前期物业工作总结与计划

前期物业工作总结与计划

第一篇：2015年前期物业工作总结与计划2015年工作总结与计划时光如梭，转眼间在海谊物业工作已近1.5年的时间，2015年2月，被调任为XXX项目负责人，在过去的一年中作为项目负责人在公司各位领导的支持与指导下，以及在物业各部门的配合中，带领我部的员工顺利完成了2015年2月至今的各项工作任务。在此，对一直以来支持我工作的公司领导及各部门所有员工表示感谢。我也感谢同事对我工作上的支持与配合。2015年在项目工作中是比较繁忙的一年，完成了园区一期北区10栋别墅（70户）及销售中心2部电梯的验收与钥匙交接、保管工作，以及配合各部门对园区内各项设施、设备都进行了详细的了解，对于我们每个人来说有很多不同的收获。现将15年2月至今的工作进行总结一、工作内容下面是我这近一年以来的主要工作内容：1、按照上级领导的要求在网站发布及粘贴招聘单，对各部门所需工作人员进行有计划的招聘。2、对项目人员进行了工作分配，负责区域及职责分化，责任落实到个人。3、熟悉项目的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。4、与公司沟通增派人员协助开发公司等相关部门开展开盘工作与各项营销活动等工作。5、同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期交房工作，并按照公司领导的要求与住房验收标准对别墅区10栋楼70户住宅进行了验收。6、处理验房相关事项。包括入户门的整修、推拉门、窗的调整、地漏堵塞、墙面渗水、钢筋外露，补缝刷漆、裂缝的重做、整改等等相关缺陷问题，在此很感公司黄经理给予的相关指导意见以及公司领导在实际工作中的支持和配合帮助。7、对已接收的住宅及各部位的钥匙进行封存及专人进行管理。8、同开发公司的相关部门及电梯公司共同合作完成了电梯设备交接工作，并按照公司领导要求与电梯验收标准对销售中心左右两侧电梯进行了验收。9、对于日常巡视中各区域发现的问题进行分类，制作园区现存在缺陷，发送联系函给开发公司相关部门进行维修，跟踪及记录。10、对项目各检验的原始记录资料进行录入电脑形成电子档，进行管理，对公司的发送资料文档和有关会议记录，认真做好录入及存档，根据部门工作需要，制作工作表格。11、对购买及发放给项目使用的办公用品、保洁用品、制服、工具设备使用情况及库存进行清查，核实数量。12、11月份，在公司委派黄主管到任项目的协助下，各方面得到了不错的改进。并且在黄主管的带领和指导下，个人受益良多，也成长了不少。13、完成上级领导指示的其他工作。在完成上诉工作过程中，我学到了不少，也成长了不少；工作中磨砺了我的性格，也提高了我的心里素质。对于刚投入这个项目的负责人，工作经验不够丰富的我来说，工作中难免遇到各种各样的阻碍和困难，幸运的是在上级领导的信任与同事的配合下，让我遇到困难时勇于面对，并接受挑战。同时我也要反思工作中的不足：1、部门管理制度不够坚决虽然制定了相关的管理制度和区域职责，但对一些违反制度与区域细节方面不足的人员没有坚决严格执行，造成员工工作散漫，积极性不高。使部门工作效率受到了一定的影响。2、心态未端正由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作3、与领导沟通匮乏.造成工作中处理流程的不足在工作中与公司领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及时反映给领导，然后再学习上级领导处理该类事情的方法，自己根据实际情况结合自己的想法总结出具体一套自己的处理流程。二、工作目标在日后的工作里，我要努力改正过去工作中存在的缺点，不断提升自己，着重加强以下几个方面的工作：1、自觉遵守公司的各项规章制度2、努力学习物业管理知识，提高与他人沟通交流的技巧，完善部门规章制度并坚决执行，达到逐步实现制度管理为主与人性为辅的管理目标3、进一步改善自己的性格，提高工作耐心度，处理更加注重细节，加强工作责任心和工作积极性，以达到尽快成为一名优秀的项目负责人的目的。4、加强项目部门人员工作积极性，确保员工工作水平有明显提升。5、积极与开发公司密切配合，并协商，确保物业工作流程顺畅进行。6、处理上级领导交付的其他工作。回顾部门的前期工作，工作中员工与我都得到了学习与收获，在日后的工作中还将继续锻炼与成长，通过积极参加相关培训，在以后的工作中部门员工的专业知识与服务技能更上一层，团结一致的为项目竭诚服务，为XX物业公司的发展做出贡献与努力。项目负责人：XX2016年1月22日

第二篇：物业前期计划目录1.0昶远物业入伙前的工作….32.0昶远物业接管验收…63.0昶远物业入伙时的工作…104.0物业管理整体设想135.0管理机制、管理架构人员及配备…………16一、昶远物业入伙前的工作分目录1.1成立项目物业管理处1.2管理处进驻项目前的工作1．0物业入伙前的工作1．1成立项目物业管理处：新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：（1）入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。1（2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。（3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。（4）入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。（5）入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。（6）入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。1．2管理处进驻小区前的工作（1）由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。（2）在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表2格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》；《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。（3）联系上蔡县电信局，上蔡县有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。（4）联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。（5）策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。（6）协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。（7）在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。二、昶远物业物业接管验收分目录2.1项目工程技术资料2.2公共部位接管验收2.3机电设备接管验收2.4室内部分接管验收2．0物业接管验收工作物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部ZBP30001-90《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。32．1工程技术资料：（1）上蔡县建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。（2）上蔡县建筑工程消防验收合格证书。（3）上蔡县建筑工程验收质量保证书。（4）上蔡县建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收）（5）水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。（6）竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。（7）电梯使用合格证。（8）机电设备使用说明书。2.2公共部分接管验收公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下：第一楼宇本体:一．外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。二．屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统符合设计要求；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。三．楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，4无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。四．内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。五．门窗：（1）门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。（2）窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。六．楼梯扶手：（1）钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。2不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。七．公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。八．水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。九．卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。十．给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。十一．排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。5十二.其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。第二公共配套设施:一.散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。二.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。四.道路：（1）路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；五．消防系统：（1）消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。（2）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。六．楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。七．保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。八．停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。九．沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；6沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。十．护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。2.3机电设备:一.电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。二.变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。二.发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。三．消防监控设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。四．保安监控设备；同消防监控设备。五、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。2.4室内部分接管验收7（1）入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。（2）电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。（3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。（4）室内卫生间、厨房防水性能良好。（5）燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。（6）地脚线干净，预埋线位正确、齐全。（8）土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。三、昶远物业物业入伙时的工作分目录3．1需向发展商收集的资料3．2管理处应发给业主的资料3．3接管问题的处理3．4入伙工作流程图3.0物业入伙时的工作3．1需向发展商收集的资料（1）为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管8时遗留问题的处理使用）。3．2在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：（1）《客户服务指南》；（2）《房屋装修申请表》；（3）《临时管理规约》；（4）《前期物业管理服务协议》；（5）《房屋验收交接单》；（6）《房屋质量保证书》；（7）《住宅使用说明书》（8）室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）；3．3接管问题的处理（1）对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。（2）对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。（3）对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住9宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。（4）对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。凭售楼处收楼通知书3．4入伙工作流程图检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录预收物业管理费3个月文件存档房屋钥匙交接办理装修申请手续见装修申请表签订物业管理协议一式两份，一份交管理处签订业主公约一式两份，一份交管理处填写业主资料交回管理处办理入伙手续请备齐：1．业主身份证原件2．书面委托书（如代办）3．购房合同书4．预交管理费四、物业管理整体设想分目录4.1管理服务整体设想4.0物业管理服务整体设想坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。4．1在小区全面导入ISO9001:2000国际质量体系。昶远物业物业管理有限公司将导入ISO9001:2000国际质量体系，使物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。4．2全面推行酒店式物业管理，建立“服务中心”；寓管理于全面、细致的服务之中。借助河南省其他先进物业公司成功实施的酒店式物管经验，并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。4.3推行“全员首接责任制”。第一代酒店式物业管理模式仅在服务中心实行“首接责任制”，就已经极大的调动了服务中心员工的工作主动性。为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主11和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。4.4智能化物业管理。物业接管后我们将实行封闭式管理，借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统，充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点，保障为业主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。4.5以“社区文化活动”为纽带，融入对业主的尊重与关怀。以人为核心，以服务为重点，以文化为主题，突出人性化管理理念，通过超前的、创新的、丰富多彩的文化活动渗透、增加物业公司的知名度和美誉度。启迪业主自觉、自律、积极参与、宣扬自我的意识。达到“无为而治、和谐共存”的管理境界。4.6根据业主/用户的实际需求提供“个性化”服务。加大服务深度及广度，在管理公司营造的特定氛围之下，使生活在昶远·物业河畔物业管理公司下的业主/住户处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到居住的快乐。4．7ISO9001：2000质量保证体系昶远物业公司的管理运作和服务规范便按照ISO9001：2000质量管理体系逐步建立、实施。最终全面导入ISO9001：2000质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。五、管理机制及人员架构分目录125.1ISO9001：2000质量保证体系，5.2建立全面、严谨、系统的管理运作模式5．3物业管理公司管理架构及人员配置5．4第一期物业管理处管理架构及人员配置5.1ISO9001：2000质量保证体系小区接管之后，公司的管理运作和服务规范便按照ISO9001：2000质量管理体系逐步建立、实施。最终将全面导入ISO9001：2000质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。5．2建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制：日常管理运作模式；服务质量过程控制机制；检查监督机制；管理处客户信息反馈机制；安全管理机制；设备管理机制；专业化运作模式5.2.1管理运作控制模式如下：日常物业管理13计划制定设备管理清洁管理绿化管理安全管理装修管理消防管理社区文化紧急情况处理理设施管理设备、设施控制程序月工作计划设备管理手册供方选择绿化部检查工作记录装修管理控制程序装修法规工作方针、目标安全保卫工作手册安全管理控制程序14消防管理控制程序紧急情况控制程序社区文化活动控制程序检查管理处日检部门主管月检服务中心（办公室）档案管理5.2.2服务质量过程控制机制服务过程的策划工作方针目标管理矩阵图公司管理处管理处矩阵图批准新入伙方案确定服务范围确定目标实施工作目标质量目标经济目标15其它目标服务改进顾客期望合同、委托书法律、法规社会需求公司质量目标识别过程程序服务所需过程各单位控制能力过程间相互关系过程的资源需求配备人员·配备物资资源制定控制方法制定过程中监视方法制定过程中检验方法制定过程中实验方法制定过程中验证方法制定过程中确认方法5.2.3服务中心客户信息反馈机制：16服务中心主任服务中心根据类别，分别通知有关部门客人有任何需求，可直接通知服务中心信息反馈保安部工程部财务部根据规定程序，完成工作社区网络5.2.4检查监督机制：为了确保服务质量，建立严密而科学的检查监督体系：管理处班组日检、周检专业部门定期与不定期检查内部检查业主不定期检查物业公司月检、季检检查、监督体系半年一次的突击检查半年一次业主及物业使用人意见满意率统计外部检查政府的各种考评5.2.5安全管理工作机制：巡逻岗17大堂岗车场岗监控岗摄像监控防盗报警电子门禁消防报警电子巡更巡逻岗工作规程大堂岗工作规程车场岗工作规程监控岗工作规程安全护卫工作手册护卫部报警控制程序人防技防24小时值班安全管理5.2.6设备管理工作机制：物业前期介入设备前期管理提出改进建议18设备的接管验收接管验收控制程序设备的建帐工程部管理处全公司管理区设备的标识管理设备质量缺陷整改验收颜色工作状态设备使用管理设备维修保养管理管理处计划制定设备检查实施工程部审批设备维修保养检查一级19二级大修、中修日常维护更新改造统计设备完好率和红旗设备率设备安全管理持证上岗安全检查事故处理程序设备封存及报废管理封存标识报废清单设备技术档案资料管理技术资料质量记录运行记录巡查记录保养记录维修记录月检记录申请、采购验证入库建账205.3昶远物业管理公司组织架构图考虑到昶远物业公司的发展过程，因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间，目前管理面积不大，所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑，目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。昶远地产公司总经理物业公司总经理理财品质管理部财务部行政综合事务部各项目管理部5．4物业公司人员配置及简要说明：1、物业公司经理1名：监督、检查、管理下属各部门的工作，完成公司下达的各项指标和任务。2、物业财务部设会计1名：监督各职能部门完成的经济指标，有效地控制公司财务预算，并向地产总公司财务负责。3、品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题，及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。4、综合事务部设采购1名；设后勤管理人员1名；设招聘培训文员1名。主要负责宿舍及后勤管理，人员招聘、离职和入职培训等相关21事宜。5、各项目部各设管理处经理1名。5．4各管理处组织架构图（按目前第一期项目草拟）昶远·物业河畔一期物业管理处护卫固定岗19人护卫领班2人电工7人服务前台3人文员1人护卫巡逻岗8人停车场6人暂无清洁班11人管理员3人社区文化1`人绿化工2人工程维修主管财务部收款1人服务中心主任环境绿化主管护卫服务主管泥水工1人22人员配置及简要说明：1、昶远·物业河畔第一期物业管理处设经理1名，目前可由物业经理兼任。2、服务中心配客户服务主任1名；现场管理人员3名（包括轮休和前期装修巡查）；文员1名（负责业主档案和公司相关文件管理、负责管理处物品管理）；社区文化1名（负责管理通知的发放、商务接洽和社区活动策划并协助文员工作）；前台接待3名（包括轮休和值班至晚21点）。客户服务部共计9名。3、工程维修部设主管1名；设备电工（高压工）2名（主要负责各设备房的巡检、商业广场广告灯具）；低压维修电工4名（包括24小时值班、轮休）；电梯工1名；泥水工1名。工程维修部共计9名。4、护卫服务部设主管1名（按12小时工作制/班编制）；下设班长2名；巡逻保安8名（其中楼层巡逻2名/班，外围及商业广场巡逻包括顶岗2名/班）；固定岗保安16名（按一期五栋计算，每栋设大堂保安1名或叫门童）。监控中心保安2名（24小时值班制度，晚21点后包括接听客户服务中心电话及智能报警）；地下车库车场保安6名暂无（出入口各1名，车场巡查加顶岗1名）。销售中心门口礼仪岗1名。护卫服务部共计36名。5、环境部设主管1名；下设绿化工2名；清洁领班1名；清洁工楼层设5名（即每栋1名，按3000-6000平方建筑面积1人计）；外围加平台花园、商业广场设3名；机动加顶岗2名；环境部共计14名。6、收款员1名（轮休时可由前台接待代收，物业公司设会计一名并23向总公司负责）。7、样板房按设置1名或两样板房相邻的也可只配置1名。负责引领客户看房和样板房物品的看管、清洁等。会所因在建设中未列入此次人员配置内，因前期时业主在二次装修中人员进出较杂，环境容易遭到破坏，所以在人员配置方面按其最大化的要求配置，护卫服务部轮休人员因工作时间问题还未确定需添加。另：购买二楼住宅靠近平台花园的阳台如销售时同意其开设拉闸门也会造成安全隐患，也需添加护卫人员。再因昶远·物业河畔属商住结合，在保安管理上只能采取半封闭式管理。以上是我个人在现场大致了解后草拟的工作方案，如有不当之处请多给予赐教，实际到场人数可根据实际需要，采取人员分步到位的办法实施。24

第三篇：物业前期接管工作计划物业前期接管工作计划一、客服部物业前期接管工作职责：1.与开发商签订《物业管理委托合同》。2.与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。3.在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。4.编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。5.配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。6.依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。7.协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。8.结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。9.对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。10.依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。11.依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。12.熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。13.完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。14.完成上级领导交办的其他事宜。二、各部门共同汇编的文件：⑴．《房屋使用、管理、维修公约》⑵．《房屋质量保证书》⑶．《房屋使用说明书》⑷．《房屋交付（入住）通知》⑸．《入伙授权书》⑹．《业主（使用人）服务指南》⑺．《装修管理规定》⑻．《办理装修流程说明》⑼．《治安、消防协议书》⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑾．《二次装修协议书》⑿．《业主联络资料登记表》⒀．《收楼须知》⒁．《物业管理费收费标准》⒂．《公约承诺书》备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜1.制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。2.制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。3.制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。4.制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。5.制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。6.编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。7.落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。8.编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。9.制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。10.制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。11.制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。12.制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。13.制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。14.制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。15.制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。16.制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。17.制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。18.制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19.品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。20.制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。21.制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。22.制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。23.联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。24.制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。25.制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。26.制订《计划性工作管理办法》，建立“（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接确定收楼时间确定物管费的起计日期前期工程遗留问题的解决办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：△．产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料房地产平面图面积测绘报告小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单△．市府验收合格资料建设工程竣工验收证书市建筑消防验收合格证市小区办综合验收合格证用电许可证供用电协议书卫星地面接收设施许可证电视共用天线合格证电梯使用合格证△．工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸地质勘察报告工程合同及开工、竣工报告工程预决算清单图纸会审记录工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构配件的鉴定合格证书水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告园林绿化的图纸和清单设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单有关政府部门对分类项目的批文有关工程项目的其他重要技术决定和文件△．须移交物业公司管理的资料用水申请审批表及月供水计划执行表机电设备单台说明书、调试、订购合同分摊面积、建筑面积的测绘报告对外委单位进行调研，签订外委合同从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》调研电梯公司，签订《电梯维保合同》视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》五、物业交竣验收，正式接管根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。△.物业验收条件物业验收移交，必须满足以下条件：提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款出示政府有关职能部门验收证明提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料提供必要的专业技术介绍和培训提供所有测试、检验和分析报告清洁被验收的场地、设备和机房△.拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：严重违反国家有关法规未能通过有关政府职能部门的验收工地与交付物业不能有效隔离机房不能完全独立封闭其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业△.缺陷整改对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。△.试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。△.验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。△.保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。△.一般操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。六、入住办理入住阶段1.入住准备阶段注意事项：1.1物业办公室选址、装修具备使用条件1.2开办费、预算1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。1.4入住前培训。1.5确定建设方工程质保金的留存方式。1.6相关工作的苟洽。1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。2.入主阶段2.1入主阶段主要工作内容2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组。a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。（公司协助）d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录），验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。d.结合实际情况协助其他部门完成工作。2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题（含隐蔽工程），到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。2.1.4日常服务工程组（运行组）a.业主二装的咨询和申请手续的审批b.日常维修、巡视。c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。2.1.5日常服务客服组（运行组）a.业主二装的咨询和申请手续的办理b.接待来访业主的咨询和来电c.负责入住现场的综合事务性工作；d.整理并装订当天业主入住档案；e.录入业主信息、报修内容等。2.1.6秩序维护部a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。c.负责维持物业服务中心内部秩序。d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。2.1.7环境部a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。3.注意事项3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。3.2保洁基本要求a.入住大厅保洁：1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放；2）负责室内及室外地面的清扫；3）负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换；b.办公、生活区保洁：1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话；2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹；3）及时清倒垃圾，更换垃圾袋；4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。c.小区保洁：1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。2）负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。4）负责楼道杂物的清理。5）负责垃圾的收集、集中、转运。6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。7）按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。8）按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。

第四篇：前期物业工作计划提要前期物业工作计划提要：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；前期物业工作计划前期物业工作计划一、前期物业工作主要有如下四方面：（一）、参与规划设计、施工跟进1、规划设计（1）、参与目的：使设计在满足技术、规范要求下要同时满足便于使用、易于维护、运行可靠、安全，使用和维护费用低的要求。（2）、阶段划分：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；三是参与施工图纸会审，审核设计条件和建议落实情况和对设计进一步的审核。（3）、时间及重点：规划设计阶段的参与主要是跟随工程的规划设计实际进度进行。物业参与的重点是设施设备和公共部位的质量保证。为保证工作质量，应该对工程的每个分部工程进行分析，提供相应的建议。2、施工跟进（1）、目的：熟悉土建、设施设备、管路的敷设情况，为以后管理打下基础；二是参与工程的验收工作，控制工程的施工质量，确保工程的使用功能，减少工程维修量和费用支出，避免造成使用纠纷；三是收集各种工程技术资料。（2）、要设计出相应的表格和工作程序来保证施工跟进的工作质量，（二）、确定物业公司运行所需文案鉴于公司预在本项目建立正规的物业管理模式，因此，公司的架构和运行模式需要重新建立。1、运行模式：新的公司运行模式采用iso9001：2000版的模式建立。2、具体内容：http:///新的运行模式的文件共分成如下三个层次（1）、质量管理手册：主要包括公司的质量方针和质量目标，组织机构设置，各部门、岗位职责、权限及沟通，相互关系。（2）、程序性文件：针对公司各部门的具体工作编制相应的程序性文件进行控制。（3）、第三层次性文件主要指对部门的各质量活动和操作进行描述和规定的详细作业文件，包括质量记录、相关标准和制度等。根据上述方案，由顾问公司根据我公司的实际情况，提供相关文案，经审核通过后，作为公司的正式文件。为确保顾问公司提供文案的进度和质量，编制顾问进度计划，经双方确认后执行。每项工作按照如下程序进行：根据进度计划确定工作内容----我方提出编写要求----按要求提供资料---我方审核通过后批准执行。根据开发商提供的的项目计划完成时间在2005年6月，以上文案在2005年2月末以前完成。（三）、筹备设施设备采购、人员招聘及培训1、依据：根据确定的岗位说明书、人员到岗计划及办公计划进行。2、时间：2005年3月进行人员招聘，4、5月人员培训。3、时间可根据实际情况进行调整。（四）、接管验收、物业公司正式运行及改进1、按照规定对物业进行接管验收。2、公司按照既定模式运行。3、在实际运行过程中持续改进。二、公司人员需求计划1、2005年3月前，共需三人，项目负责人一人、内业资料一人、工程负责人一人(暂定名)。2、分工：（1）、项目负责人：参与以上四个方面工作的全部工作，重点负责2、3、4方面工作，并对规划设计、施工跟进工作进行指导和监督。（2）、内业人员：直接受项目负责人领导，协助项目负责人进行工作，熟悉相关工作内容，对工作过程中的资料进行规范管理，完成领导交办的工作。（3）、工程负责人：直接受项目负责人领导，负责[1

第五篇：前期物业管理工作总结前期物业管理流程及内容1、新公司筹建：分公司主要负责人员派遣或外部招聘；分公司工商注册，税务登记，资质备案；物业招投标及备案工作；签署《前期物业服务合同》，并备案，配合项目公司取得预售许可证；办公设备、作业工具及其他物质的采购；招聘客服、机电、保安、清洁、绿化等人员并进行岗前培训；制定相关管理规章制度及文件编制；编制前期物业管理方案和测算物业管理费等。2、物业定位及确定管理费标准：依据项目平面图、设备、绿化情况，准确计算人工成本、能耗等，以测算物业管理费；根据项目规划定位；结合周边项目相关费用市场调研，以及政府指导方针政策；与地产公司协商确定最终物业管理费。3、工程合理化建议：参加新城市项目规划设计评审会；从业主使用和物业管理角度，提出合理的建议性意见；物业机电技术人员前期介入各类工程施工及大型设备设施安装调试。4、销售案场服务：详细准确了解地产公司营销需求，编制《销售案场服务方案》；与地产公司签署《销售案案场服务合同》；提供相关的销售中心及样板房的保洁、维护、秩序、引导等物业服务；开展对销售案场物业服务定期和不定期检查，提出整改意见，确保满足新城市服务标准；积极配合项目公司开展的促销活动。5、竣工验收（承接查验）：全力配合地产公司进行竣工验收工作；参加地产公司的分户验收，记录验收过程存在的问题，建立完整的分户档案，提交地产公司并跟进修复进度；（由于验收时间离入伙时间一般很短，有些项目甚至未竣工验收即交付业主，许多问题未能全部修复。）对房屋共用部分及公共设备设施进行地产公司与物业公司的交接（含各类竣工图纸、资料）。6、集中入住：与地产公司充分研讨，共同制定《集中入住方案》；就审批通过的《集中入住方案》进行反复员工培训，并进行多次模拟操练；集中入住现场的布置；与业主签署《前期物业管理合同》和《临时管理规约》，收取相关费用；对业主验房时提出问题，及时记录并上交给地产公司以便后期服务。

物业经理下半年重点工作计划篇1回顾上半年的工作中，我们遇到了不少困难，在面对这些困难时也显现出我们对突发事件的预见性不强，处理具体事务时对细节关注还不够。下半年及今后的工作要求将会更高，难度将会更大，这就对我们的工作提出了新的更高的要求。我们一定正视现实，承认困难，但不畏困难。我们将迎难而上，做好工作。具体讲，要做到“三个再创新”，“两个大提升”，最后实现“三个方面的满意”。即：在思想观念上再创新，在工作质量上再创新，在工作方法上再创新;在工作成绩上再大提升，在自身形象上大提升;最后达到让公司领导满意，业主满意，员工满意。我们会在今后的工作中从认真总结经验教训，从自身找原因，加强管理队伍及员工队伍建设，不断提升管理水平及员工素质，把物业部这支团队打造成为综合能力强、有较高管理水平的优秀团队。20xx年，中支公司在省分公司各级领导及全体同仁的关心支持下，完成了筹建工作并顺利开业，在业务的发展上也取得了较好的成绩，占领了一定的市场份额，圆满地完成了省公司下达的各项任务指标，在此基础上，公司总结20xx年的工作经验并结合地区的实际情况，制定如下工作计划：一、加强业管工作，构建优质、规范的承保服务体系。承保是保险公司经营的源头，是风险管控、实现效益的重要基础，是保险公司生存的基础保障。因此，在20xx年度里，公司将狠抓业管工作，提高风险管控能力。1、对承保业务及时地进行审核，利用风险管理技术及定价体系来控制承保风险，决定承保费率，确保承保质量。对超越公司权限拟承保的业务进行初审并签署意见后上报审批，确保此类业务的严格承保。2、加强信息技术部门的管理，完善各类险种业务的处理平台，通过建设、使用电子化承保业务处理系统，建立完善的承保基础数据库，并缮制相关报表和承保分析。同时做好市场调研，并定期编制中、长期业务计划。3、建立健全重大标的业务和特殊风险业务的风险评估制度，确保风险的合理控制，同时根据业务的风险情况，执行有关分保或再保险管理规定，确保合理分散承保风险。4、强化承保、核保规范，严格执行条款、费率体系，熟练掌握新核心业务系统的操作，对中支所属的承保、核保人员进行全面、系统的培训，以提高他们的综合业务技能和素质，为公司业务发展提供良好的保障。二、提高客户服务工作质量，建设一流的客户服务平台。随着保险市场竞争主体的不断增加，各家保险公司都加大了对市场业务竞争的力度，而保险公司所经营的不是有形产品，而是一种规避风险或风险投资的服务，因此，建设一个优质服务的客服平台显得极为重要，当服务已经成为核心内容纳入保险企业的价值观，成为核心竞争时，客服工作就成为一种具有独特理念的一种服务文化。经过20xx年的努力，我司已在市场占有了一定的份额，同时也拥有了较大的客户群体，随着业务发展的不断深入，客服工作的重要性将尤其突出，因此，中支在20xx年里将严格规范客服工作，把一流的客服管理平台运用、落实到位。1、建立健全语音服务系统，加大热线的宣传力度，以多种形式将热线推向社会，让众多的客户全面了解公司语音服务系统强大的支持功能，以提高自身的市场竞争力，实现客户满意最大化。2、加强客服人员培训，提高客服人员综合技能素质，严格奉行“热情、周到、优质、高效”的服务宗旨，坚持“主动、迅速、准确、合理”的原则，严格按照岗位职责和业务操作实务流程的规定作好接、报案、查勘定损、条款解释、理赔投诉等各项工作。3、以中心支公司为中心，专、兼职并行，建立一个覆盖全区的查勘、定损网点，初期由中支设立专职查勘定损人员3名，同时搭配非专职人员共同查勘，以提高中支业务人员的整体素质，切实提高查勘、定损理赔质量，做到查勘准确，定损合理，理赔快捷。4、在20xx年6月之前完成15营销服务部、yy营销服务部两个服务机构的下延工作，至此，全区的服务网点建设基本完善，为公司的客户提供高效、便捷的保险售后服务。三、加快业务发展，提高市场占有率，做大做强公司保险品牌。根据20xx年中支保费收入1515万元为依据，其中各险种的占比为：机动车辆险85%，非车险10%，人意险5%。20xx年度，中心支公司拟定业务发展规划计划为实现全年保费收入1515万元，各险种比例计划为机动车辆险75%，非车险15%，人意险10%，计划的实现将从以下几个方面去实施完成。1、机动车辆险是我司业务的重中之重，因此，大力发展机动车辆险业务，充分发挥公司的车险优势，打好车险业务的攻坚战，还是我们工作的重点，20xx年在车险业务上要巩固老的客户，争取新客户，侧重点在发展车队业务以及新车业务的承保上，以实现车险业务更上一个新的台阶。2、认真做好非车险的展业工作，选择拜访一些大、中型企业，对效益好，风险低的企业要重点公关，与企业建立良好的关系，力争财产、人员、车辆一揽子承保，同时也要做好非车险效益型险种的市场开发工作，在20xx年里努力使非车险业务在发展上形成新的格局。3、积极做好与银行的代理业务工作。20xx年10月我司经过积极地努力已与中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、福建兴业银行等签定了兼业代理合作协议，20xx年要集中精力与各大银行加强业务上的沟通联系，让银行充分地了解中华保险的品牌及优势，争取加大银行在代理业务上对我司的支持与政策倾斜力度，力求在银行代理业务上的新突破，实现险种结构调整的战略目标，为公司实现效益最大化奠定良好的基础。在新的一年里，虽然市场的竞争将更加激烈，但有省公司的正确领导，中支将开拓思路，奋力进取，去创造新的业绩，为做大做强公司保险事业而奋斗。

物业经理下半年重点工作计划篇2上半年，物业管理公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成了工作任务。20xx年，是集团倡导的优质服务年，是集团发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年。下半年我公司工作重点主要有以下几个方面：一、做好日常工作认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量。这对于物业管理公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。二、整顿干部队伍物业管理公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。三、合理规划部门公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是xx管理部、xx管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。四、积极推动“拨改付”“拨改付”工作对物业管理公司来说是至关重要的，从目前xx的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司xx公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大？界限怎么分？现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。五、进行定编、定岗、减员增效考虑到物业管理公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。六、有计划、有步骤地进行干部、员工的培训在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。七、调动全公司员工积极性，多渠道进行创收在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：1.开展家政业务。物业管理公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。2.办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。3.花卉租摆和买卖业务。公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。4.承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。5.增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业管理公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机；另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析物业管理公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。

物业经理下半年重点工作计划篇3我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向xx全体住户书面汇报下半年工作展望情况。一、环境绿化1.植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏。2.对区域内的树木进行整形修剪。二、环境保洁1.做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。2.小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。三、安全1.原门岗24小时服务电话从x月x日起变更为“xxxxx”。2.住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助。3.管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意！电话：xxx。4.严格进出管理，请住户在星期一至星期五（8：00―18：00），星期六至星期日（9：00―16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品。5.大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件。6.小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。四、公共秩序1.代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。2.门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询。3.对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢”的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。4.避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。5.夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。五、维修我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，下半年将更好、更快的为住户服务。六、文化宣传1.我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息、安全提示、小区通告登出。2.开放qq群：开通物业blog（qq群内有地址），发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“xx物业”上线提示，方便我们及时沟通。3.与社区联合放露天电影，代发老年人活动票。4.建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重。5.发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚。6.对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务。7.增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据。8.调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境。9.为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友。10.节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。七、其它1.管道天然气报装，为业主解决实际生活需求。2.代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿。3.计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心下半年将调整到在继续做好向业主提供原有服务（保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋）基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为xx房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

物业经理下半年重点工作计划篇4不知不觉中，20xx年已过去了一半，回顾这半年的工作，物业管理有限公司在集团公司各级领导的关怀下，在集团物业总公司领导的指导下，在开发公司、营销中心、会所等公司领导和同事的支持下，全体员工时刻以“五把尺子”精神为动力，以集团“舍得、用心、创新”的企业宗旨为基础，秉承公司优良传统，发扬爱岗敬业，吃苦耐劳精神，先后顺利的完成了各项工作，并多次配合营销中心，会所完成公关、营销活动，取得了较好的成绩，同时也得到小区业主的一致好评。现将半年来的工作总结如下，并对下半年的工作进行进一步的规划。一、上半年工作总结进入20xx年以来的半年中，面对兰州市物业工作的总体趋势，在上级领导的指导和关心下，全体员工的努力下，我们以饱满的热情来做好了各项工作，在各方面工作中取得了一定得成绩，下面对上半年的工作总结如下：（一）直接服务部门工作总结（金钥匙服务中心）服务中心中心是我们星河湾对外服务的窗口，其服务水平远远高于普通管理处。业主入住之后，只需一个电话，星河湾金钥匙服务中心将会为业主提供24小时个性化、零干扰、全方位服务。今年以来，按照部门的服务理念，围绕部门的工作核心，根据部门年度工作计划的工作重点和管理目标，开展各项服务、管理、培训工作，并针对原有存在的不足之处加大培训、考核力度，逐步予以改善。1、费用收缴工作20xx年的工作重点之三是费用的收缴工作。由于工程遗留问题，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。金钥匙服务中心耐心地、深入细致地做每一户业主的工作：及时协调各部门解决业主的户内存在问题；经常上门走访业主，了解业主的需求，并及时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率。2、业主（住户）满意度调查及投诉处理今年上半年，服务中心，紧紧围绕一期的工程问题和二期的返修工作进行跟进。根据实际情况，我们明确了返修工作完成后，必须先由服务中心、工程服务中心、施工单位三方对相关工程进行检查、验收，合格后方可通知业主验收，减少了业主反复验收的情况和投诉。为了了解过去两年每一户的维修情况，服务中心对每一户的维修记录逐一进行分类统计，便于日后工作的跟进。3、验收交楼工作20xx年的工作重点之二是二期和一期尾房的交楼工作。在继续做好二期交楼工作的同时，对一期尚未交楼的23套房进行检查，包括户内的工程问题、所缺配件等逐一进行认真细致的检查。对于工程问题，通知施工单位进行维修；对于所缺配件，通知相关部门予以补充。目前，所缺配件主要是德格配件，已发函通知开发公司采购尽快补充。4、工程返修工作二期的收楼工作正常进行着，对于一些返修工作已完成的单元，加大了通知业主进行二期收楼验收的力度，目前已完成二次收楼113户。由于有些施工单位的原因或业主本人的问题，有个别单元的返修工作滞后，造成业主投诉和提出索赔要求，本部在尽力协调相关施工单位尽快按交楼标准和业主要求做好返修工作的同时，也积极地与业主沟通、协调，征得业主的谅解，有些业主放弃了索赔要求，有些业主大幅度降低了索赔的要求，取得较好的效果。在今年三月份开始，重新启动的联合小组工作，对于一期和二期业主索赔要求的协商、确认起到较好的效果。5、社区活动开展上半年，服务中心除了扎扎实实地解决好业主的切身问题，做好业主的服务之外，有否开展适合业主喜欢的社区活动也是一个重要的因素。分别开展了以“欢聚，共享中国年”的一系列社区活动：春节业主联欢晚会、迎春接福、元宵节猜谜；六一儿童节举办了“美丽，欢乐儿童节”的社区活动。这些活动都得到广大业主的积极响应，业主反映良好，这样也增加了我们做好社区活动的信心。同时，根据广大老年业主的需求，在业主活动室设施、配置尚未解决的情况下，想方设法地为其安排了培训和活动场地，并安排员工担任英语教员，为老年业主们上英语课，受到老年业主们的好评。汶川发生大地震后，及时发动业主开展爱心捐款活动，共收到业主的捐款为：人民币70，260元、美元5，200元、港元5，000元。（二）间接服务部门工作总结（安管部、环卫部、工程部）20xx年上半年，间接服务部门牢牢把握各自的工作职责，在公司各级领导的关怀支持下，安管部、环卫部、工程部全体员工发扬“吃大苦、耐大劳”的精神、克服种种困难，高质量、严要求，较好的完成了20xx年上半年的工作任务。1、安全管理部（治安管理、交通管理、消防管理等）安全管理部的主要工作就是做好治安管理、交