8203估价师协会网站cms案例分析

1、PAGE PAGE 4案例分析一、项目情况（一）、估价项目名称重庆港鑫建筑装饰设计工程有限公司位于重庆市南岸区长江工业园区土地使用权抵押贷款的公开市场价值评估。（二）、估价目的委托方拟将待估宗地作为抵押物向金融机构申请抵押贷款，本估价报告为抵押双方确定其抵押价值提供价格参考。（三）、土地状况1、土地登记状况产权证证号：100房地证2006字第705号。土地位置：南岸区长江工业园区。土地用途：工业。土地面积：66609平方米。宗地号：NA78-1-8，图号：S23E97。使用权类型：出让。终止日期:2056年7月5日。2、 土地权利状况权属性质：评估土地所有权属国家，使用权属重庆港鑫建筑装饰设计

2、工程有限公司，权属清楚，无争议。截止评估基准日，委估宗地已设定抵押，因此本次评估资产须在原债务偿还并解除抵押登记后方能重新办理抵押登记。3、土地利用状况经评估人员实地查勘和委托方提供资料显示，宗地实际开发程度红线外达到“五通”（通上下水、通电、通路、通讯、通气），红线内为“五通一平”（通上下水、通电、通路、通讯、通气和场地平整）。委估宗地地上有建筑物，包括生产厂房和配套用房。待估宗地紧临主干道，外部交通条件良好，周边多为工业企业，产业聚集度高，能源保证度高。4、土地级别根据渝国土房管发（2005）159号重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区2616平方公里范围内土地级别的通知，估价对象所在区域

3、土地级别为工业8级。（四）、地价定义委托方提供的重庆市国有土地使用权出让合同设定建筑容积率为0.89，根据渝国土房管发2002486号文规定：工业用地容积率小于1.0，取1.0的修正指数，故本次评估中设定容积率为1。根据委托方提供的资料及估价人员对估价对象的现场勘测，本次评估设定的地价定义为：估价对象在估价基准日2008年5月13日，在现状利用条件下，设定用途为工业，设定开发程度为红线外“五通”（通上下水、通电、通路、通讯、通气），红线内“五通一平”（通上下水、通电、通路、通讯、通气和场地平整），容积率设定为1，土地剩余使用年限为48年，无他项权利限制条件下，以出让方式取得的土地使用权市场价格

4、。二、案例分析在接到评估项目后，作为土地估价人员应该严格履行评估程序，明确把握该委估对象的特点，运用得当的评估思路及方法对其在该估价目的下的价值进行估算，并注意揭示其可能影响估值结果运用的特殊事项。（一）遵循土地估价原则： 第一，最有效使用原则：在地价评估过程中应在符合城市规划条件下，根据土地的区位条件和产生的预期收益确定评估对象的最优用途；第二，供需原则：在本次评估过程中，应深入分析当前该区域内地产的需求状况对市场价格的影响，并据此实事求是地科学测算委估对象地产价格；第三，替代原则：在成本逼近法中各评估参数的取值以及基准地价系数修正法中待估宗地条件与区域内一般条件的比较； 第四，综合分析原则

5、：在进行地价评估过程中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主要因素进行综合分析，从而才能评估出科学合理的、切合实际的价格。（二）、明确评估目的、价值类型和评估基准日这三点要素是评估中必须最先明确的要素。不同的评估目的会影响价值类型和评估基准日的选取，而价值类型和评估基准日的确定才能引导为相关资料的收集、估价思路的形成、估价方法的选择以及估值结果的科学性。本次评估目的是拟以该宗地作为抵押物向金融机构申请抵押贷款而为抵押双方确定其抵押价值提供的价格参考，是反应该宗地作为金融机构抵押贷款第二还款来源在第一还款来源现金流得不到保障的情况下，如果金融机构要对其进行处置可能获得的市场价值，因此我确定本次评

6、估价值类型为公开市场价值，评估基准日在和报告使用双方沟通后，确定为现场踏勘日。（三）、拟定工作计划在以上三点基本要素明确了以后，拟定合适的评估工作计划，包括：估价技术路线及评估方法、需收集的相关资料及途径。首先，对土地估价必须采用两种以上的方法进行测算。通过对现场踏勘和相关资料，我了解到，该委估宗地用途为工业用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通上下水、通电、通路、通讯、通气），红线内“五通一平”（通上下水、通电、通路、通讯、通气和场地平整），是委托方通过办理相关手续征用农用地后取得的出让地，周边部分农地已开发转化为建设用地，相关地区征用土地的各项成本和税费都有明确规定，且该区域已完成了城

7、镇基准地价评估，属基准地价的范围。因此我确定采用基准地价系数法及成本逼近法测算委估宗地价格。由于委估宗地上有建筑物，同时还应对其进行评估。由于该建筑物用途为工业用房，而工业用房一般是根据企业生产需要修建的，因此通用性差，市场交易及租赁案例少，所以拟采用重置成本法对其进行估价。第二，确定了评估方法后，我将需要收集的资料作了列示，包括：土地规划情况、基准地价定级资料及相关系数分析表、重庆市地价指数、该区域各项成本和税费、区域内相似用途土地的平均开发利润率、当地近期经济发展情况、土地市场的供需状况和当地相似建筑物平均造价成本等。（四）、落实评估测算过程中的重点在进行完现场勘察并保留好影像、纸质记录的

8、情况下，对委估对象进行测算。第一，基准地价系数法。1、重庆市于2005年新颁布了“重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区2616平方公里范围内土地级别的通知”（渝国土房管发2005159号）对主城区内的土地级别进行了重新修订，因此在测算时必须注意数据的更新。2、按照重庆市人民政府渝府200279号令规定，设定的基准地价年限定义为工业50年，要注意按规定将剩余使用年限修正到地价定义年限。3、该基准地价对应的基准日期为2001年1月1日，因此要根据新一季度公布的地价指数进行期日修正。第二，成本逼近法。1、重庆市于2008年颁布了新的征地补偿安置政策，对土地补偿费和被征地农转非人员社会保障统筹费作了调

9、整，另外国家也以国务院令的形式发布了新的耕地占用税标准，因此在测算过程中的估价依据及标准要作相应调整。2、根据宗地实际开发程度分别合理确定土地红线内外的开发费用。3、注意土地使用年限的修正。第三，重置成本法。1、收集当地相同建筑结构的平均建筑造价水平并参照国家公布的最近工程造价确定重置成本；2、在确定建筑物成新率的时候要结合年限法和打分法。（五）、确定评估结果由于两种方法的内涵有所不同，其测算结果会产生一定的差距，在选取权重的时候，对区域经济背景及土地市场进行分析，发现因为基准地价标准在制定时更多考虑了目前整个重庆市土地市场区域平均地价水平，且地价指数等修正指标带有一定的笼统性，而成本逼近法的评估结果是委估土地目前农地征用的平均成本为基础，与目前市场价格更为接近，因此取两种方法测算结果的权重分别为4：6来确定土地价值，并最终将建筑物价值和土地价值进行汇总，形成书面报告。（六）、揭示其他特殊