第二章 房地产权属法律制度 - 副本

1、第二章 房地产权属法律制度第一节 概 述一、房地地产权属属的概念念房地产权权属，即即房地产产权利归归属，是是指房地地产权利利在主体体上的归归属状态态。二、房地地产权属属的特征征（一）房房地产权权属在主主体上的的一致性性（二）房地产产权属强强调房地地产产权权与主体体之间的的联系，是以明明确为核核心内容容的。（三）房房地产权权利的多多样性决决定了房房地产权权属的多多样性。（四）房房地产权权属是房房地产法法的基础础第二节房房地地产物权权一、房地地产物权权的概述述（一)概概念和特特征1.所谓谓房地产产物权，是指房房地产权权利人对对其所有有的房地地产依法法享有的的直接支支配并享享受其利利益的排排他性的的

2、权利。2.房地地产物权权的特征征（1）房房地产物物权直接接支配性性（2）房房地产物物权具有有排他性性（3）房房地产物物权具有有优先性性。例外：买买卖不破破租赁“债权物物权化”（二）房房地产物物权的体体系1。房地地产所有有权：土土地所有有权和房房屋所有有权、建建筑物区区分所有有权、相相邻权2.房地地产用益益物权：土地承承包经营营权、建建设用地地使用权权、宅基基地使用用权、地地役权3.房地地产担保保物权：房地产产抵押权权二、我国国的土地地权属制制度（一）土土地所有有权1概念2我国国土地所所有权的的特征3.分类类：国有有土地所所有权和和集体土土地所有有权2国有有土地所所有权（1）概概念：国国有土地地

3、所有权权是指国国家作为为民事主主体所享享有的土土所有权权。（2）取取得：没没收和接接管、赎赎买、征征用、收收归国有有（3）范范围（4）内内容：占占有、使使用、收收益和处处分（二）土土地使用用权1概念念和性质质（1）概概念：土土地使用用权指法法人或公公民依法法取得的的对土地地的占有有、使用用、收益益权及部部分的处处分权。（2）性性质：我我国的土土地使用用权是一一种新型型物权，是与土土地所有有权相并并列的权权利。2国有有土地使使用权3集体体土地使使用权3集体体土地使使用权集体土地地使用权权包括：一、农地地使用权权（现规规定为土土地承包包经营权权、自留留地和自自留山使使用权）。二、农村村建设用用地使

4、用用权。农农村建设设用地包包括宅基基地、集集体企业业和公益益用地。（四）土土地他项项权利土地的他他项权利利指土地地所有权权和土地地使用权权以外的的各种土土地权利利，包括括地役权权、典权权、抵押押权、租租赁权等等。第三节城城市市房屋权权属制度度一、我国国城镇房房屋权属属制度的的沿革二、房屋屋所有权权房屋所有有权是指指房屋所所有人对对房屋所所享有的的占有、使用、收益和和处分的的权利。我国房屋屋所有权权的分类类1以所所有权主主体划分分包括：2按房房屋所有有权主体体的构成成不同可可分三、房屋屋使用权权房屋使用用权为使使用权人人对房屋屋依法占占有、使使用的权权利。四、房屋屋所有权权和土地地使用权权的关系

5、系1土地地使用权权和房屋屋所有权权构成的的房地产产权是一一个完整整的有机机整体，具有不不可分性性。2房地地产的重重心是房房产。第四节房房地地产相邻邻关系和和建筑物物区分所所有权一、房地地产相邻邻关系1概念念。房地地产相邻邻关系是是指不动动产的相相邻各方方因行使使房屋所所有权或或使用权权而发生生的权利利义务关关系。又又称为相相邻权。2 相相邻关系系和地役役权的区区别3 相相邻关系系处理的的原则：有利生生产、方方便生活活、团结结互助、公平合合理；法律规规定的，依照规规定，法法律没有有规定的的，依照照当地习习惯4主要要内容：（1）相相邻流水水、用水水、截水水、排水水关系。（2）相相邻通行行关系。（3

6、）相邻管管线安设设关系。（4）相邻光光照、通通风关系系（5）相邻音音响震动动、排污污关系。（6）相邻环环境与安安全关系系。案例分析析王某和何何某房屋屋相邻，王某在在修建厨厨房时将将排水管管道设在在了何某某院内，导致何何某厨房房经常在在夏天暴暴雨时被被淹。何何某多次次要求王王某移走走水管，王某以以该水管管在何某某厨房建建设之前前就存在在为由拒拒绝移走走。二人人协商不不成，何何某将王王某告至至法院，要求其其赔偿损损失并移移走排水水管。问题：王王某是否否享有排排水权？为何？二、建筑筑物区分分所有权权（一）概概念及特特征1.概概念2.特特征（1）权权利的复复合性（2）权权利的一一体性（3）权权利的限限

7、制性（二）内内容1.专有有所有权权（1）概概念（2）权权利（3）权权利的限限制 2 .共共有部分分持分权权。1.概念2. 范围围：全体体共有部部分部分共有有部分物权法法规定定的共有有部分3.区分分所有权权人享有有的权利利和义务务案例分析析甲在某小小区购买买住房一一套。2007年10月，加加雇某装装潢公司司装修其其房屋，装潢公公司在甲甲的要求求下，在在与乙共共用墙壁壁上掏了了一个高高2米、款1.5米的的壁橱，乙并不不知情。11月月3日，乙在挪挪动家具具是不小小心碰到到共用墙墙壁，导导致墙壁壁崩塌，并被砸砸伤。乙乙要求甲甲将墙壁壁回复原原状，并并赔偿损损失。而而甲认为为墙壁是是他房子子的一部部分，

8、其其有权掏掏洞，而而且墙壁壁是乙碰碰塌的，应由乙乙修缮。双方争争执不下下，诉至至法院。3 .成成员权权。1.概念念2.权利利第五节房房地地产权属属登记制制度一、房地地产权属属登记的的概念、性质和和功能（一）概概念（二）功功能。1产权权确认功功能。2产权权公示功功能。3产权权管理功功能。（三）房房地产权权属登记记制度的的方式和和性质1.各国国具体的的登记制制度有三三种(1)登登记对抗抗制度。(2)登登记要件件制度。(3)地地券交付付制度。2.我国国的房地地产登记记制度主要实行行登记要要件制度度例外：1.无需需进行登登记的物物权2.不以以登记作作为生效效要件的的物权（1）无无须登记记就发生生物权变

9、变动的效效力（2）登登记作为为物权变变动的对对抗要件件二、土地地权属登登记制度度（一）初初始土地地登记（二）变变更土地地登记三、房房屋权属属登记(一)概概念：房房屋权属属登记是是指房地地产行政政主管部部门代表表政府对对房屋所所有权以以及由上上述权利利产生的的抵押权权、典权权等房屋屋他项权权利进行行登记，并依法法确认房房屋产权权归属关关系的行行为。(二)房房屋权属属登记的的效力(三)房房屋产权权登记种种类（三）房房屋权属属登记程程序四、房地地产预告告登记制制度（一）概概念（二）预预告登记记的效力力1.保全全效力2.顺位位效力3.破产产效力（三）预预告登记记的失效效五、不动动产的善善意取得得不动产

10、的的善意取取得的条条件；1.受受让人受受让该不不动产是是善意的的。2.以合合理的价价格转让让3.转让让的不动动产依照照法律应应当登记记的已经经登记。案例2006年年底底,邓邓某从正正规的拍拍卖行买买下了某某大厦的的第三层层,根据据拍卖行行提供的的资料,当时的的楼层设设计布局局图清楚楚地表明明,三层层楼共用用4座楼楼梯。但但就在阮阮先生买买下银鹤鹤阁第三三层没多多久,却却发现现大厦首首层前面面两个楼楼梯的位位置早已已改为私私人店铺铺,同时时后面两两个楼梯梯也被封封住,三三楼根本本无路可可上。原原来,早早在2004年年期间,由于银银鹤阁原原产权所所属公司司与其他他单位发发生经济济纠纷,被法院院查封

11、,并将首首层、二二层物业业以及首首层至三三层的4座楼梯梯拍卖给给了新业业主梁先先生,并并成功过过户。经过与首首层业主主梁先生生交涉后后,对方方出示了了4道楼楼梯的相相关房地地产权证证,证明明第一层层至第二二层的楼楼梯都归归属于梁梁先生所所有。阮阮先生到到清远市市房产信信息中心心查询,原来银银鹤阁第第一层至至第三层层4道楼楼梯均被被颁发了了房地产产权证。“难道道公用的的楼梯也也可以出出售？我我们甚至至请求与与首层的的业主协协商,按按市价出出资购买买两个楼楼梯口作作为通道道,但都都被拒绝绝无法协协商。”4年来来,因为为原来通通往三楼楼的4个个楼梯口口被封闭闭了,导导致了“空中楼楼阁”的的招租中中断

12、而空空置。2007年,阮阮先生将将清远市市市政房房产管理理局告上上法庭,认为其其发证行行为严重重侵害到到银鹤鹤阁第第三层的的使用权权,要求求撤销清清远市市市政房产产管理局局作出的的颁给私私人4道道楼梯的的房地产产权。该案一审审得到区区法院的的支持,2008年3月在二二审时被被中级人人民法院院驳回诉诉求。法法院二审审时认为为,清远远市市政政房产管管理局为为首层业业主颁发发的房地地产权证证的行为为,是应应法院要要求实施施的司法法协助执执行行为为,是必必须履行行的法定定协助义义务。清清远市市市政房产产管理局局则答辩辩称,“银鹤阁阁”首、二、三三层在被被法院查查封前原原来均属属一个业业主,因因此初次次

13、发证时时连同楼楼梯间一一起发证证给原业业主并没没错,至至于后来来发生产产权转移移也是协协助人民民法院过过户,当当时也没没有人提提出异议议。而而数数年后阮阮先生购购买“银银鹤阁”第三层层时,明明知现状状,仍要要竞投,买后才才提出,已经超超过诉讼讼期。案例2李宏、李李涛和李李丽是三三兄妹。1999年其其母亲去去世，留留给三兄兄妹住房房一套，由于李李宏和李李涛自己己有房居居住，就就将房子子让给妹妹妹李丽丽居住。2000年12月，李丽持持房屋产产权证到到房地产产管理部部门对房房屋产权权进行变变更，将将房子登登记在自自己一人人名下，取得房房屋产权权证书。2001年3月，李李丽将房房子以80万元元的价格格卖给了了张某，并到房房地产管管理部门门办理了了变更登登记，张张某取得得房屋产产权证书书，成