房地产业发展趋势与变化

1、房地产业的发展趋势变化 企业管理论文 房地产业的发展趋势与变化秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任研究员未来房地产业发展的 5 判断市场整体增速下降格局渐成趋势；二是新房市场达到高点，竞争将不断加剧；三是结构性机会凸现，细分市场是必然是非传统住宅市场空间增大是机遇和风险并存是市场集中度 提高，行业整合在所难免。目前住房供求关系呈现全国总体偏松，部分地区过剩的格局以 2011 年为分界点，住房供求关系开始发生变化2011 年以前，全国供求关系总体偏紧分地区过紧以全国的房价普遍上涨时出台的政策基本上都是抑制房价上涨的。2011 以后，全国的供求关系出现从过去总体偏紧分过紧到现在总体偏松分地区过剩的

2、格局果把施工面积的增长速度和销售面积的增长速度放在起比的话可以看到， 2011 年开始给的增长速度比销售的增长速度快 l 倍左右。出现这种转变的原因主要有三方面。第一个原因与前期宽松的流动性有关。 年、2010 年为了应对全球金融危机国实施了宽松的货币政策于出口受到了极大的影响体经济投资领域有限量资金或明或暗直接或间接进入了房地产开发领域接 增加了房地产的供给。第二个原因与 2011 年开始的房地产调控政策有关系 的 1 26日出台的国 8 条，核心就是限购和限贷，房价上涨快的 城市限购，全国范围内购买第三套房不贷款、购买第二套房首付提高到 60% 利率提高到 。调控政策对抑制新增的投资投机性

3、需求产生了积极作用，但这也直接改变了民、司投资房地产的方式来买房投资开始转变为买房地产的私募，而这些资金都进了房地产开发去房地产的需求资金在变成供给资金 大增加了房地产的供给能力。第三个原因涉及到地方政府的土地财政许多地方或提高土地出让 面积、或提高建筑容积率，导致房地产供给增加。按照目前的销售和供给速度看求关系总体偏松开发企业来讲还是消化库存为主说大幅度涨价的环境目前不存在求关系是动态年住房的新开工面积较低商品房的销售面积处于历史的第二高位求关系在逐步调整整到位总体上还需要一段时间上的差异仍然存在。 目前的政策是优化回归兼顾改革，还谈不上是“救市”央行和银监会在 2014 年 月 30 发布

4、关于做好进步做好住房金融服务工作的通知称通知认为是“救市”。但总体来看策更确切地说是根据市场的变化对过去过紧的政策进行了一种常态“恢复”，是政策的优化和调整，是把过去过度行政化的一些手段恢复到常态，还谈不上是“救市”。另一方面，这个政策有也表明了房地产金融改革的方向。从恢复常态来看有四个要点。第 ，今后地方政策搞公共租赁住房和棚户区改造货款期限延长到 25 ，这是保障性住房建设最基本的资金保障，有了长期资金的支持，各地政府建设保障性住房才能落实。第二，对于购买首套房利率打 7 折对首次置业家庭的政策支持首次置业家庭各国都有支持政策，因为它涉及社会稳定，所以应是常态化政策。第三，对于已经还清贷款

5、购买第二套房的改善性需求行首套房信贷政策是对过去购买第二套房实施从严政策的调整，实事求是地把住房改善视同民生，在政策上予以支持。第四，即使购买首套住房首付也不能低于 30% 这仍属于较高门槛，将极大地保证我国不会出现美国房地产贷款危机果是搞零首付或过低的首付才算 是“救市”。除了政策优化和回归还表明了两个未来改革的方向。第一个改革的方向是鼓励银行业金融机构通过发行住房低压贷款支持证券 等多种措施筹集资金二个改革的方向是要扩大市场化融资渠道极稳妥开展房地产 投资信托基金(REITS)点。从长远政策来看地产政策的核心是要建立一个统一范定的住房供应体系个供应体系的核心是以政府为主提供住房保障市场为主

6、满足多层次的住房需求，也就是说，今后各种各样的市场需求，由市场满足，由市场 配置资源，这是大方向。中长期房地产市场转向结构性机会，趋势判断和创新最重要房地产的投资从来都是中长期投资场的短期变化不足为奇长期的趋势判断和发展规律的把握很重要果投资人对未来房地产趋势判断错了好的企业也会在市场中碰壁者认为中长期来看国的房地产市场还有很大空间，住房质量的提升、改善性需求仍在增长，非住宅业态将更加丰富、房地产的服务市场空间很大体来讲未来中长期房地产市场的发展者有 以下五点判断。一是市场整体增速下降化格局渐成趋势地产作为宏观经济的重要组成部分与宏观经济是一致的在新常态下增长速度下台阶，房地产业的增速也同样会

7、下台阶销售面积这个领先指标为代表地产业已经告别了过去低基数、高增长的时代，将转向高基数、低增长。在全国总增速下降的态势下区的分化格局必将显现有的地方还会有高增长的地方小增长，有的地方负增长。在市场分化格局下，分类政策是必然，所以房地产开发投资的选择就特别重要向哪里去里有需求有需求的地方投资才是正 确的选择，否则将会面临风险。二是新房市场达到高点争将不断加剧着我国房地产总量问题的基本解决国二手房市场将会兴起么根据供求关系研究房地产市场发展趋势时给就不仅仅是新房是新房加二手房国的房地产市场定会发展到发达国家今天的市场格局是房地产交易以存量房为主前国的一线城市二手房交易已经超过新房交易一倍以上国其它

8、城市二手房也在增长以即使未来还有需求至需求还在增长对新房的需求有可能降低必将导致房地产市场竞争的加剧此发企业必须有所认识不可把过去新房市 场高增长的经验复制到未来。三是结构性机会显现分市场是必然来我国的房地产业仍有较大发展空间，但这个空间不是普遍性的，而主要是结构性的。在结构性机会下，区域位置更显价值，判断什么样的区域位置可投资，需要从宏观、中观、微观三个层面分析把握。城市群发展快、高速交通网覆盖、资源条件优、公共服务水平高的地方投资空间大仅投资区域需要选择资业态品类型等结构性机会也大量存在，这就需要细分市场。由于中国市场规模大，而发展不平衡，细分市场就特别有意义何一个小的比例的需求是一个大的

9、市场能把握细分市 场的企业一定是专业化能力强的企业。四是非传统住宅市场空间增大是机遇和风险并存去由于住宅投资占房地产投资的比例较高以经常以房地产市场代表住房市场说的房地产调控也都是住房市场的调控未来房市场投资总量仍然很大增速会下降传统住宅的投资总量比不上住宅增速会上升传统住宅包括创新性的住宅产品资产管理为核心的商务办公楼宇投资价值提升为核心的存量房开发，以产业、旅游、养生、休闲、度假为核心的新型地产，以服务配套为核心的养老服务社区互联网技术支撑为核心的房地产服务等些非传统住宅的开发未来有很大机遇由于经验不足式不清理人才和长期资金支持 缺乏等原因也会有很大风险。五是市场集中度提高业整合在所难免着今后房地产市场竞争的加剧地产市场的集中度将不断提高分资金实力大和专业化能力强的企业将会不断提高市场份额部分企业将会逐步退出房地产市场个房地产行业未来的兼并、重组、整合等调整在所难免，所以，今后一定会出现一些企业和地方出现问题这不