通县东北部项目分析2

1、通县东北部项目分析区域概况 近几几年由于于北京东东部地区区经济的的快速发发展、CCBD商商圈的形形成，尤尤其北京京市将通通县定为为重点建建设发展展的卫星星城之一一，使通通县受到到了非常常大的影影响，加加快了通通县地区区的建设设发展速速度。通县东北部部地区区区域范围围为：北起丛丛林庄地地区；东东至潞邑邑地区，。此区区域以前前是北京京的农村村，人文文环境较较差，文文化水平平、人均均收入偏偏低；商商业、交交通很不不发达，但但受通县县整体发发展的影影响，近近年来有有了一定定的改观观，区域域内目前前已有多多条线路路可直达达市区，如如8466、9224、3388、9930，人人们出行行比较便便利，但但道路

2、情情况较差差，大多多路面较较窄，且且维修保保养不当当；在居居住方面面，此区区域的房房地产启启动较早早，在119955年，华华龙小区区、富河河园就开开始销售售，有部部分市区区人口在在此落户户，使此此地区的的整体人人口素质质有所提提高；但但由于此此地区的的市政配配套建设设速度较较慢，所所以有一一定规模模的房地地产项目目到目前前仍然比比较少。区域市场分分析此区域内大大小十余余个项目目，有普普通住宅宅，也有有高档别别墅；此此次调研研了其中中9个有有颇具代代表性的的项目。因因为此区区域的项项目分布布比较分分散，有有一定的的地区差差异，所所以将以以上项目目按地域域划分（项项目聚集集地），可可分成三三个部分

3、分，区域域内的南南区、西西区、北北区。1、北部地地区北区属于区区域内较较偏僻的的地带，道道路狭窄窄、坎坷坷不平，只只有一条条公交线线，无任任何市政政配套设设施，常常住人口口较少，属属待开发发地段。在在此的项项目有天天润别墅墅与和林林庄小区区。两项项目的开开发商是是同一家家房地产产开发公公司（鑫鑫华房地地产），建建筑规模模比较大大，一个个是别墅墅、一个个是多层层住宅，价价格在通通县来讲讲是最低低的，天天润别墅墅的起价价为30000元元/平方方米、丛丛林庄小小区的起起价为113800元/平平方米。两两项目的的户型种种类比较较单一，丛丛林庄小小区在售售的仅一一种户型型，格局局的设计计陈旧，而而且楼的

4、的密度较较大，尤尤其是天天润别墅墅，每栋栋别墅的的间距很很小；两两项目虽虽然社区区规模大大，但目目前社区区的配套套设施较较少，生生活、娱娱乐条件件较差，今今年年底底会建成成文化公公园与文文化广场场，可以以使两项项目增加加一些配配套设施施。两项目仅仅仅能够满满足购房房群体的的最低居居住要求求，唯一一的优势势是价格格低。项目调查表表项目名称丛林庄小区区天润别墅发展商北京鑫华房房地产开开发公司司北京鑫华房房地产开开发公司司代理商无无地理位置通洲县城东东北8公公里通洲县城东东北8公公里建筑规模81栋楼40万10万规划类型多层别墅配套情况文化公园花园、网球球场、文化广广场价格（元/平方米米）起价1388

5、0均价16000独栋42000总价价69万联排30000总价价52万优惠比例一次性999折无工期情况现房一期现房二二期500%余下下50%年底交房房开盘日期19961999销售进度95%独栋80%联排355%潜在供应量量20004万户型配比（平平方米）三居1066（唯一一的户型型）独栋3399-8000联排排1800-2446主力户型（平平方米）三居1066独栋3399联排1886园林绿化30%40%装修标准毛坯毛坯媒体选择小块广告路牌、北青青客群分析拆迁户、单单位集团团购买市区内人群群、追求生活活品质销售热线895999809989591104112、南部地地区 南南区是最最靠近县县城的地地

6、区，建建设发展展的速度度比北区区要快，道道路平整整、路面面比北区区要宽阔阔一些，有有几条公公交线路路可直达达市区与与县城，市市政配套套较完善善，人们们出行、购购物、娱娱乐较方方便，近近年来有有一些城城市居民民落户在在此。由由于此地地区建设设开发正正在进行行中，所所以卫生生环境较较差，还还有待于于改观。 在在南区，房房地产项项目较少少，在南南区南部部的华龙龙小区为为此区域域内的代代表项目目，该小小区的总总建筑面面积322万平方方米，共共53栋栋楼，皆皆为多层层建筑，楼楼体设计计风格比比较时尚尚，尤其其二期采采用的是是德式风风格，外外墙是鲜鲜艳的涂涂料，户户型种类类多，大大多为南南北朝向向，户型型

7、格局也也比较合合理，但但房屋的的使用率率比较低低。小区区的配套套完善，有有学校、超超市、医医院、公公交车站站，均价价为21100元元/平方方米，此此小区的的居民大大多为市市区人口口。新潮潮嘉园虽虽然总建建筑规模模要大于于华龙小小区，但但目前仅仅开发了了10万万平米，大大部分尚尚未开发发（包括括其社区区配套），且且一期开开发的几几栋楼无无特色，在在售的二二期共四四栋楼，推推出了精精装修的的交房标标准，均均价才221600元/平平方米，有有一定的的价格优优势，随随着开发发面积的的增加，社社区规模模的扩大大，社区区配套的的逐步完完善，此此项目发发展前景景比较乐乐观。与与两者相相比，上上路苑较较逊色的

8、的多，由由于此项项目属南南区的北北部，所所以与北北区项目目比较相相近，价价格低（起起价15530元元/平方方米），总总建筑规规模300万平方方米，户户型种类类较少，格格局陈旧旧，社区区无配套套，居住住人口素素质较低低。 可可以看出出南北两两区域的的发展走走势是由由南向北北的。 随随着其南南部新华华大街的的发展，此此区域具具有较大大的发展展潜力，再再有珠江江集团在在此大片片征地，要要在通县县建成“城中之之城”，势必必会带动动此区域域房地产产业的发发展。项目调查表表项目名称华龙小区上潞园新潮嘉园发展商北京民望房房地产开开发公司司北京海涛房房地产开开发公司司北京鹏程房房地产开开发公司司代理商华龙实业

9、个人无地理位置北关环岛向向东北关环岛向向东潞邑地区，北北关环岛岛向东建筑规模53栋楼32万9栋楼8万47万规划类型多层多层多层配套情况小学、7万万平米绿绿地、医医院、超超市无超市、银行行、邮局局、幼儿儿园、翔翔程公园园（3000000）价格（元/平方米米）起价18550最高价22200起价15330最高价19950起价17440均价21660优惠比例一次性988折无一次性988折工期情况现房一期现房、二二期有一一栋未完完工一期现房、二二期100月入住住开盘日期1995年年2000年年2000年年销售进度90%一期80%二期30%一期90%二期50%潜在供应量量40005万30万户型配比（平平方

10、米）一居57-60二居60-90三居96-1222一居54二居73-93三居81一居59二居88-89三居1299四居1167主力户型（平平方米）二居80二居73二居88园林绿化30%30%40%装修标准毛坯房毛坯房精装媒体选择北青、晚报报（分栏广告告）小宣传单分栏广告客群分析拆迁户、市市区内的的居民生活水平较较低的人人拆迁户、市市区内的的居民销售热线8959002166895933383389596622223、西部地地区 西西部地区区显然已已经与通通县的发发展速度度同步，宽宽阔的道道路、多多条可直直达市区区的公交交线路，完完善的市市政配套套设施，整整洁的周周边环境境，温玉玉河与潮潮白河穿穿

11、流其间间更是一一种说不不出的美美妙感觉觉。 西西潞苑、富富河园、枫枫露花园园、枫露露皇苑属属于西区区，都属属于有一一定知名名度的项项目，住住宅中西西潞苑的的建筑规规模最大大，总建建筑面积积32万万平方米米，但社社区配套套不够完完善，只只有一个个超市，此此项目建建筑形式式为多层层，户型型种类齐齐全，格格局新颖颖，格较较低，均均价22200元元/平方方米，属属于大型型居住区区。枫露露花园与与西潞苑苑比较相相似，只只不过社社区偏小小，总建建筑面积积10万万平方米米。富河河园可以以算这一一地区的的精品，坐坐落于北北关环岛岛西北角角，位置置优越；外观华华丽，楼楼体设计计新颖，外外墙采用用华丽的的涂料，社

12、社区内有有多层楼楼，也有有高层塔塔楼，分分为四期期建设，有有完善的的配套，四四期设有有会所，多多种户型型可供选选择，均均价28800/平方米米的价格格偏高，期期房是其其弊端。 此此区域的的发展前前景不言言而喻，是是东北部部房地产产发展的的重头戏戏，无论论从位置置、交通通、环境境都具有有先天优优势。项目调查表表项目名称枫露花园枫露皇苑西潞苑富河园发展商民望房地产产开发公公司北京五龙新新村开发发公司北京正圆房房地产开开发公司司北京开原房房地产开开发公司司代理商无3、4期信信达行代代理个人无地理位置北关环岛东东北（东东潞苑地地区）东潞苑西侧侧、北关环岛正正北2公公里北关环岛西西北角建筑规模7栋楼10

13、万一、二期1158东东三、四期97栋100万共32万、一期期20万万、二期期8万17万规划类型多层别墅多层多层配套情况超市、小学学、幼儿儿园、医医院运河文化广广场、网网球、足足球场、泳泳池超市四期有会所所价格（元/平方米米）起价17880最高21550精装85000毛坯60000-770000均价22000二期26550-229800三期均价330000优惠比例无未定95折98折工期情况现房一、二期现现房三期期在建、四四期未建建一期现房、二二期20003年年1月入入住一期现房二期年底三、四期在在建开盘日期2000199519981995销售进度90%一、二期880%三、四期未未开盘一期1000

14、%二期40%一期1000%二期95%三、四期未未开盘潜在供应量量3000280栋10万6万户型配比（平平方米）二居88-89三居1255173.116-5541.88三居92-1299二居85-1144三居1144五居1800主力户型（平平方米）三居1255250二居73-79二居1033园林绿化30%40%30%30%装修标准初装毛坯毛坯毛坯媒体选择小块广告北青小块广告北青通栏客群分析市区内人群群市区内的成成功人士士市区内年轻轻人、打打工族市区内百领领销售热线6581111277895988751169522209556568005966三、项目分分析 从从调研表表可以看看出，西西潞苑、丛丛

15、林庄小小区、新潮嘉嘉园和华华龙小区区总建筑筑面积都都超过了了30万万平方米米，但三三项目是是在19998年年以前就就开始销销售了，到到目前至至少分为为三期开开发的，每每一期平平均只开开发100万平方方米左右右，其他他项目开开发的规规模每一一期大概概也是110万平平方米左左右，这这与开发发商的实实力有一一定的关关系，说说明了这这些项目目的开发发商具有有一定的的实力，并并且对此此区域的的发展前前景看好好。配套设施 由于此此区域内内的多数数项目的的社区规规模较大大，并因因其所处处的地理理位置，周周边生活活配套设设施不够够完善，所所以社区区内的配配套是必必不可少少的，大大多项目目在社区区内有超超市、菜

16、菜市场，还还有的项项目有学学校、幼幼儿园，华华龙小区区修建了了7万平平方米的的社区公公园。建筑形式分分析 此区区域的住住宅项目目全部为为多层楼楼，大多多是南北北朝向的的，没有有电梯。 别墅墅项目则则分为独独栋和联联排两种种，整体体规划得得不好，外外观参差差不齐，密密度较大大。户型及面积积分析 此区区域住宅宅的户型型种类比比较齐全全，大多多项目都都具有一一居到三三居的多多种户型型。一居居的面积积主要集集中在55060；二居的的面积主主要集中中在70090；三居居的面积积主要集集中在9901100。可可以看出出此区域域的户型型以小面面积为主主，比较较经济实实用。户户内的布布局大多多是两厅厅一卫（二

17、二居、三三居）、南南北都有有阳台，与与在此区区域购房房群体的的消费观观念、经经济收入入相吻合合。而且且由于是是多层，所所以房屋屋的使用用率较高高，房屋屋的使用用面积都都超过了了75%，住宅的户室比例例为：一居占户型总量量的10%，二居占50%，三居以上上的占40%。 区域域内的别别墅项目目虽然很很少，但但户型种种类及户户型面积积却非常常齐全。天天润别墅墅的独栋栋建筑与与联排建建筑共有有七、八八种户型型，从11808000的户户型一应应俱全。枫枫露皇苑苑四期工工程，建建造别墅墅2555栋，从从17335500（一一、二期期）3000以以上（三三、四期期）共十十余种户户型，并并配有4400以上的的

18、私家花花园，可可满足满满足消费费者的不不同品位位。价格分析 经过过调查，此此区域的的住宅均均价在220000/，大大多是以以位置定定价的，最最北边的的丛林庄庄小区均均价仅116000/，最最南边的的富河园园小区均均价28800/。由由于房屋屋的总价价较低，打打折的幅幅度不大大，一般般为988折，只只有西潞潞苑小区区可以达达到955折。房房价低、总总价低并并且都可可以做贷贷款（七七成二十十年，二二居的月月供大约约10000元/月），对对一般平平民百姓姓来说是是比较容容易接受受的。 别墅墅的价格格也是因因位置而而定的，天天润别墅墅的位置置较偏僻僻，均价价仅35500/；枫枫露皇苑苑的位置置及交通通

19、条件比比较好，均均价65500/。市场供应量量分析此区域目前前在建的的新项目目不多，但但在售的的项目基基本上都都有后期期建设，仅仅这次调调查项目目的后期期供应量量就有226万。销售周期及及销售率率分析根据调查可可以看出出，此区区域项目目的销售售周期最最短的是是枫露花花园（销销售率990%）和和上潞园园（800%），二二项目都都是从220000年开始始销售的的，枫露露花园销销售了99万，上上潞园销销售了77万，平平均每年年销售44万或55万平方方米，华华龙小区区（900%）是是最早销销售的（119955年），目目前共销销售了330万，平均均年销售售4万，其它它的项目目虽然销销售周期期不同，但但平均年年销售面面积与前前两项目目基本相相同，丛丛林庄小小区（990%）稍稍好一点点，大概概每年能能够销售售7万。由于于此区域域的项目目面对的的消费群群体是大大众百姓姓，所以以房