房地产集团运营风险管理办法

1、附件：内部碧桂园集团团运营风风险管理理办法（20199 年试试行版）集团运营中中心2019 年 8 月1-21-2： PAGE PAGE 20/12一、目的切目心心聚目产营力实享通风行预过制踪等环确现交集营特碧团风理（20119试以称法。二、适用范范围（一办用团所实获在期项项目（不店校儿公套）。（二于团工目进同黑警余均行三、运营风风险分级级概“+“维包全量度服；“议区项险由低为：预红警色四、运营风风险判定定主体“+”级运心部判（一）安全全维度风估项体巡项理风险等级评判标准黄色预警集团/区域域安全拉拉闸的项项目；红色预警存在系统性性安全隐隐患的项项目；经查处未落落实集团团/区域安安全重点点管控要

2、要求的项项目；因安全原因因被政府府通报的的项目；针对安全隐隐患整改改，未做做到举一一反三的的项目；黑色预警发生亡人安安全责任任事故的的项目；安全风险升升级或存存在重大大安全隐隐患导致致全面停停工整顿顿的项目目。注：涉及到到“亡人责任任事故”的预警警，参照照碧桂桂园集团团安全生生产管理理制度（2019 年版）（集团字2019187 号）第六章中生产安全事故执行处罚。风险等级评判标准黄色预警区域出现 3 个及以上集团安全拉闸项目；区域或 3 个及以上项目未落实日常安全管理行为；区域安全管理行为（详见区域安全管理行为评价表）完成率80%；红色预警区域出现因安全原因被政府通报项目；区域出现 3 个风险

3、等级评判标准黄色预警区域出现 3 个及以上集团安全拉闸项目；区域或 3 个及以上项目未落实日常安全管理行为；区域安全管理行为（详见区域安全管理行为评价表）完成率80%；红色预警区域出现因安全原因被政府通报项目；区域出现 3 个及以上项目未落实集团安全重点管控要求；区域安全管理未做到举一反三；黑色预警区域 3 个月内出现 2 次及以上亡人安全责任事故；区域出现 1 次及以上较大安全责任事故；区域安全管理工作全面失控。（二）质量量维度风估项体质项理两面。风险等级评判标准黄色预警对区域质量量类制度度文件少少数执行行不到位位；出现任一系系统性 3 类类客户关关注问题题：市政政园建、外外立面、入入户大堂

4、堂质量问问题；红色预警对区域质量量类制度度文件较较多执行行不到位位；出现任一系系统性 5 类类质量问问题：空空鼓、开开裂、渗渗漏、部部品、观观感问题题；黑色预警对区域质量量类制度度文件普普遍执行行不到位位；出现任一系系统性 5 类类结构问问题；土不（含同条条件试块块筋；室；板开开裂。风别区理和管势评估。风险等级评判标准黄色预警区域未针对对 5+5+33 类问题建建章立制制（少数数缺失）；区域出现3 个个黄色预预警级别别及以上上项目；红色预警区域未针对对 5+5+33 类问题建建章立制制（部分分缺失）；区域出现5 个个黄色预预警级别别及以上上项目或或3 个红色预预警级别别及以上上项目；持1解色的

5、或22未低（整整改完成 880%以以上）的的红色预预警项目目；黑色预警区域未针对对 5+5+33 类问题建建章立制制（普遍遍缺失）；区域出现2 个个黑色预预警项目目；区域存在持持续 22 个月月未能降降低风险险（整改改完成 80%以上）的的黑色预预警项目目。注：“+3类”清见1。（三）进度度维度进度维度风风险级别别由数据据系统根根据进度度节点完完成情况况自动生生成。基基于项目目“获取至至合同交交楼”的开发发全过程程，针对对同一计计划交楼楼分期“实质全目里开间策诺时合楼的4节分确触警理预级发）预级发）预警等级触发条件补充说明黑色预警对应土地实实质开工工时仍未未获取施施工证且且无政府府建设部门颁颁

6、发的准准许开工工文件投策表承诺诺到期全全新项目目仍未获获取首批批次预售售证若实质性获获取较投投策表延延后，需需由区域域完善投投资二次次定案手手续，预预警按二次定案案成果执执行。首批次预售售证获取取时对应应土地仍仍未实质质获取实质性获取取表示取取预售证证对应土土地具备备合法证证件（包包括：国国土证、用用地证、工工规证、施工工证等）同同时满足进场施工工条件合同交楼前前 3 个月未完完成交楼楼联合验验收且里里程碑交楼联合合验收逾逾期红色预警投策表承诺诺开售时时间若前前 1 周全新新项目未未获取首批次预售售证合同交楼前前（2220+55X）天天未完成成砌体插插入施工工X 为对应应楼栋层层数合同交楼前前

7、 7 个月土建建仍未移移交精装装修以开始进行行精装修修移交为为完成时时点合同交楼前前 5 个月未完完成四大大件场地地移交合同交楼前前 5 个月外外立面未未完成或或外架未未拆除合同交楼前前 4 个月未取取得竣工工备案且且里程碑碑竣备逾期黄色预警投资发布获获取后 10 天里程程碑计划划仍未上上线系统统获取时间以以集团投投策所发发布的获获取时间为统计计口径全新项目里里程碑首首批开工工时间前前 2 周未获取取工规证投策表承诺诺开售时时间前 2 周全新新项目仍仍未获取取首批次次预售证证1-2：预警等级触发条件补充说明黄色预警合同交楼前前（3220+55X）天天桩基检检测未完完成X 为为对应楼楼栋层数数；

8、该基基准按地地库1每一发前置 1 个个月合同交楼前前（2550+55X）天天周边地地库未封封板或防防水未完完成X楼数边范确为确确保验收收且满足足交楼分分期独立立交付合同交楼前前（1550+55X）天天未完成成主体封封顶X楼数XX12，X数 12注：相应节点触触发预警警后待对对应节点点完成/风结节点预警警。地板点时合楼相此权区按项一定交间统识预预制各同楼中慢进警预级判风险等级评判标准黑色预警区域对计划划运营系系统及信信息管理理制度文文件普遍遍执行不不到位；区域出现3 个个黑色预预警项目目；红色预警区域对计划划运营系系统及信信息管理理制度文文件较多多执行不不到位；区域出现2 个个黑色预预警项目目，

9、或3 个个红色预预警级别别及以上上项目；黄色预警区域对计划划运营系系统及信信息管理理制度文文件少数数执行不不到位；区域出现1 个个黑色预预警项目目，或3 个个黄色预预警级别别及以上上项目。（四）客服服维度风估取修束为发触风触开标会板交合合付节控风发触事生管项触两风根重由低次黑红黄警风警风警及条预警等级管理行为触发条件黑色预警销售前客户户风险检检查开售前 11 天未未完成货货不对板板及其他他客户风风险整改改。正式交付合同交付日日当天未未开始正正式交付付。群诉在开发周期期内爆发发群诉。红色预警标准层会签签样板客客户风险检查标准层会签签样板验验收 115 天天后未完完成货不不对板及及其他客户风险整整

10、改。交付风险紧紧急预案案交楼联合验验收前 5 日日未完成成交付风风险紧急急预案。业主预验收收合同交付前前 155 天未未完成业业主预验验收。预警等级管理行为触发条件红色预警交付指标合同交付日日后 330 天天总体交交付率60%或维修修条及时时率90%。群诉预警在开发周期期内监控控到热点点投诉、重重大舆情情及其他他可能引发群诉的的事件。黄色预警分户模拟验验收交楼联合验验收前 15 日未完完成分户户模拟验验收。客户风险复复验交楼联合验验收前 15 日未完完成客户户风险复复验及整整改。维修备料交楼联合验验收前 5 日日未完成成维修备备料。交付策划会会合同交付前前 300 天未未完成交交付策划划会。交

11、付快修队队合同交付前前 5 天未组组建好交交付快修修队。产证办理合同约定办办证时间间未完成成约定的的办证责责任。满意度指标标合同交付日日后 660 天天交付满满意度90%或维修修满意度度70%。注：触发预预警后待待对应节节点完成成/消除风风险可结结束该节节点预警警。风估在项目客户户风险评评估的基基础上，主主要对区区域客户户风险管管控、区区域管理理行为进进行预警警，区域域客户风风险预警警分级及及触发条条件如下下。风险等级触发条件黑色预警区域出现3 个个群诉黑黑色预警警项目或或1 个正式交交付黑色色预警（即即合同交交楼逾期期）项目目；客险工面即前风查准签客险客险交险预环面；区域出现某某一管理理行为

12、方方面的共共性问题题，即出出现55 个同类型型风险预预警项目目；风险等级触发条件红色预警区域出现1 个个黑色预预警项目目，或3 个个红色预预警项目目，或5 个个黄色预预警项目；单个项目在在销售前前客户风风险检查查、标准准层会签签样板客客户风险险检查、客客户风险复验、交交付风险险紧急预预案等环环节出现现3 次预警警；区域出现3 个个同类型型风险预预警项目目；黄色预警区域出现3 个个黄色预预警项目目；区域出现2 个个同类型型风险预预警项目目。（五）会议议管理合情化三管法目会照主划召编议时满图要其目会建会并不获77完成。据会开时主划节间作预如时完均为预逾7至会开为预五、风险管管控措施施（一）对于于区

13、域内内出现的的所有预预警项目目，区域域需明确确承责主主体，并并限时解解除风险险。（二）对于于合同交交楼黑色色预警项项目，区区域要组组织所有有项目总总轮流1-21-2：现总验举三立交识对项目数数量大于于 300域区决按公（片片区为单位组织开开展。（三于预目团函；联详件1-22。六、其他22019981试区自章参团制细施并集营备附件：-“5+3类清单单1关入（质进客会色的附件 1-1：内部“5+5+3 类类”问题题清单5 类结构构问题桩基工程（偏偏位、清清孔不到到位、塌塌孔、缺缺少桩尖尖、钢筋筋绑扎不不合格、断断桩、收收锤缺少验收等）；钢筋工程（钢钢筋规格格数量不不满足图图纸要求求、锚固固长度及及

14、搭接长长度不足足、连接接位置错错误、焊接质质量不合合格、附附加筋有效高高度不足足、保护护层厚度度过厚或或不足等等）；砼强度不足足；楼板开裂；地下室渗漏漏；5 类质量量问题空鼓（抹灰灰层空鼓鼓、墙地地砖空鼓鼓、地面面找平层层（保护护层）空空鼓等）；开裂（吊顶顶开裂、墙墙面开裂裂、窗台台八字角角开裂、地地面找平平层（保保护层）开开裂等）；渗漏（楼板板渗漏、烟烟道管道道边渗漏漏、外墙墙（窗）渗渗漏、屋屋面渗漏漏、给水水管水暖暖管渗漏、角阀接接头渗漏漏等）；部品（四大大件、五五金洁具具等安装装不牢固固、歪斜斜，成品品刮花破破损，影影响使用用功能等）；观感，参照照交付付观感标标准手册册（20018 年版）（运运营字2018029 号）室内篇所述内容及及标准；3 类客户户关注问问题入户大堂，参参照交交付观感感标准手手册（220188 年版版）（运运营字2018029 号）大堂、电梯厅厅、走道道所述内内容及标标准；市政园建（路路面沉降降、铺贴贴质量差差（切割割、平整整度、直直线度、松松脱等）、沥沥青路面面质量差差（收边边收口粗粗糙、平平整度差差、画线线观感差差、污染染）、井井盖标高高错误或或排布凌凌乱等）；外立面（有有明显起起拱、开开裂、脱脱落迹象象，不平平整