戴德梁行物业部管理手册A

1、 戴德梁行迈科国际大厦物业管理处物业管理部运行制度PAGE PAGE 187Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.文 件 目 录序号文 件 名名 称文 件 编编 号页码1物业管理部部人员架架构表DTZ-MMK-PPD-001-SS2物业管理部部岗位职职责DTZ-MMK-PPD-002-SS3处业主入伙伙流程图图DTZ-MMK-PPD-003-SS4业主入伙通通知书DTZ-MMK-PPD-004-SS5业主入伙资资料DTZ-MMK-PPD-005-SS6二装流程图图DTZ-MMK-PPD-006-

2、SS7二装工作程程序DTZ-MMK-PPD-007-SS8二次装修手手册DTZ-MMK-PPD-008-SS9业主手册DTZ-MMK-PPD-009-SS10业主公约DTZ-MMK-PPD-110-SS11业主公约（合合同）DTZ-MMK-PPD-111-SS12服务协议DTZ-MMK-PPD-112-SS13业主退租工工作程序序DTZ-MMK-PPD-113-SS14业主退租通通知书DTZ-MMK-PPD-114-SS15业主问卷调调查工作作程序DTZ-MMK-PPD-115-S16客户走访处处理工作作程序DTZ-MMK-PPD-116-S17催缴通知书书DTZ-MMK-PPD-117-S1

3、8前台接待工工作标准准DTZ-MMK-PPD-118-S19前台接待工工作程序序DTZ-MMK-PPD-119-S20日常巡视工工作程序序DTZ-MMK-PPD-220-SS21空置房巡查查管理标标准作业业规程DTZ-MMK-PPD-221-SS文 件 名名 称文 件 编编 号页码22客户投诉处处理工作作程序DTZ-MMK-PPD-222-SS23报修处理工工作程序序DTZ-MMK-PPD-223-SS24宣传品摆放放工作程程序DTZ-MMK-PPD-224-SS25制作水牌工工作程序序DTZ-MMK-PPD-225-SS26公司水牌制制作更改改申请表表DTZ-MMK-PPD-226-SS文

4、件 名名 称物业管理理部人员架架构表文 件 编编 号DTZ-MMK-PPD-001-S归 口 部部 门物业管理部部物业管理理部人员员架构表表部门经理 1人部门经理 1人形象前台2人事务前台2人形象前台2人事务前台2人物业管理员1人客服主管1人物业管理员1人物业管理员1人客服主管1人物业管理员1人保洁公司保洁公司18人合计：8人人文 件 名名 称物业管理理部岗位职职责文 件 编编 号DTZ-MMK-PPD-002-SS归 口 部部 门物业管理部部物业管理部部岗位职职责物业管理部部经理岗岗位职责责职 位：物业业管理部部经理直接上级级：物业业总经理理督导下级级：客服主管管1.1负责责协调本本部门与与

5、其他相相关部门门的工作作。1.2制订订本部门门工作规规划和部部门预算算，定期期向总经经理办公公室汇报报，并出出席总经经理办公公室召集集的部门门会议。1.3掌握握各种费费用的收收缴情况况，保证证本部门门按期收收缴各项项管理费费用。1.4负责责与客户户之间保保持良好好的沟通通，及时时了解客客户的动动态，组组织各种种联谊活活动。1.5对物物业部主主管的日日常工作作进行监监督、检检查。1.6负责责组织并并协调本本部门服服务质量量体系的的建立、实实施、维维持和改改进，以以保证本本部门的的服务质质量符合合公司标标准。1.7组织织主持每每日工作作会议，听听取汇报报，布置置工作，解解决工作作难题。负责本部门工

6、作计划的实施并定期总结上报。1.8了解解其它同同等大厦厦管理水水平及相相关信息息，提高高本部门门服务水水平，完完善部门门工作。1.9负责责本部门门员工的的业务培培训计划划及实施施，提出出员工招招聘、调调职、晋晋升等意意见。1.10完完成物业业总经理理交办的的其它工工作。2. 物业业管理部部主管岗岗位职责责职 位：物业业管理部部主管直接上级级：物业管管理部经经理督导下级级：物业管管理员、前前台2.1负责责部门经经理布置置的各项项工作的的具体实实施，并并跟进汇汇报。2.2与客客户紧密密联系，了了解客户户动态，及时处理相关问题。2.3掌握握各种费费用的收收缴情况况，定期期上报并安安排催收收。2.4熟

7、知知本部门门各项工工作流程程。2.5处理理客户投投诉及时时跟进上上报。2.6对物物业助理理的日常常工作进进行监督督、检查查。2.7跟进进本部门门物品采采购的有有关工作作。2.8负责责对物业业助理的的日常管管理工作作及每月月绩效考考评。2.9监督督管理保保洁公司司的日常常运作，并并定期对对保洁公公司的工工作进行行评估。2.10负负责与相相关政府府部门的的联络、沟沟通，及及时汇报报政府部部门的要要求，并并按要求求布置落落实。2.11负负责对物物业管理理部工作作每月进进行总结结，完成成各种汇汇总表格格及时上上报，并并提出自自己的建建议及整整改意见见。2.12负负责每日日本部门门工作日日志的填填写工作

8、作。2.13负负责本部部门员工工的绩效效考核和和综合评评定工作作。2.14负负责本部部门员工工的业务务培训计计划及实实施，提提出员工工招聘、调调职、晋晋升等意意见。2.15完完成上级级领导所所下达的的各项服服务。3. 物业业管理部部物业管管理员岗岗位职责责职 位：物业业管理员员直接上级级：物业业管理部部主管督导下级级：无3.1负责责大厦公公共区域域及各项项设备设设施的巡巡视、报报修工作作，并填填写相关关工作报报告。3.2负责责大厦公公共区域域的清洁洁质量巡巡查工作作，填写写巡查记记录表，并并对保洁洁公司日日常工作作进行检检查及监监督。3.3负责责每日本本岗工作作日志的的填写工工作。3.4了解解

9、及处理理负责区区域内的的客户投投诉，缓缓解客户户的不满满情绪，并并将问题题及时上上报给上上级领导导。3.5严格格遵守本本部门各各项工作作程序。3.6负责责客户日日常报修修，有偿偿服务等等工作安安排，并并跟进处处理相关关情况。3.7遇到到突发紧紧急事件件或重大大事件时时，应及及时上报报。3.8了解解及掌握握负责区区域内的的客户的的思想动动态。要要求定期期对客户户进行拜拜访工作作，并填填写拜访访记录，对对物业公公司改善善物业管管理服务务提供合合理化建建议。3.9跟进进客户档档案的收收存工作作，定期期整理客客户档案案。3.10配配合管理理处各项项物业管管理费用用的催缴缴工作。3.11协协助相关关部门

10、对对装修客客户进行行监督，及及时通报报问题并并协助解解决。3.12定定期检查查、更新新客户资资料，并并及时存存档。3.13发发挥工作作主动性性，认真真完成上上级领导导交予之之工作。4. 物业业管理部部物业管管理员（负负责保洁洁）岗位位职责职 位：物业业管理员员（负责责保洁）直接上级级：物业业管理部部主管督导下级级：无4.1.负负责大厦厦公共区区域及各各项设备备设施的的巡视、报报修工作作，并填填写相关关工作报报告。4.2负责责大厦公公共区域域的清洁洁质量巡巡查工作作，填写写巡查记记录表，并并对保洁洁公司日日常工作作进行检检查及监监督。4.3负责责每日个个人工作作日志的的填写工工作。4.4了解解及

11、处理理负责区区域内的的客户投投诉，缓缓解客户户的不满满情绪，并并将问题题及时上上报给上上级领导导。4.5严格格遵守本本部门各各项规章章制度和和工作程程序。4.6负责责客户日日常报修修，有偿偿服务等等工作安安排，并并跟进处处理相关关情况。4.7遇到到突发紧紧急事件件或重大大事件时时，应及及时上报报。4.8了解解及掌握握负责区区域内的的客户的的思想动动态。要要求定期期对客户户进行拜拜访工作作，并填填写拜访访记录，对对物业公公司改善善物业管管理服务务提供合合理化建建议。4.9跟进进客户档档案的收收存工作作，定期期整理客客户档案案。4.10配配合管理理处各项项物业管管理费用用的催缴缴、每月月统计工工作

12、。4.11协协助相关关部门对对装修客客户进行行监督，及及时通报报问题并并协助解解决。4.12定定期检查查、更新新客户资资料，并并及时存存档。4.13负负责大厦厦机动车车辆的办办理等相相关业务务。4.14负负责月底底上报业业主饮用用水用量量情况。5. 物业业管理部部形象前前台岗位位职责职 位：形象前前台直接上级级：物业业管理部部主管督导下级级：无5.1热情情迎送客客户，主主动问好好，仪态态端庄，仪仪表整洁洁。5.2接待待台内严严禁空岗岗，遇有有特殊情情况向物物业管理理部请示示后，有有人接替替方可离离开。5.3熟悉悉业务，熟熟练掌握握大厦客客户单位位名称、位位置、单单位联系系人、联联系电话话等情况

13、况，熟练练掌握大大厦的基基本设施施、位置置、服务务项目。5.4接待待业务询询问要有有问必答答，礼貌貌待客，百百问不厌厌。5.5接待待来访客客户首先先做到询询问清楚楚，电话话联系被被访单位位，并向向来访客客户讲清清位置。5.6客户户要求提提供服务务，做到到询问清清楚，做做好记录录并确认认无误，迅迅速给予予提供。5.7客户户提出投投诉，不不论正确确与否，先先行笑意意接受，并并详细记记录投诉诉意见，立立即上报报上级领领导。5.8接待待电话询询问，回回答要准准确、清清楚，有有些问题题注意要要替业主主保密。5.9遇到到特殊情情况，如如不能及及时处理理，要迅迅速报告告上级领领导。5.10保保持接待待台内、

14、台台面上的的清洁，除除电话文文具及相相关表册册及大厦厦内公司司宣传资资料外，其其他任何何物品不不得置于于桌面上上。地面面保持清清洁，不不要放任任何无关关物品。5.11负负责每日日业主的的快件、报报刊、邮邮件、邮邮包等物物品分送送。5.12做做好交接接班工作作，认真真填写交交接班记记录。5.13负负责每日日个人工工作日志志的填写写工作。6物业管理理部事务务前台岗岗位职责责职 位：事务前前台直接上级级：物业业管理部部主管督导下级级：无6.1热情情迎送客客户，主主动问好好，仪态态端庄，仪仪表整洁洁。6.2接待待台内严严禁空岗岗，遇有有特殊情情况向物物业管理理部请示示后，有有人接替替方可离离开。6.3

15、熟悉悉业务，熟熟练掌握握大厦客客户单位位名称、位位置、单单位联系系人、联联系电话话等情况况，熟练练掌握大大厦的基基本设施施、位置置、服务务项目。6.4接待待业务询询问要有有问必答答，礼貌貌待客，百百问不厌厌。6.5接待待来访客客户首先先做到询询问清楚楚，电话话联系被被访单位位，并向向来访客客户讲清清位置。6.6客户户要求提提供服务务，做到到询问清清楚，做做好记录录并确认认无误，迅迅速给予予提供。6.7客户户提出投投诉，不不论正确确与否，先先行笑意意接受，并并详细记记录投诉诉意见，立立即上报报上级领领导。6.8接待待电话询询问，回回答要准准确、清清楚，有有些问题题注意要要替业主主保密。6.9遇到

16、到特殊情情况，如如不能及及时处理理，要迅迅速报告告上级领领导。6.10保保持接待待台内、台台面上的的清洁，除除电话文文具及相相关表册册及大厦厦内公司司宣传资资料外，其其他任何何物品不不得置于于桌面上上。地面面保持清清洁，不不要放任任何无关关物品。6.11做做好交接接班工作作，认真真填写交交接班记记录。6.12负负责大厦厦非机动动车辆的的办理等等相关业业务。6.13负负责每日日个人工工作日志志的填写写工作。文 件 名名 称业主入伙伙流程图图文 件 编编 号DTZ-MMK-PPD-003-S归 口 部部 门物业管理部部业主入伙流流程图流程图：业主填写收楼表及移交登记表移交该单元钥匙业主填写收楼表及

17、移交登记表移交该单元钥匙整理所有交楼文件呈交总物业经理审定，然后存档业主通知物业部搬家时间，以便物业部配合完成工程部获物业部通知后，进行移交单元之验收工作会同物业部人员与业主共同验房解答关于工程问题物业部确认业主身份登记业主档案，并办理住户证呈交及说明服务手册及其他资料财务部1收取各项管理费用。业主前来收楼，应携带收楼入伙通知书中所规定之文件工程部与物业部协同完成如下工作：会同业主检验单元内设施之状况。解释并阐明单元设施使用规定，记录业主之合理返修要求查看并记录单元之电表读数作为该单元之底数业主填写：1单位设备核对表 2遗漏、缺陷工程申报表承建商返修文 件 名名 称业主入伙伙通知书书文 件 编

18、编 号DTZ-MMK-PPD-004-S归 口 部部 门物业管理部部迈科国际大大厦物业业管理处处业主入入伙通知知书 ：承蒙您对我我公司的的支持与与信赖， 已顺利完工，并可正式交接。为使本次交交接工作作顺利完完成，我我公司作作了如下下安排，并并恳请您您再次给给予支持持；谨请您于 年年 月 日至 月 日携带带各种付付款凭证证及有效效身份证证件到我我公司设设于 大厦 室（客服服电话：8888302281）办理入伙手续，如您有任何问题，请即与我公司联系，若于 月 日前我公司未收到您的通知，将按原计划安排。此致 层 单元元业主 戴德梁梁行迈科科国际大大厦物业业管理处处 年 月 日文 件 名名 称业主入伙

19、伙资料文 件 编编 号DTZ-MMK-PPD-005-S归 口 部部 门物业管理部部业主入伙资资料1. 物业业管理处处业主入入住工作作程序1.1适用用范围对迈科国际际大厦业业主入住住进行登登记、建建档。1.2引用用文件 无1.3定义义 无1.4工作作程序 1.4.11 入住准准备：物物业助理理准备好好各种业业主入住住需要的的文件，文文件包括括：治安防防火责任任书 安安全消防防协议书书业业主档案案 能源源计量表表号及读读数记录录单有有偿清洁洁服务报报价表 单单元钥匙匙交接表表机机动车登

20、登记表 非非机动车车登记表表1.4.22 文件发发放：在在接到业业主入入伙通知知书后后，将建建立业主主档案资资料交由由业主相相关负责责人，并并讲明各各表格用用途及内内容。1.4.33 收取文文件、发发放资料料、签订订协议：发发放业业户手册册。与业业主签订订治安安防火责责任书、安安全消防防协议书书，填填写业业主/租租户资料料登记表表。物物业部存放作作为建立立业主档档案的原原始资料料。1.4.44钥匙发发放由由物业助助理确认认业主各各项费用用缴纳完完毕后，与与业主交交接单元元钥匙，并并填写单单元钥匙匙交接表表1.4.5

21、5 抄验能能源表数数：由由物业助助理及工程部人人员陪同同业主抄抄写水、电电表底数数，记录录在能能源计量量表号及及读数记记录单上上。1.4.66 所签署署文件上上交物业业主管审审阅无误误后存档档。1.4.77 经办人人向相关关部门发发出“入住通通知书”。1.5 记记录和保保存5.1 物物业部保保存业主/租租户资料料登记表表 永久久保存1.6.附附录1.6.11 安全全消防协协议书 1.6.2 治安防火责任书1.6.33 业业主/租租户资料料登记表表 1.6.4 能源计计量表号号及读数数记录单单1.6.55 入伙伙通知书书 1.6.6 入伙流流程图1.6.77 有有偿清洁洁服务报报

22、价表 11.6.8 单单元钥匙匙交接表表1.6.99 机机动车登登记表 11.6.10非非机动车车登记表表1.6.111停停车场管管理规定定 11.6.12申申请车辆辆进出许许可证2. 物业业管理处处业主资资料公司名称： 电 话： 传传 真： 通讯地址： 紧急情况联联络联络人1： 电话： 联络人2： 电话： 所购单位之之用途: 自用 出租 其他 客户户签字 日 期期3. 物业业管理处处业主退退租工作作程序3.1适用用范围本工作指引引适用于于北京国国际金融融中心业业主退租租手续的的办理程程序。3.2引用用文件 无3.3定义义 无3.4工作作指引 3.4.11 业主主/租户户退租时时，由业业主提前

23、前15日日以书面面形式通通知物业业部，并并出具委委托函。3.4.22 业主主/租户户于迁出出日前一一周到物物业部填填写业业主迁出出申请表表。3.4.33由物业业部、工工程部、保保安部人人员共同同陪租户户前往该该房间同同承租人人共同检检查单元元状况。 工程部部检查迁迁出单元元各种工工程设施施设备是是否完好好。 保卫部部检查迁迁出单各各种消防防安全设设备是否否完好。 单元内内设施情情况检查查完毕，如如业主委委托接管管单元钥钥匙，与与租户交交接钥匙匙，并填填写钥钥匙签收收表，此此钥匙交交给保安安部保管管。 由由工程部部人员抄抄写能源源表

24、底数数，填写写能源源计量表表读数记记录单，检检查完关关闭该单单元内水水电能源源。3.4.44 物业部部根据各各部门填填写的业业主迁出出申请表表，并并确认各各种费用用已缴清清。3.4.55 业主主/租户户退租后后由物业业部向相相应部门门发出退退租通知知书，各各部门做做好相应应工作安安排。退退租通知知书抄抄送保安安部、工工程部、财财务部。3.4.66 所签签署文件件上交物物业主管管审阅无无误后存存档。3.5记录录和保存存3.5.11 物业业部保存存3.5.22 业业主档案案各相关关表格永久保保存3.6.附附录3.6.11业主主迁出申申请表3.6.22退租租通知书书3.6.33能源源

25、计量表表读数记记录单4. 物业业管理处处业主退退租通知知书迈科国际大大厦 单元元租户已已于 年 月 日退租租，望各各部门做做好相关关跟进工工作。物业部: 2008年年 月月 日日抄送：保安安部工程部财务部文 件 名名 称二装流程程图文 件 编编 号DTZ-MMK-PPD-006-S归 口 部部 门物业管理部部迈科国际大大厦二装装流程图图装修申请装修申请1.装修施工申请表 2.装修管理协议 3.承诺书业户/施工单位提交以下资料1.装修单位相关资质材料 2.工商局生产资料生产要素管理分局装修备案资料 管理处凭房屋租赁合同及业主方提供的确认函与客户办手续业户/施工单位交费1.装修押金 2.装修协作费

26、 3.装修施工保险单原件管理处工程交底1.建筑平面图 2.强电系统图 3.弱电系统图 4.消防水/电平面图空调系统图 业户/施工单位按装修手册要求提供装修图纸一式三份管理处检查对大厦的系统，结构有无影响，并出具意见租户/施工单位将图纸及相关材料送市消防局审查不合格不合格签署消防签署消防、安全责任书办理施工出入证领取灭火器物业管理处与租户/施工单位对楼层公共区域巡检并现场拍照装修施工完毕，自检合格，租户/施工单位书面通知物业管理处验收施工单位整改租户/施工单位交市消防局安排验收施工单位交齐装修施工资料，按期退押金（扣除公共部位维修费用，若有损坏）租户正式入驻办公物业管理处签发二次装修施工许可证，

27、租户/施工单位正式装修施工文 件 名名 称二装工作作程序文 件 编编 号DTZ-MMK-PPD-007-S归 口 部部 门物业管理部部物业管理处处业主二二装工作作程序1适用范范围 本工工作程序序适用于于迈科国国际大厦厦业主二二次装修修手续的的办理。2引用文文件 迈科科国际大大厦业户户装修手手册3定义 无4工作程程序 4.1 业业户向物物业部提提交装修修申请。4.1.11装修修申请表表 4.2 装装修单位位提交以以下装修修材料至至物业部部。4.2.11营业执执照及副副本一份份4.2.22资质等等级证书书及副本本一份4.2.33装修人人员名单单4.2.44各专业业装修图图及材料料明细表表一式三三份

28、4.2.55装修改改造工程程消防审审核申报报表4.2.66签订消消防安全全责任书书4.3 审审图4.3.11 工程程部对图图纸进行行审批，合合格后由由保安部部发放安安全施工工许可证证。4.3.22 施工工单位从从物业部部领取施施工许可可证。4.4 装装修方开开始施工工，施工工时要接接受管理理处管理理和遵守守装修须须知内的的管理办办法。4.5 装装修期间间物业部部/保安安部职责责4.5.11监督装装修工人人施工现现场情况况 44.5.2审批批动火火申请表表4.5.33审批大大件货物物出入放放行/货货梯使用用申请表表4.6 装装修期间间工程部部职责 44.6.1监督督工程必必需依图图施工4.6.2

29、2检查施施工质量量必须符符合政府府及大厦厦总体设设施相关关标准4.7 施施工完毕毕装修方方可申报报完工验验收4.7.11物业部部/工程程部/保保安部进进行验收收4.7.22装修方方提供竣竣工图4.8 以以上程序序完成后后，所有有文件资资料经物物业主管管审阅无无误后存存档。5记录和和保存5.1 物物业部保保存5.1.11二装施施工各类类申请表表格 永久久保存5.2 工工程部保保存5.2.11装修方方施工图图纸6附录6.1装装修手册册 66.2二二装违规规通知单单6.3二二装违章章施工整整改通知知单 66.4装装修单位位清场通通知6.5装装修单位位复工申申请 6.6二二次装修修申请表表6.7二二次

30、装修修收费标标准 6.8二二次装修修流程图图6.9钥钥匙借用用登记表表 6.10押押金结算算审批表表 6.11装装修开工工许可证证 6.12二二次装修修验收申申请表6.13二二次装修修验收单单 66.144施工工延期申申请表6.15临临时出入入证办理理登记表表 6.16大大件货物物出入放放行/货货梯使用用申请表表文 件 名名 称二次装修修手册文 件 编编 号DTZ-MMK-PPD-008-S归 口 部部 门物业管理部部 迈科国际大大厦二次装修手手册戴德梁行迈迈科国际际大厦物物业管理理处二零零七年年元月目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc152646241 1

31、.0序序言 HYPERLINK l _Toc152646242 2.0须须知 HYPERLINK l _Toc152646243 3.0大大厦提供供之基本本装置 HYPERLINK l _Toc152646244 3.1电电梯系统统 HYPERLINK l _Toc152646245 3.2中中央空调调系统 HYPERLINK l _Toc152646246 3.3供供电系统统 HYPERLINK l _Toc152646247 3.4给给排水系系统 HYPERLINK l _Toc152646248 3.5通通信与网网络系统统 HYPERLINK l _Toc152646249 3.6消消防

32、设备备 HYPERLINK l _Toc152646250 3.7监监控系统统 HYPERLINK l _Toc152646251 3.8楼楼宇自控控系统 HYPERLINK l _Toc152646252 3.9公公共区域域 HYPERLINK l _Toc152646253 3.10结构 HYPERLINK l _Toc152646254 4.0申申请入场场装修 HYPERLINK l _Toc152646255 4.1申申请程序序 HYPERLINK l _Toc152646256 4.1.11租户在在物业管管理处领领取或填填写下列列表格 HYPERLINK l _Toc15264625

33、7 4.1.22装修承承包商在在申请装装修时应应具备下下列文件件: HYPERLINK l _Toc152646258 所所有设计计说明及及图纸 HYPERLINK l _Toc152646259 施施工单位位应向管管理处提提供以下下资料： HYPERLINK l _Toc152646260 4.1.33装修图图纸 HYPERLINK l _Toc152646261 4.1.44图纸审审批及报报审 HYPERLINK l _Toc152646262 4.1.55保险购购买 HYPERLINK l _Toc152646263 4.1.66施工出出入证 HYPERL

34、INK l _Toc152646264 4.2缴缴款 HYPERLINK l _Toc152646265 4.2.11装修押押金 HYPERLINK l _Toc152646266 4.2.22装修协协作费收收费标准准 HYPERLINK l _Toc152646267 4.2.33其它 HYPERLINK l _Toc152646268 4.3施施工安排排 HYPERLINK l _Toc152646269 5.0限限制事项项 HYPERLINK l _Toc152646270 5.1施施工时间间 HYPERLINK l _Toc152646271 5.1.11静音作作业时间间 HYPERL

35、INK l _Toc152646272 5.1.22机械作作业时间间 HYPERLINK l _Toc152646273 5.1.33异味挥挥发等异异味作业业时间 HYPERLINK l _Toc152646274 5.2干干扰限制制 HYPERLINK l _Toc152646275 5.2.11材料堆堆放限制制 HYPERLINK l _Toc152646276 5.2.22运输限限制 HYPERLINK l _Toc152646277 5.2.33废物处处理限制制 HYPERLINK l _Toc152646278 5.2.44消防要要求 HYPERLINK l _Toc15264627

36、9 5.2.55烧焊限限制 HYPERLINK l _Toc152646280 5.2.66空调限限制 HYPERLINK l _Toc152646281 5.2.77装修企企业行为为规定 HYPERLINK l _Toc152646282 5.2.88承建商商的选择择 HYPERLINK l _Toc152646283 5.2.99承建商商的推荐荐 HYPERLINK l _Toc152646284 6.0物物业管理理处验收收 HYPERLINK l _Toc152646285 7.0装装修完成成 HYPERLINK l _Toc152646286 7.1提提交书面面报告 HYPERLINK

37、 l _Toc152646287 7.2主主要核查查内容如如下 HYPERLINK l _Toc152646288 7.3签签发 HYPERLINK l _Toc152646289 7.4整整改 HYPERLINK l _Toc152646290 8.0消消防验收收序 言言“迈科国际际大厦装装修手册册”（以下下简称“手册”）为迈科科国际大大厦物业业管理处处（以下下简称管管理处）为为维护全全体租户户的利益益，更好好地配合合租户二二次施工工，同时时对租户户/施工工单位提提供有关关大厦的的技术资资料及消消防报审审、报验验手续的的指导，明明确物业业在租户户/施工工单位施施工过程程中的服服务项目目及管理

38、理规定，以以保证装装修工程程顺利完完成而编编写，敬敬请细读读.本大厦的物物业管理理公司为为：戴德德梁行房房地产咨咨询（上上海）有有限公司司西安分分公司租户有义务务通知受受雇于贵贵户之施施工单位位必须同同样遵守守以下条条款及规规则。如果贵租户户对本“手册”中的有有关事项项存有疑疑问，请请与管理理处联系系，电话话：0229-88883302881。 须知装修工程施施工前应应向物业业管理处处工程部部提交两两套正规规装修工工程设计计图，装装修设计计必须严严格遵守守高层层民用建建筑设计计防火规规范及及建筑筑内部装装修设计计防火规规范的的有关规规定。租户的装修修工程必必须得到到西安市市消防局局颁发的的西安

39、安市建筑筑工程施施工单位位消防局局建筑内内部装修修防火审审核意见见书和和西安安市公安安局消防防局建筑筑工程施施工现场场消防安安全审核核意见书书方可可进行。租户已装修修完毕之之工程必必须得到到西安市市消防局局颁发的的西安安市公安安局消防防局建筑筑工程消消防验收收意见书书中“同意投投入使用用”之意见见后，方方可入驻驻使用。租户装修改改造之工工程必须须以市消消防局批批准的施施工图纸纸为准，否否则由于于消防验验收未通通过而耽耽误贵司司工作，管管理处不不承担任任何责任任。市消防局批批准的装装修设计计图纸，并并不代表表装修承承包商在在管理处处批准的的施工范范围以外外的施工工是合法法的。为保证装修修质量，建

40、建议贵户户聘请有有资质的的监理单单位对装装修工程程进行监监理并将将签约合合同原件件提交至至管理处处备案。大厦提供之之基本装装置电梯系统大厦写字楼楼部分设设置5部部电梯：4部客客梯、11部消防防梯；大大厦餐饮饮部分设设置观光光电梯22部。为保护电梯梯内饰，客客户只能能用有内内饰防护护措施的的消防梯梯运送货货物，装装修垃圾圾必须在在指定时时间内运运送。中央空调系系统大厦空调供供应时间间为：（周周一至周周五）工工作日88:00018:00，周周六9：00112：000。租租户对区区域内空空调系统统的改动动必须由由合格之之承造商商施工，费费用由租租户负责责支付，施施工设计计图需经经物业管管理处审审批合

41、格格后，方方可施工工。供电系统本大厦供电电系统采采用市政政10KKV专线线供电，备备用电源源装有3300KKW应急急发电机机壹台，主主要为大大厦电梯梯、消防防设备、监监控设备备等一级级负荷提提供电源源。租区区的照明明、动力力电源及及计量表表已预留留在各层层强电竖竖井总配配电箱内内，租户户可由此此接驳。所所有由总总配电箱箱接驳至至各租区区之工程程(包括括电表、配配电盘、电电流断路路器、隔隔离器、电电线、照照明灯具具等装置置)均需需经物业业管理处处批准。在在收到书书面批准准书后,由合格格或经物物业管理理处批准准之施工工单位施施工,并并需符合合政府之之安全规规格，所所有费用用由租户户负责。施施工临时

42、时用电须须到物业业管理处处办理手手续，并并遵守临临时用电电管理规规定。大大厦之消消防通道道及电梯梯厅、大大堂等公公共区域域均已安安装紧急急照明,租户不不得私自自更改。给排水系统统各楼层之供供水及排排水系统统,均已已安装及及接驳至至各楼层层之管道道井及卫卫生间。任任何更改改均需得得到物业业管理处处之书面面同意后后由合格格之施工工单位施施工,费费用由租租户负责责。通信与网络络系统语音、数字字、视频频信号线线已引入入各层弱弱电竖井井内配线线箱和电电视箱内内，租户户可根据据需求按按规定向向供应商商办理相相关手续续，费用用由租户户负责。消防设备大楼内之防防火楼梯梯,防火火门、指指示牌、紧紧急照明明、消防

43、防栓、自自动喷淋淋系统、消消防报警警系统、排排烟系统统、灭火火器等,均遵照照政府防防火规格格安装。任任何更改改均必须须符合消消防规定定并得到到管理处处与消防防局之书书面批准准，并且且由消防防局及管管理处认认可之施施工单位位施工，完完工后由由消防局局检验，费费用由租租户负责责。监控系统 公共区域已已安装224小时时监控系系统,租租户如欲欲加装个个别之保保安/报报警/监监控系统统,事先先应得到到物业管管理处书书面同意意及由合合格之施施工单位位施工,费用由由租户负负责。楼宇自控系系统中央空调、公公共照明明等均纳纳入楼宇宇自控系系统管理理，任何何更改均均需得到到物业管管理处之之书面同同意后由由合格之之

44、施工单单位施工工,费用用由租户户负责。公共区域公共区域地地面、墙墙面、吊吊顶等已已完成装装饰，配配以消防防、监控控、空调调、照明明等相关关设施，租租户对公公共区设设施不能能进行任任何改动动，亦不不能占用用公共区区域。结构2.2.11各区域域地面之之承重力力均有所所不同,请向物物业管理理处核实实贵单位位地面之之负重。2.2.22在未获获得物业业管理处处书面同同意前,不得将将地面、结结构墙、梁梁或柱切切削、挖挖洞或钻钻孔，亦亦不得改改动建筑筑物的结结构。2.2.33所有已已建成之之间隔墙墙与门窗窗均符合合政府规规定之防防火规格格，在未未获得管管理处书书面同意意前不得得擅自更更改。申请入场装装修申请

45、装修租户须在物物业管理理处领取取或填写写下列表表格:二次装修流流程图承诺书装修施工申申请表二次装修消消防、安安全责任任书装修管理协协议书施工出入证证申请表表装修交款通通知单装修施工许许可证安全、消防防整改通通知单施工单位在在申请装装修时应应具备下下列文件件:所有设计说说明及图图纸内部设计图图及天花花布置图图。消防系统布布置图。供暖通风及及空调系系统布置置图。电力系统图图/平面面图。弱电系统图图其他“报审审资料统统计明细细表”所述资资料施工单位应应向管理理处提供供以下资资料：本市认可设设计承包包商的营营业执照照装修承包商商资质证证书租户与装修修商签订订的装装修合同同西安市工商商局生产产资料生生产

46、要素素管理分分局装修修备案回回执装修施工保保险单原原件监理公司之之签约合合同原件件施工安全许许可证施工组织设设计、说说明及进进度表施工人员身身份证复复印件一一份（外外地人员员须持务务工证、暂暂住证）、1寸照片2张装修图纸 租户/施工工单位需需于入场场装修前前提交一一式三份份设计图图纸(蓝蓝图)以以供审批批。所有图纸尺尺寸应以以公制标标注,比比例不小小于1:1000。每张张图纸应应注明项项目名称称、比例例及必要要的说明明。在设计图上上，任何何阻挡消消防通道道、消防防龙头、机机电房的的设计都都不会获获得批准准。装修用料(必须符符合政府府和环保保及消防防的规定定)。天花设计图图必须说说明天花花设计及

47、及照明、出出风口、喷喷淋头、烟烟感的位位置。新造或更改改的空调调设置系系统之图图纸必须须说明盘盘管风机机、风柜柜、温控控器、风风管及出出风口的的位置。图纸必需说说明维修修检查口口的位置置及尺寸寸。照明系统及及电源布布线图必必须说明明所有总总配电盘盘、分区区配电盘盘、照明明、开关关、插座座之功率率及位置置。家具分布图图必须说说明摆放放重型保保险箱、大大型UPPS电池池组、大大型书架架、大型型计算机机房等位位置。更改消防设设置之详详细图纸纸必须说说明喷淋淋头及烟烟感器的的位置，并并需符合合有关政政府部门门法规要要求，同同时在图图纸中还还需要标标明原喷喷淋头及及烟感器器的位置置。图纸审批及及报审交给

48、物业管管理处的的所有图图纸都将将被审查查,并在在收妥图图纸5个个工作日日(不包包括有关关部门审审批的时时间)内内批示，对对不合规规格或资资料不全全的要求求租户/施工单单位在77日内进进行修改改及重新新提交审审批。不不按以上上程序办办理而引引起之延延误,由由租户自自负责任任。租户/施工工单位将将装修设设计图纸纸等申报报材料（盖盖有报审审专用章章）送消消防局审审查。若若装修设设计图纸纸审查不不合格，则则由施工工单位修修改。若若装修设设计图纸纸已合格格，则由由租户/施工单单位取回回消防局局签发的的消防防局建筑筑工程施施工现场场消防安安全审核核意见书书及开开工证。管管理处凭凭此签发发装修修施工许许可证

49、方方可进行行施工。提交的图纸纸必须符符合防火火规定及及要求,任何违违反规定定的改建建都将被被拆除,费用由由租户负负责。消防局批准准的装修修设计图图纸，并并不代表表施工单单位在管管理处批批准的施施工范围围以外的的施工是是合法的的。在装修设计计图纸未未经消防防局审核核批准情情况下的的施工是是绝对禁禁止的。一一经发现现，管理理处有权权要求停停止施工工并恢复复原状，由由此造成成的损失失由租户户/施工工单位负负责。若完成之装装修与原原先申请请的图纸纸有所不不符，管管理处有有权要求求在7日日内整改改。因此此而引起起的延误误由租户户自行负负责。保险购买装修期间的的工程一一切保险险及第三三者责任任险，必必须以

50、本本大厦业业主、租租户、大大厦管理理处和施施工单位位及其分分包人（如如有）的的名义为为被保险险人。建筑及安装装工程的的一切保保险。保保险金额额应为承承包工程程合约之之总金额额，最小小金额为为人民币币壹佰万万元。 第三者责任任保险。主主要是保保障工程程期间因因意外事事故时造造成工地地现场及及临近地地区的第第三者人人身伤害害，疾病病或财物物的损失失，以及及被保人人因此而而支付的的诉讼费费用和其其它费用用。第三三者保险险金额每每一事故故不少于于人民币币壹佰万万元(视视工程之之范围而而定)。为施工人员员投保足足够的意意外伤害害保险。所有保单均均需提交交管理处处。物业业管理处处有权在在必要时时,要求求提

51、高保保险额至至适当程程度。施工出入证证所有施工人人员必须须凭施工工出入证证出入迈迈科国际际大厦，同同时租户户/施工工单位必必须对施施工人员员之行为为负责，所所有施工工人员出出入证于于装修完完毕后必必须交回回物业管管理处。办办理临时时施工出出入证需需带两张张一寸相相片及有有效证件件（身份份证、暂暂住证）。缴款装修押金要求 施工工单位 支付装装修押金金，用以以支付在在装修工工程结束束后，对对因施工工而造成成的对公公共区域域污染及及结构损损坏修补补等费用用，如押押金不能能弥补所所受损失失之费用用，管理理处有权权向有关关租户/施工单单位追讨讨收回所所需费用用。装修修工程完完工经管管理处检检查并书书面确

52、认认三个月月后将押押金无息息退还。若若施工单单位不能能在竣工工之后一一个月内内恢复损损坏之部部分，管管理处将将安排自自行恢复复，所需需费用自自装修押押金中扣扣除。装修押金收收费标准准： ￥10.00元元/m22；装修押金要要求由施施工单位位支付，若若贵户愿愿代其支支付，请请向物业业管理处处递交承承诺书，郑郑重承诺诺：“在装修押押金未退退还之前前，不得得以此为为理由拒拒付或延延付物业业管理费费及其它它费用。”“不用未退退还之装装修押金金冲抵物物业管理理等费用用。”装修协作费费收费标标准：￥3.000元/ m2（以上面面积按建建筑面积积计算）其它：临时施工出出入证为为：保证证金455元/证证、工本

53、本费5元元/证；垃圾清运费费：2元元/m22（以上面面积按建建筑面积积收取），请请放置于于指定区区域内由由管理处处安排清清运；若若自行清清运，应应放置于于装修区区域内，免免收此项项费用。电费：按表表计量，11.155元/度度（与客客户用电电收费标标准相同同）。水费：包含含在装修修协作费费中。泄水费：3300元元/区/次（如如不改动动消防系系统，免免收此项项费用）灭火器租赁赁费：220元/个、及及押金2200元元/个。（如如自带灭灭火器可可免收此此项费用用，但灭灭火器放放置应保保证不少少于1个个/1000平米米）。施工安排提交必要资资料及缴缴付相关关费用后后经物业业管理处处审核批批准，安安排施工

54、工单位施施工。获获得批准准后，需需将装装修施工工许可证证张贴贴于施工工现场明明显处。开始施工前前管理处处将安排排对装修修单元附附近的公公共区域域的设备备设施情情况进行行检查，检检查结果果将填入入二次次装修公公共区域域验收表表，装装修结束束后将再再次对上上述区域域进行检检查，发发现损坏坏的由责责任方负负责修复复或赔偿偿。施工期间管管理处物物管部、工工程部、保保安部等等部门有有权随时时查验施施工现场场情况，一一旦发现现有违反反本手册册之规定定行为将将按照施施工现场场违约行行为处理理办法的的规定，做做出相应应处理，由由此产生生的问题题由租户户/施工工单位负负责，管管理处保保留采取取进一步步措施的的权

55、利。施工期间对对大厦任任何系统统的开启启和关闭闭都须填填写二二次装修修开启关关闭大厦厦系统申申请表，经经管理处处批准后后方可进进行。限制事项施工时间限制作业时时间：每天7：000222：000在此时间施施工不得得发出任任何形式式噪音，不不得从事事带有挥挥发气味味的喷涂涂、油漆漆等作业业。机械作业时时间：每天22：00-次日早早7：000在此期间施施工可以以使用电电动工具具，动火火必须提提前办理理“动火证证”，动火火证在物物管部办办理，当当日244：000前有效效。 异味挥发发等异味味作业时时间：周六及周日日：244：000周日日早4：00之之间进行行在已有其它它租户入入住办公公的楼层层内，在在

56、此时间间段外不不得从事事带有挥挥发性气气味的喷喷涂、油油漆等作作业工作作。作业业时需使使用临时时排风机机将所产产生气味味排出至至室外。在上述时间间以外的的施工须须填写装装修期间间加班申申请表经经管理处处批准后后方可进进行。干扰限制不得干扰其其它单位位之正常常营运或或装修。装装修期间间必须控控制噪音音、灰尘尘及震动动至最低低。嘈杂杂钻孔等等工作应应在夜间间进行。所所有家具具不得在在现场喷喷漆/油油漆。若有必要在在现场进进行喷漆漆/油漆漆，必须须事先得得到物业业管理处处之批准准及在夜夜间进行行。所有有超时费费用由租租户负担担。材料堆放限限制装修材料及及用具只只能放置置于租户户之单元元内,不不得放置

57、置于公共共地方或或阻挡通通道。运输限制运输车辆在在指定卸卸货区卸卸下货物物或装修修材料后后应立刻刻开走。装装卸货物物和运输输货物均均需按管管理处所所指定的的时间和和路线并并听从管管理人员员的指示示。所有有在大楼楼内之运运输只能能使用货货用电梯梯。如有有对任何何公共设设施,例例如:天天花、地地板、墙墙身、电电梯等,造成损损坏,将将由物业业管理处处安排修修补,一一切修补补费用将将加收行行政管理理费,由由物业管管理处在在装修保保证金中中扣除,或于贵贵户入驻驻前直接接向贵户户收取。废物处理限限制搬运沙石及及铲除废废物要有有完好包包装。不不能在搬搬运途中中随地遗遗漏。在在装修期期间,所所有工程程废料不不

58、得存放放在任何何公共地地方,必必须每天天夜间清清理至指指定的地地方。若若有造成成排水系系统堵塞塞,租户户需负责责一切疏疏通排水水道的费费用。消防要求在施工前,必须按按照要求求在现场场放置足足够及适适当的灭灭火器（灭灭火器放放置应保保证不少少于1个个/1000平米米）。管管理处在在认为数数量不足足的情况况下可要要求施工工单位增增加灭火火器,同同时需特特别注意意防火管管理,以以避免造造成事故故。材料料要选用用消防合合格的材材料,有有需要的的必须作作防火漆漆喷涂,所有装装修均不不得阻碍碍消防卷卷帘门及及防火门门。易燃易爆物物品进场场须填写写易燃燃易爆物物品进场场申请表表。对消防系统统的任何何改动都都

59、将以书书面申请请的形式式向管理理处提出出，经批批准后方方可进行行。烧焊限制烧焊前需出出示施工工人员的的合格焊焊工证及及动火证证,经申申请批准准后按规规定施工工。空调限制为避免损坏坏空调系系统,装装修期间间,将没没有空调调供应,如有特特别要求求,请与与管理处处联系。装修企业行行为规定定 禁止在任何何玻璃隔隔墙上喷喷漆或设设置标牌牌。未经批准禁禁止更改改任何间间隔墙或或门窗。禁禁止将招招牌、公公司名安安装在玻玻璃隔墙墙、玻璃璃门上。公公司名牌牌/招牌牌由管理理处在规规定地方方统一安安装。未经批准,不得在在装修范范围内/外安装装任何播播音/广广播系统统。装修天花、墙墙身及地地台时必必须保留留维修口口

60、位置。维维修口最最少要保保持5000mmm5000mm。禁止使用任任何含有有石棉成成分之装装修材料料。任何材料、工工具和设设备运出出大楼,都必须须出具管管理处签签发的出出门证,并由指指定出口口运出。租户需对所所雇用工工人的行行为负责责。工人在工作作时间必必须佩戴戴有效出出入证。禁止吸烟、点点火或储储存易燃燃物,应应按消防防局要求求在单元元内设置置灭火器器,费用用由租户户负责。施工单位和和工人只只限在单单元内施施工。不不得在走走廊、公公共区域域或其它它单元内内施工。 禁止在单位位或公共共区域发发出噪音音,赤裸裸上身、赌赌博及酗酗酒等。禁止在单元元内或公公共区域域大小便便。工人只能使使用指定定的卫