资产管理及评估管理知识分析原则

1、资产评估1.总论2.资产评估的的基本方法3.机器设备评评估4.房地产评估估5.无形资产评评估6.流动资产评评估7.长期投资及及其他资产评估估8.企业价值评评估9.资产评估报报告10.资产评估估准则与行业管理第一章 总论论第一节 资产产评估的含义义第二节 资产产评估的对象象第三节 资产产评估的价值值对象第四节 资产产评估的假设设第五节 资产产评估的原则则第六节 资产产评估的程序序 资产评估：是一种动态态化、市场化化的社会经济济活动。是社社会性和公正正性活动。 是指通过过对资产某一一时点价值的的估算，从而而确定其价值值的经济活动动。资产评估六大大要素：主体体、客体、特特定目的、程程序、价值类类型、

2、方法特定目的：指指资产业务发发生的经济行行为，直接决决定和制约资资产评估价值值类型和方法法的选择资产评估的特特点：1.现实性2.市场性3.预测性4.公正性5.咨询性资产评估与会会计计价的区区别1.发生的前提提条件不同2.目的不同3.执行操作者者不同资产评估对象象：指被评估估的资产，即即资产评估客客体 解释：1.资产是一种种权利 2.资产产是一种获利利能力 3.资产产必须为某一一主体所拥有有或支配资产的分类：1.按资产存在在的形态分：有形资产、无无形资产2.按是否具有有综合获利能能力分：单项项资产、整体体资产3.按资产能否否独立存在分分：可确指的的资产和不可可确指的资产产4.按资产的流流动性分：

3、短短期资产，长长期资产资产评估的特特定目的：被被评估资产即即将发生的经经济行为对资产评估的影影响表现：不不同条件，不不同经济行为为资产评估的特定定目的主要有有：资产转让企业兼并企业出售企业联营股份经营中外合资、合作作企业清算抵押担保企业租赁债务重组等资产评估的价价值类型的作作用：1.价值类型是是影响和决定定资产评估价价值的重要因因素2.价值类型制制约资产评估估方法的选择择3.明确评估价价值类型，可可以更清楚的的表达评估结结果，可以避避免报告使用用者误用评估估结果价值类型的类类别：（广泛泛认定）1.市场价值（公公开和公平的的市场条件，当当事人是理性性的，市场价价值是价值估估计数额）2.在用价值3

4、.投资价值4.持续经营价价值5.清算价值（取取决因素：资资产的通用性性，清算时间间的限制，保保险价值，课课税价值）价值类型的决决定因素：1.评估的特定定目的2.市场条件3.资产功能及及其状态资产评估的假假设：1.继续使用假假设（持续经经营价值）2.公开市场假假设（最大最最佳效用）3.清算清偿假假设（清算价价值）资产评估的原原则1.资产评估的的工作原则2.资产评估的的经济原则资产评估的工工作原则：1.独立性2.客观性3.科学性4.专业性资产评估的经经济原则1.贡献原则2.替代原则3.预期原则资产评估程序序：指资产评评估机构和人人员执行资产产评估业务，形形成资产评估估结论所履行行的系统性工工作步骤

5、资产评估程序序主要环节：1.明确资产评评估业务基本本事项（基本事项：11.委托方和和相关当事方方基本状况2.资产评估目目的3.评估对象基基本状况4.价值类型及及定义5.资产评估基基准日6.资产评估限限制条件和重重要假设7.其他需要明明确的重要事事项）2.签订资产评评估业务约定定书3.编制资产评评估计划4.资产勘察与与现场调查（必必经环节）5.收集资产评评估资料（重重要保证）6.评定估算7.编制和提交交资产评估报报告书8.资产评估工工作档案归档档（充分体现现了资产评估估服务的专业业型和特殊性性）能否承接资产产评估项目（明明确资产评估估业务基本事事项的基础上上）1.评估项目风风险2.专业胜任能能力

6、3.独立性分析析资产评估程序序的重要性：1.资产评估程程序是规定资资产评估行为为、提高资产产评估业务质质量和维护资资产评估服务务公信力的重重要保证2.资产评估程程序是相关当当事方评价自自查评估服务务的重要依据据3.恰当执行资资产评估程序序是资产评估估机构和人员员防范执业风风险、保护自自身合法权益益、合理抗辩辩的重要手段段之一资产评估基本本方法：成本本法、市场法法、收益法评定估算的具具体工作步骤骤环节：分析资产评估资资料、恰当选择资产评评估方法、运用资产评估方方法形成初步步资产评估结结论、综合分析确定资资产评估结论论、资产评估结构内内部复核等履行资产评估估程序基本要要求：1.资产评估机机构和人员

7、应应当在国家和和资产评估行行业规定的范范围内，建立立、健全资产产评估程序制制度2. 资产评估估机构和人员员执行资产评评估业务，应应当根据具体体资产评估项项目的情况和和资产评估程程序制度，确确定并履行适适当的资产评评估长须，不不得随意简化化或删减资产产评估程序3. 资产评估估机构应当建建立相关工作作制度，指导导和监督资产产评估项目将将办人员及助助理人员实施施资产评估程程序4.如果由于资资产评估项目目的特殊性，资资产评估机构构和人员无法法会没有履行行资产评估程程序中的某个个基本环节5. 资产评估估机构和人员员应当将资产产评估程序的的组成实施情情况记录于工工作底稿，并并将主要资产产评估程序执执行情况

8、在资资产评估报告告中予以披露露。编制资产评估估工作计划应应当重点考虑虑1.资产评估目目的、资产评评估对象状况况2.资产评估业业务风险、资资产评估项目目的规模和复复杂程度3.评估对象的的性质、行业业特点、发展展趋势4.资产评估项项目所涉及资资产的结构、类类别、数量及及分布状况5.相关资料收收集状况6.委托人或资资产占有方过过去委托资产产评估的经历历、诚信状况况及提供资料料的可靠性、完完整性和相关关性7.资产评估人人员的专业胜胜任能力、经经验及专业、助助理人员配备备情况第二章 资产产评估的基本本方法第一节 市场场法第二节 成本本法第三节 收益益法第四节 资产产评估方法的的比较和选择择市场法：又称称

9、市场价格比比较法，是指指通过比较被被评估资产与与最近售出资资产的异同，并并将类似资产产的市场价格格进行调整，从从而确定被评评估资产价值值的一种资产产评估方法。前提条件：1.需要一个充充分发育、活活跃的资产市市场2.参照物及其其与被评估资资产可比较的的指标，技术术参数等资料料是可收集到到的（关键）采用市场法时：1.选择确定参参照物价格，选选择的参照物物应具有相关关性和代表性性。而且应足足够多2.分析确定参参照物的差异异性调整差异性调整：时间因素。地域因素。功能因素。市场法优点：1.最简单，最最有效的方法法。2.能够客观反反映资产目前前的市场情况况，其评估的的参数，指标标直接从市场场获得，评估估值

10、更能反映映市场现实价价格3.评估结果更更易于被各方方面理解和接接受缺点1.需要有公开开的及活跃的的市场作为基基础，有时缺缺少可对比数数据以及缺少少判断对比数数据而难以应应用2.不适用于专专用机器、设设备、大部分分的无形资产产，以及受地地区、环境等等严格限制的的一些资产的的评估成本法：指在在评估资产时时按被评估资资产的现实重重置成本扣减减其各项损耗耗价值来确定定被评估资产产价值的方法法。理论依据：1.资产的价值值取决于资产产的成本2.资产的价值值是一个变量量，随资产本本身的运动和和其他因素的的变化而相应应变化影响资产价值变变化的因素：1.市场价格2.实体性贬值值：物理耗损损，有形耗损损3.功能性

11、贬值值：无形耗损损4.经济性贬值值：政治因素素，宏观政策策因素1.被评估资产产评估值 = 重置成本本 实体性贬贬值 功能性贬贬值 经济性贬贬值（基本公公式）2.被评估资产产评估值 = 重置成本本 成新率成本法优点：1.比较充分考考虑了资产的的损耗，评估估结果更趋于于公平合理2.有利于单项项资产和特定定用途资产的的评估3.在不以计算算资产未来收收益或难以取取得市场参照照物条件下广广泛应用4.利于企业资资产保值缺点：工作量比较大。经经济性贬值不不易全面准确确计算。是以以历史资料为为依据确定目目前价值，必必须充分分析析这种假设的的可行性。重置成本估算方方法：1.重置核算法法（复原重置成本本 和 更新

12、新重置成本）2.物价指数法法（复原重置置成本）3.功能价值法法（生产能力力比例法）4.规模经济效效益指数法5.统计分析法法重置核算法包包括直接成本本和间接成本本。其中间接接成本计算：1.按人工成本本比例法计算算2.单位价格法法3.直接成本百百分率法物价指数法：资产重置成本 = 资产历历史成本 资产评估估时物价指数数 资产构建建时物价指数数 = 资产产历史成本 （1 + 物价变动动指数）功能价值法：(生产能力力比例法)被评估资产重置置成本= 参参照物资产重重置成本 被评估资资产年产量 参照物年年产量 规模经济效益益指数法：被评估资产重置置成本= 参参照物资产的的重置成本(被评估资资产的产量参照物

13、资产产的产量)XX其中X是一个经经验数据，称称为规模经济济效益指数，一一般在0.441间。加加工工业一般般为0.7，房房地产一般为为0.9统计分析法：被评估资产重置置成本 = 某类资产账账面成本（总总和） KK =（某类抽抽样资产的重重置某类抽样资资产历史成本本）实体性贬值方方法：1.观察法，也也称成新率法法 实体性贬贬值 = 重重置成本 （1 实体性成成新率）2.公式计算法法 实体性贬贬值 = （重重置成本-预预计残值） 实际已使使用年限总使用年限限实际已使用年限限 = 名义义已使用年限限 资产利用用率资产利用率 = 截至评估估日资产累计计实际使用时时间截至评估日日资产累计法法定利用时间间功

14、能性贬值是指由于技术相相对落后而造造成的贬值被评估资产功能能性贬值 = （被评估估资产年净超超额运营成本本 折现系数数 ）总和净超额运营成本本 超额运营营成本 所得税功能性贬值 = 复原重置置成本 更新重置置成本经济性贬值由于外部环境变变化而造成的的贬值。（机机器设备）1.因生产能力力减低造成的的经济性贬值值经济性贬值 = 【1 - （实际使使用生产能力力 额定生产产能力）X】100%2.因收益减少少造成的经济济性贬值经济性贬值 = 设备年收收益损失额 （1 所得税税税率）年金现值系系数年金现值系数 = 【 11 1（1 + i）n 】 i成新率（实体体性贬值）1.是指反映评评估对象的现现行价

15、值与其其全新状态重重置价值的比比率2.估算方法：观察法，使使用年限法，修修复费用法使用年限法：成新率 = 预预计尚可使用用年限 （实际已已使用年限 + 预计尚尚可使用年限限）100%修复费用法：成新率 = 11 修复费用用 重置成本本 100%收益法1.是指通过估估算被评估资资产未来预期期收益并折算算成现值，借借以确定被评评估资产价值值的一种资产产评估方法。2.应用的前提提条件：一是被评估资产产必须是能用用货币衡量其其未来期望收收益的单项或或整体资产二是资产所有者者所成承担的的风险也必须须是能够用货货币衡量的三是以资产投入入使用后能够够连续获利为为基础，购买买的目的往往往不在于资产产本身，而是

16、是资产的获利利能力优点：能真实和较准确确的反映企业业资本化的价价值与投资决策相结结合，应用此此法评估的资资产家孩子以以为买卖双方方所接受缺点：预期收益额预测测难度较大，受受较强的主观观判断和未来来不可预见因因素的影响在评估中适用范范围较小，一一般适用企业业整体资产和和可预测未来来收益的单项项资产评估求法：1.资产未来收收益期有限的的情况求复利现值：PV o = FV nn * （11 （1+ i ）n2.资产未来收收益无限期的的情况其一：未来收益益年金化资产评估值 = 求年金现现值其二：未来收益益不等额资产评估值 = 年金现值 + 永续年金金现值 复利现值值系数收益额是指由由被评估资产产在使用

17、过程程中产生的超超出其自身价价值的溢余额额。 是资产使用用带来的未来来收益期望值值，是通过预预测分析获得得的，是有被被评估资产直直接形成的。收益额构成：税税后利润，即即净利润；现现金流量；利利润总额收益率越高，资资产评估值越越低 收益率越高高，意味着单单位资产增值值率越高，所所有者拥有资资产价值越低低折现率包括无无风险利率，风风险报酬率，通通货膨胀率资产评估方法的的选择：1.资产评估方方法的选择必必须与资产评评估类型相适适应2.资产评估方方法必须与评评估对象相适适应3.评估方法的的选择还要受受可搜集数据据和信息资料料的制约第三章 机器器设备评估第一节 机器器设备评估的的特点第二节 机器器设备的

18、核查查与鉴定第三节 机器器设备评估的的成本法第四节 机器器设备评估的的市场法机器设备特点点：1.机器设备作作为主要劳动动手段，属于于会计学中所所称的固定资资产，具有单单位价值高，使使用期限长的的特点2.属于动产类类资产，与房房地产比较，评评估值高低与与其所处地域域不具有直接接关系3.属于有形资资产，但同时时要考虑附着着于机器设备备中的无形资资产4.更新换代比比较快，对于于政策规定的的高耗能、低低效能、污染染大的及其设设备，尽管实实体成新程度度高，但仍应应按低值甚至至按报废处理理分类1.按固定资产产分类标准分分类通用设备；专用设备；交通运输设备；电气设备；电子及通信设备备；仪器仪表、计量量标准器

19、具及及工具、衡器器2.按现行会计计制度规定分分类1.生产经营用用机器设备2.非生产经营营用机器设备备3.租用机器设设备4.未使用机器器设备5.不需用机器器设备6.融资租入机机器设备3.按组合程度度分类1.单台设备2.机组3.成套设备4.按来源分类类1.自制和外购购2.外购分国内内和国外购置置机器设备的核核查：1.逐项清查2.抽样核查机器设备的鉴鉴定：1.按工作阶段段：统计性鉴鉴定和判断性性鉴定。统计性鉴定分宏宏观鉴定和微微观鉴定机器设备评估估市场法比较因素分析1.个别因素2.交易因素3.时间因素4.地域因素机器设备评估估成本法1.机器设备评评估值 = 重置成本 实体性贬贬值 功能性贬贬值 经济

20、性贬贬值（基本公公式）2.市场价格信信息分析时注注意：市场价格的多样样性报价与成交价的的差异折扣因素市场价格的时间间性和地域性性替代产品与评估估对象品质、性性能的差别同类型设备的品品质差别通用非标准设设备重置成本本P = （Cmm1 Km + Cm2）（1 + Kp ）（1 + Kt）（1 + Kd n）P：非标准设备备重置成本Cm1：主材料料（不含主要要外购件费）Km：不含主要要外购件费的的成本主材费费率Cm2：主要外外购件费Kp：成本利润润率Kt：销售税金金率Kd：非标准设设备设计费率率n：非标准设备备产量物价指数法：11.定基物价价指数2.环比物价指指数定基物价指数：重置成本 = 原始成

21、本 （评估年物物价指数 原始年物价价指数）环比物价指数：重置成本 = 原始成本 （1 + 次年物价指指数）（1 + 下下年年物价指数）（）采用物价指数数法测算进口口设备重置成成本重置成本 = 账面原值中中的到岸价格格 （ 评估基基准日外汇汇汇率进口时的外外汇汇率） （1 + 进口设备生生产国同类资资产价格变动动指数） （1 + 现行进口关关税税率）（1 + 其他税费率率） + 账面原值值中支付RMMB部分价格格 （1 + 国内同类资资产价格变动动指数）实体性贬值公式：实体性贬值 = 重置成本本 实体性贬值值率 = 重置成本本 （1 成新率）使用年限法：成新率 = 预预计尚可使用用年限 （实际已

22、已使用年限 + 预计尚尚可使用年限限）100%修复费用法：成新率 = 11 修复费用用 重置成本本 100%功能性贬值净超额运营成本本的折现值 = 净超额额运营成本 折现系数（年年金现值系数数）经济性贬值1.因生产能力力减低造成的的经济性贬值值经济性贬值 = 【1 - （实际使使用生产能力力 额定生产产能力）X】100%2.因收益减少少造成的经济济性贬值经济性贬值 = 设备年收收益损失额 （1 所得税税税率）年金现值系系数第四章 房地地产评估第一节 房地地产评估概述述第二节 土地地使用权评估估的特点第三节 土地地权属及其处处置第四节 土地地使用权评估估的方法第五节 建筑筑物评估的特特点第六节

23、建筑筑物评估的方方法房地产特征1.位置固定性性2.耐用性3.影响因素多多样性4.投资大量性性5.保值增值趋趋势土地使用权：土地使用者者依法对土地地进行使用或或依法对其使使用权进行出出让、出租、转转让、抵押、投投资的权利土地分类1.按社会经济济用途：工业用地，商业业用地，交通通运输用地，生生活住宅用地地，公用事业用地，文文教、科技和和卫生用地，行行政事业机关关用地，园林、风景浏览览区、公共休休息用地，特特殊用地2.按经济地理理位置：市中心区，一般般市区，市区区沿区近郊区，远郊区区，边远区，特区，开放区，开开发区，出口口加工区，保保税区3.按所有权归归属国家所有土地，集集体所有土地地4.按利用程度

24、度：高度集约使用的的土地，正常常使用土地，闲闲置未用土地地，空地，使使用不当土地地5.按开发程度度与开发趋势势：已开发土土地，未开发发土地，列入入市镇开发规规划的土地土地资产的特特性自然特性1.土地面积有有限性2.土地空间位位置的固定性性3.土地使用价价值的永续性性和增值性4.土地的不可可替代性经济特性1.用途多样性性2.经济地理位位置的可变性性3.可垄断性土地资产价格格类型1.基准地价2.标定地价3.土地使用权权出让底价4.转让价格5.出租价格土地资产价格格的特点1.土地价格不不是土地价值值的货币表现现，其价格反反映的是土地地作为生产要要素或作为资资源的价值2.土地价格主主要由土地的的需求决

25、定3.土地价格具具有明显的区区域性4.土地价格的的上涨性影响地产价格格的因素1.一般因素：行政因素，社社会因素，经经济因素2.区域因素：位置，交通通条件，基础础设施条件，环环境，城市规规划限制3.个别因素：位置，地形形地质因素，面面积，地块形形状因素，土土地利用因素素土地使用权的的评估原则1.替代原则2.最有效使用用原则3.变动原则4.供需原则5.贡献原则土地权属的类类型1.土地所有权权2.土地使用权权3.划拨土地4.出让土地土地使用权评评估市场法：基本公式：待估土地评估值值 = 比较较案例土地价价格 （正常交交易情况比较案例交交易情况） （待估土地地区域因素值值比较案例区区域因素值） （待估

26、土地地个别因素值值比较案例区区域个别因素素值） （待估土地地评估基准日日价格指数比较案例交交易日物价指指数）土地使用权评评估收益法：基本公式：土地使用权评估估值 = 土土地收益年金现值系系数（P=AA/r * 1-1/（1+r）n） 注：当土地收收益年限无限限大时，土地地使用权评估估值 = 土土地收益还原利率（PP=A/r） r：还原利率又又称土地投资资报酬率 rr = 安全全利率 + 风险调整值值土地使用权评评估成本法：1.无限年起土土地使用权价价格基本公式： 评估值 = 土土地取得费 + 土地开开发费 + 税费 + 利息 + 利润 +土土地增值收益益成本法一般适用用于新开发土土地的评估，特

27、特别是土地开开发市场发育育不完善，土土地成交实例例不多，无法法利用市场等等其他方法评评估时采用。同同时可对无收收益有很少有有交易情况的的公园，校园园，公共建筑筑，公益设施施等具有特殊殊性的土地评评估采用。利息 = 土地地取得费 土地开发期期 相应利息率率 + 土地开发费费 土地开发期期 相应利息率率 50%利润 = （土土地取得费 +土地开发发费 +税费费 ）相应利润率率土地增值收益 = （土地地取得费 + 土地开发发费 + 税税费 + 利利息 + 利利润）增值收益率率2.法定最高出出让年期地价价有限年期评估值值 = 无限限年期土地使使用权价格 年金现值系系数 r 假设开发法：基本公式：地价

28、= 楼价价 建筑费 专业费用用 利息 利润 税费 租售费用用转变公式：地价 = 楼价价 建筑费 建筑费i 建筑费费（i + 1）+地价价利息率 - 建筑费（i + 1）+地价价正常利润率率 地价税率 租售费用用建筑物分类1.按建筑物承承重结构：钢结构钢筋混凝土结构构混合结构（砖混混结构，砖木木结构）其他结构（木结结构，竹木混混合机构，简简易建筑物等等）2.按建筑物使使用功能：工业用建筑物民用建筑建筑物评估的的特性：1.建筑物价值值的内涵复杂杂性特点2.建筑物产权权受土地使用用权年限的制制约3.建筑物功能能，用途，评评估方法建筑物评估时时需考虑的因因素1.物理因素2.环境优劣的的影响3.经济地理

29、因因素4.新旧程度5.用途6.产权7.政策8.供需情况9.其他建筑物评估的的原则1.替代原则2.最有效使用用原则3.供需原则4.房地合一原原则建筑物评估的的方法：成本法：一般适用于不改改变用途持续续使用的建筑筑物单独评估估其价值的情情况建筑物评估值 = 建筑物物重置成本 实体性贬贬值 功能性贬贬值 经济性贬贬值重置成本 = 综合造价 + 前期费费用及其他费费用 + 资资金成本重置成本的估算算方法：预决决算调整法、重重编预算法、价价格指数调整整法实体性贬值和成成新率的估算算1.使用年限法法：建筑物实体性贬贬值率 = 建筑物实际际已使用年限限（建筑物实实际已使用年年限 + 尚尚可使用年限限）建筑物

30、成新率 = 建筑物物尚可使用年年限（建筑物实实际已使用年年限 + 尚尚可使用年限限）2.打分法：（成成新率）完好房：80%以上基本完好房：66079%一般损坏房：44059%严重损坏房：339%以下危房成新率 = 结结构部分合计计得分 G +装修修部分合计得得分 S +设备备部分合计得得分BG结构部分的评评分修正系数数S装修部分的评评分修正系数数B设备部分的评评分修正系数数功能性贬值的的因素：1.对土地与建建筑物用途不不协调造成的的价值损失2.建筑物的用用途，使用强强度等与其占占用的土地的的最佳使用严严重冲突的时时候3.建筑物的设设计以及结构构上的缺陷4.建筑物有效效使用面积与与其建筑面积积的

31、比例不协协调5.建筑物的装装修、设备与与其总体功能能的不协调经济性贬值：经济性贬值 = 第i年的的建筑物年收收益净损失 年金现值系数数经济性贬值 = 建筑物年年收益净损失失额 正常资产产收益率建筑物评估的的市场法：1.交易实例比比较法（直接接法）：以待待估的房地产产状况为基准准，在市场上上找到相类似似的房地产的的交易实例作作为参照物，将将交易实例房房地产与待估估房地产的各各项状况逐一一比较，对各各种差异因素素作比较调整整，将交易实实例的价格修修正成待估房房地产的价格格2.基准价格对对照法（间接接法）：先选选定标准的房房产和地产，对对该标准的房房产，地产定定出一个合理理的且是最新新的基准价格格，

32、作为房产产和地产的评评估依据，把把待估房产和和地产与标准准的房产地产产对照，从中中查出与待估估房产和地产产相对应的价价格，再做必必要的调整，修修正成待估房房地产的价格格。交易实例比较法法：公式评估值 =【（交交易实例 交易行为的的修正系数 交易日期的的修正系数 区域因素的修修正系数 个别因素的的修正系数）总总和】 n 残余估价值（属属于收益法）建筑物的收益价价格 = 建建筑物的纯收收益 （建筑物物的折旧率 + 建筑物物的还原利率率）或建筑物的收益价价格 =（建筑物物及其基地所所产生纯收益益 土地的年纯纯收益）（建筑物的折旧旧率 + 建建筑物的还原原利率）第五章 无形形资产评估第一节 无形形资产

33、评估的的特点第二节 无形形资产评估的的程序与方法法第三节 专利利权的评估第四节 专有有技术的评估估第五节 商标标权的评估第六节 计算算机软件的评评估第七节 商誉誉的评估无形资产的特特点：1.无形资产具具有非流动性性，并且有效效期较长2.没有物质实实体，但未来来收益较大3.无形资产单单独不能获得得收益，他必必须附着于有有形资产无形资产的分分类：1.按企业取得得无形资产的的渠道：自创创无形资产 和 外购无无形资产2.按有无法律律保护：法定定无形资产 和 收益性性无形资产3.按可辨识程程度：可确指指无形资产 和 不可确确指无形资产产国外分类：从评估角度，按按内容分：权权利型无形资资产，关系型型无形资

34、产，结结合型无形资资产和知识产产权影响无形资产产评估价值的的因素1.无形资产的的成本2.机会成本3.效益因素4.使用期限5.技术成熟程程度6.转让内容因因素7.国内外该种种无形资产的的发展趋势、更更新换代情况况和速度8.市场供需情情况9.同行业同类类无形资产的的价格水平无形资产功能能特性及其评评估应考虑的的因素1.附着性2.共益性（区区别有形资产产的一个重要要特点，它可可以作为共同同财富，由不不同的主体同同时共享）3.积累性4.替代性无形资产评估估的收益法（第二二个是基本公公式）1.无形资产评评估值 = 无形资产分分成率 分成基数（即即销售收入或或销售利润）（1 所所得税率）年金现值系系数2.

35、无形资产评评估值 = 最低收费额额 + 无形形资产分成率率 分成基数（即即销售收入或或销售利润）（1 所所得税率）年金现值系系数 无形资产转让让的最低收费费额决定因素素1.重置成本2.机会成本无形资产最低收收费额 = 重置成本净净值 转让成本分分摊率 + 无形资产转转让的机会成成本转让成本分摊率率 = 购买买方运用无形形资产的设计计能力运用无形资资产的总设计计能力无形资产转让的的机会成本 = 无形资资产转出的净净减收益 + 无形资产产再开发净增增费用无形资产收益额额 = 销售售收入 销售收入入分成率 （1 所得税率） = 销售利润 销售利润润分成率 （1 所得税率率）因此：销售收入分成率率 =

36、 销售利润分分成率 销售利润率率销售利润分成率率 = 销销售收入分成成率 销售利润率率1.边际分析法法:利润分成成率 = 追追加利润现值值总和 利润总额额现值2.无形资产利利润分成率 =无形资产产约当投资量量（购买方约当投投资量 +无形资产产约当投资量量） 无形资产约当当投资量 = 无形资产产重置成本 （1 + 适用成本利利润率） 购买方约当投投资量 = 购买方投入入的总资产的的重置成本 （1 + 适用成本本利润率）无形资产成本本特性1.不完整性2.弱对应性3.虚拟性无形资产评估估成本法无形资产评估值值 = 无形形资产重置成成本 成新率1.财务核算法法：（自创无形形资产重置成成本）无形资产重置

37、成成本=（物质质资料实际耗耗损量现行价格）总总和+（实耗耗工时现行费用标标准）总和2.市价调整法法：（自创无形形资产重置成成本）1.市价类比法法（外购无形资资产重置成本本）2.物价指数法法（外购无形资资产重置成本本）无形资产重置成成本 = 无无形资产账面面成本 （评估时物物价指数 购置时物物价指数）专利权的特点点：1.独占性（排排他性）2.地域性3.时间性4.可转让性专利权转让形式式：1.全权转让（所所有权转让）2.使用权转让让按技术使用权限限的大小分：1.独家使用权权2.排他使用权权3.普通使用权权4.回馈使用权权专利权评估的的成本法：专利权评估值 = 专利权权重置完全成本 成新率专有技术的

38、特特点：1.实用性2.新颖性3.价值性4.保密性专利技术和专有有技术的区别别：1.专有技术具具有保密性，而而专利技术则则在专利法法规定范围围内公开2.专有技术的的内容范围很很广，包括设设计资料，技技术规范，工工艺流程，材材料配方，经经营诀窍，图图纸等，而专专利技术包括括发明，外观观设计，实用用新型3.专有技术没没有法律保护护期限，专利利技术有明确确的法律保护护期限4.对专有技术术保护主要有有中华人民民共和国合同同法，中中华人民共和和国反不正当当竞争法，专专利技术保护护通常按专专利法条文文进行商标权特点：1.排他性（独独占性）2.转让权3.许可使用权权4.继承权商标权评估收益益法：1.转转让时：

39、商标标权价值 =（ 超额利润润 年金现值值）总和2.许可时：商商标权价值 = （ 超超额利润 年金现值值）总和 新增利润分分成率（1-所得得税税率）计算机软件的的特点：1.独特性（原原始性）2.无形性3.复制性 4.复杂性计算机软件分分类1.按软件功能能划分：系统统软件，支撑撑软件，应用用软件2.按软件规模模划分：小型型，中性，大大中型，大型型，超大型3.按软件的总总体复杂程度度划分：一般般，较复杂和和复杂4.按软件的可可靠性划分：很低，低，一一般，高，很很高商誉的特性：1.商誉是不能能离开企业而而单独存在的的，不能与企企业的可确指指资产分开出出售2.商誉是多项项因素作用形形成的结果，但但形成

40、商誉的的个别因素不不能以任何方方式单独计价价3.本身不是一一向单独的，能能产生收益的的无形资产，而而只是超过企企业可确指的的各单项资产产价值之和的的价值4.是企业长期期累积起来的的一项价值商誉评估的方方法：1.割差法：是是根据企业整整体评估价值值与各单项资资产评估值之之和进行比较较确定商誉评评估值的方法法商誉的评估值 = 企业整整体评估值 企业的各各单项资产评评估价值之和和（含可确指指无形资产）2.超额收益法法超额收益资本化化价格法：商誉的价值 = （企业与与预期年收益益额 行业平均均收益率 该企业的单单项资产评估估值之和） 适用资本本化率或商誉的价值 = 被评估企企业单项资产产评估价值之之和

41、 （被评估估企业预期收收益率 行业平均均收益率） 适用资本本化率 被评估企业预期期收益率 = 企业预期期年收益额 企业的单单项评估价值值之和超额收益折现法法：商誉的价值 = 第n年企企业预期超额额收益 年金现值值系数资本收益率 = 资产收收益率 （1 资产负债债率）第六章 流动动资产第一节 流动动资产评估的的特点第二节 实物物类流动资产产评估第三节 债权权类及货币类类流动资产评评估流动资产：是是指可以在一一年内或者超超过一年的一一个营业周期期内变现或运运用的资产。流动资产的特特点：1.周转速度快快2.变现能力强强3.形态多样化化流动资产评估估的特点：1.流动资产评评估是单项评评估2.必须选准流

42、流动资产评估估的基准时间间3.既要认真进进行资产清查查，同时要分分清主次，掌掌握重点4.流动资产周周转速度快，变变现能力强。实物类流动资资产：包括各各种材料，在在产品，产成成品，库存商商品等注意：低值易耗耗品中成新率率成新率 = （ 1 低值易耗耗品实际已使使用月数 低值易耗耗品可使用月月数）100%在产品评估成本本法：基本计算公式：某项或某类在制制品、自制半半成品评估值值 =原合理材料成本本 （1 + 价格变动指指数）+原合合理工资、费费用（1 + 合理工资、费费用变动系数数） 在产品评估市场场法：基本计算公式：某在制品评估值值 = 该种种在制品实有有数量 可接受的不不含税的单位位市场价格

43、预计过程中中发生的费用用某报废在制品评评估值 = 可回收废料料的重量 单位重量现现行的回收价价格产成品成本法法：产成品评估值 = 产成品品实有数量 （合理材料工艺艺定额材料单位现现行价格+ 合理工时定定额单位小时合合理工时工资资、费用）或产成品评估值 = 产成品品实际成本 （材料成本比例例材料综合调调整系数+工工资、费用成成本比例工资、费用用综合调整系系数）应收账款评估估值 = 应应收账款账面面价值 已确定坏账账损失 预计坏账损损失坏账比例 = 评估前若干干年发生的坏坏账数额评估前若干干年前应收账账款余额 100%应收票据评估估1.按本金加利利息确定应收票据值 = 本金 （1 + 利息率 时间

44、）2.按应收票据据的贴现值计计算应收票据评估值值 = 票据据到期价值 贴现息贴现息 = 票票据到期价值值 贴现率 贴现期待摊费用：指指已经支付或或发生，但应应由本月和以以后各个月份份负担的费用用预付费用：在评评估日之前企企业已经支出出，但在评估估日之后才能能产生效益的的。短期投资：企业业利用正常营营运中暂时多多余的资金，购购入一些不是是企业本身业业务需要但能能随时变现的的有价证券进进行短期投资资，其目的是是技能保证企企业现金支付付需要，又可可获得一定的的收益。第七章 长期期资产及其他他资产评估第一节 长期期投资评估及及其特点第二节 有价价证券投资的的评估第三节 股权权投资的评估估第四节 其他他

45、资产的评估估长期投资分类类1.实物资产的的长期投资：厂房、机器器设备、材料料等作为资本本投入或参与与其他企业运运营或组成联联营企业2.无形资产的的长期投资：专有技术、商商标、土地使使用权等作为为资本投入其其他企业，组组成联合企业业3.证券资产的的长期投资：股票，债券券等长期投资评估估的特点：1.长期投资评评估是对资本本的评估2.长期投资评评估是对被投投资企业的偿偿债能力和获获利能力的评评估注意：可上市交易的债债券和股票一一般采用市场场法进行评估估，按评估基基准日的收盘盘价确定评估估值非上市交易及不不能采用市场场法评估的债债券和股票一一般采用收益益法，根据综综合因素确定定适宜的折现现率，确定评评

46、估值债券：是政府府、企业、银银行等债务人人为筹集资金金，按照法定定程序发行并并向债权人承承诺制定日期期内还本付息息的有价证券券按主体分：政府府债券，公司司债券，金融融债券债务的特点：1.收益稳定性性2.投资风险小小债券的评估值1.上市债券根根据市场法进进行评估债券评估值 = 市场交易易价 债券份额额2.非上市债券券根据收益法法进行评估每年支付利息，到到期还本的债债券评估债券评估值 = 债券面值值 复利现值值 + 债券券收益 年金现值系系数到期一次性还本本付息的债券券评估债券评估值 = 债券到期期时本金和利利息之和 复利现值注意：债券评估估值 = 债债券本利和 （1 + 折现率）上市股票：指指企

47、业公开发发行的，可以以在股票市场场上自由交易易的股票上市股票评估值值 = 股票票股数 评估基准准日该股票收收盘价非上市股票（优先股）1.优先股的评评估值 = 优先股的等等额股息收益益 折现率（或或年金现值）2.优先股上市市评估值 = 优先股持持有的定额股股息 年金现值 + 转让价价（即收益价价）复利现值 （普通股）1.固定红利模模型：评估值值 = 下一一年红利额 折现率（即即收益率）2.红利增长模模型：评估值值 = 下一一年股票的股股利额 （折现率率 增长比率率）财务管理公式：V=V = D（ 1 + gg ）/ （kk g） = 加权总和和 D（1 + g）nn /（1 + k）nn3.分段

48、式模型型股权投资的评评估方法：一一般采用收益益法第八章 企业业价值评估第一节 企业业价值评估的的特点第二节 企业业价值评估的的范围与程序序第三节 企业业价值评估的的因素分析第四节 企业业价值评估的的收益法第五节 企业业价值评估的的其他方法企业的特点：1.盈利性2.整体性3.持续经营性性企业价值类型型：1.账面价值2.市场价值企业价值表现1.企业整体价价值，即企业业全部资产价价值2.股东全部权权益价值，即即企业全部资资产价值扣除除负债以后的的价值3.股东部分权权益价值企业价值评估估范围：1.一般范围：即企业的资资产范围，从从法的角度界界定企业评估估资产范围，从从产权的角度度，企业评估估的范围是企

49、企业的全部资资产。2.具体范围：指评估人员员具体实施评评估的资产范范围，即有效效资产范围。是是在评估的一一般范围的基基础上经合理理必要的重组组后的评估范范围。资产重组对资产产评估的影响响：1.资产范围的的变化2.资产负债结结构的变化3.收益水平的的变化企业价值评估估应考虑的因因素1.企业全部资资产价值2.企业的获利利能力（企业业所属行业的的收益，市场场竞争因素，企企业的资产结结构和负债比比例）3.企业的外部部环境企业的获利能能力1.企业所属行行业的收益2.市场竞争因因素3.企业的资产产结构和负债债比例企业的偿债能能力1.流动比率 = 流动资资产流动负债指每一元流动负负债所拥有的的流动资产的的保

50、证能力流动比率越高，偿偿债能力越强强，但是流动动比例过高，导导致流动资产产的获利能力力降低，盈利利水平就降低低。2.速动比率 = 速动资资产流动负债 = （流动动资产 存货）流动负债速动资产是企业业中收益率最最低的资产，如如果数量过多多，会造成企企业资产的浪浪费。一般情情况下，速动动比率以1:1为最佳，既既可以保证企企业的偿债能能力，又可以以提高资产运运营效率又称为酸性测验验比率3.资产负债率率 = 负债债总额 资产总额额又称举债经营比比率，是用以以衡量企业利利用债权人提提供资金进行行经营活动的的能力，以及及反映债权人人发放贷款的的安全程度的的指标从企业财务角度度看，负债越越大，风险越越大，负

51、债越越少，经营越越保守，因此此，负债比例例要适度。企业的运营能能力1.存货周转率率：表示一定定时期内存货货周转的速度度，是影响资资产周转效率率的重要指标标。存货周转速度快快，存货管理理效果好，其其存货周转次次数就多，存存货周转天数数就断，反映映的利润率就就越高。越快越好。存货周转次数 = 年销货货成本 存货平均均余额存货平均余额 = （期初初存货余额 +期末存货货余额）2存货周转天数 = 3600 存货周转转次数 = 360 存货平均余余额 年销货成本本2.应收账款周周转率：用以以评估应收账账款变现速度度和管理效率率的指标用以估计应收账账款的变现速速度及账款催催收工作的效效率，了解企企业流动资

52、产产状况和经营营总效率。越快越好。应收账款周转次次数 = 赊赊销净额 应收账款款平均余额赊销净额 = 销售收入- 现销收入入-销售退回回折让和折扣扣应收账款平均余余额 = （期期初应收账款款余额 +期期末应收账款款余额 ）2应收账款周转天天数 =3660 应收账款款周转次数 =360 应收账款平平均余额 赊销净额企业盈利能力力1.投资报酬率率（资产利润润率）2.销售利润率率3.每股利润4.每股股利5.市盈率1.投资报酬率率（资产利润润率）资产利润率 = 利润 资产净资产利润率 = 税后利利润 净资产 （拟拟申请上市的的公司前3年年的净资产利利润率不得低低于10%）2.销售利润率率销售毛利润率（

53、即即销售收入利利税率）=（销销售收入销售成本）销售收入=（利润 +税金）销售收入销售净利润 = 税后利润润 销售收入（越越高越好）3.每股利润每股利润 =（税税后利润 优先股股股利）（流通在外外的普通股股股数）越高，说明普通通股当期分红红可能越多，说说明获利能力力好，每股利利润与股票价价格和股利发发放率有着密密切关系4.每股股利每股股利 = 普通股股利利总额 流通在外的的普通股股数数每股股利越高，说说明股本获利利能力越强。影影响股票价格格的重要指标标之一。5.市盈率市盈率 = 普普通股股价 每股利润润是衡量股份制企企业盈利能力力的重要指标标，反映普通通股当期盈余余与市场价格格之间关系。企业价值

54、评估估的收益法：1.年金资本化化法：P=AA/r 企业业整体资产评评估值 = 企业年金收收益 资本化率率 =A年金现值系系数2.分段法：PP = R11 年金现值系系数 + RR2 r2 复利现值值根据企业前几年年的经营状况况以及产品的的是市场营销销情况，预测测企业未来若若干年收益，并并假定从前若若干年最后一一年开始，以以后各年将保保持固定收益益。R1：未来各年年度收益额。RR2：保持若若干年最后一一年的收益额额。r1：折折现率 ，rr2：资本化化率P = R1 年金现值系系数 + RR2 （1+g）/（rr2 - gg）复利现值从R2那年开始始的后段，企企业预期收益益按某一固定定比率等比增增

55、长。企业净收益：是企业在一一定时期实现现的用货币变变现的最终财财务成果，它它表明企业生生产经营业绩绩和获利能力力企业收益预测测注意的因素素1.企业预测收收益的预测必必须以企业现现实存量资产产为出发点，并并考虑正常经经营范围内的的合理改进和和资产重组的的因素2.企业预期收收益的预测必必须以企业未未来进行正常常经营为基础础，并考虑已已产生或潜在在的有利因素素和不利因素素。企业收益预测测的方法：1.综合调整法法：预期年收益 = 当前正常常年收益额 + 预期有有利因素增加加收益额总额额 预期不利利因素减少收收益额总额2.产品周期法法3.现代统计法法折现率和资本本化率确定的的原则1.折现率和资资本化率应

56、不不低于安全利利率2.折现率和资资本化率应与与收益额口径径一致3.折现率和资资本化率应参参考同行业平平均收益率而而定折现率或资本化化率 = 无无风险报酬率率 + 风险险报酬率风险报酬率1.系数法：RRr = （RRm - Rg） = （社社会平均收益益率 无风险报报酬率）2.风险累加法法：风险报酬酬率 = 经经营风险报酬酬率 + 财财务风险报酬酬率 + 行行业风险报酬酬率折现率或资本化化率 =（各各项筹资渠道道占总资本比比重 资本成本本率）总和长期负债资本本成本 = 筹资总额 利息率 （1 - 所得税率） 权益资本成成本 = 无无风险报酬率率 + 风险险报酬率企业价值评估估的其他方法法：1.资

57、产基础法法2.市盈率乘数数法第九章 资产产评估报告第一节 资产产评估报告的的作用第二节 资产产评估报告的的基本内容及及其编制第三节 资产产评估报告的的运用资产评估报告告：指评估机机构按照评估估工作制度的的有关规定，在在完成评估工工作后向委托托方和有关方方面提交的说说明评估过程程和结果的书书面报告。资产评估报告书书是狭义的资资产评估报告告，是资产评评估机构完成成对资产作价价意见，提交交给委托方的的出证性报告告，也是评估估机构履行评评估合同情况况的总结，还还是评估机构构为资产评估估项目承担法法律责任的证证明文件。资产评估报告告类型：1.按评估的对对象划分：单单项资产评估估报告，整体体资产评估报报告

58、2.按评估工作作的内容划分分：正常评估估报告、评估估复核报告、评评估咨询报告告。3.评估生效日日根据评估项项目的目的和和作用分：追追溯性评估报报告，现值性性评估报告，预预期性评估报报告基准日：是对对资产进行清清查、核实以以及作为确定定取价标准的的日期。出具报告日期：它指评估师师完成整个评评估过程出具具评估报告的的日期。美国专业苹苹果职业统一一准则，将将评估报告区区分：完整评评估报告，简简明评估报告告，限制评估估报告。限制评估报告：部分资料和和数据只体现现在工作底稿稿中。资产评估报告告的作用：1.它为被委托托评估的资产产提供作价意意见2.资产评估报报告是反映和和体现资产评评估工作情况况，明确委托

59、托方及有关方方面责任的依依据3.对资产评估估报告进行审审核，是管理理部门完善资资产评估管理理的重要手段段。4.资产评估报报告是建立评评估档案、归归集评估档案案资料的重要要信息来源资产评估报告告的基本内容容：1.说明拥有被被评估资产的的公司或权利利人的名称2.说明资产评评估的对象和和范围3.说明评估目目的和基准日日4.定义价值类类型5.列出评估方方法及其重要要参数确定依依据和过程6.说明评估结结论7.重要的声明明资产评估报告告的编制：1.评估资料的的分类整理2.评估资产的的分析讨论3.评估资料的的汇总和评估估报告的编排排4.评估报告先先由项目经理理（负责人）审审核，再报评评估机构经理理（负责人）审审核签发，必必要时组织有有关专家会审审。资产评估报告告责任制度：1.要求注册评评估师，项目目负责人，项项目复核人，法法定代表人应应分别在资产产评估报告书书上签字，承承担相应的责责任。2.凡在中国境境内执业的资资产评估机构构，在接受客客户委托、完完成评估项目目后所出具的的资产评估报报告书，应有有资产评估机机构法定代表表人（合伙人人）和至少两两名注册资产产评估师签字字。3.资产评估估操作规范意意见（试行）中中规定有项目目负责人、项项目复核人签签字，但资资产评估评估估报告签字制制度（试行）中中未规定项目目负责人、项项目复核人签签字的。注册资产评估师师应对所评估估的单项