西城花苑营销专题策划报告

1、营销推广建议I规模总建筑面积13590.11平米，住宅面积89243.79平米。小高层 建筑面积36726.22平米，多层住宅建筑面积41596.07平米共573 户。一,销售方略根据本案B勺产品定位、市场定位、客户群定位，经谨慎推敲，制 定了全程筹划B勺节奏安排，以求有效迅速地消化本案，由若干个筹划 个案整合为全程方案。我们选择了我们应当针对勺目勺市场进行有效 勺方略实行，整个过程中遵循差别化方略、周期性方略及组合勺方略。原则服务营销原则概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、售 后服务，充足为客户提供多种以便勺新营销模式日益被消费者承认。推出时机推出方式为获得预期勺目勺，我们

2、要严格进行销售控制。在项目推出时， 一方面推出小高层和部分多层物业进行销售。其目勺一是进行市场试 探，以便及时调节销售方略；二是便于控制项目整体均价。4销售环节安排A、内部认购期:的：预热期，重要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特性，吸引市场注意力并通过内部 认购价试探市场，拟定产品价格定位日勺精确限度。亦可获得部分买家 先期下定，为开盘引爆市场积累客源。市场情形：近年，住宅市场由于竞争剧烈、促销方式繁多，各发 展商一方面为了摸清市场状况，一方面为提前将产品导入市场，往往 在各销售前准备工作未完全完毕前便开始内部认购。且有愈拉愈长之 势。而本案存在其特殊性，

3、迟延时间就等于金钱勺挥霍，因此销售时 机不容错过，内部认购期时间较短，但有利有弊，利处是不会由于战 线拉得过长，而损失一部分意向客户，弊处是个别客户勺仓促下定， 会导致后期勺退房。但是基于内部客户均为集团内部员工以及内部员 工享有勺较大优惠等因素考虑，总体而言利不小于弊。的：项目全面向市场呈现，重要通过内部宣传勺口碑效应以及主流媒体以强大勺宣传攻势，使其成为当期市场阶段勺中心点，以最 短勺时间内吸引尽量多勺买家成交，一般开盘期勺销售状况决定着此 项目勺成功与否。市场情形：市场中各项目开盘方式不一，重要分为：展会开盘，运用当月一次房展会亮相；现场开盘，运用自身销售中心样板间全面 开放，现场举办抽

4、奖、酒会等促销活动。项目开盘时，与之配合日勺一切销售工具应当完全准备到位，涉及 样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、DM 直邮应多方位出击。C、强销期胸：运用主流媒体或形式多样勺开盘活动将产品自身卖点逐历来市场曝光，通过不同卖点勺宣传以及灵活勺促销方式，吸引不同需 求之买家，达到销售之目勺。市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐个放大宣传，同步增长市场好感。应定期于现场开展活动营销。例 如：客户嘉年华会，产品阐明酒会等营造现场销售氛围。D、持续期的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交市场情形：此时，发展商已完毕总销售金额勺70%以上，已无 太

5、大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将重要精力用于已购客户 签约及后期服务上，同步，力求将前阶段已有购买意向但未下决心之 客户拉回下定。E、收盘期：的：完善后期服务结束销售市场情形：此时，销售已接近尾声，好勺户型已基本卖光，剩余多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完毕销售。方略安排：客户答谢会+ “珍藏”产品抽奖配送活动。配合物业进行园内绿地、花草或小树认养活动。方案阐明：客户答谢会答谢不是目日勺，目日勺是让客户不知不觉中帮我们 清盘。“认养活动是为了配合入住，解决将来物业勺难题，树立开发 商形象，为下一期项目作准备。以上方案，公关活动一种接着一种，让公众逐渐养成“猜出下一 次是什么活动”

6、勺想法，与众不同勺推广方略必然带来项目勺巨大成 功。5、估计销售周期估计15个月勺销售周期，年末售完。案前准备期：8月11月内部认购期：11月开盘销售期：3月一5月强销袭击期：5月8月持续袭击期:8月11月收盘期：11月一12月以上销售周期的估计时间为15个月。6、销售筹划按照均价2800元/平米计算。实现总销售额。二销售价格方略1,价格走势价格永远是任何销售中B勺最核心日勺因素。本案最后可以实现什么样B勺销售价位，不仅和项目自身品质有 关，也和直接勺市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。我们已经获知开发商勺预期价位，因此在制定价格方略这部分前，就 已经开始向预期值努力。我们设计勺项目包装筹划方案，始终强调高 品质，实际就是想提高性价比优势。我们胸主体思路就是将本案直接包装成3500元的高档楼盘，而实际 销售价位锁定在2700-2800元左右让客户产生心理上的价位顺差, 觉得物超所