北汽福田环渤海投资吸引力报告

1、 PAGE PAGE 142 北汽福田环渤海区域城市投资潜力研究报告北汽福田环渤海区域城市投资潜力研究报告 二零一一年二零一一年二月当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc194827142 第一部分 中国国住宅市场环环境及走势预预测 PAGEREF _Toc194827142 h 2 HYPERLINK l _Toc194827143 1.住宅市场运运行状况分析析 PAGEREF _Toc194827143 h 3 HYPERLINK l _Toc1948

2、27144 2.土地市场运运行状况分析析 PAGEREF _Toc194827144 h 11 HYPERLINK l _Toc194827145 3.住宅市场走走势预测分析析 PAGEREF _Toc194827145 h 13 HYPERLINK l _Toc194827146 第二部分 天津津住宅市场运运行状况及发发展趋势 PAGEREF _Toc194827146 h 33 HYPERLINK l _Toc194827147 1.社会经济环环境分析 PAGEREF _Toc194827147 h 34 HYPERLINK l _Toc194827148 2.房地产政策策分析 PAGER

3、EF _Toc194827148 h 40 HYPERLINK l _Toc194827149 3.市场运行状状况分析 PAGEREF _Toc194827149 h 43 HYPERLINK l _Toc194827150 4.购房心理分分析 PAGEREF _Toc194827150 h 51 HYPERLINK l _Toc194827151 5.在津部分开开发商分析 PAGEREF _Toc194827151 h 56 HYPERLINK l _Toc194827152 6.发展趋势预预测 PAGEREF _Toc194827152 h 66 HYPERLINK l _Toc19482

4、7153 第三部分 万东东小马路项目目营销策略建建议 PAGEREF _Toc194827153 h 72 HYPERLINK l _Toc194827154 1.项目区域分分析 PAGEREF _Toc194827154 h 73 HYPERLINK l _Toc194827155 2.区域认知分分析 PAGEREF _Toc194827155 h 75 HYPERLINK l _Toc194827156 3.竞争项目分分析 PAGEREF _Toc194827156 h 76 HYPERLINK l _Toc194827157 4.目标客户群群分析 PAGEREF _Toc19482715

5、7 h 78 HYPERLINK l _Toc194827158 5.项目SWOOT分析 PAGEREF _Toc194827158 h 82 HYPERLINK l _Toc194827159 6.项目营销策策略建议 PAGEREF _Toc194827159 h 84第一部分 前言言1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型第二部分 中国国房地产行业业发展现状及及未来发展趋趋势第三部分 中国国房地产行业业企业竞争格格局及未来发发展趋势第四部分 环渤渤海区域城市市投资潜力比比较城市样本本研究所选城市市样本选择集集中于环渤海海经济圈内，环渤海经济圈狭义上指中国辽东半岛、山东半岛、京津冀为

6、主的环渤海滨海经济带，同时延伸可辐射到山西、内蒙古，涵盖五省二市。整个大的范围占据中国国土的12%和人口的20%。继长江三角洲、珠江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起。图表 SEQ 图表 * ARABIC 1环渤海海经济圈版图图本研究从环渤海海经济圈所涵涵盖的所有城市中挑挑选出44个个城市做为研研究样本，如如图表2，图表 SEQ 图表 * ARABIC 2城市总总样本序号城市序号城市序号城市序号城市1石家庄12大连23阜新34临沂2唐山13盘锦24铁岭35菏泽3邯郸14沈阳25朝阳36滨州4秦皇岛15鞍山26济南37东营5保定16营口27青岛38威海6张家口17锦州28淄博39枣

7、庄7承德18葫芦岛29德州40日照8廊坊19抚顺30烟台41莱芜9沧州20本溪31潍坊42聊城10衡水21辽阳32济宁43北京11邢台22丹东33泰安44天津2.城市投资潜潜力排名图表 SEQ 图表 * ARABIC 3城市发发展潜力总得得分及各影响响因子分项得得分城市总分市场规模系数潜在需求系数价格表现系数成长速度系数供求对比系数1北京0.6842 1.63 0.77 0.61 -0.03 0.06 2天津0.3188 0.67 0.38 0.15 0.17 0.08 3青岛0.1852 0.38 0.23 0.07 0.05 0.15 4沈阳0.1795 0.61 0.22 0.00 -0

8、.01 -0.11 5大连0.1784 0.35 0.22 0.09 0.05 0.14 6济南0.0676 0.15 0.16 0.07 0.03 -0.16 7烟台0.0596 0.17 0.14 0.10 -0.13 -0.04 8潍坊0.0589 0.15 0.06 0.01 0.05 0.01 9唐山0.0468 0.02 0.16 0.04 0.04 -0.04 10廊坊0.0461 0.10 -0.05 0.06 0.07 0.05 11盘锦0.0214 -0.09 -0.03 0.11 0.11 0.05 12石家庄0.0206 0.05 0.12 0.11 -0.06 -0.

9、19 13葫芦岛0.0202 -0.07 -0.11 0.02 -0.02 0.20 14营口0.0168 -0.01 -0.07 0.07 0.12 -0.03 15淄博0.0147 0.01 0.05 0.06 -0.09 0.07 16菏泽0.0129 -0.05 -0.10 -0.07 0.11 0.20 17泰安0.0085 -0.08 -0.03 0.05 0.04 0.13 18滨州0.0025 -0.09 -0.06 0.03 0.15 0.02 19威海0.0008 0.07 0.03 0.06 -0.17 0.01 20鞍山-0.00122 0.03 0.03 -0.05

10、0.08 -0.12 21东营-0.00199 -0.04 0.05 -0.02 -0.05 0.08 22锦州-0.00611 -0.08 -0.07 0.02 0.03 0.15 23沧州-0.00733 -0.07 0.01 0.02 -0.02 0.08 24铁岭-0.01055 -0.06 -0.12 -0.11 0.18 0.11 25济宁-0.01444 -0.04 0.02 -0.04 0.03 -0.03 26枣庄-0.02066 -0.09 -0.06 0.00 -0.02 0.13 27临沂-0.02633 0.00 -0.01 0.01 -0.06 -0.10 28邯郸

11、-0.02688 -0.05 0.06 0.03 -0.04 -0.16 29德州-0.02699 -0.07 -0.05 -0.04 -0.07 0.15 30丹东-0.03033 -0.06 -0.09 -0.05 0.04 0.04 31本溪-0.03322 -0.07 -0.05 -0.04 0.03 -0.01 32聊城-0.03377 -0.06 0.14 -0.11 0.01 -0.18 33辽阳-0.03533 -0.10 -0.08 -0.03 0.01 0.08 34张家口-0.03700 -0.04 -0.08 -0.04 -0.01 0.01 35日照-0.04533

12、-0.10 -0.06 -0.05 -0.04 0.07 36朝阳-0.04544 -0.08 -0.13 -0.13 0.15 -0.03 37秦皇岛-0.04655 -0.05 -0.06 0.02 -0.10 -0.06 38抚顺-0.05099 -0.08 -0.04 -0.04 -0.03 -0.04 39保定-0.05388 -0.05 0.02 -0.02 -0.10 -0.15 40阜新-0.05655 -0.12 -0.12 -0.08 0.05 0.03 41莱芜-0.06144 -0.12 -0.05 0.08 -0.09 -0.14 42承德-0.06611 -0.09

13、 -0.08 -0.04 -0.02 -0.10 43邢台-0.09066 -0.10 -0.05 -0.08 -0.14 -0.11 44衡水-0.11244 -0.10 -0.10 -0.07 -0.17 -0.14 由于北京、天津津两个城市地地处环渤海中中心地带，城城市综合实力力强大，社会经济济高速发展，各项指标均大幅度超出其他城市，故综合排名位于前两位。然而，由于北京、天津两市房地产发展较为成熟，市场竞争激烈，进入门槛较高，不利于非房产企业投资进入，因此，本次研究我们确定后十名城市为投资潜力城市，它们分别是青岛、沈阳、大连、济南、烟台、潍坊、唐山、廊坊、盘锦、石家庄。3. 城市分类类1

14、.1按行政区区划分本报告研究城市市集中于环渤渤海地区，从从行政区划来来看，分别从从属于河北、辽辽宁和山东三三个省份，同同时涵盖北京京和天津两个个直辖市。图表 SEQ 图表 * ARABIC 4城市总总样本行政区区划1.2按城市级级别划分 从行政级别角度度将城市总样样本分为直辖辖市、副省级级城市、准副副省级城市、地地级市四个等等级。具体划划分如下表：图表 SEQ 图表 * ARABIC 5城市行行政级别划分分级别名称城市第一级直辖市北京、天津第二级副省级城市沈阳、济南、青青岛、大连第三极准副省级唐山、鞍山、抚抚顺第四极地级市石家庄、廊坊、盘盘锦、潍坊、邯郸、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州、衡水

15、、邢台、营口、锦州、葫芦岛、本溪、辽阳、丹东、阜新、铁岭、朝阳、淄博、德州、烟台、济宁、泰安、临沂、菏泽、滨州、东营、威海、枣庄、日照、莱芜、聊城由上表可以看出出，北京、天天津、沈阳、济济南、青岛、大大连、唐山、鞍鞍山、抚顺均均位于地级市市以上级别，占占城市总样本本的20%。此外，综合衡量量各城市的行行政级别、GDPP总量、人口口规模、城市市特性等指标标，得出以下下评级结果：图表 SEQ 图表 * ARABIC 6城市级级别划分级别特征城市第一级直辖市、特别行行政区、GDDP大于16600亿且市市区人口大于于200万的的城市北京、天津、沈沈阳、大连、济济南、青岛第二级其他副省级城市市、经济特区

16、区城市、省会会、苏锡二市市石家庄第三极14沿海开放城城市之一、经经济发达且收收入高的城市市唐山、秦皇岛、淄淄博、烟台、威威海第四极人口大于1000万的城市、重重点经济城市市邯郸、鞍山、抚抚顺、潍坊第五级著名经济城市、重重要交通枢纽纽城市的人口口大于50万万、重点旅游游城市承德、保定、丹丹东、泰安、日日照第六级其它城市张家口、沧州、衡衡水、邢台、盘盘锦、营口、锦锦州、葫芦岛岛、本溪、辽辽阳、阜新、铁铁岭、朝阳、德州、济宁、临沂、菏泽、滨州、东营、枣庄、莱芜、聊城由上表可以看出出，北京、天天津、沈阳、大大连、济南、青青岛、石家庄庄、唐山、烟烟台、潍坊、廊廊坊、盘锦均均属于较高城城市级别，除除潍坊为

17、第四四级外，其他他城市均进入入前三级。1.3按城市人人口规模划分分依据最新发布的的中国中小小城市发展报报告（20110）城市市人口规模划划分标准，市市区常住人口口50万以下下为小城市，550万1000万为中等等城市，1000万3000万为大城城市，3000万10000万为特大大城市，10000万以上上为巨大型城城市。按照此标准，本本研究对城市市总样本做如如下划分：图表 SEQ 图表 * ARABIC 7城市人人口规模划分分级别市区常住人口规规模（2008）城市巨型大城市1000万以上上北京特大城市300万-10000万之间间唐山、济南、沈沈阳、天津大城市100万-3000万之间烟台、潍坊、石石

18、家庄、青岛岛、大连、聊聊城、保定、济济宁、日照、莱莱芜、抚顺、邯邯郸、菏泽、鞍鞍山、泰安、临临沂、枣庄、淄淄博中等城市50万-1000万之间盘锦、廊坊、沧沧州、承德、邢邢台、朝阳、德德州、滨州、威威海、辽阳、丹丹东、阜新、秦秦皇岛、东营营、营口、张张家口、锦州州、本溪、葫葫芦岛小城市50万以下衡水、铁岭由表可见，北京京、天津、青青岛、大连、沈沈阳、济南、潍潍坊、烟台、廊廊坊、唐山、盘盘锦、石家庄庄均属于大中中型城市，市市区人口规模模均超过百万万。图表 SEQ 图表 * ARABIC 8城市人人口规模分布布图1.4按城市经经济实力划分GDP是衡量一一个城市经济济实力的重要要指标，决定定着产业宏观

19、观经济环境的的优劣，GDDP总量越大大的城市其对对重点产业的的支撑与拉动动作用越强。本报告将444个样本城城市按经济实实力划分为三三个等级，划划分结果如图图表7，图表 SEQ 图表 * ARABIC 9城市按按经济实力划划分GDP（20009） 城市特征5000亿元元北京、天津经济实力远远领领先于其他城城市3000亿元5000亿亿元石家庄、唐山、大大连、沈阳、济济南、青岛、烟烟台经济实力强劲10000元元/ 北京价格远领先于其其他城市，已已超过万元大大关4000元/7000元/秦皇岛、廊坊、大大连、沈阳、济济南、青岛、天天津价格水平适中，具有良好的成长空间20000元元/人/年 北京、济南、青

20、青岛、天津、烟烟台、威海地区市场需求旺旺盛15000元/人/年200000元/人/年淄博、东营、大大连、莱芜、盘盘锦、沈阳、唐唐山、廊坊、潍潍坊、济宁、石石家庄、临沂沂、鞍山、邯邯郸、聊城、营营口、日照、滨滨州、德州、秦秦皇岛、锦州州、葫芦岛市场需求潜力较较大10万元唐山、东营人民生活水平富富裕、购买力力强6万元10万万元廊坊、沧州、石石家庄、承德德、邯郸、大大连、北京、威威海、秦皇岛岛、邢台、衡衡水、天津、人民生活水平较较为富裕，购购买力水平较较高6万元其他城市人民生活水平有有待提高图表 SEQ 图表 * ARABIC 19各城城市20099年人均GDDP水平及复复合增长率从统计数据看，十十

21、大潜力城市市的人均GDDP水平与复复合增长率之之间存在着一一定的相关性性，人均GDDP水平较高高的城市，图表 SEQ 图表 * ARABIC 20城市市人均GDPP及增速排名名城市人均GDP排名名增速排名青岛1635大连820沈阳1830济南2241潍坊3327烟台2038廊坊33唐山15盘锦2142石家庄5101.8按人均居居民储蓄余额额分2.单指标对比比（房地产市市场）2.1全年房地地产开发投资资额由统计数据可看看出，20009年城市间间房地产开发发投资额相差差较大，北京京、沈阳遥遥遥领先于其它它各城市，均均已突破千亿亿，其中，北北京23377.7亿元，沈沈阳11888.7亿元。2.2全年

22、商品品房销售额2.3全年商品品房施工面积积2.4全年商品品房竣工面积积2.5销售面积积3.复合指标交交叉分析3.1价格和GGDP3.2价格和人人口3.3 图表 SEQ 图表 * ARABIC 21 全全国住宅房地地产开发投资资额走势高6CM高6CM,宽10CM，个别可加长。字体9号 宋体 ，无边框包括图例，标题不要，单位在图例内，坐标轴保留0位，年份无单位。折线平滑，柱形不要边框，折线宽4。数据来源：中指指调查，国家家统计局表格高0.8cm，宽表格高0.8cm，宽12 cm，样式见此表，粗线宽1.5榜，表格数据保留2位，百分比1位，数字右对齐，文字左对齐，大小小五。字体宋体，数字是tnr。图表

23、 SEQ 图表 * ARABIC 22 全全国住宅房地地产开发投资资额走势商品商品商品商品商品商品1222222数据来源：中指指调查，国家家统计局表格高0.8cm，样式见此表表格高0.8cm，样式见此表图表 SEQ 图表 * ARABIC 23 全全国住宅投资资结构数据来源：中指指调查，国家家统计局从各档次住宅投投资情况来看看，别墅、高高档公寓投资资增速高于经经济适用房。2007年全国经济适用房开发投资833.8亿元，同比增长19.7%；别墅与高档公寓开发投资1881.3亿元，同比增长30.2%，高于同期经济适用住房投资增速10.5个百分点。从房地产开发资资金来源来看看，自筹资金金所占比例整整

24、体水平有所所上升，从22000年的的28.1%上升到20007年的331.6%；国内贷款、定定金及预收款款所占比例整整体有所下降降，分别从22000年的的22.7%、37.99%下降到22007年的的18.7%、28.55%。图表 SEQ 图表 * ARABIC 24 全全国房地产开开发资金来源源比例数据来源：中指指调查，国家家统计局1.2市场供应应从商品住宅供应应情况来看，近近年来施工面面积、新开工工面积和竣工工面积增长速速度加快，22007年分分别完成1886455万万平方米、778136万万平方米、447767万万平方米，同同比增长233.1%、222.9%、110.5%。图表 SEQ

25、图表 * ARABIC 25 全全国住宅供应应走势数据来源：中指指调查，国家家统计局图表 SEQ 图表 * ARABIC 26 全全国住宅开工工率和竣工率率数据来源：中指指调查，国家家统计局2007年全国国商品住宅开开工率、竣工工率均有所下下降，市场有有效供应不足足的状况进一一步严峻。22007年全全国商品住宅宅开工率411.9%，比比上年同期下下降0.1个个百分点；竣竣工率25.6%，比上上年同期下降降2.9个百百分点。1.3市场需求求从全国商品住宅宅销售状况来来看，20007年销售面面积、销售额额稳步增长，增增幅分别为227%、488.6%，低低于上年同期期水平。图表 SEQ 图表 * A

26、RABIC 27 全全国住宅销售售状况走势数据来源：中指指调查，国家家统计局1.4供求对比比近年来全国商品品住宅销售面面积与竣工面面积之比逐年年加大，商品品住宅供不应应求的矛盾进进一步恶化。图表 SEQ 图表 * ARABIC 28 全全国住宅供需需对比数据来源：中指指调查，国家家统计局从需求类指标与与供应类指标标的增长速度度来看，近两两年需求类指指标增长速度度高于供应类类指标增长速速度，商品住住宅供不应求求的矛盾没有有得到进一步步缓解。图表 SEQ 图表 * ARABIC 29 全全国住宅供需需增长对比数据来源：中指指调查，国家家统计局1.5价格状况况从价格水平来看看，近年来全全国商品住宅宅

27、销售价格逐逐年上涨，22007年全全国商品住宅宅销售价格33665元/平方米，同同比增长177%。图表 SEQ 图表 * ARABIC 30 全全国住宅及其其他物业价格格走势数据来源：中指指调查，国家家统计局从增长速度来看看，20077年全国商品品住宅的价格格增幅高于写写字楼、商业业用房的价格格增幅，也高高于全国商品品房销售价格格的增幅水平平。图表 SEQ 图表 * ARABIC 31 全全国住宅及其其他物业价格格增幅对比数据来源：中指指调查，国家家统计局1.6综述综上所述，从投投资情况来看看，近年来全全国商品住宅宅投资增速逐逐年加快，经经济适用房开开发投资增速速略有下降，别别墅及高档公公寓投

28、资增速速有所加快；从供求关系系来看，商品品住宅供不应应求的矛盾进进一步加剧；从价格水平平来看，商品品住宅的销售售价格高位运运行，增长速速度高于其他他物业类型。2.土地市场运运行状况分析析2.1土地购置置与开发2007年是加加强土地供给给监管力度的的一年，土地的价值值在经济发展展过程中逐渐渐体现出来。其中土地购购置全年增长长较快，20007年全国国土地购置面面积406009万平方米米，同比增长长11.0%。土地开发速度远远远低于去年年同期水平，2007年年全国完成土土地开发面积积268711万平方米，同同比增长0.7%，增幅幅远低于去年年同期同期水水平，占土地地购置面积比比重为66.1%，开发商

29、拿地地后囤而不开开或拖延开发发的现象比较较突出。图表 SEQ 图表 * ARABIC 32 全全国土地购置置与开发面积积数据来源：中指指调查，国家家统计局2.2土地价格格2007年全国国土地购置费费用48666.04亿元元，同比增长长27.6%；单位土地地购置费用达达1198元元/平方米，同同比增长166.5%。图表 SEQ 图表 * ARABIC 33 全全国土地价格格数据来源：中指指调查，国家家统计局土地购置费用和和单价上升过过快，土地开开发投资和单单位成本增幅幅较大，土地地交易价格上上涨较快的情情况依然突出出。3.住宅市场走走势预测分析析3.1政策分析析（1）调控目标标当前房地产宏观观调

30、控的核心心目标：改善善住房供应结结构，抑制房房价快速上涨涨。我国房地产宏观观调控从20003年到目目前为止历经经5年，期间间出台的包括括土地政策、金金融政策、房房地产行业政政策在内大小小政策30多多次，调控目目标由最初的的“防止房地产产投资过快增增长，促进房房地产行业健健康房展”转变为现在在的“改变住房供供应结构，抑抑制房价快速速上涨”，调控对象象也由开发商商向普通消费费者转变。图表 SEQ 图表 * ARABIC 34 调调控政策中心心转变（2）调控手段段针对“改善住房房供应结构，抑抑制房价快速速上涨”这一目标，政政府主要采取取市场手段，出出台政策进行行约束，以加加大供应，抑抑制需求。图表

31、SEQ 图表 * ARABIC 35 调调控政策手段段及方法加 大 供 应加 大 供 应（1）调整供应应结构，明确确保障性住房房建设计划，鼓鼓励限价房国六条中规规定“各级城市人人民政府要编编制住房建设设规划，明确确十一五期间间普通商品住住房、经济适适用住房和廉廉租住房的建建设目标，并并纳入当地十十一五发展规规划和近期建建设规划”，“要优先保证证中低价位、中中小套型普通通商品住房（含经济适用用住房）和廉租住房房的土地供应应”。另外，20077年8月，温温家宝总理发发表讲话正式式公布了244号文件，即即关于解决决城市低收入入家庭住房困困难的若干意意见，其核核心内容是要要“加快建立健健全以廉租住住房

32、制度为重重点、多渠道道解决城市低低收入家庭住住房困难的政政策体系”。（2）土地化整整为零为了防止开发商商囤地提价，同同时鼓励产品品竞争，国土土资源部拟对对大宗地块分分拆成小地块块上市。尽管管这一做法还还未正式实施施，但可以看看出国家对土土地供应市场场调控的方向向。（3）加快开发发进度首先，20066年5月出台台的国六条条中明确指指出“加大对闲置置土地的处置置力度”，“对超出合同同约定动工开开发日期满11年未动工开开发的，依法法从高征收土土地闲置费，并并责令限期开开工、竣工；满2年未动动工开发的，无无偿收回土地地使用权。对对虽按照合同同约定日期动动工建设，但但开发建设面面积不足1/3或已投资资额

33、不足 11/4，且未未经批准中止止开发建设连连续满1年的的，按闲置土土地处置。”加 大 供 应另外，20066年7月6日，建设部联联合国家发展展和改革委员员会、国家工工商行政管理理总局下发1166号文件件 HYPERLINK /2006-7/200671185430.htm 关于进一一步整顿规范范房地产交易易秩序的通知知，要求房地地产开发企业业取得预售许许可证后，应应当在10日内开始始销售商品房房。加 大 供 应（4）加快处理理闲置土地，打打击囤地国六条中明明确指出“为抑制房地地产开发企业业利用银行贷贷款囤积土地地和房源，对对项目资本金金比例达不到到35%等贷贷款条件的房房地产企业，商商业银行

34、不得得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。2007年9月月12日国土土资源部发布布下发通知，各省市须加快处置利用闲置土地，土地闲置费用原则上按出让或拨土地价款的20%征收。（5）“90/70”政策，增加加住房供应套套数国六条“切切实调整住房房供应结构中中”明确新建住住房结构比例例，“自2006年年6月1日起起，凡新审批、新新开工的商品品住房建设，套套型建筑面积积90平方米米以下住房(含经济适用用住房) 面面积所占比重重，必须达到到开发建设总总面积的700%

35、以上”；“保证中低价价位、中小套套型普通商品品住房土地供供应”中指出“优先保证中中低价位、中中小套型普通通商品住房(含经济适用用住房)和廉廉租住房的土土地供应，其其年度供应量量不得低于居居住用地供应应总量的700%”。在总供应量一定定的前提下，“90/70”政策通过限制户型面积来增加住房供应套数，从而间接的达到增加供应的目的，这一政策效果在2008年将逐渐显现。（6）第二套以以上住房贷款款提高首付和和贷款利率2007年9月月中国人民银银行、银监会会发布通知明明确指出，“对已利用贷贷款购买住房房、又申请购购买第二套(含)以上住住房的，贷款款首付款比例例不得低于440%，房贷贷款利率提高高10%”

36、，通过提高高第二套住房房首付比例和和贷款利率来来限制改善性性住房需求。（7）控制房贷贷规模抑 制 需 求中国人民银行22003年66月发布关关于进一步加加强房地产信信贷业务管理理的通知, 通知要求求，“加强房地产产开发贷款管管理、引导规规范贷款投向向房地产开发发贷款对象应应为具备房地地产开发资质质、信用等级级较高、没有有拖欠工程款款的房地产开开发企业”，“严格控制土土地储备贷款款的发放各商商业银行应规规范对政府土土地储备机构构贷款的管理理”，“对土地储备备机构发放的的贷款为抵押押贷款，贷款款额度不得超超过所收购土土地评估价值值的70%，贷贷款期限最长长不得超过22年，商业银行不不得向房地产产开

37、发企业发发放用于缴交交土地出让金金的贷款”，通过控制制和规范房地地产企业开发发贷款来抑制制房地产企业业的开发需求求。抑 制 需 求（8）“限外”政策抑制外外资需求2006年7月月，建设部等等六部委联合合发布1711号文件关于于规范房地产产市场外资准准入和管理的的意见，意意见中明确指指出“外商投资设设立房地产企企业，投资总总额超过10000万美元元的，注册资资本金不得低低于投资总额额的50%”，“境外投资者者通过股权转转让及其他方方式并购境内内房地产企业业，或收购合合资企业中方方股权的，须须妥善安置职职工、处理银银行债务、并并以自有资金金一次性支付付全部转让金金”，“外商投资房房地产企业注注册资

38、本金未未全部缴付的的，未取得国国有土地使用用证的，或或开发项目资资本金未达到到项目投资总总额35%的的，不得办理理境内、境外外贷款，外汇汇管理部门不不予批准该企企业的外汇借借款结汇”，“在境内没有有设立分支、代代表机构的境境外机构和在在境内工作、学学习时间一年年以下的境外外个人，不得得购买商品房房”，通过规范外外商投资房地地产市场准入入、加强外商商投资企业房房地产开发经经营管理、严严格境外机构构和个人购房房管理等方面面限制外资对对国内房地产产市场的需求求。（9）舆论导向向抑制需求抑 制 需 求中央电视台多次次通过信息频频道播出诸如如“上海宏观调调控后房价平平均下降100%”、“北京房价一一周下

39、降200%”等房地产行行业的负面信信息，另外万万科董事长王王石的拐点论论也通过网络络、报纸等媒媒体广泛传播播。政府通过过舆论导向来来暗示房产泡泡沫过大、房房价虚高，抑抑制居民的购购房需求。抑 制 需 求（10）讨论征征收物业税在国内房价居高高不下的情况况下，征收物物业税的讨论论又开始浮出出水面。因此此，如果房价价虚高不下，达达不到现有调调控政策的目目的，政府有有可能通过征征收物业税来来抑制房产投投资需求，达达到平抑房价价过快上涨的的目的。图表 SEQ 图表 * ARABIC 36 22007年房房地产调控政政策一览表颁布时间颁布部门政策名称政策内容目的2007年1月月建设部、央行关于加强房地地

40、产经纪管理理规范交易结结算资金账户户管理有关问问题的通知规范房地产交易易操作2007年1月月国税局房地产企业土土地增值税清清算管理有关关问题的通知知自2007年22月1日起从严征收收增值税2007年2月月建设部关于加强房地地产估价机构构监管有关问问题的通知规范估价行业2007年3月月全国人民代表大大会物权法规定：“住宅建建设用地使用用权期间届满满的，自动续续期”2007年4月月国土资源部等九九部委房地产市场秩秩序专项整治治工作方案强化房地产市场场监管，对房房地产开发企企业依法进行行审计和检查查2007年6月月商务部、国家外外汇管理局关于进一步加加强、规范外外商直接投资资房地产业审审批和监管的的

41、通知规范外资2007年8月月温家宝讲话关于解决城市市低收入家庭庭住房困难的的若干意见（224号文件）加快建立健全以以廉租住房制制度为重点、多多渠道解决城城市低收入家家庭住房困难难的政策体系系2007年9月月国土资源部关于加大闲置置土地处置力力度的通知加快处置利用闲闲置土地，土土地闲置费用用原则上按出出让或拨土地地价款的200%征收2007年9月月央行、银监会关于加强商业业性房地产信信贷管理的通通知提高二套房首付付比例及贷款款利率，已利利用贷款购买买住房、又申申请购买第二二套(含)以上住房的的，贷款首付付款比例不得得低于40%，房贷款利利率提高100%2007年100月国家发改委、商商务部外商投

42、资产业业指导目录（2007年修订）规范限制外资2007年111月财政部廉租住房保障障资金管理办办法规定廉租住房保保障资金实行行专项管理、分分账核算、专专款专用，明明确了廉租住住房保障资金金来源的八大大渠道2007年111月建设部国家发改改委等九部门门廉租住房保障障办法廉租住房保障方方式实行货币币补贴和实物物配租相结合合2007年111月建设部国家发改改委等九部门门经济适用住房房管理办法规范经济适用房房管理、严格格购买条件3.2心理分析析图表 SEQ 图表 * ARABIC 37 心心理分析结构构图房地产市场参与与三方的心理理状态，是影响响市场走势的的内在因素，对对市场短期内内发展趋势起起关键作

43、用。3.2.1购房房者心理分析析为了解购房者对对当前房地产产市场的看法法及其心理特征，中中国指数研究究院对北京、上上海、深圳、武武汉、重庆等等重点城市拟拟购房人群进进行了调查，调调查方式采用用网络问卷调调查和房展会会现场问卷调调查相结合，共共收回73227有效问卷卷。调查结果果显示如下主主要特征：（1）消费者依依旧认为房价价过高或偏高高调查显示，北京京、上海、深深圳三城市认认为当前房价价偏高或过高高的居民占885%以上，特特别是北京和和上海两大城城市，认为房房价偏高或过过高的居民已已超过90%。其中认为为房价过高的的比重：北京京为48.229%，上海海为65.221%，深圳圳为45%；认为房价

44、偏偏高的比重：北京为455.45%，上上海为32.10%，深深圳为43%。与三季度度调查结果相相比，四季度度认为房价偏偏高或过高的的消费者比例例又有所上升升。图表 SEQ 图表 * ARABIC 38 三三城市消费者者目前对房价价的看法数据来源：中指指调查（2）房屋居住住的刚性需求求较大调查显示，消费费者对于住房房的刚性需求求占绝大比重重；其中北京京、重庆居住住性需求超过过90%，上上海、武汉、深深圳分别为883.85%、60.556%、711%。受购买买第二套住房房政策实施的的影响，购房房者的投资性性购房需求在在四季度得到到部分抑制。和和三季度相比比，投资需求求比重在各城城市都有所下下降，其

45、中北北京投资性需需求仅占9.58%，重重庆最低，仅仅为4.7%。此外，尽尽管投资性需需求降低，各各城市依然显显示了较大的的投资空间，例例如上海、武武汉投资性需需求分别达到到16.5%，17.883%，深圳圳则为29%。图表 SEQ 图表 * ARABIC 39 五五城市消费者者购房用于居居住与投资的的比重数据来源：中指指调查（3）中小面积积房屋渐成购购房者偏好由于房价的不断断增高和国家家“90/700”政策的实施施，大面积住住宅需求有所所抑制，中小小面积房屋渐渐成购房者偏偏好。调查显显示，北京、上海海、武汉、深深圳购房者选选择90平米米以下的占440%以上，而而选择90-100平米米的购房者也

46、也占据较大数数量，这些数数据表明了中中小面积、经经济型户型的的房屋将在未未来市场中占占据重要位置置。图表 SEQ 图表 * ARABIC 40 四四城市消费者者购房面积需需求特征数据来源：中指指调查（4）购房者继继续持观望态态度图表 SEQ 图表 * ARABIC 41 三三城市消费者者近期购房计计划情况数据来源：中指指调查调查结果显示，六成左右消消费者选择继继续观望，一一年内未有购购房打算。未未来一年内决决定购房的比比例北京仅为为6.11%，上海较高高，为35.62%。可可见由于目前前房价上涨过过快，已经超超出大部分普普通市民的心心理预期和实实际购买力，并并且，自100月份以来，全全国楼市表

47、现现都不够活跃跃，尤其在深深圳、广州、上上海和北京等等一线城市，楼楼市交易比较较清淡，在武武汉这样的二二线热点城市市，12月份份楼市也出现现了“量价齐跌”。3.2.2开发发商心理分析析对十余家全国性性房地产开发发商高层管理理人员进行访访谈，结合房房地产企业家家信心调查，统统计结果显示示，开发商对对全国房地产产市场前景看看好，认为目目前市场正处处于阶段性调调整；然而目目前市场持续续的观望气氛氛加大了企业业的资金压力力，因此有可可能出现短期期的调整行为为；另外证监监会更加严格格的准入、监监管体系也加加大了拟上市市、上市公司的的资金压力，给这些公司提出了更高的要求。（1）开发商观观望现象普遍遍针对目

48、前市场交交易量低迷、观观望气氛浓厚厚的情况，大大多数开发商商也选择放慢慢开发节奏，推推迟开盘时间间，以等待市市场出现新的的机会。图表 SEQ 图表 * ARABIC 42 开开发商新盘计计划数据来源：中指指调查调查结果显示，在在近期有新项项目推出的开开发商中，885.4%选选择推迟开盘盘，按原计划划开盘的不到到10%。（2）降价销售售，快速回笼笼资金部分资金有压力力的开发商将将降价销售，以以便快速回笼笼资金以备它它用，万科全全国范围内的的降价促销活活动就是很好好的例证。图表 SEQ 图表 * ARABIC 43 万万科各地楼盘盘促销情况地区楼盘降价幅度北京四季花园一次付款，可优优惠至74000

49、元/平方方米，下降了了10.8%紫台下调了500元元/平方米假日风景一次性付款9.3折，商业业贷款9.66折深圳万科东海岸（四四期）均价降至480000元/平平方米，下降降4%万科第五园（三三期）均价降至110000元/平平方米，较22月份均价114000下下降21.44%万科城御水湾别别墅均价由400000元/平方方米降至366000元/平方米，下下降10%广州金色康苑均价140000元/平方米米，下调155%20%成都魅力之城报价45004600元元/平方米，跌跌幅近30%武汉西半岛设立1000万万元“青年置业资资金”，资助年轻轻购房人。联合各大银银行提供2成成30年的按按揭贷款及优优惠利

50、率；签约后100个工作日内内获2万元“青年置业资资助金”；2007、22008年结结婚的新婚夫夫妇可获66666元“新婚礼券”。据测算，参加该该项活动的购购房者享受促促销优惠后，每每平方米“暗降”300元左左右。魅力之城朗苑等上海白马花园公寓活动当天签约客客户享受楼盘盘9.5折的的优惠，万科之前的的优惠活动包包括首付500%9.9折折，100%9.8折和和万客会的蓝蓝卡、金卡享享受折扣的优优惠活动同时时有效，并可可与此次活动动同时使用。花园小城四季花城新里程假日风景城市花园数据来源：中指指调查在万科各地楼盘盘降价促销，快快速回笼资金金，缓解现金金流压力的同同时，也使其其变被动为主主动，主动出出

51、击面对市场场，对市场取取得推波助澜澜的调整作用用。受万科影影响，其他资资金压力较大大的开发商也也有可能采取取降价促销的的方式，以赢得市场场，回笼资金金，响应宏观观调控政策，稳稳定房地产市市场运行环境境。据保利地地产近期发布的公公告，目前其其销售压力十十分巨大；远远洋地产、富富力地产、华华润地产等这这样的大品牌牌企业同样也也都存在很大大的销售压力力。金地集团团表示虽然不不会完全追随随万科降价步步伐，但会根根据不同的区区域、不同的的市场来确定定不同的销售售方式，以加加快现金流的的回收。（3）新的调控控政策下上市市、拟上市开开发企业面临临更加严格的的监管体系房地产企业IPPO及再融资资审核更加严严格

52、首次发行的房地地产类公司，针针对其募集资资金投向是否否符合国家的的产业政策和和投资管理规规定，每一家家证监会都要要送到国家发发改委征求意意见；地产公司是是属于外商投投资类的，还还会同时征求求商务部的意意见，是否符符合外商投资资的产业政策策。再对房产企业IIPO和再融融资审核过程程中，证监会会也非常关注注这些企业是是否符合国土土资源部、建建设部主管部部门的有关法法律规定。例例如会通过媒媒体或者中介介机构通过各各个方面核查查这些企业，如如发现囤积土土地、囤积房房源等行为，证监会会劝告退出，否则不予核准企业融资申请。另外，在审核地地产类上市公公司募集资金金投资项目的的时候，要求求投资项目必必须四证齐

53、全全。IPO在在首次上市的的时候土地使使用权证必须须拿到，在已已经上市的公公司申请再融资的的时候，要求求必须拿到土土地使用权出出让或者转让让的合同，这这是使用权方方面，其它包包括建设规划划许可证、施施工许可证等等证件的齐全全。最后，证监会特特别关注20008年国务务院的三号令令关于促进进节约用地的的通知，在审核过过程中提出了了新的标准。凡是证监会会手头正在审审核的企业，以以及下一步要要申请融资的的企业，都要要求由中介机机构，围绕国国务院的三号号令逐条进行行调查是否符符合国务院三三号令。限制募集资金用用途证监会要求上市市公司募集资资金不得购买买土地的欠款款或者支付用用于新购买土土地。如果擅擅自改

54、变了募募集资金用途途，没有按照照证券法的有有关规定履行行程序的，或或者前一次承承诺的项目没没有如期完成成的、本次投资的的项目不可能能按期完成的的，都将影响响到公司上市市融资的资格格。加强信息披露透透明度上市的地产企业业都要经历透透明度的检验验，关注重点点是筹集的资资金用于投资资的项目、开开发进度、项目目资金的使用用计划，募集集资金在招募募书中披露是是否与计划一一致，筹集资资金使用的项项目的进展情情况、效益情情况，是否跟跟当时招募书书披露一致，这些证监会都会检查和核对。（4）房地产整整体市场前景景看好看好全国经济发发展形式经济的持续快速速增长为房地地产行业发展展提供良好的的外部环境。图表 SEQ

55、 图表 * ARABIC 44 全全国生产总值值走势数据来源：中指指调查，国家家统计局看好居民的消费费潜力图表 SEQ 图表 * ARABIC 45 全全国城镇居民民可支配收入入数据来源：中指指调查，国家家统计局收入水平大幅度度提高带来的的消费结构升升级和产业结结构升级，从从而房地产行行业消费的持持续快速增长长。看好全国城市化化发展城市化加速推进进，带来大量量房地产需求求。图表 SEQ 图表 * ARABIC 46 近近年来中国城城镇化率数据来源：中指指调查房地产行业在国国民经济中的的支柱地位2007年全国国房地产开发发投资252280亿元，同同比增长300.2%，占占固定资产投投资18.44

56、%。固定资资产投资是GGDP的重要要组成部分，是是目前拉动全国GDP增增长的主要动动力之一。图表 SEQ 图表 * ARABIC 47 全全国固定资产产投资与房地地产开发投资资数据来源：中指指调查，国家家统计局3.2.3政府府心理分析（1）长期以来来，政府将百百姓住房问题题推向市场，导导致房价上涨涨，住房问题题严重。新一一届政府倡导导和谐社会、关关注民生，针针对不同收入入阶层提供与与其收入相当当的住房供应应，以满足日日益增长的住住房需求，这这是大势所趋趋。（2）20033年以来，政政府针对房地地产进行多次次调控，但调调控目标主要要针对防止投投资过热，使使得住房供应应量严重不足足，难以满足足人民

57、的住房房需求，导致致房价过快上上涨，使得民民众、开发商商对政府调控控失去信心，政政府感到很大大压力，因此此政府这次将将调控目标直直指房价，显显示出较强的的信心和决心心。（3）虽然目前前调控政策取取得一定效果果，但效果并并不明显，需需要一段时间间加以巩固，因因此从政府来来看，会坚持持并加强调控控力度。（4）基于奥运运会的考虑，政政府在此之前前出台调控政政策可能性不不大，预计在在奥运会之后后会根据市场场运行情况进进行政策调整整。3.3供求分析析3.3.1供应应分析（1）供应量从供求角度看，22006年开始，住住宅销售量连连续两年年大大于竣工面积积，并且两者者差距有越来来越大的趋势势。这表明，随随着

58、人们生活活水平的不断断提高、城市市化进程的推推进、投资投投机性需求膨膨胀，目前住住宅市场处在在供不应求的的状态。解决决高房价问题题，重要措施施就是增加供供给，提供有有效产品供应应。从这个角角度看，未来来几年，我国住宅宅供应量会有有所增加，底底线是不能比比目前的供应应水平低。另外，随着一级级市场的快速速发展，近年年来全国二级级房地产市场场也逐渐活跃跃起来，加上上2007年年宏观调控抑抑制的大量投投资变现需求求，未来几年年来自二级市市场的供应也也不可小视。（2）供应结构构未来几年“900/70”政策的效应应将充分显现现出来，大部部分城市的新新增住宅供应应都将以900平方米以下下中小户型为为主。不排

59、除除在政策实行行若干年后，“90/70”政策会根据市场实际情况进行调整，但最近几年住宅市场的供应结构必然受到该政策的重大影响。另一方面，近年年来宏观调控控的一个重要要目标是大力力推进以经济济适用房和廉廉租房为主的的住房保障措措施。可以预预测，在未来来几年，政府府将继续贯彻彻实施住房保保障政策，甚甚至还有进一一步强化的可可能性。图表 SEQ 图表 * ARABIC 48 部部分城市20008年住房房建设规划情情况城市新建住房（万平平方米）保障性住房（万万平方米）保障性住房比例例北京275035012.7上海200040020深圳1216228.418.8重庆2499235.99.4武汉10283

60、1630.8南京112027123.5杭州65020030福州520224.2西安128120717.1数据来源：中指指调查3.3.2需求求分析（1）需求量从近年来全国商商品住宅销售售状况走势来来看，销售面面积与销售额额逐年稳步增增长，20007年在宏观观调控政策的的影响下增幅幅有所放缓。在在调控政策的的不断深化及及刚性需求的的双重影响下下，预计未来来几年全国商商品住宅需求求量将稳步增增长。（2）需求结构构快速城镇化，创创造首次置业业需求现阶段，我国正正处于城镇化化加速发展时时期。19996年全国城城镇化率为229.37%，20066年增至433.9%，年年均增长1.45%，按按此速度计算算，