花园小区幼儿园建设项目可行性研究报告

1、花园小区幼儿园建设项目可行性研究报告d）目录 HYPERLINK l _TOC_250035 第一章总论1 HYPERLINK l _TOC_250034 项目概述1 HYPERLINK l _TOC_250033 项目研究的结论2 HYPERLINK l _TOC_250032 第二章项目概况8 HYPERLINK l _TOC_250031 项目建设条件8 HYPERLINK l _TOC_250030 投资的必要性11 HYPERLINK l _TOC_250029 第三章项目建设方案13 HYPERLINK l _TOC_250028 方案的确定13 HYPERLINK l _TOC_

2、250027 建筑设计17 HYPERLINK l _TOC_250026 结构设计19 HYPERLINK l _TOC_250025 电气设计21 HYPERLINK l _TOC_250024 给排水及消防设计23 HYPERLINK l _TOC_250023 环境、防盗安保与节能设计25 HYPERLINK l _TOC_250022 第四章项目组织与管理30 HYPERLINK l _TOC_250021 项目组织构架及融资方式30 HYPERLINK l _TOC_250020 项目筹建管理31 HYPERLINK l _TOC_250019 项目建设进度计划32 HYPERLI

3、NK l _TOC_250018 第五章投资估算和资金筹措33 HYPERLINK l _TOC_250017 项目投资估算33 HYPERLINK l _TOC_250016 项目建设投融资安排35 HYPERLINK l _TOC_250015 资金需要及投入计划35 HYPERLINK l _TOC_250014 第六章项目偿债能力分析37 HYPERLINK l _TOC_250013 还款方式及还款计划37 HYPERLINK l _TOC_250012 偿贷资金来源37 HYPERLINK l _TOC_250011 第七章社会效益评价39 HYPERLINK l _TOC_250

4、010 项目对当地社会经济发展的贡献39 HYPERLINK l _TOC_250009 项目对收入分配目标的贡献40 HYPERLINK l _TOC_250008 项目对就业目标的贡献41 HYPERLINK l _TOC_250007 项目社会效益分析42 HYPERLINK l _TOC_250006 第八章项目风险及对策分析43 HYPERLINK l _TOC_250005 财务风险及对策43 HYPERLINK l _TOC_250004 项目管理进度安排风险及对策43 HYPERLINK l _TOC_250003 第九章结论与建议44 HYPERLINK l _TOC_250

5、002 9.1 结论44 HYPERLINK l _TOC_250001 9.2 建议45 HYPERLINK l _TOC_250000 附表46第一章总论项目概述 项目名称：花园住区A地块幼稚园 项目承办单位：xx公司 项目拟建地区、地点：上海市xx区xx镇A4线以东、金都路以南, 东靠都会路，南邻老沪闵路，位于花园住区A地块上 项目建设规模：项目总投资1917.91万元；项目总用地面积8000平方米，总建筑面积约4900平方米，绿化率不低于35%。 承担可行性研究工作的单位：上海同济工程咨询有限公司 研究工作依据：投资项目可行性研究指南；关于编制花园住区A地块幼稚园项目可行性研究报告的协

6、议；上海市或xx区发展计划委员会有关花园住区的批复文件xxA地块幼稚园项目建议书的批复；闵发改基审2006247号xxxx(2004)22号（2324）xxxx358（359360）房屋土地测绘技术报告书(上海市测绘院第二分院)xx(2005)25(200311（DGJ08-55-200）建筑设计防火规范；(2001年版)(GBJ16-87)（DG/TJ08-45-9）xx154项目研究的结论社会需求预测上海作为经济中心的地位对于资本和人口都具有巨大的吸引 xx区地处上海市腹地、上海市城青浦区、奉贤区、南汇区接壤，与虹桥经济技术开发区、漕河泾高经济技术开发区坐落在区域内，虹桥国78.6莘奉金高

7、速及虹桥、浦东国际机场连为一体。全区城市人均占有公共绿地 15 平方米，城市绿化覆盖率达 39% ，超过了全市城区平均水平。同时，先后获得国家环境保护模范城区、国家园林城区、上海文明城区等荣誉称号。目前，正在积极创建全国文明城区和国家生态区。选择xx、选择生活。xx是上海居民首选的理想居住地之一，建区以来房地产业发展方兴未艾，全区累计开发总量约占全市 1/6 ； 销售总量约占全市 1/4 。 2005 年，房地产业实现增加值 52 亿元，占全区增加值总量的 11% ；全区房屋施工面积 1314 万平方米，房屋竣工面积 348 万平方米，商品房销售面积 258 万平方米，销售金额 194 亿元。

8、全区累计新建 30 多个住宅小区。高楼、公寓、别墅，近 200 个住宅群落展现了一道道多彩多姿的亮丽风景线，小桥流水、红花绿树，先进和健全的物业管理，凸现了环境意识、人文关怀，打造了xx品牌。xx镇公共服务设施成熟，交通等市政基础设施相对较完善，房产项目已具相当规模。花园住区项目位于xx区xx镇154号地块，属建设标准，具有价格优势。具有“造价不高水平高xx区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米， 其中住宅154ABCDEGHIJ地块。根(200（GB50180-93（DGJ08-55-2002）等规范、标准的园住区分别在A、D、H、

9、J地块内各设置幼稚园1个，共4个。本工程为其中A地块幼稚园项目。项目技术方案电气设计，给排水及消防设计，和安保与节能设计六大块。整个设计科学、规范，尤其是对各种功能和绿化的设计，达到了比较高的水平。项目的设计坚持社会效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒害、无毒害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度；同时为了给幼儿35。项目开发进度本项目建设期为8个月，分前期准备阶段和施工阶段两个阶段。前期准备阶段为2个月：从2006年11月到2006年12月；施工阶段为7 个月：从2006年12月到2007年6月。项目总投资为1917.91万元，全部为自有资

10、金；具体进度计划见附表1所示，资金投入计划见附表3 所示。项目投资和效益1917.91 万元。投资构成如下图所示：项目投资构成图项目投资构成图4%6%3%34%45%4%4%土建工程配套费用其它费用图1 项目投资构成图效益主要反映在社会效益方面。项目建成后将为居住区的居民园作为教育实体，主要承担着教育的功能和其他的一些社会性功 儿童的发展和社会的发展为其服务目标的，它具有很强的公益性， 第二章项目概况项目建设条件自然条件地理位置xx区位于上海市中心区的西南部。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接，南与奉贤区隔江相望，西和青浦区、松江区接壤，北邻371.68平方公里。黄浦江纵贯南北，把全4米。xx镇

11、地处xx区中部，东临梅陇镇、吴泾镇，西连马桥镇、上海市莘庄工业区，南靠xx镇的经济和社会事业的发展带来了蓬勃的生机。气象年降水1200194016.5左右水资源xx区河道属太湖流域黄浦江水系，大小河道密布。现有河道372425.486.862条(不1918957根据淀北片、浦东片和莘庄地区河道特点，调控内河水位，防洪除27.349634.8648 xx第二水厂取水口水质达到类。交通条件xx30余公里,可通过地铁直达，距虹桥国际机场、上海火车站、龙吴港国际集装箱码头均在30312 318320215.68 公里；区级河道19条，河道长度164.04公里。xx镇距xx区政府所在地莘庄乘轨道5号线仅

12、3站（莘庄站、春申路站、银都路站、xx站）距离，xx区花园住区A地块幼稚园项目位于xx区xx镇154号地块内，地处A4线（莘奉金高速公路）以东、金都路以南, 东靠都会路，南邻老沪闵路，交通十分便利。项目选址优势xxxx区是-xx经济技术开发区就座落于此。便捷的交通网络，机场、深水码头、铁13条总长130公里的轨道交通xx成效显著，是首批国家环境保护模范城区，并创建成为国家园林城xx区本地人口和流动人口的比例基本为1。而随着xx科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向xx，必定造成一定人口的压力。为了满足人民群众不断增长xx 区政府决定在xxxxA、B、C-1、C-2、D、E、FG-

13、1G-2HI-1I-2J177.49（不包括地块127.7106.15公顷，小区级公建用地 20.55公顷。基地规划地上总建筑面积为17239231537657130700平方米，街坊级商业及公建建筑面积为55566A地块幼稚园项目，位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，家长接送方便，且避免了交通主干道干扰，位置十分优越。投资的必要性xx区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米， 其中住宅154ABCDEGHIJ地块。居住区内居住人口将达5.406学前教育是基础教育的重要组成部分，是终身教育的初始阶段。发展学前教育对于促进幼儿身心

14、全面健康发展，提高国民整体素质， 他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。同时， 根据 城市居住区规划设计规范(2002 年版)（GB50180-93（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须设置幼稚园。本项目做为花园住区的配套公建项目之一，对完善整个居住区的环境有着重要意义。项目的建设是必要的，也是可行的，有着巨大的社会需求，社会效益显著。根据整个居住区规划人口和幼儿园的服务范围，花园住区分别ADHJ地块内各设置幼稚园1座共4座。目前本居住区住宅项目已经开G-1JAE地块，面积达5

15、6万平方米，大部分结构封顶，即将竣32万平方米，其余地块也将陆续开工。为了使配套公建与住宅同时竣工，同时交付使用， 本项目的建设已十分紧迫。本工程为其中A地块幼稚园项目。第三章项目建设方案方案的确定设计依据及设计基础资料： 上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理） 建筑设计防火规范GBJ16-87(2001年版) 建筑抗震设计规范(上海市标准)DGJ08-9-2003城市居住区规划设计规范 (2002年版)GB50180-93 城市居住区公共服务设施设置标准 DGJ08-55-2002 建筑给水排水设计规范GB50015-2003 上海市幼儿园建设标准 （DG/TJ08-45-95）

16、环境空气质量标准GB3095-1996 大气污染物综合排放标准 GB16297-1996 无障碍设施设计标准DGJ08-103-2003 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JBJ134-2001 中华人民共和国工程建设标准强制性条文 (2002年版) 住宅建筑围护结构节能应用技术规程DG/TJ08-206-2002 建筑工程设计文件编制深度规定（建设部2003年4月） xx区发展和改革委员会关于花园住区A地块幼稚园项目建议书的批复；闵发改基审2006247号设计范围 花园住区A地块幼稚园总体设计 幼稚园园舍用房单体设计确定建设规模花园住区A地块幼稚园项目，坐落于xx区土地储备中心xx八大市场住宅

17、储备A块地上。幼儿园的建设规模应根据其服务的居民人口来确定。按规定，幼儿园配建“千人指标55米；用地面积为720平方米。幼儿园的服务半径没有专门的规定， 500m5.4边有A地块、B地块、C-1地块和C-2地块，A地块规划居住人口6100 B3800C-1地块规划居住人口3850地块规划居住人口448039ADH块和J地块均设有幼儿园。根据幼儿园的服务半径以及居住区内公A地块幼稚园应主要为A地块居民、B地块大部分居民和C-1地块的部分居民服务，服务人口大约在1万人左右。根据上海市幼儿园建设标准（DG/TJ08-45-95）1万人口的住宅小区应配建15班规模15个班，其中托儿班6 9800049

18、00 绿化率35%。设计原则和总体构思符合花园住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本”的和谐社会理念。功能分区明确，布局合理，联系方便，应按保育、教育、扰，有利交通疏散；和通风，有利于儿童的身心健康；以人为本，崇尚人性化设计；建筑风格要体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格考虑儿童的心理感觉，色彩运用上强调明快、单纯，符合儿童心理特征建筑标准应考虑儿童与成人的不同特点，确定合理的装修和卫生等的要求；7) 面向未来，具有前瞻性，满足教学手段和现代化设备的更新、添置及幼儿园发展的需要。总平面设计总体布置上，充分考虑到幼儿园的特点，并与周围相邻

19、的建筑物相协调。幼儿园园舍用房与周围相邻的建筑物保持了合适的距 建筑设计设计原则对建筑的体量和造型进行环境分析，协调处理建筑与周边环境关系，根据建筑性质，力图表现建筑单体的功能特征，通过对建筑造型、体量、材质、色彩的处理来塑造建筑个性，建筑风格体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格。建筑外立面体现出较为轻盈的整体面貌，外墙上部采用横向贯通的色带，呈现明快的色调，同时又穿插一些弧墙、圆窗等活跃的构成因素，此外考虑儿童的心理感觉， 在立面色彩的运用上，强调明快、单纯，符合儿童心理特征，创造出一种整体大气而又不失活泼的建筑个性。关心儿童的身心健康。将托儿、幼儿活动室均设置在朝南的房间里，保证有良好的日照和

20、通风，满足冬至日满窗日照的有效时间不少于连续3小时。将托儿、幼儿卧室也设置在朝南的房间里，在满足睡眠休息功能的前提下，对儿童的身心健康也极为有利。注重细节的设计。在满足幼儿园的各项基本功能的前提下，应根据儿童的特点，从使用和安全上进行特别的设计，如：楼梯的梯150mm，宽度不能小于还应在梯段两侧设幼儿扶手，其高度不能大于 600mm；楼梯垂直栏杆间的净距不能大于110mm；幼儿经常出入的门，在距地0.61.2m 高度内应安装安全玻璃，并在距地 700mm处设幼儿专用拉手；门的双面均宜平滑，无棱角，不应设置门坎和弹簧门；托儿、幼儿卫生间的盥洗池高度宜为500550mm,宽度宜为400450mm，

21、水龙头的间距宜为350400mm；托儿、幼儿用房的电源插座离地面高度不应低于1.7m，并有保护盖板，等等。凡此种种，不一一列举，总之， 应特别重视儿童与成人的不同特点，在细节上加以特殊的设计，以体现社会对儿童的人文关怀。建筑功能设计幼儿园园舍用房为三层建筑，建筑面积4900平方米。幼儿园园舍用房分为活动及辅助用房、办公及辅助用房和生活用房三个部 用房和共用活动用房等，其中，设有托儿班6个班，幼儿班9洗衣房和炊事员休息更衣室等。建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽（GB/T18883） 的要求。室内环境污染应

22、按国家标准民用建筑工程室内环境污染控制规范结构设计抗震设防建筑结构安全等级二级，建筑物重要性丙类，抗震设防烈度为七度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为 0.10g，场地土类别为上海类。上部结构设计上部结构设计的基本原则满足国家及上海市有关规范工程建设标准强制条文的要求；最大限度满足工艺及建筑的工艺要求；满足工艺进度和有利于施工方便及施工管理的要求；选择合适的方案，传力途径明确，结构布置合理，计算模型与实际状况合理；力求刚度中心与建筑物重心保持一致，减少扭矩对结构的不利影响；构造柱的布置满足砌体结构设计规范；由于建筑物长度超过55米，在建筑物中部设置沉降缝，以减少温度应力对结构的不利影

23、响。上部结构设计方案：采用框架结构。主要结构件尺寸及砼强度等级：结构内部填充墙将采用MU7.5混凝土小型空心砌块和Mb5专混合砂浆砌筑，梁柱板砼标号均为C30。钢筋采用 HPB235级钢（fy=210N/mm、HPB335级钢（fy=300N/mm。基础设计根据提供的现有的地质资料，第层褐黄灰黄色粉质粘土， 土质较好，可作为辅助用房的持力层。第层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为幼儿园园舍用房的桩基持力层。现初步选用的桩型为： PHC400，24m 长。以上设计的桩长要视具体地质情况而定，沉降要求控制在130mm 左右。电气设计设计范围 园区楼宇的电力、照明

24、、防雷及安全接地系统 室内的电话系统 室内的有线电视系统 室内智能系统供电设计供电电源：电源由小区变配电站低压电缆埋地引入，埋深为室外地坪下0.7米。电压等级：住宅及低压进线公建为220V/380V。园舍设计220/380V，电源由变配考虑园区内环境优美，园区内配电线路全部采用埋地敷设。明敷。楼房每层电度表箱接自本层所在层配电干线上，插座回路全塑铠装铜芯电力电缆埋地敷设。防雷及安全接地设计和接地装置利用柱内及基础内主钢筋。园区配电系统的接地制式为TTPE地装置，接地电阻不大于1欧姆。入户端电缆的金属外皮、钢管应与防雷的接地装置相连。装置。给排水及消防设计设计范围整个园区的室内外给水、排水及消防

25、设计。给水设计水源：市政自来水，从市政给水管接入。的生活、绿化及消防用水量。排水设计室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水总管。园区污水排入市政污水管。室内污废水分流，卫生间设置专用通气管。雨水采用上海市暴雨强度公式：Q=5544(P0.30.42)/(t7lgP)0.820.07lgPP=1，径流系数=0.55园区雨水分路采用DN300管道排入市政雨水总管。消防设计建筑消防防火等级：建筑防火等级为二级。防火间距：幼儿园为独立建造。消防车道：本幼稚园位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，能满足消防车道及相关消防规范要求。消防给水系统供给，水压为0.16MPa。室外消火栓系

26、统采用二路DN200市政管网进水，消防管在基地栓间距不超过120米，且距离建筑物消防水泵接合器不超过40米.本楼设室内消火栓系统。给排水管材给水出泵管至屋顶水箱及水表前水管采用外镀锌内衬塑管材及管件，水表后冷热水管采用PPR聚丙烯冷热水管材及配件，热熔连接。室内排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。DN200DN300组成，采用HDPE中空螺旋缠绕DN300DN800HDPE管 .节水设计选用和建设节约用水设施，降低水的消耗，提高水的利用率。均采用陶瓷芯片，坐便器采用6升冲洗水箱。环境、防盗安保与节能设计环境保护设计主要环境影响因素施工期间造成的环境污染，主要为建筑材料在运送途中泄露、建筑垃圾以

27、及建筑施工产生的噪声污染。本项目为居住区配套幼儿园项目，主要污染与污染源为生活污废水排水量、厕所等排放废气、机房噪声、生活垃圾等。设计原则建设项目污染防治及其它公害的处理设施必须与主体工程同 原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度。设计范围根据“三同时”原则，本工程设计范围内所产生的各种污染的治理均在本次设计范围内。污染物分析生活污水：根据生活污水的水质特征，主要污染物为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等 ；废气：主要为厨房油烟气、煤气燃烧废气等；噪声：建设项目噪声主要来源于空调设备等；固体废物：主要是日常生活垃圾。环保材料采用绿色建材，

28、有效地防止由于建材引起的环境污染，尤其是要考虑对生态的影响，采用环保型建材，最大限度地节约能源、土地、水等资源。6）治理措施及预期效果生活污水园区实行雨污分流，雨水直接排入城市管网，生活污水以DN300出口经监测井,达到纳管标准后排放到市政污水管网。废气厨房油烟气和煤气燃烧废气经脱排油烟机处理后排入排烟竖 取防倒烟措施。噪声（GB3096-93） 中的2Leq(A)60dB(ALeq(A)50dB(A固体废弃物本项目的固体废弃物主要是日常工作、生活垃圾等。园区内设置垃垃圾分类箱，垃圾分类收集，由物业管理人员定时收集运至垃圾站房，由环卫部门定期回收和清除外运。7) 环境绿化及管理理。园区绿化采用

29、分散绿化和集中绿化相结合的原则。以确保项目的顺利进行。园区设置物业管理机构，环境保护的有关设施均由物业管理机构负责安排人员巡视、操作管理和设备的维护保养。人员编制由园区物业管理部门统一安排。防盗安保设计设计任务本防盗安保设计针对该项目可能产生的安全危害作相应的治理，以达到有关防盗安保的要求。防盗安保措施 整个园区进行统一管理，保证园区环境安全。 区设安保中心控制室。 域安装周界防盗报警系统 所有对讲及安保系统导线均穿金属管敷设。节能设计建筑耗能措施楼房各部位及构件的保温、隔热性能均满足夏热冬冷地区节能充分体现了实用性、经济性、功能性、亲和性和舒适性。建筑维护结构保温隔热措施屋面、平屋面：先用钢

30、筋混凝土敷平，再敷设改性防水卷材、水泥砂浆找平、挤塑聚苯乙烯保温层以及陶粒混凝土找坡层和现浇钢筋混凝土屋面板。外墙面：采用胶粉EPS颗粒保温浆料外墙外保温系统。能量计量仪表设置煤气表、水表、电表，其中电表采用分时计价。设备节能措施T8灯管；采用6升/次节水型卫生洁具，陶瓷芯片防漏型水龙头；采用变制冷剂流量的多联机空调系统按负荷的变换工作实现经济的变容量方式 运行，符合节能的要求；空调风管的保温材料采用导热系数小的产品；供水采用变频、高效型水泵。第四章项目组织与管理项目组织构架及融资方式xx公司为本项目的发展商。公司拟采取项目公司模式与项目总经理负责制相结合的机制进行本案开发宜融资安排：花园住区

31、的整体开发由xx公司组建项目公司进行融资，主要融资渠道有：xx公司自筹资金与银行借款等方式。这种项目组织结构融资方式的优点有：可以快速筹集项目所需资金；融资结构上易为贷款银行接受，投资者债务责任清晰；项目融资债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中， 得优惠贷款；项目的所有权集中在项目公司，便宜管理，项目公司可直位进行。本项目为花园住区公建配套项目之一，项目融资拟采用自筹资金与银行贷款相结合的方式。项目筹建管理为了将整个项目做到最好，xx公司积极对市场上类似项目的建设和经营管理经验进行学习和借鉴，并且将聘请在项目建设管理方面经验丰富的咨询机构对本项目的建设进行全过程的管理和控制。对于居住区18

32、0万平方米的若干项目群来说，项目公司将建立专门业主方项目管理团队，负责项目的建设开发，形成若干个由各专业人员构成的项目管理团队群，对整个筹建过程中的工作进行督促、组织、协调，以及编制用款计划，执行资金收支操作。这样既减轻了xx公司的管理压力，又便宜实现项目内部的协调和推进。整个项目将实施全过程招投标。包括设计、施工、监理、设备并将聘请经验丰富的招投标代理单位负责这项工作。在整个项目建成后，该公司还将会把绿化保洁、机房管理、电气、给排水、供气、电话等系统的运行等后勤保障服务项目交给专业管理公司和物业公司管理，实现后勤保障服务社会化，提高服务水准和物业管理水平。此外，在人力资源安排方面，将项目所需

33、人力资源放入项目公司编制中，这样既协调清楚两者的关系，同时在项目建设完成后， 可以考虑将项目公司转变成专业物业管理公司，负责对居住区物业及运营管理，这样还有利于项目后期工作的开展和实现项目从实施阶段到运营阶段的过渡。因此，整个项目的筹建组织机构是比较完善的，有利于项目的高效、高质量、高标准的完成。本项目做为整个项目的公建配套项目。做为整个项目的公建配套项目，本项目将围绕着整个项目的建设，做好配套工程的建设工作，并纳入整个项目的组织管理之中。项目建设进度计划年11月内完成项目的项目年11 122006年12月2007 年62007 年6月底项目工程的竣工验收、交付使用。第五章投资估算和资金筹措花

34、园住区A地块幼稚园项目用地面积为 8000平方米，建筑面积为4900平方米。项目投资估算本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地万元。项目投资估算表见附表2，投资构成如图1所示。消防及弱电工程、电梯工程室外配套工程和其它配套工程；室等；土地费用；前期费用，包括前期工程及专业费用。其中前期工程及专业资监理费；费用；其他费用。土地费用xx840用)。前期工程及专业费用前期工程及专业费用包括项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费5%-10工程越大比例越低，工程难度越大，比例越高。建筑安装费用建筑安装费用通常也称工程造价。它是指列入项目

35、施工图预（决）算的建筑物的建筑安装工程费用。其中，建筑物的具体价格见项目投资估算表。预备费本项目情况,基本预备费占总投资额2.5，涨价预备费不预留。建设期间利息项目建设需要贷款500万元，建设期年利率为 8%，年利息为20 万元。6）流动资金，本项目竣工验收后直接移交教育部门运作管理， 故不设流动资金。项目建设投融资安排项目总投资及资金来源项目总投资约人民币1917.91万元，开发商自有资金1417.91万元。银行借款为 500万元。本项目建设期按一年计算，投资额为1917.91万元，资金来源：自有资金 1417.91万元，银行借款500万元。项目资金投入计划及资金来源情况见附表3所示。投资结

36、构本项目投资共分为土地费用、建安费用、室外总体、前期工程及专业费用、建设期利息、流动资金以及其他费用等大部分，投资总额1917.91万元。投资构成如图1所示。资金需要及投入计划本项目开发公司自有资金为 1417.91万元；自有资金在项目前期安排到位，之后的不足部分用银行借款等方法筹集，银行借款为500万元，具体资金使用和筹措情况见表附表3所示。第六章 项目偿债能力分析还款方式及还款计划按该项目贷款年限6年（包括建设期8%，建设期只付利息不还本，后5年按等额还本、利息照付的偿还方式计算， 该项目在建设期内，应付利息为20万元；后5年还本期内，每年应偿还的贷款本金为100140万元，年最低应偿还的

37、本息额为108万元。项目偿贷比为1.28。详细计算，参见项目借款还本付息计算表。偿贷资金来源由于该项目属于公共事业性项目，因而该项目偿债资金仅能来源于项目业主单位其他经营项目的盈余和政府财政提供的偿债资金xx区财政可提供用于偿还该项目贷款本息的资金来源为：每收取的城镇建设维护费（税、城市市政配套费、城市内其他地段土地出让、拍卖所得收益及财政可收取的其他规费。2005 年，全区增加值实现GDP461 亿元，与“九五”期末的2000 年相比，增长 1.6 倍，五年中年平均增长20.8%。财政总收入 195 亿元，比上年增长12.761.914.8%。全区市 1/61/42005 年，房地产业实现增

38、加值 5211%1314348258平方米，销售金额 194 亿元。预计2006年2012年xx区财政收入增长将会进一步增加，完全可以满足该项目偿债能力要求。加之， 该项目业主其他经营收入的盈余增长，使该项目的偿债能力进一步增强，可以保证每年清偿应偿还的贷款本息额。第七章 社会效益评价A地块幼稚园建设项目为教育设施项目，幼儿教育是基础教育的组成部分，是学校教育和终身教育的起始阶段。幼儿教育应为幼儿的近期和终身发展奠定良好的素质基础。发展学前教育对于促进儿童身心健康发展，普及义务教育，提高国民素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。也就是说该项目是以培养和提高受教育者的知识技能、文化修

39、养和道德水平为目的的社会事业项目，是为社会生产和公共生活服务的，是以创造社会效益为主的非生产性建设项目。本章对项目的社会、经济效益进行综合分析，侧重于社会评价。项目对当地社会经济发展的贡献项目的建成将能最大满足390区各项事业取得较大发xx区共同177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、BC、D、E、G、H、I、J地块。居住区内居住人口将达5.4万人左右， 有大量的06岁学前儿童。对于广大的儿童家长来说，由于他们工他们也迫切需要有一个幼儿教育机构来照看、教育儿童，为孩子打下良好的基础。幼稚园的建设将能够满足他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投

40、入到工作之中。这也体现了党项目对收入分配目标的贡献幼儿期是对人的一生有着重要影响的时期，也是易被成人忽儿期是一个充满活力的、蕴藏着巨大发展潜力和可塑性的生命阶 教育的作用和责任不仅不比其他任何阶段逊色，反而显得更为重大。从这个意义上说，幼儿教育应当让幼儿“在快乐的童年中获得有益于身心发展的经验”，以完成保护和促进幼儿身心健康地成长和发展这一基本的使命。幼儿教育可为幼儿的近期和终身发展奠定良好的素质基础，为进一步接受学校教育和终身教育做好准备。幼稚园项目由于其产品具有公共物品的性质，因而向全体居民提供“公共消费品”，这就在一定程度上促进了社会财富的均等化分配。教育项目在一定程度上影响收入分配，有

41、利于实现城乡人民“共同富裕”和全面建设小康社会。由于受教育水平与收入水平之间存在着极高的相关性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必将促进社会平等化，有益于社会安定团结。项目对就业目标的贡献我国教育的社会功能是培养体脑结合，德、智、体、美、劳全面发展的个体的根本途径；是建设有中国特色社会主义的重要措 稳定。项目社会效益分析幼稚园建成后，对满足和改善君莲小区幼儿入园条件，更好地实施幼儿园指导纲要，全面推进素质教育具有明显而深远的现实意义，将带来显著的社会效益，具体体现在：1、改善办园条件，使幼儿在优美的环境中健康成长。2、满足君莲小区幼儿入园需要，逐步缓解幼儿入园困难，让每一个适龄幼儿

42、都能入园，解决家长的后顾之忧，为家长安心工作提供便利条件。3、体现了教育优先发展的战略地位，有利于教育更好地为社会经济发展服务，使教育成为经济发展的必要条件之一。4、项目建成后，将进一步提高办园质量，更好地完成招生计划，推动幼儿教育的快速发展，提高国民素质，真正体现“科教兴国”的战略方针。第八章 项目风险及对策分析本项目为A地块幼稚园建设项目，规模按15班设置，投入成本高，总投资达1917.91万元。项目所在地xx位于上海市中心区的西南部，而随着xx科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向xx，必定造成一定人口的压力。近年来该区房产市场发展迅猛，另外本项目依托花园住区的发展，发展前

43、景较好；但是，考虑项目环境及其自身特点，仍然在如下方面存在一定的风险。财务风险及对策风险分析：因为本项目建设采用自筹与银行贷款相结合。资金到位情况、些都将加大本项目开发的财务风险。对策分析：在项目开发前做好开发的财务详细预算计划，在项目开发中严格执行力图控制开发成本，从而降低财务风险。项目管理进度安排风险及对策风险分析：在有限资源的前提下，要准时保质完成项目开发，对项目的开发管理提出极高要求，若管理及控制不善，将加大项目开发的进度风险。对策分析：建议开发商在进行开发之前，充分考虑和分析可能遇到的不确定因素，对项目进度进行严格安排和控制，力图每个过程都设定可替代方案，保证项目按照计划进行，从而降

44、低项目的进度风险。第九章结论与建议结论（1）通过研究表明，发展学前教育对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。幼儿园为家庭、社会密切配合，共同为幼儿创造一个良好的成长环境。幼稚园的建设将能够满足小区居民的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。因此该项目的建设是完全必要的。为项目建设提供了有利的建设条件。项目的生源丰富，项目建设有良好的发展前景。项目建设规模、总平面布置、建设方案、环境保护、消案是可行的。项目建设具有良好的社会效益。建议尽快筹措、落实

45、到位项目资金；严格执行工程招投标制和建设监理制；加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查；严格控制项目建设周期，按计划启动项目；配置好项目所需的师资力量等设施，以便项目更好地发挥功能。附表时 间工作内容时 间工作内容2006年建设准备期2007年1建设期11121234123456789前期及配套工作（包括土地动拆迁）编制、审批项目可行性报告扩初设计及施工图设计 申领两证一书上部结构施工配套工程装修施工竣工验收附表二项目投资估算表序工程或费用名称号数量单位单（元） 合价（万元）备注一建筑安装工程一建筑安装工程1土建工程661.501.1地基工程4900m2250122.501.2主体结构及建筑

46、4900m2600294.001.3装修工程4900m2500245.002安装工程71.702.1给排水工程4900m24019.602.2供配电及电气照明工4900m25024.50程2.3消防及弱电工程4900m24019.602.4电梯1台800008.003室外总体工程81.503.1围墙工程400m2008.003.2道路工程1200m220024.003.3绿化工程5100m25025.503.4管线工程1200m210012.003.5大门及门卫室1项12000012.00小计814.70二工程建设其它费用1土地费用8402前期工程及专业费用81.47供水、供电、供气、电话、供

47、水、供电、供气、电话、4配套费4900m2250122.50电视配套5工程保险费1.22建安费的0.15%小计1057.41三预备费3.1基本预备费25.80建安费与其它费的2.5%3.2涨价预备费0.00建安费与其它费的2.5%小计25.80按银行贷款500万，建设期四建设期间利息20.00一年计五总投资1917.912.1可行性研究费4.07建安费的0.5%2.2招标代理费4.07建安费的0.5%2.3勘察设计费40.74建安费的5.0%2.4工程监理费24.44建安费的3.0%序号工程或费用名称数量单位（元）合价（万元）备注2.5投资监理费8.15建安费的1.0%3建设单位管理费12.2

48、2建安费的1.5%附表三 投资计划与资金筹措表序号年限项目合计建设第一年备注一项目建设总投资1917.911917.911固定资产投资1897.911897.912建设期利息2020建设期按二建设资金筹措1917.911917.91一年计1自有资金1417.911417.912银行贷款500500附表四借款还本付息计算表序号项目利率200720082009201020112012合计（%）1人民币借款及还本付息81.1年初借款本息累计5004003002001001.1.1本金5004003002001001.1.2建设期利息1.2本年借款5005001.3本年应计利息204032241681

49、401.4本年还本1001001001001005001.5本年付息204032241681402偿还借款本金资金来源2.1出让拍卖土地使用权收益2.2其他资金20140132124116108640合计（2.1+2.2）20140132124116108640平湖经济技术开发区白马幼儿园工程项目建议书暨可行性研究报告目录第一章 总 论1项目背景1项目概况3第二章 项目实施的必要性10第三章 项目选址及建设规模14项目选址14建设规模及标准15本项目宗地图15第四章 项目设计方案17建筑设计17结构设计方案18设备专业设计方案20电气设计方案22第五章 节能篇章271.编制目的和依据27能耗状

50、况27节能措施295.4 节水32第六章 项目环境影响评价33场址周边环境对项目的影响33项目建成后对周围环境的要求33环境设计33施工期间环境保护措施34运营期内环境保护措施34第七章 项目实施进度计划36总体进度计划36详细进度计划36第八章 招标方案原则、依据、条件39招投标方案的原则39招投标方案的依据40招投标的实施40项目招标范围、组织形式、方式40第九章 投资估算与资金筹措42投资估算42项目资金筹措与使用计划45第十章 项目社会效益评价46第十一章 研究结论与建议47总 论项目背景项目名称平湖经济技术开发区白马幼儿园工程项目。承办单位概况项目承办单位为平湖市人民政府钟埭街道办事

51、处。编制依据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国环境影响评价法中华人民共和国建筑法中华人民共和国招标投标法中华人民共和国土地管理法建设项目经济评价方法与参数7) 平湖市域总体规划(2006-2020)平湖经济技术开发区控制性规划平湖经济技术开发区白马幼儿园工程项目规划方案DB33/1040-2007普通幼儿园建设标准浙江省标准DB33/1040-2007JGJ39-87浙江省幼儿园装备规范（试行浙江省教育厅（2009173）国务院办公厅转发教育部等部门（单位）关于幼儿教育改革与发展指导意见的通知国办发200313 号200881200874 号)（19963925）（国家教委，一九九年二月一

52、日起施行。意见(20092015(20092015项目提出的理由和过程1903年9月，中国历史上第一所幼儿教育机湖北幼稚园在武昌诞生。开启了我国幼儿公共教育的先河，标志着我国现代意义上幼儿教育的开端。策扶持力度，切实为学前教育事业提供实质性的政策支持。项目概况拟建地点司地块的东北部。建设规模126555.96560米。331帽间等；办公及辅助用房包括办公室、会议兼接待室、资料室、保健室等；生活用房包括教工餐厅、厨房、配电间、洗衣房、开水房、值班室等。该项目总投资为 1971 万元。主要建设条件（一） 自然环境条件地理位置3035521205712116（不包括海域，是江南有名的“鱼米之乡537

53、1086275075114.9108.5128.9 公里，距离嘉兴3201 省道、07 省道和市内四通八达的乡镇公路网使平湖与上海经济区内大中城市保持十分便捷的交通。地质地貌2.820114.89方公里外，余为大片平原。气象气候平湖市属北亚热带季风气候15.739.4-9.3 35122000225年平均降水量1170毫米左右，最大年降水量1725毫米1954年，最小年降水量760.3毫米1978年，全年有两个降水高峰，即5-7月的梅雨季节和7-9289.9全年有两个方向相反的盛行风向，夏季以东南风为主，冬季以西北风居多，全年静风频率为8%，年平均风速 3.4 米/秒，各月相差不大。水文及其他

54、河道常水位在黄海 1.00.951.40地震4.755.25 级地震危险区一部分，区内地震主过 4.755.004.00根据本区历史记录，有感地震密集，破坏性地震共发生 4 次较大地震，现代地震震级低、频率小，根据中国地震区划图，本区域属度区。地质灾害影响分析按照浙江省地质灾害防治规划治要（二） 社会条件经济社会发展5371086276348.5 万，外来常住人口27“鱼米之乡、瓜灯之城、文化之邦”的美称。ft(1438-1904)平 223 人，举人6686 位平湖籍两院院士。28172012 年，全市实现生产总值 423.15 亿元，财政总收入 73.9 37509185472012565

55、值 1037.621020124.24 亿美元，实到外资 2.36 亿美元。累计合同利用外资35 亿美元。基础设施建设围绕加快建设上海南翼开放型经济强市、杭州湾北岸现代化港口新市、江南水乡生态型文化52.525城市道路等基础设施建设日趋完善。建成了平湖大道、新华路、福臻路、如意路、城南路、东湖大道和东方路等重要道路，形成了 30 平方公里内外联系便捷的城市道路框架，城市主次干道 80 余条，支路 30 余条、桥梁 130 余座，城市道路总长达 135 公里。人均道路面积25 平方米。全市一级供水管网已建成贯通，已完成地面水切换地下水的工作，城乡供水一201253835393210这些基础设施的

56、建设为实现城市规划总体功能的调整和本项目的建设提供了有利条件。教育事业迅速发展19931997 年，成为全国“两基”工作先进县(市)；2001 年，成为全国幼儿教育)；20052007 年，被教育部确定为新型农民培训工作联系点； 年，顺利通过国家三类城市语言文字工作评估； 年，市教育局被评为全国爱国拥军模范单位。1828289131729749520)38716251229019 所幼儿园为省等级幼儿园；2012-201398.7100201298.853945“5522 工程”名师培养人选94163851758基础。项目资金筹措1971资金来源：由钟埭街道财政拨款。根据项目的进度计划，确定项

57、目的资金按进度投入使用。主要技术经济指标用地面积：6555.9建筑面积：6560容积率：0.8建筑密度：35-45%绿化率：30%建议尽快落实资金，制订资金使用计划。尽快开展项目前期工作，保证项目按计划完成。严格按照国家基本建设程序和相关的法律法规进行建设。项目实施的必要性要的，这教育的“第一笔”可能影响到孩子的一生。06 岁是人201041 号国务院关于当前发展学前教育的若干意见中指出身2013程、农村幼教提速工程、教师队伍提质工程和早期教育提效工程（钟埭街道该项目建设的必要性主要体现在以下几个方面。第一，项目的建设是提高平湖市基础教育水平的需要。平湖市作为叔同故里，素以重教为共识，尊师为时

58、尚，兴学为义举，耕读传家的优良民的良好势头。建终身教育体系，全面建设小康社会具有重要意义。第二，项目的建设是改善钟埭街道幼儿园整体规模不足、幼儿园布局不合理的现状， 保障儿童均能就近接受高质量的学前教育的需要。平湖经济技术开发区（钟埭街道）目前有常住居民4.8 万人，外来新居民8 万人，是平湖市人口密度较高的镇（街道）之一。2004 年平湖经济开发区和钟埭街道合并后,学前教育资源严重不够,仅有钟埭集镇幼儿园和老白马幼儿园, 钟埭集镇幼儿园租用了邮政所的房屋, 老白马幼儿园也是规模很小且校舍陈旧。2009 年，开发区在中部地区红建花苑南侧建设了中心幼儿园，设置15 个班级，设备设20108201

59、172012 年 11北部片区的幼儿进入该幼儿园进行学前教育。2.28发展的现状极不相适应，与平湖市的整体教育也极不协调。（钟埭街道现状，保障儿童均能就近接受高质量的学前教育，亦减轻了家长的负担。第三，项目的建设是为钟埭街道儿童提供一个良好的起点和现代化的成长平台的需要。活动场所和教育设施，是学前教育提供者的应尽职责，分内之事。因此，项目的建设是十分必要的。项目选址及建设规模项目选址场址现状本项目选址于平湖经济技术开发区（钟埭街道）城西路原平湖市水利工程公司地块东北部。该场地形状比较方正，规整，用地面积6555.9 平方米。该区域远离污染及易燃、易爆场所，地势较高，排水通畅，通风情况良好，选址

60、自然条件十分理想。场址条件（钟埭街道城西路原平湖市水利工程公司地块东北部，经害。地质环境条件属中等复杂类型，本项目区地质灾害不发育，地质灾害危险性小。理想。划进行建设，给水、排水、电力、通讯工程等配套设施良好，且有良好的人文社会环境。 利开展。及基础设施条件良好，故而本工程选址方案是可行的。建设规模及标准126555.96560米。33教工餐厅、厨房、配电间、洗衣房、开水房和门卫室等。本项目宗地图平湖经济技术开发区白马幼儿园用地图请参考原浙江源兴商贸有限公司收回地块宗地图：项目设计方案平面设计本方案设计始终贯穿“以人为本”的设计思想，处处为使用者着想，给幼儿园小朋友又能统帅全局的特征。33求，