深圳美术馆物业管理投标书

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.深圳美术馆馆物业管管理投 标 文 件标书编号： 项目名称： 物物业管理理投 标 人人：深圳圳市 有限公公司二八年年十一月月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc213753399 一、法定代代表人证证明书 PAGEREF _Toc213753399 h 4 HYPERLINK l _Toc213753400 二、投标文文件签署署授权委委托书 PAGEREF _Toc213753400 h 5 HYPERLINK l _Toc2

2、13753401 三、投标函函 PAGEREF _Toc213753401 h 6 HYPERLINK l _Toc213753402 四、投标人人情况介绍 PAGEREF _Toc213753402 h 7 HYPERLINK l _Toc213753404 五、开标一一览表 PAGEREF _Toc213753404 h 20 HYPERLINK l _Toc213753405 六、物业管管理费构构成明细报报价 PAGEREF _Toc213753405 h 21 HYPERLINK l _Toc213753406 七、物业管管理方式式、运作作程序方方案及实实施文件 PAGEREF _To

3、c213753406 h 25 HYPERLINK l _Toc213753407 第一章 物业管管理整体体设想及及策划 PAGEREF _Toc213753407 h 25 HYPERLINK l _Toc213753408 （一） 项项目概况况 PAGEREF _Toc213753408 h 25 HYPERLINK l _Toc213753409 （二） 管管理设想想 PAGEREF _Toc213753409 h 25 HYPERLINK l _Toc213753410 （三）管理理目标 PAGEREF _Toc213753410 h 27 HYPERLINK l _Toc213753

4、411 （四）管理理措施 PAGEREF _Toc213753411 h 27 HYPERLINK l _Toc213753412 第二章 管理方式式、工作作计划 PAGEREF _Toc213753412 h 30 HYPERLINK l _Toc213753413 （一）管理理方式 PAGEREF _Toc213753413 h 30 HYPERLINK l _Toc213753414 （二）工作作计划 PAGEREF _Toc213753414 h 33 HYPERLINK l _Toc213753415 第三章 人员的的配备、培训与管管理 PAGEREF _Toc213753415 h

5、 35 HYPERLINK l _Toc213753416 （一）人员员配备 PAGEREF _Toc213753416 h 35 HYPERLINK l _Toc213753417 （二）人员员培训 PAGEREF _Toc213753417 h 41 HYPERLINK l _Toc213753418 （三）人员员管理 PAGEREF _Toc213753418 h 44 HYPERLINK l _Toc213753419 第四章 制度和和档案的的建立与与管理 PAGEREF _Toc213753419 h 46 HYPERLINK l _Toc213753420 （一）档案案建立 PAG

6、EREF _Toc213753420 h 46 HYPERLINK l _Toc213753421 （二）管理理处各项项管理制制度目录录 PAGEREF _Toc213753421 h 48 HYPERLINK l _Toc213753422 第五章 房屋管管理与维护 PAGEREF _Toc213753422 h 51 HYPERLINK l _Toc213753423 （一）房屋屋维修养养护 PAGEREF _Toc213753423 h 51 HYPERLINK l _Toc213753424 第六章 共用设设备、设设施的建建立与管管理 PAGEREF _Toc213753424 h 5

7、4 HYPERLINK l _Toc213753425 （一）共用用设施设设备维修修养护的的管理规规定 PAGEREF _Toc213753425 h 54 HYPERLINK l _Toc213753426 （二）共用用设施设设备维修修养护计计划及实实施方案案 PAGEREF _Toc213753426 h 56 HYPERLINK l _Toc213753427 （三）机电电设备设设施管理理 PAGEREF _Toc213753427 h 58 HYPERLINK l _Toc213753428 （四）智能能化系统统管理 PAGEREF _Toc213753428 h 60 HYPERLI

8、NK l _Toc213753429 第七章 保安及及车辆服务 PAGEREF _Toc213753429 h 62 HYPERLINK l _Toc213753430 （一）保安安队伍组组织建设设 PAGEREF _Toc213753430 h 62 HYPERLINK l _Toc213753431 （二）车辆辆交通管管理 PAGEREF _Toc213753431 h 64 HYPERLINK l _Toc213753432 （三） 会会务服务务 PAGEREF _Toc213753432 h 65 HYPERLINK l _Toc213753433 第八章 安全管管理与应急急抢险预预案

9、 PAGEREF _Toc213753433 h 67 HYPERLINK l _Toc213753434 （一）安全全管理工工作特点点 PAGEREF _Toc213753434 h 67 HYPERLINK l _Toc213753435 （二）安全全管理目目标 PAGEREF _Toc213753435 h 67 HYPERLINK l _Toc213753436 （三）安全全管理原原则 PAGEREF _Toc213753436 h 67 HYPERLINK l _Toc213753437 （四）安全全管理内内容与方方式 PAGEREF _Toc213753437 h 67 HYPER

10、LINK l _Toc213753438 （五）消防防管理 PAGEREF _Toc213753438 h 68 HYPERLINK l _Toc213753439 （六）公共共卫生安安全管理理 PAGEREF _Toc213753439 h 69 HYPERLINK l _Toc213753440 （七）安全全突发事事件处理理 PAGEREF _Toc213753440 h 70 HYPERLINK l _Toc213753441 （八） 突突发停电电应急预预案 PAGEREF _Toc213753441 h 71 HYPERLINK l _Toc213753442 （九） 意意外伤亡亡应急

11、预预案 PAGEREF _Toc213753442 h 72 HYPERLINK l _Toc213753443 （十）水浸浸应急预预案 PAGEREF _Toc213753443 h 73 HYPERLINK l _Toc213753444 （十一）火火灾应急急预案 PAGEREF _Toc213753444 h 74 HYPERLINK l _Toc213753445 第九章 环境卫卫生管理 PAGEREF _Toc213753445 h 76 HYPERLINK l _Toc213753446 （一）环境境卫生管管理 PAGEREF _Toc213753446 h 76 HYPERLIN

12、K l _Toc213753447 第十章 绿化管管理 PAGEREF _Toc213753447 h 79 HYPERLINK l _Toc213753448 （一）绿化化管理 PAGEREF _Toc213753448 h 79 HYPERLINK l _Toc213753449 第十一章 物资资装备 PAGEREF _Toc213753449 h 81 HYPERLINK l _Toc213753450 （一）物资资装备 PAGEREF _Toc213753450 h 81 HYPERLINK l _Toc213753451 八、相关服服务计划 PAGEREF _Toc213753451

13、 h 82 HYPERLINK l _Toc213753452 （一）准备备工作 PAGEREF _Toc213753452 h 82一、法定代代表人证证明书 同志，现现任我单单位 职务，为为法定代代表人，特特此证明明。有效日期：20008年112月228日 签发发日期：20008年111月3日 单位：深圳圳市 （盖盖章）附：代表人性别别： 年年龄： 工作作证号码码： 营业执照号号码： 经济性性质：有有限责任任主营（产）：物业管管理兼营（产）：餐饮管管理、超超市管理理进口物品经经营许可可证号码码：主营：兼营：说明：1、法法定代表表人为企企业事业业单位、国国家机关关、社会会团体的的主要行行政负责

14、责人。 2、内内容必须须填写真真实、清清楚，涂涂改无效效，不得得转让、买买卖。二、投标文文件签署署授权委委托书本授权委托托书声明明：我 （姓名名）系 深圳圳市 有限限公司 （投投标人名名称）的的法定代代表人，现现授权委委托 深深圳市 理有有限公司司 （单单位名称称）的 （姓名名）为我我公司签签署本项项目已递递交的投投标文件件的法定定代表人人的授权权委托代代理人，代代理人全全权代表表我所签签署的本本项目已已递交的的投标文文件内容容我均承承认。代理人无转转委托权权，特此此委托。代理人： 性别： 男男 年龄龄： 联系电话： 手手机： 身份证号码码： 职务务： 项项目经理理 投标人：深深圳市 理有有限

15、公司司 法定代表人人： 授权委托日日期： 220088 年 11月 3 日三、投标函函致： 深圳圳市中邦邦国际招招标有限限公司 （招标标机构名名称）1、根据已已收到贵贵方的招招标编号号为 C 2F011 的 深圳市市 物物业管理理 项目的的招标文文件，遵遵照中中华人民民共和国国政府采采购法和和深圳圳经济特特区政府府采购条条例等等有关规规定，我我单位经经考察现现场和研研究上述述招标文文件的投投标须知知、合同同条款、技技术规范范、图纸纸及其他他有关文文件后，我我方愿以以开标一一览表中中的投标标报价并并按招标标文件要要求承包包上述项项目并修修补其任任何缺陷陷。2、如果我我方中标标，我方方将按照照规定

16、提提交上述述总价 100 由具有有独立法法人资格格的经济济实体企企业出具具的履约约担保书书作为履履约担保保，共同同地和分分别地承承担责任任。3、我方同同意所递递交的投投标文件件在“投标须须知”第155条规定定的投标标有效期期内有效效，在此此期间内内我方的的投标有有可能中中标，我我方将受受此约束束。如果果在投标标有效期期内撤回回其投标标，其投投标保证证金将全全部被没没收。4、除非另另外达成成协议并并生效，贵贵方的中中标通知知书和本本投标文文件将构构成约束束我们双双方的合合同。5、我方理理解贵方方将不受受必须接接受你们们所收到到的最低低标价或或其它任任何投标标文件的的约束。投标人：深深圳市 理理有

17、限公公司单位地址：深圳市市 法定代表人人或其委委托代理理人： 邮政编码： 51880333 电电话： 传传真： 开户银行名名称： 开户户银行帐帐号： 开户银行地地址： 深圳圳市 开户银行电电话： 日期： 20008 年 11 月 3 日四、投标人人情况介介绍序号项 目内容及说明明备注一营业执照1注册年度及及注册编编号 2注册资金（万万元）1000万万3经营场所4有效期2000年年10月月31日日20110年110月331日二税务登记证证1国税税务登登记证编编号2地税税务登登记证编编号三资格（质）证证书（若若有其他他资质证证书，可可按表格格格式扩扩展）1证书名称中华人民共共和国物物业管理理资质证

18、证书2批准单位中华人民共共和国建建设部3等级壹级4批准时间及及编号5有效期四得奖或评优优项目（若有多个奖项，可按表格格式扩展）1得奖或评优优项目数数量2项目A项目名称奖项名称、等等级及颁颁发单位位项目规模及及性质的的简要说说明3项目B项目名称奖项名称、等等级及颁颁发单位位项目规模及及性质的的简要说说明五其他（投标标人认为为需补充充的其他他说明）1政府部门物物业管理理经验 2项目A项目名称项目简要说说明3项目B项目名称项目简要说说明六ISO90001质质量管理理体系七ISO1440011环境管管理体系系八OHSASS180001职职业健康康安全管管理体系系注：1、在在按要求求填写好好此表格格后，

19、各各投标单单位可以以用其它它的方式式，就公公司整体体情况作作出详细细的介绍绍。2、有关资资质和获获奖情况况需提供供证书扫扫描件。五、开标一一览表工程名称本项目月收收费单价价单位备注深圳市 美美术馆物物业管理理 元/月注：1、本本项目收收费单价价：内容容应包括括招标文文件中所所规定的的所有服服务项目目；2、本项目目总收费费：指招招标文件件中所规规定的所所有服务务项目合合同期内内全年的的总报价价，此报报价作为为投标方方的投标标总价。 六、物业管管理费构构成明细细报价（单位：元元/月）管理费构成成测算序号项 目费用1人工费用（含含管理人人员、保保安员、保保洁员、绿绿化工、厨厨师等各各类人员员费用）2

20、行政费用3节日装饰4房屋维护5公共设施维维修6公共设备维维修7治安保卫费费8清洁卫生费费用9绿化费用10折旧费用11管理酬金12其他13税金每月合计全年合计七、物业管管理方式式、运作作程序方方案及实实施文件件第一章 物业管管理整体体设想及及策划（一） 项项目概况况美术馆是集集美术展展览、美美术品收收藏和美美术培训训教育等等功能为为一体的的公共文文化设施施。占地地面积880000平方米米，建筑筑面积达达150000平平方米，拥拥有八个个标准展展厅，一一个中央央圆形大大厅和一一个户外外雕塑广广场，以以及7层层多功能能办公大大楼，因因此物业业管理工工作十分分重要而而艰巨。（二） 管管理设想想根据文化

21、场场馆物业业管理的的自身运运作规律律，针对对 美术馆馆目前的的实际情情况，我我们经过过初步综综合分析析，认为为在对该该物业的的管理服服务工作作中应着着重抓好好如下几几项工作作： 1、高标准准、高水水平管理理的措施施 （1）建立立和实施施完善的的物业管管理质量量体系 物业管理行行业的发发展过程程证明了了要达到到高质量量的物业业管理服服务水平平必须建建立一套套高标准准的质量量保证体体系。近近几年来来，在国国内物管管行业逐逐渐推广广实施的的ISOO90001-220000质量体体系标准准被实践践证明是是行之有有效的，这这一点我我们公司司在导入入并通过过ISOO90001-220000质量体体系国际际

22、认证后后，就深深深地体体会到其其好处。在在 美术馆馆的物业业管理工工作中，从从一开始始就要坚坚持做到到高标准准、高起起点，科科学管理理、规范范服务。（2）培育育高素质质的员工工队伍 人才对我们们来说，是是最重要要的资源源，它决决定了企企业的兴兴衰。在在人才的的管理上上，我们们着重抓抓好两个个环节，一一是“引进关关”，引进进的人才才要具有有较高的的专业技技能和较较好的综综合素质质。二是是“培训关关”，我们们公司每每年都要要针对不不同的人人员分别别制订出出详细的的培训计计划，要要求大家家有现代代的物业业管理意意识，为为业主服服务的意意识，都都要做到到一专多多能，每每年的培培训考核核成绩都都要作为为

23、职务晋晋升和年年终奖励励的重要要依据。作作为做好好物业管管理服务务工作的的重要前前提，我我们的人人才培养养目标是是：培养养一支高高素质的的精干的的员工队队伍。 2、管理深深度和广广度的做做法 社会在进步步、时代代在发展展。对于于 美术馆馆这样一一个精英英荟萃的的项目而而言，物物业管理理服务的的深度和和广度是是没有止止境的。我我们认为为：随着着社会的的进步和和社会分分工的不不断专业业化，物物业管理理公司在在管理深深度和广广度上，除除了依靠靠科技手手段外，还还应尽可可能和社社会各专专业服务务机构联联合，满满足业主主的多方方面需求求。 3、创造优优美舒适适、安全全文明、洁洁净环境境的设想想 （1）硬

24、件件建设 可靠的安全全保障系系统、管管理完善善的环境境设施、简简洁醒目目的形象象设计系系统、安安全方便便的交通通网络以以及丰富富的文化化色彩等等，一系系列具有有一定超超前性能能的先进进设施、设设备为 美术馆馆环境和和文明建建设提供供了物质质保证。 严格车辆交交通管理理。我们们准备设设置完善善的各类类交通标标识，加加强车辆辆的监控控和引导导，及时时处理突突发事件件。 运用现代科科技手段段，“三防”结合，确确保安全全。“三防”结合即即是人防防、物防防、技防防相结合合。“人防”上我们们实施快快速反应应系统，物物防上采采用围墙墙、防盗盗装置，技技防采用用高科技技的智能能化系统统等手段段提高防防范能力力

25、。 （2）软件件建设 创建高档次次的文化化场馆，软软件建设设比硬件件构成更更为重要要、更为为艰巨。特特别是我我国物业业管理行行业发展展时间短短，管理理公司和和广大业业主均需需要进一一步加深深对物业业管理的的认识和和自身修修养，这这个过程程需要日日积月累累的努力力，物业业管理公公司应着着眼于长长远发展展，持之之以恒地地在软件件建设上上下功夫夫。 （三）管理理目标1、业主单单位满意意率达990%以以上；2、有效投投诉率低低于2次次；3、有效投投诉处理理率达1100%；4、责任展展品受损损率，资资产流失失率为00；5、房屋及及公共配配套设备备、设施施完好率率98%以上；6、场馆内内治安案案件案发发率

26、为零零，无任任何重大大管理责责任事故故发生；7、环境卫卫生、消消杀、绿绿化达标标率为1100%；8、利用现现代化管管理手段段对物业业进行管管理；9、消防管管理通过过政府规规定，年年检完好好率1000%。（四）管理理措施1、导入IISO990022质量管管理体系系我司已建立立了ISSO9000022质量保保证体系系，并顺顺利通过过第三方方认证，通通过多年年的实际际运作和和持续改改进，质质量保证证体系已已日趋完完善和稳稳定，并并具有较较强的可可操作性性，质量量保证体体系已成成为我们们提供规规范化、标标准化物物业管理理服务的的基石。随随着国际际标准化化组织于于20000年112月颁颁布了220000

27、版质量量管理标标准，我我们审时时度势，积积极跟进进，及时时对原有有的质量量体系进进行了改改版，并并成功获获得ISS09000220000质量量管理体体系的认认证。在在 美术馆馆物业管管理的实实施过程程中，我我们将一一如既往往地推行行IS0090002，以以期在为为客户提提供优质质服务的的过程中中不偏离离既定的的轨道。2、实施“质量、成成本双否否决”运行机机制我司结合物物业管理理行业的的服务特特性，全全面推行行“质量、成成本双否否决”机制。公公司每年年通过与与管理处处签订目目标管理理责任书书，把服服务质量量和成本本控制作作为考核核管理处处工作业业绩的两两项最重重要的指指标，且且两者是是“或”与“

28、否”的关系系。我们们将把这这一套运运行机制制用于该该场馆的的管理实实践中，力力求在“服务质质量”和“成本控控制”之间找找到更准准确的结结合点，以以提供“质优价价廉”的服务务产品。3、建立“加油站站式”的员工工培训机机制由于提供服服务产品品的主体体之间的的个性差差异，对对于服务务产品的的提供，不不能简单单地只制制造一种种“准则”，而是是应该依依据服务务需求的的变化而而不断调调整，也也即服务务的层次次、内容容和方向向做出相相应变化化，其中中一项关关键问题题就在于于对员工工持续不不断的培培训。在在实践中中，我们们推出了了“加油站站式”的培训训体系，做做到岗前前培训、在在岗培训训和调岗岗培训，各各层级

29、员员工均有有明确的的培训达达标标准准，使每每一层级级员工保保持服务务知识、技技能与服服务需求求达到动动态平衡衡。同时时，我们们亦强化化“管理者者就是培培训者”、“培训是是公司对对职员的的最大福福利”的观念念，并把把这种意意识在物物业管理理工作中中贯彻始始终。4、倡导开开放式的的管理服服务物业管理公公司与客客户之间间关系若若协调不不好，必必将演化化为阻碍碍物业管管理水平平提高的的一种阻阻力。为为此，我我们倡导导和强调调开放式式的管理理服务，即即：我们们通过要要求其按按时公布布财务帐帐目、定定期提交交“管理报报告”、组织织“管理处处开放日日”活动、公公布管理理处主管管人员的的联系电电话等措措施，自

30、自觉接受受业主的的监督。 5、管理体体系的全全面整合合和提升升社会的环境境时时在在变，需需求亦时时时在变变，始终终沿用旧旧有的管管理模式式和服务务方式是是无法满满足业主主不断增增长的服服务需求求的要求求的。在在 美术馆馆的日常常工作中中，将致致力于用用新型的的“以客户户为中心心、以流流程为导导向”的运作作取代传传统的“以企业业为中心心、以职职能为导导向”运作，实实现物业业管理水水平的持持续提升升。6、致力于于共用设设施、设设备的循循环改进进楼宇管理的的一个重重要内容容就是共共用设施施、设备备的管理理和维护护。共用用设施、设设备运行行状态的的良好程程度将直直接影响响到客户户的日常常办公和和安全保

31、保障等问问题。根根据我们们对楼宇宇多年的的管理经经验，我我们将对对共用设设施、设设备的管管理分为为三个层层次进行行，即：以保证证共用设设施、设设备处于于受控状状态、维维持正常常运行为为目的的的日常管管理及维维修；以消消除各种种运行隐隐患，保保证设施施、设备备性能得得以充分分发挥为为目的的的定期维维修养护护（包括括大、中中修）；以提升升设备性性能、增增强设备备自我保保护功能能。第二章 管理方方式、工工作计划划（一）管理理方式1、管理体体制接管 美术术馆物业业管理以以后，管管理处在在政府主管管部门和和物业公司司的直接接领导下下，根据据所签委委托管理理合同条条款要求求，严格格执行物物业管理理条例及及

32、其实施施细则，实实施综合合一体化化物业管管理。管管理的指指导思想想是：以以社会效效益为主主，经济济效益、环环境效益益有机结结合，为为客户提提供一流流服务。（1） 外外部管理理体制管理处业主单位 管理处业主单位 政府府主管部部门 物业管理公公司 （2）管理理处组织织管理架架构根据物业管管理服务务合同，设设立 美术馆馆管理处处，财务务实行独独立核算算。管理理处组织织架构图图如下： 主 任 主 任 综合管理部机电部保 安 部环境部（3）管理理处组织织架构说说明1）管理处处内部采采取直线线职能制制的组织织形式，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道畅通。2）在岗位位设置上上，充分

33、分考虑到到项目规规模偏小小，硬件件设施先先进的特特点，岗岗位设置置少而精精，减少少中间层层，满足足实际需需求，降降低管理理成本。3）要求管管理处管管理维修修人员素素质高，一一人多职职，一专专多能，最最大限度度地压缩缩人员定定编数量量。2、监督约约束机制制（1）监督督约束机机制示意意图门双周检制度双周检制度定期巡查回访回访客户客户（2）监督督约束机机制说明明1）由政府府部门、主主管部门门、物业业管理公公司对管管理处实实行全方方位监督督。2）管理处处内部运运作公开开透明，便便于大家家监督。 33）强化化物业管管理公司司及管理理处的检检查考核核职能，考考核结果果与员工工工资待待遇挂钩钩。3、激励机机

34、制（1）激励励机制示示意图激励机制激励机制奖惩体系报酬体系奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（2）激励励机制说说明1）公司激激励机制制分为两两个层次次，第一一层次为为员工直直接感受受的报酬酬及奖惩惩体系。第第二层次次为沟通通、提升升、企业业文化体体系，满满足员工工的精神神需求。2）通过合合理的报报酬体系系设计，完完善的绩绩效管理理与考评评，严格格的奖惩惩体系，真真正做到到奖惩分分明，优优胜劣汰汰，保护护员工长长期的工工作热情情及动力力。3）通过加加强沟通通，加强强企业文文化建设设，引导导员工形形成共同同的价值值取向和和文化观观，确保保员工积积极主动

35、动愉快地地从事本本职工作作。同时时对积极极上进，追追求自我我提升的的员工，给给他们提提供培训训再教育育的机会会，随着着企业的的发展，使使员工的的自身能能力不断断提高，尽尽可能创创造条件件满足员员工自我我价值实实现的愿愿望。第三章 人员的的配备、培培训与管管理（一）人员员配备1、管理处处人员配配备方案案主任 1人主任 1人 保 安 部队 长 1人保 安 部队 长 1人机电部主 管 1人工程师 1人电 工 7人环境部主 管（兼）清洁工 8人绿化工 3人综合管理部主任助理1人管 理 员 2人财 务（兼） 展厅服务7人 人员配备说说明：管理处拟配配备各类类人员554人，其其中管理理人员77人，一一般层

36、员员工488人。2、岗位职职责（1）管理理处主任任在公司的领领导下，全全面负责责管理处处内部管管理、客客户服务务、房屋屋设备设设施运行行与维护护保养、保保安服务务、保洁洁服务、应应急处理理及特约约服务等等工作。组织拟制、审审核和贯贯彻管理理服务的的工作计计划和作作业文件件。负责场馆管管理服务务的质量量控制和和费用控控制。负责协调与与物业行行政主管管部门、地地方有关关管理部部门及有有关专业业公司之之间的关关系。负责初审承承包方、分分供方，审审批场馆馆管理服服务公开开文件和和管理处处作业文文件的发发放。及时向业主主方通报报工作、交交流情况况。完成公司交交办的其其他任务务。（2）主任任助理：协助管理

37、处处主任完完成本管管理处的的各项工工作任务务；加强卫生、工工作秩序序、公共共安全监监控，完完成月度度工作；掌管贵宾室室钥匙，督督促清洁洁人员每每天打扫扫贵宾室室卫生和和组织好好来访贵贵宾的接接待；主任外出时时，代行行使主任任职务。（4）机电电工程师师：设备、设施施安全运运行负责责，制定定设备定定修、检检修、维维修计划划并监督督实施，指指导；督促技术岗岗位人员员加强业业务训练练和学习习，不断断提高技技术业务务水平；严格审核设设备、设设施维修修方案；督促完成好好设备、设设施维修修工作。（5）管理理员在管理处主主任的领领导下，负负责客户户服务的的接待工工作。拟制场馆的的客户服服务计划划、费用用预算，

38、负负责客户户服务的的质量控控制。负责编制每每日的工工作日报报，并并向公司司上报。负责协调处处理客户户投诉、报报修事宜宜。负责建立客客户档案案，登记记产权清清册与租租赁清册册、权籍籍资料，对对客户档档案实现现动态管管理。负责代收公公用事业业费、有有线电视视费；代代订境外外报刊杂杂志及代代购纯水水、订购购员工盒盒饭等事事宜。负责收集编编排：管管理信息息、客户户服务征征询单，及及时张贴贴和收回回，对反反馈的客客户见议议和意见见进行分分析、落落实和安安排处理理，保持持与客户户的沟通通。负责管理处处计算机机应用和和办公设设备的维维护保养养工作具体组织社社区公益益性活动动。完成经理交交办的其其他工作作。（

39、6）展厅厅服务员员负责窗口咨咨询、服服务、接接待工作作，处理理观众投投诉事件件；负责观众及及展品安安全，维维护展厅厅面貌、维维持参观观秩序；接待重要来来宾，做做好贵宾宾室领导导的接待待、服务务工作；做好导览工工作，兼兼顾贵宾宾室日常常接待服服务，协协助布置置展览。（7）机电电工对主管负责责，执行行管理处处各项规规定和制制度；负责变配电电系统的的运行管管理和维维修保养养；负责高、低低压配电电设备，变变压器，机机房配电电及控制制设备，公公共区域域电气设设备的维维修保养养及故障障检修；负责给排水水、消防防设备动动力电源源的正常常供给；认真钻研技技术，熟熟练掌握握电气设设备的原原理及实实际操作作与维修

40、修技术，做做到判断断故障快快捷准确确，处理理迅速及及时；按时按质保保量完成成设备检检修工作作；定期巡视电电气设备备，密切切注意其其运行情情况，正正确抄录录各项数数据，并并填写好好巡视、运运行、维维修、保保养记录录；（8）保安安员对主管负责责，服从从上级命命令；重要出入口口设置保保安固定定门岗224小时时值班。对对一般外外来访问问、办事事人员，建建立询问问登记制制度。对对进出的的人员、车车辆、物物品进行行监控和和管理；设置流动巡巡查岗、固固定岗，严严禁脱岗岗；验证物品品出门证证，施施工人员员临时时出入证证后放放行；发现责任区区域公物物损坏向向上级报报告；协助主管进进行紧急急服务处处理。（9）保洁

41、洁工对保洁主管管负责，认认真执行行各项管管理制度度；认真做好承承包区域域的环境境保洁；在主管带领领下，认认真完成成本职工工作和其其他交办办任务。（10）绿绿化工负责展厅及及办公楼楼花草的的日常养养护及临临时增配配花草的的定购、摆摆放；在主管带领领下，认认真完成成本职工工作和其其他交办办任务。负责院内绿绿化带的的所有植植物及花花草的日日常养护护及临时时增配花花木的定定购、摆摆放。3、项目负负责人简简历姓 名名王定军性 别别男年 龄龄28拟任职务职 称称学 历历大专参加工作时时间从事物业管管理工作年限工作简历项目名称担任职务时间备注学历证书资格证书4、机电负负责人简简历姓 名名性 别别年 龄龄拟任

42、职务职 称称学 历历参加工作时时间5年从事物业管管理工作年限工作简历项目名称担任职务时间备注操作证书资格证书（二）人员员培训1、培训工工作原则则：理论联系实实际，学学用一致致，按需需施教，讲讲求实效效。2、培训系系统的实实施运作作 培训计划 修正正 培训计划 岗位应用 岗位应用 培训组织 培训考核 反馈馈 评价价 培训考核 系统图说明明：（1）针对对管理特特点来设设置培训训目标并并拟订实实施计划划。（2）有效效运用各各种培训训形式和和方法，确确保培训训达到预预期效果果。（3）通过过对员工工进行考考核，以以了解培培训的有有效性及及员工的的接受程程度。（4）根据据对考核核结果的的评估和和反馈，及及

43、时调整整培训思思路并确确定未来来培训重重点。强强调将理理论应用用到实践践工作中中。3、培训的的组织方方式（11）培训训职责1）管理处处负责员员工日常常培训计计划、协协调、组组织、考考核等工工作。2）主管级级以上的的管理人人员根据据公司提提出的培培训计划划进行逐逐级培训训，并对对培训实实施评估估和反馈馈。（2）培训训形式实行公司与与管理处处两级的的培训，根根据培训训要求，采采取多种种形式对对员工进进行岗前前培训和和在岗培培训，其其中在岗岗培训是是培训的的主要形形式。（3）培训训实施流流程员工培训分分为三个个阶段，即即：岗前前培训岗位位转正培培训在岗培培训。每每位新入入职员工工必须接接受为期期一周

44、的的入职培培训，内内容详见见新员员工公共共培训科科目。三三个月试试用期满满后，经经考核合合格后方方可转正正。转正正以后员员工将接接受长期期连续的的在岗培培训。所所有培训训课程结结束后均均进行考考核、评评价，并并归档管管理。4、培训内内容及目目标（1）新员员工公共共培训科科目序号公共科目名名称具体体内容一礼仪知识：1、常常用礼仪仪知识 22、明明喆物业业管理公公司仪表表、仪态态、行为为规范二服务意识：职德 如理与投 与住沟巧三企业文化：1、公公司发展展史及基基本情况况介绍 22、公司司经营理理念 3、员员工手册册4、内内部管理理规章制制度四项目基本情情况介绍绍及二次次装修管管理要点点五行业法规：

45、建设部部及深圳圳市物业业管理方方面的法法规条例例六物业管理基基础知识识七安全知识及及消防知知识（2）保安安员及车车管员培培训科目目序号培训内容培训频率培训目标一单兵队列动动作 2、三大步步法3、体能训训练逢周一至周周五每天训练一一小时培养组织纪纪律性练就扎实基基本功二擒拿格斗基基本功 2、捕俘拳拳3、防卫术术逢周六、周周日熟练掌握擒擒敌及防卫技能能三内务管理每周一次检检查评比比保持宿舍干干净整洁洁四工作例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及分析析）每周一次提高思想觉觉悟总结结自身存存在不足足五保安服务务工作手手册每月一次培培训考核核熟练掌握保保安员岗岗位职责作工准六保安服务的的规

46、章制制度及相相关法规规政策每月一次培培训考核核熟悉相关法法律常识识，提升升理论水水平七消防管理理工作手手册每月一次培培训考核核了解消防的的基础知知识，救救火的基基本程序序及各自自职责八突发事件的的应急处处理，紧紧急集合合演练每季度一次次提高突发事事件处理理能力九消防实战演演习，伤伤员救护护知识每半年一次次提高消防实实战能力力（3）维修修技工培培训科目目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及技术术交流）每月召开一一次提高思想觉觉悟，总总结自身身不足，提提高技术术水平二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁洁三维修服务务工作手手册设备管理理工作手手

47、册消防管理理工作手手册培核熟悉技工的的岗位职职责、操操作规程程、工作作标准，掌掌握消防防知识和和设备管管理知识识四房屋维修方方面的管管理条例例，房屋屋修缮标标准每季度一次次培训考考核熟悉相关法法律常识识，提升升理论水水平五场馆内水、电电、消防防管道走走向，设设备设施施特点，维维修服务务范围每季度一次次培训考考核了解和熟悉悉场馆状状况，提提高工作作效率六土建、机电电、给排排水等相相关专业业的基础础管理知知识每半年一次次培训考考核综力质七设备及机具具的操作作演练和和保养规规程每半年一次次培训和和考核检验技工实实际操作作能力八技术大比武武每年一次综合评比，提提高技能能九演配安每半年一次次提高消防实实

48、战能力力（三）人员员管理1、量才录录用，培培养提升升我们在用人人机制上上：重视视管理人人员的品品德修养养、工作作能力以以及在职职培训：强调管管理人员员的一专专多能和和管理队队伍的年年轻化、知知识化。在管理人员员的选拔拔上，我我们将严严格按照照岗位要要求制定定招聘标标准，根根据招聘聘标准择择优录用用。不片片面强调调工作年年限和学学历资格格，以“适用”为原则则。在管理人员员的培训训上，我我们对每每一岗位位的工作作技能都都规定了了达标要要求，并并通过在在职教育育、岗位位轮训、职职务轮换换等多种种形式对对管理人人员进行行培养，不不断提升升其综合合素质。2、默契合合作，充充分授权权强调分工合合作的工工作

49、态度度。我们们将采用用管理处处主任全全权负责责的直线线职能管管理方式式，各项项目组本本着精干干、高效效的原则则设置岗岗位，一一方面保保证管理理人员工工作负荷荷的饱满满，另一一方面避避免各岗岗位职责责的交叉叉，做到到“人人有有事做，事事事有人人管”。同时时我们倡倡导全员员协调管管理（在在其他章章节有相相应阐述述），员员工应以以合作的的姿态开开展工作作。倡导合理授授权，在在业主面面前，每每个员工工都是管管理处主主任。学学会授权权是我们们对管理理人员的的基本要要求。管管理处主主任通过过授权，将将更多的的精力和和时间放放在把握握全局，正正确决策策上。各各项目主主管通过过授权从从繁琐的的日常事事务中脱脱

50、离出来来。同时时，通过过授权，每每位员工工都能迅迅速地解解决业主主提出的的服务需需求，让让业主在在第一时时间得到到满意的的服务。同同时建立立检查和和反馈制制度，各各级管理理人员通通过定期期检查，检检验授权权效果。对对偏离服服务标准准的行为为及时纠纠正，避避免管理理失控。坚持分级指指挥和逐逐级反馈馈的原则则。我们们强调一一个上级级的原则则，并在在管理处处内部建建立逐级级向上负负责的垂垂直指挥挥系统。管管理处主主任及各各项目经经理根据据实际情情况发出出工作指指令，并并通过现现场指导导、工作作例会、内内部电脑脑网络等等形式逐逐级向下下传达和和执行。无无特殊情情况下，管管理人员员不得随随意越级级指挥，

51、而而作业员员工遇到到问题也也必须逐逐级向上上汇报，不不得越级级请示。3、定期考考核，绩绩效为本本绩效考核，是是我们人人力资源源管理的的重要组组成部分分。其根根本目的的是营造造“以效率率为导向向”的良好好工作气气氛。管理人员的的绩效考考核将严严格依照照公司已已建立并并有效运运作的绩绩效考核核体系进进行考核核。通过过公司质质量管理理部等相相关职能能部门、管管理处主主任、的的多种途途径、多多种方式式对管理理处管理理人员进进行日常常工作的的绩效考考核。第四章 制度和和档案的的建立与与管理档案资料的的管理是是物业管管理工作作的一个个重要组组成部分分，科学学的、规规范化的的档案管管理能有有效地为为住宅区区

52、楼宇及及共用设设施的使使用、维维修、改改建和各各项管理理工作提提供指导导和服务务。针对对 美术馆馆的物业业管理形形式，做做到每一一项管理理工作有有理论、有有制度规规范、有有工作详详实记录录，计算算机系统统对原始始文件资资料进行行管理，完完善档案案管理工工作，从从物业管管理的角角度记录录每一个个住宅单单元的生生活档案案，配备备专职档档案管理理人员，建建章立制制，对所所有档案案资料进进行严格格的、科科学的、集集中的管管理。（一）档案案制度建建立与管管理1、主要思思路档案资料分分类：依依据小区区的具体体情况，管管理特点点略有增增减、各各有侧重重。在管管理过程程中，注注重对原原有资料料的整理理，找到到

53、过往管管理中存存在的缺缺陷和不不足，并并进行重重新的分分类和补补充，使使其符合合对美术术馆细致致管理的的需求。档案建立抓抓住重新新接管这这一契机机，整理理住户全全面的原原始资料料，并对对陈旧部部分进行行及时的的修正，最最大限度度的明确确现有物物业状况况和业主主的自然然状况，作作为分户户管理的的档案基基础，以以方便接接管后日日常管理理。档案管理实实行原始始资料与与电脑管管理资料料综合管管理。原原始资料料包括：纸张、文文字、卷卷宗、录录像带、胶胶卷、照照片、图图表等形形式；电电脑资料料包括：电脑软软、硬盘盘储存系系统；做做到各种种档案资资料并重重，互相相补充，形形成小区区管理的的无盲点点网络。区内

54、各项管管理工作作必须建建立档案案资料，依依照“采取的的管理方方式”中制定定的规范范程序，逐逐一建档档，形成成标准化化、制度度化的档档案管理理体系。2、建立档档案、资资料的分分类检索索1）业主提提供的资资料a、项目批批准文件件b、用地批批准文件件c、建筑执执照d、拆迁安安置资料料2）技术资资料a.总平面面图b.单体建建筑、结结构、设设备竣工工图c.消防、附附属工程程及地下下管网竣竣工图d.地质勘勘测报告告e.工程合合同开f.竣工报报告g.工程预预决算h.图纸会会审记录录i.工程设设计变更更通知及及技术核核定单（包包括质量量事故处处理记录录） jj.隐蔽蔽工程验验收签证证k.沉降观观察记录录l.竣

55、工验验收证明明书m.钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书n/新材料料、构配配件的鉴鉴定合格格证书o.水电、卫卫生器具具、电梯梯等设备备的检验验合格证证书p.砂浆、混混凝土试试块试压压报告q.供水的的试压报报告r.绿化工工程竣工工图纸及及相关资资料s.其他技技术资料料3)管理处处建立的的资料a.住宅区区基本资资料b.住宅区区分区资资料c.商业网网点资料料d.娱乐设设施资料料4)住户资资料a.住户入入住资料料入住通知书书入住协议书书b.家庭人人员档案案住户情况登登记表（二）管理理处各项项管理制制度目录录序 号文件名称文件编码1管理处内部部岗位设设置、标标准LZG.000.0012职业安全健健

56、康职责责LZG.000.0023物料管理办办法LZG.000.0034停电停水应应急预案案LZG.000.0045水浸应急预预案LZG.000.0056治安应急预预案LZG.000.0067文件质量记记录管理理办法LZG.000.0078犬类管理办办法LZG.000.0089保安岗位架架构图LZG.001.00110保安运作规规程LZG.001.00211人员出入管管理办法法LZG.001.00312监控中心管管理办法法LZG.001.00413车辆管理办办法LZG.001.00514保安岗位操操作规程程LZG.001.00615安保岗位标标准LZG.001.00716燃放烟花爆爆竹管理理规定

57、LZG.001.00817保洁岗位监监管规程程LZG.002.00118绿化（地）养养护监管管规程LZG.003.00119消防安全管管理办法法LZG.004.00120火警应急预预案LZG.004.00221消防设备（设设施）运运行管理理办法LZG.004.00322消防设备（设设施）操操作规程程LZG.004.00423消防管理制制度LZG.004.00524消防设备（设设施）维维修保养养规程LZG.004.00625弱电设备（设设施）运运行管理理规定LZG.004.00726弱电设备（设设施）操操作规程程LZG.004.00827弱电设备（设设施）维维修保养养规程LZG.004.0092

58、8弱电设备（设设施）安安全管理理制度LZG.004.11029电梯设备监监管办法法LZG.005.00130电梯故障紧紧急预案案LZG.005.00231供配电设备备（设施施）安全全管理制制度LZG.006.00132供配电设备备（设施施）运行行管理规规程LZG.006.00233供配电设备备（设施施）操作作规程LZG.006.00334供配电设备备（设施施）维修修保养规规程LZG.006.00435电工安全操操作守则则LZG.006.00536给排水设备备（设施施）安全全管理制制度LZG.007.00137给排水设备备（设施施）运行行管理规规程LZG.007.00238给排水设备备（设施施）

59、操作作规程LZG.007.00339给排水设备备（设施施）维修修保养规规程LZG.007.00440管道维修工工作规程程LZG.007.00541房屋设备（设设施）安安全管理理制度LZG.009.00142房屋设备（设设施）运运行管理理规程LZG.009.00243房屋设备（设设施）操操作规程程LZG.009.00344房屋设备（设设施）维维修保养养规程LZG.009.00445房屋、设备备设施巡巡视内容容与要求求LZG.009.00546设备完好率率标准LZG.009.00647房屋、设施施维修保保养规程程LZG.009.00748服务供方质质量监管管规程LZG.110.00149雨天防滑管

60、管理办法法LZG.110.00250业户管理办办法LZG.111.00151空房管理办办法LZG.111.002第五章 房屋管管理与维维护（一）房屋屋维修养养护 1、提要要制订砌体、钢钢筋混凝凝土、钢钢结构支支架、防防水、玻玻璃幕墙墙、装饰饰、门窗窗等结构构、工程程以及公公用设施施的详细细维修养养护计划划和实施施细则。定期进行房房屋查勘勘，确保保房屋和和公用设设施的安安全、正正常使用用。（1）房屋屋本体和和公用设设施维修修养护目目标我们对 美美术馆房房屋本体体和公用用设施维维修养护护的目标标是：保保证房屋屋的使用用功能和和安全，维维护房屋屋外观完完好，延延长房屋屋使用寿寿命，充充分发挥挥房屋的