XXXX年广州房地产市场年度报告-58-世联

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.世联地产：广州2010年房地产市场年度报告土地方面2011年广州中心城区供地多元化成为焦点，商品住宅用地、三旧改造用地、保障房用地的出让将更好的完善土地市场的供给体制。行业政政策1.220100年整体体房地产产政策特特点分析析：在经济济流动性性过剩（货货币超发发）、输输出型通通胀压力力（国际际大宗商商品价格格高企）、劳劳动力价价格上涨涨、房地地产市场场过热（大大范围投投资投机机性炒房房）的大大背景下下，国家家各部委委、各个个直属机机构出台台了大量量的相关关政

2、策针针对贸易易、金融融业、房房地产业业等各个个行业进进行了宏宏观经济济调控。20110年广广州房地地产市场场特点鲜鲜明，是是以经济济复苏为为基础，以以调控政政策为走走向的一一年。这这一年政政府出台台了300多条金金融税收收、土地地、房地地产相关关政策来来调控楼楼市，包包括为业业界熟悉悉的“国国十一条条”、“国国十条”、“国国五条”等等重要房房地产调调控政策策，广东东省政府府及广州州市政府府也相继继出台了了“粤四四条”和和“穗七七条”来来抑制广广州市上上涨过快快的房价价。20110年房房地产市市场调控控政策主主要包括括四个方方面，土土地政策策、金融融税收政政策、房房地产政政策及地地方政府府房地产

3、产调控政政策。土地政政策方面面规范土土地供应应体制、加加强土地地税收监监管、调调整供应应结构成成为全年年土地政政策的主主题。政政策出台台主要针针对地方方政府及及开发商商，政策策的目的的其一是是适度缩缩紧开发发商的资资金链，使使其缩短短开发周周期，其其二是加加大保障障房、廉廉租房等等保障型型住房的的土地供供应以达达到调整整住宅土土地供应应结构的的目的，从从而解决决保障型型住宅的的土地供供应问题题。金融税税收政策策主要是是从微观观和宏观观两个方方面进行行调控，宏宏观方面面主要是是以调控控经济通通胀、资资本流动动性过剩剩为主，包包括六次次提升准准备金率率和两次次加息来来控制经经济过热热及房地地产市场

4、场过热的的问题。微微观方面面政府连连续出台台了111条政策策来调控控房地产产市场。增增加房贷贷利率、限限制三套套贷款以以及减免免保障性性住宅交交易的税税费，在在商品房房市场成成交环节节增大交交易成本本，在保保障房和和公租房房市场的的交易环环节降低低市场交交易成本本，从而而达到鼓鼓励保障障房和公公租房的的交易及及控制商商品房投投资市场场过热的的目的。房地产产政策方方面共计计出台了了12条条政策进进行全方方位调控控，包括括业界熟熟知的“国国十一条条”、“国国十条”、“国国五条”、“清清退令”以以及“限限外令”。从从市场供供给方面面到银行行贷款方方面再到到成交环环节层层层布控，决决心和力力度前所所未

5、有，可可以称为为“最严严厉政策策年”。政政策主要要对地方方政府、房房地产开开发商、商商业银行行、以及及购房者者四个方方面加强强了调控控。地方政政府方面面中央要要求加大大保障性性质住宅宅的土地地供应、加加快保障障性质住住宅的建建设、规规范准入入保障性性质住宅宅租赁及及买卖的的申请条条件；在在房地产产开发商商方面要要求788家非主主营房地地产的央央企退市市；要求求银行方方面增加加二套贷贷款首付付、停止止三套贷贷款；购购房者方方面除金金融政策策外，还还新增加加了“限限外令”，对对外籍人人士在中中国购房房出台了了限制条条件。纵观一一年的调调控政策策可以发发现，国国家从多多个层次次入手对对房地产产市场进

6、进行了调调控，但但是取得得的效果果并不理理想。从从成交均均价看广广州十区区20110年商商品住宅宅均价环环比上涨涨了322%，商商品房成成交量环环比成交交量环比比下降443%。由由此可见见，全年年调控政政策仅仅仅抑制了了成交量量的上升升，对住住宅的价价格影响响不大。2.220100年综合合政策20110年综综合政策策一览表表重点政政策分析析：“国十十一条”关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知总体方方向：要要求进一一步加强强和改善善房地产产市场调调控，稳稳定市场场预期，促促进房地地产市场场平稳健健康发展展。基本内内容：通通知指出出，随着着房地产产市场的的回升，近近期部分分城市出出现了

7、房房价上涨涨过快等等问题，需需要引起起高度重重视；加加快中低低价位、中中小套型型普通商商品住房房建设。要要适当加加大经济济适用住住房建设设力度，扩扩大经济济适用住住房供应应范围。商商品住房房价格过过高、上上涨过快快的城市市，要切切实增加加限价商商品住房房、经济济适用住住房、公公共租赁赁住房供供应。增增加住房房建设用用地有效效供应，提提高土地地供应和和开发利利用效率率。各地地要根据据房地产产市场运运行情况况，把握握好土地地供应的的总量、结结构和时时序；金金融机构构在继续续支持居居民首次次贷款购购买普通通自住房房的同时时，要严严格二套套住房购购房贷款款管理，合合理引导导住房消消费，抑抑制投资资投机

8、性性购房需需求。对对已利用用贷款购购买住房房、又申申请购买买第二套套（含）以以上住房房的家庭庭（包括括借款人人、配偶偶及未成成年子女女），贷贷款首付付款比例例不得低低于400%，贷贷款利率率严格按按照风险险定价。继继续实施施差别化化的住房房税收政政策。同同时，要要加快研研究完善善住房税税收政策策，引导导居民树树立合理理、节约约的住房房消费观观念；加加强房地地产信贷贷风险管管理。要要严格执执行房地地产项目目资本金金要求，严严禁对不不符合信信贷政策策规定的的房地产产开发企企业或开开发项目目发放房房地产开开发贷款款。有关关部门要要加强对对信贷资资金流向向和跨境境投融资资活动的的监控，防防范信贷贷资金

9、违违规进入入房地产产市场，防防止境外外“热钱钱”冲击击我国市市场。政策解解读：确确定了220100年整体体调控的的基调，上上调了购购买二套套住房的的贷款首首付比例例，但对对当时的的整体市市场影响响不大，正正是这个个原因政政府在未未来的几几个月连连续出台台了大量量的越来来越严厉厉的政策策对住宅宅市场进进行调控控。“新国国十条”关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知总体方方向：部部分城市市房价、地地价又出出现过快快上涨势势头，投投机性购购房再度度活跃，需需要引起起高度重重视。为为进一步步落实各各地区、各各有关部部门的责责任，坚坚决遏制制部分城城市房价价过快上上涨，切切实解决决城镇居居

10、民的住住房问题题。基本内内容：要要严格限限制各种种名目的的炒房和和投机性性购房。商商品住房房价格过过高、上上涨过快快、供应应紧张的的地区，商商业银行行可根据据风险状状况，暂暂停发放放购买第第三套及及以上住住房贷款款；对不不能提供供1年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购买住房房贷款。地地方人民民政府可可根据实实际情况况，采取取临时性性措施，在在一定时时期内限限定购房房套数。政策解解读：突突出差别别化购房房贷款政政策来抑抑制投机机性购房房的需求求，以及及限制跨跨区域的的购房需需求，本本质是“限限贷限外外”的双双限政策策。“国五五条”对对各地进进一步贯贯彻落

11、实实国务院院坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨通通知总体方方向：进进一步调调控房价价过高、上上涨过快快的房地地产市场场，细化化前期政政策在各各个城市市的落实实情况。基本内内容：房房价过高高、上涨涨过快、供供应紧张张的城市市，要在在一定时时间内限限定居民民家庭购购房套数数；要完完善差别别化的住住房信贷贷政策，对对贷款购购买商品品住房，首首付款比比例调整整到300%及以以上。同同时，各各商业银银行暂停停发放居居民家庭庭购买第第三套及及以上住住房贷款款，要加加强对消消费性贷贷款的管管理，禁禁止用于于购买住住房；调调整住房房交易环环节的契契税和个个人所得得税优惠惠政策；切实增增加住房房有效供供给。各

12、各地要加加大对各各地20010年年住房建建设计划划和用地地供应计计划实际际完成情情况的督督查考核核力度，切切实落实实中小套套型普通通商品住住房和保保障性住住房建设设计划和和供地计计划；加加大住房房交易市市场检查查力度，依依法查处处经纪机机构炒买买炒卖、哄哄抬房价价、怂恿恿客户签签订“阴阴阳合同同”等行行为。对对房地产产开发企企业土地地闲置、改改变土地地用途和和性质、拖拖延开竣竣工时间间、捂盘盘惜售等等违法违违规行为为，要继继续加大大曝光和和处罚力力度。政策解解读：政政策明确确的要求求了对个个别楼市市上涨过过快的城城市进行行限购，随随后北京京、上海海、广州州、深圳圳等一线线城市纷纷纷推出出“限购

13、购令”，广广州也在在10月月15日日出台了了广州版版的“限限购令”，政政策出台台后不久久广州的的成交量量一度下下滑六成成以上，业业界对这这条政策策的评价价为“史史上最严严厉的楼楼市调控控政策”。3.220100年土地地政策20110年土土地政策策一览表表重点政政策分析析：关于于加强房房地产用用地供应应和监管管有关问问题的通通知总体方方向：国国土资源源部于220100年3月月8日下下发通知知，为贯贯彻落实实国务务院办公公厅关于于促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的通通知(国办发发200104号)要求，依依法加强强监管，切切实落实实房地产产土地管管理的各各项规定定，增强强土地政政策参与与房地产产市

14、场宏宏观调控控的针对对性和灵灵活性，增增加保障障性为重重点的住住房建设设用地有有效供应应，提高高土地供供应和开开发利用用效率，促促进地产产市场健健康平稳稳有序运运行。基本内内容：开开发商今今后在拿拿地时一一律按照照底价的的20%缴纳保保证金；成交后后，需在在一个月月内缴清清成交额额50%的首付付款。国国土资源源部昨日日下发了了关于于加强房房地产用用地供应应和监管管有关问问题的通通知，对对土地出出让的各各个环节节制定了了更加严严格和细细致的要要求。通通知规规定，土土地出让让最低价价不得低低于出让让地块所所在地级级别基准准地价的的70%，竞买买保证金金不得低低于出让让最低价价的200%。逾逾期不签

15、签订合同同的，终终止供地地、不得得退还定定金。政策解解读：通通知宣告告了20010年年房地产产第二波波宏观调调控的来来临，除除了确保保房地产产用地供供应和及及时开发发外，通通知“119条”是是要整治治“囤地地”、“炒炒地”行行为，并并促进地地产市场场健康平平稳有序序运行。今今年开发发商交付付的竞买买保证金金不得低低于出让让最低价价的200%，合合同签订订后1个个月内必必须缴纳纳出让价价款500%的首首付款，余余款最迟迟付款时时间不得得超过一一年，调调控力度度明显加加大。此此通知对对资金实实力雄厚厚的一线线房地产产公司影影响相对对较小一一些，而而实力弱弱的二三三线房地地产公司司受影响响较大。关于

16、于进一步步加强房房地产用用地和建建设管理理调控的的通知总体方方向：220100年9月月27日日，国土土部、住住建部联联合发布布了关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知。文文件明确确要求“坚坚决贯彻彻落实国国发100号文件件政策、继继续抑制制房价上上涨、促促进房价价地价合合理调整整”。基本内内容：除除了强调调保障性性住房供供地占比比70%以上外外，通通知要要求各地地结合实实际，选选择地块块，探索索以划拨拨和出让让方式加加大公共共租赁住住房供地地建房、逐逐步与廉廉租住房房并轨、简简化并实实施租赁赁住房分分类保障障的途径径。在房房价高的的地区，应应增加中中小套型型限价住住房建设

17、设供地数数量；为为保障政政策落到到实处，通通知明明确提出出，保障障性住房房和中小小套型住住房等用用地计划划供应完完不成的的，不得得供应大大户型住住宅用地地。；通通知还还要求住住房建设设部门配配合国土土部门对对闲置地地进行清清理，其其中最有有意义的的是，对对企业自自身原因因造成土土地闲置置的，必必须依法法坚决查查处；对对政府及及部门原原因造成成土地闲闲置的，要要求联合合限期清清查整改改。而且且，企业业违约开开发土地地、因自自身原因因土地闲闲置一年年的，都都将禁止止竞买资资格；通通知还还对政府府在土地地规划审审批等事事项上有有了明确确的时间间规定，从从而避免免政府审审批环节节的拖沓沓，以求求尽快形

18、形成住房房的有效效供应。政策解解读：政政策其基基本思路路是“遏遏制投机机购房需需求，加加快增加加住房有有效供给给，并力力求将短短期调控控的措施施与中长长期的发发展相结结合。”，短短期调控控的方向向是遏制制部分城城市房地地产价格格的上涨涨，长期期的调控控方向是是对住宅宅市场整整体供应应结构的的调整，预预计在220111年政策策的主要要方向将将是进一一步落实实保障性性质住宅宅的供应应力度。4.220100年金融融和税收收政策20110年金金融和税税收政策策一览表表重点政政策分析析：关于于规范商商业性个个人住房房贷款中中第二套套住房认认定标准准的通知知总体方方向：按按照4月月17日日，国务务院出台台

19、关于于坚决抑抑制部分分城市房房价过快快上涨的的通知的的规定，要要求对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍，对对贷款购购买第三三套及以以上住房房的，贷贷款首付付款比例例和贷款款利率应应大幅提提高。基本内内容：此此次的二二套房标标准要求求，如果果贷款人人所在地地的房屋屋登记信信息系统统中其家家庭已登登记有一一套（及及以上）成成套住房房，或者者借款人人已利用用贷款购购买过一一套（及及以上）住住房，又又申请贷贷款购买买住房，或或者贷款款人通过过查询征征信记录录、面测测、面谈谈（必要要时居访访）等形形式的尽尽责调查查，确

20、信信借款人人家庭已已有一套套（及以以上）住住房，购购房者在在申请贷贷款时，都都将被算算作二套套房，将将实行差差别化住住房信贷贷政策。政策解解读：主主要是配配合国务务院关关于坚决决抑制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知（“国国十条”）出出台的对对购房贷贷款的界界定，这这个政策策的出台台大幅度度限制了了二次改改善行置置业的需需求，政政府开始始出台差差别化的的住房信信贷政策策调控楼楼市。关于于完善差差别化住住房信贷贷政策有有关问题题的通知知总体方方向：是是为进一一步贯彻彻落实国国务院关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知的有有关精神神，巩固固房地产产市场调调控成果果，促进进房地产产市

21、场健健康发展展而出台台的信贷贷政策。基本内内容：一一、各商商业银行行暂停发发放居民民家庭购购买第三三套及以以上住房房贷款；对不能能提供一一年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放购房房贷款。二二、对贷贷款购买买商品住住房，首首付款比比例调整整到300%及以以上；对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，严格格执行首首付款比比例不低低于500%、贷贷款利率率不低于于基准利利率1.1倍的的规定。三三、各商商业银行行要加强强对消费费性贷款款的管理理，禁止止用于购购买住房房。四、对对有土地地闲置、改改变土地地用途和和性质、拖拖延开竣竣工时间间、捂盘盘惜售等等违法违违规记录

22、录的房地地产开发发企业，各各商业银银行停止止对其发发放新开开发项目目贷款和和贷款展展期。五五、对不不认真执执行差别别化信贷贷政策的的商业银银行，一一经查实实要严肃肃处理。六六、继续续支持房房地产开开发企业业承担中中低价位位、中小小套型商商品住房房项目和和参与保保障性安安居工程程的贷款款需求。七七、鼓励励金融机机构支持持保障性性安居工工程建设设，抓紧紧制定支支持公共共租赁住住房建设设的中长长期贷款款政策。政策解解读：是是配合“国国五条”出出台的房房贷政策策，该政政策明确确了“即即认房又又认贷”的的购房贷贷款门槛槛，提高高了二次次、多次次置业者者的利息息成本，住住宅市场场的成交交情况受受到抑制制。

23、5.220100年地方方政府政政策20110年地地方政府府政策一一览表重点政政策分析析：关于于贯彻住住建部等等部委宏宏观调控控政策促促进我市市房地产产市场持持续健康康发展的的意见总体方方向：主主要是贯贯彻“国国五条”对对各地进进一步贯贯彻落实实国务院院坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨通通知，在在广州市市内进行行的房地地产调控控政策基本内内容：户户籍家庭庭和常住住非户籍籍家庭（家家庭包括括夫妻双双方和未未成年子子女，“常常住”认认定标准准为能够够提供在在广州11年以上上的纳税税证明或或社保证证明）只只能新购购1套商商品住宅宅，非常常住的外外地个人人和家庭庭不得购购买商品品住宅。与与其他城城市

24、不同同的是，广广州规定定18岁岁以下的的未成年年人不得得单独购购买商品品房，堵堵住投资资者钻空空子的机机会。外外国人、外外资企业业购房则则按住建建部有关关政策严严格执行行；第22套房贷贷首付比比例不得得低于55成，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍；第第3套及及以上房房贷全面面停贷；为杜绝绝各种变变相实现现3套房房贷的可可能性，意意见同同时禁止止各商业业银行发发放消费费性贷款款用于购购买住房房，禁止止发放浮浮动型住住房贷款款和不指指明用途途的住房房抵押贷贷款；禁禁止在全全额还款款前追加加贷款；政策解解读：“即即认房又又认贷”的的购房贷贷款政策策在广州州落实，“限限购一套套”等条条款

25、更是是抑制了了广州房房地产市市场的成成交量，政政策出台台后广州州市111月十区区二市一一手住宅宅市场成成交环比比下降六六成以上上，而112月的的成交逐逐步上升升，政策策消化期期较短，广广州购房房者对国国家出台台的宏观观调控政政策信心心不大，普普遍看高高未来房房地产市市场走势势。6.220111年房地地产政策策的预测测20110年在在政府连连续出台台了一系系列抑制制楼市的的政策下下，20011年年政府对对房地产产调控还还仍将继继续进行行。一、房房地产政政策预判判20111年政政府将继继续原有有政策来来抑制上上涨过快快的楼市市。温家家宝指出出：“我我们提出出要稳定定市场信信心和预预期，要要稳定房房

26、地产的的建设，要要加大对对中低收收入家庭庭的住房房支持力力度，这这就表明明了政府府的态度度。”也也就是说说如果220111年市场场价格继继续表现现为上涨涨，那么么政府很很有可能能会出台台新的更更严厉的的政策来来调控房房价。二、土土地政策策预判土地供供应分轨轨制将明明确，保保障性质质用地的的供应量量将纳入入土地政政策体制制里面。国国务院总总理温家家宝与网网友在线线交流并并接受中中国政府府网、新新华网联联合专访访中指出出政府近近期首要要目标就就是完成成7500万套保保障房建建设。结结合到土土地政策策方面来来看，未未来一年年有望出出台更加加详细的的规定来来保证保保障性质质土地的的供应。三、金金融及税

27、税收政策策预判在政府府稳定楼楼市的目目标下，金金融及税税收政策策将会进进一步出出台货币币紧缩以以及房产产税等相相关金融融税收政政策配合合政府调调控楼市市，上调调利率和和增加存存款准备备金率的的可能性性很大，房房产税已已经在重重庆和上上海开始始试点。总结：纵观220100年诸多多政策调调控，发发现广州州市场“刚刚性需求求”及部部分“改改善型需需求”在在调控下下被抑制制，市场场表现为为“量跌跌价升”。政政府提出出的遏制制房价上上涨过快快的目标标没有实实现，调调控产生生的影响响更多的的是量的的下降而而不是价价的平稳稳。一级市市场1.220100年广州州市土地地市场分分析1.11广州市市20110年土

28、土地供应应结构分分析工业用用地占552%，住住宅用地地占266%20110年，广广州市一一共成交交1455幅土地地，总用用地面积积7500万平方方米，土土地出让让金3662亿元元。其中，住住宅用地地31幅幅，面积积1899万平方方米；商商业用地地22幅幅，面积积82万万平方米米；工业业用地773幅，面面积3888万平平方米；仓储用用地100幅，551万平平方米；其他用用地9幅幅，400万平方方米。今年工工业用地地成交比比重最大大，占全全市土地地成交面面积的552%，与与20009年成成交的440块，总总成交面面积1553万平平方米，环环比增加加60%，其供供应主要要来源于于南沙、萝萝岗两个个区

29、域；其次，住住宅用地地占比为为26%，与220099年433块住宅宅用地，总总成交面面积4556万平平方米相相比，环环比下降降59%；商业业用地成成交占比比为9%，相比比20009年商商业用地地12.7%的的份额，今今年比重重略有下下降。今年广广州市土土地出让让金3662亿，住住宅用地地出让金金为2777亿，占占全市土土地出让让金的776%，商商业用地地出让金金为611亿，占占17%，其余余份额则则为工业业、仓储储等其他他土地。由由此可见见，政府府的土地地收入主主要是通通过住宅宅用地的的成功出出让而获获得。1.22广州市市20110年住住宅用地地分析20110年，广广州十区区共挂牌牌出让332

30、幅住住宅用地地（不包包括杨箕箕村改造造公开出出让地块块），总总占地面面积1999万平平方米，总总建筑面面积4223万平平方米。332幅住住宅用地地中仅有有一幅番番禺石楼楼镇大岭岭村地块块流拍，全全年成功功出让331幅住住宅用地地，总用用地面积积1899万平方方米，总总建筑面面积4006万平平方米，住住宅用地地出让金金额达2277亿亿元。住宅用用地成交交面积“量量”降六六成从成交交面积来来看，220100年广州州住宅用用地成交交面积为为1899万平方方米，与与20009年相相比，环环比减少少59%。但是是20009年土土地市场场情况较较为特殊殊，受到到广州举举办亚运运会的影影响，去去年122月广

31、州州市国土土资源局局挂牌出出让广州州亚运城城项目2263万万平方米米这一巨巨无霸地地块，该该地块占占20009全市市住宅用用地过一一半的面面积，若若除去这这一地块块，20009年年住宅用用地正常常成交面面积为1193万万平方米米，与今今年住宅宅用地1189万万平方米米成交面面积相差差无几。整体楼楼面地价价节节上上涨，220100年高达达68223元/平方米米广州今今年成功功出让的的31幅幅住宅用用地，尽尽管土地地成交总总面积不不到去年年的一半半，但是是整体楼楼面地价价均价高高达68823元元/平方方米，去去年广州州平均楼楼面地价价为54466元元/平方方米，环环比大幅幅度上涨涨28%。住宅宅用

32、地平平均楼面面地价急急升主要要因为今今年市中中心住宅宅用地供供应量的的所占比比例明显显增大，从从而拉动动全市平平均楼面面地价上上升。今今年中心心六区供供应住宅宅用土地地一共114幅，总总建筑面面积1880万平平方米，占占全市住住宅用地地建筑面面积的444%，但但土地出出让金高高达2111亿，占占据广州州全市土土地出让让金的776%，平平均楼面面地价达达到1117222元/平平方米，大大力拉升升全市住住宅用地地的平均均楼面地地价。根据阳阳光家缘缘20006-220099年商品品住宅数数据统计计，广州州商品住住宅平均均每年成成交面积积约8118万平平方米，按按今年已已出让住住宅用地地建筑面面积40

33、06万平平方米来来计算，今今年出让让的住宅宅用地仅仅能满足足广州半半年的住住房需求求，土地地供应收收紧，一一方面将将导致地地价的上上升，将将会推动动未来房房价上涨涨，另一一方面导导致未来来的住宅宅市场供供不应求求的局面面，致使使商品住住宅市场场的成交交均价继继续走高高。1.33广州市市各区域域20110年住住宅用地地成交情情况萝岗、荔荔湾两区区总住宅宅用地面面积过全全市1/2从今年年广州各各区域住住宅成交交面积来来看，周周边四区区土地成成交突出出，共成成交1114万平平方米，占占全市住住宅用地地成交总总面积的的60%。中心心六区共共成交775万平平方米，占占40%，但是是中心六六区今年年住宅用

34、用地成交交占比相相比起220099年则大大幅增加加。20110年广广州全市市住宅用用地成交交面积最最大的是是萝岗区区，共成成交住宅宅用地77幅，用用地面积积61万万平方米米，其次次则为荔荔湾区，成成交住宅宅用地66幅，用用地面积积共488万平方方米，最最后则为为番禺区区，成交交住宅用用地4幅幅，用地地面积共共39万万平方米米，海珠珠、黄埔埔、花都都今年暂暂无住宅宅用地成成交。从从成交土土地的建建筑面积积来看，全全市最为为突出的的是萝岗岗区和荔荔湾区，分分别成交交1377万平方方米和1106万万平方米米，预计计未来这这两个区区域的住住宅供应应量也会会随之大大幅增加加。今年萝萝岗区于于9月和和11

35、月月先后两两次打包包拍卖中中新知识识城相关关地块，尽尽管科研研设计用用地占的的比重最最大，但但是中新新知识城城的住宅宅用地面面积高达达23万万平方米米，建筑筑面积高高达700万平方方米，该该板块将将会成为为萝岗区区未来商商品住宅宅市场的的一个重重要供应应来源。按按照广州州最新的的20110-220200年城市市规划，未未来将建建设的2200万万人口规规模的东东部新城城就是以以中新知知识城为为核心，中中新知识识城未来来的人口口规模将将达到550万人人，可见见对未来来住宅用用地的需需求量是是很大的的。除此以以外，今今年荔湾湾区的住住宅用地地成交情情况也备备受关注注，除了了出让55宗芳村村原高尔尔夫

36、用地地以外，尤尤其是今今年111月255日成交交的广铁铁南站“巨巨无霸”地地块，经经过2222轮激激烈争夺夺，最终终由广铁铁集团以以86亿亿竞得，折折合楼面面地价1172776元/平方米米，曾一一时创下下广州今今年以来来卖地总总价和单单价最贵贵纪录。相比之之下，番番禺区今今年的住住宅用地地成交则则表现平平淡，全全年成交交住宅用用地4幅幅，用地地面积339万平平方米，不不到20009年年的番禺禺区亚运运城地块块占地面面积的11/5。海海珠、黄黄埔、花花都今年年暂无住住宅用地地成交，住住宅用地地供应量量的减少少，致使使未来该该相应区区域住宅宅项目随随之减少少。预计220111年白云云、萝岗岗两个区

37、区域将成成为全市市住宅用用地的供供应大区区，其供供应主要要来源于于白云新新城以及及中新知知识城市市，同时时市内城城中村旧旧城改造造用地将将会成为为中心城城区土地地供应的的重要来来源。中心区区贡献近近八成土土地出让让金，荔荔湾独占占四成从各区区域住宅宅用地成成交金额额来看，中中心六区区总成交交金额2211亿亿元，占占全市住住宅用地地出让金金的766%，周周边四区区总成交交金额666亿，占占34%，其中中，荔湾湾区凭借借86亿亿总价“地地王”广广铁南站站以及龙龙溪高尔尔夫组合合地块等等6幅住住宅用地地实现成成交1224亿元元，占据据全市总总成金额额45%，在区区域土地地出让金金排名位位列首位位，几

38、乎乎是第二二名白云云区土地地成交金金额699亿的两两倍。可可见，今今年中心心六区住住宅用地地出让金金占比增增加主导导全市平平均楼面面地价的的上涨。白云区区地价涨涨至1331977元/平平方米，飙飙升全市市之最从各区区域住宅宅用地平平均楼面面地价情情况来看看，表现现最为突突出的是是白云区区和荔湾湾区，而而本年度度的“地地王”也也集中诞诞生在这这两个区区域。今年白白云区的的平均楼楼面地价价高至1137991元/平方米米，其中中白云新新城板块块三幅住住宅用地地刷新了了广州最最高地价价，楼面面地价全全部超过过190000元元/平方方米，打打破了从从20007年一一直保持持至今年年的云祥祥路地块块187

39、728元元/平方方米楼面面地价纪纪录，其其中一幅幅AB2290770088-2地地块由保保利地产产以2006055元/平平方米竞竞得，晋晋升广州州新一代代单价地地王。根根据阳光光家缘网网站数据据统计，220100年1-12月月白云区区商品住住宅成交交均价是是118897元元/平方方米，“面面粉贵过过面包”的的地王现现象再次次上演。白白云新城城板块的的崛起必必定会拉拉动区域域整体房房价的上上涨。2.广广州市220100年土地地专题分分析1.11“地王王”频出出，开发发商看涨涨后市20110年的的楼市虽虽然调控控不断，但但是高单单价、高高总价“地地王”频频出，纪纪录不断断被刷新新，开发发商竞投投土

40、地的的热情空空前高涨涨。本地地及外来来发展商商均积极极拿地，可可见开发发商依然然看好广广州楼市市发展。另另一个方方面，土土地出让让实行价价高者得得的制度度，由于于大型开开发商实实力雄厚厚，因此此在土地地出让时时能够承承受更高高的竞拍拍价格，优优质地块块基本都都被他们们竞得，广广州市土土地资源源已基本本被大型型开发商商垄断。中中小型、本本土型开开发商生生存空间间将会变变的越来来越狭小小。“总价价地王”分分析广铁南南站“巨巨无霸”地地块，经经过2222轮激激烈争夺夺，最终终由广铁铁集团以以86亿亿竞得，折折合楼面面地价1172776元/平方米米，创下下广州今今年卖地地总价最最高纪录录。值得注注意的

41、是是，广铁铁南站地地块历史史上就属属于广州州铁路集集团，这这次拿到到土地市市场公开开出让是是因为改改变了土土地性质质要开发发住宅。但但根据“三三旧”改改造政策策，广铁铁南站地地块的770%地地价款将将补偿给给土地原原所有人人，尽管管地块此此番拍出出86亿亿元高价价，但广广铁集团团真正付付出的土土地成本本相对来来说较少少。“单价价地王”分分析白云新新城今年年推出44幅土地地，其中中3幅住住宅用地地刷新了了广州今今年楼面面地价最最高纪录录，均突突破1990000元/平平方米。其其中编号号为ABB290070008-22由保利利地产竞竞得的住住宅用地地块，身身价高达达11亿亿元，折折合楼面面地价22

42、06005元/平方米米，晋升升为广州州楼面地地价“地地王”。目前，白白云新城城已被规规划成广广州市重重点开发发的主体体功能区区，未来来将建设设成为“宜宜居”新新城及商商业文化化服务中中心，届届时白云云新城板板块配套套将得到到较大提提升，板板块内及及周边住住宅市场场具备很很大的升升值潜力力。“回炉炉地王”分分析今年88月，被被收回的的番禺地地王翻拍拍，城建建地产以以72882元/平方米米的高价价夺得，新新地价竟竟然比220077年卖出出的62230元元/平方方米还要要高出110522元/平平方米，继继续保持持番禺地地王的身身份。到到了111月，同同样被收收回的金金沙洲“地地王”翻翻拍，深深业南方

43、方地产布布局广州州房地产产市场，最最终以222.11亿元夺夺得该地地，83351元元/平方方米楼面面地价比比首次出出让时的的价格高高出4116元/平方米米。回炉炉“地王王”一定定程度上上拉动相相应区域域的地价价的上涨涨。20110年住住宅用地地成交ttop110排名名20110年广广州住宅宅用地成成交楼面面价toop1001.22三大城城中村贡贡献市中中心688.5万万平方米米住宅供供应量根据广广州市“三三旧”办办的计划划，广州州20111年计计划新增增启动“三三旧”改改造土地地面积不不少于110平方方公里（不不含南沙沙和萝岗岗两个开开发区，从从化和增增城两个个县级市市），完完成改造造土地面面

44、积不少少于3平平方公里里。在旧城城改造方方面，将将大力推推进恩宁宁路改造造项目，启启动越秀秀区大小小马站书书院群保保护改造造、万菱菱广场等等355个老城城区具有有典型示示范效果果的旧城城保护改改造项目目。在旧厂厂改造方方面，将将结合广广州产业业结构调调整和转转型升级级的总体体部署，推推进珠影影创意园园等不少少于500个典型型旧厂改改造项目目。在旧村村庄改造造方面，将将重点推推进位于于珠江新新城、白白云新城城等十大大城市重重点功能能区以及及番禺南南站地区区等重点点区域，全全面改造造影响城城市景观观和区域域协调发发展的城城中村项项目；全全年确保保15条条，力争争20条条城中村村改造方方案完成成批复

45、。上上半年完完成155条村的的方案审审批，包包括大坦坦沙岛河河沙、坦坦尾、西西郊3条条村、番番禺石壁壁4条村村、五眼眼桥、沥沥滘、茅茅岗、下下沙、陈陈田、江江夏、谭谭村、沙沙步（黄黄埔）。广州四四大城中中村-猎德村村、琶洲洲村、林林和村、杨杨箕村一一直备受受关注，今今年100月猎德德村已改改造完成成并正式式交付使使用，而而猎德村村已规划划定位成成商业综综合体。112月，越越秀区杨杨箕村旧旧城改造造也正式式挂牌出出让，于于20009年出出让的琶琶洲村、林林和村也也早已启启动了改改造。该四大大城中村村都是采采取引入入房产企企业开发发的模式式进行改改造，整整个旧城城改造项项目地块块大致分分为村民民复

46、建房房地块和和公开出出让地块块，开发发商需承承担复建建房建设设以及该该地块约约定改造造费用，剩剩下的公公开出让让地块可可由其修修建成商商品房，包包括商品品住宅和和商用物物业。根据广广州市国国土资源源局的数数据统计计（由于于猎德村村主要定定位为商商业综合合体，暂暂不统计计在内），琶琶洲村可可提供的的商品住住宅建筑筑面积达达到400万平方方米，林林和村可可提供的的商品住住宅建筑筑面积达达18.5万平平方米，即即将拍卖卖的杨箕箕村的商商品住宅宅面积也也达到110万平平，即剩剩下的三三大城中中村可上上市的商商品住宅宅高达668.55万平方方米。截止至至今年111月，今今年中心心六区新新增商品品住宅预预

47、售面积积为2227.331万平平方米，成成交面积积一共2288.46万万平米，市市场吸纳纳率高达达1277%，供供求关系系十分紧紧张，而而三条城城中村在在未来334年年内可提提供688.5万万平的住住宅面积积，相当当于今年年中心城城区成交交量的11/5，将将可大大大缓解中中心六区区尤其是是核心地地段供不不应求的的情况。值得注注意的是是，由于于该三条条村落地地处市中中心较为为核心的的地段，部部份将会会开发生生高端住住宅项目目，因此此预计投投入市场场的住宅宅价格相相对较高高，这将将会在一一定程度度上影响响中心城城区乃至至全市未未来的成成交均价价。1.33 20011年年保障房房建设进进入“井井喷”

48、时时代据广州州市住房房保障办办公开信信息显示示，20010年年广州共共完成住住房保障障262230户户，超出出省下达达的住房房保障1144000户工工作任务务的822%；包包括龙归归城在内内，新开开工建设设保障房房项目112个，总总建筑面面积3008万平平方米、44.077万套，新新开工建建筑面积积占“十十一五”期期间保障障房建设设总量的的50%，圆满满完成了了去年初初政府府工作报报告要要求的新新开工建建设3000万平平方米、44万套保保障房的的目标任任务。广州市市最大的的保障房房小区龙龙归城于于20111年11月111日正式式动工，该该项目用用地面积积34.57万万平方米米，相当当于6个个正

49、佳广广场，总总建筑面面积1005万平平方米，将将于20012年年底建成成78556套公公租房和和29884套限限价房，而而其他111个保保障房建建设项目目也将相相继动工工，建成成以后，将将会形成成全市44.077万套住住房的供供应量。由此可可见，220111年将会会是保障障房建设设“井喷喷”的一一年，政政府会加加大保障障房建设设的力度度，预计计未来保保障性质质土地也也将加大大供应量量，广州州市土地地供应结结构将会会有大的的变化，将将会和商商品房土土地出让让形成土土地出让让的双轨轨制，但但短期内内“双轨轨制”局局面暂时时不会形形成；同同时，保保障房供供应量大大幅度增增加，保保障性质质土地出出让也

50、会会一定程程度上冲冲击部分分区域的的住宅市市场，尤尤其是白白云、黄黄埔这两两区保障障房供应应大区。另外，保保障房的的生活及及交通配配套建设设是否完完善，是是未来居居民入住住率高低低的一个个重要条条件，如如果广州州市保障障房建设设“量与与质”同同步进行行，未来来对部分分的商品品房市场场需求会会产生一一定的分分流作用用。3.广广州市220111年土地地市场展展望20110年“地地王”频频出土地地市场火火热升温温，楼面面地价环环比099年上涨涨近三成成，大型型开发商商以及央央企继续续把持广广州土地地市场。20111年从从土地供供应方面面来看，中中心六区区住宅供供应不会会减少，出出让形式式会有所所改变

51、。大大型的“三三旧改造造”项目目会为城城中心土土地市场场提供大大部分供供给，包包括杨箕箕村改造造项目，将将为中心心城区增增加111.5万万平方米米的土地地供应，届届时会缓缓解中心心六区的的供不应应求的市市场情况况。另外外，白云云区白云云新城板板块、金金沙洲板板块、萝萝岗区的的中新知知识城板板块将会会继续成成为土地地供应的的热点区区域。集集中在黄黄埔、白白云和海海珠区部部分保障障房用地地将会出出让。从土地地价格来来看，随随着广州州后亚运运时代的的来临，高高铁里程程的增加加，地铁铁线路开开通的加加速、全全城配套套的完善善，土地地价格还还将进一一步攀升升，白云云区金沙沙洲板块块、白云云新城板板块、番

52、番禺亚运运城板块块、萝岗岗中新知知识城板板块土地地进一步步上涨的的可能较较大。央央企及大大型开发发商手握握重金会会继续成成为土地地价格上上涨的“推推手”。二级市市场1.广广州市商商品住宅宅市场分分析1.11 2000620110年历历年广州州市商品品住宅市市场情况况历年商商品住宅宅市场供供求情况况20110年广广州十区区商品住住宅预售售总面积积为7441万平平方米，环环比上升升11%，商品品住宅成成交面积积共6005万平平方米，环环比下降降38%。从历年年商品住住宅市场场供求关关系来看看，除了了20008年和和20110年商商品住宅宅市场呈呈现供应应过剩的的状态以以外，其其余年份份都呈供供不应

53、求求的状态态，今年年吸纳率率为822%，略略高于220088年市场场吸纳率率73%的历年年最低位位。20008年房房地场市市场主要要受到全全球金融融危机的的影响，因因为商品品住宅需需求大幅幅减少，导导致供应应过剩的的情况，220099年房地地产市场场开始回回暖，成成交量达达到历史史最高峰峰，20010年年政府出出台一系系列房地地产调控控的政策策调节市市场，金金融、土土地、市市场等政政策多达达30余余条，全全市整体体呈现供供大于求求的情况况。但分分区来看看，中心心六区“求求大于供供”的市市场特点点鲜明，市市中心楼楼盘继续续为市场场追捧，周周边区域域由于供供应量过过大，区区位配套套较底等等原因拉拉

54、底了全全市的供供求比例例，使得得全市呈呈现供大大于求的的市场情情况。纵观历历年商品品住宅市市场成交交情况，220088年受到到金融危危机的影影响以及及20110受到到政府政政策调控控的影响响市场成成交下滑滑较大。历历年商品品住宅成成交均价价凸显大大幅上涨涨的趋势势，20010年年成交均均价相比比起20006年年的63354元元/平方方米涨幅幅达到1100%，环比比20009年上上涨344%，预预计20011年年全市成成交均价价仍有进进一步上上涨的可可能。1.22 20010年年广州市市商品住住宅市场场分析1.22.1 20110年整整体市场场概况广州十十区20010年年商品住住宅成交交面积66

55、05万万平方米米，环比比下降338%，全全年成交交金额7755亿亿，环比比下降117%，成成交均价价上升至至124479元元/平方方米，环环比涨幅幅达到334%。“量少少价高”显显然是220100年房地地产商品品住宅市市场的一一大特征征。今年年商品住住宅市场场的成交交量和成成交金额额走低，主主要受到到20110年政政策大力力调控的的影响，一一次置业业需求、二二次置业业改善型型需求被被压制从从而直接接影响市市场成交交情况；成交均均价环比比大幅度度的上升升，根据据20110年阳阳光家缘缘商品住住宅成交交数据统统计，今今年中心心六区的的成交总总量占据据全市的的66%，与220099年基本本持平，但但

56、是中心心六区220100年成交交均价高高达1662455元/平平方米，相相比起220099年成交交均价1118885元/平方米米大幅上上涨377%，可可见中心心六区价价格大幅幅上涨是是今年全全市成交交均价上上涨的主主要因素素。1.22.2 20110年11-122月商品品住宅市市场分析析20110年商商品住宅宅新增供供应量的的主要集集中在55月、77月、99月、110月，该该时间节节点恰恰恰是国家家调控政政策出台台的月份份，除22月、33月、44月、111月这这四个月月商品住住宅供求求关系表表现求大大于供外外，其余余八个月月份均呈呈现供大大于求的的状态，尤尤以9月月、100月最为为突出，新新增

57、商品品住宅预预售面积积激增，但但受到政政府出台台调控政政策的影影响，市市场表现现低靡，在在“黄金金周”出出现了供供大于求求的市场场现象。从成交交量来看看，每月月市场成成交量走走势表现现平缓，“五五一”、“十十一”两两个黄金金周市场场成交并并无出现现成交高高峰，整整体市场场表现平平淡。从成交交金额和和成交均均价来看看，20010年年广州十十区的成成交金额额为7555亿元元，相比比起20009年年环比下下降177%，尽尽管市场场成交金金额在55月、110月的的时候小小幅走高高，但是是总体市市场成交交情况表表现平淡淡，不现现20009年的的火爆市市场。今今年广州州十区成成交均价价为1224799元/

58、平平方米，总总体保持持上升趋趋势，110月份份成交均均价突破破150000元元/平方方米的关关口，112月份份成交均均价居高高不下，保保持在1140000元/平方米米水平，年年底成交交均价上上涨趋势势明显。1.22.3 20110年广广州各区区域商品品住宅成成交情况况从广州州十区的的商品住住宅预售售面积来来看，番番禺区住住宅预售售面积受受到广州州亚运城城巨无霸霸项目的的拉动，跃跃升为220100年度第第一位，商商品住宅宅预售面面积一共共2533万平方方米，占占全市总总预售面面积的334%，而而花都区区则退居居第二位位，共1174万万平方米米，占全全市总预预售面积积的233%，两两区的商商品住宅

59、宅预售总总面积占占今年全全市商品品住宅供供应面积积的577%。相相比之下下，中心心六区除除了白云云区之外外，其他他五个区区今年的的预售总总面积均均呈下降降趋势，尤尤其是去去年预售售面积达达到1115万平平方米的的天河区区今年的的预售面面积大幅幅度缩减减，下降降至400万平方方米，不不到去年年的500%。从市场场吸纳情情况来看看，番禺禺、花都都、萝岗岗、黄埔埔、白云云五区供供应过剩剩，尤以以番禺区区最为突突出，未未来番禺禺区将成成为供应应主力，亚亚运城独独占鳌头头；海珠珠、天河河两区住住宅供应应较少，全全年成交交量走高高，市场场表现为为供不应应求，吸吸纳率分分别高至至1722%、2204%。荔湾

60、湾、越秀秀、南沙沙等其他他各区供供求相对对平衡。纵观广广州各区区域成交交情况，不不考虑增增城、从从化两市市的成交交情况，中中心六区区的总成成交面积积占全市市成交总总面积的的51%，周边边四区占占49%。花都都、番禺禺成交量量最为突突出，成成交面积积分别1149万万平方米米和933万平方方米。白白云、天天河两区区也相对对突出，成成交总面面积分别别是911万平方方米和779万平平方米，成成为中心心六区成成交量大大最的两两个区域域。从成交交金额与与成交均均价来看看，天河河区今年年豪宅产产品大幅幅放量，导导致区域域成交金金额以及及成交均均价偏高高，全年年成交1164亿亿，成交交均价2206118元/平