房地产企业税务风险防范和税务规划

1、房地产企业税务风险防范和税务规划1内容提纲房地产税收制度简介主要税种的税收稽查要点企业所得税纳税筹划企业所得税纳税筹划 税收争议营业税纳税筹划目录第一局部 房地产税收制度简述房地产开发与经营涉及税种房地产开发行业各个纳税环节房地产行业税收政策第二局部 主要税种的税收稽查要点主要税收违法类型企业所得税的税收稽查要点土地增值税的税收稽查要点营业税的税收稽查要点第三局部 企业所得税纳税筹划收入的税务处理本钱、费用扣除的税务处理第四局部 土地增值税纳税筹划开发产品定价筹划法设立房地产销售公司一分为二法适度加大建造本钱法利息扣除法第五局部 营业税纳税筹划营业额确实认和计量转让在建工程转让在建工程的税收政

2、策和纳税筹划合作建房的纳税筹划第六局部 税收争议税收争议产生的原因税收争议解决的方法S1 第一局部房地产税收制度简介一、房地产开发与经营涉及税种房地产开发与经营业共涉及11项税费10个税种、1项涉税费用，分别为：营业税城市维护建设税外资企业不征教育费附加外资企业不征企业所得税房产税外资企业不征城镇土地使用税车船使用税印花税契税耕地占用税土地增值税二、房地产开发行业各个纳税环节房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及的税种互有不同，具体如下。1，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、 营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果

3、 占用了耕地那么需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节 的营业税主要是对建设单位按照3%的税率征收营业 税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。2，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建 设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业 税主要是对租赁房产而言，适用5%的税率；土地使用 税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土续 地的单位和个人征收的一种税。3，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护 建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。 房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使 用销售不动产税目的规定，税率为5%；土地增值税是 对转让国有土地使用权、地上

4、建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、 内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。三、房地产行业税收政策一房地产行业的所得税税收政策1，94年税改2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原那么。2，国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发200383号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。3， 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍

5、然有不完善之嫌。续4，近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，标准从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?国税发202131号。该文件是在内外资企业所得税自2021年1月1日合并统一的背景下出台的。该税法规定辞别以往内外资房地产企业使用不同税法规定的时代。因此讲解政策，我们以新31号文件为根底来讲解。1整体框架 国税发202131号文是在?国家税务总局关于外 商投资房地产开发经营企业所得企业所得税管理问题的通知 ?国税发2001142号、续?国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知?国税发200631号，注：

6、2021年前，该文仅适用于内资房地产开发企业的根底上进行重编修订、补充后而制定的。国税发202131号文充分吸收、借鉴了国税发200631号文的主要内容，并有机结合了国税发2001142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要标准的局部内容予以了增删、合并调整。2重要变化 对照国税发2001142号、国税发200631号两文，国税发202131号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。 续“核定征收需慎用 文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业 所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出 ?中华人民共和国税收征收管理法?第三十五条规定 情形，税务机关可对其以

7、往应缴的企业所得税按核定 收方式进行征收管理。据悉，目前仍有局部省市主管 务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税 得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来 国税发202131号文对此种行为划上了“休止符。委“外销售 佣金标准统一 国税发202131号文第二十条规定：“企业委托境外 机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用 续含佣金或手续费不超过委托销售收入10%的局部，准予据实扣除。这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。 自用产品折旧扣除有限制 国税发202131号文规定：

8、转为自用的开发产品，国 际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前 扣除折旧费用。这与?国税发200631号?的规定相 比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产 企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产 销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产的续的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。明确了计税本钱对象确实定原那么 这是国税发202131号文的新规定，即企业在确定成 本对象时要遵循：可否销售原那么、分类归集原那么、功 能区分原那么、定价差异原那么、本钱差异原那么、权益区 分原那么。需要注意的是，本钱对象一经确定，不能随 意更改或相互混淆，如确需改变本钱对象的，应征得 主管

9、税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管 看似没有实质内容。续确定了本钱分配方法 国税发202131号文对于共同本钱和不能分清负担对 象的间接本钱，规定了四种分配方法，具体包括：占 地面积法、建筑面积法、直接本钱法、预算造价法。 此外，国税发202131号文还明确规定：土地本钱， 一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性本钱对 象核算的公共配套设施开发本钱，应按建筑面积法进 行分配；借款费用属于不同本钱对象共同负担的，按 直接本钱法或按预算造价法进行分配；其他本钱工程 的分配法由企业自行确定。 续直面“预提费用 多少年以来，“预提费用不管是对房地产企业工作的 同仁而言，还是对从事房地产行业税

10、收征管、稽查的 人士而言，都是一个难以解开的“结，是个“言之不 尽、挥之不去的“老大难问题，也是税收征纳双方 分岐严重的地方。 为此，国税发202131号文第三 十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算 而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其 发票缺乏金额可以预提，但最高不得超过合同总金额 的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工 的，可按预算造价合理理预提建造费用。此类公共配续 套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中 明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须 配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的 报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业 完善

11、费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、 公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提应付费用外，计税本钱均应为实际发生的本钱。同时，第三十四条规定：“企业在结算计税本钱时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税本钱。 续二房地产行业的土地增值税税收政策 土地增值税的税收条例主要是国务院于1993年12月13日发布的?中华人民共和国土地增值税暂行条例?，财政部于1995年1月27日公布的?中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么?和?关于土地增值税假设干问题的通知?财税200621号三房地产行业的营业税税收政策 房地产行业的营业税税负

12、存在于房地产使用环节和 房地产交易环节。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而言，适用5%的税率；房地产交易环节的营业税主要主要是针对房地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为5%；其适用的税收条例是?中华人民共和国营业税暂行条例?和?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么?。S2 第二局部 主要税种稽查要点一、主要税收违法类型 1，以房换地、以房抵债不计销售收入。有些房地产公司以联建名义建房，一方出土地，另一方出资金合作建房，而在取得土地使用权时，不需要支付任何款项，而是以建成的房屋为代价抵顶地价款。也有房地产公司用商品房归还贷款，抵顶工程款、抵付其他债务，房屋产权转移后不作销售处理，不

13、计收入，借以房换地、以房抵债手段，偷逃税款。 2，将售房款或预售款长期挂账不申报纳税。收到预售款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不按期结转销售收入，造成账面上只有本钱费用，没有收入或收入很少，从而不缴或少缴企业所得税。 一、主要税收违法类型3，伪造或高估开发本钱。一是利用建筑安装业发票监管不够严密的漏洞，虚列建筑安装工程本钱。二是进行本钱核算时，不分工程设立本钱明细，而是将完工和未完工的多个工程本钱混在一起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润。三是用假票、白条或不符合规定的收据列支本钱。4，少结转自用经营房本钱。当开发工程中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用局部本钱缩水，企业自用房产仅分

14、摊前期工程费、根底设施费等费用，而土地本钱、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊，加大用于销售的本钱，以减少销售局部的利润； 一、主要税收违法类型5，利用关联交易转移利润。或以明显偏低价格销售给其关联企业，或以高手续费支付代理销售公司，或利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安本钱造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。6，未按标准列支费用。局部房地产公司将与生产经营无关的各项营业外支出在税前列支，或者对税前准予扣除工程超标准列支，从而加大费用支出，减少收益，少缴企业所得税。7，通过资产评估虚增开发本钱。房地产产开发企业为了减少应税所得额，人

15、为加大某些工程的本钱，先将用于销售的商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评估将资产升值，当用于对外销售时，再将评估增值的商一、主要税收违法类型品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对外销售，按评估后的价值结转经营本钱，减少经营利润。如在以开发产品对外投资时，先将完工产品或在建工程评估增值，增加对外投资的初始本钱价，在收回投资或投资股权转让以及结转一次性取得固定利润时，减少投资收益。 8，公共配套设施改变用途，出售或租赁，少缴或不缴纳税，小区的配套工程是根据规划设计要求无偿建造配套本钱已经全部摊入商品房本钱，有的企业自行改变其用途，将配套工程有偿出售，重复结转本钱，造成偷税。二、企

16、业所得税的税收稽查要点一企业所得税的稽查要点1检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及本钱和费用的扣除，是否符合2各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部?房地产开发经营业务企业所得税处理方法 ?国税发202131号的有关规定。2按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。有无成心压低售价转移收入的行为。 续3税前扣除工程是否真实、合法。要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等工程，以及支付

17、的土地出让金是否按规定合理分摊本钱。4房地产工程中建造的各类营业性的“会所是否按规定作为固定资产管理。5构成房地产本钱的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。三、土地增值税的税收稽查要点1是否按规定申报土地增值税，其会计处理是否正确。2增值额的计算是否正确。3对普通标准住宅的界定是否符合要求。四、营业税的税收稽查要点1检查企业对应税营业额确实认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理。2销售房产预收款预收定金是否及时申报纳税。3以房换地、参建联建、合

18、作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。4检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。续5通过对房地产企业“企业利润分配及“营业外支出等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。6是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。假设存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。7各种房产出租收入是否按规定申报纳税。8动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。9建筑施工企业税收专项稽查要点：续甲方提供材料、动力等的价款是否

19、并入应纳税营业额。纳税人以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报。纳税人在异地取得的收入是否在劳务发生地税务机关足额申报并缴纳入库。对已开工建设的建筑安装工程，纳税人是否存在长期零申报的异常情况。有自建行为的纳税人，在转让自建不动产的时候，是否申报缴纳自建环节的营业税。纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。S3 第三局部企业所得税纳税筹划一、收入的税务处理1，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。2，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定

20、全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。3，企业通过正式签订?房地产销售合同?或?房地产预售合同?所取得的收入，应确认为销售收入的实现。4，未正式签订“合同所取得的收入。续5，视同销售：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。销售收入的计量可采用以下标准核定销售额： a,按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； b,由主管税务机

21、关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； c,按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。续6，未完工产品的销售：销售未完工开发产品的计税毛利率 ，由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定 。假设开发工程位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。位于其他地区的，不得低于5。假设开放工程属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。二、本钱和费用扣除的税务处理一准予扣除工程 准予扣除工程是纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳收 入有关的所有必要和正常的本钱、

22、费用、税金和损失。 准予扣除工程金额=本钱+费用+税金+损失 企业在进行本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费 用和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品 计税本钱。 税法对扣除工程的要求： 真实 合法 税前扣除应遵循的原那么： 权责发生制原那么 配比原那么 相关性原那么 确定性原那么 合理性原那么续二税前扣除工程的内容和税务处理 1,开发产品计税本钱支出的内容： (1)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁

23、补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 (2)前期工程费。指工程开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 (3)建筑安装工程费。指开发工程开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等。续4根底设施建设费。指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5公共配套设施费：指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位

24、的公共配套设施支出。6开发间接费。指企业为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等.续2、开发产品的建造本钱工程的税务处理 1借款费用的会计处理 ：为建造开发产品 完工前发生的 配比计入本钱对象 完工后发生的 财务费用税前扣除 2配套设施费的处理 ：公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用，是否有偿转让分为： 应由开发产品本钱负担的 不得计入本钱的大型配套工程单独核算本钱续 ?房地产开发经营业务企业所得税处理方

25、法 ?国税发202131号规定:公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3本钱对象完工后实际发生的土地征用及拆迁补偿费、配套设施费如何进行会计处理。续 4关于拆迁补偿费的税前扣除： 、根据税前扣除真实性的要求，拆迁补偿费的税前扣除必须有真实合法的凭证发票。 、国税函199787号文：土地承包人被征用的建筑物、构筑物、土地青苗补偿费，征收5%的营业税，不征个人所得税。补交的拆迁补偿费、配套设施费未完工已完工计入开发本钱未出售已出售计入开发产品计入主营业务

26、本钱续 、?财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知?财税200545号 A、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理方法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 B、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的局部免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过局部征收契税。 3,经营本钱的新税收政策 1已转作经营性资产的开发产品可提折旧 2销售本钱：土地转让本钱、商品房销售本钱、代建工程结算本钱续 销售本钱=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程本钱 可售面积单位工程本钱= 本钱对象总本钱/总可售面积 4、管理费用的新税收政策和税务处理 1管理费用的费用工程

27、设置 有扣除标准的准予税前扣除的费用工程及核算范围：工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费、业务招待费、住房补贴、坏帐及跌价准备。 无扣除标准的准予税前扣除的费用工程及核算范围： 劳动保护费、劳动保险费社会保障性缴款 、企业劳动保险支出 、差旅费国税发199489号续 会议费、办公费、邮电费、涉外费、董事股东会费、租赁及物业管理费、水电取暖费、车辆使用费、修理费固定资产改进支出、长期待摊费用摊销含开办费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、折旧费、咨询审计费等。 2管理费的新税收政策及税务处理 关于企业提取的各项准备的政策规定 国税发200345号文重申：除坏账准备允许在税前列支外，其余企业提取的

28、任何形式的准备金不得在税前扣除。 A、企业可提取5的坏帐准备金在税前扣除。续 B、企业已提取准备的资产，并且纳税申报时已调增了应纳税所得额，因价值恢复或转让处置有关资产而冲销的准备，允许做相反纳税调整。 C、企业已提取并作纳税调整的各项准备，如因确凿证据说明属于不恰当运用了谨慎原那么，并已作为重大会计过失进行了更正的，可作相反纳税调整。 关于养老、医疗、失业保险的政策规定 A、企业为全体雇员按国务院或省级政府规定的比例或标准缴纳的补充养老保险、补充医疗保险,可在税前扣除。 B、企业补缴的根本和补充养老、医疗、失业保险可在当期扣除；金额较大的,主管税务机关可要求企业在不短于三年内分期均匀扣除。续

29、 关于办公通讯费用标准由省级税务机关确实定：国税发200345号文件规定：企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用标准，由省一级国税局、地税局协商确定。京国税发2003255号文规定，“纳税人支付给职工的与取得应纳税收入有关的办公通讯费用，税前扣除的最高限额为每人每月300元。从2003年1月1日起执行。 住房补贴 ：国税发200345号规定：企业发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无房老职工一次性住房补贴资金，省级人民政府未规定标准的，由省一级国税局、地税局协商确定。 国税发200139号:企业按省级人民政府规定发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无续 房老

30、职工的一次性住房补贴资金,经税务机关审核后可在不少于3年的期间内均匀扣除。 财会2001 5号：企业按规定发给1998年12月31日以前参加工作的无房老职工一次性住房补贴和房屋未达标老职工补差的一次性住房补贴,按实际发放金额,借记：“利润分配未分配利润,贷记：“其他应交款科目。按规定专户存储时,借记：“其他应交款,贷记:“银行存款科目。 借：盈余公积法定公益金 法定盈余公积 资本公积其他资本公积 贷：利润分配未分配利润续建议方法： 第一种方法是把住房补贴通过帐务处理进行税前抵扣 提取并专户存储时 借：长期待摊费用 贷：其他应交款 借：其他应交款 贷：银行存款 续 按税务机关核定每年税前抵扣额

31、借：管理费用住房补贴 贷：长期待摊费用 第二种方法是把经过主管税务机关核定的住房补贴每年税前扣除额，填入?企业所得税纳税申报表?第62行“其他纳税调整减少工程，直接抵减应纳税所得额。 续 5、营业费用的新税收政策及会计处理 1营业费用的费用工程设置 工资、职工福利费、运杂费、维修费、差旅费、展览费、广告费、业务宣传费、保险费、业务费、代销手续费、佣金、其他。 2新税收政策及税务处理 关于已售开发产品共用局部维修费:房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、公共设施、设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额扣除，提取的维修基金不得扣除。续 关

32、于“住房专项维修基金的规定:国税发200469号规定，住房专项维修基金是属全体业主共有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用局部、共用设施的维修和更新改造，开发企业代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 关于业务宣传费的新规定:新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。续 6、财务费用的新税收政策1向金融企业含信用社借款的利息支出，按照实际发生数扣除。2向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率国税函20031114号文件规定：含人民银行规定的浮动利率计算的数额以内的局

33、部，准予扣除。3为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的本钱；有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除的，纳税人借款未指明用途的，其借款费用应按经营性活动和资续 本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产本钱的借款费用和可直接扣除的借款费用。4从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，如属于本钱对象完工之前发生的，应按其实际发生的费用配比计入有关房地产的本钱对象中；如属于本钱对象完工后发生的，应作为财务费用直接扣除。国税发200383号。5纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本5

34、0%的，超过局部的利息支出，不得在税前扣除。集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金续 的性质不属于关联企业之间的借款。因此，国税函2002827号规定：对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的局部，允许在税前全额扣除。6纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的本钱。续7企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方

35、凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。续7、利用加速折旧政策进行纳税筹划1加速折旧的依据 1993年，我国财务会计制度进行了全面改革，财政部制定了?企业财务通那么?和分行业的财务制度，制度对固定资产折旧规定了期间折旧年限。 1996年，财政部、国家税务总局?关于促进企业技术进步有关财务税收问题的通知?财工字199641号规定，企业固定资产折旧年限可以选择财务制度规定的期间折旧年限的下限。 2000年，国家税务总局关于印发?企业所得税税前扣除方法?的通知国税发200084号规定，除另有规定者外，固定资产计提折旧

36、的最低年限为：房屋、建筑物为20年；火车、轮船、机器、机械和其他生产续 设备为10年；电子设备和火车、轮船以外的运输工具。 为5年。 2003年，国家税务总局?关于下放管理的固定资产加速折旧审批工程后续管理工作的通知?国税发2003113号规定，允许实行加速折旧的企业或固定资产包括： 1、对在国民经济中具有重要地位、技术进步快的电子生产企业、船舶工业企业、生产“母机的机械企业、飞机制造企业、化工生产企业、医药生产企业的机器设备。 2、对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资工程的关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或受酸、碱等强烈腐蚀的机器设备。续 3、证券公司电子类设备。 4、集成电路生产企

37、业的生产性设备。 5、外购的到达固定资产标准或构成无形资产的软件。2固定资产加速折旧方法： 1、固定资产加速折旧方法不允许采用缩短折旧年限法，对符合上述加速折旧条件的固定资产，应采用余额递减法或年数总和法。 2、以下资产折旧或摊销年限最短为2年。 A、证券公司电子类设备 B、外购的到达固定资产标准或构成无形资产的软件。续 3、集成电路生产企业的生产性设备最短折旧年限为3年。 4、2004年，财政部、国家税务总局?关于落实振兴东北老工业基地企业所得税优惠政策的通知?财税2004153号规定：“东北地区工业企业的固定资产(房屋、建筑物除外)，可在现行规定折旧年限的根底上，按不高于40的比例缩短折旧

38、年限。S4 第四局部土地增值税税收筹划一、开发产品定价筹划一普通标准住宅避税临界点筹划法： 1,案例介绍 某房地产公司从事普通标准住宅开发，2003年11月 15日，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米， 平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支 付土地出让金324万元，房屋开发本钱1100万元，利 息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证 明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5， 当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。 下面就房地产公司不同的定价方案对增值税税负 进行分析，已选择最有的节税方案。 续 收入总额2400万； 扣除工程金额： 1取得土地使

39、用权金额324万 2房地产开发本钱 1100万 3房地产开发费用324+1100X 10% = 142.4 万 4加计20%扣除数324+1100X 20% = 284.8 万 5扣除营业税及附加2400X5%X1+7%+3%= 132 万 允许扣除工程合计：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万 续 增值额：24001983. 2 = 416.8万 增值率：416.8/1983. 2 = 21.02% 应交土地增值税：416.8 X 30%0 = 125万 获利金额：收入本钱费用利息税金= 24003241100100132125 = 619万 2

40、,假设：降价为1975/平方米后： 增值额：23701981.6=388.4万； 增值率：388.4/1981.6=19.6% 小于20%，免缴土地 增值税。 获利额：23703241100100130.4 = 715.6 万,比上一方案多获利96.6万。续3，总结： 1设销售总额为X，设取得土地使用权所支付的费用和房地产开发本钱合计建造本钱为Y。 增值率=20%时，售价为建造本钱的1.6702倍; 当X1.6702Y时,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税. 所以,我们把1.6702称为“免税临界点定价系数. 2土地增值税的最低税率为30%,同理,计算增值率为30%时,X:Y等于1.8

41、2021，所以我们把1.82021称为“低税率临界点定价系数。二、设立房产销售公司，一分为二法(二) 一分为二法：设立房产销售公司。首先，领取“房屋销售许可证，然后，办理税务登记，领取发票。设立销售公司可将房屋增值额一分为二，降低增值率，从而适用较低的土地增值税税率，降低土地增值税税负可以降低所得税税负：由于税法对业务招待费、广告费、业务宣传费都规定了税前扣除标准，通过设立销售公司增加了一道销售收入，就增加了税前扣除金额降低了所得税可以防止预交所得税：国税发200383号要求房地产开发企业预售房款要按不低于15%的利润率计算预计营业利润额预缴所得税，但没要求房屋销售公司预缴所得税，设立房屋销售

42、公司可以递延缴纳所得税。三、适度加大建造本钱法三适度加大建造本钱法案例解析 房地产开发商手中有N个房地产开发工程，其中有一块地M地块在福州市，原地价款4000万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价8000万元，A公司欲以8000万元价格转让M地块给B公司，下面就A公司与B公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优节税方案暂不计土地过户的印花税。1，假设直接转让土地1营业税根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的?关于营业税假设干政策问题的通知?财税200316号第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权

43、，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此A公司应缴营业税，应缴营业税为800040005%=200万元。 续2土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，A公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除工程金额为4000+200=4200万元，土地增值额为80004200=3800万元，增值率为38004200=90.48%，因此应缴土地增值税380040%42005%=1310万元。 2，假设适当开发土地。 例如：A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万 元。 1营业税额为800040005%=200万元。 续2 土地增值税土地增值税暂行条例第六条规定， 计算增值额的

44、扣除工程：一取得土地使用权所支付的金额；二开发土地的本钱、费用；三新建房及配套设施的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；四与转让房地产有关的税金；五财政部规定的其他扣除工程。实施细那么第七条规定，“根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除. 续 A公司投入建设费用10万元，可以得到开发本钱加计20%扣除的优惠。 即土地增值税扣除工程金额为4000+101.2+200=5012万元，增值额为80005012=2988万元，土地增值率为29885012=59.62%，A公司需要缴纳土地增值税： 298840%-50125%

45、=944.6万元，比上述第一方案节省了365万元。3，总结： 由于只有土地开发的纳税人才享有土地增值税加计扣除的权利，因此企业在转让土地的时候，可以适度对土地进行一定程度的开发，使得经营活动从单纯的土地转让转化为土地开发，以期获得土地开发纳税人的税收优惠。四、利息扣除法四利息扣除法 完工前，计入开发产品本钱：国税发200383号文规定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于本钱对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入本钱对象中；如属于本钱对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。 完工后，采用比较法：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程分摊并提供金融机

46、构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用应按建造本钱的5%比例计算扣除。凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按建造本钱的10%比例计算扣除。这里隐含着利息实际支出如果大于5%,并能提供金融机构证明的，允许据实扣除.所以, 利息支出 5%，据实扣除 利息支出 5%， 比例扣除 S5第五局部 营业税税收筹划一、营业额的计量一商业折扣 商业折扣又称折扣销售或打折，是指企业为促进销售，在商品、劳务价格上给予购货方的优惠。此时应当把销售额和折扣额开在同一张发票上。二现金折扣及其在房地产行业的应用 现金折扣是指赊销

47、发生后，债权人为鼓励债务人在规定期限内付款，而向债务人提供的债务扣除。企业会计制度要求采用总额法对现金折扣进行会计处理，销货方给予客户的现金折扣，从融资的角度看，属于一种理财费用，应在实际发生时计入当期“财务费用 注意现金折扣与商业折扣的区别。续三销售折让 :销售折让是指商品销售后，由于其品种、质量等原因购货方提出异议，商品虽未退回，但销货方需给予购货方一种价格折让，其实质是原销售额的减少。 国税发1993150号：?销售退出与索取折让证明单?四销售退回：税法规定：“企业发生的销售退回，只要购货方提供退货的适当证明，可冲销退货当期的销售收入。五违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收

48、营业税。 财税200316号“因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。这条规定包含着两层含义，一是赔偿 续 金额收入应计入企业营业税的计税营业额；二是赔偿 收入应使用营业税发票。六价外费用的计算：价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。二、转让在建工程转让在建工程的税收政策和纳税筹划一转让在建工程的税收政策 1转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进行施工阶段的在建工程按“转让无形资产税目中转让土地使用权工程征收营业税。 2转让已进入建筑物施工阶段的在建工程，按“销售不动产税目征收营业税。二转让在建工程的

49、纳税筹划实例 1，甲企业有一在建工程，评估 500 万卖给乙企业，乙企业继 续完成该工程，又投入开发费用 400万。该工程建成后，售价 为1000 万。 筹划前：甲方因装让无形资产交税500万*5%=25万； 乙方因销售不动产交税1000万*5%=50万续 2，筹划方案：依据：财税2002191号文件规定：“以不动产投资 入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。 具体操作： 结果：工程建成对外销售交纳10005%=50万的营业税，总共节税25万。投资免税甲方投资自检工程500万乙方投资现金400万三、合作建房的纳税筹划一合作建房的概念 合作建

50、房:是指由一方简称甲方提供土地，另一方简称乙方提供资金的合作建房。二合作建房的方式 1，第一种方式是甲方出土地，乙方出资金，房屋建成后，按比例分配房屋。这是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的局部土地使用权和局部房屋所有权相互交换。 实质是土地使用权和房屋所有权相互交换 甲方 以地换房 转让局部土地使用权 乙方 以房换地 销售局部不动产 续例1 甲企业提供5000平方米土地，乙建筑施工企业提供2000万元 资金并负责施工，房屋建成后对半分成，甲方分得房屋后将 一半出售，售价800万，其余自用。乙方将建成后的一半转让 属“自建建筑物后销售 ，应按“建筑业、“销售不动产各交 一道营业税，计算组成计税

51、价格，假设本钱利润率分别为8%、 10%： 建筑业计税价格=2000*50%*1+8%1-3% =1113.4万元 建筑业营业税=1113.4*3%=33.4万元 销售不动产计税价格=1113.4*1+10%1-5%=1289.2 万元 销售不动产营业税=1289.2*5%=64.5万元 甲方转让了土地使用权、销售不动产，应交营业税 1289.2*5%+800*5%=104.46万元续甲方出土地,乙方出资金,房屋建成先由乙方使用假设干年,然后,把房屋土地一起归还甲方 实质是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权 甲方出租土地 换取建筑物 乙方以建筑物 换得土地使用权 例2、甲方将土地所有权出租给

52、乙方10年，乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用，期满后，乙方将土地及房屋归还甲方 乙方按销售不动产交税： 10001+10%1-5%5%=57.89万元 甲方按效劳业-租赁业交税： 10001+10%1-5%5%=57.89万元续2，第二种方式甲方以土地使用权,乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房 双方按一定比例分配住房 甲方：按向合营企业转让土地使用权征税 合营企业：按销售不动产征税 甲方采取按销售收入的比例提成的方式参与分配 甲方：按收入一定比例分成将土地使用权转让给合 营企业提取固定利润，就甲方提取的收入按“转让 无形资产征税。 合营企业：按销售不动产征税续例3

53、、甲方以土地所有权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。协议规定，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益。合营企业本年取得销售收入1000万元，甲方分得投资收益200万元 甲方转让土地使用权交纳营业税：200X5%=10万元 合营企业按销售不动产交纳营业税： 1000X5%=50万元 双方采取风险共担、利润共享的分配方式 :免税 例4、甲方以土地所有权10000平方米、乙方以货币资金8000万元投资成立合营企业，采取“利润分成、风险公担的分配形式。当年建成住宅500套，销售400套，每套15万元。年终，经董事会决议，甲方分得住宅5套，乙方分得8套 甲方以土地投资，采取利润分成、风险共担

54、的分配形式，不交营业税。甲、乙分得住宅视同销售，由合营企业交营业税： 400+5+8X15X5%=309.75万元续3，通过以上案例，我们得知合作建房的营业税因合作方式，合作过程中风险利益分担方式的不同而产生不同的营业税负担。具体依据如下。1房屋建成后，如果合同约定双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照财政部、国家税务总局?关于股权转让有关营业税问题的通知?(财税2002191号)文件“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不缴纳营业税；合营企业销售房屋取得的收入应按“销售不动产缴纳营业税；双方

55、分得的利润不缴纳营业税。续2房屋建成后，如果合同约定甲方按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，那么不属于投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入应按“转让无形资产缴纳营业税；合营企业那么应按全部房屋的销售收入依“销售不动产税目缴纳营业税。 续3如果合同约定房屋建成后双方按一定比例分配房屋，那么此种经营行为，也未构成以无形资产投资入股不征营业税的行为。因此，首先，甲方向合营企业转让的土地使用权，应按“转让无形资产缴纳营业税；其次，合营企业在向甲乙方分配房屋时，合营企业依“销售不动产税目缴纳营业税；

56、再次，甲、乙方分得房屋后，如果销售，那么按房屋的销售收入依“销售不动产税目缴纳营业税。S6税务争议的应对之策一、税务争议的概述一税务争议产生的原因1，法律法规的不完整性 我国的税法还没有像其它法律一样到达相对完整的地步，这就意味着在出现税务争议或税务危机时，税企双方可以谈判的空间还是有的。2，企业和税务执法机关之间缺少有效的沟通 由于税法本省的专业性和复杂性，税务机关执法过程中不免可能存在瑕疵，而企业财务人员由于对税务稽查、税务争议解决程序缺乏专业性的了解，与税务机关之间的沟通存在障碍。续3，2021年是“收入型的税务稽查年 另一方面，2021年初以来因受金融危机的持续影响，国家税收收入大幅降

57、低，国家加大了税务稽核的力度。房地产领域成为重点稽查的对象。这必将导致企业税务风险的扩大和税务争议案件的增加。二企业面对税务争议的策略 企业虽然面对的是较为强势的税务机关，但企业不应只选择“投降，被动接受税务机关所做出的决定，而是要积极坚持维护自身的合法权利。在“读懂税法的前提下，争取谈判结果的利益最大化。首先，在发生税收争议时要尽量和税务机关取得有效的沟通。其次，要将听证、复议作为解决税务争议的首选。需要续 提醒一点的是，行政诉讼手段要作为最后的救济手段来选择。另一方面，我们的经验说明，企业可以借助专业人员在税务听证、复议、诉讼等税务争议救济程序中提供专业的意见和帮助将会起到明显的效益。 二

58、、税务争议解决的具体方法一税务争议解决的法律依据。 税务听证、行政复议和行政诉讼，都是行政相对人的合法权益。国家出台了相关的法律法规予以保护。 ?中华人民共和国行政处分法? ?税务行政处分听证程序实施方法试行? ?中华人民共和国税收征收管理法?二税务听证概述 1，税务听证的优点。 税务听证相对于税务行政复议和税务诉讼，是一种事前解决税务争议的方式，更有利于及早解决税务纠纷, 续 从而防止纳税人与税务机关之间关系的恶化。这是因为税务机关做出行政处分决定后，该决定具有效力先定性，企业必须现根据税务机关的处分决定，履行相应义务。即便企业确有证据和理由说明自己没有偷逃税，仍必须先依照税务机关的纳税决定

59、缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后才能采取权利救济的手段。此时企业的经营资金已经被占用，企业已经遭遇损失。2，什么是税务听证？ 税务听证是指，在税务机关作出处分决定之前，在税务机关派出的专门人员或者机构的主持下，由直接参与案件调查取证的税务人员或部门为一方，被认为违续 法的当事人为一方，有关证人等共同参加，由税务人员提出当事人违法的事实、证据和行政处分建议，当事人进行申辩和质证，以进一步澄清事实，核实证据的法定程序。3，哪些税务行政处分案件，当事人有权要求听证？并不是所有的行政处分案件都适用听证程序，根据?中华人民共和国行政处分法?第四十二条和?税务行政处分听证程序实施方法试行第

60、三条规定，税务机关对公民作出元以上含本数罚款或者对法人或者对其他组织作出万元以上含本数罚款的行政处分之前，应当向当事人送达?税务行政处分事项告知书?，告知当事人已经查明的违法事实、证据、行政处分的法律依据和拟将给予的行政处分，续 并告知有要求举行听证的权利。4，法律听证程序有何期限、程序规定？ 1当事人要求听证的，应当在行政机关告知后三日内提出； 2行政机关应当在听证的七日前，通知当事人举行听证的时间、地点； 3除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证公开举行； 4听证由行政机关指定的非本案调查人员主持；当事人认为主持人与本案有直接利害关系的，有权申请回避； 续 5当事人可以亲自参加听证，