房产项目竣工阶段的成本控制运行机理

1、房产项目竣工阶段的成本控制运行机理摘要:成本控制是房地产开发企业管理中十分重要的工作。在目 前宏观政策的调控下，销售价格受到压制，其成本控制的重要性显 得更为重要。从房产开发实务来看，基于开发流程可以将成本控 制分为五个阶段，本文对竣工阶段的成本控制运行机理进行了描 述，从竣工结算、竣工结算审核和工程造价对比分析三方面进行成 本控制，从而达到降低开发成本，提高企业竞争力的目的。关键词:成本控制 竣工阶段 房产项目 运行机理成本控制是房地产开发企业管理中十分重要的工作。在目前宏 观政策的调控下，销售价格受到压制，其成本控制的重要性显得更 为重要。从房产开发实务来看，基于开发流程可以将成本控制可以

2、 分为五个阶段，分别为：决策阶段的成本控制、设计阶段的成本控 制、招投标阶段的成本控制、施工阶段的成本控制和竣工阶段的成 本控制。竣工阶段作为成本控制的最后一个环节，是对过程结算的一次 总盘点，在成本控制中占据着重要的位置。理论上竣工阶段的成本 控制是在汇总进度款结算的基础上适当进行查漏补缺工作，而实际 上由于过程结算深度不足，竣工结算变成了对合同过程结算各项内 容的一次大扫除。因此在竣工阶段的成本控制共可以分为三个阶 段，分别为竣工结算、竣工结算审核和工程造价对比分析。一、竣工决算（一）进度款结算时暂定工程量核定（1）专业分包工程造价，多数情况下必须在竣工结算后才能最终 确定，然后以此为基数

3、，计算相应的总承包服务费。（2）按当时条件只能作定性的工程变更，因工期紧，多工种配合， 必须根据工程实际情况进行施工收头，最终反映在竣工图上的工作 量。（3）未纳入进度款的变更工程量。（二）合同单价调整工程发生大额变更，使承包商有利润缺损或超额利润的状况， 由于进度款结算时精确度不足未能判定单价调整条件是否符合，则 须在竣工阶段完成。由于定价条件不成熟，合同实施阶段只能暂定单价进行操作， 必须竣工后在结算时重新核定。（三）经济奖惩项目工程施工合同中，针对工程质量、进度、安全、文明等目 标，一般按达成情况做出相应规定，高于目标值有奖，低于目标值 将扣减履约保证金或追加损失赔偿，多数情况下在竣工结

4、算时算总 帐。（四）保修金留置保修金是承包商对保修责任的一种担保形式，通常情况下，按 竣工结算的5%以内扣留，保修期满后退付。有些承包商考虑简化操 作，用一定额度的金额在向发包人（或物业公司）买断一般维修责 任，其额度可按建筑面积计，若是住宅也可按套数计，则保修金在 竣工结算后扣除买断费用后与工程尾数一并支付。二、竣工结算审核（一）竣工决算审核方法1、全面扫描法结算审核操作者应对送审结算所有内容逐项审核：工程量分别 清点或列式计算；检查单价套用、核定招标后新增内容的单价；检 查管理费率、规费、税金及其基数的计算；所有结算内容（包括汇 总）的计算应重新上机生成，防止算术误差。2、先否定后肯定法结

5、算审核操作者对送审结算形成初稿时，应先全部剔除存在怀 疑的造价内容并在初稿的审核说明中作出文字意见，在结算谈判对 帐过程中确认了有关证据后核定相关费用。3、经验指标法结算审核操作者和校审人员在做校审复核工作时，因时间和效 率的制约不能采用全面扫描法，建议采用以往积累的经验指标复核 结算指标。（二）编制竣工结算书竣工结算书的编制是一项技术综合、政策性较强的工作，必须 坚持实事求是、公平公正地原则，根据相关依据进行编制。结算审 核主要审查结算内容是否属实，依据是否有效完整，计算是否正确， 工程签证管理是否混乱，如果不重视结算审核工作，结算工程量大 于实际工程量，就会导致工程成本增加，为确保项目工程

6、造价合理，使结算工程程序化，理顺结算审核工作，应做好以下工作：规范竣工图编制。竣工图应按工程实际情况编制，承包人要按 当地工程竣工档案编制规定来编制竣工图。开发商应指定工民建专 业经验丰富的技术人员，认真验收由承包人移送来的竣工图及其施 工技术文件资料，控制工程款支付比例在90%左右，以督促承包商 按照有关规定编制竣工图。选择专业技术力量强、保证审价质量的社会审价单位，指派有 施工单位多年工作经历的造价专业人员配合审价，因为他们既有施 工现场的实践经验，熟悉施工工艺，又有造价专业知识，容易与审 价单位和承包商做到互相沟通。工程管理人员注重对施工图纸、设计变更、现场签证、技术核 定程联系单、报价

7、等资料的收集、保存和整理，以备竣工结算审计 时完整地交与结算审计人员。三、工程造价对比分析在工程造价对比分析时，可先对比整个项目的总概算，然后将 建筑安装工程费、设备工器具费和其他工程费用逐一与竣工决算表 中所提供的实际数据和相关资料及批准的概算、预算指标、实际的 工程造价进行对比分析，以确定竣工项目总造价是节约还是超支， 并在对比的基础上，总结先进经验，找出节约和超支的内容和原因， 提出改进措施。在实际工作中，应主要分析以下内容：(1)主要实物工程量。对于实物工程量出入比较大的情况，必须 查明原因。(2 )主要材料消耗量。考核主要材料消耗量，要按照竣工决算表 中所列明的三大材料实际超概算的消耗量，查明是在工程的哪个环 节超出量最大，再进一步查明超耗的原因。(3)考核建设单位管理费、措施费和间接费的取费标准。建设单 位管理费、措施费和间接费的取费标准要按照国家和各地的有关规 定，根据竣工决算报表中所列的建设单位管理费与概预算所列的建 设单位管理费数额进行比较，依据规定查明