物业管理教案第一章课件

现代物业管理

现代物业管理

1开篇小语大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么?在大家周围有哪些物业管理?物业管理跟房地产的联系?酒店管理与物业管理的就业前景如何？开篇小语大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么?2第一章物业管理概论

物业的概念物业管理的概念城市及城市化的概念房地产开发的概念本章重点：一、基本概念第一章物业管理概论

物业的概念本章重点：3物业与不动产、房地产的联系与区别物业管理的起源物业管理的本质是服务我国物业管理与国外物业管理的比较二、知识重点物业与不动产、房地产的联系与区别二、知识重点4第一节物业管理的基本概念第一节物业管理的基本概念5

一．物业的概念（一）英文物业的含义1、estate2、realestate3、property4、realproperty5、realty

一．物业的概念1、estate6

一．物业的概念（一）英文物业的含义1、estate[is'teit]2、realestate[‘ri:əlis’teit]3、property['prɔpəti]4、realproperty['ri:əl'prɔpəti]5、realty['riəlti]=realestate

一．物业的概念1、estate[is'teit]7

一．物业的概念

（一）英文物业的含义1、estate:[is'teit]地产权2、realestate:[‘ri:əlis’teit]

房地产、不动产、物业房地产行业、房地产开发、经营等活动（物质形态的房地产）

一．物业的概念

（一）英文物业的含义1、esta83、property:['prɔpəti]财产4、realproperty:['ri:əl'prɔpəti]房地产、不动产、物业（房地产的权利）5、realty:['riəlti]=realestate

财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益3、property:['prɔpəti]9

一．物业的概念（一）英文物业的含义1、estate[is‘teit]：地产权2、realestate[‘ri:əlis’teit]：

房地产、不动产、物业房地产行业、房地产开发、经营等活动

（物质形态的房地产）3、property[‘prɔpəti]：财产4、realproperty[‘ri:əl’prɔpəti]：房地产、不动产、物业（房地产的权利）5、realty[‘riəlti]=realestate：

财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益

一．物业的概念1、estate[is‘teit]：地10

（二）物业的概念和内涵物业:单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。

（二）物业的概念和内涵11

物业的内涵：1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；2、与这些建筑物相配套的设施和设备；3、相关的场地；4、蕴含在物业中的权益。

物业的内涵：12

（三）物业的性质及分类物业的性质自然属性经济属性法律属性

（三）物业的性质及分类13

（1）物业的自然属性A、位置的固定性或不可移动性B、长期实用性C、差异性

（1）物业的自然属性14

（2）物业的经济属性A、商品性B、稀缺性C、保值、增值性D、固定投资性和高昂的投资金额特性E、社会经济位置的可变性

（2）物业的经济属性15

（3）物业的法律属性A、对政策法规的敏感性B、“权利束”性C、物业的相邻性

（3）物业的法律属性16

物业的分类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附着物2所有权的性质公有物业私有物业公司合营物业3用途居住厂房及仓储办公楼商场宾馆、餐饮、旅游、服务文化、教育、科研体育、娱乐、休闲医疗卫生公路、桥梁、交通、市政设施邮政、通信、广播、电视

物业的分类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地2所有17

物业的分类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构5完好程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危房6建筑高度超高层高层小高层多层低层

物业的分类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构18物业的分类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业商业物业工业物业特殊物业8完好程度收益性物业（以经营性房屋为主体）非收益性物业（以居住为目的）物业的分类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业19物业与不动产、房地产联系与区别一、概念房地产：房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中，包括土地和房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、抵押权等财产权益。

不动产：指土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定，不可移动的财产。

物业：指土地和土地上的构筑物、建筑物形式存在的不动产和相关财产。物业与不动产、房地产联系与区别一、概念20物业与不动产、房地产联系与区别二、侧重点不动产（RealEstate）侧重于指物质形态房地产（Realestate，Property）物质形态和权益并重物业（Property）侧重于指权益一般情况下三者可以通用，互为替代。物业与不动产、房地产联系与区别二、侧重点21物业与不动产、房地产联系与区别三、适用范围的区别

房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；

不动产一般在法律范畴使用用以研究该类型的权益特性和连带的经济法律关系；物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，一般是指具体的房地产。物业与不动产、房地产联系与区别三、适用范围的区别22物业与不动产、房地产联系与区别四、称谓领域上的区别房地产一般是广义上对房屋的开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念；不动产一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。物业与不动产、房地产联系与区别四、称谓领域上的区别23

二．物业管理的概念1、物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动.2、物业管理是一种集管理、经营、服务为一体的有偿服务,是实行社会化、专业化、企业化、经营型的社会服务行业.

二．物业管理的概念24

（一）物业管理的内涵1、管理对象是物业，服务对象是人；2、属性是经营，提供的是有偿无形的服务和劳动；3、能够保证物业更好的发挥其使用功能，并使物业保值和增值；4、对管辖区范围内的物业提供统一的管理和协调。

（一）物业管理的内涵25

（二）物业管理的本质是服务服务特点：1、综合性2、不可储存性和生产消费的同时性3、服务对象具有较强的稳定性4、服务对象具有集合性

（二）物业管理的本质是服务服务特点：26（三）物业管理的性质服务性：提供劳务服务经营性：提供有偿服务专业性：物业管理本身是社会分工的产物，有专门的组织机构、专业人员配备、专业工具和设备、专业公司分包工作受聘、受托性：物业的管理权来自于物业的所有权和管理权两权分离导致规范性：成立、接管、管理的规范性统一性和综合性中介性（三）物业管理的性质服务性：提供劳务服务27

（四）物业管理过程的阶段划分早期介入前期管理正常物业管理

（四）物业管理过程的阶段划分早期介入前期管理正常物业管理28一．早期介入＊立项调研＊规划设计＊前期开发＊建设施工＊预售预租＊接管验收一．早期介入＊立项调研29二、前期管理接管验收交付验收入住业主大会二、前期管理接管验收30三、正常物业管理从业委会成立至物业的寿命期止三、正常物业管理31第二节城市管理、房地产开发与

物业管理第二节城市管理、房地产开发与

物业管理32

一．城市管理

（一）城市与城市管理的概念城市：一定规模及密度的非农业人口具体的地方和一定地域的经济、政治、社会和文化中心。城市管理：以城市为对象，对城市的运转和发展所进行的决策引导、规范协调、服务和经营行为。它包括城市的社会管理、经济管理、基础设施管理及生态环境管理。（特征：综合性、开放性、动态性）

一．城市管理

（一）城市与城市管理的概念城市：一定规模及33

（二）城市管理与物业管理之间的联系：城市管理物业管理性质职能管理母系统专业管理子系统管理区域从目前的发展状态看，物业管理都处在城市的管辖范围之内管理目标实现城市的社会、经济、规划、公共设施和生态环境的整体协调运作提高物业的价值、以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的

（二）城市管理与物业管理之间的联系：城市管理物业管理性质34

二．房地产开发（一）概念

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物业环境的一种活动。房地产开发的含义：

1、房地产开发是一个动态过程。2、全过程必须在法律框架下进行。3、前提是依法取得国有土地使用权。4、对象是基础设施和房屋建设。

二．房地产开发房地产开发是通过多种35

（二）房地产开发的主要程序八个步骤四个阶段

（二）房地产开发的主要程序36八个步骤：寻找投资机会投资机会筛选可行性研究获取土地使用权规划设计和方案报批签署有关合作协议施工建设和竣工验收市场营销和物业管理八个步骤：寻找投资机会37四个阶段投资机会选择和决策分析前期工作建设阶段租售阶段四个阶段投资机会选择和决策分析38

（三）房地产开发与物业管理（1）物业管理在房地产开发中的地位A、物业管理是房地产开发的组成部分B、良好的物业管理能使物业发挥最大的使用效能C、物业管理是房地产开发经营上的需要（2）开发商与物业管理的投入A、配套服务设施的资金投入B、交纳物业维修资金（3）物业服务企业对物业开发全过程的参与

（三）房地产开发与物业管理39第三节我国物业管理的产生和

发展第三节我国物业管理的产生和

发展40一．物业管理的起源1、起源于19世纪60年代的英国2、真正现代意义上的物业管理形成于19世纪末20世纪初的美国3、20世纪50年代初由英国传入香港4、20世纪80年代由香港传入大陆深圳沿海地区一．物业管理的起源41起源的成因

工业化高涨，大量农村人口涌向城市，房屋空前紧张。英国物业管理的起源英国人奥克维娅·希尔（OceaviaHill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在1860年至1866年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门所重视，后来英国成立了皇家物业经理协会，会员遍布世界各地。起源的成因42现代物业管理的成因

19世纪末20世纪初的美国，经济发展进入垄断资本主义时期，美国城市人口集聚和膨胀，出现大量社会问题，于是一种专业性物业管理机构应运而生。现代物业管理诞生标志1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。随后，成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）现代物业管理的成因43二、我国物业管理的发展现状1981年3月，深圳市第一家物业服务企业成立。1993年6月，深圳市物业管理协会成立。1994年3月，国家建设部颁布《城镇新建住宅小区管理办法》。2000年10月，成立中国物业管理协会。2019年9月1日，《物业管理条例》正式施行并在2019年修订。二、我国物业管理的发展现状1981年3月，深圳市第一家物业服44

（一）物业管理市场参与主体的行为变化与传统的房屋管理相比，现代物业管理产生了质的变化：角色的变化观念的变化政策的变化管理模式的变化价格的变化

（一）物业管理市场参与主体的行为变化45

传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。

物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。

传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利46物业管理与传统房产管理的比较物业管理与传统房产管理的比较47

（二）物业管理市场主要存在的问题1、开发商遗留问题引起纠纷2、相关主体矛盾频发3、收费难是物业管理问题的集中反映4、行业公信收到质疑5、行业风险日益加剧6、物业管理市场机制有待完善7、法律法规不完善，不配套8、行业队伍素质偏低，人才短缺

（二）物业管理市场主要存在的问题48二、我国住宅物业管理市场的特征政府的参与性与房地产的联系性市场的待开发性供给的单一性和需求的多样性法规的滞后性信息的不对称性二、我国住宅物业管理市场的特征政府的参与性49各抒己见：根据你身边的实例，谈谈你对物业管理的看法。（优缺点、发展方向、前景等）各抒己见：根据你身边的实例，谈谈你对物50第四节我国物业管理与国外物业

管理的比较第四节我国物业管理与国外物业

管理的比较51一、政府在物业管理中的作用

任何一个国家的物业管理都离不开政府的支持与监督。国外政府一般通过制定详尽、完善的法律法规，再由职能部门对物业管理市场进行管理，规范物业管理市场各主体的行为与责任。一、政府在物业管理中的作用任何一个国家的物52英国：作为物业管理的诞生地，物业管理行业发展成熟，整体水平世界一流，其中依法管理的特点尤其令人关注。除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。新加坡和中国香港：对物业管理的法规制定的非常详尽，对开发商、物业服务企业、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。日本：将业主和物业服务企业所有的权力、责任和义务都限定在《公寓法》和《中高层共同住宅标准管理规约》中，然后再出台相配套的准则和契约。各国（地区）的物业管理模式均结合自己的国情，符合各自的特点。英国：作为物业管理的诞生地，物业管理行业发展成熟，整体水平世53我国大陆的物业管理：1、是从计划经济向市场经济的转变过程中逐渐形成的，由于起步较晚，出台的法律法规并不是很多。

1994年，建设部下发《城市新建住宅小区管理办法》；2019年9月1日，颁布《中华人民共和国物业管理条例》；其间，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业服务企业财务管理规定》等规章，2019年国家发改委、建设部制定了《物业服务收费管理办法》。2、由于人们深受计划经济的影响以及生活水平不高，物业管理行为不规范以及价格纠纷不断，确定合理物业管理价格还需要政府的引导和支持。3、政府将物业管理从政府行政性、福利性的管理推向了市场，虽然也取得了较大的成绩，但业主的意识转变滞后，政府监管力度有限，长期以来物业管理纠纷不断，影响人民生活和社会安定，已经成为社会各界关注的焦点。我国大陆的物业管理：54政府对物业管理市场的管理—宏观管理包括：行政管理、法规管理

1、制定物业管理政策法规：

明确管理范围、内涵

明确双方权力、义务、职责

规范合同条款、内容，防止欺诈行为

规范管理权限、行为、收费标准、办法等

2、物业管理企业和从业人员资质管理

企业资质管理：审查、定级、年检、复审等

从业人员资质管理：持证上岗3、制定考评办法、标准，组织评优罚劣4、指导企业、业主委员会的成立、运作5、解决物业管理纠纷和市场失常情况等

政府对物业管理市场的管理—宏观管理55二、物业管理职业资格制度2019年8月23日，建设部颁布了《物业服务企业资质管理办法》，将物业服务企业资质等级分为一、二、三级。2019年11月6日，国家人事部和建设部联合颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，促进了物业管理专业人员素质的提高。二、物业管理职业资格制度2019年8月56三、物业管理市场状况业主与物业服务企业的关系是雇佣与被雇佣的关系，业主通过招标或议标等方式选择物业服务企业。物业服务企业饱受市场竞争的压力，必须注重其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会被淘汰。三、物业管理市场状况业主与物业服务企业57小结

物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业.

物业管理教案第一章课件58现代物业管理

现代物业管理

59开篇小语大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么?在大家周围有哪些物业管理?物业管理跟房地产的联系?酒店管理与物业管理的就业前景如何？开篇小语大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么?60第一章物业管理概论

物业的概念物业管理的概念城市及城市化的概念房地产开发的概念本章重点：一、基本概念第一章物业管理概论

物业的概念本章重点：61物业与不动产、房地产的联系与区别物业管理的起源物业管理的本质是服务我国物业管理与国外物业管理的比较二、知识重点物业与不动产、房地产的联系与区别二、知识重点62第一节物业管理的基本概念第一节物业管理的基本概念63

一．物业的概念（一）英文物业的含义1、estate2、realestate3、property4、realproperty5、realty

一．物业的概念1、estate64

一．物业的概念（一）英文物业的含义1、estate[is'teit]2、realestate[‘ri:əlis’teit]3、property['prɔpəti]4、realproperty['ri:əl'prɔpəti]5、realty['riəlti]=realestate

一．物业的概念1、estate[is'teit]65

一．物业的概念

（一）英文物业的含义1、estate:[is'teit]地产权2、realestate:[‘ri:əlis’teit]

房地产、不动产、物业房地产行业、房地产开发、经营等活动（物质形态的房地产）

一．物业的概念

（一）英文物业的含义1、esta663、property:['prɔpəti]财产4、realproperty:['ri:əl'prɔpəti]房地产、不动产、物业（房地产的权利）5、realty:['riəlti]=realestate

财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益3、property:['prɔpəti]67

一．物业的概念（一）英文物业的含义1、estate[is‘teit]：地产权2、realestate[‘ri:əlis’teit]：

房地产、不动产、物业房地产行业、房地产开发、经营等活动

（物质形态的房地产）3、property[‘prɔpəti]：财产4、realproperty[‘ri:əl’prɔpəti]：房地产、不动产、物业（房地产的权利）5、realty[‘riəlti]=realestate：

财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益

一．物业的概念1、estate[is‘teit]：地68

（二）物业的概念和内涵物业:单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。

（二）物业的概念和内涵69

物业的内涵：1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；2、与这些建筑物相配套的设施和设备；3、相关的场地；4、蕴含在物业中的权益。

物业的内涵：70

（三）物业的性质及分类物业的性质自然属性经济属性法律属性

（三）物业的性质及分类71

（1）物业的自然属性A、位置的固定性或不可移动性B、长期实用性C、差异性

（1）物业的自然属性72

（2）物业的经济属性A、商品性B、稀缺性C、保值、增值性D、固定投资性和高昂的投资金额特性E、社会经济位置的可变性

（2）物业的经济属性73

（3）物业的法律属性A、对政策法规的敏感性B、“权利束”性C、物业的相邻性

（3）物业的法律属性74

物业的分类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附着物2所有权的性质公有物业私有物业公司合营物业3用途居住厂房及仓储办公楼商场宾馆、餐饮、旅游、服务文化、教育、科研体育、娱乐、休闲医疗卫生公路、桥梁、交通、市政设施邮政、通信、广播、电视

物业的分类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地2所有75

物业的分类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构5完好程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危房6建筑高度超高层高层小高层多层低层

物业的分类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构76物业的分类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业商业物业工业物业特殊物业8完好程度收益性物业（以经营性房屋为主体）非收益性物业（以居住为目的）物业的分类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业77物业与不动产、房地产联系与区别一、概念房地产：房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中，包括土地和房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、抵押权等财产权益。

不动产：指土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定，不可移动的财产。

物业：指土地和土地上的构筑物、建筑物形式存在的不动产和相关财产。物业与不动产、房地产联系与区别一、概念78物业与不动产、房地产联系与区别二、侧重点不动产（RealEstate）侧重于指物质形态房地产（Realestate，Property）物质形态和权益并重物业（Property）侧重于指权益一般情况下三者可以通用，互为替代。物业与不动产、房地产联系与区别二、侧重点79物业与不动产、房地产联系与区别三、适用范围的区别

房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；

不动产一般在法律范畴使用用以研究该类型的权益特性和连带的经济法律关系；物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，一般是指具体的房地产。物业与不动产、房地产联系与区别三、适用范围的区别80物业与不动产、房地产联系与区别四、称谓领域上的区别房地产一般是广义上对房屋的开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念；不动产一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。物业与不动产、房地产联系与区别四、称谓领域上的区别81

二．物业管理的概念1、物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动.2、物业管理是一种集管理、经营、服务为一体的有偿服务,是实行社会化、专业化、企业化、经营型的社会服务行业.

二．物业管理的概念82

（一）物业管理的内涵1、管理对象是物业，服务对象是人；2、属性是经营，提供的是有偿无形的服务和劳动；3、能够保证物业更好的发挥其使用功能，并使物业保值和增值；4、对管辖区范围内的物业提供统一的管理和协调。

（一）物业管理的内涵83

（二）物业管理的本质是服务服务特点：1、综合性2、不可储存性和生产消费的同时性3、服务对象具有较强的稳定性4、服务对象具有集合性

（二）物业管理的本质是服务服务特点：84（三）物业管理的性质服务性：提供劳务服务经营性：提供有偿服务专业性：物业管理本身是社会分工的产物，有专门的组织机构、专业人员配备、专业工具和设备、专业公司分包工作受聘、受托性：物业的管理权来自于物业的所有权和管理权两权分离导致规范性：成立、接管、管理的规范性统一性和综合性中介性（三）物业管理的性质服务性：提供劳务服务85

（四）物业管理过程的阶段划分早期介入前期管理正常物业管理

（四）物业管理过程的阶段划分早期介入前期管理正常物业管理86一．早期介入＊立项调研＊规划设计＊前期开发＊建设施工＊预售预租＊接管验收一．早期介入＊立项调研87二、前期管理接管验收交付验收入住业主大会二、前期管理接管验收88三、正常物业管理从业委会成立至物业的寿命期止三、正常物业管理89第二节城市管理、房地产开发与

物业管理第二节城市管理、房地产开发与

物业管理90

一．城市管理

（一）城市与城市管理的概念城市：一定规模及密度的非农业人口具体的地方和一定地域的经济、政治、社会和文化中心。城市管理：以城市为对象，对城市的运转和发展所进行的决策引导、规范协调、服务和经营行为。它包括城市的社会管理、经济管理、基础设施管理及生态环境管理。（特征：综合性、开放性、动态性）

一．城市管理

（一）城市与城市管理的概念城市：一定规模及91

（二）城市管理与物业管理之间的联系：城市管理物业管理性质职能管理母系统专业管理子系统管理区域从目前的发展状态看，物业管理都处在城市的管辖范围之内管理目标实现城市的社会、经济、规划、公共设施和生态环境的整体协调运作提高物业的价值、以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的

（二）城市管理与物业管理之间的联系：城市管理物业管理性质92

二．房地产开发（一）概念

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物业环境的一种活动。房地产开发的含义：

1、房地产开发是一个动态过程。2、全过程必须在法律框架下进行。3、前提是依法取得国有土地使用权。4、对象是基础设施和房屋建设。

二．房地产开发房地产开发是通过多种93

（二）房地产开发的主要程序八个步骤四个阶段

（二）房地产开发的主要程序94八个步骤：寻找投资机会投资机会筛选可行性研究获取土地使用权规划设计和方案报批签署有关合作协议施工建设和竣工验收市场营销和物业管理八个步骤：寻找投资机会95四个阶段投资机会选择和决策分析前期工作建设阶段租售阶段四个阶段投资机会选择和决策分析96

（三）房地产开发与物业管理（1）物业管理在房地产开发中的地位A、物业管理是房地产开发的组成部分B、良好的物业管理能使物业发挥最大的使用效能C、物业管理是房地产开发经营上的需要（2）开发商与物业管理的投入A、配套服务设施的资金投入B、交纳物业维修资金（3）物业服务企业对物业开发全过程的参与

（三）房地产开发与物业管理97第三节我国物业管理的产生和

发展第三节我国物业管理的产生和

发展98一．物业管理的起源1、起源于19世纪60年代的英国2、真正现代意义上的物业管理形成于19世纪末20世纪初的美国3、20世纪50年代初由英国传入香港4、20世纪80年代由香港传入大陆深圳沿海地区一．物业管理的起源99起源的成因

工业化高涨，大量农村人口涌向城市，房屋空前紧张。英国物业管理的起源英国人奥克维娅·希尔（OceaviaHill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在1860年至1866年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门所重视，后来英国成立了皇家物业经理协会，会员遍布世界各地。起源的成因100现代物业管理的成因

19世纪末20世纪初的美国，经济发展进入垄断资本主义时期，美国城市人口集聚和膨胀，出现大量社会问题，于是一种专业性物业管理机构应运而生。现代物业管理诞生标志1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。随后，成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）现代物业管理的成因101二、我国物业管理的发展现状1981年3月，深圳市第一家物业服务企业成立。1993年6月，深圳市物业管理协会成立。1994年3月，国家建设部颁布《城镇新建住宅小区管理办法》。2000年10月，成立中国物业管理协会。2019年9月1日，《物业管理条例》正式施行并在2019年修订。二、我国物业管理的发展现状1981年3月，深圳市第一家物业服102

（一）物业管理市场参与主体的行为变化与传统的房屋管理相比，现代物业管理产生了质的变化：角色的变化观念的变化政策的变化管理模式的变化价格的变化

（一）物业管理市场参与主体的行为变化103

传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。

物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。

传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利104物业管理与传统房产管理的比较物业管理与传统房产管理的比较105

（二）物业管理市场主要存在的问题1、开发商遗留问题引起纠纷2、相关主体矛盾频发3、收费难是物业管理问题的集中反映4、行业公信收到质疑5、行业风险日益加剧6、物业管理市场机制有待完善7、法律法规不完善，不配套8、行业队伍素质偏低，人才短缺

（二）物业管理市场主要存在的问题106二、我国住宅物业管理市场的特征政府的参与性与房地产的联系性市场的待开发性供给的单一性和需求的多样性法规的滞后性信息的不对称性二、我国住宅物业管理市场的特征政府的参与性107各抒己见：根据你身边的实例，谈谈你对物业管理的看法。（优缺点、发展方向、前景等）各抒己见：