2009年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案

一、单选择题（共60题，每题1分。每题的备选中，只有1个最符合题意 [答案间是特定的，而题目中B说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此[试题点评]本题考查区位的相关内容，参见P10-11 [答案[试题点评]此题考查中心商务高度指标。参见P19。消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是 [答案[解析]当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需[试题点评]本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见P22 D.[答案[试题点评]此题考查方位的概念。参见P10。 [答案[解析]地租=市场价格－生产成本－平均利[试题点评]本题考查古典地租理论，参见P26集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强得集 A.所[答案集体土地所的行为。[试题点评]本题考查集体土地征收的概念。参见P35 [解析]公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采[试题点评]本题考查公益事业用房拆迁补偿的评估方法。参见P46征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的 ）所有农村集体经济组[答案[试题点评]此题考查集体土地征收补偿费用的使用。参见P43。单位、个人的行为。征用的目的是获得的（ A.所[答案[试题点评]本题考查征用特征中的不转移所。参见P36 B.出售C.互换[答案[试题点评]此题考查国有建设用地使用权的转让方式。参见P63。 [答案用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B的说法是的。[试题点评]本题考查建设用地使用权互换的内容。参见P63-64 [答案[试题点评]此题考查建设用地使用权不得设定抵押的情况。参见P67。建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，的是 实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人优先受[答案抵押。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使[试题点评]本题考查抵押建设用地使用权处分的受偿相关内容。参见P68-69 [答案[解析]按计划用地，不得突破计划控制指标[试题点评]此题考查集体建设用地使用的原则，参见P72 A.调研[答案[解析]调研目标是进行房地产时应先明确的[试题点评]本题考查房地产程序的相关内容。参见P79 ）调社会文化[答案[试题点评]本题考查房地产经济环境调研的内容。参见P81。 B.动力C.保障[答案[解析]是需求的动力，是产生需求行为的源泉[试题点评]此题考查房地产市场需求调研的相关内容。参见P81在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于 ）调[答案[试题点评]本题考查房地产市场竞争者调研的内容。参见P82。 [答案[解析 属于初级资料而不是次级资料[试题点评]本题考查次级资料的相关内容。参见P83-84房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接 ）而划分的[答案[试题点评]本题考查房地产投资的分类，参见P102 [答案[解析[试题点评]本题考查实际利率的计算方法。参见P110房地产开发目中的基础设施建设费，是指目红线范围内建筑 ）米以外的各种管线、道路工程的建设费[答案[解析]房地产开发目中的基础设施建设费，是指目红线范围内建筑物2米以外的各种[试题点评]本题考查基础设施建设费的含义。参见P116 ）的方案[答案[试题点评]本题考查财务净现值的评价准则，参见P131 [答案[试题点评]本题考查投资目盈亏平衡分析的含义。参见P143在对投资目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使 ）的临界数[答案[解析]临界点是指不确定因素的变化使目由可行变为不可行的临界数值[试题点评]此题考查敏感性分析临界点的含义。参见P149从房地产投资目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（ [答案[试题点评]此题考查风险识别的内容。参见P153。 ）的方法[答案[试题点评]此题考查风险转移的内容。参见P164某投资者拟以500万元的限额，现有销售总价分别为500万元、200万元 [答案[解析]在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，500200160[试题点评]本题考查组合－互斥方案的相关内容。参见P171若投资是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用 [答案[解析]在投资受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法[试题点评]本题考查净现值率法的适用情况。参见P173采用差额收益率法进行投资方案比选时，是将差额收益率（R）与基准（ 。A若△IRR>ic，则投资大的方案为优D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比[答案[解析]若△IRR>ic，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR＜ic，则年净现金流小的方案为最优。[试题点评]此题考查用差额收益率法进行投资方案比选的判别准则。参见 [答案[解析]动态分析是指利用时间价值的原理对现金流量进行折现分析[试题点评]本题考查投资目经济评价应遵循的基本原则。参见P188对于房地产开发目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，的是 单工程∈单位工程∈分部工程∈分工单位工程∈单工程∈分部工程∈分工分工程∈分部工程∈单位工程∈单工分工程∈分部工程∈单工程∈单位工[答案[解析]房地产开发目的工程系统由单工程、单位工程、分部工程和分工程构成[试题点评]本题考查房地产目系统的关系。参见P194 [答案[试题点评]本题考查矩阵型组织的内容。参见P197 目获批[解析]在房地产开发目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是目获批准[试题点评]本题考查房地产开发目的管理过程。参见P195表8-1 B.议价C.要约[答案[试题点评]本题考查投标的性质。参见P198。 [答案[解析]土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工[试题点评]本题考查房地产开发目建设投资的工程费用。参见P203图8-5 市场观[解析]市场观念的基本内容是：消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售[试题点评]本题考查房地产开发的市场观念。参见P215 [答案[试题点评]本题考查房地产销售直接的优点。参见P217为避免链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（ [答案[解析]当房地产开发企业受到市场不景气、业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无至亏本价格出售商品以求收回，维持营业。[试题点评]本题考查房地产定价目标中维持营业的相关内容。参见P221某商品房开发目采用成本加成法测算得出的价格是5000元／㎡。根据市场果，80％的被者可接受的价格范围是6000—6500元／㎡，10％的被者可受的价格范围是7000元／㎡以上，企业决策者最终将目的确定为均价6500元／㎡。该目采用的主要定价方法是（ [答案市场观念的一种定价方法。题目中该企业对市场，并根据消费者的价格承受能力确定了目价格，所以是需求导向定价法。[试题点评]本题考查房地产定价的基本方法。参见P223在某花园洋房开发目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不业的到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销属于房地产 [解析]在某花园洋房开发目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不业的[试题点评]此题考查活动推广的类型。参见P234到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是 A.3B.3C.3D.3[答案[试题点评]本题考查复利计息的计算公式。参见P109。 [答案[解析]成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可 －R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×[试题点评]本题考查成新率的计算方法。参见P253-254 [答案[解析]净收益=潜在毛收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用[试题点评]本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见P257净收益=潜在毛收入 ）+其他收入－运营费用D.所得[答案[解析]净收益=潜在毛收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用[试题点评]本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见P257 [答案[解析]临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制[试题点评]本题考查临时管理规约的制定主体。参见P275 公开B.公平[解析]公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的[试题点评]本题考查物业管理招投标原则的公正原则。参见P281 [答案[试题点评]本题考查前期物业合同的特点。参见P287 [答案[解析]物业服务原则的有：合理原则；公开原则；费用与服务水平相适应原则[试题点评]本题考查物业服务的原则。参见P288商品住宅房屋所转让后，该房屋分户账中结余的住宅专维修所 该[答案该房屋分户账中结余的住宅专维修随房屋所同时过户。[试题点评]本题考查商品住宅维修交存的相关内容。参见P291 C.[解析]抵押房地产的房屋所人或建设用地使用权人是抵押人[试题点评]本题考查抵押人的含义。参见P299在房地产抵押期间，（ [答案[试题点评]本题考查房地产抵押的相关内容。参见P30053购房60万元，采用等额本金还款方式分10年偿还，年利率为5%，则10个月的余额是 [答案（n-m）－1]/[（1+i）^（n-[试题点评]本题考查余额的计算。参见P302 降低利[答案例降低时，则需要的P值就变大了，则月还款额就增加了。[试题点评]本题考查等本金还款抵押的相关内容，参见P302房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的 ）确定[答案[试题点评]本题考查保险金额的确定依据。参见P320。 税[答案[试题点评]本题考查房地产保有环节税的内容。参见P324 非出租的不征收[答案[解析]税具有以下基本特点：①属于税，其征税对象是。②按年征收、分期缴纳。③区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的，依照余值计算[试题点评]本题考查税的特点。参见P326过100％的部分，适用税率是（ 0[答案[解析]增值额超过扣除目金额50％、不超过100％的部分，适用税率是40%。[试题点评]本题考查土地的税率。参见P329表13-1。 [解析]在征收土地时，规定扣除目包括为取得土地使用权所支付的金额[试题点评]本题考查土地规定扣除目的内容。参见P329 [答案[试题点评]此题考查印花税的相关内容。参见P334。二、多选择题（共20题，每题2分。每题的备选中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错错选，本题不得分；少选，所选的每个选得0．5分） D.相关物品的价格水[试题点评]本题考查决定房地产需求量的因素。参见P21。 B.C.[答案[试题点评]此题考查城市的产生和发展的相关内容。参见P28 [答案[解析]]本题考查设有抵押权房屋的拆迁补偿。参见46。 [试题点评]本题考查协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别。参见P59国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，的有 [答案[解析]对于已出租的建设用地使用权，出租人要对租赁标的物进行必要的，B错；国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同，C错。[试题点评]本题考查国有建设用地使用权租赁双方的权利和义务。参见P65房地产市场定性调研是在中搜集有关房地产市场参与者 ）等方面的资料[答案征、倾向觉、和态度等资料的调研方法。[试题点评]本题考查房地产市场的定性调研。参见P87房地产投资具有 ）等特点[答案[试题点评]本题考查房地产投资的特点。参见P103-104下列因素中，影响出售型房地产开发投资目经济效益的主要不确定因素 [答案[试题点评]本题考查影响出售型房地产开发投资目经济效益的不确定因素。参见P141-142 [解析]在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：被比较方案的费用及效益点评]本题考查互斥方案进行比较的条件。参见P172。房地产开发目管理应遵循目质量管理的程序，这个程序是依 ）等阶段循环的原理建立起来B.协调C.执行[答案[解析]房地产开发目管理应遵循目质量管理的程序，这个程序是依据PDCA循环的原理建立起来的。PDCA分为四个阶段，即计划、执行、检查、处理阶段。[试题点评]本题考查房地产开发目全面质量管理的程序。参见P205建设文件包括 ）等的条款、技术规格和图纸、工程量、各种必要附件（如投标保函及履约保函格式[试题点评]本题考查招标文件的内容。参见P199 [答案[解析]房地产销售的选择原则有：经济性、可控性、适应性[试题点评]本题考查房地产销售的选择原则。参见P217-218编制房地产的基本方法有 ）等D.销售规模[试题点评]本题考查房地产的编制方法。参见P228 [答案未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，及n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，DE会导致结果偏小。[试题点评]此题考查房地产估价的收益法。参见P255-257房地产估价报告通常由 ）等组成[答案 估价师、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。[试题点评]本题考查房地产估价报告的内容。参见P265-266 房屋权属记载的房屋所[答案[解析]具备业主的情况有三种：房屋权属和登记簿记载的房屋所有人；物业的合法买受人尚未办理登记，但已实际占有的使用人；规定的其他房屋所[试题点评]本题考查具备业主的情况。参见P270物业管理规约对 ）具有约束力[答案[试题点评]本题考查物业管理规约的法律效力。参见P274 宅[答案物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。[试题点评]本题考查不得用于抵押的。参见P299 C.每月还款额[解析]等本金还款抵押的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还造成了较大。[试题点评]本题考查等本金还款抵押方式的特征。参见P304 [解析]以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权[试题点评]此题考查契税的征税对象。参见P328三、案例分析题（共20题，每题2所选的每个选得0．5分）（一总体规划。现该市成立了工业园区开发管理，负责管理和监督土地的一级和二级开 [解析]农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可民政的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专规划，且面积、质量符[试题点评]本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。参见P39 ）日内将发[答案[解析]农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将发出。[试题点评]本题考查集体土地征收的时间。参见P39 房屋拆迁[解析]无论单位或个人因从事建设目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市县人民房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：①建设目批准文件[试题点评]本题考查城市房屋拆迁的申请材料。参见P41在房屋主管部门、拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订协议。该协议的特征为（ B.被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所人D.协议签订有相对的强制[答案[解析]被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所人或使用人。所以B错[试题点评]本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。参见P41-42（二某家庭了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30％，其余房款用银行提供的期为20年、年利率为6％、按月等额还本付息的个人住房抵押支付。该家 B.企业[试题点评]本题考查房地产投资的主体构成。参见P105在期内，该家庭的月还款额为 ）元B.2C.2[答案，算期限n=20×12=240。该的每月分期付款额α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－[试题点评]本题考查月还款额的计算。参见P302如月还款额占该家庭月收入 30％，则该家庭的月收入应为 ）元A.5B.6C.6780[答案[解析]根据上题结果可知该家庭的月收入应该 2006÷30%=6687（元 [答案[试题点评]本题考查对家庭行为产生直接影响的风险因素（三费为300元／㎡。该目方案部分内容如下盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位参加；对开盘当天前十名购房者给予l00元／㎡的价格。 C.本目的成本分析[答案题答案是ACD。[试题点评]本题考查房地产目方案的市场分析。参见P237-238 直接、参与间接、共同间接、参与直接、共同[答案售是间接。共同是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B。[试题点评]本题考查销售和销售的相关内容。参见P217、219 A.3B.4C.4[答案[解析]商品房单位价格=[商品房单位成本×（1+成本加成率）]÷（1－销售税费