临沂房地产投资环境评估报告+临沂滨河润城项目诊断与规划思路沟通

1、房地产投资环境评估报告山东临沂市区上海策海房地产营销策划市场部目录一、引言二、城市经济社会发展三、城市规划与开发建设四、房地产投资开发回顾五、近期土地交易剖析六、近期楼市成交行情七、板块市场扫描八、典型项目解析九、消费者问卷调研十、结论一、引言“杨家有女初长成，养在深闺人未识！”命题A.城市发展的天时、地利与人和临沂:山东南部地区(鲁南五市)经济增长极,呼之欲出天时:长三角、环渤海产业升级与转移 长三角、环渤海以及京沪经济走廊经济紧密程度日益加强，山东省经济规模在全国排名日益靠前，济南、青岛所组成的城市地区经济实力日益强大，辐射功能增强，产业转移步伐加快，而位于京沪经济走廊的鲁南地区则成为产业

2、转移的理想地区，临沂迎来最佳历史发展机遇。地利:临沂区位条件京沪线经济带中段，两大都市圈辐射范围，但半径较远。地利:临沂区位条件山东省经济版图中“金三角”的一个极点，鲁南五市之龙头的强力竞争者。临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计1022.7万人。 人和: 1000万人口大市人和:历史人文环境以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气。命题B.城市投资价值决定房地产投资价值城市形象提升2006中国投资环境百佳城市国家统计局城市社会经济调查司（对全国287个地级以上城市依据2005年城市基本情况统计年报资料，从“区位及自然环

3、境”、“经济环境”、“市场环境”、“人力资源环境”、“基础设施环境”、“社会服务环境”、“综合安全环境”等方面进行综合测评）中国120个城市竞争力排行榜政府效率单项奖榜首2006年，第四届中国投资环境论坛（世界银行）2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市2006年8月，中国城市竞争力论坛（社科院经济所、中国经营报社）产业发展及房地产投资经过20多年的发展，临沂批发市场不断发展壮大，现有服装、化工、建材、五金等各类专业批发市场60余处，总营业面积600多万平方米，经营摊位4.6万个，从业人员10万余人，日客流量达30多万人次，年商品交易额达400多亿元，市场综合效益连续16年居全国同类市场前

4、列，成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。 1.商贸流通业发展迅速，“北方义乌”日益壮大2.外来房产开发者份额逐渐扩大目前已有15家市外投资者来临沂兴办房地产开发企业，市外企业全年办理开发经营许可项目12个，开发项目建筑面积88万平方米，占市区开发项目面积总量的41%；投资总额18亿元，占市区开发项目投资总额的43%。 二、临沂经济社会发展GDP历年增长情况2003年以来,临沂经济加速发展，高出全省平均水平2个百分点。人均水平较低，但经济总量位居全省第8，在鲁南5市中中居前列。2002年开始,临沂城镇居民收入水平快速上升，07年1-3季度高达20%以上。200

5、4年开始,临沂农民收入水平飞速上升，07年1-3季度也有接近20%的增长。三、城市规划与开发建设规划区范围规划区行政区域：兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区人口规模近期（20052010）：145万人远期（20102020）：200万人城市建设用地近期（20052010） ：168平方公里远期（20102020） ：219平方公里远景（2020年后） ：300平方公里（1）临沂市的政治、经济、文化中心（2）鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市）（3）区域性交通枢纽、区域性商贸中心（4）工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）（5）历史文化名城、滨水生态、宜居城市 旧

6、市中心（兰山）卫星城（罗庄+高新区）卫星城（河东+经开区）新行政文化中心（南坊）（1）兰山城区片： 城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区；（2）罗庄城区片： 城市主要工业基地，以能源、建材、化工、纺织、工业 和高新技术产业为主体；（3）河东城区片： 城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易 大型基础设施基地和滨水居住区为主体；（4）南坊新区片： 城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、教育研发中心 休疗养基地和大型居住区；（5）经济开发区片： 对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港 连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地南坊新区、兰山北部地区、经

7、济技术开发区及高新区为近期开发重点。经济技术开发区（物流加工贸易）新行政文化中心（南坊新区）兰山北部区（商贸物流）高新技术开发区（加工制造业）3.5滨河风光带建设（南段）3.5滨河风光带建设（中段）3.5滨河风光带建设（北段）四、近年房地产开发投资回顾2001年以来，房地产投资平稳增长，2006年度投资规模达到50亿元。住宅投资比重在05、06年度大幅度上升，06年度住宅投资达到37.3亿元。表3.商品房施工、竣工及销售面积施工、竣工、销售面积稳步增长，总体供求关系基本平衡。从2002年开始商品房价格平稳增长，但增长幅度呈现逐年下降态势。五、近期土地交易深度剖析（2007年01-10月）200

8、7年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米；兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后。（2007年01-10月）住宅用地占47%，商业综合达到26%，所占比重明显有所上升。（2007年01-10月）市区土地成交均价约60万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩。（2007年01-10月）住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩。（兰山、罗庄区）（南坊新区）（河东、经济开发区）六、近期楼市成交行情（2007年1-6月）上半年销售面积达到128万平方米，增长明显，但供求关系基本平衡。（2007年1-6月）各月份成交量的波动幅度较大，平均每月成交在1500套

9、左右。（2007年1-6月）二手房增长速度明显，但成交量远小于商品房成交量，价格水平较低。（2007年1-6月）经济房销售约9万平方米，远小于商品房规模。（07年08月）总体价格增长幅度平缓，但高档住宅价格增幅较大。七、板块市场扫描罗庄板块南坊板块河东板块城西板块滨河板块城中板块大致范围：沂州路以西，蒙山大道以东，陶然路以北，涑河以南区域；区域环境：临沂主城，商业配套完善，人口、居住密度、商贸最为集中；楼市特点：商品房住宅价格位列第二梯度，各单位自建家属区占有较大比例；代表楼盘：富城IBIH、河畔花园、中侨阳光濠庭、馨园小区、美多商务花园等；供求关系：楼盘供应过少，无法满足消费者的需求；客群特

10、征：城中原住民客户为主，同时受到九县及大批外来人员的追捧；首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广。城中板块受地块制约，板块内以10万平米以下的小规模楼盘为主 受规划政策影响,本板块内90%以上的住宅为高层,以三居室为主力，并配以一定比例的两室两厅一卫，但区域内小户型十分热销。销售均价为2950 元/平米左右，在价格上相对滨河板块优势明显。大致范围：沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路，南至沂河路；区域环境：沂河景观带之自然环境及景观资源最佳区域；楼市特点：此板块为近期最为活跃板块，商品房住宅价格位列全市高端；代表楼盘：兰亭水岸、观天下花园、开元上城、外滩明珠等；供求关系：近期开发楼盘

11、较多，且还有较丰富的土地储备，未来发展空间大；客群特征：以本地企业主、经商业者及政府人员为主，外来人群占一定比重。滨河板块整体规模较大，在售住宅总供应量较大;滨河国际的楼盘规模达50万平米。基本上以三居室为主流产品，户型面积在130-180之间。依托畅通的交通、优美的沂河景观、较为先进的户型设计使该板块内的住宅销售均价居全市各板块销售价格的最高位。城西板块大致范围：蒙山大道以西，铁路线以北区域；区域环境：集中全市的数量众多的批发市场，从业人群数十万；楼市特点：居住物业与商贸市场并存；代表楼盘：台北新城、冠蒙时代等；供求关系：开发较早，但近期上市楼盘不多；客群特征：私营业主及外来生意人成为主；区

12、域楼盘相对市中心较少，但不缺少大盘，台北新城达到100万平方米。多以高层住宅为住，包括部分多层住宅物业，130以上的面积比重大。区域平均价格在2800左右，略低于市中心的水平。罗庄板块大致范围：罗庄（卫星城）城区及高新技术开发区；区域环境：距离中心较远，但板块内经济较为发达；楼市特点：项目规模都较大以社区配套弥补周边配套的不足；代表楼盘：怡景天鹅湖、阳光翠湖；供求关系：区域整体供应量相对于其他板块偏少；客群特征：本区域及高新区上班人群为主，包括少量兰山（市中心）客源；大多为中等规模楼盘，区域平均价格在1500左右，远低于市中心的水平。河东板块大致范围：沂河以东近郊区域，河东及经济技术开发区区域

13、环境：机场所在地，未来主要交通物流及制造业区域；楼市特点：楼市处于起步阶段，以中低价位住宅及商贸物流城开发为主；代表楼盘：集贤小区、乐泰花园、水景明珠、黄山小区、滨河花园等；供求关系：现阶段上市楼盘少，但未来供应充足；（近期土地批租量大）客群特征：本区域人群为主，包括少量兰山（市中心）客源；基本上都是中等规模楼盘，普通住宅在2800元/平方米左右，接近市区水平。南坊板块大致范围：沂河西、祊河东的围合三角，新市政府所在地及行政文化中心；区域环境：区域开发尚处于起步阶段，区域生活配套严重不足；楼市特点：高端与中低价楼盘并存，未来开发的商务项目比重大；代表楼盘：沂龙湾、齐鲁园等；供求关系：现阶段上市

14、楼盘少，08年市政府搬迁配套完善后供应量将猛增；客群特征：政府公职人员所占比重大，也包括其他少量高端人群；基本上都是规模楼盘，普通住宅在2700元/平方米左右。八、典型项目解析项目A.滨河国际物业地址：临沂市滨河大道小埠东橡胶坝西侧开发商：前田置业开盘时间：2007年均价：40，00元/平方米物业类别：高层、小高层、 别墅建筑风格： 西班牙风情社区占地面积：350亩（拟规划成A、B两地块）总建筑面积：50万平方米绿化率：40%A地块占地：120亩，A地块总建筑面积：14万平方米（规划有13幢叠拼别墅、2幢小高层、9幢高层、沿河商业）项目概况开盘时间： 2007年5月22号销售单价：4000-5

15、000元/平方米单套总价：80万-100万销售情况：滨河国际一期工程开盘400余套住房，首日成交近100套。小高层、高层销售情况良好，别墅由于高总价，销售缓慢。客户群体：政府官员、私营企业主、个体工商户，及一部分在临沂经商的南方客户，以温州客户为主。 销售情况(1)总体策略:与全国著名的景观公司携手合作， 原版移植西班牙建筑风格及园林景观， 大手笔规划西班牙风情社区景观体系;(2)规划特色:沿滨河大道规划380米长70米宽西班牙风情景观带; 沿电力河规划500米长23米宽西班牙风情商业休闲步行街;(3)规划布局：外围高层布局，中央为别墅和公寓洋房; 以小区中心为绿化中心，以南北的步行道为绿化轴

16、，配以水景;(4)社区配套:商业步行街，商业会所，物业，银行，邮局，高尔夫练习场;(5)物业服务:提供酒店式服务，24小时全天候响应服务。规划设计特色标准层户型共分5种，以三室两厅两卫，四室两厅两卫为主；面积从105平到168平。 主力面积：105-146平，面积配比90；主力户型：B C D，套数配比分别是4：2：3。户型特征：全明设计，双阳台，入户花园,大面宽，短进深，南北通透；全明设计，动静分离。 户型配比情况营销推广8月份优惠：凡于8月1日至8月30日之间，在滨河国际购房者，在原有价格不变的基础上，另再送每户赠送价值3000元的专业钓具一套或空调，购买别墅者另送电磁炉一台或皮划艇。9月

17、份优惠：前5套别墅、前10套高层签约客户分别享受总裁特批价；签约客户均享受一年免费物业管理费；第16-30位签约客户均送光波炉一台；签约客户均有机会赢取“游北京迎奥运”双人双飞游；签约客户均送“装修设计方案”；签约客户均送北京亚光亚装修金卡 。项目B.开元上城项目名称：开元上城（沂河花园四期）物业类别：小高层、写字楼总建筑面积：230，500平方米物业地址：临沂市金雀山路东段开发商：山东开元置业发展入住时间：2007年绿化率：40%总户数：1400余户项目概况户型配比主力面积：128-150平，面积配比是55.5，三房两厅占压倒性优势。户型评价：户型方正，设计紧凑，利用率高；采光，通风性好；动

18、静分区，干湿分离。 销售情况销售单价：起价3500/平方米，楼层差80元，方位差60元；单套总价：总价控制在45万到78万之间；销售套数：共2000户，2号 3号院落均在去年十月份已经开盘，销售火爆，当日签约200套。170平以下的东户售罄，销售率约60。客户群体：政府官员、私营企业主、个体工商户，及一部分在临沂经商的南方客户，以及山西，东北等地投资客。（1）欧洲风情的纯粹优雅，以现代风格的纯粹简洁，屏弃不切实际 的繁琐，灰色、蓝色的时尚色彩运用，矗立天地，硬朗不失优 雅气度，沉敛一份冲击心底的视觉张力、隽永而高贵（2）高树、灌木、花草、动静结合的水景，与空中花园、墙面绿化 形成层次跌宕的立体

19、视野（3）两个城市街区，四个专享的私家院落（4）开元上城采用四新材料，运用光、热、空气的超前科技，提高 日照、温度、空气对流的物理量，“A级” 性能认定的居住标准 国家住宅工程中心技术支持（5）引入垂直城市的概念，立体化复合空间，强调不同高度层次与 自然环境的交流互动，低层单位融入园林，高层单位则讲究视 野开阔，每一层空间都具备不同的内涵和质感规划设计特色项目C.锦绣蓝山项目概况地理位置：通达路与海关路投资商：融和集团投资开发商：山东锦绣置业公司开发总建面积：24万平方米建筑密度：18%绿化率：36%上市时间：10月20日其他：20000主题风情商业街90000独特的欧式园林环境2800尊贵奢

20、华的泛会所配套600浪漫优雅的游池400三班幼儿园项目D.台北新城项目概况项目地址：开源路西，蒙山大道东，银雀山路南，开阳路北开 发 商：临沂台北新城建设发展 楼盘形态：多层、小高层、高层占地面积：620亩规划总户数： 10000户左右规划建筑面积：约100万平方米总投资：约15亿元人民币开盘时间：2006年10月01日小区规划：以三条商业街(台湾商业街、韩国商业街、香港商业街)为主轴，拟建可容纳约5万居民居住的中高档不夜城景观商住区。建成后，该社区将大大带动城区中西部的城市建设及居民的生活消费水平。项目E.沂龙湾项目概况开 发 商：临沂尚城置业投资商：山东省商业集团、烟台振华集团 地理位置：

21、未来新城市中心南坊新区内物业形态：多层、小高层用地面积：约790，000平米总建筑面积：1，231，439平米一期建筑面积：159，583平米规划总理念：营造“充满人文精神、强化生活感受的新型社区”，项目整个地块由六个地块组成，把项目地块西北面三块城市公共绿地组合进项目用地，形成“九宫格”的用地格局。项目六地块主题按照儒家六艺诗、书、礼、易、乐、春秋进行规划。项目紧邻滨河绿化带和市政景观轴，独享50万平米绿化景观，更有独创文化运动主题园林，美丽与宁静与生俱来。九、消费者问卷调研分析1-3年内考虑购房比重接近50%，首次置业比例接近40%，投资比重接近20%；来自低水平购买力的消费群观望气氛浓厚

22、；而高端消费者仍看好市场。兰山市中心的吸引力依然最强，而河东、南坊成新兴购房区域。大部分客户心理预期单价在20002500元/平方米，总价在2025万元。表7.月供（按揭）金额约60%客群选择按揭，且月供集中在1200-1600元之间。超过70%的受访者选择多层，小高层、高层的比重仅为25%。50%以上的人群选择100120平方米，3房2厅的比重也超过50%。70%以上的人选择购买商品房，而要求毛坯的占60%。超过一半的人希望配有储藏间及书房。十、结论“乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海”结论A.临沂城市发展前景革命老区焕发青春活力，城市面貌日新月异；凭借良好区位及超过1000万人口的基础，在政府的有效经营下，临沂城市发展迎来最佳历史时机。“孔子登东山而小鲁，登泰山而小天下”结论B.临沂房地产投资机会无论从城市及房地产行业规模、发展阶段与水平，还是从人文自然生态景观来看，临沂房地产无疑会是一个不错的“实战场所”或“根据地”；在获得丰厚回报的同时，将使企业自身实力、能力及眼界有所提升。临沂滨河润城项目诊断与规划思路沟通北宸世纪房地产经纪一切从颠覆开始滨河润城存在的问题产品的问题？ 滨河润城规划有多层、小高层、叠加等多种产品形态，可以满足大多数客群的需求