恒升产业基地总部项目策划预案升级版

1、PAGE PAGE 50恒升产业（东东阳）总总部基地地项目营销推广策策划预案案CONTEENT03 前前言04 第第一部分分：Buusinnesss Paark发发展08 第第二部分分：总部部基地发发展原则则12 第第三部分分：总部部基地企企业形态态15 第第四部分分：本案案概况SSWOTT分析16 第第五部分分：项目目招商目目标定位位19 第第六部分分：招商商工作计计划构思思25 第第七部分分：项目目广告推推广策略略28 第第八部分分：广告告推广分分解思路路32 第第九部分分：项目目推广媒媒介策略略前 言前 言跟一个刚刚搬进新居，告别多年租房历史的朋友见面，谈到终于有了自己房子的感受，他说了

2、一句：“尊严感。”的确，告别了漂泊的日子，在一番奋斗之后终于有了在自己名下的产业，那份自豪感自是不必说了。企业亦如是。当一个企业在搬了多次家以后，蓦然发现了一个可以以自己企业命名的楼盘，而且自己的邻居也都是独门独户，都是有实力的企业或者集团的总部，可谓“门当户对”。而一句“有多少大企业没有资格在大楼门口挂自己的牌子”的问句更是道出了多少企业内心的些许苦涩？能够开发出合乎市场需要的楼盘的发展商自然是聪明，但聪明分为多种：有卖实力的，有卖面子的，有卖实惠的，但卖出去房子，能让买主找到大尊严、大面子的发展商，是做生意的另一种境界。总部基地并非中国人的发明创造，在新加坡、在美国都早已有之，北京的中关村

3、（丰台）总部基地也建立一个总部基地，是一种很好的“拿来主义”。拿，需要经营者的眼光、胆识。相信在租来的地方办公也有自己的尊严和快乐，但拥有一个属于自己的“家”，谁都有这么一个梦想。 第一部分 总部基基地（BBusiinesss PParkk）的发展总部基地，是是借用国国外成熟熟的商务务花园即即Bussineess Parrk理念念，定义义应当为为：城市市的相对对边缘地地区，具具有足够够大的土土地规模模，较低低的容积积率，交交通极为为便捷，能能够享受受各项优优惠政策策，能够够以相对对较低、并并为高科科技中小小企业所所接受的的价格进进入市场场，具有有花园式式的办公公环境和和鲜明个个性的产产品，出出

4、售为主主，可以以拥有写写字楼的的冠名权权，甚至至独门、独独院、独独户，层层数以多多层为主主，为中中小企业业的再次次创业提提供了一一个量身身定做的的载体。Businnesss Paark发发展历程程1、Bussineess Parrk在美美国美国的Buusinnesss Paark办办公地位位仍然要要次于传传统的CCBD办办公区，企企业形态态表现为为以高科科技公司司或国际际企业总总部为核核心，其其他配套套服务公公司为辅辅助。而而这样特特征明显显的核心心，给每每个Buusinnesss Paark赋赋予了各各自的行行业主题题或者企企业主题题。比如如，高科科技产业业是硅谷谷地区所所有Buusinne

5、sss Paark的的行业主主题。而而在马里里兰州湖湖畔的BBusiinesss PParkk则是航航天航空空巨头LLOCKKHEEED MMARTTIN的的总部，Business Park深深打着LOCKHEED MARTIN的烙印。美国是世界界上最早早出现BBusiinesss PParkk的国家家之一。广广袤的土土地，奔奔放的个个性，特特殊的人人文，发发达的经经济，多多种因素素交错影影响，形形成了独独具特色色的美国国式Buusinnesss Paark。概概括起来来，美国国的Buusinnesss Paark有有以下这这么几个个特点：、 地广广人稀的的美国，无无所不能能的国际际企业，有有

6、条件也也具备实实力；改改善办公公环境的的内在需需求，严严格的规规划，这这些因素素的综合合，决定定了Buusinnesss Paark的的第一个个特点：规模宏宏大，景景观良好好。、Bussineess Parrk不是是私家花花园，BBusiinesss PParkk也不是是度假的的庄园，它它具备“商务”的特征征，所以以需要一一定的聚聚集，大大中小公公司的有有机商务务聚集直直接形成成了Buusinnesss Paark的的第二个个特征：群落分分布，层层次丰富富。、形态多多样，卓卓尔不群群。服务务对象的的多样性性决定了了Bussineess Parrk形式式与内容容的多样样性。在在构成上上，Buus

7、innesss Paark既既可以是是一个单单一元素素，由简简单的独独立式功功能建筑筑体和少少量休闲闲娱乐设设施组成成，为某某一个特特定客户户服务，也也可以是是由多重重元素有有机组合合而成的的多功能能体，在在总体规规划原则则的指导导下，由由统一风风格样式式的建筑筑和分散散于园内内各处的的休闲娱娱乐设施施组成，服服务于某某一类型型的客户户群。、城市中中心用地地紧张，这这在地大大物博的的美国也也不例外外，只有有广袤的的郊区才才有Buusinnesss Paark发发展的空空间，但但是在郊郊区怎么么保证高高效的办办公效率率和正常常的生活活沟通，这这就需要要便利的的交通。这这样，BBusiinesss

8、 PParkk就具备备了第四四个特征征：郊区区发展，交交通便利利。、Bussineess Parrk的客客户是企企业这样样的有机机体，企企业不同同的需求求需要不不同的物物业形态态来满足足，“住”和“商”的需求求直接衍衍生出BBusiinesss PParkk的第五五个特征征：园内内“生物”，相互互依赖。2、Bussineess Parrk在欧欧洲Businnesss Paark到到了欧洲洲摇身一一变成为为主流的的办公物物业形态态，企业业形态表表现为各各行业的的聚集。离离城市较较近的BBusiinesss PParkk，大多多数园中中的企业业基本没没有非常常清晰的的主导型型的行业业，是各各种形态

9、态各异、功功能多样样公司的的聚集，甚甚至可以以说是个个低密度度的综合合商务区区；而那那些更独独立于城城市的BBusiinesss PParkk，虽然然具备了了一定的的行业特特征，但但这种特特征并不不明显，另另外也几几乎没有有独立拥拥有Buusinnesss Paark的的大公司司。为什么提到到美国的的办公物物业，我我们想到到的总是是曼哈顿顿高楼林林立的中中央商务务区；而而到了欧欧洲，低低密度的的Bussineess Parrk反而而成为了了主流？归根结结底，这这种现象象的原因因要从欧欧洲城市市发展的的过程来来认识：、对低密密度办公公物业的的偏好：比起美美国的城城市来说说，欧洲洲的城市市历史更更

10、为悠久久，欧洲洲人非常常重视对对旧城区区的保护护。同样样面对新新经济的的时候，美美国人在在曼哈顿顿建造着着1100层的世世界贸易易中心，欧欧洲人却却小心翼翼翼地对对市中心心进行着着严格的的限高许多多的欧洲洲国家对对高楼大大厦如此此地不屑屑一顾；他们不不允许高高大的办办公楼破破坏帝国国时代留留下来的的低层的的教堂、市市政厅、学学校和广广场。时时至今日日，伦敦敦人仍在在批评着着在新的的商务办办公区CCANAARY WHAARF建建造的欧欧洲最高高的建筑筑金丝丝雀大厦厦。欧洲洲人低密密度的偏偏好，以以及对城城市发展展价值观观方面与与美国人人的不同同理解，是是欧洲的的Bussineess Parrk表

11、现现出了迥迥然不同同的特点点的最重重要原因因。、居住人人口的分分散化：欧洲城城市大都都比较早早地完成成了城市市化，例例如英国国、比利利时和荷荷兰，在在19世纪纪就完成成了城市市化。由由于对城城市中心心的限高高，无法法通过增增加容积积率的办办法降低低城市中中心的居居住成本本，从220世纪纪50年代代开始，许许多欧洲洲国家的的人口开开始从城城市中心心移居到到城市边边缘，从从大都市市迁移到到小城市市；同美美国的郊郊区化不不同，欧欧洲没有有出现明明显的城城市衰落落现象，而而是通过过经济杠杠杆避免免了人口口在市中中心的过过度集中中；如果果我们以以城市中中心为原原点，城城市半径径为坐标标观察欧欧洲城市市人

12、口的的分布时时，可以以发现这这种人口口密度的的坡度较较小。以以城市经经济学的的观点来来看，办办公物业业总是追追逐着劳劳动人口口的分布布的；这这样，BBusiinesss PParkk在欧洲洲的大都都市边缘缘和小城城镇里就就有了最最基本的的人力资资源上的的支持。从从后文中中我们给给出的例例子中看看出，BBusiinesss PParkk的分布布和人力力资源有有相当大大的联系系。城市市边缘人人力资源源的丰富富也是欧欧洲Buusinnesss Paark分分布广泛泛的原因因之一。、大都市市边缘和和小城镇镇的发展展：在保保持市中中心活力力的同时时，也加加快了城城市边缘缘和小城城镇的经经济发展展。今天天

13、我们到到欧洲去去，可以以很容易易地发现现许多小小城镇的的独特魅魅力。由由于城市市人口分分散化的的结果，大大都市的的边缘和和小城镇镇不但保保持了优优美的环环境，还还引起了了各种现现代化的的基础设设施、发发达的交交通路网网、各种种为了满满足居民民生活要要求的公公共设施施，为BBusiinesss PParkk的落户户提供了了硬件上上的支持持。这样样，Buusinnesss Paark就就有条件件出现在在许多大大都市边边缘和小小城镇。总之，欧洲洲的Buusinnesss Paark的的出现，并并非象美美国那样样为解决决城市发发展中的的矛盾而而生，而而更多地地是迎合合欧洲人人对环境境的热爱爱。欧洲洲的

14、Buusinnesss Paark，虽虽然尚未未出现象象美国硅硅谷那样样有影响响力单体体，但显显然有更更为宽松松的发展展环境：她们的的分布更更加广泛泛，外观观变化更更为多样样，入住住的公司司也有着着更多形形态，和和欧洲的的旧城保保护和城城市更新新结合的的更好。欧欧洲的BBusiinesss PParkk，证明明了对环环境的热热爱一样样可以成成为Buusinnesss Paark发发展的主主要动力力。3、Bussineess Parrk在新新加城相比于欧美美，新加加坡Buusinnesss Paark中中的企业业形态非非常容易易划分，因因为它是是新加坡坡政府为为了发展展本国经经济，吸吸引国际际企

15、业而而建造的的“巢穴”。自然然，园中中吸引来来的企业业大都是是国际企企业这样样的“金凤凰凰”。在具体规划划建设过过程中，为为了更好好地与城城市发展展相结合合，新加加坡Buusinnesss Paark在在规划建建设之初初就有意意识地注注意了与与大规模模的居住住组团的的结合，由由此带动动当地的的经济发发展，完完善居住住区域的的城市功功能。、新加坡坡Bussineess Parrk发展展背景说说明新加坡政府府很早就就意识到到了总部部经济对对区域的的带动效效应。为为了更集集约，更更有效地地为这些些国际企企业的总总部提供供相关服服务，新新加坡政政府积极极规划并并建设了了国际BBusiinesss PP

16、arkk。可以以说，新新加坡的的Bussineess Parrk，从从建设之之初就是是发展“总部经经济”中的重重要步骤骤，带有有强烈的的政府色色彩。事实证明，这这种政府府决策是是正确的的，随着着国际BBusiinesss PParkk的打造造，国际际总部经经济蓬勃勃发展促促进了整整个城市市的经济济发展。而而通过建建设Buusinnesss Paark所所带来的的总部聚聚集，则则更为直直观地为为其所在在的区域域的发展展带来促促进作用用。这主主要表现现在以下下两个方方面：首首先提供供较多的的就业机机会，促促进当地地社会稳稳定。其其次拉动动区域住住宅需求求，繁荣荣当地经经济、新加坡坡国际BBusii

17、nesss PParkk建设经经验介绍绍第一. 在在Bussineess Parrk的位位置选择择方面注注重与城城市规划划紧密结结合Businnesss Paark的的特征之之一就在在于其位位于城市市边缘区区域。但但是仅仅仅在城市市郊区，土土地成本本相对较较低是不不够的。新新加坡BBusiinesss PParkk的位置置选择方方面十分分注重以以下两点点：注重重与城市市交通的的紧密联联系；注注重与边边缘居住住组团的的联系。第二. 在在Bussineess Parrk内部部规划中中注意地地块划分分的均好好性在Busiinesss PParkk内的地地块划分分方面，基基本上保保证每个个地块都都能临

18、近近内部道道路。这这使每块块地都有有很好的的交通可可达性，同同时也保保证了地地块内的的建筑都都具有自自身的展展示面。这这种规划划方法保保证了每每个地块块都具有有很好的的商务价价值。第三. 注注重对BBusiinesss PParkk的配套套设施的的规划。4、总部基基地，BBusiinesss PParkk的中国国化 北京的中中关村（丰丰台）总总部基地地，要建建设的BBusiinesss PParkk是一种种融合了了四至六六层现代代化智能能化办公公空间的的花园别别墅式写写字楼复复合体，具具有占天天占地，独独门独院院的特点点，并且且拥有独独立的出出口和独独立的门门牌号，以以及同时时赠与客客户的大大

19、厦冠名名权，从从而能够够充分满满足事业业初成一一族对于于拥有一一个“公司家家园”和“创业家家园”的愿望望。在群群体结构构上，BBusiinesss PParkk各个单单元体可可分可合合，可大大可小，能能满足不不同规模模、不同同性质、不不同业态态的公司司需要。这这种在统统一中求求变的办办公单元元组合体体系列，可可以使各各类公司司客户都都能找到到自己最最理想的的办公天天地。也也正因为为此，在在国外类类似的科科技园区区中，这这种现代代化办公公的创新新模式正正成为一一系列新新锐派高高科技公公司的企企业形象象标志，而而且目前前市场也也日渐扩扩大。但但由于BBusiinesss PParkk对建筑筑密度、

20、绿绿化和交交通等方方面的特特殊要求求，而使使北京在在很长一一段时间间与此无无缘。然然而，位位于城市市边缘北北京西南南四环的的丰台园园，坐落落于享有有“陆路码码头”盛誉的的丰台，紧紧靠百米米绿化带带和万亩亩绿色旅旅游区，交交通便利利，绿化化资源丰丰富，完完全可以以满足“Bussineess Parrk”的基本本要求。丰丰台园率率先启动动的 “花园式式科技园园”工程，绿绿化面积积目前已已达到了了15万万平方米米，可成成为 “Bussineess Parrk”的有效效补充。规划中的BBusiinesss PParkk为满足足入驻企企业办公公一族生生活起居居的需要要，在建建设工业业、研发发区的同同时还

21、推推出了配配套的居居住区和和公建区区，从而而在一个个步行社社区内，就就能解决决入园客客户工作作与生活活的需要要。园区区内的住住宅均采采用景观观较好的的精品板板楼设计计，将西西侧Buusinnesss Paark的的高技派派花园景景观与初初步告竣竣的“花园式式科技园园”融为一一体，使使其成为为同时拥拥有花园园绿化景景观，又又兼高科科技人文文景观的的高尚居居住区，成成为高科科技员工工真正理理想的创创业乐园园。第二部分 发展总总部基地地的原则则总部基地的的形成和和发展却却还是一一个长期期的过程程，拔苗苗助长只只能使总总部基地地成为“无源之之水、无无本之木木”。因而而在发展展总部基基地产品品时，开开发

22、商应应适当遵遵从因时时制宜、因因地制宜宜和因人人制宜的的原则。一、因时制制宜的原原则所谓因时制制宜，是是指总部部基地应应符合不不同生命命周期的的企业需需求，开开发商应应针对不不同的需需求进行行产品设设计。从生命周期期的角度度出发，企企业的发发展需要要经历若若干阶段段，从生生存期、成成长期到到成熟期期、衰败败期，每每个阶段段的企业业在总部部选址时时都有着着不同的的需求。这这正如出出生的婴婴儿和健健壮的成成年人需需求不同同一样，因因而我们们要根据据不同阶阶段的企企业来“投其所所好”，切勿勿找错“对象”，这就就是因时时制宜的的内涵。首先来看生生存期的的“婴儿”企业，这这个阶段段的企业业所追求求的“第

23、一要要义”是“能否生生存下去去”。在“活着”这个信信念的指指引之下下，节省省公司开开支就显显得格外外重要。因因而，良良好的办办公环境境、彰显显自己身身份的显显赫位置置对其不不具有很很强的诱诱惑力。企企业追求求目标的的“低下”，导致致了总部部基地这这种奢侈侈品难以以成为其其“盘中大大餐”。对于此阶段段的企业业，我们们可暂不不考虑其其需求，更更无须将将其作为为主要的的客户予予以看待待，因为为他们还还需慢慢慢的成长长。而对于成长长期的企企业，“活着”此时已已不再是是企业经经营的第第一要务务。在“婴儿期期”的后期期，此类类企业早早将自己己的总部部移入了了知名写写字楼中中，希望望能在该该写字楼楼的光环环

24、照耀下下茁壮成成长。而而步入“成长期期”后，这这些“年青人人”已经不不满足于于此，非非独立使使用已无无法满足足企业形形象展示示的需要要，此时时的借势势已不太太重要了了。在这这种背景景之下，总部基地逐渐成为企业总部选址时的首选产品，因为它具有独立性、具有良好的形象展示功能。随着经济的的增长，这这类企业业的数量量会日益益增加。因因而，成成长期的的企业应应是开发发商重点点赢取的的客户。对对于此类类客户，在在总部基基地的产产品设计计时，应应强调产产品的独独立性，并并且要加加强产品品的形象象展示功功能。接下来我们们看成熟熟期的企企业，对对于体系系庞大的的成熟期期企业，规规模和市市场占有有率都已已经达到到

25、了相当当稳定的的程度。在在此条件件下，分分散办公公已经难难以满足足企业发发展的需需求，控控制成本本、集约约化的发发展模式式成为众众多企业业的选择择。因而而具有相相当实力力的大企企业逐渐渐将各种种研发、办办公和配配套生活活设施规规划在一一起，形形成规模模巨大的的总部基基地。对于此类成成熟期企企业，开开发商应应适时抓抓住客户户“集约化化发展”的心理理。在产产业链条条比较完完善、配配套设施施齐全的的区域，根根据具体体需求提提供规模模较大的的区域开开发总部部基地产产品，通通过规模模化的发发展来降降低客户户的办公公成本。对于成熟期期企业，以以上所述述的集约约化办公公仅仅是是推动总总部基地地发展的的一个因

26、因素。除除此之外外，企业业的行业业特征也也发挥了了极为重重要的作作用。例例如制药药、邮政政、食品品和航空空航天设设备等多多个行业业的公司司，其生生产和制制造工艺艺均要求求良好的的卫生和和自然环环境条件件，因而而总部设设置于拥拥有良好好生态环环境的区区域是与与其企业业形象相相一致。对于这部分分成熟企企业，生生态环境境优美是是制约其其总部选选址的关关键因素素。因而而开发商商可选择择城市边边缘区域域来开发发总部基基地产品品，通过过项目自自身和外外在环境境的塑造造来吸引引客户。二、因地制制宜的原原则所谓因地制制宜，是是指总部部基地应应符合不不同城市市和地区区的实际际情况，开开发商应应根据自自身区域域的

27、特征征来确定定发展策策略。尽管总部基基地的发发展是推推动总部部经济发发展的“引擎”，但并并非所有有的区域域和城市市都适合合发展类类似产品品。投资资这一总总部经济济项目需需要具备备良好的的软环境境，换句句话说，总部基地需要完善的产业链和便利的交通网络予以支持。除此之外，浓厚的国际化生活氛围、成熟的生活配套等因素也发挥着极为重要的作用。因而，开发商应根据自身项目所处的位置，来衡量是否适合发展总部基地，如果适合则应面对哪类客户进行产品销售。这就是本文所说的因地制宜的具体内涵。1) 产业业链条完完善的区区域可形形成总部部基地对于IT行行业的众众多大企企业而言言，其总总部并不不一定需需要聚集集在城市市核

28、心区区域。由由于此类类企业具具有很强强的行业业聚集性性，因而而他们往往往更乐乐于聚集集在传统统软件公公司的聚聚集区。在在此特性性影响之之下，具具有良好好生态环环境、产产业链条条完善的的区域就就成为此此行业的的喜好之之处。而作为“中中国硅谷谷”的中关关村和上上地区域域，依托托城市西西北部的的优势，拥拥有了得得天独厚厚的生态态环境优优势。同同时在政政府政策策引导之之下，此此区域已已形成相相当完善善的ITT产业链链。无论论是从研研发到中中间环节节，还是是从中间间环节到到产品销销售环节节，产业业链的完完善为区区域储备备了大量量的高科科技人才才。对于产业链链条发展展成熟的的区域，开开发商完完全可以以依托

29、现现有优势势，在结结合相关关产业需需求的基基础之上上，发展展适合此此产业（行行业）的的总部基基地产品品。然而而，由于于并非所所有产业业（行业业）都需需要类似似产品，因因此开发发商要适适度谨慎慎。2) 国际际化生活活氛围浓浓厚、生生活配套套成熟的的区域也也可形成成总部基基地产业链条的的完善能能促使总总部基地地的产生生和发展展，但如如果此条条件不具具备，那那是否就就意味着着我们只只能“望而生生叹”呢？答答案当然然是否定定的，如如果区域域内国际际化生活活氛围浓浓厚、生生活配套套成熟，则则也有可可能适合合发展总总部基地地产品。地处北京东东北部的的望京区区域，原原本就具具有一定定的国际际化商务务氛围，西

30、西门子、国国际竹藤藤组织总总部、LLG、松松下等跨跨国公司司的入住住，促使使区域形形成了完完善的电电子产业业链。而而即将入入住该区区域的爱爱立信中中国总部部、摩托托罗拉和和北电网网络，更更加强了了望京的的国际化化商务氛氛围。在国际化商商务氛围围日益增增强的同同时，望望京区域域的生活活配套设设施也日日趋完善善。按照照规划，未未来该区区域将大大量引进进国际大大型商业业企业，如如英国百百安居、美美国沃尔尔玛、法法国乐华华梅兰、家家乐福，以以及瑞典典宜家家家居等。商商务功能能的加强强和商业业功能的的引入，将将使望京京区域由由单一的的居住生生活区转转变为功功能复合合的综合合性城市市区域。依托以上两两方面

31、优优势，望望京吸引引了世界界5000强中本本土化水水平较高高的企业业，从而而使总部部基地产产品落户户于中关关村科技技园区的的电子城城西区。望京科技园园区的发发展，提提供给我我们开发发商众多多有益的的经验。对对于那些些不具备备完善产产业链的的区域而而言，通通过国际际化生活活氛围的的营造和和生活配配套设施施的完善善，区域域内也有有可能培培育出适适合总部部基地生生存的“沃土”。3) 拥有有便利交交通网络络、良好好形象展展示面的的区域，同同样可形形成总部部基地上文分析了了产业链链条、国国际化生生活氛围围和生活活配套设设施等条条件的影影响，对对于一个个诸条件件都不具具备的项项目而言言，总部部基地也也未必

32、不不能在此此出现。但但此时项项目就需需要具备备另外一一个很重重要的条条件，那那就是要要拥有便便利的交交通网络络，同时时要有很很好的形形象展示示面。北京西南部部的丰台台总部基基地，缺缺乏浓厚厚的国际际化氛围围、明晰晰的产业业链条和和产业基基础，当当前条件件下不具具备发展展总部基基地的条条件。然然而该基基地紧邻邻京石高高速公路路，道路路通行能能力非常常理想，同同时又具具有良好好的形象象展示力力。这两两点优势势吸引了了众多“经京石石高速北北上”的外地地企业，因因为对于于他们而而言，良良好的形形象展示示可带来来极强的的广告宣宣传效应应。同时时，丰台台区用地地充裕度度比较高高，满足足建立规规模较小小的独

33、立立办公建建筑的需需要，因因而优美美舒适的的办公环环境、低低廉的办办公成本本也吸引引了外地地企业的的入住。由于总部基基地周边边还没有有相当的的居住和和商业配配套设施施，因而而其打造造的是一一种“飞地”，即与与周边城城市环境境现状不不同的商商务小环环境。为为了满足足总部基基地产品品的发展展需求，园园区之内内规划了了4万平米米的公寓寓作为居居住配套套，同时时还将加加大商业业设施的的配套规规模。随随着法国国乐华梅梅兰大型型建材超超市、法法国欧尚尚连锁超超市的引引入，总总部基地地区域的的商业环环境将得得到显著著改善。对于总部基基地产品品，不同同的企业业对应着着不同的的需求。因因而，作作为项目目的具体体

34、操作者者，开发发商应根根据自身身项目的的条件因因势利导导，选择择适合本本区域、本本地块的的客户入入住，切切忌无针针对性的的进行产产品定位位，更忌忌不合时时宜的发发展总部部基地产产品。三因人制制宜的原原则因人制宜，则则是指总总部基地地应符合合不同开开发商的的实力，开开发商要要根据自自身的能能力来选选择相应应的开发发模式。作为总部经经济的载载体，总总部基地地的兴建建需要雄雄厚的经经济实力力，不一一定适合合所有的的开发商商进行运运营，因因而项目目的运作作者应量量力而行行，选择择不同的的模式进进行总部部基地的的开发建建设。与与前述原原则类似似，这就就是因人人制宜原原则的具具体内涵涵。1) 总部部基地产

35、产品的定定制化生生产为了满足总总部基地地的低密密度特征征，必须须有大面面积的绿绿化作为为基础，因因此先期期阶段众众多项目目均致力力于环境境的营造造。在营营造完外外部环境境之后，资资金实力力雄厚的的开发商商会采用用定制化化的生产产模式，即即针对入入住园区区的客户户需求进进行产品品设计工工作。定定制化的的产品满满足了客客户的特特定需求求，降低低了项目目运作的的不确定定性。但但由于产产品具有有极强的的针对性性，因而而若入住住企业违违约，则则产品再再次入市市的风险险将明显显加大。鉴于以上分分析，综综合实力力较强的的开发商商可能比比较适合合此类开开发模式式。因为为，定制制化的生生产要求求开发商商拥有雄雄

36、厚的资资金实力力，同时时还要具具备畅通通的招商商渠道。除除此之外外，具有有一定政政府背景景也是项项目成败败的关键键因素，这这在海淀淀EODD项目上上体现最最为明显显。海淀EODD区域地地处上风风上水区区位、自自然环境境优美，吸吸引了众众多世界界5000强企业业总部在在此落户户。然而而此类企企业大多多希望拥拥有定制制化的产产品，从从而加大大了项目目运营商商的风险险。然而而本项目目开发商商依托与与海淀区区政府的的良好关关系，通通过分税税的模式式获得了了比较优优惠的政政策，从从而降低低了项目目运作的的风险。2) 总部部基地产产品的规规模化生生产与定制化产产品生产产相比，规规模化生生产使产产品适应应面

37、增大大，可以以满足不不同公司司的不同同需求。因因而，此此种模式式比较适适合于资资金实力力相对薄薄弱的开开发商。由由于项目目的成败败取决于于对目标标客户的的准确判判断、取取决于对对需求产产品的精精确把握握，因而而尽管对对资金实实力要求求较低，但但要求开开发商具具备丰富富的开发发经验和和准确的的市场判判断能力力。在总部基地地发展初初期，规规模化生生产就成成为开发发商的首首选模式式。开发发商在完完成外部部环境建建设之后后，采取取了多产产品形态态的销售售策略，满满足了众众多企业业的需求求。此种种模式在在一定程程度上弥弥补了资资金不足足的影响响，但同同时规模模化的生生产也带带来了对对需求把把握的错错失。

38、由由于项目目对客户户面积需需求存在在一定偏偏差，因因而产生生了大面面积单元元销售较较为缓慢慢的局面面。第三部分 总部基基地中的的企业形形态总部基地终终归是种种低密度度的办公公物业，它它们往往往位于城城市边缘缘地区，拥拥有良好好的景观观，开阔阔的视野野，便利利的交通通等特点点。总部部基地的的共性决决定了其其入住企企业形态态的多元元化并非非杂乱无无章，各各种企业业也不是是毫无原原则地进进入园区区。恰恰恰相反，总部基地中的主流企业具有一些共同的特征：一、 企业业对城市市依赖度度低相对对较低总部基地大大多地处处郊区或或者城市市边缘地地带，远远离城市市意味着着缺乏充充足的人人流，对对于那些些高度依依赖城

39、市市消费群群体的行行业而言言，如银银行、广广告等，他他们的“办公边边缘化”程度较较低，所所以这些些行业对对总部基基地的需需求也相相对较低低。总部部基地中中聚集的的往往都都是可以以相对独独立于城城市，或或者远离离城市的的喧嚣对对企业的的生存更更有益的的企业。这这些企业业管理者者认为，总部基地与大都市相比便宜的地价，关联度高的同行在总部基地聚集会使得企业运营成本降低。二、 多数数企业依依靠智力力创造财财富总部基地的的一大优优点是环环境优美美，视野野开阔。而而舒适的的工作环环境，更更能帮助助员工提提高工作作效率。有关部门曾做过调查，证实在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上，其增加部分的产

40、值足以支付创造者的薪金等开销。同时选择在绿色生态环境中办公，可大大提高员工的健康状况，这点也成为科研人员就是绝对财富的高科技公司选择总部基地的重要因素。比如，“硅硅谷的空空气中都都飘满了了创意”，到过过硅谷的的人都有有相同的的感受。万万科董事事长王石石在谈他他到硅谷谷的感受受时说：“所到之之处，绿绿树成荫荫、鸟语语花香；所接触触到的人人，精神神饱满、热热情洋溢溢我想想硅谷之之所以是是硅谷，一一个很重重要的原原因是它它的环境境，包括括自然环环境，也也包括人人文环境境；轻松松、自由由、能够够激发人人的想像像力和创创造欲。硅硅谷就像像个大公公园，点点缀其中中的高科科技公司司就像一一个个精精品花园园。

41、置身身其中，怎怎能不令令人热爱爱生活，焕焕发创造造的欲望望！”三、 企业业对便捷捷的交通通依赖性性较强便利的交通通，是总总部基地地的必要要条件，也也是园中中企业与与外界沟沟通的必必要渠道道，一些些企业对对其有很很强的依依赖性。这这样的企企业每天天会和外外界发生生大量的的业务交交换，同同时还需需要开阔阔的空间间来放置置货物，最最为典型型的是物物流和会会展企业业。除上面重点点提到的的物流企企业和会会展企业业之外，如如快递，通通信等需需要总部部进行大大量结算算业务的的企业也也都选择择在景观观较好的的城市边边缘区域域设立总总部。在在许多城城市，各各种总部部基地群群落沿城城际高速速公路分分布，多多数总部

42、部基地位位于高速速公路附附近或几几条高速速公路的的交叉处处，甚至至一些外外贸型企企业的总总部基地地也建在在了机场场附近。四、企业比比较看重重自身的的形象随着经济的的发展和和社会的的进步，许许多公司司的总部部已经不不再停留留在都市市中的摩摩天大厦厦，转而而进入环环境优美美的总部部基地。在在“后工业业”时代中中，公司司的总部部不仅仅仅是一个个指挥企企业运作作的中心心，也是是一个展展示企业业实力与与文化的的重要平平台。而而且，人人们希望望企业的的形象可可以更加加突出个个性。更更多的企企业希望望通过自自身办公公环境向向世人展展示出一一种人性性化的、个个性化的的企业形形象。而而在城市市边缘的的总部基基地

43、正可可以为这这些大型型企业提提供这样样一种机机会在生机机勃勃的的绿色中中，以独独特的建建筑风格格突出企企业自身身文化特特色。这这远比千千人一面面的都市市写字楼楼更能给给来访者者留下深深刻的印印象。于是，大型型的总部部基地往往往有经经济实力力强大，无无所不能能的大企企业统筹筹自建，园园中各种种研发、办办公、配配套生活活设施齐齐全，完完全成为为拥有自自身独立立体系的的独家园园区。这这种大规规模的独独家园区区决不是是企业的的生产后后院，而而是向外外界展示示公司实实力、自自身的工工作特征征、特有有的文化化品位和和气质，提提高办公公环境质质量的大大型豪园园。同样，良性性发展中中的中小小企业同同样也需需要

44、充分分地展示示，给外外界以良良好的印印象，争争取更大大的市场场份额。我们可以针对这一需求，推出恒升产业总部基地，配以周围优美景观，显得自成一体。更重要的是，这中小企业在这里独门独院，甚至有自己的冠名权。五、企业对对生态环环境的追追求孜孜孜不倦总部基地吸吸引了这这样一些些行业的的公司，如如食品行行业，生生物医药药行业，航航空航天天行业等等，他们们的总部部选址都都十分看看重区域域良好的的生态环环境。这这是由这这些企业业所处行行业的需需求所决决定的。这这些行业业的生产产和制造造都要求求很高的的卫生条条件和良良好的自自然环境境条件。虽虽然企业业的总部部并不直直接从事事生产活活动，但但是良好好办公环环境

45、是企企业产品品品质的的象征。正正如我们们常在电电视里看看到的牛牛奶广告告，只有有“来自草草原的天天然牧场场”的奶，才才有更好好的品质质！只有有从“百分之之百好牛牛”身上挤挤出来的的奶，才才更容易易让人信信任！六以主流流企业为为主要业业务对象象的服务务企业上面的5条条特征适适用于入入园主流流企业。除除了这些些主流企企业，在在总部基基地中还还存在着着三类服服务企业业：一类类是跟随随着主流流企业发发展的上上下游企企业，这这些企业业虽然单单独不适适合在总总部基地地中生存存，但是是依托园园区内主主流企业业，共同同于形成成“研发制造物流营销”这样完整整的产业业链，促促使总部部基地内内企业向向产业集集群化发

46、发展。第第二类是是为主流流企业服服务的配配套机构构，如金金融服务务机构、风风险投资资机构，商商务服务务机构等等。第三三类就是是为在总总部基地地工作的的员工提提供生活活服务的的企业，如如餐饮、家家政、休休闲娱乐乐公司等等。由于于这些企企业的入入园，使使得主流流企业运运作更为为方便、畅畅捷。可可以说，这这种入园园企业的的多元化化，促进进了总部部基地的的健康成成长，使使得总部部基地的的企业形形态丰富富多彩。上面说到的的都是总总部基地地入园企企业的共共性，我我们研究究的目的的，就是是要找出出这种规规律性的的东西为为我所用用。希望望通过分分析这些些共性，从而更好的认清总部基地的客户群，从而对恒升产业总部

47、基地的招商工作具有一定的指导意义。第四部分 本案概概况及SSWOTT分析一本案概概况恒升产业总总部基地地是统一一规划、统统一设计计、统一一建设，以智能化、低密度、生态型的总部楼群，实现企业总部、研发机构、营销展示服务中心及高新技术产业的大规模集聚，形成集办公、科研、展示、产业于一体的企业总部集群基地。本案地块面积253618平方米，其中代征道路面积37586平方米，建设用地面积216032平方米。地块四周为城市道路。项目总体规划分为企业总部区；商务配套区；公寓服务区及仓储服务区，企业总部为250到500平方米景观办公建筑，分南北两区，北区为围院式企业总部群，南区为组院式建筑群，商务配套含培训基

48、地、商务酒店、餐饮、娱乐、零售店等服务型配套设施。整个园区景观设计力求通过小桥流水的江南水乡印象，实现移步换景，而组院和围院的建筑形态也最大化的反映了国人对环境和人文伦理的诉求。二、本案优优势、本案位位置优越越，与义义乌福田田市场、东东阳商贸贸城成三三角之势势。、本案交交通便利利，紧靠靠高速公公路，北北侧和东东侧都为为城市主主干道。、总部基基地符合合经济发发展的进进程，其其现代化化、商务务化、人人性化、园园林式满满足成长长型企业业的需要要。本案独特特的景观观优势符符合发展展型企业业对生态态环境的的追求。独院、独独立产权权、独立立命名给给企业一一个温暖暖的家，为为投资者者找回另另一种尊尊严。低容

49、积率率、低建建筑密度度，相对对于写字字楼建筑筑使用率率很高，可可达到 85% 96.4%。园区内水水平交通通畅达，栋栋内垂直直交通易易达到使使用要求求。相对于其其他物业业，同等等销售单单价下，单单价较低低。本案内部部空间宽宽敞、立立体感强强，灵活活、自由由、随意意，符合合人性化化办公需需要。三、本案劣劣势总部基地地是产业业园区建建设模式式的创新新，作为为新生事事物在消消费者那那里概念念需要一一个接受受的过程程。项目周边边环境脏脏、乱、差差。总部基地地由于拿拿地时和和政府约约定，不不能像一一般商业业项目那那样公开开发售。四、本案机机会点、国家对对住宅商商用的限限制，写写字楼办办公的高高额开支支，

50、总部部基地相相对写字字楼主打打价格差差。、争取政政府支持持，获取取像产业业园之类类税收政政策上的的扶持，招招商过程程引导政政府介入入。、义乌城城市规划划市域公公路网主主骨架，形形成“两高（速速）、两两通（道道）、两两环（线线）、多多放射”的快速速路系统统。义乌东阳产产业集群群，可以以通过行行业协会会去组织织。本案自身配配套服务务对象的的完善；同时打破破媒体封封锁，吸吸引产业业链上下下游的企业来来。五、本案威威胁、总部基基地的办办公楼以以出售为为方式，对对企业有有很高的的现金流流要求，一一旦按揭揭不能如如期兑付付，办公公楼的产产权就面面临被银银行拿走走的危险险，对企企业而言言风险相相对较高高。所

51、以以很多企企业在解解决写字字楼办公公需求时时，往往往选择风风险相对对较小的的租赁方方式。、如果本本案土地地以工业业用地拿拿过来，固固然工业业用地比比商业用用地的基基准地价价要低得得多，可可以利于于本案的的价格差差销售，但但工业厂厂房产权权，银行行按揭贷贷款很难难获批。第五部分 项目的的招商目目标群定定位一、项目招招商目标标要点分分析1、综合分分析本项项目及区区块现状状的调查查和分析析：在政策优惠惠方面，应加强于政府的沟通，因为总部经济作为产业园区建设模式的创新从而享受政府对诸入像科技园产业园之类的优惠政策，从而利于项目的招商。 在商务氛围方面，由于本项目所在区块相对较为偏远，商业气氛不够旺盛，

52、商务空间明显不足，所以本案商业配套尤为重要。 在同类竞争方面，像义乌城市规划中的高教科园区和本项目具有一定的同质性，尽管相互之间可以烘托出整个区块的前景，但同时也为本项目带来更多的竞争压力。 过于专业的产业范畴限制往往会导致本项目招商目标群体的匮乏，从而影响到整个总部基地的商务气候；由此必须在政策允许的条件下，项目招商凭借自己的特色和优势扩大招商目标范围，吸引更多的企业入驻。 2、本案在项目策划设计上，恒升产业总部基地能够为企业提供的服务有很多。首先在硬件上，为入驻企业提供独院楼宇及其冠名权、稳定的总部经济环境，非常有利于成长中的成熟型企业的发展；还有贴心的生态办公环境，让工作者在工作之余充分

53、享受休闲。其次在软件上，我们可以通过沙龙为企业提供高端服务（解决企业发展瓶颈的方案）。另外，恒升产业总部基地的目标是为企业总部打造精品楼宇、引导资本运作理念、构建良性融资平台、完善信息服务体系，使所有入驻企业联合起来，强大起来，发挥“群狼弑虎”的效应。二、项目招招商目标标群定位位本案最大优优势就是是园区式式生态型型低密度度个性化化商务群群，其具具有园区区的一体体化配套套、生态态健康的的环境控控制、个个性化独独家院落落的办公理念念和相关关的产业业园区式式的政策策优惠等等；由此此本案的的主要目标标群体定定位为成成长中的的成熟型型企业，细细分如下下：对城市依赖赖度相对对较低而而对交通通便捷度度要求较

54、较高的企企业：这这些企业业的发展展并不依依赖城市市的消费费群体，在在便捷的的交通条条件下往往往可以以相对独独立于城城市，如如物流、货货运、仓仓储等行行业的大大量企业业在地价价相对较较低的“恒升产业总部基地”高度聚集，就可以使得其运营成本大大降低。 高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业：本案一大优点是环境优美、视野开阔，可以为入驻企业的员工创造舒适的工作环境。而那些高度依赖员工创造力创造财富的智力密集型企业，如IT、高新技术企业以及部分企业的培训机构是比较适合入住此类物业中办公的。 对自身形象比较注重的企业：随着经济的发展和企业自身的发展，更多的企业希望通过自身办公环境，来展示其个性化的企

55、业形象，而“恒升产业总部基地”即是一个不错的选择。 以主流企业为服务对象的企业：上述3类企业可以称为入驻“商务花园”的主流企业。而除了上述主流企业外，还有一些跟随着主流企业产业的上下游企业，亦适合成为本案的目标客户。这些企业可以依托园内的主流企业，共同形成“研发-制造-物流-营销”的产业链，促使“商务花园”内的企业向产业集群化发展。“总部基地地”拥有两两大主要要功能研发发功能和和销售功功能，而而恒升产产业总部部基地以以价格、交交通环境境（低密密度、低低容积率率和“总部基基地”的概念念）等优优势，对对一部分分急需设设立中试试基地和和进行批批量生产产的科技技企业，建建立自己己的研发发中心有有很大诱

56、诱惑力。那些创业有有成的成成熟企业业，期望望打造智智能化、低低密度、生生态型，集集办公、科科研、中中试、产产业于一一体的企企业总部部集群基基地。它它们希望望自己的的办公地地点既能能彰显企企业实力力，具有有良好的的商务环环境和办办公环境境；又能能体现浓浓郁的企企业个性性风格，成成为企业业独立的的象征。但但是对于于它们来来讲，在在价格一一直居高高不下的的楼市，不不论是自自己盖办办公大楼楼，还是是在城区区内或租租或买写写字楼，都都将是一一种巨大大的负担担。而恒恒升产业业总部基基地恰恰恰满足了了企业总总部的这这种需求求。 另另外如信息、软软件、医医药等科科技产业业企业，该类企企业具有有申报高高新企业业

57、的潜力力，也就就可以潜潜在的享享受到高高新区块块的政策策优惠；同时由由于该类类企业大大多为创创业型、发发展中的的企业，创创业成本本、空间间和氛围围、配套套都是关关注的要要点。本本案身处处开发区区相对写写字楼较较低的单单价、个个性化独独院办公公、园区区集群经经济、工工作生活活一体化化配套；对该类类企业具具有一定定吸引力力。 本本项目的的推出，依依其园林林生态布布局、独独院个性性空间、完完备的配配套保障障，极大大的增强强了办公公氛围的的可塑性性和创作作灵感的的刺激度度，为广广告策划划、创意意工作室室等艺术术前沿企企业营造造至上的的宽松、自自然的办办公氛围围，满足足此类企企业对个个性化、艺艺术化办办

58、公的需需求。其他类型企企业可包包括外地地企业驻驻义乌办事事处、外外资企业业和物流流企业等等。其中中驻义办事处处有一大大部分因因需要生生活、工工作一体体化而“屈屈居”住住宅、公公寓；外外资企业业在WTTO放开开之际快快速增加加，新入入义乌时成成本节约约可以吸吸引更多多外资的的注意；物流企企业首先先考虑的的就是效效率和交交通问题题。物流流企业一一般不在在市中心心，可以以节省租租金成本本；二是是本案的的交通比比较好，这这是一个个效率问问题。这这两点都都比较符符合物流流企业的的要求。第六部分 项目招招商工作作计划构构思一、项目的的SWOOT分析析总结本项目作为为总部基基地，园区式式生态型型低密度度个性

59、化化商务群群，首先开创创独院式总部部楼宇新新时代，可可以有效效区分出出周边同同类竞争争威胁。然然后借助助本项目目周边分分布的义义乌福田田市场及及东阳商商贸城等等进行造造势，加加大区域域的未来来发展和浙中首首席总部部基地的的概念发发展方向向渲染。再再次就是是利用浙浙中城市市群的发发展及郊郊区化、生生态化、人人性化、低低密度办办公的发发展趋势势，从而而先造势势、后造造市。最最后还需需要通过过对恒升升产业总总部基地地前景的的描述，更更坚定入入驻客户户的创业业信心。 二、项目招商的“宣传概念”提炼 1、首先本项目恒升产业总部基地，作为产业园区建设模式的创新，应积极加强与政府之间的沟通，使入住本园区的企

60、业可以享受像产业园之类的优惠政策。 如何突出本项目的政策实惠，又有效避开同写字楼等物业的竞争，建议“先造势，后造市”，提炼出“浙中首席Business Park恒升产业总部基地”，既可以利用产业园之类的政策优惠概念，同时可以借写字楼等办公的各方面不足，推出一种新陈代谢、脱胎换骨的感觉。 2、其次本项目的建筑设计为园区式生态型个性化独院办公，在当今很多创业型企业选择居民小区或写字楼办公的现状下，一个专业的个性化生态商务空间，可以为发展中的成熟型企业提供更多的尊荣空间和更好的外在形象。由此建议提炼出“给企业一个五星级的家”、“为企业造家，为企业家圆梦”、和“真正的总部楼，你自己的楼”等多个分概念，