某房地产集团筹资风险及对策研究

1、 HYPERLINK 关于广宇房房地产集集团筹资资风险及及对策研研究中文摘要摘要内容:筹资风风险是企企业筹资资过程中中的一个个重要问问题,应对是是否恰当当直接影影响到企企业未来来的收益状状况。企业筹筹资风险险的形成成是多种种因素作作用的结结果。企业在在筹集资资金时要要选择合合理的方方案,达到既既降低资金金成本,又将风风险控制制在可接接受的范范围内的的目的。本文是在明明确筹资资风险内内涵的基基础上，首首先对筹筹资及筹筹资风险险的理论论加以阐阐述，并并且对筹筹资的相相关概念念，筹资资风险的的内容进进行了系系统分析析；其次次，对筹筹资风险险的国内内外现状状，存在在问题等等方面进进行深入入分析，强强化

2、对筹筹资风险险的认识识；最后后，从广广宇集团团的经营营状况出出发，针针对其面面临的筹筹资风险险问题，以以筹资的的基本理理论为指指导，提提出相应应的解决决对策。 关键词:筹筹资；筹筹资风险险；对策策研究ABSTRRACTTSummaary of conntennts :Finnanccingg riiskss iss ann immporrtannt eenteerprrisee fiinanncinng pproccesss, eenteerprrisees sshouuld dirrecttly afffectt thhe aapprroprriatteneess of futturee r

3、eevennue possitiion. Ennterrpriise funndinng iis aa riisk facctorr foor mmulttiplle rrolees. Entterpprisses in raiisinng ffundds tto cchooose reaasonnablle ooptiionss too acchieeve botth lloweer tthe cosst oof ccapiitall, aalsoo inn thhe cconttextt off acccepptabble rissk cconttroll inn thhe eend. T

4、his is a ccleaar rriskk fuundiing on thee baasiss off coonteent, fiinanncinng aand funndinng ffor thee fiirstt thheorry tto eexpllainn thhe rriskks aand rellateed tto tthe finnanccingg coonceept, thhe cconttentt off thhe ffinaanciing rissk aanallysiis; Secconddly, thhe rriskk off fuundiing andd thhe

5、 sstattus quoo, iin-ddeptth aanallysiis oof pprobblemms, andd sttrenngthhen awaarennesss off thhe rriskks oof ffinaanciing; Fiinallly, Guuanggyu Grooup staartiing froom tthe opeerattionn aggainnst thee riiskss itt faacess fuundiing proobleems to finnanccingg baasicc thheorry aas aa guuidee, mmakee c

6、oorreespoondiing sollutiionss.Keywoord: Finnanccingg; FFinaanciing rissks; Sttudyy coounttermmeassurees目 录TOC o 1-3 h z u第一章 绪 论一、选题背背景房地产业是是我国国国民经济济的主导导产业，在在现代社社会经济济生活中中有着举举足轻重重的地位位。经过过十几年年的发展展，中国国房地产产业正处处于向规规模化、品品牌化、规规范运作作的转型型时期，房房地产业业的增长长方式正正在由偏偏重速度度规模向向注重效效益和市市场细分分的转变变，从主主要靠政政府政策策调控向向依靠市市场和企企业自身

7、身调节的的方式转转变。房地产行业业的特殊殊性质决决定了房房地产企企业必须须实施战战略管理理。首先先，房地地产开发发企业是是系统集集成化的的组织，只只有实施施战略管管理，才才能将土土地、资资金、设设计、建建筑、监监理、物物业管理理等多种种元素有有机地整整合起来来，生产产出自己己的房地地产产品品。其次次，在房房地产开开发过程程中，包包括土地地开发、资资金筹集集、价格格定位，营营销策划划、物业业管理等等多道工工序，而而且各个个环节可可能会交交错重叠叠，只有有实施战战略管理理，才能能使整个个房地产产产品有有效完成成，好多多烂尾楼楼的形成成，就是是因为在在开发之之前，没没有从战战略的高高度进行行规划，从

8、从而导致致自食恶恶果。在在这诸多多环节中中最重要要的就是是资金的的筹集，房地产企业需要的资金多、风险大，而且周转周期长。房地产开发变数很大，如果稍有不甚，就会导致资金短缺，加大了经营风险。实施战略管理是房地产企业转换经营模式取得胜利的法宝。房地产行业业是典型型的资金金密集型型行业，具具有投资资大、风风险高、周周期长、供应应链长、地地域性强强的特点点。房地地产行业业的信息息化建设设，必须须在先进进的筹资资管理理理念和方方法的指指导下，从从房地产产行业的的特点出出发，满满足房地地产行业业不断发发展的需需求。在市场经济济体制下下,企业成成为自主主经营、自自负盈亏亏、自我我约束、自自我发展展的独立立商

9、品生生产者和和经营者者,企业必必须独立立承担风风险。企企业在从从事生产产经营活活动时,内外部部环境的的变化,导致实实际结果果与预期期效果相相偏离的的情况是是难以避避免的。当当前,房地产产企业普普遍面临临资金短短缺或扩扩充实力力等问题题，筹资资已成为为多数房房地产企企业一个个非常重重要的融融资渠道道,也是企企业普遍遍采用的的一种方方式,因而引引起的风风险是每每个企业业都不能能回避的的现实问问题。如如果在风风险临头头时,企业毫无无准备,一筹莫莫展,必然会会遭致失失败。因因此,房地产产企业必必须树立立风险意意识,即正确确承认风风险,科学估估测风险险,预防发发生风险险,并且有有效应付付风险。筹资风险便

10、便是企业业筹资过过程中的的一个重重要问题题,应对是是否恰当当直接关关系企业业未来收收益状况况。房地地产企业业筹资风风险的形形成是内内外因相相互联系系、相互互作用的的结果。内内因主要要包括负负债规模模、负债债的利息息率和负负债的期期限结构构等,外因主主要包括括经营风险、预预期现金金流入量量和资产产的流动动性、金金融市场场风险等等。企业业在筹集集资金时时,要综合考考虑影响响筹资活活动的各各方因素素，选择择正确合合理的方方案,既达到到资金成成本较低低,又将风风险控制制在可接接受的范范围内，使使筹资活活动能起起到促进进企业发发展的目目的。二、国内外外研究动动态目前国内外外房产筹筹资风险险大致分为为两类

11、：(1)资金性性筹资风风险（或或称现金金性筹资资风险）。它它是指企企业在特特定时点点上，资资金流出出量超过资金流流入量而而产生的的到期不不能偿付付债务本本息的风风险。如如在资产产收益率率较低时时安排了了较高的的债务，以以及在债债务的期期限安排排上不合合理而引引起某一一时点的的偿债高高峰等。这这种风险险只要通通过合理理安排资资金流量量即能回回避，而而对所有有者的收收益影响响不大。(2)收支性性筹资风风险。它它是指企企业在收收不抵支支情况下下出现的的不能偿偿还到期期债务本本息的风风险。在在负债规规模和结结构不变变的情况况下，亏亏损越多多，以企企业资产产偿还债债务的能能力也就就越低，最最终的收收支性

12、筹筹资风险险表现为为企业终终止清算算后的剩剩余财产产不足以以支付债债务。国内外房产产筹资都都要综合合考虑筹筹资的规规模、资资金的时时间段要要求、筹筹资的时时机信息息、筹资资方式与与渠道、资资金效益益性、流流动性、安安全稳定定性、可可靠性等等方面，并并且大多多运用财财务杠杆杆,追求最最佳企业业资产筹筹资比例例。由于于举债经经营存在在财务杠杠杆作用用,可以增加企企业股票票每股利利润,增加企业价价值,所以适适度举债债不失为为明智之之举。另另外，根根据企业业发展战战略规划划、投资计计划,对资金金运营情情况进行行预测,制定短短、中、长长期资金金需求计计划,依此确确定筹资资总体方方案,选择合合理筹资资结构

13、。很多知名企业都在努力提高内部资金使用效率,以减缓对外筹资压力，化解问题。目前国外房房产行业业的筹资资模式主主要是间间接筹资资模式和和直接筹筹资模式式两种。从保持距离型筹资模式与关系型筹资模式的内在效率分析,两者都具有经济合理性；从世界筹资模式的发展趋势来看,两者有相互融合的趋势；由于我国的特殊情况,现阶段企业的筹资模式应采取过渡模式,即间接筹资为主并逐渐减少,直接筹资为辅并大力发展的过渡模式；目标模式应符合世界筹资模式的趋势,是融两种筹资方式于一体的有中国特色的融资模式。三、写作目目的与意意义房地产企业业属于资资金密集集型企业业，行业业的特殊殊性决定定了企业业的发展展需要大大量的资资金支持持

14、。筹资资活动是是一个其其生产经经营活动动的一个个重要组组成部分分。几乎没没有一家家企业是是只靠自自有资本本，而不不借助其其他外部部资金的的支持就就能满足足资金需需要的。然而，筹集资金在为企业带来杠杆效应，增加股东收益的同时，也增加了企业的筹资风险，而较大的筹资风险甚至可能导致企业生命的终止。一般房地产企业筹集资金的主要目的是为了扩大生产经营规模，提高经济效益。为了取得更多的经济效益而进行筹资，必然会增加按期还本付息的筹资负担，由于企业资金利润率和借款利息率都是不断变动的，具有不确定性，从而使得企业资金利润率可能高于或低于借款利息率。如果企业决策正确，管理有效，就可以使企业的资金利润率高于借款利

15、息率，加以达到实现企业经营目标的目的，但在市场经济条件下，由于国家宏观政策的不断调整，房产市场行情的瞬息万变，房地产企业之间的竞争日益激烈，任何一种因素的变动都可能导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生了筹资风险。因此，控制资本结构，防范和降低筹资风险，正视风险与对策的研究就变得尤为重要。四、写作思思路与方方法本文在写作作上是遵遵循提出出问题、分分析问题题、解决决问题的的思路进进行的。坚坚持定性性分析与与定量分分析相结结合，文文献法与与调查法法相结合合的写作作方法。并并根据企企业实际际情况进进行撰写写。本文共分为为四个部部分：第第一部分分简要介介绍了

16、论论文的研研究背景景和国内内外研究究动态；第二部部分主要要阐述了了筹资的的基本理理论和渠渠道，以以及筹资资风险的的分类与与筹资渠渠道的关关系；第第三部分分是论文文的主体体部分，对对广宇房房地产集集团筹资资现状进进行了细细致的分分析；第第四部分分是论文文的关键键部分，根根据前面面所做的的理论分分析与国国家房地地产行业业的现状状，结合合广宇集集团自身身实际情情况提出出应对策策略及解解决方案案。这些些对策、方方案的提提出，对对于解决决广宇房房地产集集团筹资资过程中中已经或或将要出出现的问问题有一一定的现现实意义义。第二章 筹筹资的基基本理论论一、筹资及及筹资风风险的含含义（一）筹资资及房地地产筹资资

17、的含义义1、筹资的的含义筹资是企业业根据其其生产经经营、对对外投资资及调整整资本结结构的需需要，通通过筹资资渠道和和资金市市场，并并运用筹筹资方式式，经济济有效地地筹集企企业所需需的资金金。其目目标是以以较低的的筹资成成本和较较小的筹筹资风险险，获取取较多的的资金。筹资的目的是为了企业自身的正常生产经营和发展，具体可概括为两类：一是满足其生产经营需要；二是满足其资本结构调整需要。2、房地产产筹资的的含义房地产开发发企业的的资金筹筹集，是是指开发发企业根根据其开开发项目目的投资资开发经经营和调调整资金金结构的的需要，通通过资金金筹集渠渠道和资资金市场场，运用用各种资资金筹集集方式，经经济有效效的

18、筹集集资金的的过程。资资金筹集集渠道是是指筹集集资金来来源的方方向与通通道；资资金筹集集方式是是指筹集集资金时时所采用用的具体体形式。资资金筹集集渠道和和筹集方方式之间间有着紧紧密的关关系，一一定的资资金筹集集方式可可以只使使用与某某一特定定的资金金筹集渠渠道，但但是同一一渠道的的资金通通常可以以采用不不同的方方式取得得，而同同一资金金筹集方方式又往往往可适适用于不不同于的的资金渠渠道。因因此,房地产产开发企企业在筹筹集资金金的工作作中，对对于资金金筹集渠渠道和筹筹集方式式，必须须分析考考察其类类型和特特点，并并进行合合理有效效的组合合。2（二）筹资资风险的的含义及及其与筹筹资的关关系1、筹资

19、风风险的含含义企业筹资风风险又称称财务风风险，它它是指企企业因借借入资金金而产生生的丧失失尝债能能力的可可能性和和企业利利润（股股东收益益）的可可变性。是是由筹资资负债引引起、且且仅由主主权资本本承担的的附资风风险。企企业承担担风险程程度因负负债方式式、期限限及资金金使用方方式、企企业实力力等不同同面临的的偿债压压力也有有所不同同。因此此，筹资资决策除除规划资资金需要要数量，并并以合适适的方式式筹措到到所需资资金以外外，还必必须正确确权衡不不同筹资资方式下下的风险险程度，并并提出规规避和防防范风险险的措施施。2、筹资风风险与筹筹资的关关系企业筹资效效益总是是与风险险联系在在一起的的，而筹筹资风

20、险险是客观观存在的的。从经经济角度度看，风风险是损损失或收收益的可可能性，一一次经济济业务可可能带来来收益，但但也可能能无法实实现其预预期的目目标。首首先，企企业筹资资活动必必须以较较小的筹筹资成本本（也称称资本成成本）获获得较多多的资金金。因而而企业必必须有效效地降低低筹资过过程中的的各项费费用，尽尽可能使使利息、股股利（或或利润）等等付出降降低，获获取同样样多的资资金。然然而不同同筹资活活动的风风险是极极不相同同的，相相应取得得的收益益或减少少的损失失（降低低成本）也也不相同同，因此此，风险险与收益益是一种种对称关关系，它它要求等等量的筹筹资风险险带来等等量的收收益。一一般来讲讲，风险险系

21、数越越大，收收益率越越高，风风险系数数越小，收收益率越越低，因因而,企业在在筹资时时如果自自身风险险高则必必须支付付低成本本，自身身风险低低则可以以支付高高成本。二、企业筹筹集资金金的方式式及渠道道（一）企业业筹集资资金的方方式房地产开发发资金筹筹集的方方式，一一般有以以下几类类：吸收收投资（合合资、合合作等）、发发行股票票、发行行债券、向银行借借款等。对对于这些些资金筹筹集方式式，必须须考虑：各种资资金筹集集方式的的法规限限制和运运作限制制；各种种资金筹筹集方式式的资本本成本的的高低；各种资资金筹集集方式对对企业或或项目资资本结构构的影响响；本企企业或项项目可以以利用那那些资金金筹集方方式以

22、及及对于所所筹集到到的资金金如何组组合。1、长、短短期资金金筹集房地产长期期资金筹筹集是指指筹集使使用期在在1年以上、用用于企业业对外长长期投资资或某项项目长期期建设和和购建固固定资产产等所需需要的资资金。长长期资金金主要通通过吸收收直接投投资、发发行股票票、发行行长期债债券、银银行中长长期借款款和保留留盈余等等方式筹筹集。长长期资金金筹集的的基本特特征主要要有：筹筹集的资资金使用用期限较较长，一一般中期期借款期期限在一一年以上上（含1年）5年以下下，长期期借款期期限在5年（含5年）以以上，且且资金使使用自主主权较大大，使用用方式较灵灵活；由由于期限限较长，风风险较大大，所以以资金成成本较高高

23、。短期资金筹筹集是指指筹集使使用期在在1年以内内的、在在企业日日常经营营活动中中占用在在流动资资产上的的资金。短短期资金金主要通通过短期期银行借借款（期期限在1年以内内）、商商业信用用、发行行短期债债券等形形式筹集集。短期期资金筹筹集和长长期资金金筹集相相比具有有筹集的的资金使使用受到到限制、使使用期限限短、资资金成本本低等特特点。房地产开发发企业需需要的资资金可以以用短期期资金筹筹集的方方式获得得，也可可以用长长期资金金筹集的方方式来获获得。短短期资金金主要表表现为企企业的流流动负债债。具体体包括短短期借款款、短期期应付债债券、应应付票据据、应交交税金、应应付购货货款、应应付分包包工程款款、

24、应付付工程款款、应付付工资、应应付投资资者利润润、应付付福利和和其他应应付款、预预收工程程款、预预收备料料款、预预收销售售款、预预收购房房定金、预预收代建建工程款款、预提提费用等等项目；长期资资金主要要表现为为长期负负债。具具体包括括长期借借款、长长期应付付款、长长期应付付债券和所所有者权权益等项项目；在在企业的项目资资金（投投资）总总额中，短短期资金金和长期期资金各各自所占占比例构构成资金金的长短短期结构构，一般般成为资资金筹集集组合（筹筹资组合合），不不同的筹筹资组合合对企业业或项目目的风险险和报酬酬、资金金成本和和资金运运行等具具有不同同的影响响，必须须根据房房地产企企业的经经济规模模、

25、投资资性质和和方式、经经营风险险和经营营成本等等方面的的因素进进行综合合决策。2、直接筹筹集资金金与间接接筹集资资金直接筹集资资金是指指企业不不经过金金融机构，直直接向投投资者（资资金供给给者）进进行筹资资，或者者通过发行行有价证证券进行行筹资。在在直接筹筹资过程程中，企企业作为为筹资者者通过采用用双方都都能接受的的合法手手段，直直接实现现资金从从其所有有者转移移到资金金使用者者（房地地产开发发企业或或项目）。直直接筹资资通常所所采用的的形式有有债券、股股票、短短期融资资债券等等。它具具有以下下特点：受政府府金融政政策、金金融法规规、企业业法规和和企业或或项目经经营状况况的限制制较大；必须依依

26、附于一一定的载载体，如如股票、债债券等有有价证券券；筹资资范围广广等。因因此，直接筹筹资是房房地产开开发企业业筹集资资金的方方式中较较有发展展前景的的方式。间接筹集资资金，是是指房地地产开发发企业借借助于银银行等金金融机构构进行的的筹资。其其主要形形式为银银行借款款、非银银行金融融机构借借款等。它它具有以以下特点点：间接接筹资效效率高，使用方式灵活方便，便于企业或项目在不同时期筹措不同数量的资金；间接筹资通过银行信用积少成多，续短为长，可获取期限长短不一的借款；筹资范围较窄，方式较单一，不能完全满足企业或项目筹资的需要。间接筹资是房地产开发企业最重要的资金筹集手段。2（二）企业业筹集资资金的渠

27、渠道根据资金来来源划分分：房地地产开发发资金筹筹集的渠渠道一般般为自有有资金、国国内债务务资金和和国外债债务资金金。对于于这些资资金筹集集渠道，必必须考虑虑：各种种渠道资资金的存存量与流流量（或或增量）的的规模；每种资资金筹集集渠道适适用于那那些经济济（或投投资）类类型的房房地产开开发企业业或项目目使用；每种资资金筹集集渠道使使用于那那些资金金筹集方方式；企企业或项项目目前前可利用用那些资资金筹集集渠道，如如何组合合。（三）两者者间的关关系资金筹集渠渠道和资资金筹集集方式的的选配，必必须根据据项目开开发时的的宏观经经济环境境、融资资政策法法规、项项目所在在地经济济发展态态势以及及本企业业或项目

28、目发展需需要进行行合理选选择和决决策。三、筹资风风险的分分类影响响因素及及其与筹筹资渠道道的关系系（一）筹资资风险的的分类房地产项目目筹资活活动就是是将资金金投入到到房地产产综合开开发、经经营、管管理和服服务等房房地产业业的基本本经济活活动中，以以期将来来获得不不确定的的收益，是是一项较较为复杂杂而充满满风险的的经济活活动，在在能为投投资者带带来较高高经济利利益的同同时，也也可能使使投资者者遭受风风险而导导致损失失乃至破破产。房房地产筹筹资风险险，按照照产生的的原因的的不同可可以分为为不同的的类型。例如财务务风险，财务风险有时也称拖欠风险，是指房地产项目在融资、资金运用等财务管理方面带来的风险

29、。当房地产企业由于资金不足或出于其他目的而运用一定方法筹集资金后，有可能财务状况保持良好，有持续为正值的净现金流；也有可能发生财务状况恶化，导致企业难以偿付负债利息和本金时，则可能陷入财务危机甚至面临破产。产生财务风险的主要原因是财务运作的不良反映。对于项目投资者来说，未来房地产市场销售价格的变化、相关政策的变动、建筑成本的增加以及分期付款置业者可能发生的拖欠等 都可造成房地产项目筹资后,投资者产生财务风险。3由于权益性性资本属属于企业业长期占占用的资资金，不不存在还还本付息息的压力力，也就就不存在在偿债的的风险；而债务务资金则则需要还还本付息息，是一一种法律律义务，因因此，筹筹资风险险也是指

30、指由负债债筹资而而引起的的到期不不能偿债债的可能能性。从从风险产产生的原原因可将将筹资分分为现金金性筹资资风险和和收支性性筹资风风险两大大类：1、现金性性筹资风风险现金性筹资资风险是是指企业业在特定定时点上上由于现现金流量量出现负负数而造造成的不不能按期期支付债债务本息的的风险。由由于现金金短缺、现现金流入入的期间间结构与与债务的的期限结结构不相相匹配而而形成的的一种支支付风险险，它对对企业未未来的筹筹资影响响并不大大。同时时，由于于会计处处理上权权责发生生制的影影响，即即使企业业当期投投入大于于支出，也也并不等等于企业业就有现现金流入入。即它与与企业收收支是否否盈余无无直接关关系。由由此可以

31、以看出，此此种风险险产生的的根本原原因在于于企业理理财不当当所致，从从而表现现为现金金预算的的安排不不当或执执行不力力所造成成的支付付危机，或或是由于于资本结结构的安安排不当当所致，以以及债务务的期限限结构不不尽合理理而引发发了企业业在某一一时点的的偿债高高峰等。2、收支性性筹资风风险收支性筹资资风险是是指企业业在收不不抵支的的情况下下出现的的到期无无力偿还还债务本本息的风风险。企企业经营营中的收收不抵支支即意味味着经营营亏损和和净资产产总量的的减少，从从而对企企业按期期偿还债债务造成成影响。据据此可知知，收支支性筹资资风险是是一种整整体风险险，一旦旦这种情情况发生生，就可可能对企企业债务务的

32、偿还还产生不不利影响响，绝非非某一项项或某一一时点债债务的偿偿还与否否的问题。同同时，从这种种风险产产生的原原因来看看，一旦旦这种风风险产生生即意味味着企业业经营的的失败，或或者正处处于资不不抵债的的破产状状态，因因此，它它不仅是是一种理理财不当当造成的的支付风风险，更更主要是是由于企企业经营营不当造造成的净净资产总总量减少少所致。此此外，从从风险产产生成因因来看不不仅将使使债权人人的权益益受到威威胁，而而且将使使企业所所有者面面临更大大的风险险和压力力。因此此，它不不是一种种暂时性性风险，而而是一种种终极风风险，其其风险的的进一步步延伸就就将导致致企业的的破产，而而且这种种风险如如不及时时得

33、到控控制，将将会给企企业未来来筹资和和经营产产生影响响。（二）筹资资风险的的影响因因素造成企业筹筹资风险险的因素素有很多多，既有有企业外外部的，也也有企业业的内部部的，外外部因素素对于而而言，属属于不可可控制的的，企业业只能通通过预测测加以防防范，而而内部因因素则是是造成企企业筹资资风险的的最主要要原因。企业的筹资风险产生主要来源于以下几个方面:1、资金结结构不当当所带来来的风险险。这是是指企业业资产总总额中自自有资金金和借入入资金比比例不当当对企业业收益产产生负面面影响而而形成的的筹资风风险。目目前，可供企企业(如上市市公司)选择的的筹资方方式主要要有银行行借款、发发行股票票、发行行债券、融

34、融资租赁赁和商业业信用等等。由于于不同的的方式各各有利弊,如果选选择不恰恰当,就会增增加企业业额外的的融资费费用,减少企企业的应应得利益益,影响企企业的资资金周转转而形成成财务风风险。借借入资金金和自有有资金比比例的确确定是否否适当,与企业业财务上上的利益益和风险险也有着着密切的的关系。在在财务杠杠杆作用用下当投投资利润润率高于于利息率率时,企业扩扩大负债债规模,适当提提高借入入资金与与自有资资金之间间的比率,就会增增加企业业的权益益资本收收益率。反反之,在投资资利润率率低于利利息率时时,企业负负债越多多,借入资资金与自自有资金金比例越越高,企业权权益资本本收益率率也就越越低,严重时时企业会会

35、发生亏亏损甚至至破产。同同时,负债规规模一定定时,债务期期限的安安排是否否合理,也会给企企业带来来筹资风风险。2、是由企企业投资资利润率率和借入入资金利利息率的的不确定定性而产产生的。当企企业投资资利润率率高于借借入资金金利息率率时,企业使使用一部部分借入入资金,可以因因财务杠杠杆的作作用提高高自有资资金利润润率；当企业业投资利利润率低低于借入入资金利利息率时时,企业使使用借入入资金将将使自有有资金利利润率降降低,甚至发发生亏损损,严重的的则因资资产负债债率过高高或不良良资产的的大量存存在,导致资资不抵债债而破产产。3、筹资机机会选择择不当所所带来的的风险。这这是指企企业未能能及时把把握筹资资

36、机会,以至不不仅影响响到筹资效效益,甚至影影响到企企业生存存的风险险。企业业的筹资资机会是是指有利利于企业业筹资的的一系列列因素的的总称。企企业的筹筹资机会会是客观观存在的的,因筹资资的时间间、地点点和方式式的不同同而各异异,选择筹筹资机会会的过程程就是寻寻求与企企业内部部条件相相适应的的外部环环境的过过程。4、是由企企业经营营活动的的成败而而产生。负负债经营营的企业业其还本本付息的的资金最最终来源源于企业业的收益益。如果果企业经经营管理理不善,长期亏亏损,那么企企业就不不能按期期支付债债务本息息,这样就就给企业业带来偿偿还债务务的压力力,也可能能使企业业信誉受受损,不能有有效地再再去筹集集资

37、金,导致企企业陷入入筹资风风险。同同时，因因决策失失误也可可能产生生筹资风风险，因因为投资资项目需需要投入入大量的的资金,如果决决策失误误导致项目目失败或或由于种种种原因因不能很很快建成成并形成成生产能能力,无法尽尽快地收收回资金金来偿还还本息,会使企企业承受受巨大的的财务危危机。45、是由利利率与汇汇率变动动而产生生。利率率的变动动影响企企业的筹筹资风险险。利率率的变动动一般是是由货币币的供求求关系的的变动或或政府的的政策所所引起的的。利率率的经常常变动会会给银行行借款数数额较大大的企业业带来筹筹资风险险。企业业倘若筹筹借外币币还可能能面临汇汇率变动动带来的的风险,当借入的的外国货货币在借借

38、款期间间升值时时,企业到到期偿还还本息的的实际价价值就要要高于借借入时的的价值。当当汇率发发生反方方向变化化时,即借入入的外币币变软(贬值)时,可以使使借款企企业得到到持有收收益,即由于于借入外外币的贬贬值,到期仍仍按借入入额归还还本金,按原利利率支付付利息,从而使使实际归归还本息息的价值值减少。（三）筹资资风险与与筹资渠渠道的关关系企业筹资渠渠道可分分为两大大类：一一类是所所有者投投资。包包括企业业的资本本金及由由此衍生生的公积积金、未未分配利利润等。另另一类是是借入资资金。对对于借入入资金这这一类筹筹资活动动而言,筹资风风险的存存在是显显而易见见的。借借款筹资资的风险险,表现为为企业能能否

39、及时时足额地地还本付付息。对对于所有有者投资资而言,它不存存在还本本付息的的问题,它是属属于企业业的自有有资金,这部分分筹入资资金的风风险,只存在在于其使使用效益益的不确确定上。此此外,企业筹筹入资金金的两大大渠道的的结构比比例不合合理,也会影影响到资资金成本本的高低低和资金金使用效效果的大大小,影响到到借入资资金的偿偿还和投投资报酬酬期望的的实现。本章小结通过分析筹筹资风险险的基本本理论、分分类及产产生原因因，更加加明确了了要树立立风险防防范意识识、建立立有效的的风险防防范机，并并制定相相关对策策措施的的重要性性。第三章 广广宇房地地产集团团现状及及筹资问题题分析一、广宇房房地产集集团概况况

40、广宇房地产产集团位位于杭州州市，是是浙江省省著名的的房地产产开发集集团，长长三角区区域内房房地产行行业的领领头羊。集团诞生于1984年, 原为上城区房屋建设开发公司，并于2004年10月进行股份制改革，公司更名为广宇集团股份有限公司，注册资金为1.863亿元，为国家一级房地产开发资质的省级企业集团。集团资金实力雄厚,财务管理体系较完善,有很好的抵抗风险能力。集团财务工作主要负责集团财务管理、资金管理、融资和管理费用监控、审核工作等。房地产企业业属于资资金密集集型行业业,集团公公司筹资资方式的的优劣直直接影响响筹资成成本的大大小,通过多多渠道筹筹资活动动来满足足开发对对资金的的需要,广宇房房地产

41、集集团筹资资是以本本集团为为对象来来进行的,主要围围绕本集集团企业业壮大、经经营、扩扩张等活活动而展展开.要想集集团在筹筹资过程程中畅通通无阻,就必须须使筹资资对象专专门化、过过程化;筹资目目的多元元化、运运作专业业化才能能使筹资资工作有有效、稳稳健的开开展。5表2-1：广宇集团年月月资产负负债表制表单位：广宇集集团股份份有限公公司年月月日日单单位：元元资产序号期初数期末数负债及所有有者权益益序号年初数期末数流动资产流动负债货币资金130812267115.77023257700668.221短期借款3143650000000.00043650000000.000短期投资2应付票据324500

42、000000.0004500000000.000应收票据3应付账款331467554811.5661471006766.122应收账款4预收账款3432546668558.33615028821447.551减：坏账准准备5其他应付款款356772008799.3998271551100.199应收账款净净额6应付工资36预付账款71808119588.1221602778555.688应付福利费费3743738891.7745346614.87其他应收款款812512282889.66317009927118.113未交税金381460886399.1992080997211.622存货99

43、0857711000.66984471103222.997应付股利39其中：在建建开发产产品1071591185993.44973942240007.669其他未交款款40-4508860.44-2727711.51待摊费用1100预提费用4100待处理流动动资产净净损益1200一定内到期期的长期期负债4200一年内到期期的长期期债款1300其他流动负负债43其他流动资资产14流动负债合合计4490789948889.88375427795888.880流动资产合合计15135999080064.14126344009964.99长期负债长期投资长期借款4540000000000.000400

44、00000000.000长期投资16应付债券4600长期股权投投资1720197795113.11420267795113.114长期应付款款4700固定资产递延出租收收入48固定资产原原价186000557333.8886000557333.888其他长期负负债4900减：累计折折旧1972039907.3374008879.89其中：住房房周转金金5000固定资产净净值205280118266.5555260448533.999长期负债合合计5140000000000.00040000000000.000固定资产清清理2100递延税项固定资产购购建支出出2200递延税款贷贷项5200待处理

45、固定定资产净净损益2300负债合计53130788948889.83115422795558.80固定资产合合计245280118266.5555260448533.999无形及递延延资产无形资产254412775.0004412775.000所有者权益益长期待摊费费用2600股本（注册册资本 万元）5418630000000.00018630000000.000递延资产2700资本公积5534561145.9734561145.97无形及递延延资产合合计284412775.0004412775.000盈余公积5630393307.2930393307.29其他长期资资产其中：公益益金5710

46、131102.4310131102.43其他长期资资产未分配利润润5812456672990.99618217785550.228递延税项所有者权益益合计5931736627444.22237497740003.554递延税款借借项291012669555.2221212669555.222资产总计30162522576634.05152922535562.34负债及所有有者权益益总计60162522576634.05152922535562.34从广宇集团团的资产产负债表表中可以以看出，集集团在资资产一方方变动较较多，主主要体现现在货币币资金、预预收账款款、存货货、在建建设工程程、递延延税款

47、等等方面。货货币资金金的数额额由期初初的300812267115.770元减少少到期末末的232257000688.211元，下下降了7555566647.49元；预付付账款由由期初的的1800819958.12元减少少到期末末的1600278855.68元,下降了205541002.444；其他他应收款款由期初初的122512282889.663元增加加到期末末的170009227188.133元,增加了4499644428.5元；存货货由期初初的900857711000.669元减少到到期末的的844471003222.977元，下降降了6388607777.72元；在在建工程程由起初初的

48、711591185993.449元增加到到期末的的739942440077.699元，增加加了2355054414.2元；整整个流动动资产减减少了9655070099.15元。在负债及所所有者权权益一方方,预收账账款明显显下降,其他应应付款却却明显增增加,这在筹筹资阶段段是不利利的。流流动负债债金额由由期初的的907789448899.833元减少少到期末末到754427995888.800元,下降了153361553011.033元；福福利费及及未交税税金金额额分别增增加了16007233.1元和620010882.442元；所所有者权权益由期期初的317736227444.222元增加加到

49、期末末的3744974400553.554元,增加了3433237773009.332元。整整个负债债及所有有者权益益金额也也下降了了9600040071.71元。综上可知,在房地地产企业业开发经经营过程程中，资资金是一一个很重重要的问问题。对对于开发发商来讲讲，通过过什么渠渠道、用用什么方方式筹资资是非常常重要的的。在房房地产业业迅速发发展的同同时，集集团注意意到，房房地产业业的发展展所需要要的资金金主要依依靠间接接筹资，间间接筹资资中又以以银行信信贷为主主。20001年以来来，我国国房地产产开发贷贷款增速速一直保保持在 255% 以上，远远远高于于同期金金融贷款款增速。20003年房地地产

50、开发发贷款增增速甚至至高达49.1% ，高于于金融机机构贷款款增速28个百分分点。房房地产开开发贷款款占全部部金融机机构贷款款比重也也越来越越高，已已由19999年 的2.551% 上 升 至20003年的4.119%。6二、广宇房房地产集集团筹资资管理的的优势分分析广宇集团改改制前,企业筹筹资基本本上由财财政拨款款供给,实行的的是“资金供供给制。自19883年起,国家实实行“拨改贷贷”的资金金管理办办法,企业依依靠银行行信贷融融通资金金，进入上上世纪90年代企企业筹资资渠道呈呈现多元元化趋势势。与此此相适应应，广宇宇集团的的筹资渠渠道增多多和筹资方方式也相相应地增增多。按资金来来源渠道道的不

51、同同,可将企企业资金金分为权权益资金金和负债债资金两两类,其中权权益资金金包括:吸收直直接投资资、拟上上市发行行股票及及利用外外资、留留存收益益等；负债资资金包括括:银行借借款、发行债债券、融资租租赁和商商业信用用等。并且充分考考虑和分分析法律律法规、金融限限制、资本成成本高低低、资本结结构等影影响,以最佳佳筹资方方式实现现企业管管理总体体目。1、房地产产产业政政策自从上世纪纪九十年年代初全全国开始始推行城城市住房房制度和和土地制制度改革革以来，我我国房地地产业走走入了它它历史上上从未有有过的黄黄金发展展时期，它它对G DD P的贡献献和对其其他产业业的拉动动有目共共睹。很很多城市市房地产产业

52、已成成为事实实上的支支柱产业业。长三三角房地地产业早早已成为为国家重要要的支柱柱产业。在在国务院院的一系系列的重重要文件件中，也也都将房房地产业业作为我我国经济济发展的的支柱产产业。目前我国正正在经历历工业化化、城镇镇化，市市场化，国国际化，并并行快速速发展的的阶段，房房地产既既是重要要的生产产资料，也也是重要要的生活活资料。经经济的繁繁荣发展展，和生生活水平平的持续续提高，都都必然导导致房地地产业的的发展。房房地产业业产业链链很长，与与上下游游的关联联众多。由由此决定定了房地地产业在在国民经经济中具具有重要要的地位位。所以以保持房房地产业业务的健健康持续续发展，意意义重大大。2、企业经经营状

53、况况、突出出成绩广宇房地产产集团足足迹编及及长三角角的东西西南北中中，远涉涉绍兴、黄黄山、肇肇庆，集团团后备资资金十分分充足，连连续十年年以上被被评为“AAA”级信用用单位。先先后被授授予“浙江省省诚信经经营企业业单位”、“浙江省省知名商商号”、“杭州十十大品牌牌房产”、“杭州市市百强企企业”、“浙江省省文明商商号”、“杭州市市示范文文明单位位”、“浙江省省著名商商标”等荣誉誉称号。公司坚持“求实诚诚信、开开拓创新新”的企业业宗旨，以“立足浙江、面向全国”为发展方向，以打造“精品广宇”为企业核心，先后在省内外开发了一系列经典楼盘：平海公寓、元华广场、广复大厦、河滨公寓、河滨商务楼、吴山鸣翠苑、

54、湖滨公寓、西城年华、黄山江南新城、绍兴康郡、肇庆星湖名郡等，目前在建规模达170余万方。根据中国房地产协会最新实力排名，广宇房地产集团位列第67位。已经步入中国房地产第一方阵的序列。3、财务管管理水平平 广广宇集团团财务管管理严格格按照国国家规定定的财务务管理制制度，明明确财务务管理目目标，在在这一总总体目标标的指导导下，企企业的各各个部门门包括财财务管理理部门都都努力工工作，为为企业创创造更多多的价值值。激励励机制灵灵活，按市场场经济的的要求，进进一步转转变观念念更新内内容、转转变职能能，建立立健全财财务管理理人员的的激励机机制，充充分调动动管理人人员理财财的积极极性、创创造性、采采取有效效

55、措施切切实提高高集团财务务管理水水平。随着经济改改革的不不断深入入，企业业集团化化管理将将是大势势所趋，集集团财务务管理中中心作为为一个为为集团筹筹资理财财的部门门，已坚坚定地成成为企业业集团管管理的核核心。广广宇集团团财务管管理中心心除了具具备“便于理理财、配配合决策策”、“财务委委派、加加强监督督”、“专业管管理、便便于考核核”等三大大功能外外，还应应在管理理上进一一步创新新，使其其更具特特色。三、筹资存存在的问问题及原原因分析析（一）企业业内部面面临的问问题及原原因分析析1、筹资结结构不合合理广宇房地产产集团筹筹集资金金的同时时必定加加大负债债的规模模，从而而使利息息费用支支出增加加，由

56、于于收益降降低而导导致丧失失偿付能能力或破破产的可可能性也也相应增增大。同同时，负负债比重重越高，企企业的财财务杠杆杆系数=息税前前利润(息税前前利润-利息)越大，股股东收益益变化的的幅度也也越大。所所以，负负债规模模越大，财财务风险险越大。这这是因为为企业资资本总额额中自有有资本和和借入资资本比例例不恰当当对收益益产生负负面影响响而形成成了财务务风险。企企业借入入资本比比例越大大，资产产负债率率越高，财财务杠杆杆利益越越大，从从而伴随随其产生生的财务务风险也也就越大大。合理理地利用用债务融融资、配配比好债债务资本本与权益益资本之之间的比比例关系系，对于于企业降降低综合合资本成成本、获获取财务

57、务杠杆利利益和降降低财务务风险是是非常关关键的。在在企业筹筹资过程程中，负负债结构构的合理理安排也也是必须须给予关关注的一一个重要要问题。 在负债结构构方面，一一是指短短期负债债和长期期负债的的安排，另另一方面面是指取取得资金金和偿还还负债的的时间安安排。如如果负债债期限结结构安排排不合理理，例如如应筹集集长期资资金却采采用了短短期借款款，或者者应筹集集短期资资金却采采用了长长期借款款，则会会增加企企业的筹筹资风险险。所以以在举债债时也要要考虑债债务到期期的时间间安排及及举债方方式的选选择，使使企业在在债务偿偿还期不不致于因因资金周周转出现现困难而而无法偿偿还到期期债务。如如果筹资资顺序安安排

58、不当当也会出出现问题题，这种种风险主主要针对对股份有有限公司司而言，在在筹资顺顺序上，要要求债务务融资必必须置于于流通股股融资之之后，并并注意保保持一定定的时间间隔期。如如果发行行时间、筹筹资顺序序不当，则则必然会会加大筹筹资风险险，对企企业造成成不利影影响。广广宇集团团应当根根据自身身生产经经营状况况及其承承担风险险的能力力确定所所需筹集集资金的的数额。倘倘若投入入多而筹筹集资金金过少，集集团公司司会因此此失去良良好的获获利机会会。同样样，如果果集团公公司的筹筹资规模模超过了了其承受受风险的的能力，很很可能造造成集团团公司出出现支付付困难的的问题。在筹资顺序序上，要要求发行行债券必必须置于于

59、流通股股融资之之后，并并要求注注意保持持间隔期期，在举举债时也也要考虑虑到债务务到期的的时间安安排及举举债方式式的选择择，使集集团公司司在债务务偿还期期不至于于因资金金周转出出现困难难而无法法偿还到到期债务务。2、筹资方方式过于于单一、多多元化力力度不够够房地产投资资相当一一部分来来自银行行贷款，据据调查数数据显示示：房地地产开发发项目投投入的资资金约220一一30是是银行贷贷款，其其中包括括土地出出让金。项项目启动动资金几几乎都来来自银行行，建筑筑公司的的项目垫垫付资金金也多来来源于银银行贷款款，约占占项目投投资的33o一一40，在在购买商商品房的的个人消消费群体体中向银银行抵押押贷款的的占

60、到半半数以上上。资金金来源的的单一化化和过于于集中，过过大的放放量，是是我国筹筹资渠道道的“软肋”。7 企业筹筹资在很很大程度度上受金金融领域域的影响响。近几几年来,金融领领域改革革在不少少方面都都取得了了积极的的进展,在有的的领域如如股票市市场等还还有很大大的突破破,引入了了一些金金融机构构和金融融工具,但传统统的以银银行为主主渠道的的融资结结构尚未未有根本本改变,特别是是房地产产企业负负债结构构中银行行信贷比比例过高高。虽然然房地产产企业在在发展经经济、解解决就业业等方面面起着重重要的作作用,但房地地产企业业缺少稳稳定、规规范、成成本低的的短期和和中长期期筹资渠渠道,企业担担保等问问题尚未