《物业管理法规》（第三版）参考答案

1、物业管理法规（第三版）实战演练及课后习题参考答案第1章物业管理法规概论实战演练1-1答案:（1)物业管理说到底是服务。（2)物业管理公司的做法没有违背物业管理宗旨。基础知识练习 选择题1.ABC2. ABCD3.ABD 4.B 判断题1.错 2.错3.对 思考题1.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2. 物业管理的特征是:物业管理是一种社会化的管理模式。物业管理是一种专业化的管理。物业管理是一种经营型的管理。物业管理是一种规范化的管理。3. 宪法至上，上位法

2、优于下位法；法律仅次于宪法而高于其他法的形式。 行政法规仅次于宪法和法律，高于地方性法规和部门规章，地方性法规高于本级和下级地方政府规章，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力。第2章物业权属法律制度实战演练2-1答案:一楼的业主不能够凭借着他和开发商之间的房屋买卖合同而取得这样的专有使用权吗。实战演练2-2答案:登记机关有责任。基础知识练习 选择题1.A 2.AC 3.ABCD 判断题1.对 2.错 3.错 4.对 思考题1.建筑物区分所有权的内容: 专有权共有权和成员权。2.建筑物区分所有权人对共用部分享有的权利有:第一,业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用

3、房。第二,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。第三,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。第四,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第五,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。第六,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。建筑物区分所有权人对共用部分享有的义务有:第一,区分所有建筑物周围上下及防空避难室等,非依法律规定并经区分所有权人会议决议,区分所有权人或专有部分占有人不得变更其构造、

4、颜色、使用目的及设置广告物。第二,共用部分的修缮、管理、维护,由管理人员或管理委员会承担,其费用由区分所有权人按其共有的应有部分的比例分担,但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时,由该区分所有权人负担。第三,专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线,其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权人共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时,由该区分所有权人负担。第四,区分所有权人不得任意弃置垃圾、排放各种污染物、恶臭物或制造喧嚣、振动及其他类似行为。第五,区分所有权人不得于楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏,或违规设置广告物或私设路障及停车

5、位,不得侵占通道、妨碍出入。第六,区分所有权人饲养动物,不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全,但法律或规约另有禁止饲养动物的规定的,从其规定。3. 相邻关系具有以下特征:(1)相邻关系的主体是相互毗邻的不动产的所有权人或使用权人。(2)相邻关系的客体是行使不动产权利时所体现的利益而非房地产本身。(3)相邻关系的内容主要是一方有权要求另一方给予必要的便利,而另一方的权利因此受到限制。4.简述物业权属登记的种类: 1)总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。实践操作训练 案例题 答案: 东方时代广场外墙使用权归全体业主。第3章物业管理法律关系实战演练3-1答案:（1)该案例涉

6、及2种物业管理法律关系?他们的主体分别是甲物业公司与某住宅小区的业主, 甲公司与乙电信公司。（2)业主们的起诉和要求合理,因为业主有权决定关系业主利益的重大事项。基础知识练习 选择题1.ABCD 2.ABC 3.AD 4.ACD 判断题1.对 2.对 3.错 4.错 思考题1.物业管理法律关系的特点:(1)物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体。 (2)物业管理法律关系的内容既有平等主体间的民事关系,又有不平等主体间的行政管理关系。 (3)法律对物业管理法律关系的产生、变更和终止都有严格的程序规定。2. 物业管理法律关系的主体主要包括业主和非业主使用人、业主大会和业主委员会、开发商、物业

7、服务企业、行政管理机关、物业管理行业协会、其他相关机构。3. 物业管理行业协会是物业服务企业依法自愿组成的行业性社会团体,通过开展各种有益的活动,在行业内起到协调、协作和监督管理的作用。它不具有法人资格,但可以以自己的名义进行民事活动。其作用具体体现在:(1)在政府行政主管部门的领导下,宣传政府关于物业管理行业的政策、法规,协助制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准;(2)协助政府主管部门对物业服务企业进行等级评定、质量评优;(3)开展物业管理的调查研究,解决行业工作中出现的新情况、新问题;(4)搜集、整理和提供物业管理市场信息,组织业内的学术和经验交流,对物业管理人员进行培训;(5)协助解

8、决物业管理公司与业主之间出现的矛盾。实践操作训练答案：1）上述案例中出现了法律主体有: 开发商、物业管理公司和业主。2）此案中法律关系有业主与物业管理公司因物业服务合同产生,还有开发商和业主因房屋购买合同产生法律关系。3）物业费应该按物业管理合同标准收。因为为业主服务的是物业管理公司,理应按照物业服务合同要求收费。第4章物业管理法律责任实战演练4-1答案:（1)该案例中存在物业管理民事法律责任。因为物业管理民事法律责任与其他法律责任不同的特征是:它主要表现为一种财产责任。它是一方当事人对另一方当事人的责任。它主要是为了补偿受害人的损失。（2)对此法律责任物业服务公司的承担方式有:停止侵害、排除

9、妨碍、消除危险、恢复原状、修理、重作、更换和赔偿损失。实战演练4-2答案:（1)因业主不交物业管理费,物业服务公司不可以挪用专项维修资金。（2)物业服务公司挪用专项维修资金应被追究行政法律责任?作为法院应行政处罚和行政处分。（3)对业主不交物业管理费的行为,物业服务公司应该向业主催交,如业主仍不交,则向法院提出上诉。基础知识练习 选择题1.ABC2.BD 3.ABCD 判断题1.对 2.错 3.错 思考题1.物业管理法律责任的主要特征:法定责任与协议责任相结合;技术规范确定的责任分量大;法律责任的复杂性。2.试述物业管理法律责任的分类:1)民事法律责任;行政法律责任;刑事法律责任;经济法律责任

10、。3.我国法律规定的民事责任免责条件主要有正当理由和外来原因两类。4.简述物业管理民事法律责任的承担方式有:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。实践操作训练 答案：假如你是该小区的物业经理，物业管理部门是有权责令其拆除私装物，因为顾某违反了民事法律责任。第5章物业服务企业实战演练5-1答案:岳先生认为自己不该承担其亏损,不合理吗。基础知识练习 选择题1.ABCD 2. ABC 3.ABD 判断题1. 错 2. 对 3.错 思考题1.物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。物业服务

11、企业的特征:营利性。 专业性。服务的多样性和社会性。依据单一化。2.物业服务企业的成立需具备条件:(1)依法成立。 (2)有符合企业登记管理要求的注册资本。(3)有企业名称和固定的经营管理场所。 (4)有管理机构及同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员。3.物业服务企业的权利有:1)法律法规赋予物业服务企业的权利建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法规定,物业管理公司的权利有:(1)物业服务企业应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;(4)有权制止违反规章制度的行为;(5)有

12、权要求管委会协助管理;(6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;(7)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。物业服务企业在实施管理时,必须制定小区或大厦等管理办法,这些办法不能与法律、法规和行政规章相悖,而要在法律的范畴之内制定。2)合同赋予物业服务企业的权利物业服务企业的义务有: (1)履行物业管理合同,依法经营。 (2)接受管委会和住宅小区内居民的监督。 (3)重大的管理措施应当交管委会审议,并经管委会认可。 (4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。实践操作训练答案：该企业应该申请二级的资质。第6章业主自治管理实战演练

13、6-1答案:该业主有权要求物业公司公开收支账目。因为业主有知情权。实战演练6-2答案:（1) 根据新修改的物业管理条例第十条的规定,同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主筹备成立业主大会的,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。（2) 业主委员会是在房地产行政主管部门指导下成立,业主大会选举产生的,由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作的民间组织。依

14、据我国物业管理条例的规定,同一个物业管理区域内的全体业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,成立业主大会并选举产生业主委员会。根据物业管理区域内物业规模的大小,通常情况下,业主委员会的委员可设515人,也可由业主大会决定适当的增减,但最低不得少于5人。基础知识练习 选择题1.ABCD 2. AB 3.A 判断题1. 错 2. 错 3.错 思考题1. 业主是房屋的所有权人。业主依法享有以下具体权利:1)服务享受权;2)建议权;3)投票权;4)选举权与被选举权;5)知情权;6)监督权;7)法律、法规规定的其他权利。业主的义务:1)遵守管理规约、业主大会议事规则;2)遵守物

15、业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护;3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;5)按时交纳物业服务费用;6)法律、法规规定的其他义务。2. 业主大会的性质表现为一种自行组成、自治自律自助的自治性组织,其主要特征如下:1)业主大会具有自治性。2)业主大会具有民主性。3)业主大会具有代表性。4)业主大会具有公益性。3. 业主委员会应当履行以下职责:1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务

16、企业履行服务合同。4)监督管理规约的实施。5)业主大会赋予的其他职责4. 管理规约一般应包括以下主要内容:1)物业基本情况,表明物业的名称、地理位置、面积、户数,物业服务企业的基本情况、公共场所及共用设施状况等。2)业主的基本权利。 3)业主的共同利益,规定业主大会召开的条件、时间、方式和程序,业主使用公共场所、共用设施设备的权益,物业管理区域内公摊费用的承担,自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及共用设施的完好等。4)业主的义务。5)禁止行为及责任。第7章物业管理招标投标实战演练7-1答案:乙丙丁戊企业的投标书不符合要求。基础知识练习 选择题1.ABC 2. ABD 3.ABCD 判断题1.

17、错 2. 错 3.错 思考题1. 物业管理的招标投标活动中必须遵循“公开、公平、公正、诚实信用”的原则。2.邀请招标,又称选择性招标,是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的招标方式。邀请招标主要适用于标的规模较小(即工作量不大,总管理费报价不高)的物业管理项目。另外,国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的,经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准,也可进行邀请招标。议标又称谈判招标,是指开发商或业主不必公开发布招标公告,而是采取协商达成交易的方式,通常是在非公开状态下采取一对一谈判方式进行的。无论在

18、我国还是在国际上,采用议标的前提是经济合算,即对于那些时间紧迫、投资不大、采用公开招标或邀请招标花费较大、经济上不合算的项目,才允许采用议标。3. 物业管理投标的程序:1)搜集有关招标资料2)投标可行性研究分析3)递送投标申请书并申请资格预审4)购买、阅读招标文件并考察物业现场5)编制投标文件6)投递标书7)参加开标会议及招标答辩8)定标后的工作4. 中标人的投标应当符合下列条件之一:(1)能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准;(2)能够满足招标文件的实质性要求,并且经评审,投标价格最低,但是投标价格低于成本的除外。报价最低的不是一定能中标。因为技术标和商务标综合看,成绩靠前的才

19、有可能中标。实践操作训练答案:应根据招标结果来确定中标企业。选择A公司中标。第8章物业服务合同实战演练8 -1答案: 该业主应该交纳这笔费用。实战演练8-2答案:不合理。因为物业服务合同中约定的合同期满,业主大会决定不再续聘的,物业服务合同终止。本案例业主大会没有作出决定。基础知识练习选择题1.B2.B3. B判断题1.错2.错3.错思考题1.物业服务合同的主要内容有：双方当事人的姓名或名称和住所；物业管理项目；物业管理事项；物业服务质量；物业服务费用；双方权利义务；专项维修资金的管理与使用；物业管理用房；合同期限；违约责任。2.满足下列条件之一的，当事人可以解除物业服务合同：1）因不可抗力致

20、使不能实现合同目的；2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5）法律规定的其他情形。3.前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别：1）订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业；2）合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期

21、限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。第9章 物业服务收费实战演练9 -1答案: 不合理。因为业主既然签订预售合同,就应该按照附件约定交物业费用。实战演练9-2答案:不合理。因为应该严格按照合同来执行。基础知识练习选择题1.ACD2.B3. D判断题1.错2.错3.对思考题1.政府定价；政府指导价；市场调节价。2.物业服务费用的主要构成：1）人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3）物业管理区域绿化养护费用；4）物业管理区域清洁卫生费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）办公费用；7）物业服务企业固定资产折旧费用；8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。第10章 物业交易法律制度实战演练10 -1答案: 还看原业主提供的今年7月份的物业管理费的发票是否是真实的,如果是真实的就不应该交纳这笔费用;如果不是真实的则应找原业主补交这笔费用。基础知识练习选择题1.BC2.BD3. ABC判断题1.错2.错3.错思考题1.物业抵押的程序：1）抵押双方当事人签订抵押合同；2）由公证机关对双方签订的合同予以公证；3）抵押登记；4）注销。2.物业转让程序：1）签订合同；2）提出申请；3）受理；4）评估；5）缴纳税费；6）