海中康园物业管理招标书

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档广州z岭南房地产有限公司中海康园物业管理招标文件 /招标编号：z岭南物招字【2003】1号广州z岭南房地产有限公司二OO三年八月投标邀请书投标邀请书广州z岭南房地产有限公司就中海康园物业管理项目进行招标，特邀请具备相应的物业管理资质、物业管理能力和信誉良好的物业管理公司参加投标。项目名称：中海康园物业管理招标编号：z岭南物招字【2003】1号招标项目的具体内容：中海康园住宅物业、公共场地、设备、治安、绿化、卫生等的维护和管理投标人须具备物业管理资质，并已通过房管局资质年审。管理期限：合同签订之日起五年。招标文件发售时间：2003年8月21日至2003

2、年8月26日每天8：3017：30（节假日除外）。招标文件发售地点：广州z岭南房地产有限公司广州市沿江中路298号z商业大厦35楼投标文件递交时间：2003年9月18日至9月22日每天8：3017：30（节假日除外）。投标截止时间：2003年9月23日下午2：30 开标时间：2003年9月23日下午2：30。中海康园现场考察时间：2003年9月8日上午9：0012：00。投标及开标地点：广州z岭南房地产有限公司会议室 地址：广州市沿江中路298号z商业大厦35楼十二、若有疑问，请书面传真、邮、电至本公司，联系办法：招标机构：广州z岭南房地产有限公司地 址：广州市沿江中路298号z商业大厦35楼

3、 邮编：510100联 系 人：z 联系电话：z10传 真：z投标人须知投标人须知1.总体说明1.1.适用范围本招标文件仅适用于中海康园物业管理项目1.2.资金来源1.2.2.空置房根据法律规定缴付；1.2.3.物业管理服务合同签订后由物业公司向业主收取物业管理费用。1.3.关于投标项目本项目作为一个整体，投标人必须进行整体投标，不得对其分拆。1.4.合格的投标人1.4.1.公司邀请具备投标邀请书中规定的资质要求的信誉良好并且有三年以上成功管理经验的物业管理公司做为本项目合格的投标人。1.4.2.投标人必须是在中华人民共和国广东省广州市注册的法人组织。1.4.3.本项目不允许两个以上法人或者其

4、他组织组成的联合体共同投标。1.5.关于定标方式 本次招标根据投标书提供的管理方案结合综合管理费报价作为定标的方式，但不以最低报价为定标依据。投标人的管理方案必须是真实、可行的，报价必须是固定的，投标人只能作一个最有竞争力的报价。1.6.定义1.6.1.“招标人（方）”系指广州z岭南房地产有限公司1.6.2.“投标人（方）”系指向招标方提交合格的投标文件的物业管理公司。1.6.3.“实质性响应”系指符合招标文件所有要求、条款、条件和规定，且没有重大偏离或保留，且不能以“满足”或“达到”等模糊字眼响应，更不能直接抄录采购人的需求描述。“重大偏离或保留”指影响到招标文件规定的范围、质量和性能，或限

5、制了招标人权利和投标人义务的规定，而纠正这些偏离将影响到其他提交实质性响应投标的投标人的公平竞争地位。1.6.4.甲方：系指招标人，物业管理服务合同的一方当事人。1.6.5.乙方：系指中标人，物业管理服务合同的一方当事人。1.6.6.招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应该作为对招标文件内容的理解或解释。1.7.合格的服务1.7.1.投标人必须根据法律规定及服务合同的约定提供符合物业自身管理要求的物业管理服务。1.7.2.投标人在物业管理工作中不得做出有损招标人、业主合法权益的承诺和行为。1.7.3.投标人在物业管理中须具备健全的管理机构、科学的管理制度和工作流程、具备上岗资格的工作人员。

6、2.关于投标人2.1.投标人要求具有独立法人资格，信誉好，有经营实力和履约能力，必须遵守广州市物业管理招投标管理规定及相关的法律、行业、地方法规。2.2.投标人必须由法定代表人或其委托代理人（具有法定代表人签署的授权书）参加投标、开标仪式，在评标过程中随时接受评标委员会就投标文件内容提出的质疑，并及时如实予以解答、澄清。2.3.投标人应提供能证明投标人承担所投项目能力和资格的有关资格、证明资料，包括但不限于：投标人基本情况；物业管理资质证书；营业执照；法人代表证书；管理其他物业的基本情况及经营业绩。3.招标文件3.1.招标文件的组成投标邀请书投标人须知项目要求附件3.2.招标文件的澄清投标人如

7、需澄清招标文件的疑点，可用信函、传真、E-Mail等形式通知招标方，通知应确保招标方在截标日期前收到。招标方将用信函、传真、E-Mail等形式做出答复，招标方认为有必要时可将答复内容分发给所有取得同一招标文件的投标人。3.3.招标文件的补充和修改3.3.1.招标方可以用书面补充通知等方式对招标文件进行补充和修改。对招标文件的补充或修正，将以信函、传真、E-Mail等形式通知所有已取得招标文件的投标人。3.3.2.所发布的补充通知将于投标截止日期前发往所有已取得招标文件的投标人。该补充通知应作为招标文件的一部分。投标人在收到该通知后应在投标文件中予以确认。3.3.3.考虑到补充通知的影响，招标方

8、可决定延长投标截止时间。3.4.招标文件不可偏离部分 招标文件中凡是带“*”的部分，投标人不得偏离或不做出实质性响应，否则将导致废标。4.投标总则4.1.投标文件的编写4.1.1.投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按招标文件的规定以及附件要求的内容和格式制作并递交完整的投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性、准确性，以确保其投标对招标文件作出实质性响应；否则，将被拒绝投标。投标人在投标中提供不真实的材料，无论其材料是否重要，都将直接导致废标，并承担由此产生的法律责任。4.1.2.投标语言和计量单位：投标文件和来往函件应用简体中文书写，投标人提供的支持文件、技术资料和印刷的文献可以用其他语言

9、，但相应内容应附有中文翻译本（经公证处公证），以中文为准，计量单位应使用国际公制单位；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。4.1.3.投标人须用人民币报价。投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；单价与数量的乘积与合计价不一致时，以标出的单价与数量的乘积为准，单价小数点有明显错误除外，报价栏项目中如出现唯一的数字“0”4.1.4.招标方拒绝接收电报、电话或传真形式的投标。4.1.5.投标人投标中确定的管理方案及报价，应为投标人对本招标项目的最终承诺，一旦中标，将成为物业管理服务合同的基本内容（政府文件要求有变化除外）。4.2.投标注意事项4.2.1为确保各投

10、标人充分理解项目要求，请各投标人务必认真阅读招标文件，如我方组织答疑会，请各投标人务必参加，否则因此引起的不利于投标人的后果，由投标人自行承担。4.2.2.本招标文件为选择物业管理公司的基本要求，中标的物业管理公司应按照法律规定和物业管理服务合同开展物业管理服务，服务合同中与本招标文件不一致的，以服务合同为准，但服务合同关于管理方案和管理费等基本内容的规定不得与本招标文件冲突。*4.3.投标文件的组成4.3.1.投标文件应包括以下部分：公司基本情况*资格文件营业执照复印件经营业绩（近年完成类似性质主要项目一览表）项目主要实施人员一览表法人代表证明书、法人授权委托书。投标书*：投标书内容符合穗国

11、房字【2002】19号广州市物业管理招投标办法第十九条规定的基本内容，并符合本招标书基本要求。4.4.投标*4.4.1.全部投标文件一式六份，正本一份、副本五份（纸质），电子文档一份（磁盘或光盘介质，WORD或EXCEL格式，不留密码，无病毒）。标书封面须注明“正本”或“副本”；投标文件除规定签名、盖章的地方外，其余部分应为印刷或打印体。如果副本与正本不符，应以正本为准。所有投标文件应由投标人的合法授权代表正式签署；所有针对本项目的专项文件在正本中必须提供正本或原件；任何更改（如果有的话）应由原签署人签字，并保证修改清晰；投标人应自行承担由于其投标文件不清晰、内容错漏、不完整而导致的一切后果。

12、4.4.2.如投标人对指定的物业管理服务工作建议做任何改动，应在投标中清楚地注明。4.4.3.所有投标文件应在投标截止时间（即投标邀请书中所规定的时间）前送达投标、开标地点（即投标邀请书中所规定的地点），交予招标方专职负责人员，任何迟于这个时间的投标将被拒绝。4.4.4.所有投标文件必须封入密封的信封或包装，在封口上加盖投标单位的公章。 所有投标文件的正本和副本应分别封装，并在每一信封或包装封面上写明： 收件人名称：广州z岭南房地产有限公司 项目名称：广州z岭南房地产有限公司中海康园物业管理项目投标人名称：联 系 人：联系电话：4.4.5.招标方对不可抗力事件造成的投标文件的损坏、丢失不承担任

13、何责任。4.4.6.无论投标过程中的做法和结果如何，投标人自行承担所有参与投标有关的全部费用。4.4.7.投标人在开标会结束后到评标结束前，必须做好向招标人及评标委员会作现场答辩的准备，开标时需要当场回答评委提出的疑问。现场答辩时可能涉及需要即时决定的问题，答辩人应事先做好法人授权的有关工作。4.5.投标有效期 从投标截止日起，投标有效期为30天。在特殊情况下，招标方可于投标有效期满之前要求投标人同意延长有效期，要求与答复均应以书面形式。投标人可以拒绝上述要求，同意延期的投标人根据原有效期应负的责任相应延至新的有效期。4.6.投标保证金 本次投标，投标人不须提交投标保证金。4.7.投标的修改

14、在投标截止时间前投标人可以以书面形式修改其投标，在截止时间后不得修改其投标。4.8.投标的撤回 在投标截止前投标人可以撤标，在投标截止后不允许撤标。4.9.开标4.9.1.开标在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点为招标文件预先确定的地点。4.9.2.开标由招标方主持，邀请所有投标人参加。4.9.3.投标人代表必须持本人身份证及其他能够证明工作身份的有效证件参加开标会，如投标人代表非法定代表人，还应持法定代表人授权书。4.9.4.开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，或由政府部门代表检查。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价及投

15、标文件的其他主要内容。4.9.5.在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时均当众予以拆封、宣读，除非参加投标的合格投标人不足三家。4.9.6.招标方将做开标记录，开标记录包括在开标时宣读的全部内容。4.10.评标4.10.1.评标委员会评标委员会成员共5人，由招标人的代表2人，并在政府确定物业管理评标方专家库中选择3人组成。评标委员会负责评审所有投标文件并确定中标方案。评标委员会将只对确定为实质上响应招标文件要求的投标进行评价和比较，响应的依据时投标文件本身的内容，实质上响应的投标应该是与招标文件要求的全部主要条款、条件和规格相符，没有重大偏离的投标。4.10.2.评标

16、采用综合评分法。4.10.3.评标委员会将推荐被确定为实质响应招标文件要求的综合评分最高的投标人为中标候选人。4.10.4. 以下情况将可能导致废标，或其投标将被拒绝：资格证明文件不全的；超出经营范围投标或不满足招标文件规定的资质要求的；投标文件无法人代表签字，或签字代表无法人代表授权委托书的；没有对招标文件作实质性响应的（服务内容，管理方案与招标文件的要求有明显背离的）；服务费报价不固定的；投标文件密封封口不加盖投标单位公章的；投标人投标文件内容不真实；关键条文的偏离、保留或反对；不符合法律法规、招标文件规定的其他实质性要求；在投标截止时间后递交投标文件的；投标人在评标过程中，试图在投标文件

17、审查、澄清、比较及授予合同方面向评标委员会或招标方施加任何影响的；文件附有采购人不能接受的条件；投标人有违反国家法律法规的行为。4.10.5.评标过程的保密性公开开标后，直至向中标的投标人授予合同时止，凡与审查、澄清、评价和比较投标有关的资料以及授标意见等，均不得向投标人及与评标无关的其他人透露。在评标过程中，如果投标人试图在投标文件审查、澄清、比较及授予合同方面向招标人、评标委员会、招标方施加任何影响，其投标将被拒绝。4.10.6.投标文件的澄清除评标委员会主动要求澄清外，从开标后至授予合同期间，任何投标人均不得就与其投标相关的任何问题与评标委员会联系。为有利评标，在开标后，可随时请投标人就

18、投标文件中的内容加以澄清，澄清的内容不得对投标文件作实质性修改。以书面形式表达并加盖公章的答复经评标委员会认可后，可作为投标文件的一部分参与评标。4.10.7.相关注意事项评标是招标工作的重要环节，评标工作在评标委员会内独立进行。评标委员会将遵照评标原则，公正、平等地对待所有投标人。在开标、评标期间，投标人不得向评委询问评标情况，不得进行旨在影响评标结果的活动。为保证定标的公正性，在评标过程中，评委不得与投标人私下交换意见。在招标工作结束后，凡与评标过程有接触的任何人，不得将评标情况扩散出与评标无关的人员。评标委员会不直接向落标方解释落标原因，不退回投标文件。4.10.8.合同将授予能够最大限

19、度满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人；评标委员会没有义务必须接受最低报价的投标。4.10.9.评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求，可以否决所有投标。所有投标否决后，依法重新招标。4.11.定标评标委员会提出评标书面报告和推荐中标意见报招标方确认。经招标方确认后，招标方与预中标人进行最终澄清及对预中标人的资格和履约能力进行再次审查，形成最终合同的基础文件。如在最终澄清过程中，发现预中标人存在重大问题造成其履约能力不能满足要求的，取消其中标资格，并视其实际情况，保留追究其法律责任的权利。最终澄清完成后，由招标方发出确认中标通知书。同时，招标方向未中标的投标人发出招标结果通

20、知书。中标人应依时与招标方签订合同（自收受中标通知书之日起10个日历日内）。5.签约中标人应按中标通知书指定的时间和地点与招标人签订物业管理服务合同,并报海珠区国土房管局物业科进行物业管理服务合同登记备案。 招标项目要求项目要求项目概述项目背景广州z岭南房地产有限公司基本情况（略）招标标的广州市海珠区滨江东路中山大学北校门右侧“中海康园物业管理”，占地面积33691平方米，建筑总面积111180.2平方米。该项目详细情况详见附件一“中海康园基本情况”。项目物业管理内容2.1.房屋建筑公用部位的维修、维护和管理，包括：公共天面、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、储物室、电、水表房

21、。2.2.公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用上下水管道、落水管、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、安防红外线报警系统、生活水泵、污水泵、可视门禁系统。2.3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井。2.4.公用绿化、花木、建筑小品等的养护与管理。2.5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所、广场。2.6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。2.7.交通与车辆停放秩序的管理。2.8.维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。2.9.管理与物业相关的工程图纸、

22、住用户档案与竣工验收资料。2.10.组织开展社区文化娱乐活动。2.11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。项目物业管理内容及要求*3.1.物业管理机构1、物业管理服务机构健全；2、物业管理人员具备相应的任职资格；制度规范；科学合理的管理服务流程；管理人员制服统一，有明显标志，遵守职业道德；符合法律法规的其他要求；3.2.管理内容及要求3.2.1.房屋管理及维修管理1、房屋外观完好、整洁2、依法制止和向政府相关部门通报违反规划私搭乱建现象；3、按规定确定水、电等各项费用的收缴办法；4、及时按服务合同的约定对房屋进行维修、维护；

23、5、房屋资料档案健全，管理完善。3.2.2.设备管理1、每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范：设备良好，运行正常；2、无事故隐患，保养、检修制度完备；3、居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密管理措施。二次供水有卫生许可证、操作人员健康合格证齐全；4、消防系统设备完好，可随时启用；5、公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善。3.2.3.市政设备管理小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用途；供水、供电、通讯、照明设施完好，工作正常。道路畅通，路面平坦；污水排放通畅；交通及车辆管理有序。3.2.4.绿化管理安排专业绿化维护、管理人员；绿化管理措施到位，制度规范；禁止破坏、践踏

24、及随意占用现象；不得更改用途。3.2.5.卫生管理小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清；公共场地、道路等不得堆放杂物；布告、通知不得随意张贴，禁止乱涂乱画，禁止乱设摆卖摊点。3.2.6.治安、保卫管理小区基本实行封闭管理；小区实行24小时保安值班制度；保安人员有统一制服、标志，工作规范，作风严谨；有健全的保安管理制度。有健全的消防管理制度和措施。3.2.7.社区文化有社区文化活动的安排；定期在社区内组织健康文明的文体活动。投标条件及要求*4.1.投标条件4.1.1.本项目采取邀请招标的方式，接到本招标书的单位为参加投标的物业管理公司；4.1.2.公司注册资本不少于50万元；4.1.3.具备物业

25、管理四级（含四级）以上物业管理资质（须提供相关证明文件）；4.1.4.具有良好的商业信誉和经营业绩；4.2.投标要求4.2.1.开标之日，投标方应由法人代表或法人代表授权委托人参加开标仪式；4.2.2.投标书必须根据本招标书的物业管理内容和要求编写，内容能够满足本招标书规定的基本要求，要求针对每项管理内容提出可行的管理方案及财务预算；具体内容包括：管理方式：包括内部管理架构、工作流程、激励机制、信息反馈渠道；管理装备计划：包括管理用房、人员住房、器械、管理工具、治安装备、通讯及办公用品等；管理人员配备：包括管理处经理简历、管理人员数量及文化程度、岗位配置、招聘计划等；管理人员培训：包括培训的计

26、划、目标和方式等；管理的规章制度：包括公众制度、内部管理制度、管理运作和考核制度等；各项管理指标的承诺；包括：房屋完好率；房屋及设备零修、急修及时率；绿化完好率；清洁保洁率；道路完好率及使用率；化粪池、雨水井、污水井完好率；排水管、明渠完好率；照明设备使用及完好率；消防设施设备完好率；有效投诉处理率；客户满意率；4.2.3.在评标过程中，投标人须对投标书内容直接回答评标委员会的提问，并决定部分投标书未能明确的有关问题；答标人应为法人代表或其授权委托人；物业管理服务费及其它费用5.1.投标方须根据管理方案确定中海康园物业管理服务费的收费标准，该收费标准将成为评标的重要依据，投标方中标后应按该标准

27、与招标方签订物业管理服务合同；5.2.物业管理服务费应详细列明收取的依据和成本构成；5.3.物业管理服务合同签订后由物业公司向业主收取物业管理服务费用；5.4.空置房费用根据法律规定缴付；5.5.投标方自行承担参加本次投标的相关费用。物业管理服务合同的签订和履行6.1.中标单位须在招标结果公布后按招标人确认的时间与招标人签订物业管理服务合同，物业管理服务合同为国土房管局拟订的标准合同，该合同不能满足双方需要的，双方另行签订补充合同；6.2. 物业管理服务合同按政府有关部门规定的程序签订和登记备案；6.3.投标方应具有在中标后履行服务合同所需的专业人员、技术力量、管理水平、技术装备、资金实力、专

28、业经验及其他履行物业管理服务需要所应具备的条件和能力。6.4.中标方不得将中海康园物业管理项目整体转让给第三方，但专业设备和项目可提供给具备相应资质和技术管理水平的专业公司进行管理和维护，但不得影响项目物业管理的整体管理水平；6.5.中标方的物业管理行为符合国家、省市的有关法律法规。6.6.物业管理服务合同的期限为合同签订之日起伍年。 第四章 附 件附件1：中海康园招标工作小组成员： 类别组成姓名职 务联系电话组长z岭南公司开发经营总监成员z岭南公司开发部经理成员z岭南公司办公室成员z岭南公司财务部经理附件2：中海康园招标工作计划：时间工作内容地点2003.8.21-8.26（8：30-17：30）发售物业管理招标文件广州市沿江中路298号z商业大厦35楼2003.9.8（9：00-12：00）现场考察物业滨江东中大北门右侧2003.9.18-9.22（8：30-17：30）投标文件的递交审查投标单位资质广州市沿江中路298号z商业大厦35楼2003.9.23下午2：30开标、评标、定标广州市沿江中路298号z商业大厦35楼附件3：中海康园物业基本情况中海康园是由广州z岭南房地产有限公司独立开发的以住宅为主要功能的高档住宅小区。小区规划总用地33691平方米，总建筑面积11118.2平方米，共由12栋1827层高层住宅楼组成，分三期开发。现第一、二期项目已经经过规划报批取得