8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析（ 、项目介绍 年 月，我公司受 公司的委托， 对其位于南郑县 镇 街的商品案例分析（ 、项目介绍 年 月，我公司受 公司的委托， 对其位于南郑县 镇 街的商品交易市场一宗国有出让土地进行评估，估价对象未涉及地上的建（ 构） 筑物。评估目的为贵公司向金融部门申请抵押提供国有土地使用权现时价格参考；估价基准日是 年 月 日； 估价对象为国有出让土地使用权， 属南郑县 公司的商业用地中设定的用途为商业用地， 设定评估对象在红线外“ 五通” （ 通路、通电、供水、排水、通讯）红线内场地平整的开发条件下，土地使用权年限为剩余使用年限 年。二、土地权属状况待估宗地属于 公司的商业用地。该宗国有土

2、地于 年 月 日， 经南郑县人批准， 以缴纳土地出让金的方式取得国有土地使用证， 批准用途为商业用地， 年期 年。至评估基准日， 待估宗地未设定他项权利。三、案例中的难点及解决方法 、评估方法的选取案例中的评估目的是以地产作为抵押向金融部门申请抵。在以地产抵押抵押权设定时， 评估的对象土地使用权的抵押价格由此可见， 地产抵押权设定估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同， 即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修来进行评估。一般说来， 在地产市场较发育的区域里， 可选用市场比较法评估； 商业用地用收益还原法比较合理； 在已完成基准地价及其修正体系的区域， 也可考虑选用

3、基准地价系数修本案例根据待估宗地的实际情况及估价现场收集的资料来看， 待估宗地用途为商业用地，其所在区域内商铺众多， 估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同， 即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修来进行评估。一般说来， 在地产市场较发育的区域里， 可选用市场比较法评估； 商业用地用收益还原法比较合理； 在已完成基准地价及其修正体系的区域， 也可考虑选用基准地价系数修本案例根据待估宗地的实际情况及估价现场收集的资料来看， 待估宗地用途为商业用地，其所在区域内商铺众多， 商业发达，资料易于取得； 估宗地属南郑县基准地价的覆盖范围内， 经修正后能基本上反应区域地价水平

4、。按照对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价的要求， 选用收益还原法和基准地价系数修的评估方法， 也可采用成本近法。本案例采用收益还原法和基准地价系数修进行评估。在结果确定中， 据各种方法与资料取得情况， 并结合市场供需状况， 对较真实反应估价结果的方法赋予较大权重， 采用算术平均法处理。值得强调的是， 地产抵押抵押权设定时评估和其他目的评估不同的是， 运用各种评估方法时， 都要充分重视保守性原则。 、评估面积的确定遵循合法原则， 包括合法、合法使用、合法处分。本案例中因涉及共有使用面积和分摊面积， 首先要明确共同使用面积是按份共有还是共同共有，共有人占多大的份额享有多少权益，抵押评估

5、必须为全体所有人共同同意。土地估价时应严格确认土地面积， 一定要以市、县土地管理部门颁发的合法土地使用或地籍图上载明的面积为准，而不能随便把任何一个测绘队测量的面积作为评估的依据。该案例中的合法依据是待估宗地的国有土地使用证和地籍 档案中的权属材料为准。 、在土地还原有多少权益，抵押评估必须为全体所有人共同同意。土地估价时应严格确认土地面积， 一定要以市、县土地管理部门颁发的合法土地使用或地籍图上载明的面积为准，而不能随便把任何一个测绘队测量的面积作为评估的依据。该案例中的合法依据是待估宗地的国有土地使用证和地籍 档案中的权属材料为准。 、在土地还原利率的确定上土地还原率的确定方法有三种： 一

6、是土地纯收益与土地价格比值法， 二是安全利率加风险值调整法， 三是投资风险与投资收益率综合排序法。待估宗地所在同一供需圈内的类似的商业用地较少，故不采用土地纯收益与土地价格比值法。因 年期存款、国债、债券的收益率可以通过网络查到， 采用投资风险与投资收益综合排序法只能说明其所在的大致范围， 并不能得出准确数值， 故该方法只能作为参考。该企业的投资风险属中等风险， 故土地风险调整值为被确定在 之间，同期央行一年期存款利率为 ，故土地还原利率在 之间， 参考投资收益率排序法的结果， 抵押等风险较大的评估项目， 采用相对较高的还原利率， 最终确定该项目的土地还原率为 。四、案例中的 、评之必须对土地

7、资产的和所搜集到的资料进行仔细和严格的界定。抵押土地的权属变化在反应， 应究其原因， 弄清来龙去脉， 并进行仔细和严格的界定。抵押土地的权属变化在反应， 应究其原因， 弄清来龙去脉， 并予以说明中未见 、地上建筑物对土地价值的影响未作分析说明五、获得的经验和启发 、评估在验证抵押人土地使用证时， 必须亲眼验证原件。并核实是否存在他项权利， 如是否已经抵押等， 以避人将土地使用权重复抵而造成金融机构损失的情况发生。 、地产抵押评估除遵守土地估价的一般原则外， 应根据地产抵押评估业务自身的特点， 还应遵循真实性原则和保守性原则。地产在抵押期间， 不确定较多， 容易导致抵押物的市场价值减损， 在处置

8、抵押物的期间， 产生的变现费用较多、分险较大， 因此必须坚持谨慎性原则和保守估价。 、在估价方法的选择上， 采取排除法进行选择。 步骤为两步， 第一步按估价目的进行估价方法选取。第二步， 结合待估宗地的具体情况， 进行估价方法选取。在估价方法选择时一定要搞清楚每种估价方法的限制条件与应用范围。在一个具体项目中要找出每种估价方法限制条件， 这样能够使找出最适应该项目的估价方法。 、在土地还原利率的确定上。一是采用投资风险与投资利益率综合排序法确定出土地还原利率在大致范围。用该种方法确定的土地还原利率作为参考范围。二是在分析用该种方法确定的土地还原利率作为参考范围。二是在分析初值经济环境等影响估价对象的各种风险， 确定增加的风险利率值， 一般将风险分为低、中、高、投机四种情况。结合估价项目的具体情