房地产企业的会计科目及帐务处理

1、房地产企业的会计科目及帐务处理一预付账款是指房地产开发业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款设置预 付承包单位”和“付供应单位款两个明细科目 付给承包单位的工程款和备料(所 附单据付申请书、付款单:预付账付承包单位贷:行存拔承包单 位抵作备料款的材料借：预付账付承包单位贷库存材企业与承包位按月或是按季进行工程结算时（所附单工程价款结算单） 借开发成贷：应付账付工程款同时从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料借应付账付工程款贷预付 账款付承包单位款用银行存款补付余额借应付账款应付工程款贷银行存预付给供商的材料价借预付账付供应单位贷:银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账应付购货款

2、贷预付账付供应单位款用行存款补付借应付账付购货贷 行存款(物资采:主要是核算企业购入各种物资的采购成.包括购入材料设备的买价杂、 流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异8)采购保管费：主要核算采 购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳 动保护费检试验费（材成差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差 异（库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成（库存设备用来核 算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保(附凭证：代垫费用交付单、销售发、 付款单物采购备采购贷银行存计与配的采保（附凭证:算的

3、采保费用固定表格）借物资采购设备采购贷采购保管费 采保管费的计算公式如下： 采保管费的实际分配率材料实际发生的采保本月购入材料实际发生的买价和运杂 费某种物资应分摊采购保管=实际买价和运杂费分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理)借库存设备贷：物资采购订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税所附单据：购货发票、提货单、银行单 据、运输费单据借预付账款贷：银行存款设备到达验收入借:物资采-设备采购贷应付账付购货冲预付的设备货款借：应付账付供货:预付账款支付余下应付的设备材料采购借应付账款贷：银行存设备和材料发,领用设备进行安装,作房屋建设（所附凭:发出材料汇 总表、设备出库)借:发成房屋

4、开发贷库存设备销售积压设备（所附单据设备出库单、银行单据、销售发)借银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务支贷:库存设备（委托加工材料主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本应与加工单位 签订加工合.发材料委托外单位加工借委托加工材料 贷库存材 材成本差异加工完后验收入借:委托加工材贷银行存款借库存材X材料贷：委托加工材料(13)低易耗品：是指未到固定资产标准的劳动材料。工具、器具、玻璃器皿自营 工程领用生产工,次性摊销计入成本费用借开发间接费用 贷低值易耗品仓库领用工具一批，用五五摊销:借待摊费贷低值易耗品借采购保管贷:摊费用（14)开发品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合,

5、可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产,包括开发完工的建 设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品在竣工验收借:开发产贷开成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本借：主营业务成贷开发产 (5)期开发产品：应根据分期销售合同行结,以根 据需要设置分期收款开发产品备查”。借主营业务成本贷分期收款开发产品(16)出开发产是指利用开发完成的土地和房，进行商业性出租的一种经营活动。主 要是通过收取租金的形式实现的。应下“出租产品“出租产品摊”两个明细科目出租土地或是房屋时借出租开发产-租产品贷开发产品租金收入：借银行存款或应收账贷:营业务收入(7)周转房:指企业

6、用于安置拆迁居民周转使用“在用转和“周转房摊销两个明 细科目开的用于安装居于拆迁的周转,按实际搭建的成 借周转房-用周转房 贷开发产房 按计提的周转房摊销借开发成本或开发间接费用贷：周转房转房摊销其发的维修费用，如果金不借开成本或开发间接 费 贷银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目(1固定资产购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票 等 借固定资产贷银行存款购入需要安装的固定资借固定资产购建支出贷银行存款支付安装费用借固定资产购建支出贷银行存安装完毕交使用借:固定资产贷固定资产购建支出自制自建的固定资

7、产（所附单:移交使用单、工程结算单)支付的土地征用费及堪设计费 借:定资产购建支出贷银行存领用材料时借固定资产购建支贷：库存材分建筑工工资和福利 费借固定资产购建支 贷应付工资应付福利费完建筑交付使用借固定资贷:定资产购建支其他单位投资转入固定资所附单据：投资证明、 合同借固定资产贷：实收资累计折旧改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知) 借固定资使用固定资产贷：固定资产生用固定残变卖时借银存款贷固定资产购建支 支扩建工程款时借：固定资产购建支贷:银行存款工程竣工时所附单据：工程竣工结算)借固定资-使用固定资产贷固定资产购建支交付使用时借固定资产产用固定资贷固定资产-未使用固定资产(9)无形资产

8、企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、 土地使用权二、负债的主要计科目的核(1)应付账：因购买材料物资或接受劳务 应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成贷：应付账以支款抵冲应付款时借应付账贷:付账款补付其余款借：应付账贷银行存款(2）预收账款：按照规定合或协议向购房单位或个人收取的购房定金代工程收取 的代建工程收到预付款时借：银行存贷:预收账款预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账贷;主营业务收借预收账款预代建工程款贷应账款收回全部余借：银行存贷应收账款(）应付工资开现金支,发放工资借：现金贷：银行存款借应付工资贷现结转代扣款项借

9、：应付工贷：其他应收款代扣水电费代扣房租月末分配工资费借开发成本（建安)开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构管理费用（行政管理部门采保管(采购部门）管理费用劳动保险费(期放假员工）应付福利费医务人员）应付福利费(按工资总额的 1计提）借开发成本(安开间接费用开发项目现场）销售用费销售机)管理费用行政管理部门采购保管费采购部门贷应福费用现金支付福利费时借应付福利贷:金(应交税金：核算应向国家交纳的各项税,主要包括营业税、城市维护建设税、固定资 产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税月按照实现的营收入 计算应交税金借主营业务税金及附贷应税应交营业应交城市护建设月末按照实

10、现的其他业务收入计算出应交纳的税金借其他业务支出贷应交税交营业-应城市维护建设月如按规定计算当月应交纳的房产 税、车船使用税借管理费 贷应税产税车船使用税地使用税月末计算的所得借:所得税贷：应交税交所得际交纳的税金借：应交税- 税贷银行存款（6)其他应交款：核算向国家交纳教育费附加以及其他应交月末按规定提取教育加 借：主营业务税金及附贷其他应交款育费附三、成本、费用主要会计科目核算(1）开发成本:能确定核算对象的直接计开发成,主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置；前期工程规划、设 计、项目可行性研究文地、测绘三一平;基础设施费（小区道路建设、供、 供电、供气、排污

11、、排洪、通讯、照明、环卫、绿；建筑安装工程(支付给承包单位的 建筑安装工程费）；公共配套设施(居委会、派出所、幼儿园、防、锅炉房、水塔、自 行车棚、公共厕所等设施支分别设“土地开发”“配套设施开”“房屋开发设置二级明 细。可根据上述六项来设置三级明细科目开发土地成本费用借:开发成本-地开发贷银行存款或应付账款XX 公司分开的间接费用借开发成地开发贷开发间接费用 结开发土地成本费用借开发成屋开 贷开发成土地开发. 套设施开发 计公式:某项开发产品预提配套设施开发=项开发产品的预算成(或计划成本*配套设施预提 率配套设施费预提=该配套设施预算成(或计划成本/应负担该设施发产品的预算成 本或计划成本

12、*100%发生的配套设施费自用的建筑场地的开 借:开发成本套设施开发贷开发产品 支付的配套设施开发费借成配套设施开贷:银行存同时领用库存设备或 是材料开发借开发成套设施开发贷库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借开发成套设施开 贷开发间接费用结转配套设施开发成本借开发成本-房屋开发贷开发成套设施开发房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象)借开发成-屋开发贷银行存款开发房屋建筑的施工方式主要“出包自”两出包给外单位进施工建(根据提 出的已完工程月报或是价款结算)借开成-屋开贷银存款或应付账款 应付工程自已组织施工的借：开发成屋开发贷：银行存或应付账款付工程款应付工资库存材料或设备建工程开发

13、成本:指企业接受其他单位委托,为开发建设的工程项 目企业发生的各项建工程费用支出借开发成建工程开 贷银行存或库存或金结开发的间接费用 借开发成本-代建工程开发贷开发间接费用工程竣工后结转成本借开发成本建工程贷成代建工程开移交委托单 位后根据移交手续借主营业务成-代建工程结算成贷开发成建工程（开发间接费:属直接组织和管理开发发生的费用,包括管理人员的工资职工福利 费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用借:开发间接费用贷：银行存或应付账款或应付工资分开发的间接费用借开发成屋开发贷：开发间接费竣房屋开发成本的结：开发产-房贷：开发成屋开发管理费用是指开发企业的行

14、政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项 费用( ）务用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融 机构手续费（销售费:为销售产品或提供劳过程中所发生的各项费.要包括:产 品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖;产品销售过程中发生的广告宣 传费、展览,以及为销售本企业产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等 经常费用发生的销售费用借销售费贷:行存或付账款四收入、利润的主要会计科目核算1)主营业务收入:括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收 入、出租房租金收入 由营收入的实现与价款结算时间上的不一,我们应该分开计算 实现营

15、业收入同时收到价款时借：银行存款贷主营业务收入营业收入实现,款收取后的借应收账贷主营业务收收价款，待开 发完工后再移交使用借：银行存贷:收账款移交使用时借应收账 贷主营业务收借预收账行存款贷：应收账以赊销或分期款方式销售开发产品,应以当期收到的金额确认为收 借：银行存款贷：主营业务收2）其业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产 出租收入、开形资产转让收入 借银行存或收账款贷其他业务收入（3)主营业务成本：一般本科目期无余 转或是销售开发产品成本的结转借主营业务成本 贷开发产品如分期开发产品,与收入相配比结转成 借主业务成贷分期收款开发产（4) 其他业务支（）主营业务金及附加计提

16、本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值借主 营业务税金及附加贷：借主业务税金及附加贷：应交税交营业税交城市维护建设-交土地增值税其他应交款应交教育费附加月末按照实现其他业务收入计算出应交纳的税借其他 业务支出贷应交税-交营业税交城市维护建设其应交款应教育费附加五、配套设施发成本的核算 一、配套设施的种类及其支出归集的原房产开发企业开发的配设,以分为如下 两类一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派 出所消幼自车棚等一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项, 包括（开发小区内营业性公共配套设，如商店、银行、邮局;(2)开发小区内

17、非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院（3）发项目外为民服务的给排水、供电、供 气的增容增压、交通道路等。这类配套设,果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归 入第一类中计房屋开发成本按照现行财务制度规定,城市建设规划中的大型配套设施 目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投,或是政府投资，或 国家拨款给有关部门再由有关部门出资但在实际执行过程由于城市基础设施的投资体 制，无法保证与城市建设综合开发协调一,为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿 不出资金来有能拿的也只是其中很少的一部分因,开发企业也只得将一些不能有偿转 让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本为正确核算

18、和反映企业开发建设中各 种配套设施所发生的支出并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成对配 套设施支出的归,分为如下三种：1 对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配 套设施支出直计入有关房等开发成本在“开发成本-房屋开发成本账户中归集 其发生的支;对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先“开发成本套设 施开发成本账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房等开发成本3 . 对能有偿转让的第二类大配套设施支,应在开发成本套设施开发成本”户进行归 集由可知，在配套设施开成本中核算的配套设施支,只包括不能直计入有关房屋 等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类

19、大配套设施支出二)配设施开发成本 核算对象的确定和成本项目的设置一般说来对能有偿转让的大配套设施项,应以各配套设施项目作为成本算对,借以正 确计算各该设施的开发成本对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项（） 土地征用及拆迁补偿费或批租地;(2)期工程费（3)础设施费；4）筑安装工程费； （5)配套设施费）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。 因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服,所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本对能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套 设施，如果工程规模较大可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不

20、大、与其 他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工,也可考虑将它们合 并作为一个成本核算对象于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划 成本的比例，算出各配套设施的开发成再按一定标准,各配套设施开发成本分配记入有 关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成在核算时一般可设置如下四个成本项 目：(1)地征用及拆迁补偿费或批租地价；（）前期工程费）基础设施费；）建 筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负为简化核算手续对这些 配套设施可不再分配其他配套设施支出它本身应负担的开发间接费也可直接分配计入 有关房屋开发成本。因此,这些配套设在核算时也就可不必设置配套施费和开发间接 费两个成本项目。（三、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应“开发成本套设施开发成账户进行核算，并按 成本核算对象和成本项目进行明细分类核算对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、 前期工程费基础设施费建筑装工程费等支出可接记入各配套设施开发成本明细分 类账的相应成本项目，并记入开发成套设施开发成本”账户的