沙县房地产市场调查研究报告

1、沙县房地产市场调研报告目 录第一章 前前 言言 一、报告编编制目的的 二、报告编编制依据据 三、拟定商商住地块块概况四、周边地地块指标标参照 五、沙县其其他可利利用的商商住地块块六、近年沙沙县部分分城建规规划地块块第二章 沙沙县房地地产开发发环境分分析 一、沙县房房地产发发展概况况二、沙县房房地产市市场分析析 第三章 拟拟定项目目开发优优势点与与机会点点分析 一、本案开开发优势势点 二、本案开开发机会会点第四章 拟拟定项目目定位 一、目标市市场定位位 二、产品定定位 第五章 附 件一、沙县006年房房屋施工工、销售售、空置置统计表表二、个案调调研第一章 前 言沙县，是国国家交通通部新一一轮规划

2、划的全国国1000个、福福建省44个交通通枢纽通通之一。鹰鹰厦铁路路、2005国道道、沙溪溪航运和和福银高高速公路路横贯全全境，三三明机场场、泉三三高速、向向莆快速速铁路、杭杭深铁路路、厦沙沙高速等等正在建建设及规规划中。为为提升环环境竞争争力，政政府方面面把沙县县规划建建设成为为一个闽闽中腹地地新兴的的产业集集中地、福福建山海海通道重重要的物物流集散散地和闽闽西北最最佳的人人口居住住地，建建成以“三明 沙县”市县一一体化城城市联盟盟体的绿绿色工贸贸城市。本本报告围围绕着沙沙县新城城北片区区福银高高速沙县县出口处处左侧约约4000亩（可可征用面面积）的的一国有有挂牌商商住地块块的开发发经营环环

3、境进行行市场调调查分析析，以及及周边主主要同类类竞争物物业的比比较后，依依据沙县县目前市市场状况况和对未未来的预预测，以以及项目目的开发发经营策策划提出出初步意意见，以以期探讨讨该地块块进行住住宅开发发经营的的可能性性。注：以下数数据是依依据周边边物业的的指标参参考提出出的，该该方案仅仅为初步步方案，在在很多方方面还有有待于进进一步优优化。一、报告编编制目的的1、在对项项目开发发环境进进行详细细分析的的基础上上，结合合项目所所处的区区位环境境，对该该地块的的市场价价值进行行合理的的评估。 2、对项目目的可行行性与开开发经营营策划提提出初步步意见，并并对项目目的规划划、建筑筑方案提提出相应应的建

4、议议。 3、结合公公司的状状况和项项目的特特点，探探索项目目开发经经营的可可行方式式。 二、报告编编制依据据 1、沙县第第三轮城城市总体体规划方方案； 2、沙县政政府信息息网站；3、国家及及三明、沙沙县颁布布的与房房地产相相关法律律与政策策； 4、沙县220066统计年年鉴； 5、现场勘勘察和实实地调研研所得资资料； 6、沙县蔚蔚蓝机构构、福州州喜达屋屋、福州州四维联联冀、厦厦门意特特诺等中中介代理理公司提提供的资资料。三、拟定商商住地块块概况 1、沙县小小吃文化化城东对对面北侧侧地块（暂暂称友邦第一城城）2、该地块块位于沙沙县城市市北大门门福银高高速沙县县出入口口左侧拟拟规划地地块，用用地总

5、面面积约2200亩亩，属于于三明沙沙县市县县一体化化规划的的城区三三大高尚尚新区之之-沙沙县北大大门居住住组团，交交通便捷捷，是沙沙县进出出高速的的必经之之路；也也是通往往拥有华华夏第一一卧佛-淘淘金山、定定光禅院院的朝圣圣旅游必必经之路路；周边边有建设设及规划划中的沙沙县小吃吃城、沙沙县老年年公寓、思思敬前（荣荣华公司司）商住住地块及及沙县目目前最大大的成熟熟住宅小小区鸿图花花园等项项目。对对于新型型高尚住住宅开发发有极其其重要意意义。根根据海西西纺织工工贸园开开发合同同精神，沙沙县政府府拟该地地块1330-1150亩亩给予置置换，但但目前该该用地还还未收储储拆征、相相关规划划指标未未定。四

6、、周边地地块指标标参照： 1、世世纪花园园A、地理位位置：位于沙县新新城西路路北侧，其其四至范范围为：东至规规划道路路、西至至规划道道路、南南至规划划住宅小小区、北北至与地地税花园园间道路路。地块块现状：地上建建筑物拆拆除、管管线迁移移。B、主要规规划指标标：a.面积：342206平平方米（551.336亩），其中办证用地面积32277平方米、城市绿地面积1929平方米，城市绿地面积不办证。b.用途：商业、住住宅用地地。c.使用年年限：商商业用地地40年年、住宅宅用地770年。d.容积率率：22.266e.建筑密密度：21%。f.绿地率率：440%。C、其他具具体挂牌牌信息详详见附件件。D、摘

7、牌企企业：沙沙县荣华华房地产产开发公公司（据据了解为为本地新新成立股股东公司司；负责责人：张张永辉）E、摘牌时时间：220088年3月月14日日G、最终摘摘牌地价价：1225万亩；2、“沙县县老年公公寓地块块”A、地理位位置： 位位于沙县县高速公公路收费费站入口口道路西西侧、小小吃文化化城北侧侧，其四四至为：东至收收费站入入口道路路、西至至往淘金金山道路路、南至至空地、北北至空地地。现状状条件：生地，建建筑物拆拆除、管管线迁移移。 B、主主要规划划指标： a.土土地面积积：2996100.9平平方米（444.446亩）。 b.土土地用途途：公共共设施用用地，只只限用于于建设老老年公寓寓项目。

8、c.土土地使用用年限：50年年。 d.容容积率：1.0。 e.建建设密度度：222%。 f.绿绿地率：400%。C、其他具具体拍卖卖条件及及建设要要求详见见附件。D、拍卖地地价不明明，据了了解公告告内容也也有在调调整。3、沙县县小吃文文化城 a.项项目地址址：沙县县新城西西路四通通路口，高高速路出出口处。 b.建建设规模模与主要要内容：小吃城占地地434400平平方米（661.117亩），建筑面积约30000平方米，建筑层数24层，总投资21000万元，其中固定资产投资18000万元；小吃文化城可安排大小各式小吃美食、 旅游 商品、住宿、展览、文化艺术表演、娱乐休闲馆（店）300个、可一次性接

9、纳1000人，并设有可容纳近400人的大型文艺表演广场。 c.项项目建设设意义与与主要效效益：本项目建成成实现经经营能力力后，每每年小吃吃营业直直接收入入预计1158110万元元，以沙沙县小吃吃文化城城和分公公司的直直接小吃吃营业收收入计算算综合利利润预计计为26659万万元，每每年可实实现增值值税15581万万元，各各种税费费总计预预计为221188万元，投投资回收收期5.21年年，投资资利润率率31.14%。d.项目总总投资、投投资股比比与资金金来源构构成：项目总投资资2.11亿元，其其中固定定资产投投资1.8亿元元。 e.项项目建设设年限、进进度、总总体安排排： f.建建设年限限:200

10、07-20008年，于112月88日召开开小吃节节交付使使用。五、沙县其其他可利利用的商商住地块块沙县东大路路片区改改造（政政府合作作项目）1、承办单单位：沙沙县城乡乡规划建建设局2、项目建建设理由由和条件件A、地理位位置：沙沙县东大大路片区区位于沙沙县城区区东侧，东东面二十十八曲风风景区，南南临七峰峰叠翠、十十里平流流，区位位条件优优越。该该地块东东至东门门大樟树树，南临临沙溪河河，西至至建国路路，北靠靠鹰厦铁铁路。B、地块面面积：占占地约333万平平方米（4495.5亩），含沙县一中用地。C、地块现现状：现现多为低低矮破旧旧的木质质结构建建筑，区区内保留留有兴国国寺、宝宝延寺、城城隍庙等等

11、宗教文文化资源源及明清清时期建建造的较较完好具具有历史史价值的的古建筑筑。同时时，东门门古街与与周边自自然景观观，如沙沙阳八景景瀛瀛州夕照照的仙舟舟岛、二二十八曲曲、七峰峰叠翠等等非常和和谐地融融为一体体，是当当今城市市中不可可多得的的古建筑筑群的活活标本，也也是沙县县建县116000年的历历史见证证，集商商业、居居住、购购物等系系列综合合开发前前景看好好。4、前期工工作进展展情况：政府有有关部门门正进行行项目规规划以及及东门古古街建设设项目可可行性研研究报告告编制。六近几年年沙县部部分城建建规划用用地（其其他地块块待核实实）： AA、县交交通局地地块（118亩）： 东东至交通通局，西西至后煌

12、煌沟，南南至城西西北路，北北至鹰厦厦铁路，用用地总面面积1.2万平平方米，全全部为国国有建设设用地。 BB、二建建公司地地块改造造项目（118亩）： 东东至长太太路，西西至防疫疫站台阶阶东侧，南南至市政政公司宿宿舍楼后后侧，北北至防疫疫站，用用地总面面积1.2万平平方米，其其中大约约有6000平方方米为集集体山坡坡土地。 CC、泰和和路沿线线改造项项目（884亩）： 东东至县职职业中学学，西至至老纺织织厂，南南至洋坊坊村，北北至东桥桥，用地地面积为为5.66万平方方米，全全部为集集体土地地，约44万平方方米为集集体农用用地。 DD、五交交化组团团地块（221亩）： 东东至西大大桥，西西至金沙沙

13、市场，南南至李钢钢路，北北至城西西北路，用用地面积积1.44万平方方米，全全部为国国有土地地。 EE、原看看守所地地块改造造项目（228.55亩）： 东东至建国国路，西西至电大大教学楼楼，南至至老看守守所，北北至审计计局大楼楼南侧，用用地总面面积1.9万平平方米，全全部为国国有土地地。 FF、运输输公司地地块（334.55亩）： 东东至三官官堂东路路，西至至长富路路东侧，南南至民房房，北至至莲花新新村，用用地面积积2.33万平方方米，全全部为国国有土地地。 GG、东闽闽汽车厂厂地块（331.55亩）： 东东至林业业局，西西至县第第三中学学，南至至罗花路路，北至至技术监监督局大大楼，用用地面积积

14、2.11万平方方米，其其中约440000平方米米为集体体农用地地。 HH、火车车站旧屋屋改造项项目（770.55亩）：东至火车站站，西至至中国石石化公司司宿舍楼楼，南至至万佳花花园，北北至县粮粮食仓库库，用地地面积44.7万万平方米米，其中中约有116000平方米米为集体体农用地地。I、洋坊陶陶瓷建材材城（330.99亩）： 东东至洛溪溪河，西西至沙尤尤公路，南南至道路路，北至至2055国道，用用地面积积2.006万平平方米，全全部为国国有建设设用地。 JJ、向莆莆铁路沿沿线拆迁迁项目： 向向莆铁路路沙县城城关段沿沿线地块块，将依依据向莆莆铁路设设计图件件划定的的征地红红线确定定用地范范围和征

15、征地数量量。第二章 沙沙县房地地产开发发环境分分析一、沙县房房地产发发展概况况 2002政政府为了了拓展新新区，建建设建国国北路，改改善交通通状况。沙沙县进入入商品房房时代。沙沙县房地地产开工工，竣工工面积增增势不减减，保持持了快速速上升的的发展趋趋势，房房地产开开发呈现现以下特特点：房房地产开开发投资资与到位位资金持持续快速速增长；商品房房销售面面积与销销售收入入增势强强劲；平平均销售售价格稳稳中趋升升；商品品房施工工总量不不断扩大大；新开开工项目目快速增增加。归归纳以下下主要特特征：1开发投投资量持持续增长长，投资资结构趋趋于合理理。2消费主主题发生生变化，销销售总量量逐年上上升。 3销售

16、价价格稳中中有升，消消费信贷贷不断扩扩大。4二级市市场日趋趋活跃，租租赁市场场渐成气气候。 5需求状状况发生生变化，市市场供求求呈现多多样。 二、沙县房房地产市市场分析析 1、20002-220088年沙县县房地产产增长趋趋势 5年来沙县县房地产产市场形形势总体体上处于于稳步攀攀升，逐逐渐走高高的态势势。相关数据见见附件。A、全县房房地产开开发总投投资、开开工面积积、竣工工面积在在逐年增增长，开开发商空空置率下下降。B、在房地地产租赁赁市场上上，全县县房屋租租赁总户户数、总总面积及及租金也也在不断断增长。C、在房地地产抵押押方面，全全县房地地产抵押押增长率率较高，说说明个人人购房贷贷款正迅迅速

17、地增增长。以上情况表表明：沙沙县6年年房来产产宏观经经济指标标不断增增长，房房地产市市场开始始步入了了成长期期，正朝朝着新的的繁荣上上升期转转变。 2市场特特点分析析 A、宏观市市场特点点： a.住房分分配制度度改革的的历史性性突破，为为房地产产市场的的发展提提供了动动力。220022年，沙沙县“华山小小区”正式步步入住宅宅的商品品时代。自自98年年12月月31日日延续了了近500多年的的福利分分配住房房制度退退出历史史舞台，货货币分房房制度取取而代之之，住宅宅的商品品属性逐逐渐被还还原出来来。经过过19999年的的过度转转换，从从20000年开开始，实实物分房房已完全全停止，居居民“等、靠靠

18、、要”的福利利性住房房观念已已经开始始向商品品化转变变。b.回乡置置业率加加强，使使得空置置商品房房消化能能力也加加强。c.经济适适用房、廉廉租房建建设取得得较好成成效，特特别是007年底底08年年初开发发情况较较好。d.房地产产一、二二级市场场联动效效应初步步显现。 e.良好的的金融系系统成为为本县房房地产业业的坚实实后盾。f.住房抵抵押对房房地产市市场起到到举足轻轻重的作作用。 g.房地产产代理、中中介服务务为房地地产一、二二级市场场的启动动发挥了了积极作作用。B、微观市市场特点点 a.从地理理位置来来看，处处于城区区中心由由于历史史业态的的沉淀及及政府在在基础配配套设施施不断的的完善，环

19、环境、道道路情况况有较好好的改善善，使投投资和销销售量均均高于其其他区域域。从销销售情况况看最旺旺的是“融兴地地产金鼎城城”今年正正月初五五开盘时时价格拉拉高到338888-48800的的价位。 b.从楼盘盘结构和和户型来来看，砖砖混结构构的楼盘盘已逐步步退出历历史的舞舞台，目目前市场场上的结结构主要要是框架架结构。户户型设计计方面，随随着市民民生活质质量的提提高，三三室两厅厅两卫的的户型逐逐步取代代了两室室两厅户户型的市市场主力力地位，受受市场的的青睐。而而面积大大都在1110-1400平方米米之间。 c.从楼盘盘的层高高看，小小高层楼楼盘的销销售开始始启动，改改变了多多层楼盘盘占主导导地位

20、的的格局。这这主要是是由于小小高层的的楼盘带带电梯，避避免了多多层要上上楼的麻麻烦，同同时跟高高层建筑筑比较又又有通风风采光好好，户型型结构好好，有效效使用面面积多等等优势。当当然相对对独立的的院落也也是很畅畅销的。 d.从楼层层的销售售情况看看，顶层层销售情情况好于于往年，主主要是技技术方面面的突破破带来的的结果，不不少楼盘盘的顶楼楼销售都都采取了了送阁楼楼的促销销手段，因因此顶楼楼在空间间利用上上更合理理了，价价格也略略低一些些，对客客户有一一定的吸吸引力，销销售也比比较顺利利。例如如：西园园小区、罗罗布家园园项目的的闷层价价格多少少于售价价的500%左右右。 e.从价格格上看，33600

21、0-42200元元/平方方米左右右的商品品房是最最能被市市场接受受，也是是客户购购买商品品房时认认为最为为合理的的价位。 f.从楼盘盘设计上上看，220044年以来来开盘销销售的楼楼盘设计计风格各各异，以以满足市市场日益益张扬的的个性化化需求，目目前整个个市场中中有欧式式风格，古古典风格格、中西西合璧的的风格等等多种特特点，可可谓百花花齐放。 g.从楼盘盘环境来来看，由由于消费费者的需需求层次次提高，对对物业配配套、建建筑品质质有较高高的追求求，20004年年以来本本县各开开发商都都十分注注重楼盘盘硬环境境的美化化和完善善。h.从楼盘盘配套设设施来看看，不少少开发商商注重着着楼盘更更多的人人文

22、环境境、智能能化配置置等。i.从楼盘盘的卖点点来看，销销售突出出的是城城市新城城区、行行政新中中心等概概念。j从楼盘销销售宣传传上看，市市场虽处处于卖方方市场，但但消费者者还未到到达理性性化的地地步，卖卖方的有有效引导导对买方方的购买买决策会会起到重重要的作作用。 k.从品牌牌上看，鸿鸿图、融融兴、恒恒大、广广源等企企业的楼楼盘以“购买安安心、居居住舒心心”的特点点，成为为市民购购房的首首选。 总结：20008年年沙县房房地产市市场总体体情况是是很好的的，但是是也有一一些缺憾憾。例如如在城南南区域、工工业园中中存在着着住宅商商品性价价比不合合理等一一些问题题，部分分开发商商在开发发楼盘过过程中

23、还还存在着着较多片片面追求求高利润润的短期期行为，如如选材不不精、建建筑质量量不合格格，物业业管理不不注重，城城市配套套落后等等问题。 C、20009年及及未来沙沙县房地地产市场场展望 2009年年全省房房地产价价格从低低迷状态态中走出出，呈现现出逐季季上扬的的态势。因因此20009年年也是沙沙县房地地产发展展的重要要一年。 a.20009年沙沙县的国国家、省省、市县县及地方方各类工工程投资资计划将将掀起一一轮新的的房地产产经济热热潮。b.20009年，沙沙县全面面推行住住房分配配货币化化，提高高住房社社会化、商商品化程程度，建建立适应应社会主主义市场场经济的的城镇住住房新制制度，落落实住房房

24、补贴分分配，释释放购买买力。 c.继续加加强经济济适用住住房、廉廉租房的的建设，如如：沙县县火车站站片区d.20009年，三三明市级级和各区区县级房房地产有有形市场场即将全全面建成成并实现现互相连连通。将将对促进进市场流流通将有有重要的的推动作作用。 e.建立高高效的房房地产行行政管理理体系，积积极推进进房地产产交易与与权属管管理一体体化。f.规范物物业管理理，明确确物业管管理收费费的定价价原则、定定价方式式和价格格构成，规规范物业业管理收收费并加加强监管管。同时时修订和和完善原原有的政政策法规规，对物物业管理理发展和和市场行行为进行行有效规规范，力力争形成成一个系系统完整整的物业业管理政政策

25、法规规体系。 第三章 “友邦第一城城”开发经经营优势势点与机机会点分分析一、本案开开发优势势点 住宅市场的的优势点点集中如如下。 1、本案开开发周期期内相关关的经济济大“势”。 A、国家宏宏观经济济走出低低谷，进进入上升升繁荣期期，是本本案的开开发经营营期。 B、住宅业业的金融融、财政政、市场场管理等等政策逐逐步到位位，住宅宅业将面面临有利利的政策策法规环环境。 C、置业意意识古往今今来中国国文化观观念的组组成部分分，已经经重新泛泛起，并并将成为为全社会会占主导导地位的的消费观观念。全全社会小小康后的的家庭消消费将首首先集中中在住房房条件的的改善方方面。 2、本案的的区位优优势与地地段优势势及

26、其发发展空间间与规模模 A、友邦第一城城的自然然环境，在在沙县得得地独优优，其离离尘不离离城； B、友邦第一城城可作为为三明沙沙县市县县一体化化企事业业人员，私私营、民民营企业业家理想想的生活活基地； C、友邦第一城城占地超超百亩，规规模较大大，可作作为唯一一的全封封闭高尚尚社区分分期开发发。3本案项目目公司企企业领导导核心与与公共关关系状态态。 A、项目开开发公司司领导核核心实行行新组建建的班子子，在人人事、财财务管理理等方面面实行全全新的体体制。 B、项目开开发公司司领导层层经营思思想应以以营造精精品品牌牌，为三三明市人人民，沙沙县政府府作出贡贡献。 C、项目也也可以运运行类似似于boot

27、 模模式，这这也刚刚刚得到政政府的充充分支持持。 D、本案投投资商的的品牌、资资金、资资源、公公共关系系等优势势。上述这些优优势点的的正确运运用，有有利于开开发项目目的打造造良好的的基础。 二、本案开开发机会会点 1、整个沙沙县交通通枢纽系系统的建建立和市市县一体体化后人人口众多多，外来来人口也也较多，而而且私营营，民营营企业今今年来不不但增加加，收入入水平也也不断增增加，加加之“沙县小小吃城”“省级级金沙园园”的品牌牌活动，使使得整个个沙县新新区北的的房市较较为活跃跃，有利利于新项项目的上上马开工工。 2、项目区区域位置置离尘不不离城，自自然环境境得天独独厚，加加之其成成本较市市中心同同类物

28、业业便宜，而而且近年年来，城城北区域域有大规规模的开开发建设设，整个个区域内内的基础础设施，市市政设施施不断完完善和健健全，这这就更有有利于新新的项目目未来的的前景，而而且整个个沙县的的潜在购购买力也也是相当当有分量量的，这这也正是是项目的的开发机机会点。 3、目前“友邦第一城城”交通便便捷，而而且物业业的增值值可能性性是显而而易见的的，项目目在这个个时候和和金陵大大道、二二环路的的建设同同时进行行，将大大大促进进项目所所在地区区交通的的优化。未未来几年年里，这这些设施施将逐步步完成，那那么友邦邦第一城城销售将将适逢其其时。 第四章 拟定项项目定位位面对竞争激激烈的房房地产市市场，公公司要建建

29、立自己己的品牌牌与形象象，就必必需长、短短目标兼兼顾，为为实施品品牌战略略，在本本项目定定位时，需需将区域域，交通通环境、配配套设施施，人文文文化等等各种因因素综合合考虑，做做到“高起点点规划，高高品质生生活”打造沙沙县楼市市新领域域的开发发理念。 一、目标市市场定位位 友邦第一一城位于于沙县新新城北，这这决定了了主体目目标对象象为沙县县周边地地区的中中高层消消费群。 1、消费群群界定 A.市县一一体化后后的高校校、科研研院所高高级职称称人士 B.民营或或私营企企业家或或个体老老板 C.行政企企业事业业单位的的主管级级领导 D.附近居居民区部部分富裕裕回乡居居民购房房和二次次换房的的需要 2、

30、年龄判判断在330445岁 购买目的比比例依次次判断为为：纯自自住、自自住兼投投资型、其其它。 二、产品定定位 根据对项目目周边环环境及物物业市场场的调查查分析，将将项目定定位为全全封闭高高尚社区区，主要要原因是是: 1.相对而而言，项项目位于于沙县旅旅游生态态区-淘淘金山下下，离尘尘不离城城；地价价成本较较低，各各项指标标空间弹弹性大。 2.目前沙沙县可开开发、销销售项目目均在金金沙新区区及水南南片区，虽虽然各项项基础、市市政设施施已趋于于完善。但但项目的的销售状状况不看看好，呈呈有价无无市状态态。 3.在建的的金陵路路, 二二环路将将决定了了“友邦第一城城”在城北北区域具具有其他物业不不可

31、替代代的优势势。附 件一、沙县006年房房屋施工工、销售售、空置置统计表表2006年年房屋施施工、销销售、空空置等统统计表单位：平方方米、万万元指标名称合计按用途分住 宅办公楼商业用房其他90平方米米以下经济适用别墅、高档公寓房屋施工面面积51859923937668886499361755其 中：本年新开工工面积29139952176110546455191400竣工房屋面面积17602221307333287666165233其 中：不可销售面面积88988898本年商品住住宅套数数1007本年竣工房房屋价值值115966876017391097年商品房销销售面积积190455017137

32、7250888196188579其 中：现房销售面面积218799886788158176314 期房销销售面积积1685771162500550838012265本年商品房房销售额额4348113851881121454052766其中：现房房销售额额457717261452322384 期房房销售额额3890443679221121730382本年住宅销销售套数数14006其中：现房销售套套数76 期房销销售套数数13246本年现房平平均销售售价格2092194716463992608本年期房平平均销售售价格23082264220545511687年（月）末末空置面面积575952129402298其 中:空置1-33年(含含1年)385652