可园地块使用权竞买咨询报告

1、苏园（ 2002）02 地块使用权竞买咨询报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所项目总设计师陈溥财苏州铭星软件科技有限公司总经理高级工程师注册造价师总工程师杜利同苏州市新天地工程造价咨询事务所高级工程师注册造价师总经济师杨永明苏州市新天地工程造价咨询事务所所长注册评估师注册造价师苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司二 00 二年六月十日目录第一章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价第一章总论一、项目名称苏园（ 2002）02 号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位苏州市房地产业协

2、会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。三、地块坐落位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发 8 平方公里内的星海街苏茜路交叉口西北角，呈南北向长条形，长约 209.41 米，宽约 145.12 米。本地块北面与浦东开发银行、邻里中心隔河相望，浦东开发银行、邻里中心为单层和多层建筑沿河长条形布置，其北面为着名的师惠坊中高层住宅小区，均即将竣工和交付使用，住宅产品销售基本完毕；地块东邻星海街，南面为苏茜路，西面与星海学校相邻，土地面积 30307.09 平方米。、园区概况苏州工业园区开发建设 7 年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产

3、不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。苏州工业园区的房地产于 1996 年开始开发建设。 近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发 10 多万平方米到 2001 年的开发量 70 万平方米，约占市区总开发量的一半。 2001 年 8 月底，区内累计住宅开工面积 130.7 万平方米，竣工交付 74.8 万平方米。在园区管委会的大力推动下， 园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到 2001 年底，园区已建和在建的小高层住宅在 40 幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产

4、产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在 95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首选。园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。、园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心， 总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发 8 平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产

5、业区；第三期靠近上海， 地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。、金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区 70 平方公里规划区的中心地带， 占地 7.4 平方公里。根据园区总体规划，周边 8 平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。 1998 年初，园区管委会委托国际着名跨国公司美国易道（ EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等 8 个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。该项工程总投资为11 亿元，施工期 4 至 5 年。、环境中新双方专家从苏州工业

6、园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。 同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境， 而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。、配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在 70 平方公里规划区内规划 19 个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时

7、，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。、本地快环境综述园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第一，2001 年开发量 70 万平方米，开发一块热销一块。本地块北面隔河相邻的邻里中心和浦东开发银行已竣工，即将营业，邻近地块（邻里中心前面）师惠坊中高层住宅小区，尚未竣工，已基本售完，剩下二楼一套，每平方米价格3465元，平均价格超过3500 元。周边环境良好

8、。四、报告编制依据和用途根据苏园土拍（ 2002）第 1 号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告 ，苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的房地产开发项目经济评价软件 ，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上， 通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）02 号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。五、评价指标与决策方法1、评价指标土地拍卖项目的可行性

9、研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值） ，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率 （成功的可能性），财务内部收益率低于 0 的累计概率（导致损失的可能性） 。土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。 每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率

10、，财务内部收益率低于 0 的累计概率等四个决策指标。见表 1。2、决策方法决策可以按以下步骤进行：企业先确定目标收益率 - 基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。从表 1 中选择内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0 的累计概率”作出决策。排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0 的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的“财

11、务内部收益率低于的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者根据对获得该地块的迫切程度等因素确定。土地最高限价风险决策指标表 1方土地最基本分析内部收内部收益内部收益内部收益内部收益案高限价内部收益率期望率 10%的率 8%的率 6%的率小于 1（万元）率（ %）值（ %）累计概率累计概率累计概率的概率（%）（%）（ %）（ %）1800012.114.8976.58189.512850010.6413.3274818

12、8.56387009.8612.56074819489009.1311.76074819591008.4110.946072.576.59693007.6910.1550607411.5795006.989.3850607411.5897006.298.6247.56072.511.5999005.637.883550601910100005.317.513550601911102004.76.783550601912105003.545.6827.5355026第二章市场营销策划一、市场需求预测、用地要求及产品定位本地块规划要求建多层或高层住宅。层数不低于 4 层，不高于 25 层。市场较大

13、，关键是价位如何？2、目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占 43.3%，外地人占 13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升， 1997 年为 92 人， 1998 年 659 人， 1999 年 987 人， 2000 年 1713 人， 2001 年 1-8 月 1780 人，累计 5231 人。园区现有公积金会员 30900 人，还有很大的潜力。、市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发 8 平方公里，紧靠苏州古城， 将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第

14、二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。60 万人口，按三口之家计算为 20 万户，每户平均面积 140 平方米，则需要 2800 万平方米，预测园区住宅每年的需求量见下表。在2015 年累计可达到2769 万平方米。苏州工业园区自1994 年开始开发，到2015 年用 22 年时间达到 60 万人口，珠江三角洲的发展已有先例， 苏州照目前的速度发展， 预测是完全可能实现的，甚至可能提前。今年开工面积 50 万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到 80 万平方米左右。开发量 1997 年至 200

15、1 年平均增幅 31.6%，由于销售量等于开发量，预计 2002 至 2005 年的需求量仍将以1420%幅度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅 1997 年至 2000 年，平均涨幅 9.5%，1997 年至 2001 年，平均涨幅 13.2% 。需求量统计和预测表表 2单位：万平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%数量14.42.7810.421.936.268.1819611112874928累计14.417.227.649.685.9154.235331442

16、57075981价格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%数量143157173190209226244264285308累计71387010431233144216681912217624612769二、产品策划（一）土地规划用途土地规划用途：中密度居住用地。拟建产品类型及要求：1、多层住宅，建筑层数不低于4 层。、中高层住宅，建筑层数不超过 25 层地块面积 3 公顷，容积率不超过 2.5 。（二）套型分析多层住宅每户 130 平方米左右，中高层住宅每

17、户145 平方米左右。（三）拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。根据规划要求，建筑容积率小于 2.5 ；建筑密度不超过 30%;建筑层数 4-25 层；绿地率不得小于 35%。拟定两个产品方案： 多层住宅方案， 小高层 +高层住宅方案。 详见规划设计中的方案比较。选定“小高层 +高层”为推荐方案。22初步规划确定的产品规模： 小高层住宅 38640m ，高层住宅 34800m ，商222业店面房 650m, 汽车库 7000m, 自行车库 3480 m 。三、销售价格相邻地块都是中高层住宅， 师惠坊平均价 3500 元左右，苏都花园每平方米平均价 30203100 元（据悉最近准

18、备每平方米提高200 元）。经过若干专家的预测， 产品价格的概率分布见表3，售价加权平均 3700 元，基本分析每平方米售价定为3600 元。售价分析表表 3产品项目加权售价及概率平均高层售价3700320034003600380040004200住宅概率0.10.150.250.250.150.1销售额（万元）26964279442941530641318663333734808销售额概率0070110 200 210180 14008商业配套按每平方米3000 元计算，汽车车位每个约7.7 万元。四、销售计划中高层住宅，开盘销售当期预售40%，竣工前预售达到80%，竣工后一年内销售余下的

19、20%。五、回款计划签定协议预付定金1 万元，一个月内签定合同，首付30%。中高层造到三楼再付20%封顶再付20%土建结束再付20%交房再付10%经济分析按签定合同首付30%，结构封顶再付40%，交付使用前付清余下30%。六、竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度， 存在土地价格 “双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量

20、土地，一旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。第三章项目初步规划与方案优化一、苏园（ 2002）02 地块规划技术条件该地块为中密度居住用地，地块面积3 公顷，规划要求如下：、建筑退后线建筑须退东、西、北地界10 米，其中沿路（界） 5 米为绿化缓冲带， 5 米为间距缓冲带；建筑退南地界 5 米，其中沿界 3 米为绿化缓冲带， 2 米为间距缓冲带。高层住宅退各边界线不小于8 米。如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。绿化缓冲带内不能用做停车场。、出入口出入口宽度在 10 米以内，出入口位置距城市道路交叉口以及出

21、入口之间的间距不小于米。、道路与停车位基地内通车道路两侧不得小于 3 米，非通车道路两侧不小于米，用做绿化种植带。各种车辆停车位的设置数量要求：个小汽车位 /2 套， 2 个自行车位 / 套， 1 个摩托车停车位 /4 套。4、规划控制指标容积率不超过 2.5 ；建筑密度不得超过 30%；绿地率不得小于 35%；建筑层数不超过25 层，不低于 4 层。服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的1%（具体功能设置详见 苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见）。5、建筑间距多层住宅日照间距系数取 1.2 ，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定的要求。高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求

22、。、场地地坪标高沿主干道场地地坪标高设计不低于 3.12 米，场地其它地坪标高不低于 2.82 米（黄海高程）。、围墙围墙高度一般不得超过 1.8 米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于 0.3 米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线 0.5 米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。、其他规划设计、人防、消防、环保、抗震要求等应符合国家规范及有关管理部门的意见。用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的，且不能用作停车等其它用途阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。在单体

23、设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。二、苏园（ 2002）02 地块界址点报表地块界址点报表表 4地块面积： 30307.09 平方米界址点数： 19序号X 坐标值（米） Y 坐标值（米） 边长（米）界址点号00144569.4658588.1768.62J025100244567.0158675.2787.13J025200344567.1158689.2814.01J025300444568.2158703.2514.01J025400544570.2958717.1014.01J0255

24、00644572.7758730.4013.53J025600744553.0758732.8219.85J025700844553.2958734.4619.85J025800944513.4658735.3119.85J025901044493.6158735.3819.85J026001144375.8058733.42117.83J026101244371.9958732.863.85J026201344368.4458731.353.86J026301444365.4058728.983.85J026401544363.0658725.923.85J026501644361.5858

25、722.363.86J026601744361.0558718.543.86J026701844360.0558588.17130.37J115801944500.8458588.17140.79J1157三、套型多层住宅每户 130 平方米左右，中高层住宅每户145 平方米左右。四、规划方案本项目的规划原则如下：1、符合拍卖文件规定的设计条件2、产品方案根据产品开发成本和销售的难易程度，产品优先考虑顺序是多层、 小高层、高层。3、车库、架空层及汽车车位在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。在多层住宅底层建自行车、摩托车库。在小高层或高层住宅底层建自行车、摩托车库停车位。多层住宅、小高层或高层

26、住宅底层用作架空层的面积不低于30%。4、容积率目前小高层、高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益的重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定的2.5 是规划设计的优化方向。全部建多层住宅或全部建小高层住宅，其容积率都难于接近2.5 ，小高层 +高层（沿河布置）可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了两个方案。详见规划平面图，规划指标见下表。规划指标表表 5指标名称单位层数方案一方案二1、方案特征多层小高层 +高层2、用地面积23030730307M3、建筑面积2M多层住宅25/6 层43680M小高层29-12 层38640M中高层住宅218-20 层34800M4、架空层面积23168

27、2030M5、自行车库面积250163480M6、道路面积254005400M7、总户数户336276+232=5088、商业配套面积2400650M9、公建面积2250400M10、室内汽车位面积24500/200 个7000/300 个M11、绿化面积21300018000M12、总建筑面积24433074490M13、容积率%1 462.46备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积由于多层住宅容积率低， 根据类似项目的分析表明， 不用详细的经济比较，多层方案明显不如“小高层 +高层”方案。因此，推荐“小高层 +高层”方案。第四章项目实施进度计划根据土地拍卖条件，合同要求的开竣工日期： 20

28、03.3 2004.12 ，共 22 个月。最迟不得超过 2003.6 2005.12 ，共 31 个月。因受竣工日期受限制， 因此，必须在规定时间内一次性地完成开发，不存在分期滚动开发的条件。合同规定的土地付款和工程进度要求详见表 6。土地付款和工程进度要求表 6日历时间020202020202030303030303 年年年年年年年年年年年年6 月7 月8 月9 月1011121 月2 月3 月4 月5 月月月月项目 /计划时间项目评价分期土地第一次1234567891011121234土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成 50%工程量时间完成 50%工程量时限土地付款和工

29、程进度要求续表 6日历时间03年03 年03年03年03 年03年04年04 年04年04 年04 年04年7 月8 月9 月10月11 月12月1 月2 月3 月4 月5 月6 月项目 /计划时间项目评价分期1314151617181920212223245678土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成 50%工程量时间完成 50%工程量时限土地付款和工程进度要求续表 6日历时间04年04 年04年04年04 年04年05年05 年05年05 年05 年05年7 月8 月9 月10月11 月12月1 月2 月3 月4 月5 月6 月项目 /计划时间25262728293

30、0313233343536项目评价分期9101112土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成 50%工程量时间完成 50%工程量时限土地付款和工程进度要求续表 2日历时间05年05 年05年05年05 年05年7 月8 月9 月10月11 月12月项目 /计划时间373839404142项目评价分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成 50%工程量时间完成 50%工程量时限第五章投资估算与成本估算一、项目总投资估算拍卖文件规定的起拍价 6500 万元，设定基准收益率为 10%，以 10%的内部收益率推算的土地价格临界点为 8500 万元，

31、以此为基本方案。 并按土地费用每增加 200 万元做一个方案。直做到开始亏损为止，土地价格由 8000 万元至 10500 万元。一共做了 12 个方案。各个方案的投资只有土地费用和财务费用不同， 其它相同。基本方案的项目总投资构成情况详见表 7。项目总投资估算表表 7单位：万元序号项目总投资备注1开发建设投资25048.011.1土地费用8500按内部收益率 10%推算。1.2前期工程费680.76可研及勘察设计费按工程造价5%，场地平整费按每平米土地 30 元估算。1.3基础设施建设1468.8按每平米住宅面积200 元估算。费1.4建筑安装工程11796.8费1.4.1小高层住宅4636

32、.89-12 层, 单方造价1200 元，含架空层或自行车位费用1.4.2高层住宅556818-20 层 , 单方造价1600 元，含架空层或自行车位费用1.4.3地下汽车库1540地下车库兼作人防，单方造价2200 元1.4.4商业店面52单方造价 800 元1.5公共配套设施32按规定面积计算费1.6间接开发费含在管理费用中。1.7财务费用514.42贷款利率 5.49%1.8管理费用220.32按建筑面积每平米 30 元估算。1.9销售费用578.87按销售收入 2%估算。1.10开发期税费289.43房修基金按销售收入1%计算。1.11其它费用266.61按工程造价 2.26%估算。1

33、.12不可预见费700约按造价 4-5%估算。经营资金3项目总投资25048.01二、开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品的单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品的建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊的费用和单位产品开发成本详见表8。开发产品成本估算表表 8单位：万元序号小高层住高层住汽车车商业配项目合计宅位套宅1数量8109038640348007000650开发产品成本2.1土地费用85005100.113357.5442.352.2前期工程费680.76267.58321.3188.873.002

34、.3基础设施建设1468.79577.32693.26191.746.47费2.4建筑安装工程 11796.84636.85568.001540.0052.00费02.5公共配套设施3212.5815.104.180.14费2.6间接开发费2.7财务费用514.42202.20242.8067.152.272.8管理费用220.3286.60103.9928.760.972.9销售费用578.87227.53273.2275.572.552.10开发期税费289.43113.76136.6137.781.282.11其它费用266.61104.79125.8434.801.182.12不可预见

35、费700275.14330.3991.383.09开发成本合计25048.11604.4111168.02160.23115.3063单位成本（元）3088.913003.213209.213086.041773.85第六章 经济评价一、投资计划与资金筹措项目计算期以季为单位，计算起始年份从第一笔土地费用付款开始，至开发产品最后一笔收入到帐为止，计算期3 年（ 12 期）。（一）投资使用计划根据拍卖文件中“苏州工业园区国有土地使用权出让合同”规定，土地费用可在签定合同之日起7 日内一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在签定合同一个季度内付款，第三次付款在第二季度（期）完成

36、，详见表 6“土地付款和工程进度要求” ，第 1 期、付款 60%和第 2 期付 40%。建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费、销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。（二）资金筹措计划、资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款的一般要求，银行贷款不超过项目总投资的 70%或土地出让金的70%，其余由资本金和预售收入解决。2、资金使用的顺序一般第一期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后（投入使用的自有资金一般不低于土地价值或项目总投资的 30%。），在产品预售之前使用银行贷款， 产品开始预售之后， 应尽量使用预售收入， 不足部分使用贷款。3、本项目资金筹措计划企业计划投入自有资金 6000 万元，用于第 1 期、第 2 期支付土地款，在用自有资金支付土地款达到土地出让金的 60%以后，由银行开始提供贷款，银行贷款 5992