8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析1：禽业有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估（山东省市）估价实践项目背景：随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据城市房地产管理法、担保法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。 土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。根据国资企函发（1994）36号文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售，由抵押权人

2、优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格，完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押权人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的，应该不是抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押权人转移的抵押物的那一部分权利的价格，即土地使用权的抵押权价格。本次评估中涉及的抵押权价格即为土地使用权的抵押权价格。二、估价项目难点分析：本项目的估价对象位于县经济开发区，估价对象的土地使用权证记载用途为畜禽养殖。现状利用状况为地上建有十二间一层砖混结构的办公用房，两个

3、种鸭养殖大棚，企业每年对外销售种鸭创造利润。畜禽养殖业具有一定的收益性，周边道路、公共配套设施较完善，有利于畜禽养殖业的发展。市已建立了完善的基准地价修正体系，估价对象处于基准地价范围内，由市城区基准地价使用手册可以看出，畜禽养殖业为工业仓储用地中农、林、牧、渔业中的畜牧业，因此可以采用基准地价系数修正法作为其中的一种评估方法。估价对象作为畜禽养殖用地，其收益较明显，而且根据估价师现场调查和搜集的资料可知，畜禽养殖业在当地的市场较稳定，根据收益还原法的估价原理估价对象适宜采用收益还原法，但同时估价规范要求，工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，可采用收益还

4、原法。估价对象的收益性是否为特殊情况，如遵循最有效利用原则，是否适合采用收益还原法，成为本报告的焦点所在。三、难点的解决方法：收益法适用的估价对象是具有经济收益或有潜在经济收益的房地产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。本报告中的估价对象符合收益法适用的条件，故可以选用收益还原法，但估价规范要求“房地产的抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则，选用方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法”。由于土地使用权抵押的特殊性，其在使用法规依据、估价原则和考虑因素等方面与其他目的的估价有所不同。所以在综合分析各种影响土地价格的因素后，估价师认为，采用成本逼近

5、法作为其中一种方法进行评估更为恰当。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，所以成本逼近法的估价结果并不等于估价对象本身的实际开发成本。四、启示：由于土地使用权抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。土地使用权的抵押估价服务于金融业的抵押贷款、担保业务，金融业本身需要的是安全、稳健、谨慎。估价师处在中介的位置，需注意抵贷双方的风险，规避估价机构和估价师的风险。根据估价中的谨慎原则，选用估价方法时，尽量将成本逼近法作