浅谈中国房地产法律制度及其完善

1、论文部落-论文发表_论文格式_论文范文论文部落专业发表论文网论文部落-论文发表_论文格式_论文范文论文部落专业发表论文网浅谈中国房地产法律制度及其完善顾明摘要本本文解释释了房地地产法律律制度的的内涵及及外延，研研究了房房地产业业发展过过程中法法律制度度的作用用和发展展进程。通通过分析析现有中中国房地地产法律律制度的的不足，有有针对性性地提出出完善措措施。关键词词房地产产业基础础性产业业法律制制度一、房房地产法法律制度度房地产产业，是是指从事事房地产产开发、经经营、管管理和服服务活动动的产业业，它不不但是经经济发展展的基础础性产业业，而且且是国家家财富的的重要组组成部分分。房地地产关系系是指获获

2、取、开开发、经经营和管管理房地地产所构构成的关关系。房房地产法法律就是是用来协协调房地地产关系系的法律律的总称称，是规规范房地地产关系系的一整整套法律律。它是是中国法法律体系系中的重重要组成成部分，和和千千万万万群众众的切身身利益息息息相关关，因此此受到人人们的广广泛关注注和研究究。房地产产法律的的基本原原则有如如下四条条：第一，促促进房地地产商品品化。比比如国有有土地使使用是有有偿、有有期的。第二，合合理使用用土地和和保护耕耕地。第三，国国家扶持持发展居居民住宅宅。依据据城市市房地产产管理法法第44条，“国国家根据据社会、经经济发展展水平，扶扶持发展展居民住住宅建设设，逐步步改善居居民的居居

3、住条件件。”第四，保保护房地地产权利利人合法法权益。一项调调查显示示，住房房在城市市住户的的财产中中占了百百分之七七十七之之多，说说明住房房对于人人们的生生活有着着重要意意义，同同时说明明房地产产法律制制度在民民法中有有重要位位置。房房地产法法律的确确立和完完善，对对于协调调房地产产经济关关系、加加强房地地产市场场的管理理、促进进房地产产业的发发展具有有重要意意义。二、中中国房地地产业的的法律制制度（一）房房地产法法律制度度的发展展目标1994年年，李昌昌麒学者者就对房房地产业业的前景景有了清清醒认识识。作为为一个新新兴的产产业，中中国的房房地产业业先是在在东部沿沿海城市市而后在在内陆地地区得

4、到到了迅猛猛发展。但但要使得得房地产产业成为为国民经经济发展展的引擎擎和支柱柱产业，就就要求在在今后很很长的时时期内，国国家必须须对房地地产业扶扶持发展展，进行行宏观调调控。其其中，重重点要从从长远的的角度出出发，确确定市场场宏观目目标，并并制定相相应的法法律措施施。针对对房地产产产业，他他提出了了5大宏观观控制的的目标。一是控控制耕地地占有面面积；二二是在城城市规范范的许可可内，控控制房地地产开发发；三是是确定合合适的地地价与房房价基准准；四是是控制贷贷款总量量；五是是保护生生态环境境的。在在二十多多年后，从从相关法法律的制制定和应应用来讲讲，围绕绕这些发发展目标标，中国国房地产产业有了了长

5、足的的进步。对于控控制耕地地占有面面积，中中国在119988年8月29日第第九届全全国人民民代表大大会常务务委员会会第四次次会议全全面修订订了中中华人民民共和国国土地管管理法，明明确规定定：国家家依法实实行国有有土地有有偿使用用制度。在在20004年通通过了宪宪法修正正案，并并于同年年8月对土土地管理理法作作了第三三次修订订，确定定了对土土地征用用的补偿偿原则。为了控控制房地地产开发发在城市市规范许许可范围围内，于于19889年颁颁布了城城市规划划法在在20007年10月28日通通过了中中华人民民共和国国城乡规规划法，在在一定程程度上促促进了房房地产业业的规范范。至于第第三点，是是研究房房地产

6、业业发展问问题的学学者们梦梦寐以求求解决之之道的核核心问题题。关系系到土地地管理、税税收制度度、控制制外资流流入、土土地出让让制度的的落实等等一系列列问题。其其中重点点是制定定相关的的法律，抑抑制房地地产产业业的暴利利行为。现现实却是是，尽管管制定了了很多的的相关政政策，法法律却没没有形成成整体的的体系，而而是松散散地分布布在地方方法律与与相关规规定中间间。至于于第四、第第五，在在法律的的制定和和实施方方面还有有很大的的改进和和完善的的空间。（二）房房地产法法律制度度的现状状当下，中中国已形形成了以以基本法法城市市房地产产管理法法、土土地法为为骨干，以以单行法法规和相相关法规规为骨架架，结合合

7、宪法、民民法、行行政法等等构成的的法律体体系。除了220077年8月30日第第十届全全国人民民代表大大会常务务委员会会第二十十九次会会议通过过的中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法（简简称城城市房地地产管理理法）外外，还颁颁布了大大量的法法律法规规、部门门规章及及规范性性文字，对对相关管管理办法法作出了了具体规规定，现现行的有有：土土地管理理法（1998年8月29日修订）、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号）、城市住宅小区竣工验收管理办法（建法1993年814号）、中华人民共和国中外合资经营企业法（2001年3月）、中华人民共和国外资企业法（2000

8、年10月）、中华人民共和国公司法（2005年10月27日）、房地产开发商资质管理规定（2000年3月23日）、城市房屋拆迁管理条例（2001年11月1日）、中华人民共和国担保法（1995年6月30日）、城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日）、城镇住宅合作社管理暂行办法（1992年2月）、最高人民法院关于试用中华人民共和国担保法若干问题的解释（2000年9月29日）、国务院下发的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998年第23号文件）、国务院住房制度改革领导小组下发的关于加强住房公积金管理的意见（1996年7月3日）、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（1994年7月

9、）、国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合发布的城镇住宅合作化管理暂行法（1992年2月14日）等。三、现现行房地地产法律律制度的的不足（一）房房地产法法律规范范缺失第一，没没有处理理好住宅宅建筑物物与住宅宅区的关关系，协协调住宅宅区权属属关系的的法律缺缺失。作作为住宅宅的城市市房地产产可以分分为两种种主要的的类型住宅宅建筑物物和住宅宅区。住住宅建筑筑物的存存在依附附于住宅宅区，离离开了住住宅区，建建筑物的的功能就就不复存存在。因因此，建建筑物虽虽然是住住宅区的的主体，但但住户的的权利并并不仅仅仅只局限限于建筑筑物的使使用，而而应该涉涉及到住住宅区的的每个角角落。在在其他一一些国家

10、家和地区区，比如如日本，作作为住宅宅的城市市房地产产也分为为建筑物物和住宅宅区这两两种。虽虽然称谓谓是不一一样的，但但是他们们把这两两种都作作为住户户的共同同共有财财产，纳纳入法律律的统一一协调范范围。在在中国现现有的法法律中，只只有建筑筑物的概概念，没没有任何何住宅区区的概念念，而物物权法采采用的概概念缺乏乏确定性性和规范范力，无无法代替替住宅区区，以至至于住宅宅区的权权属关系系模糊不不清。第二，没没有处理理好房屋屋和土地地的关系系，协调调土地权权属关系系的法律律规范缺缺失。中中国城市市房地产产的基本本法律特特征是，房房地产的的物权由由房屋所所有权和和土地使使用权两两部分构构成。在在城市市房

11、地产产管理法法中明明确表示示，房屋屋的所有有权和土土地的使使用权这这两项权权利相互互依存，不不能单独独存在，只只能归属属于同一一主体，只只能被同同时处分分，这是是已经确确立的基基本原则则。但物物权法只只确认了了住户的的房屋所所有权，而而土地使使用权没没有被明明确地认认定。因因此，住住宅区的的包括建建筑物地地基在内内的土地地使用权权属关系系模糊不不清。第三，没没有处理理好专有有部分与与共有部部分的关关系，协协调共有有部分权权属关系系的法律律规范缺缺失。物物权法虽虽然对建建筑物的的专有部部分和共共有部分分的分界界作了原原则性规规定，但但是对外外墙、房房顶等地地方的范范围和边边界都没没有作出出明确的

12、的规则。至至于建筑筑物之外外的共有有部分，也也仅仅就就大项作作出了原原则性的的规定，没没有作出出完整的的覆盖全全面的概概括性规规定。而而对于道道路和绿绿地部分分，可以以划分为为住户的的专有部部分，也也可以作作为市政政设施，这这一规定定不仅缺缺乏合理理性，而而且容易易引起纠纠纷。共共有部分分的权属属关系处处于范围围不清、界界限模糊糊的状态态，使得得一部分分住宅区区的共有有部分出出现没有有物主的的情况，往往往成为为易被蚕蚕食和侵侵犯的地地带。（二）住住宅预售售制度的的缺陷所谓住住宅预售售，就是是房地产产开发商商把正在在筹建或或建设中中的住宅宅预先售售卖给住住户，由由住户预预先支付付定金或或房价款款

13、的行为为。住宅宅预售制制度对于于促进中中国房地地产市场场的成长长、推动动房地产产业的发发展起到到了重要要的历史史性作用用。然而而，在实实施这项项制度的的过程中中，面临临着复杂杂多变的的市场风风险，也也产生了了大量的的道德风风险和逆逆向选择择。第一，中中国房地地产开发发商的市市场准入入以及退退出机制制已经不不符合时时代的要要求。房房地产开开发事业业具有高高复杂性性、高成成本性、高高风险性性的特征征，所以以应该制制定要求求全面的的严格的的高于一一般市场场准入的的标准。但但是在中中国城城市房地地产管理理法第第30条中中仅仅规规定了房房地产开开发商进进入市场场的模糊糊标准。虽虽然在城城市房地地产开发发

14、经营管管理条例例第55条中对对此给予予了细化化和阐述述，但是是仅仅有有两项规规定。这这样宽松松的法律律规定还还远远不不足以保保证房地地产开发发的质量量，也不不足以保保障住户户的利益益。在退退出机制制方面，现现有的可可以遵循循的法律律法规仅仅仅是破破产法的的一般规规定，很很显然，也也无法保保证商品品房退出出市场的的合理性性和合法法性，导导致了现现实中存存在数量量众多的的“烂尾尾楼”。第二，房房地产开开发商的的信息披披露制度度还存在在缺陷，不不够完善善的制度度导致了了开发商商、购房房者以及及银行三三者之间间的利益益失衡。如如果房价价下跌，那那么期房房转变成成现房时时就会增增加银行行的坏账账，购房房

15、者在购购买预售售住宅的的同时也也承担着着房价波波动、资资产减值值的风险险。同时时，也存存在一部部分诚信信缺失的的企业，利利用住宅宅预售制制度中的的缺陷和和不足，人人为地操操纵期房房的供求求关系来来控制房房价的变变化，或或者在预预售过程程中以广广告和宣宣传资料料欺骗消消费者，或或者存在在项目延延期、一一房多卖卖等欺诈诈消费者者的现象象，使得得购房过过程中纠纠纷不断断。第三，对对于预售售款的专专款专用用制度，现现有法律律法规的的规定过过于笼统统，缺乏乏具体的的监督机机制，在在实际中中缺乏可可行的可可操作性性的严格格的监督督。开发发商通过过预售商商品房获获得资金金后，并并没有任任何机构构对预收收款的

16、用用途和去去向进行行有效监监督。这这就导致致了房地地产开发发商可以以随意使使用该款款项，导导致了专专款专用用制度无无法有效效发挥应应有的规规模效用用。第四，现现有法律律法规缺缺乏完备备的对于于霸王条条款的约约定，作作为信息息不足的的弱势方方的购房房者，其其合法权权益容易易被严重重损害。在在商品房房预售合合同当中中，房地地产开发发商也经经常会利利用自己己的强势势地位，加加入部分分霸王性性的条款款以获得得超出正正常利润润的超额额收益，从从而损害害了购房房者的合合法利益益。但对对于霸王王条款的的约束，在在中国的的城市市房地产产管理法法和其其它房地地产的专专项管理理法规中中都没有有合理的的规定，在在实

17、践中中，往往往仅仅依依据和遵遵循合合同法上上的格式式条款，以以及其他他相关的的民法条条款规制制。很明明显，法法律的缺缺失给霸霸王条款款提供了了存在的的漏洞。四、房房地产法法律制度度的完善善（一）制制定单行行房地产产法在中国国，依据据物权法法，把物物权划为为所有权权、用益益物权和和担保物物权三个个主要的的大类。而而城市房房地产物物权是由由住宅所所有权和和土地使使用权所所集合构构成的复复合物权权，成为为了涵盖盖所有权权和用益益物权两两编的物物权，没没有办法法单独列列入其中中的某一一编。因因此，房房地产法法律制度度难以为为物权法法所容纳纳。现在，各各国协调调房地产产社会关关系有着着各不相相同的法法规

18、。普普通法系系的国家家一般制制订单行行法；而而大陆法法系的国国家，或或者在专专门在民民法中设设立不动动产的编编章，或或者另外外制订单单行法。因因此，中中国也可可以学习习国外的的先进经经验，将将房地产产法律制制度从物物权法中中单独抽抽出来，制制定单行行法。（二）完完善住宅宅预售法法律制度度针对住住宅预售售法律制制度中出出现的问问题，有有以下几几点建议议：第一，制制定更完完备的房房地产市市场的准准入和退退出机制制，促进进房地产产市场又又好又快快地、健健康持续续地发展展。第二，完完善房地地产商信信息披露露的相关关法律制制度，建建立健全全信息披披露的监监管机制制。第三，建建立住宅宅预售款款的合理理监管机机制，有有效地实实施专款款专