公共租赁房承接查验规程汇总

1、公共租赁房承接查验规程第一章总则第一条 为进一步规范公共租赁住房承接查验工作，使查验工作有章可循并顺利开展，特制定本操作规程。第二条 本规程的制定主要依据： 房屋接管验收标准（建标 199169 号）、物业承接查验办法 ( 住房和城乡建设部2010165 号) 、深圳经济特区物业管理条例 （2007 年深圳市人大常委会公告第 57 号）、深圳市住房和建设局保障性安居工程建设管理工作规程（试行） （深建字 201388 号）等相关法律法规、规范性文件。第三条 适用范围：拟接管的公共租赁住房（含商业配套用房及物业共用部位、共用设施设备） 。第四条 xx 科牵头组织物业承接查验工作。负责查验标准选定

2、、查验方案的编制、专业服务机构的选聘以及相关对外协调工作；依据查验方案负责实施具体查验工作，查验人员和材料的组织调配、查验现场的管理、查验成果的抽查、查验工作质量的考核工作。第五条 查验具体工作可委托经选聘的专业服务机构开展。专业服务机构应当具备土建、电气、给排水等专业工作能力以及物业承接查验的经验。第六条公共租赁房承接查验应具备的条件：1（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，且能够正常使用，供水、供电、供气、供热已安装独立

3、计量表具；其中，供水、供电不属于直供用户的项目，或供水、供电设施设备尚未按规定移交至专业部门（单位）的，必须具备交接双方及相关方就维修责任、水电费收缴和水电损耗分摊等达成的书面协议；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社会服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能的要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控等共用设施设备取得使用或产品合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整；（七）物业项目实行分期开发的，可以分期验收，同期内的公共设施设备及配套用房仍需通过竣工验收，具备投入

4、使用的条件，且在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施；2（八）法律、法规规定的其他条件。第二章查验的组织第七条 应成立拟接管物业承接查验工作领导小组，负责查验工作的组织实施。查验工作小组下设土建、设施设备和档案资料三个查验小组：（一）土建查验小组负责土建专业的查验工作；（二）设施设备查验小组负责供配电系统、给排水系统、电梯系统、消防系统、太阳能系统、中水系统等共用设施设备的查验；（三）档案资料查验小组负责拟接管物业的工程资料等文件的查验。第八条 应要求建设单位成立整改和移交工作小组，负责对查验发现的问题进行整改，对合格的住房进行移交。第三章查验的程序和要求第一节查验的流程第九条查验工作的流程

5、按下图严格执行。3第二节查验的前期工作第十条根据年度公共租赁房接管计划或上级主管部门的通知，在公租房计划接管时间节点前3 个月完成查验领导小组的组建、查验方案的编制及专业服务机构的选聘。第十一条查验方案的内容应包括但不限于：查验的范围及内容、查验的标准、查验的时间进度安排、查验所需资4源的投入计划、查验技术难点重点的分析与对策、查验成果等。第三节查验准备资料的提交和审核第十二条 应在年度公租房接管计划接管日期的前 30 日，书面通知建设单位提交相关查验准备资料。第十三条建设单位提交的查验准备资料应包括：（一）物业查验移交函；（二）拟移交物业的竣工验收备案回执；（三）住宅室内精装修清单；（四）共

6、用设施设备清单；（五）拟移交物业竣工图总目录（附件 1）及图纸（包括：竣工验收报告，小区规划详图，竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，绿化平面图，附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等） ；（六）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件或协议；（七）移交的工程资料清单及资料准备情况（附件2）；（八）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（九）查验所需的其他资料。上述资料如非原件，应加盖建设单位公章。建设单位未能全部移交前款所列资料的，应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时间。5第十四条建设单位收到书面通知后，应在10 日内备齐上述准备资料，以备审核。第

7、十五条查验准备资料的初审工作应在20 日内完成。发现资料存在问题的，查验小组应书面通知建设单位限期整改补齐。第四节项目实物的查验和移交第十六条查验准备资料审核合格，即进入实物查验移交阶段。查验小组依据查验方案，按进度实施实物查验。原则上，一个项目的查验、整改时间不超过60 天。第十七条实物的查验包含住宅室内（含商业部分的室内）、物业共用部分和共用设施设备三个部分，分别进行逐套、逐项查验。其中，物业共用部分和共用设施设备的查验应由物业管理单位主导组织，查验小组进行监督和抽查。现场查验应当综合运用核对、观察、检测等方法，重点查验外观质量和使用功能。第十八条住宅室内查验的主要内容应包括但不限于（查验

8、表参考附件3）：（一）各设施设备表观是否符合图纸和装修清单的要求，重点检查数量、尺寸、规格、品牌是否合规。（二）门：开关灵活度、门铰链安装是否合适（关闭时没有反拉） 、门缝宽度、门锁灵活度、门牌号是否合规等。（三）窗：窗体及配件的开关灵活度、窗体整体稳固度、6窗框密封度、落地窗是否加装护栏、护栏牢固度等。（四）墙面和天花：平整度、洁净度、裂缝和破损情况、空调孔预留情况（包括孔的坡度） 、渗漏痕迹情况等。（五）地面：平整度、洁净度、裂缝和破损情况，卫生间地面的排水畅顺情况等。（六）室内防水： 按住宅总套数 10%比例随机进行闭水试验抽检（闭水 24 小时，观察渗漏情况） ，每套均不得有渗漏。如发

9、现有渗漏，另外加抽 10%比例，若再发现有渗漏，建设单位必须全面做闭水试验进行检查。（七）橱柜及其它柜体：柜门开关灵活度、柜面洁净度、破损情况、柜门闭合缝隙、柜内隔板牢固度等。（八）洁具：洗脸洗菜盆安装牢固度、盆边缝密封度、马桶底缝填塞情况、马桶冲水系统完好情况、马桶盖开启闭合顺畅度、下水顺畅度等。（九）电气设施：设施完好情况、接线测试情况、空气开关漏电测试等；（十）给排水系统：设施完好情况、接头密封情况、地漏排水顺畅度、地漏反水情况等；（十一）其他设施：太阳能热水系统、中水系统、燃气灶、热水器、油烟机、空调试运行情况等。（十二）计量表具 : 是否经法定机构检测，是否接错房间等。7第十九条共用

10、部位查验的主要内容应包括但不限于（查验表参考附件4）：（一）表观是否符合图纸和装修清单的要求，重点检查数量、尺寸、规格、品牌是否合规。（二）墙面和天花：平整度、洁净度、裂缝和破损情况等；（三）地面：平整度、裂缝和破损情况、积水情况等；（四）楼梯扶手、栏杆：牢固度、高度、踩踏攀登防护等；（五）地下室、设备房：地下室和各设备用房渗漏的情况等；（六）门窗及其它设施等检查参照室内查验内容。第二十条 共用设施设备查验的主要内容应包括但不限于（查验表参考附件 5）：（一）表观是否符合图纸和装修清单的要求，重点检查数量、尺寸、规格、品牌是否合规。（二）有可能影响到居住者的各设施设备的噪音、异味污染等情况的检

11、查，做好记录。（三）路灯：灯具安装牢固情况、灯柱牢固情况、油漆涂饰情况、外观破损情况、灯具照明是否正常等。（四）小区道路：平整度、积水情况、起砂和破损情况、道牙砌筑情况等。8（五）停车场：照明配套情况、电动道闸使用情况、车道标志标是否清晰、车场排水系统设置情况、车场排风系统设置情况等。（六）强电系统：高低压柜使用情况、高低压开关使用情况、直流屏使用情况、变压器型号参数与设计的符合情况、低压盘的规格与设计符合情况、地下电缆室的配置情况（电缆配置情况、空洞封堵情况、渗漏积水情况、消防报警设施安装是否到位、 照明及应急照明设施情况、 温度控制情况等） 、应急发电机系统配置情况、公用动力设备供电系统配

12、置情况、公用区照明及动力供电系统配置情况、电缆桥架安装情况、各盘、箱、柜的外观质量、电气照明装置的使用情况等。（七）电梯系统：层门使用三角钥匙是否能正常开启、开启层门或轿门电梯自动停运、轿厢运行平稳情况、轿厢承重沉降情况、轿门层门开关平顺情况、开关刮蹭情况、轿厢与楼层的错层情况等。（八）安全防范系统：电视监控系统使用情况、出入口控制（门禁）系统使用情况、入侵报警系统使用情况、停车管理系统使用情况等。（九）消防系统：消防系统联动情况、消防电源使用情况、消防疏散照明设备使用情况、防爆电气设备使用情况、自备应急发电设备使用情况、火灾自动报警系统运行情况、气体灭火系统使用情况、防火门、防火卷帘联动情况

13、、消防9电梯联动情况、灭火器配置情况、烟感、温感、手报按钮、警铃使用情况、消防水泵运转情况、消防水箱补水情况等；（十）变配电系统：变配电设备工作状态、运行情况、公共照明系统功能情况等；（十一）给排水系统：水箱高低水位报警情况、水箱超高液位报警情况、补水阀门控制与状态、水箱液位显示、给水泵使用情况、水压力显示情况、集水井报警情况、排水泵使用情况、中水系统使用情况等；（十二）其他系统：太阳能热水供应系统运行情况、光伏发电设备运行情况等。第二十一条 钥匙的承接查验包括公共区域钥匙和分户钥匙的承接查验。钥匙查验的重点应为：大楼内机房、制高点、生活饮用水箱、仓库等。钥匙的承接查验应在住宅室内、共用部位和

14、共用设施设备查验完成后进行。第二十二条 钥匙的查验工作由中心统一组织，各种钥匙应做到完整、齐全移交，交接记录应清晰。钥匙查验中发现的问题，物业科应要求建设单位限期整改。第五节查验问题的整改与复查第二十三条各专业小组（含查验机构）应对查验过程做好记录。查验记录的内容要详实。内容主要包括：查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、整改情况10以及查验结论、查验影像记录文件等；查验记录应由查验人员、查验负责人签字确认。第二十四条对于查验发现的问题，查验小组应及时向建设单位下发整改通知书（通知书参考附件7）。建设单位应限期整改，整改完成后通知查验小组复查。第二十五条查验问题的记录与问题整改的跟

15、踪，应充分利用照片、视频等影像技术。查验中发现问题，应拍摄照片或视频进行记录，影像文件中应有明显的标识。完成整改进行复查时，应对整改部位再次拍摄照片或视频文件完成问题的闭合。第六节查验小组工作检查方法第二十六条查验过程中，采用定期检查和飞行检查相结合的方式对查验工作质量进行抽查。查验结束后，对查验工作的质量进行考核。第七节资料和实物的移交第二十七条查验合格后，建设单位应将查验合格的资料和住房实物移交，并办理实物移交和资料移交手续。第二十八条对于查验合格的住房，查验小组应会同建设单位当场抄核水电气计量表的度数，并办理移交手续。第二十九条物业管理用房、物业共用部位和共用设施设备、与物业管理有关的资

16、料应按规定由建设单位移交给物业管理单位，并与物业管理单位办理移交手续。移交手续以11及移交的清单需报备。第三十条 查验小组与建设单位办理实物移交手续后，必须建立移交资产明细台账。明细台账应依据共用设施设备清单等查验成果制成，明细台账由物业管理单位、建设单位共同签字盖章报备。第三十一条 办理完成资料移交手续后，应按照档案管理的规定，妥善管理移交的资料。移交资料的管理要求见第四章。第三十一条 查验结束并具备移交条件后，建设单位及时办理水、电、燃气结清及过户事宜。上述事宜办理完毕，中心方可办理物业移交盖章手续。因物业分期移交而不能一次结清水电的，查验小组应与建设单位共同确认移交时的水电等度数，准确计

17、量出应由建设单位承担的水电等费用，并及时督促建设单位缴清费用后（或缴纳安全额度的押金） ，方可办理移交手续。第四章查验成果要求第三十二条 完成查验工作后，各查验专业组应及时整理查验成果，汇总后装订成册，并留存备查。第三十三条查验成果文件的主要内容：（一）查验表格；（二）查验时间；12（三）查验责任人；（四）整改通知单；（五）问题整改的情况；（六）查验影像资料；（七）遗留的问题；（八）登记接收的资料资产明细台账；（九）明确的接管结论；（十）后续管理工作的建议；（十一）其他所需内容。第五章查验工作质量的考核第三十四条对查验工作质量的抽查分为过程中抽查和查验成果抽查。 抽查的比例范围为1%5%，采用

18、比例根据查验物业的规模大小进行调整。第三十五条查验工作质量抽查主要内容分值及扣分办法如下：（一）移交资料的检查，权重20 分。资料共 M项。每项得分 20/M, 资料不齐或错误，每一项扣20/M 分，直至扣除完20 分。（二）住户室内装饰装修、设施设备的抽查， 权重 30 分。抽查 N 户，每户分值按30/N 计算。对比分户查验表，凡是存在明显问题，应发现未发现或弄虚作假的，本户分值按13零计。（三）共用部位、共用设施设备的抽查，权重20 分；抽查 P 项。（一般包括土建、给排水、电梯、发电机、消防、高低压、中水、太阳能系统、智能化、停车场、道路、绿化等），每项分值按20/P 计算。具体计分及

19、扣分如下：对比共用部位、共用设施设备查验表，凡是存在明显问题，应发现未发现或弄虚作假的，本项分值按零计。（四）查验成果文件的抽查，权重30 分。具体分值及扣分办法如下：查验的范围、 起止时间、 责任人员、 查验方法的描述，分值 3 分。缺一项，则扣除3 分。2. 查验发现的主要问题汇总，分值6 分，其中分户问题占 3 分，共用部位和共用设施设备问题占3 分。每遗漏一项主要问题的，扣0.5 分，直至扣完本项分值。问题整改结果汇总，分值 8 分，其中分户问题整改汇总分值 4 分，共用部位和共用设施设备问题整改汇总4 分。每遗漏一项主要整改问题的，扣0.5 分，直至扣完本项分值。是否整改完毕，必须有

20、明确的结论，不得用含糊的语言进行描述，否则，按遗漏项处理。影像资料，分值 3 分。缺少主要典型问题影像资料的，每项扣除 0.5 分，直至扣至零分。5. 接管结论、接管后的建议分值2 分。缺项的，每项扣114分，直至扣至零分。6、资产明细台账分值8 分。每缺少一项资产项，或登记错误一项的，扣除0.5 分，直至扣至零分。第三十六条接管单位抽查后，对专业服务机构查验的工作质量进行评分，并按照得分情况对查验服务费用进行扣减。得分与查验服务费结算扣减对应情况如下：（一） 90分（含）以上，全额支付；（二） 80分（含）以上， 90 分以下，扣减10%；（三） 80分以下，进行返工。返工合格后，再扣减20

21、%服务费用。拒绝返工的，可拒付服务费用。第三十七条拒不整改或多次整改达不到要求的，接管单位将履约情况报告招标主管部门列入黑名单。15附件 1拟移交物业竣工图纸总目录项目名称：建设单位接管单位深圳市住宅租赁管理服务中心序号专业图名图号页数建筑部分结构部分安装部分道路绿化总平面图备注建设单位负责人：公章：日期：16附件 2工程资料清单项目名称：序号资 料 名 称 是否完成 未完成原因 完成日期前期资料建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证及特种工程施工许可文件建筑物命名批复书及更名通知市政（路口）审批文件及许可证深圳市土地使用权出让合同书、补充协议书、合作开发协议书宗地图红线地界放

22、点报告消防审核意见书及消防材料设备备案表民防地下室建设意见征询单及初步设计审查意见书供电审图意见、供电方案供水审图意见环境影响审查批复文件施工合同（总包合同及各专项施工合同）竣工资料房屋建筑项目竣工验收备案回执建筑工程室内环境质量检测报告建筑工程土壤氡浓度检测报告房屋建筑工程竣工验收报告消防工程验收意见书或备案回执电梯（扶梯）验收结果通知单电梯安装监督检验结果通知单燃气工程竣工验收报告17规划验收合格证及建设工程竣工竣工验收测量报告及房屋建筑面积测绘报告防雷验收意见环保验收合格证噪声源治理工程验收合格证民防工程竣工验收报告建筑节能专项验收意见书污水排放许可证用水审批表、水费收缴合同书供电协议书

23、、供电设施委托代管协议（无偿移交协议）变配电设施设备试验检验报告电信、有线电视机房使用协议甲方综合 A 类移交书目录城建档案馆验收回执全套竣工图（含各专业、室内外）全套竣工图（含各专业、室内外）电子文件房屋质量保证书房屋使用说明书首期物业专项维修资金缴清证明室内装修的标准和材料品牌一览表物业管理所需资料太阳能：1、太阳能热水设备资料（使用说明书、维保手册）调试记录、设施设备清单2、太阳能光伏发电设备资料（使用说明书、 操作手册）调试记录、设施设备清单弱电：1、道路道闸设备资料 （使用说明书、操作手册） 、设施设备清单2、智能化系统设备资料、使用说明书、操作手册设施设备18清单电梯： 1、设备安

24、装调试记录 原件、设备装箱单和开箱记录2、电梯设备检验记录、运行许可证 原件。3、设施设备清单电梯的国家特种设备档案 复印件供电系统设备制造、 安装单位资质证明 复印件高低压配电柜、变压器等设备随机资料( 安装使用说明书、产品合格证、安装配件清单、机房布置图、设备装箱单和开箱记录等) 原件、设施设备清单供水部分：1、水泵等配套设备参数( 型号、额定功率、扬程、编号等) 原件。2、设备随机资料( 安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、 随机配件清单、主要配件资料、 装箱单、开箱记录等) 原件。3、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、 给水管道的冲洗及消毒记录 原件。4、设施

25、设备清单变频供水设备资料 （安装使用说明书、维护保养手册、合格证、随机清单）调试记录、设施设备清单。中水设备资料 （使用说明书、维保手册、合格证）调试记录、设施设备清单。19消防：1、设施设备清单（含风机、水泵、报警系统、广播系统等）注明型号、数量、技术参数原件2、随机资料( 安装使用说明书、维护保养手册、 机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原件。3、消防设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件。柴油发电机组：设施设施清单、随机装箱清单、 开箱记录、维护手册、操作手册现场水电独立计量抄表到户， 以及水电费用结清清单各种标识提示牌等汇总清单表其它

26、资料（含清单）建设单位（公章）接管单位（公章）20附件 3：室内查验表项目名称栋号查验日期房号序号分类查验项查验内容存在的问题复查结果备注1土建客墙墙面、天花是否/ 精厅面平整、洁净2装修和墙面、天花是否天存在裂缝、破损3花墙面、天花是否存在渗漏痕迹4空调预留孔坡度是否正确5地地砖铺贴是否面平整6地砖是否存在破损7主墙墙面、天花是否卧面平整、洁净8和墙面、天花是否天存在裂缝、破损9花墙面、天花是否存在渗漏痕迹10空调预留孔坡度是否正确11地地砖铺贴是否面平整12地砖是否存在破损13次墙墙面、天花是否卧 1面平整、洁净14和墙面、天花是否天存在裂缝、破损15花墙面、天花是否存在渗漏痕迹16空调预

27、留孔坡度是否正确17地地砖铺贴是否面平整2118地砖是否存在破损19次墙墙面、天花是否卧 2面平整、洁净20和墙面、天花是否天存在裂缝、破损21花墙面、天花是否存在渗漏痕迹22空调预留孔坡度是否正确23地地砖铺贴是否面平整24地砖是否存在破损25厨墙墙面瓷砖铺贴房面是否平整26墙面瓷砖是否存在破损27地地砖铺贴是否面平整28地砖是否存在破损29洗墙墙面瓷砖铺贴手面是否平整30间墙面瓷砖是否存在破损31地地砖铺贴是否面平整32地砖是否存在破损33地漏排水是否顺畅34洁洗脸盆边缝是具否渗漏35下水是否流畅36下水口是否渗漏37水龙头是否能够正常使用38马桶冲水系统是否能够正常使用39马桶低缝填塞2

28、2是否密实、低缝是否渗漏40马桶盖安装是否牢固41电灯灯具是否能够气具正常使用42设开开关是否能够施关正常使用43插插座接线是否座正确44空漏电保护是否气正常开关45配配电箱是否符电合规范要求箱46铝门客配件开启是否窗厅灵活47阳门体整体是否台稳固48门框是否密封49主配件开启是否卧灵活50窗体整体是否稳固51窗框是否密封52落地窗是否加装护栏53护栏是否牢固54护栏高度是否符合规范要求55次配件开启是否卧 1灵活56窗体整体是否稳固57窗框是否密封58落地窗是否加装护栏59护栏是否牢固60护栏高度是否符合规范要求61次配件开启是否2362636465666768697071727374757

29、67778798081828384卧 2卫生间生活阳台户内主门卧次卧 1次卧 2厨灵活窗体整体是否稳固窗框是否密封落地窗是否加装护栏护栏是否牢固护栏高度是否符合规范要求配件开启是否灵活门体整体是否稳固配件开启是否灵活门体整体是否稳固门框是否密封开启是否灵活门缝宽度是否符合规范要求门铰链安装是否符合要求（无法拉）门锁是否可以正常使用开启是否灵活门缝宽度是否符合规范要求门铰链安装是否符合要求（无法拉）门锁是否可以正常使用开启是否灵活门缝宽度是否符合规范要求门铰链安装是否符合要求（无法拉）门锁是否可以正常使用开启是否灵活2485房门缝宽度是否符合规范要求86门铰链安装是否符合要求（无法拉）87门锁是否可以正常使用88设施燃气灶、规格是否符合设备油烟机、合同要求89太阳能热品牌是否符合水、中水合同要求系统、空调等90入户门牌号是否与门测绘报告相符91开启是否灵活92门缝宽度是否符合规范要求93门铰链安装是否符合要求（无法拉）94门锁是否可以正常使用95橱柜柜门开启是否灵活96柜面是否洁净97柜面是否存在破损98柜门闭合是否缝隙过大99柜内隔板是否牢固100洗菜盆边缝是否