楼层高度与建安成本造价的关联

1、楼层高度与建安成本的关联因素分析建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。建筑成本控制是工程项目投资全过程控制的重要环节。影响建筑成本控制的因素有很多，比如设计，建筑功能，层高与层数，建筑材料与设备标准等等。其中建筑层高与层数因素对于建安成本有着非常重要的关联因素。概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。一、建筑物物的层高高在

2、满足足建筑使使用功能能的前题题下应尽尽可能降降低。在在相同建建筑面积积的条件件下，受受到层高高变化影影响的主主要项目目是外墙墙、内墙墙、墙体体饰面等等，由于于层高的的增加还还要由此此引起相相关项目目的变化化，如：-整体建筑高高度加大大其基础础设计随随荷载的的加大而而增加，外外墙、内内墙等垂垂直承重重及分隔隔构件的的增加，垂垂直构件件的抹灰灰装饰量量增加；采暖、卫生生、空调调、电气气，垂直直管道及及管径的的增加；因空间体积积加大而而造成的的水、暖暖、电、空空调设备备容量的的增加；墙体脚手架架及水、暖暖、电空空调安装装脚手架架的增加加；垂直构件的的模板数数量的增增加等等等，从而而造成了了工程总总造

3、价的的增加。据资料分析析，住宅宅层高从从3米降降到2.8米，平平均每套套住宅综综合造价价可下降降4%左左右。平平均每降降低0.1米，能能降低造造价2%左右。这这是因为为层高和和净高的的降低可可以使基基础、墙墙体、柱柱、内外外装修、管管线、采采暖等工工程量减减少，从从而降低低工程造造价。一一般住宅宅层高可可控制在在2.77米2.8米。二、根据不不同性质质的工程程综合测测算建筑筑层高每每增加110cmm，相应应造成建建筑造价价增加223左右右。但当当建筑层层数增加加时，单单位建筑筑面积所所分摊的的土地费费用及外外部流通通空间费费用将有有所降低低，从而而使建筑筑物单位位面积造造价发生生变化。因因此对

4、于于地皮特特别昂贵贵的地区区，为了了降低土土地费用用，提高高建筑密密度，中中、高层层住宅也也是比较较经济的的选择。楼层数与造造价的关关系仅从住宅建建筑的经经济角度度考虑，应应该说多多层住宅宅具有降降低造价价和使用用费用、节节约用地地的优点点。据资资料分析析，多层层住宅楼楼层层数数与造价价关系如如下。 住宅层数与与造价的的关系130FF住宅，根根据建筑筑结构、设设备综合合、规范范要求等等大体可可以划分分为以下下几个层层数段：16F：将一层层住宅造造价定为为1000，则二二层为884.772，三三层为778.551，四四层为774.998，五五层为773.665，六六层为772.337。因因此，可

5、可得出结结论，六六层以内内住宅的的层数越越多，造造价越低低，且相相邻层次次间造价价差值也也越小，多多层住宅宅以采用用56层为好好。712FF：7层层及以上上住宅入入口层楼楼面距室室外设计计地面的的高度超超过166m以上上的住宅宅必须设设置电梯梯。11层及及11层以以下单元元式住宅宅可不设设封闭楼楼梯间，但但开向楼楼梯间的的户门应应为乙级级防火门门，且梯梯间应靠靠外墙，并并应直接接天然采采光和自自然通风风。13188F：12层及以上的高高层每栋栋楼设置置电梯不不应少于于2台，其其中宜配配置一台台可容纳纳担架的的电梯。19300F：19层及及19层以以上的单单元式住住宅应设设防烟楼楼梯间。结论：在

6、确确定的各各范围段段内，（例例如确定定的层数数段为11218FF,如果果规范都都满足的的情况下下，采取取18FF比较合合适）层层数越高高则越经经济、单单方造价价成本越越低、获获利越大大。在砖混建筑筑中，88层比6层节约约，但要要增加电电梯成本本。在底底框6跃7建筑中中，如果果楼板现现浇，则则异形框框架柱结结构优于于砖混结结构。在在中高层层、高层层建筑中中，结构构造价因因风荷载载、抗震震、消防防、施工工等因素素，随高高度增加加而增加加，这个个平衡点点要经过过很专业业的计算算。建筑高度与与成本控控制的关关系民用住宅按按层数划划分为多多层建筑筑住宅（46层）、中高层住宅（79层）、高层住宅（10层以

7、上）。众所周知，在在多层建建筑中层层数越多多越经济济，即六六层最经经济。当当住宅超超过七层层，就要要增加电电梯费用用，需要要较多的的交通空空间（过过道、走走廊要加加宽）和和补充设设备（供供水设备备和供电电设备等等）。特特别是高高层住宅宅，要经经受较强强的风力力荷载，需需要提高高结构强强度，改改变结构构形式，从从而使工工程造价价大幅度度上升。具体表现，从四个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系：-一、从建筑筑消防要要求上讲讲普通民宅层层数的临临界点为为6层、9层、122层、188层；其其高度的的临界点点为244米、322米、500米。6层以下的的砖混结结构（无无商业网网点）或或高度224米

8、以以下（无无商业网网点）的的民宅没没有特殊殊的消防防要求，不不需要加加设电梯梯和楼梯梯，所以以在总体体规划允允许高度度范围内内，尽量量选择接接近临界界点高度度的层数数。6层以下或或高度224米以以下的带带商业网网点的均均有消防防要求，所所以商业业网点的的层数取取高舍低低。79层或或24米至至32米的的民宅消消防标准准为一个个档次；1318层以以上或332米至至50米的的民宅消消防标准准为一个个档次；以此类类推标准准依次提提高，在在此范围围内层数数的确定定应选择择接近临临界点高高度的层层数。二、从基础础形式上上讲就桩基而论论桩间距距有个最最低要求求，其临临界层数数为7层、122层。7层以下下桩间

9、距距为一个个标准；7至12层桩桩间距为为一个标标准，所所以在同同一标准准范围内内应选择择接近临临界点高高度的层层数。三、从预算算定额角角度讲从预算定额额中建筑筑物超高高费及垂垂直运输输费用上上讲，其其临界层层数为66层、9层、122层、155层、188层等，即即6层及以以下适用用一个费费用标准准，79层为一一个费用用标准，依依此类推推费用标标准依次次提高，所所以应选选择接近近临界点点高度的的层数。四、其他当然还跟房房屋整体体荷载及及抗震等等级有关关，理论论上说房房屋越高高，整体体强度要要求更高高，单位位平方米米用钢量量及混凝凝土标号号越高，造造价也越越高。随随着建筑筑高度的的增加，抗抗震等级级

10、随之提提高，这这样就导导致配筋筋加大，而而且建筑筑要按高高层规范范，防火火，疏散散，给排排水，共共摊面积积就会增增加，从从结构形形式说，要要根据建建筑物高高度、抗抗震设防防烈度等等选择合合适的结结构体系系，具体到到一个建建筑物，抗抗震设防防类度、结结构形式式、地基基情况已已经确定定，建筑筑高度不不同，抗抗震等级级也不同同，相应应的构造造措施也也不一样样，成本本也会有有变化。各种结结构形式式都有高高度方面面的限制制，比如如框架结结构，抗抗震设防防烈度为为7度时，不不大于224m时时为三级级抗震等等级，大大于244m为二二级抗震震等级，抗抗震等级级变化，相相应的构构造措施施就会变变化，成成本也会会

11、变化，剪力墙墙80米是是个界限限，大于于80米米以上又又要提高高一个等等级。综合上述因因素，在在规划允允许的高高度范围围内合理理确定建建筑高度度有利降降低开发发成本。在在多个因因素中找找出临界界点的交交叉点是是必须的的。临界点的交交叉点建筑层数的的确定主主要影响响因素有有四个，一一是消防防，二是是造价，三三是运输输费用，四四是管理理维护费费用。其其中消防防是最核核心的影影响因素素。1、多层层建筑（16层），6层为临界点。77层由于于消防的的考虑，必必须设置置电梯，因因而造价价会增大大很多。如如果将一一层住宅宅造价定定为1000，则则二层为为84.72，三三层为778.551，四四层为774.9

12、98，五五层为773.665，六六层为772.337。因因此，可可得出结结论，六六层以内内住宅的的层数越越多，造造价越低低，且相相邻层次次间造价价差值也也越小，多多层住宅宅以采用用56层为好好。4层就不不好了。3层级以下就是别墅了。2、小高层层住宅（711层），11层是临界点。因因为111层及111层以下下单元式式住宅可可不设封封闭楼梯梯间（即即消防楼楼梯）。11层以上就必须设，造价陡增。3、高层建建筑（11218FF），188层是临临界点。因因为122层以上上不应少少于2台，其其中还需需配置一一台可容容纳担架架的电梯梯。4、超高层层建筑（1930F），30层是临界点（即100米高）。因为为1

13、9层及及19层以以上的单单元式住住宅又加加设防烟烟楼梯间间。且超超过1000米的的建筑出出规划方方便需特特别审批批之外，一一般造价价会由于于消防要要求更高高，造价价剧增。此此外超高高层建筑筑的维护护费用是是一般建建筑的33倍。目目前建筑筑界的共共识是，高高度超过过3000米的摩摩天大楼楼已经失失去了节节约用地地的经济济意义。比比如，4420米米高的金金茂大厦厦，其建建造投资资成本高高达每平平方米22万元，每每天用于于大厦的的管理费费和维护护费超过过了1000万元元。结论：综合合以上因因素一般般经济（即即临界）层层数为66层、111层、188层、300层。一一般建筑筑层数宜宜应选择择接近临临界点高高度的层层