房地产前景分析和展望

1、房地产前景分析和展望课程目标通过对房地产各种政策的学习，让学员对房地产有更进一步的了解，从而增强从业信心。通过对政策的学习，掌握说服客户购买的有利点，更好的实现销售目标。目前的房地产形势分析 我们怎么看？ 信心比什么更重要！ 2015年房地产市场怎么样先看看李总怎么说？总理表态 市场稳定关于城镇化我们的城镇化还需要20年城镇化试点正式开始房产库存 保障消化央行降准 地产利好2014年利好消息不断全面取消限购2014年利好消息不断首套房最低7折还清房贷，二套房仍然可以首付30%央行于9月底发文松绑限贷，明确了中央对房地产市场的基本态度，有利于提高市场预期，加速房地产市场回稳筑底进程限贷松绑贷款购

2、买首套普通自住房的家庭贷款最低首付款比例30%首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行金融机构执行首套房贷款政策银行业金融机构应根据借款人借付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平在已取消或未实施“限购”措施的城市，拥有2套及以上住房，并已结清相应购房贷款的家庭，申请贷款购买住房央行“930”房贷新政2014年利好消息不断继各地限购松绑、央行“930”新政后，政府对楼市新一轮的“救市”政策是公积金政策，这对刚需入市购房有一定刺激作用公积金新政10

3、月9日，住建部、财政部、央行三部门联合发布关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，公积金新政突破全国30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，首次明确提出公积金可异地贷款职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款11月7日，一线城市的上海也公布了公积金新政，还清贷款再贷款算首套11月22日，北京市公积金管理中心宣布，即日起北京住房公积金存贷款利率下调0.25个百分点；12月31日再次调整，将购买首套自住住房面积90(含)以下房产的最高贷款额度调整为120万元截止11月初，已有福州、长沙、济南、

4、苏州、南京、武汉、杭州、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整公积金新政一定程度上刺激本区域内自住刚需入市购房，对购房者的市场心理预期产生向好的影响，楼市存在量价齐涨的可能性，回暖脚步会进一步加快房地产行业新政关键词降息公积金新政分类调控新型城镇化限贷松绑限购取消不动产登记日期发布单位文件名或相关内容摘要2014/1/19国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见简称2014年中央一号文件第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年

5、的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。2014/2/20国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知根据国土资源部今天下发的关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知要求，除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，全国人均城市建设用地目标将严格控制在100平方米以内。2014/2/26国务院国务院关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见近日，国务院印发了国务院关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见，规定城镇职工养老保险与城乡居民养老保险，只要满足一定条件即可自由衔接转换，且无论如何转变，都将个人账户全部储存

6、额随同转移，累计计算权益。2014/3/16中共中央、国务院国家新型城镇化规划（20142020年）2014年3月16日，新华社发布中共中央、国务院印发的国家新型城镇化规划（20142020年）。印发通知指出，规划是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手。2014/3/17国务院2014年政府信息公开工作要点“所有财政拨款安排的三公经费都要详细公开，细化说明因公出国（境）团组数及人数，公务用车购置数及保有量，国内公务接待的有关情况，以及三公经费增

7、减变化原因等信息。”4月2日，国务院办公厅发布“2014年政府信息公开工作要点”，提出了上述要求。全国宏观政策汇总日期发布单位文件名或相关内容摘要2014/5/22国土资源部节约集约利用土地规定日前，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布节约集约利用土地规定。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条，自2014年9月1日起实施。规定针对当前土地管理面临的新形势，充分借鉴和吸收地方成功经验，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升。2014/7/01中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见23日，中国保监会正式下发了关于开展老年人住房

8、反向抵押养老保险试点的指导意见，决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点，其试点期为两年。2014/7/30国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见7月30日，国务院印发关于进一步推进户籍制度改革的意见，从五方面对户籍改革提出具体要求。意见涉及城市布局调整、户口登记制度变革，A股多只股票以大涨相呼应。2014/8/4国务院关于进一步加强棚户区改造工作的通知8月4日，中央政府网发布关于进一步加强棚户区改造工作的通知提出，要扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。这份由国务院办公厅印发通知明确，中央企业在内国有企业棚户区、资源枯竭型城市、独立工矿区和

9、三线企业集中地区棚户区，各省级人民政府要抓紧纳入改造规划。2014/8/15国务院关于多措并举着力缓解企业融资成本高问题的指导意见国务院办公厅近日印发关于多措并举着力缓解企业融资成本高问题的指导意见，要求金融部门采取综合措施，着力缓解企业融资成本高问题，促进金融与实体经济良性互动。2014/8/15国务院不动产登记暂行条例8月15日公开征求意见的不动产登记暂行条例，首次明确不动产定义。不动产登记改革，大多数人狭义地理解为城市房地产问题，广阔的农村地区通常被忽略。随着明确城乡不动产统一登记，城乡土地物权将进入平权时代，农村建设用地及房产价值不高，集体土地流转难等问题可能破题。2014/9/29国

10、务院新型城镇化开展62个试点，再次释放三大信号国务院总理李克强日前主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会时强调，新型城镇化是关系现代化全局的大战略，是最大的结构调整，事关几亿人生活的改善。全国宏观政策汇总日期发布单位文件名或相关内容摘要2014/10/8国土部五成重点城市启动不动产统一登记国土部公布消息称，目前在我国106个重点城市中，已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作，河北、山东等11个省份已经基本完成不动产登记省级职责整合。下一步，国土部将广泛征求系统内部、各相关部门和专家学者意见，进一步修改完善，同时将选择若干典型地区对登记簿册进行试填试用，以确保登记簿册的实用性和可操作

11、性。2014/10/9住建部、财政部、人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知住建部、财政部、人民银行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。在房价仍在高位、商业银行惜贷的背景下，住房公积金个人贷款一系列新政策出台，将利好缴存职工。2014/10/14住建部、财政部、人民银行公积金房贷取消多项费用住建部、财政部、人民银行近日联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻职工贷款负担。2014/10/29国务院稳定住房消费，支持网购发展

12、国务院总理李克强10月29日主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；决定进一步放开和规范银行卡清算市场，提高金融对内对外开放水平；确定发展慈善事业措施，汇聚更多爱心扶贫济困。2014/11/17住房和城乡建设部城镇住房救助对象优先配租公租房，享租金减免住房和城乡建设部17日发布消息称，已联合民政部、财政部下发关于做好住房救助有关工作的通知。官方明确，住房困难标准及住房救助标准应当按年度实行动态管理，以确保救助对象住房条件能随着经济和社会发展水平的进步而相应地提高。另外，即使不再符合住房救助条件，但如果符合公共租赁住房保障对象条件，也可继续承租公共租赁住房，同时相应调整

13、租金。2014/12/22中国政府网不动产登记暂行条例12月22日，中国政府网正式公布不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。根据条例，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享，其中国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享2014/12/30财政部关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知自2015年1月1日起，取消或暂停征收12项中央级设立的行政事业性收费，同时对小微企业免征42项中央级设立的行政事业性收费。全国宏观政策汇总日期发布单位文件名或相关内容2014/4/3央行中国人民银行货币政策委员会召开2014年第一季度例会会议表示继续实施稳健

14、的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。2014/4/25央行首次“定向降准”4月25日下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率2014/5/13央行“央五条”对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求:第一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；第二是科学合理定价，合理确定首套房贷款利率水平；第三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；第四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；第五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。2014/5/16一行三会和外管局联合发

15、布关于规范金融机构同业业务的通知(127 号文）目前表内信贷的投放是要符合国家宏观政策和产业政策要求的,而非标则主要投向了政府融资平台、房地产和部分过剩行业。未来非标的萎缩将对提高这部分政策限制类行业的融资成本和融资难度,部分没法走贷款渠道的融资平台和中小型房企甚至会面临资金链断裂风险,所以127 号文对地产投资将产生直接负面影响。预计地产投资下行趋势可能贯穿2014 年。2014/6/9央行二次“定向降准”6月9日，央行公告称，6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含上次已降准的金融机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点，这是4月25日以来央行

16、第二次实施定向降准。2014/9/30央行放松首套房认定，贷款利率最低0.7折9月30日，中国人民银行银监会发文放松首套房认定，表示对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策，而对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2014/11/21央行央行宣布降息中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存

17、款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。2014/12/27央行关于存款口径调整后存款准备金政策和利率管理政策有关事项的通知（387号文）12月27日晚间，央行387号文正式版(关于存款口径调整后存款准备金政策和利率管理政策有关事项的通知)曝光，规定“2015年起将非存款类金融机构存款纳入存款统计口径，适用的存款准备金率暂定为零”。387号文或在鼓励银行表内套利。全国货币政策汇总日期发布单位文件名或相关内容摘要1月13日国土资源部两部门划红线：特大城市不新增建设用地1月10日，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明在国土资源工作会

18、议上表示，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。1月19日中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见简称2014年中央一号文件第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。2月20日国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知根据国土资源部今天下发的关于强化管控落实最严格耕地保

19、护制度的通知要求，除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，全国人均城市建设用地目标将严格控制在100平方米以内。2月21日国土资源部关于土地出让模式调整的说明2月21日南京市国土局发布关于土地出让模式调整的说明，要求今后全市范围内的商品住房用地，原则上都要采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房建设资金”的土地出让方式2月24日国土资源部土地制度改革 不能突破四条红线国土资源部规划司司长董祚继表示，目前国家的土地制度改革方案尚未最后确定，但中央对于土地制度改革的“红线”已划定，即不能改变土地公有制、不能冲击耕地“红线”，不能威胁国

20、家粮食安全、不能损害农民合法权益。全国土地政策汇总日期发布单位文件名或相关内容摘要2月22日国土资源部关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见日前，省政府办公厅转发了省国土资源厅关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见。 意见明确，农村村民一户只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民在农村购买宅基地。3月16日中共中央国务院国家新型城镇化规划（20142020年）规划中要求实行最严格的耕地保护制度和集约节约用地制度，按照管住总量、严控增量、盘活存量的原则，创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率，合理满足城镇化用地需求。3月24日国土资源部今年加强房地产用地调控近日，国土资源部土地利用管理司司

21、长廖永林表示，2014年要加强房地产用地调控，确保地价处在合理水平，同时加强供后土地开发利用监管，特别是加强对房地产大企业和大地块开发建设情况的监管。5月22日国土资源部节约集约利用土地规定日前，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布节约集约利用土地规定。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条，自2014年9月1日起实施。规定针对当前土地管理面临的新形势，充分借鉴和吸收地方成功经验，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升。8月16日国土资源部国土资源“十三五”规划纲要编制工作方案目前，国土资源部已经下发了国土资源“十三五”规划纲要编制工作方案，作为开展国土资源十三五规划纲要方案有关工作的指导依据，方案除了对工作方