购房买房贷款分类及说明

1、等额本息：本本金逐月递增增，利息逐月月递减，月还还款额不变。等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。目前，银行的个人住房按揭贷款的还款方式主要就是以上种方式；【主要区别】“等额本息”每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对较多；“等额本金”又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。现在知道这种还款方式的人几乎都认为选择等额本金划算，因为选择等额本息，多支付了利息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，前期还的钱大部分是利息，而不是本金，因此会觉得吃亏

2、不少。总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。但前提是贷足了年限。看似银行都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的降低。在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。因为这些借款人也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单的说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自

3、然减少了，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。实质上，种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有利。【想要提前还贷贷的TX进来看看看】一、有两类人不不适合提前还还房贷还款时间已已经高于贷款款期限一半以以上的贷款者者：房贷期已已过一半以上上的等额本息息贷款人，此此时一半以上上

4、甚至80%以上的利息息已经还完，所所剩还款项主主要是本金，提提前还贷意义义不大；此外外，一旦提前前还贷，那么么再需要向银银行借款，相相对就较困难难了;有多渠道投投资的房贷人人，投资收益益高于银行利利息：在提前还还款前，还贷贷人最好考虑虑近期是否存存在投资计划划。不少消费费者已经习惯惯了一旦手上上有钱就拿来来提前还贷，而而碰上好的投投资项目又再再去贷款投资资或经营。事事实上，经营营性贷款利率率要比房贷高高得多。如果果投资项目收收益能超过房房贷利率，就就应该考虑投投资;二、提前还还贷三大注意意事项 询问银行各各家银行对于于提前还贷的的规定是不一一致的，所以以消费者在决决定提前还贷贷前要弄清贷贷款银

5、行的操操作流程，是是否需要交违违约金等。（注注：各家银行行提前还款，一一定要提前咨咨询、预约还还款时间）办理退保把握还款时时机对于采取取等额本息还还款法的消费费者来说，月月供的组成包包括本金和利利息，对于贷贷款者来说，在在贷款期限的的1312年限中，偿偿还月供中利利息支出要高高于本金支出出，而在最后后几年中，月月供支出基本本以本金为主主，利息很少少。因此，如如果贷15年，已偿偿还6年，此时就就没太大必要要提前还款。消消费者可以把把多余钱投入入到基金、股股票或其他投投资产品中来来升值;三、提前还还贷的方式提前还贷方方式有讲究 提前还贷贷一般有两大大类方式：第第一类是将所所剩贷款一次次性全部提前前

6、还清；第二二类是提前还还一部分贷款款。具体而言言，第二类提提前还款方式式还分4种不同的还还法，分别为为：.提前还款一一部分，选择择月供不变，但但缩短还款期期限；.部分提前还还款，减少月月供，但还款款期限不变；.部分提前还还款，减少月月供，同时缩缩短还款期限限；.部分提前还还款，增加月月供，缩短还还款期限。这这4种不同的还还贷法效果不不同;提前还贷先先和银行沟通通 提前还贷贷方式中，只只有缩短贷款款期限才是节节省利息的关关键因素。因因此，购房人人提前还贷时时，要根据自自己的情况尽尽量缩短还款款年限。另外外，目前，省省城多家银行行对提前还贷贷有限制性规规定，有的设设置了提前还还贷的最低额额度，有的

7、还还收取违约金金。为此，银银行人士提醒醒，如果客户户想在年底提提前还贷，最最好与银行沟沟通，确定是是否需要提前前预约，以避避免出现不必必要的利息支支出朋友，你贷款买买房了吗？你你贷款买房时时，是不是只只看他们用计计算器算，而而一点没关心心你的贷款方方式和还款方方式？如果是是，你就一定定遭遇了售房房者和银行的的忽悠，你将将可能多付上上万，甚至上上十万的利息息。不信你就就看一看。 贷款计算公式 ：贷款公式主要有有两种，它们们分别叫做 等额本息贷贷款计算公式式 和 等额本本金贷款计算算公式。这两两个公式的最最大不同：在在于计算利息息的方式不同同。前者采用用的是复合方方式计算利息息(即本金和和利息都要

8、产产生利息)，后后者采用简单单方式计算利利息(即只有有本金产生利利息)。这样样，在其它贷贷款条件相同同的情况下，等等额本息贷款款很明显地要要比等额本金金贷款多出很很多利息。另另外，等额本本息贷款计算算出的每期还还款金额都相相等；而等额额本金贷款计计算出的每期期还款金额则则不同，从还还款前期都后后期，金额逐逐渐减少。1。等额本息贷款计算公式:每月还款金额 (简称每月本息) =贷款本金 X月利率（1+月利率） 还款月数 -（1+月利率） 还款月数 - 12。等额本金贷款计算公式:每月还款金额 (简称每月本息) =（贷款本金 / 还款月数） + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率后期，金额

9、逐渐渐减少。等额本息贷款与与等额本金贷贷款比较关键字: 等额额本息贷款, 等额本金金贷款, 贷贷款比较, 提前还款序国内银行最早推推出的贷款方方式是等额本本息贷款。但但在20033年6月份的的时候，突然然有媒体揭秘秘，说银行还还有一种等额额本金的贷款款方式没有告告诉消费者。并并算了一笔帐帐，买一套房房子贷款400万元30年年，前者比后后者要多出利利息10万元元之巨。消费费者一片抱怨怨。于是有媒媒体总结如下下：银行方在乎信贷额度售楼员关心提取佣金开发商希望早收放贷购房者的利益谁计较还款方式不能挑贷款银行不能选按揭律师不算帐你的利益谁知道等额本息贷款与与等额本金贷贷款相比，在在正常还款情情况下，等

10、额额本金贷款的的确能节省很很多利息。但但为什么在国国外，采用等等额本息贷款款的借款人能能比等额本金金贷款节省更更多的利息呢呢？当您了解解了贷款后，您您会发现目前前国内有成千千上万的借款款人每年都无无谓地多支付付着成千上万万的利息。下面，我来深入入地分析这两两种贷款，从从而可以得出出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。两种贷款的利息息计算方式下面我们先来分分析一下这两两种贷款在传传统的还款方方式下的区别别。在计算利息方面面，等额本息息贷款为什么么与等额本金金贷款有那么么大的差别？原因在于两两者计算利息息的方式不同同。等额本息贷款采采用的是复合

11、合利率计算。在在每期还款的的结算时刻，剩剩余本金所产产生的利息要要和剩余的本本金(贷款余余额)一起被被计息，也就就是说未付的的利息也要计计息，这好像像比“利滚利利”还要厉害害。在国外，它它是公认的适适合放贷人利利益的贷款方方式。等额本金贷款采采用的是简单单利率方式计计算利息。在在每期还款的的结算时刻，它它只对剩余的的本金(贷款款余额)计息息，也就是说说未支付的贷贷款利息不与与未支付的贷贷款余额一起起作利息计算算，而只有本本金才作利息息计算。因此，在传统还还款方式下，贷贷款周期越长长，等额本息息贷款就要比比等额本金贷贷款产生越多多的利息。所所以，如果借借款人无法调调整(或选择择)还款方式式的话，

12、贷款款周期越长的的借款人，越越应该选择等等额本金贷款款。 两种贷款的每期期还款特点让我们继续分析析这两种贷款款的区别。虽然等额本金贷贷款能节省很很多利息，但但等额本金贷贷款的“缺点点”是它的每每期还款金额额都不同，而而且是前期还还款金额较重重，后期还款款金额较轻。这这要求借款人人的还款能力力要适应这种种情况。而对对于等额本息息贷款来讲却却没有这样的的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于贷款分析师软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。等

13、额本息贷款还还款表（部分分）：每期还还款额相同 等额本金贷款还还款表（部分分）：每期还还款额不同 下面的分析，将将能够进一步步揭示出贷款款的奥妙。两种还款的比较较前面介绍了两种种贷款方式各各自的特点，我我用表格归纳纳如下。等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息等额不等额（前期重，后期轻）每期还款本金前期轻，后期重等额每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流(?)国际流行度主流弱弱流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最好注意上表中，等等额本息贷款款的流行

14、度和操作灵活度度都超过了等等额本金贷款款。由于等额额本息贷款占占有主导地位位，所以许多多数学家对其其进行了深入入的研究，并并发现等额本本息贷款中，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。超越等额本金贷贷款之一：双双周加速还款款归功于计算机的的普及以及软软件工程师的的努力，现在在的老百姓可可以象贷款精精算师一样，轻轻易地掌握贷贷款的各种计计算方法，细细致地对贷款款方案作分析析比较，深入入地了解贷款款方法的多样样性。这使得得借款人可以以根据自己的的经济状况，灵灵活地采用一一些还款方式式，来减少利利息、缩短贷贷款期限，减减轻贷款利率率变化所带来来的压力。等额本息贷款中中的 HYPERL

15、INK /html/dic/accelerate_pmt.html 双周加速还还款 就能用来减减少利息、缩缩短贷款期限限，达到与等等额本金贷款款相同的效力力。下面我用一个简简单例子来说说明。假设您您贷款30年年50万元，分分别采用等额额本息贷款的的标准月还款款、等额本息息贷款的双周周加速还款、等等额本金贷款款三种方式计计算。贷款年年利率为6.39%。下下面我用贷款款分析师软件件（个人版）的的二张截图来来说明它们的的差别。等额本息贷款截截图：标准的的月还款 (用等额本息息贷款计算器器计算) 等额本金贷款截截图 (用等等额本金贷款款计算器计算算) 等额本息贷款截截图：双周加加速还款 (用等额本息息

16、贷款计算器器计算) 双周加速还款与与等额本金贷贷款的对比 根据上面三张截截图制作出下下表，以便各各位比较。等额本息贷款之标准月还款 (参照)等额本金贷款等额本息贷款之双周加速还款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金额3,124.26 (月)2,723.84 (月平均值)3,124.26 (4周)利息累计624,733.6480,581.25483,100.27还款期数360期360期629期节省利息-144,152.35141,633.33节省天数-0天2,135天每年需多还款

17、-每年还款不等3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%以等额本息贷款款的标准月还还款为参照，从从上表中可以以看出，等额额本息贷款中中的双周加速速还款方式像像等额本金贷贷款一样，也也能大量的节节省利息。双双周加速还款款虽然比等额额本金贷款多多付25000元的利息，但但贷款周期却却比等额本金金贷款缩短了了将近6年。等额本息贷款中中的双周加速速还款看起来来还不错，但但在美国，选选择它的借款款人只是非常常小的一部份份人，大部分分借款人选择择的是等额本本息贷款中的的 HYPERLINK /html/dic/extra_pmt.html 额外还款 HYPERLINK /html/

18、dic/extra_pmt.html 方法 。它比双周周还款方法操操作起来更方方便、更灵活活、更省钱。超越等额本金贷贷款之二：额额外还款在等额本息贷款款中，采用部部分提前还款款，是节省贷贷款利息和缩缩短贷款时间间的基本方法法，也是最有有效的方法。它它主要有两种种方式，一是是上面介绍的的 HYPERLINK /html/dic/accelerate_pmt.html 加速还款 ，另一种是是这里介绍的的 HYPERLINK /html/dic/extra_pmt.html 额外还款 。而额外还还款则更简单单、灵活，在在国外，它是是借款人的主主要还款方式式。最典型的的方法就是在在每年的最后后一期还款

19、中中，多付上一一笔同样金额额的还款。因为这种方法比比较灵活，所所以，如果借借款人为了达达到自己的财财务目标，就就需要经过几几次试算来决决定自己的额额外还款时间间、频率和金金额。在这里里，为了说明明这种还款方方法可以比等等额本金贷款款节省更多的的利息，假设设借款人有这这样一笔贷款款，30年贷贷款周期500万元，每月月还款一次，贷贷款年利率为为 6.122%，经过几几次试算后发发现，在正常常还款表的每每年最后一期期还款中，多多付上一笔33,360元元的还款，则则贷款合计利利息就刚好开开始少于等额额本金贷款的的合计利息。等额本息贷款之之额外还款表表(部分) 额外还款与等额额本金贷款之之比较 上图是两

20、种贷款款的比较，显显示了等额本本息贷款加额额外还款可以以比等额本金金贷款节省更更多的利息。我我们可以用33,360元元额外还款作作为一个阀值值来调整节省省利息的多少少：比该阀值值越大，则比比等额本金贷贷款节省的利利息越多；比比该阀值越小小，则比等额额本金贷款节节省的利息越越少；当等于于该阀值时，则则比等额本金金贷款节省利利息 1511.46元，节节省贷款时间间5年10个个月(21229天)。所所以如果借款款人选择了等等额本息贷款款，一定要考考虑相应的额额外还款或加加速还款。综合对比 将上面的计算结结果用下表综综合地进行比比较，以便更更全面地了等等额本息贷款款和等额本金金贷款的差别别。等额本金贷

21、款等额本息贷款 + 额外还款原始本金50万50万贷款年利率6.12%6.12%贷款周期30年24年2个月支付频率每月支付一次每月支付一次每月支付金额2,667.43 (月平均值)3,036.44利息累计460,275.00460,123.54还款期数360期290期节省利息-151.46节省天数-2,129天 (5年10个月)每年需多还款-3,360.00贷款成本率92.055%92.024%对于借款人来讲讲，管理好自自己的贷款是是一项非常重重要的理财项项目。所以重重要的是根据据自己的经济济收入来制定定财务目标和和还款计划，而而不是一定要要比等额本金金贷款节省利利息。而等额额本息贷款加加上额外还款款方法能够帮帮助借款人灵灵活的理财。秉秉持着省钱就就是挣钱的原原则，量入为为出，您一定