XX物业公司工程管理手册

工程管理手册XX物业服务有限公司目录TOC\o"1-5"\h\z设备管理规程 2\o"CurrentDocument"房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准 10\o"CurrentDocument"供电系统规程 11\o"CurrentDocument"供配电系统巡视维护规定 14\o"CurrentDocument"供水系统操作规程 16\o"CurrentDocument"供水系统巡视维护规定 18\o"CurrentDocument"排水系统操作规程 21\o"CurrentDocument"排水系统巡视维护规定 22\o"CurrentDocument"空调系统巡视维护规定 23电梯系统操作规程 25电梯系统巡视维护规定 27\o"CurrentDocument"电梯管理作业指导书 29消防报警系统操作规程 30消防报警系统巡视维护规定 32气体消防系统操作规程 35气体消防系统巡视维护规定 38监控系统操作规程 39监控系统巡视维护规定 42停车场管理系统操作规程 44停车场管理系统巡视维护规定 45楼宇自控系统操作规程 46接地电阻测试操作规程 57避雷系统巡视维护规定 59计量设备检定操作规程 50维修服务标准 51物业前期介入检查规定 55工程部执行企业标准状况的考核办法 61设备管理规程.目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。.适用范围管理处管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路） 、电子设备（含弱电线路）管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。.定义1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等） ；对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%,周期3-5年。5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过 30%,周期6—10年。6设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。．7事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。．8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。．设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：I级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。n级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。出级设备：除I、n级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱） 、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。．设备管理模式采用计划预修制（三级保养 --日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。1对于符合磨损规律的I、n级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。2对于I、n级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等） 、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。3对于出级设备，采取事后维修，每年一次保养。．0职责6．1物业公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）维修、申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。6．2管理处工程主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。6．3管理处工程部负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。7．0设备前期管理7．1前期介入设备选型、安装要求等由物业公司有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。7．2设备的接管验收7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理（验收单接收人处签字盖设备管理部公章）。I、n级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验，出级设备由管理处检验，填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证，管理处留复印件。7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与开发商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向开发商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，物业公司负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。7．3设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示设备的类别：用数字01—99表示；第二部分表示单位的名称：用字母 P表示；第三部分表示单位设备序号：用数字1.2.3 ……表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字I、n、出表示；例：03-P-1-（I）电梯 开元上城 1号梯I级管理设备7．4设备的建帐管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号， 并用EXCEL编制《机电设备统计表》，录入电脑。管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。．5设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到保利物业公司标准后，由物业公司和该管理处验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。．6设备标识管理设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。设备标识牌由物业公司统一设计。8．0设备使用管理8．1物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。8．2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。8．3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。8．4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经公司批准。9．0设备维修保养管理9．1计划维修保养计划A．供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年 12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于每年 12月下旬报物业公司审批，审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。B．设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。检定计划A．电梯检定计划由外包专业公司制定。B．计量器具检定计划由管理处工程部制定。．2实施管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录，管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修），工程部应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明，承诺修复时间。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》，报管理处审批走审批程序。关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故）须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由物业公司组织有关人员（相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家）进行工程施工监督。．3检查维修保养检查A．工程部人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障转呈单》提交专业公司解决。设备（I、n、出级设备）“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查，按同类设备的30％比例进行抽样，并填写保养检查记录。B．设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，由管理处工程主管检定，所有设备检定记录管理处都应备案。C．管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。D．设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。设备的检定A．对于电梯，物业公司每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。B．有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。C．计量器具万用表、钳形电流计，绝缘摇表等由管理处自行送检，将检定证书原件送管理处存档。．3．3管理处负责人审批《测量设备统计表》及《计量器具检定计划》；．0设备安全管理0.1持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。．2事故处理程序当管理处发生设备安全事故后，须立即通知物业公司（安委会）。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。管理处工程部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告，物业公司根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。．设备封存及报废管理．1设备封存拟封存的i、n级设备由管理处报物业公司，物业公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。．2设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程部填写《设备（机具）报废单》，由管理处主任批示；上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《报器件清单》，清单每半年上报公司物业公司，由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。．0组织对供方的控制12．1供方的选取原则上其应通过 ISO9000认证。12．2物业公司每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。12．3当发生严重投诉或事故时，物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。12．4日常检查、监督供方按本规程要求执行，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修予以确认，在保养、维修记录上签字。管理处的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。．0设备技术档案资料管理．1设备技术资料资料的借阅必须办理相关手续。.2质量记录所有质量记录均须采用保利物业公司标准表格。设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施 保养、维修的设备，由管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维彳检定结论填写按本文 9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册，专柜保存。机电设备月检记录由管理处工程部保管。管理处保存I、n级设备维修记录，设备诊断记录，设备完好率评定统计记录。14.0设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐14.1申请根据楼宇正常运作或维修需要， 由工程部或办公室申请， 填写《设备（设施）购置（维修）申请表》。管理处主任、公司财务审核；总经理批准购置；人事部负责购买。14.2采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。14.3验证对于的设备（设施），购进后，在合同规定期内，由管理处工程主管会同有关人员验证， 填写《采购设备验收表》；方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。附:设备代码及分类代码设备类别名称01水泵02风机03电梯04发电机05变压器06空调（冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等 ）07消防设备（包括控制联动柜.报警控制器（屏）.防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统）08公用天线、对讲报警系统（包括对讲主机、视频监视器等卜防盗监视系统09电气柜（箱）（包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜（箱）.照明配电箱.电表箱等）10维修机具（包括水电、电梯等的维修机具）11食堂设备12清洁设备13交通设备（包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等 ）14保安通讯设备（包括手持式对讲机）15办公设备16自动抄表系统17BA系统

物业代码及分类如:大厦名称开兀上城代码A设备保养、中修、大修周期序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵半月W每年三年六年0201消防水泵每月W每年五年八年0302风机每月W每年五年八年0403电梯半月W每年三年六年0504发电机每月每季度每年五年八年0605干式变压器//半年每年////0706空冷水机组每月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月W每年////0907气体灭火系统每月W每年////1007消防联动控制柜每月W每年////1108公共天线系统每月每半年每年////1208对讲报警系统每月W每年////1308防盗监视系统每月W每年////1409低压配电柜半月半年每年////1509高压开关柜每月每年//1613交通道闸每月W每年三年六年1717BA系统每月每年////注:逢高级保养的，低级保养可以不再做。对出级设备，每年至少保养一次。设备颜色规定序号设备名称油沟5颜色附 注1消火栓泵红色2喷淋泵红色3生活泵蓝色徐蓝色4消火栓泵电机灰色深灰色油漆5喷淋泵电机灰色深灰色油漆6生活泵电机灰色深灰色油漆7潜水泵电机黑色8空调水泵电机灰色深灰色油漆9空调主机原色10电梯曳引机、电机本色11设备底座黑色12高区喷淋管红色明管“高喷”二字+箭头13低区喷淋管红色明管“低喷”二字+箭头

14高区消火栓管红色明管+“高消”二字+箭头15低区消火栓管红色明管+“低消”二字+箭头16生活管道绿色17煤气管道银灰色明管+黄色环+“石油气”三字+箭头18气体消防管红色19空调冷却水管绿色20空调冷凝管银灰色银粉漆21阀门本体黑色22阀门手轮红色23单流阀黑色设备颜色规定（续一）序号设备名称油漆颜色附 注24排污阀黑色25联轴器本色26防护罩黑色27控制箱、开关箱本色28配电柜、控制柜本色29各种支架红色防锈漆30电缆槽架本色31室内接地扁钢黄绿双色100mm宽度，黄绿相间的条纹32屋面避雷带银灰色银粉漆33天线支架银灰色银粉漆34风机本色35送风阀红色防锈漆36排风阀红色防锈漆37防火阀红色防锈漆38送风管本色防锈漆39排风管本色防锈漆40百叶本色41排水管本色42中水管本色说明：.适用于设备房内所有设备及管道。.管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体,字的大小按管道直径的0.5倍考虑，箭头的长度按管道直径考虑。（直径w80mm,长度为管径的2倍；＞80mm,长度为200mm。）．所有的文字和箭头一律用白色油漆，箭头的方向以水的流向为准。.色环的宽度：管径w150mm,色环宽度为50mm,色环间距1.5~2M;管径〉150mm,色环宽度为70mm,色环间距2.0~2.5M。管井内的管道色环间距每层一道。

房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准1.0房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准:序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1基础及承重结构（柱、梁、板、墙）每日.检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。.发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。.基础沉降在国标允许范围之内。.承重结构无大的损伤及变形。每年.检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。.检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。2天面、平台每日.检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。.检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。.无大面积积水现象。.无渗、漏水现象。.无起鼓、空洞现象。每年.伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。.对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。3楼地面及楼梯每日.检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。.检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。.检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。.检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。.瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。.大理石无污渍、划痕，光洁、平整。每月1.对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。每年.对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。.更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。4内墙面每日.检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。.检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。.检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。.瓷片无脱落、污渍。.墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。半年.对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。.对松动脱落的大理石重新装贴。5外墙面每日.检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。.检查瓷片有无损坏、脱落。.检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。.外观清洁，无损伤。.无渗、漏水。半年请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。6门、窗每日.检查门窗有无损坏、松脱现象。.检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。.检查门窗转动部位是否灵活，转动时有无噪音。.门窗、玻璃完好无损，清洁美观，无霉变。.门窗关闭灵活，无异响。每年.维修损坏门窗，更换损坏部件。.为转动部位加注润滑油。7吊顶天花每日1,检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有问题及时更换、修补。2,检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发现问题及时清除。3.检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新安装或更换。.天花吊顶平整，无污渍。.无裂缝及破损。8道路、广场每日,检查路面、广场有无塌陷、起壳、地鼓、开裂现象，对出现的问题及时处理。.检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标志线是否整齐，对有损坏脱落部位及时更换修补。.检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。.检查道路道牙是否完好无损，油漆是否脱落。.道路广场整洁，无堆放杂物。.地面瓷砖无脱落，路面无塌陷，伸缩缝正常。半年1.更换损坏的道牙、对道牙讲行一次刷漆9儿童游乐设施每日每天检查一次，如上润滑油，紧固等每月「每月保养一次，.0各部门发现的问题及时填写《部门往来联络单》报工程部进行维修、周期公共建筑设施保养计划填写相应的保养记录。 。管理处其他人员若发现建筑物异常，及时通知责任人或值班人员处理。.0支持性文件及记录《公共建筑设施保养记录》供配电系统规程1．0工作联系单制度1 ． 1 在电气设备上工作，应填写工作联系单或按命令执行。1 ． 2 须填用工作联系单的情形为：1 ． 2 ．1 高压设备及线路上工作需全部或部分停电时；1 ． 2 ．2 低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电时；1 ． 2 ．3 高压室内的二次接线和照明回路上的工作、需要将高压设备停电或做安全措施时；1 ． 2 ．4 各部门进行设备半年及以上周期的综合检修；在配电主接线、高低压配电母线上进行工作时。1 ． 3 工作联系单签发或命令发布人（部门负责人）所负安全责任：1 ． 3 ．1 工作的必须性；1 ． 3 ．2 工作是否安全；1 ． 3 ．3 工作联系单上所填安全措施是否正确、完备；1 ． 3 ．4 所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。1 ． 4 工作负责人（工作监护人，一般为部门安全员）所负安全责任：1 ． 4 ．1 正确安全地组织工作；1 ． 4 ．2 工作前应向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；1 ． 4 ．3 负责检查工作联系单所填安全措施是否正确、完备和值班所做的安全措施是否符合现场实际条件；1 ． 4 ．4 督促、监护工作人员遵守本制度；1 ． 4 ．5 工作班人员变动是否合适。1 ． 5 工作许可人（值班人员）在完成施工现场的安全措施后，还应：1 ． 5 ．1 会同工作负责人到现场再次检查所做好的安全措施，以电笔等仪器触试以证明检修设备确无电压；1 ． 5 ．2 对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项；1 ． 5 ．3 和工作负责人在工作联系单上分别签名。1 ． 6 完成上述许可手续后，工作许可人一律不得擅自变更措施，值班人员不得变更有关检修设备的运行、结线方式，工作中如有特殊情况需要变更时，应事行取得对方的同意。1．7工作班经许可工作后，工作负责人即对工作人员的安全加以监护，工作负责人必须始终在工作现场，及时纠正违反安全的操作。1．8工作期间，工作负责人若因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前应将工作现场交待清楚，并告知工作班人员，在工作负责人返回工作地点时，也应履行同样的交待手续。1．9工作负责人除担任监护工作外，不得兼做其它任何工作。工作负责人在全部停电时，可以参加工作班工作，但在部分停电时，只有在安全措施可靠、人员集中在一个工作地点，不致误碰导电部分的情况下，方能参加工作。1．10工作许可人值班中如发现工作人员违反安全规程或任何危及工作人员安全的情况，应向工作负责人提出改正意见，必要时可暂时停止工作，并立即报告上级。1．11工作许可人应负责检查工作联系单上所写各项安全措施是否完备及合符现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。能否许可工作是关系到工作人员生命安危的大事，工作许可人必须以高度工作责任感来对待。1．12参加工作班的所有工作人员均应认真执行本制度和现场安全措施，工作中应相互配合，并监督本制度和现场安全措施的实施。1．13需要变更工作班的成员时，须经工作负责人的同意。需要变更工作负责人时，应由工作联系单签发人将变动情况记录在工作联系单上，并在工作联系单上签字。若扩大工作任务时，必须由工作负责人通过工作许可人，并在工作联系单上注明，并重新履行工作许可手续。1．14整个变电所全部停电，则所有不同工作地点的工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员。1．15工作联系单一般应在工作第一天交给值班员，临时工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员。1．16工作联系单应填写一式两份，须用钢笔或圆珠笔填写正确、清楚，不得任意涂改。1．17两份工作联系单中复写（印）件必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，原件为存档件，由值班员保存，按班移交。1．18工作间断时，工作班人员从作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作联系单仍由工作负责人执存。间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员到工作地点继续工作。1．19在未办理工作联系单终结手续以前，值班员不准将施工设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员在工作联系单未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全班人员已经离开工作地点的确切根据通知工作负责人，在得到他可以送电的签复后方可执行，并应拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏，清理现场后再合闸送电。1 ． 20 检修工作结束以前若需将设备加电测试，可按下列条件进行：1 ． 20 ． 1 全体人员撤离工作地点；1 ． 20 ． 2 收回工作联系单、拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏；1 ． 20 ． 3 应在工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加电试验；工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。1．21在同一电气连接部分用同一工作联系单依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在第一次工作前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围、安全措施和注意事项方能开工。1．22全部工作完毕后，工作班应清扫、整理现场，工作负责人应先周密的检查，待全体人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目、发现的问题、试验的结果和存在的问题等，并和值班员共同检查设备状况、有无遗留物件、是否清洁好，工作联系单方告终结。1．23只有在同一停电系统的所有工作联系单结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮拦后，方可合闸送电。严禁临时停送电。1．24对作业过程应在《工作联系单》中进行记录。2．0停、送电操作规程2． 1 停电2． 1 ． 1 操作人员通过柜外操作手柄，切断分路开关。2． 1 ． 2 通过按动配电柜外分闸按钮，切断母线电源。2． 1 ． 3 操作人员在高压房通过操作手柄，拉下闸刀，切断变压器高压进线后再投入三相短路接地线。2． 1 ． 4 将变压器低压端A、B、C三相端头与接地端头短路进行放电。2． 1 ． 5 检修电容或摇测电缆阻值时，必将端头短接进行放电。2． 1 ． 6 经验电无误并设警示牌后，才能进行检修工作。2． 2 送电2． 2 ． 1 仔细检查维修设备内部及变压器端头，有无导线、杂物及工具遗留。2． 2 ． 2 用摇表检查母线及输出线相间绝缘电阻和接地电阻。2． 2 ． 3 在高压房通过操作手柄，断开三相接地线后，合上闸刀，接通变压器高压进线。2． 2 ． 4 按下各自对应的出线柜合闸按钮，接通母线电源。2． 2 ． 5 通过配电柜外操作手柄，合上分路开关，给用电负荷供电。2． 2 ． 6 拆除警示牌，做好相应的记录。2． 3 注意事项2． 3 ． 1 严格执行电气工作联系单制度，符合填写工作联系单情形的停、送电操作必须在接到管理处主任签字的《工作联系单》后才能进行。2．3．2作业时必须有专人监护并悬挂“严禁合闸，有人工作”警示牌。2．3．3一般情况下严禁带电作业，确需带电作业时必须有完整的防护措施（穿绝缘靴、戴绝缘手套等）。2．3．4必须坚持一人指挥的原则，实行谁通知停电，谁就负责通知送电。2．3．5高空作业时必须有保护措施。供配电系统巡视维护规定1.0巡视维护项目、周期、要点及质量标准:序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1变压器每日.检查变压器运行温度是否低于(155C),数字显示仪是否完好。.检查防护网、防护门是否上锁。.检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。.检查变压器运行声音是否平稳，有无异响。.房内清洁、干燥，温度不能超过40Co.变压器维修保养时间2小时/台。.变压器运行正常，各参数正确，无过热异响现象。半年1.停电清扫变压器，更换坏的瓷套管及紧固件。清洁、打磨接线端头，正确接线，紧固接线螺栓，使其接触良好。每年1.检查接地线，检测变压器绝缘电阻及接地电阻并做好相应的工作记录。2低压配电系统每日.检查低压系统各柜箱编号是否清晰、明了，指示灯显示是否正常，外观是否清洁，显示仪表是否完好。.配电房内是否清洁、整齐，、维修通道是否畅通，各配套设施是否完好无损。.检查柜箱内电器元件有无过热，接线头有无打火现象，运行时有无异常响声。.查看母线电压是否稳定在380(1+10%)v内，偏差较大时调整变压器分接头的位置。.保证供电连续性。.计划性停电提前2天通知业主，临时性停电及时向业主说明原因。.配套设施及警示牌齐备。.电容投放正常。 COS892%。

半月惜除铁换；1.熔断器维修保养：a.新熔体的规格和形状与更换的熔体一致；b检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。刀开关维修保养：c安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧。d.交流接触器维修保养：e.除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；f拧紧所有紧固件。g.自耦减压启动器维修保养：h.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后接地线。.电容器维修保养：a.清理外壳灰尘，使电容器散热良好；b.检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应处理并拧紧；.热继电器维修保养：a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更. 4..主回路维修保养：a.标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；母线牌油漆是否脱落，如是则重新油漆。5.低压配电柜维修保养时间半小时/台。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准2低压配电系统半年.检查开关主触头，对有灼伤、烧蚀的触头予以打磨光滑或更换，提高接触效果。.变频器风机运行是否正常、压力表检查、电流、电压检查.检查、清洁母线组，及时更换破损的固定瓷瓶，紧固连接镶栓.交流接触器触头表面及四周污物、 研磨触头、清洁铁心表面的油污及赃物.变压器噪音、温度、外壳除尘.电容有无膨胀、漏油、异常响声的电容每年.检测柜箱内线路相间绝缘与接地电阻。.检测系统内电气及机械联锁装置的性能。.变频器数据检查.变压器绝缘电阻测量.更换三相平衡电流超过额定值 15%或缺项的电容.更换无法修复的热继电器.油漆母线排3发电机组每日.检查运动部件是否牢固。.检查机体有无漏水、漏油、漏电现象。.检查冷却水、机油、燃油是否充足。.检查畜电池电解液是否充足，电压是否正常。.长期处于自动状态，随时能正常启动。.发动机每月试运行两次，每次运行10分钟。每月1.定期整理控制柜内线路，紧固各接线端头。每年.更换滤清器芯子，有损坏及时更换。.测试机组接地电阻。.检查皮带磨损情况及时更换。半年.打开箱内面板，紧固自动开关上下端接线端头。.补刷槽箱内外油漆。半年1.在不影响正常使用的情况下， 每半年检修一次照明主线，测试线间及对地绝缘电阻，发现问题及时处理。2.0根据《设备管理程序》中的责任分工，值班人根据本规定第 1.0项进行日常巡视维护，并把结果记录到《配电房巡查记录》中，对发现的问题及时填写《派工单》进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在《低压配电设备设施例保养记录表》 、《低压配电设备设施一级保养记录表》 、《低压配电设备设施二级保养记录表》；异常维修的填写《设备维修记录》3.0变压器、计量柜的有关运行参数每 4小时记录一次，填写在《配电房巡查记录》上。4.0支持性文件及记录4.1《配电房巡查记录》4.2《设备管理程序》4.3《低压配电设备设施例保养记录表》4.4《低压配电设备设施一级保养记录表》4.5《低压配电设备设施二级保养记录表》4.6《派工单》4.7《设备维修记录》供水系统操作规程本规程所指的供水系统，主要包括生活水、消防栓、喷淋三大系统的水泵、稳压泵及其附属设备。.0消火栓泵、喷淋泵.1手动启动检查电机电源是否正常，水泵及电机转动部件是否灵活。合上主电源回路的空气开关和控制电源开关。将工作方式拨至“手动”位置。按下要启动水泵的启动按钮。1.2自动启动，水泵运行状态反馈到主控屏。1．2．1将工作方式分别拨至“1#自动、 2#备用”或“ 2#自动、 1#备用” 。1．2．2发生火灾时，消火栓箱内的消防按钮被打破（模拟演示时，将按钮拆卸），信号反馈到主控屏，同时启动消火栓泵，并将水泵运行状态反馈到主控屏，扑灭火灾后消防主机复位，消火栓泵停止运行并处于待命状态。1.2.3发生火灾时，喷淋管末端的喷淋头因温度超过 68〜70C而炸开（模拟演示时将试水阀门打开），喷淋头开始喷水，水流指示器（水流开关）动作，将所在区域的信号反馈到主控屏上，管道的压力降低，湿式报警阀打开，延时 30秒后，压力开关动作，水力警铃响，信号反馈到主控屏，当喷淋泵压力降至 0.8MPa时，喷淋泵启动，并将运行状态反馈到主控屏上，火灾扑灭后将喷淋头恢复，水流开关关闭。消防主机复位，喷淋泵停止运行并自动处于待命状态。1．2．4当自动方式失败时，可在联动柜上手动启动和停止消火栓泵及喷淋泵。．2．5正常状态下，消火栓泵和喷淋主泵的工作方式均应拨至“自动”位置（即“1#自动、2#备用”或“ 2#自动、 1#备用”位置），系统受自动工作方式控制。．0喷淋系统稳压泵2．1手动启动2．1．1检查电源是否正常，稳压泵转动部件是否灵活轻便。2．1．2喷淋系统干管内的压力低于 10Mpa）时，按下要启动的稳压泵的电源开关，稳压泵启动向干管内充水，管内水压力上升，当升高到12kgf/cm2（0.2Mpa）时，手动停止稳压泵运行。2．2自动启动2．2．1将水泵工作方式设置为“1#自动、 2#备用”或“ 2#自动、1#备用”位置。2．2．2本系统稳压水泵处于楼顶天面，属本大楼消防灭火系统最不利的供水区域，管道内水压力最低。因此，本系统设定的稳压上限是 0.2Mpa，下限是0.12Mpa，当系统因渗漏（如止回阀关闭不严）等原因，导致主管内的压力降低到0.12Mpa时，电接点压力表常开触点接通，稳压泵自动投入运行，向干管供水，当干管内压力升高到0.2Mpa时，电接点压力表常闭触点断开，稳压泵停止运转。2．2．3稳压泵正常状态下的工作方式应设定为“自动”方式（即“1#自动、2#备用”或“2#自动、1#备用”位置）。3．0生活水系统3．1手动启动将变频柜转换开关置手动位置（向右转换）触摸显示屏选择控制；在控制屏显示台数任选一台水泵；点击“开”水泵自动变频运行。将开关转换置中间位置时；点击控制柜启动键是；水泵运行一直在工频（50HZ）下；此时水压升高极容易造成事故；为防止水压过高采用手动将管道泄水阀控制压力；高区 12Mpa、低区0.8Mpa以内.3．2自动启动3．2．1保证水泵电源正常，电机、水泵运转部分轻便灵活，水泵工作方式置于自动位置。3．2．2当管道的压力偏低时高区 10Mpa、低区0.8MPa，变频柜根据压力的情况调节变频柜输出赫兹;提高水泵转速从而增加管网压力达到末端用水要求 .3．2．3正常状态下，生活给水泵的工作方式应为“自动变频”方式4．0供水系统月测试4.1自动喷洒消防系统把各设备均放在自动位置，楼层放水，看水流指示器是否动作，信号阀是否打开，湿式报警阀压力降低，水力警铃是否响动，稳压泵是否自动启动加压，喷淋泵压力降至规定值是否自动启动，各运行指示灯是否亮，主机上是否能够显示且打印出各设备动作运行状况；关掉放水阀，喷淋系统的压力正常后，自动停水泵、水流指示器是否停止动作，控制柜的停止指示灯是否亮。4.2消火栓系统把各设备都放在自动位置，打开消火栓水阀放水，看压力是否降低，稳压泵是否能够启动、加压；打开消火栓玻璃按钮，当玻璃按钮打开，消防泵是否自动启动，所有玻璃按钮指示灯是否能亮,水压是否加大向外冲出，警铃是否响动，并在主机上能够显示动作状况，打印机是否能够打印出来;将玻璃按钮复位，设备是否自动停止，且玻璃按钮指示灯停止亮。4.3水幕消防给水系统（适用于有水幕系统的物业） 。同自动喷洒消防给水系统4.4生活给水系统4.4.1检查压力表，模拟水压条件下控制.手动工频运行；变频手动运行.4.4.2楼顶储水池自动进水系统（每月对进水系统作一手动试验）手动控制箱处于自动位置触动储水池系统控制杆浮球，触动低位进水触点，生活泵自动启动，水逐渐储满，观察浮球，触动高位停水触点，生活泵自动停止。供水系统巡视维护规定1.巡视维护项目、周期、要点及质量标准:序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1.检查电源及控制系统是否正常，水泵运转部分是否润滑良1.设备整洁，标志明生活泵好。显。消防泵每日2.运行时盘根滴水不1喷淋泵2.检查水泵运行时是否平稳，有无异响，电源指示有无波动。得超过20〜30滴/分稳压泵3.控制箱清洁，检查标志是否完好无损。钟，停机时不得有滴4,启停机时检查盘根滴水是否超标。漏水现象。

每月/半月.电动机维修保养：a.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响， 如有则应更换同型号规格轴承；b.检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；c.清洁电动机外壳；.水泵维修保养：a.检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b.检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；c.清洁水泵外表；d.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。.控制柜维修保养。a.用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件， 清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。c.检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。.交流接触器维修保养：a.检查复位弹簧情况；b.拧紧所有紧固件。.自耦减压启动器维修保养：a.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后， 拧紧接地线。.保证24小时供水。.能正确自动启动。.生活水泵半月保养一次。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准

1生活泵消防泵喷淋泵稳压泵每月/半月.热继电器维修保养：a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。.自动空气开关维修保养：a.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；.信号灯、指示仪表维修保养：a.检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡；.远传压力表维修保养：a.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；b.检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；每季.电动机维修保养：a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 0.5兆欧上，否则应烘干处理或修复。bo检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型.水泵维修保养：a.转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承；.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换.交流接触器维修保养：a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b.清除触头表面及四周的污物（但不要修神触头） ，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；.自动空气开关维修保养：a.除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；每年.水泵外观刷漆；.水泵更换有异常摩擦声响的轴承；.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于 100兆欧，否则应烘干处理；.更换动作不可靠的中间续电器.更换调整不好的仪表2供水管道每日.检查管道有无渗漏水及锈蚀情况。.检查各阀门是否启闭灵活，有无渗、漏水及锈蚀现象。.检查管道系统各标牌是否清晰、准确、完好。.管道无渗、漏现象。.外观整洁，保护漆颜色一致。

每年.紧固管道托架及固定支架，对管道及支架阀门进行除锈、油漆。.修补、更换损坏的管道及阀门。3.阀门启闭灵活，无滴漏水现象。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表二）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准3水管辅件每日.检查水锤消除器是否灵活可靠，接头有无渗漏水。.检查管道伸缩管是否完好，有无渗漏水。.检查各配套设施安装是否牢固，有无松动及渗漏。.启、停水泵时无水锤冲击声。.外观整洁。标志色鲜明，无渗漏水。每年.清洗止回阀及水锤消除器内部，保证无堵塞、锈蚀。.检查管路伸缩管，如有开裂渗漏水现象及时更换。.紧固各配套设施连接镶栓，更换密封胶垫。4水池、水箱每日.检查水池、水箱挂锁是否完好，防虫网是否完好无损。.检查水池、水箱有无杂物、污垢。.检查水池、水箱水位控制是否正常。.无渗漏水及跑水、缺水现象。.水池、水箱清洁，无异味。.防护设施齐全。.清洗水池、水箱时间约为一天。每月.对水池、水箱进行一次排污，投放漂白粉消毒。按比例投放，并记录在《水池、水箱消毒记录表》中。.调整干簧管或浮球阀，使水位控制保持正常。.检查各阀门启闭是否灵活。半年.维修及更换损坏的挂锁及防虫网。.对箱门（盖）及配套管路进行除锈、油漆。.清洗水池、水箱一次后加药消毒，并取水样送检（分包给具备专业资质的单位实施此项工作）。2.0根据《设备管理程序》中的责任分工，值班人根据本规定第 1.0项进行日常巡视维护，并把结果记录到《水泵房巡视记录》中，对发现的问题及时填写《派工单》进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在《低压配电设备设施例保养记录表》、《低压配电设备设施一级保养记录表》、《低压配电设备设施二级保养记录表》、《消防水泵例保记录表》、《消防水泵一级记录表》、《消防水泵二级记录表》；异常维修的填写《设备维修记录》3.0支持性文件及记录3.1《设备管理程序》3.2《水泵房巡视记录》3.3《水池（箱）消毒记录表》3.4《派工单》3.5《给排水设备设施例保记录表》3.6《给排水设备设施一级保记录表》3.7《给排水设备设施二级保记录表》3.8《设备维修记录》3.9《水池（箱）加药记录》3.10《消防水泵例保记录表》3．11《消防水泵一级记录表》3．12《消防水泵二级记录表》排水系统操作规程．0排污泵． 1 检查水泵电源是否正常。1 ． 2 合上排污泵主电源回路的空气开关和控制电源开关。1 ． 3 手动运行1 ． 3 ．1 将控制箱面板上转换开关转到“手动”位置。1 ． 3 ．2 按控制箱面板上“运行”按钮，水泵启动，污水开始排出。1 ． 3 ．3 按控制箱面板上“停止”按钮，水泵停止运行，污水停止排出。1 ． 4 模拟自动运行1 ． 4 ．1 将控制箱面板上转换开关转到“自动”位置。1 ． 4 ．2 手动提升控制杆浮球，触动高位触点，排污泵启动，污水开始排出。1 ． 4 ．3 手动压下控制杆浮球，触动低位触点，排污泵停止运行。1 ． 5 自动运行1 ． 5 ．1 将控制箱面板上转换开关转到“自动”位置。． 5 ．2 当排污井内水位上升至排污井的3/4位置时，浮球触动高位触点，排污泵自动启动，污水面开始下降。．5．3当污水面下降至排污井 1/4位置时，浮球触动低位触点，排污泵自动停止运行，污水停止排水。．0化粪池2． 1 将化粪池盖打开，用排污车车载水泵将污水抽出。2． 2 用高压水冲洗井裙及池壁，污水用排污车抽出。2． 3 对池内进行通风排气处理，并用点燃的蜡烛检查池底氧气是否充足。2． 4 在有人监护的前提下对池内进行人工清洗及排渣。2． 5 工作完成后将化粪池盖盖好。3．0注意事项3． 1 排污井内严禁有杂物和泥沙堵塞进出水口。3． 2 排污管路止回阀工作正常，严禁回水情况发生。3． 3 排污泵控制系统随时处于自动状态。3． 4 人工清洗化粪池时必须先通风排气，且有人监护。

排水系统巡视维护规定0巡视维护项目、周期、要点及质量标准:序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1排污泵每日.检查控制箱外观是否清洁，指示灯显示是否正常，转换开关是否处于“自动”位置。.检查污水井内水位是否正常及有无杂物。.污水井无溢流现象，附近不能有大面积积水。.排污泵小修时间为1小时，年度大修时间为1天。.排污泵能根据污水井液位情况自动排污。每月.检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。.检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。.检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。每年用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在 0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。2雨水排放系统每季.清除雨水井、沟内淤泥，对井盖及检查口、雨水菌子等除锈、油漆。.检查雨水竖管，有损坏及托架松脱时及时维修更换。.保证天面及平台无大面积积水。.保证各雨水沟、井无溢流现象。3生活污水系统每季1.详细检查污水井、化粪池，有问题及时处理，并对井盖及检查口除锈、油漆。.保证卫生间排水畅通。.污水井、化粪池无溢流现象。每年1.对污水井、化粪池进行一次彻底清洗并除渣。0根据《设备管理程序》中的责任分工，值班人根据本规定第 1.0项进行日常巡视维护，并把异常情况记录到《值班记录表》中，并填写《派工单》进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在《给排水设备设施例保记录表》、《给排水设备设施一级保记录表》、《给排水设备设施二级保记录表》；异常维修的填写《设备维修记录》0支持性文件及记录1《设备管理程序》2《给排水设备设施例保记录表》3《给排水设备设施一级保记录表》

4《给排水设备设施二级保记录表》5《设备维修记录》6《值班记录表》空调系统巡视维护规定.0巡视维护项目、周期、要点及质量标准:序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1主机每月.根据主机显示屏观察主机运行情况，记录相关数据。.检查主机运行声音有无异常，润滑油是否充足。.进出主机冷却水、冷冻水压力是否正常。.巡查保温棉损坏情况并及时修补。.主机运行正常，制冷效果好。.机组整洁、美观。半年/年对维修单位的年度维修保养进行验收、检查。年度保养的主要项目如下：.检测润滑油质，适时更换压缩机油。.协助水处理公司对冷凝器进行通炮处理。.检测压缩机绝缘及对地电阻值。.清洗过滤器，及时更换损坏滤网。.对机组进行泄漏检查。2水泵冷却塔每日.检查水泵运行有无异常声音和振动。.检查水泵进出水压的压力、运行电流及温度是否正常。.检查水泵盘根滴漏水是否超标。参照供水系统.检查散热风机及布水器是否运行正常。.检查填料有无损坏。.检查集水盘是否漏水，补水阀工作是否正常。.运行无噪音。.无滴、漏水现象。.无漏水。.集水盘无溢水。.风机及布水器工作运行良好。每月.定期维修风机及布水器，更换传动皮带。.清洗填料及集水盘。.及时修补集水盘漏水及各种进出水阀门。半年1.根据维保时间，对风机电机进行保养。每年2.对设施进行除垢、修补油漆。3新风机每日.检查风机运行有无异响，机体整洁，无较大振动。.检查电磁阀启闭是否灵活。.检查进风口滤网有无杂物堵塞。.运行无噪音，送风无异味。.机体整洁。

半年.检查、维护电磁阀，使其能在楼宇自控中正常调节。.清洗滤网，紧固各接线端头每年.按计划对风机进行维护保养，更换损坏件及加注润滑油。.对机体进行除锈、油漆。.测试电机绝缘性能。.清洗散热片。4管道阀门每月.检查集、分水器压差是否控制在0.15〜0.25Mpa范围内。.检查各保温层是否完好无损，阀门是否正常。.检查各种标示牌是否完好。.无渗、漏水及滴冷凝水现象。.管道油漆，保温层完好。.阀门启闭灵活。半年/年.对尾端管道及集、分水器排污。.紧固各电磁阀接线端头，修补保温层。.停机后清洗过滤器，对主机水管进行维护保养。.对管道阀门进行除锈、油漆。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准5盘管风机每月.检查运行有无异常响声。.检查集水盘有无漏水，排水管是否畅通。.温度、风速调节灵敏。.无滴漏水。.外观清洁、无异响、振动现象。.制冷效果良好。半年/年.清洗过滤网，擦拭进出风口。.定期维护风机电机，润滑转动部位。.紧固各接线端头，使温控器能够正常调节出风口温度。.及时疏通集水盘排污管，保证畅通。6膨胀水箱每日.检查浮球阀是否正常。.检查水箱控制是否正常水位。.水箱内是否清洁无杂物。.无渗漏水现象。.清洁美观，水位正常。.水箱内壁无明显锈蚀。每月1.对水箱排污一次。半年/年.及时更换损坏的浮球阀及各种阀门。.对水箱及配套设施进行除锈、油漆。年.及时维护断裂、开孔的风管，保证通风正常。.清洗、更换滤网。.重新安装及更换脱落和损坏的拉杆。.及时修补损坏的保温层。7冷却水参见分包合同1.监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水样检测结果符合下列标准：.PH7.0 9.2;.浊度020Ppm;.总硬度0600Ppm;.碱度0500Ppm;.总铁01ppm;.总专同00.2ppm;.细菌05X105个/ml。8冷冻水参见1.监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水样检测结果符合下列标准：分包合同水、冷却水的处理。.PH8 11;.细菌05X105个/ml;.钢腐蚀率00.6mg/cm2;.铜腐蚀率00.3mg/cm2。.0根据《设备管理程序》中的责任分工以及设备的运行时间安排，在设备运行期间值班人根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把结果记录到《中央空调冷水机组运行记录》中，对发现的问题及时填写《派工单》进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在 《中央空调维修例保记录表》、《中央空调维修一级保记录表》、《中央空调维修二级保养记录表》；异常维修的填写《设备维修记录》.0支持性文件及记录《中央空调冷水机组运行记录》3.2《派工单》3.3《中央空调维修例保记录表》3.4《中央空调维修一级保记录表》3.5《中央空调维修二级保记录表》3.6《设备维修记录》

电梯管理作业指导书序号作业内容岗位作业记录1经理审核电梯保养单位相应营业执照及资质证书和维保人员电梯维保上岗证， 择优选择电梯保养单位.经理设备管理员2每年进行电梯大保养，保养结束后向临沂市特种设备检测站申报电梯年检，以取得合格检测报告并存档。主管设备管理员《年度公共设备保养计划》3电梯保养单位维保人员每月两次对每台电梯进行周保，并在《电梯保养单》上做好相关记录；设备管理员每天二次抽验电梯保养及运行情况， 《电梯检查表》上记录签字。设备管理员电梯维保人员«电梯巡检记录》4电梯保养期间维保人员应在电梯基层站门口放置口小牌。维保人员5电梯发生故障，电梯维保人员必须 30分钟内赶至现场，解救被困人员，实施故障抢修，并做相应记录。设备管理员电梯维保人员《电梯报修统计表》6根据电梯故障报修记录，统计计算电梯运行合格率、急修及时率及急修合格率。设备管理员《电梯报修统计表》电梯相关人员岗位职责一、电梯使用单位经理职责、全面管理电梯设备投入使用后的日常工作。、组织制定电梯管理规章制度。、按照国家电梯技术规范，对电梯进行严格管理。4、监督电梯管理人员，维保人员对电梯管理制度实施、组织电梯维修保养工程的施工方案。、定期组织作业人员的培训工作。、严格执行电梯定期报检制度。二、电梯使用单位主管职责协助项目经理管理电梯使用的日常工作。、组织落实电梯管理各项制度实施的方案。、严格按照国家电梯技术规范，对电梯进行定期和不定期检查。4、负责组织电梯维修保养人员完成维保任务。、严格执行安全操作规程，及时纠正违规行为和不良隐患。、协助主管领导按时申请电梯定期年检。三、电梯使用单位安全管理人员职责、组织制定工作计划和各项安全管理制度。、组织落实安全制度的实施方案，检查实施情况。、负责对全体作业人员进行安全管理体制、作业程序、安全操作规程等方面的安全教育。、有计划地进行巡回安全检查，严格遵守安全规程进行电梯作业，杜绝不安全行为和消除不安全状态；防止事故的发生；确保作业者和第三者的安全。、电梯设备的有关资料保管工作。、设备及其部件的出厂随机文件的保管工作。、验收检验报告和安全定期检验报告的保管工作。、电梯运行情况记录、定期保养作业计划、电梯保养报告书和电梯维修记录的保管工作。、大修、急修、零修、改造的记录和验收资料的保管工作。、电梯故障运行异常情况记录的保管工作。、《特种设备注册登记表》 、《特种设备作业人员资格证》、《电梯安全技术检验合格证》 、《电梯安全检验报告》等的保管工作。、电梯技术资料的分类、整理、存档。四、工程部维修保养人员职责、维修保养人员必须经过维修、安全技术培训并考试合格，取得有关部门核发的特种操作证后方可上岗。、严格执行电梯维修保养制度。、按照国家电梯技术规范，对电梯进行维修保养，确保电梯正常安全进行。4、负责完成电梯的维修保养及急修、零修、大修、值班的任务。、严格执行正常检查制度，发现问题及时反馈并能及时解决。、实事求是填写好维修保养报表，做好记录及时呈报归档电梯安全操作规程1 0电梯操作规程1 1设定机房的环境温度1.1.1机房内分体空调控制温度设定在250C,对机房内的温度不允许超过400C。1 2按时开、关电梯轿厢电源1 2 1工作日早上 6：30时开启电梯电源。1 2 2工作日晚上 10：00时关闭电梯电源。1 3 电梯行驶前检查1 3 1 开启轿厢照明，将电梯上、下运行几次，检查有无异常。1 3 2 电梯层门关闭时，外面不能用手拨启。1 3 3 层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常运行。1 3 4 平层准确度在规定范围内。1 3 5 检查轿门地槽有无杂物，禁止卡塞现象。1 3 6 光电开关反应灵敏，禁止人为遮挡光电开光。1 4 电梯运行1 4 1 在楼层电梯前室按动电梯召唤按钮“上行”或“下行”，指示灯亮。1 4 2轿厢到楼层后（召唤按钮上会有楼层显示器） ，轿门自动打开，召唤指示灯灭。1 4 3 在轿厢内按动选层按钮，指示灯亮，轿厢开始运行。1 4 4 轿厢到达所选楼层后，选层指示灯灭，轿门自动打开。1 5 常见故障现象1 5 1 层、轿门完全关闭后电梯不能运行。1 5 2 轿厢运行速度显著变化。1 5 3 层、轿门与轿厢运行不能自锁。1 5 4 行驶方向与招唤方向相反。1 5 5 运行时有异常噪音，平稳性差。1 5 6 安全钳误动作，超载不能自动停梯。1 5 7 金属部位有麻电现象。1 5 8 轿厢中有焦糊臭味。1 5 9 轿厢运行中突然停止。1 5 10呼叫对讲系统不能使用。1 6 注意事项1 6 1 遇闪电、雷雨天气对电梯运行进行监督。1 6 2 电梯严禁超载运行。1 6 3 客梯不许当作货梯使用。1 6 4 电梯不允许运载易燃、易爆品。1 6 5 电梯发生故障时严禁使用。1 ． 6 ． 6不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启来装运超长物件。1 ． 6 ． 7电梯运行时，乘客不得靠在轿厢门上。1 ． 6 ． 8轿厢顶部除固定的设备外，不得设置其它物品。1 ． 6 ． 9电梯曳引机钢丝绳必须随时检查，如有损坏及时更换。1 ． 6 ． 10电梯系统机械、电气联锁必须灵敏、可靠。1 ． 6 ． 11电梯系统每年必须参加年审。1 ． 6 ． 12电梯出现上述故障时，应立即通知电梯电梯维保单位处理。2．0电梯困人救援规程电梯系统发生故障困人，服务部立即组织专人对被困人员进行救援，救援中利用电梯对讲系统等通话方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体靠在轿厢门上，也不要人为打开轿厢门，以免发生危险。同时，马上通知电梯维保单位。2．1当轿厢处于接近候梯厅楼面位置（高于或低于候梯厅楼面不超过 0.5米）2． 1 ． 1 根据电梯机房内电梯平层线对照表（非停电时，根据楼层指示）判断轿厢位置。2． 1 ． 2 切断电梯电源，以免电梯突然运行。2． 1 ． 3 用专用钥匙打开层门，配合轿厢内乘客打开轿门。2． 1 ． 4 协助乘客离开轿厢。离开时注意不能拥挤，注意安全。2． 1 ． 5 关闭轿厢门层门，让其锁住，用手不能打开为止。2． 2 当轿厢处于远离候梯厅楼面位置时2． 2 ． 1 判断电梯轿厢位置与2.1.1 相同。2． 2 ． 2 进入机房切断电梯电源。2． 2 ． 3 用专用工具拆除主电机轴端盖，装上手动柄座及旋柄。2． 2 ． 4 由两个救援人员各把持旋柄一端，另一救援人员手持掣动释放杆轻轻撬动制动杆，轿厢会由于自重而移动。2．2．5当轿厢停于最高层候梯厅楼面以上或最低层候梯厅楼面以下时，不能用轿厢自重来移动，必须抓紧旋柄，撬开掣动杆，用人力旋转旋柄，使轿厢沿正确的方向移动。2．2．6将轿厢动到最近的候梯厅楼面（以钢绳上平层线为基准），重复2.1.3、2.1.4、2.1.5程序。2．3善后处理2．3．1如是停电原因引起电梯困人，人员救助成功后合上电梯电源。2．3．2如不是停电原因造成困人 ,救助成功后不能马上恢复电梯供电，待电梯维保单位排除故障后，电梯才能继续工作。2．4注意事项2．4．1因轿厢可能没在相应楼层上，用专用钥匙开启层门时必须注意安全，防止坠井事故。2．4．2救援被困人员时必须切断电梯主电源。2．4．3开启层门及轿门时动作要轻缓，切忌用力过大。2．4．4人员救助中，乘客出轿门、层门时必须有专人搀扶。2．4．5轿厢移动中速度不能太快。2．4．6人员救助完毕后必须关好轿、层门（人在层门外不能用手打开）。

电梯日常检查制度1 .0巡视维护项目、周期、要点及质量标准:序号项目名称周期巡视维护要点1轿厢及前室每周.检查轿厢选层按钮，电梯前室召唤按钮外观是否完好，是否能正常传送信号。.检查轿厢和电梯前室楼层显示器是否完好，指示是否正确。.检查外门及门套有无变形，门缝上、下间隙是否一致。.检查门框地槽有无异物，门扇启闭是否灵活。.检查轿厢内照明、风扇、对讲系统等辅助设施是否齐备、完好。.清洁轿厢内部及层门，更换地毯。每月.及时更换照明灯具，清洁灯具防护玻璃。.检测对讲系统，使其与监控中心保持通讯畅通。2机房及设备每月.检查警示牌及各种规章制度是否清晰、整洁和齐备。.检查机房有无漏水，曳引机有无漏油、漏电现象。.检查分体空调运行是否正常。每月1.协助、督促维保单位人员清洁、整理配电柜、控制柜内线路，清洁曳引机及安全钳，紧固接线端头，改善插接件连接效果。每年1.协助年检专业人员对电梯各系统进行一次安全检测。3井底设施每月.定期清除井底积水，维护照明设施。.坑底有排污泵的，测试其工作性能。半年.协助、督促维保单位检查缓冲器受力情况，判断钢丝绳延展率。.协助、督促维保单位根据电梯运行情况调整限速器张紧轮间隙。.协助、督促维保单位检测限位开关，保证灵敏可靠。.协助、督促维保单位检测对重设施，保证其运行稳定性。2.。根据《电梯相关人员岗位职责》中的责任分工，在电梯运行期间各项目主管负责监督各项目人员根据本规定第1.0项进行日常巡视维护，并把结果记录到《小区电梯日常巡检表》中。服务部其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备管理员或项目主管处理。设备管理员每周巡视一次并作好《电梯机房日常巡检表》3.0支持性文件及记录3.1《电梯相关人员岗位职责》3.2《小区电梯日常巡检表》3.3《电梯机房日常巡检表》电梯维保监督管理制度目的确保维保方的维保服务质量能够达到合同规定的质量标准，保障电梯安全可靠的运行，延长电梯的使用寿命，特制定本规定。适用范围本规定适用于对电梯维保方的工作监督管理及检查职责项目部经理负责电梯维保公司电梯维保、维修情况的监督检查的实施；项目电梯管理员负责对电梯维保方的电梯维保、维修及出勤等情况进行具体的监督检查及跟进工作。管理规定电梯维保人员应具备电梯设备安装维修作业证书，上班时间需统一着工装作业；电梯维保供方需对项目的电梯维保作业人员定期进行维修及应急救援的培训，项目电梯管理员需定期对其培训情况进行抽查；维保供方的库房及办公场所需按照我司的要求进行统一管理，易燃易爆物品不允许大量存放，如因工作需要需现场存放危险品需做好相关的防护措施，且房间内需放置灭火器材；电梯维保公司进行日常维修保养工作时应通知项目电梯管理员，项目电梯管理员应携带相关机房钥匙一同与维修人员到达现场，跟进做好电梯的维保跟进及监督检查工作；电梯维保公司在日常检查中发现电梯存在运行安全隐患需要长时间停运维修或需要更换配件及修改程序时，应及时通知我司工程部负责人及电梯管理员，如有需要需维保公司提供书面的文件；电梯管理员应按照电梯行业的维保标准及与我司签订