学校物业节能管理方案设计

PAGEPAGE25第三章 节能管理方案第一节 节能管理总体概述持续节能的目的。能源管理工作由设施保障部主管负责。一、节能管理工作内容和新技术，制定有效降低物业运行各类能耗和环境污染的措施；贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生和安全生产的法协助学院做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业服务人员进学院每年对公共楼宇下达公共区域内的用能定额指标，指标的考核对指标则考评扣分。配合学院对楼宇实行节能环保项目改造，确保项目改造的顺利实施。二、节能管理工作要求考核、监督与指导；能耗统计与管理：协助学院做好各项能耗计量表周期计数据的统计；实施开展；“无人空开”的水电开关。第二节 节能、降耗措施在保证物业管理服务质量的条件下，我公司充分运用节能、环保的新方法和新技术，针对某学院节能管理，制定了以下有效降低物业运行各类能耗的措施。一、环保节能管理思路及措施A、节能管理思路1、 根据学院要求和现场设施设备配置情况，提出节能目标。2、 对年度能耗进行统计分析找出其中的问题挖掘节能潜力。3、 制定节能方案。4、 实施节能方案，节能监督管理职能落实到人。B、节能管理措施（一）开展能耗分析对各类用电、水、油设备（如空调、电梯、动力、照明、食堂、机房）1、用水管理各区域用水量的统计；总用水量与某市计划用水办公室核定的计划用水量进行比较分析；根据预测人数、天气情况等，估算用水量。对可能超出计划范围的用水量，向计划用水办公室提出申请，补充用水额度的不足，防止超计划用水。每月统计用水量并提报移动公司检修结合集水坑清洗、排污泵保养等。发现问题及时解决。水设施进水角阀开启度，保持供水适量。发现问题及时处理，尽可能避免因堵塞而耗用大量冲洗用水。2、用电管理对各区域用电量的统计、分析并采取有针对性的节电措施。0.9（0.85）。间、调整照明亮度等方法。无人值守机房，在无人状态下，应将灯关闭；办公室、会议及现场实际情况随时进行调整。保电梯的经济运行。处于良好状态下运行，确保系统的经济运行。6）部门。3、冷源管理

每月统计用电量至《能耗统计分析表》，提报移动公司主管对冷源的用量进行统计分析并采取有针对性的节能措施。新风供应及空调供应量。（闭，房间内无人时空调也可及时关闭）。（二）制定节能减排方案落实到实处也是物业管理节能减排有章可依。（三）落实节能减排措施的能源消耗，节能降耗管理的措施及相关要求如下：1/会所空调、公共区域及会所照明开关时间标准等2、应根据需要配置完备的能源管理设施设备，并确保完整完好，（3一手分析资料，及时发现、制止能源使用中的异常情况；4、定期检测计量表具，防止耗能误差；5、利用建筑设备智能化集成管理系统，通过各系统间的联动控制和信息交互，使建筑内的能源使用达到优化控制；67、根据年度工作计划，及时对用能设备维修保养，使设备处于良好状态下的经济运行。8、 在了解设备运行特点和特性曲线的基础上，保证空调主负荷合理、分配均匀。9、避免常开会所排风机，减少冷/热空气散失。10或有阻隔冷气外泄措施。1124时段车辆的进出规律，确定风机运行时间及开机数量的优化控制方法。照明/升降系统节能降耗管理1、 在满足业户需求的前提下，对照度超标区域可调整部分具功率或设置照明分路控制开关等，降低照明电耗。2、 下班后应降低公共区域的照明照度，部分区域仅提供应照明。3、 户外公共道路照明随季节变化应及时调整开关时间，采用时控方式的应及时调整时控开关时间可采用时控和光控相结合的造方式。4、 调整耗电量大的设施设备运行时间，多利用低谷电。5、 不使用办公电器时应切断电源，减少待机电耗。6、 根据营运需求，调节启/停用电梯的时间表与台数，确电梯经济运行。供水系统节能降耗管理1、 提高物业使用人的节水意识，杜绝“常流水”等浪费现象。2、 热水洗手供水系统应将热水温度控制在45℃左右。3、 低楼层使用外部自来水减少生活用水泵启动次数和时间。4、 巡查、检修设施设备的“跑、冒、滴、漏”现象，提高浸事件的处置能力，降低水资源损失。（四）建立能耗巡查于监管岗位实现节能减排目标完成。二、环保节能能耗具体实施A、计量器具管理1、项目根据共用设施、设备的实际情况完善Ⅱ、Ⅲ级计量体系。2、项目根据计量体系，建立和完善计量器具台账、能源计量网络图。3、对运行时间较长或可能发生故障的计量器具，定期开展校验工作。B、能耗统计和分析1、项目进行每日用水、用电量的统计、分析。2、项目每月根据供水、供电公司的抄表时间按时同步抄取计量分表，做到户表对应、总分表对应。3、项目就本年度与历史同期、本月与上月的水电用量进行比较分析其原因，及时发现用水、电异常情况，并采取相应的应对措施。四、共用设施、设备管理节能1、项目制定《项目共用设施设备经济运行时间表》，报甲方批准后实施。电梯：根据项目实际情况控制电梯开关时间，电梯内照度适中。地下停车场照明：地下室停车场照明应根据车辆停放数量实行动态管明。停车场入口、转角及车位处必须保证最低照度要求。照明按需开关。水泵设备：生活水泵每天加强巡检力度，重点检查深夜用水情况，发量安排谷段运行。时间长度，在不影响业主的情况下尽量选择谷段运行。定时检查，避免处于长明状态。光源确保节能效果，同时加强用电检查并及时更换故障开关。光彩照明：光彩照明严格按照公司要求开关。设备经济运行时间表》时间要求进行。施设备经济运行时间表》时间要求进行。按《项目共用设施设备经济运行时间表》时间要求进行。监控中心空调：监控中心空调开启条件应满足：冬季室温低于18℃，夏季室温高于26℃。1826℃。治消寝室：人离关灯、关空调设备。2、其他管理措施/日常维98％以上。查配电系统三相平衡度，使设备处于经济运行状态。0.95具，如选用节水型水龙头、节能灯等。提高效率降低损耗：对能耗较大的共用设施设备，严格控制其运行时间，尽量提高效率，降低运行损耗。五、共用设施、设备技术节能1、根据项目共用设施、设备实际情况积极推广应用节能节电产品。2、对适合进行节能改造的共用设施、设备，进行合理的节能技术改造，降低能耗、节约成本。3、广泛开展水平衡测试、设备设施节电测试等技术研究，并推广落实。六、能耗定额管理及指标考核。1、根据《项目共用设施设备经济运行时间表》落实共用设施、设备能耗指标。2、共用设施、设备能耗指标纳入项目KPI考核。七、环保节能经济运行一）、中央空调系统经济运行工作环境，同时节约电能，特制定以下方案：1、物业公司每月进行一次空调系统能耗和供冷量统计。电制冷压缩机组满负荷及部分负荷制冷（热）性能系数（COP）应符合《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005第5.4.4条的要求;2、注意空调系统的使用功能和负荷分布发生变化时，或空调系统存在明显（实测流量与需求流量的偏差/需求流量）和风量失调率（实测风量与需求风量的偏差/需求风量）均不应超过20%。3、全空气系统运行中的新风量控制，按以下原则运行：a.在系统预热和预冷运行时，可以无新风运行；CO20.1%控制；行；增大新风量会增加系统能耗时，宜适当减少新风量。43.5℃升宜采用2.5～6.5℃。表冷器用于空气冷却去湿过程时，冷水出口温度应比空0.7℃。5、空调系统中的热回收装置，做到定期检查维护，确保其正常工作。6、当空调系统供冷工况下，系统的供回水温差经常小于3℃时（设计温差5℃）；供热工况下，系统的供回水温差经常小于6℃时（设计温差运行工况。7、风系统运行时采取有效措施以增大送回风温差，且不应影响系统的风量平衡和室内气流组织。8、定期检查空气过滤器的前后压差，如压差不能直接显示或远程显示，可增设可视检测仪表。9、有再热盘管的空气处理设备，运行中宜尽量减少冷热抵消。10使输出的容量（如冷量、热量、水量、风量、压力等）与要求其提供的参数相匹配。11、空调工况下的制冷主机操作人员避免将冷水出水温度调在7℃以下运水温度，以提高制冷机效率。12手动操作为自动控制。13、加强管路保温措施的检查和维护，以减少冷、热量的流失。14、适当提高空调环境的温度。15、中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；16、空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用户停止使用前15分钟关机；17、严禁制冷机空载运行，以节约电能。二）、运载系统经济运行户正常使用和节约能源，特制定本方案：1、电梯使用与客户工作时间一致，每日下班后和节假日保持单梯运行；2、电梯要节电，核心是如何将处于发电制动状态电动机输出的电能利用起来。一般情况下，电梯主要用能是由电网经整流器、滤波器、逆变器等传输到电动机的。当电动机处于发电状态（即电梯非平衡上下运行或减速到站时），能量（如空调、风机）来降温，防止电梯控制系统发生故障。这样一来不仅电梯能量浪费严50－15080/天计算，全年用电量为29200度，再加上为了解决机房高温的降温设备（如空调、风机等）的消耗电量，能耗相当惊人。使用上述技术后一般可节约电梯用电21%-46%；功率越大、楼层越高、使用越频繁，节能效果就越明显。此项技术改造的投入回收周期为2年左右。三)、供配电系统经济运行下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：1、对所有露天照明灯具采用光控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，进行必要的调整；2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。3、灯具逐步调整为节能型。4、根据楼内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据季节不运行状态。四)、给排水系统经济运行1、为确保客户使用，杜绝水、电资源浪费，特制定本方案：2、加强日常巡检，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；3、每日记录用水情况，每月分析，发现异常，及时查明原因并进行处理；4、根据合理需要和楼层高度设置各楼层水压和水量；5、根据需要，合理设置排污泵启动水位，避免水泵频繁启动。五)、照明系统经济运行1、为确保客户使用和节约能源，特制定本方案：2、制定合理的公共照明开、关时间并根据季节和日照情况及时调整；3、按区域性质需要，合理决定开灯数量；4、客户下班后对楼层进行巡视，无人楼层除必需外，其余照明全部关闭；5、对光源（灯）部分的使用情况进行统计分析，选择质量最好、使用寿命最长的光源。第三节 防治污染措施施。一、绿化管理绿化是提高居住环境的重要手段，通过绿化，可以减少环境污染和噪音，创使小区内花香草绿，空气清新。二、噪音管理方面是加强学校的封闭式管理，限制车辆的出人，可以有效避免噪音的产生。三、水环境管理物业管理中的水污染主要是指生活污水，为了做到减少水污染，一方面是要节约用水，这是防治水污染最有效、最经济、最合理的措施，不但可以减少污水的排放，还可以减少污水处理的费用;二方面是采用合理的治理方案，加强对废水的末端处理，使其达到相关的排放标准后再进行排放。三、废品管理随着校园师生的日益增多，垃圾的产生也日益增多，危害也越来越严重，类处理，对有用得垃圾进行综合利用，变废为宝。垃圾要做到日日清，并且每天要安排清洁人员定时对公共区域进行打扫，保持小区的清洁。ISO14001类回收处理机制，使垃圾处于受控状态。通过各种形式向校园师生宣传垃圾回收的必要性和可行性，在服务过程中，应不断地灌输节能降耗的必要性。建议配备符合环保要求的各类垃圾处理设施，例如垃圾分类回收系统、食物碎渣处理机、封闭式垃圾中转站等，缩减垃圾排放量以及污染程度。四、校园实验室校园实验室的管理过程中，若未及时、有效处理各类化学制剂、实验废物，将极可能对校园环境产生污染，如水污染等。废弃的垃圾，并按照规定监督实验室日常用水情况，减少污染。五、污染防治宣传与培训防治污染措施的宣传范围和频次。录，并对培训成果转化情况进行检验。标语、标识。行为进行制止并温馨提示。第四节 物业节能管理服务新模式环保、健康和安全的物业管理服务新模式。一、物业能源管理（PEM）服务新模式定义“物业能源管理”（propertyenergymanagementPEM）是一种新的节物业能源管理（PEM）是在建筑节能领域实施合同能源管理的一种创新性节司增加经济收益的目的。二、物业能源管理（PEM）的主体2000300（600物业服务61、节能服务是传统物业管理公司集体突围的新方向现有的物业管理公司目前运行的主业是传统型“四保业务”：保安、保洁、保修、保绿，承担着物业项目正常运行的管理、服务、维护工作，其主要的社会收费难、履约率低、生存环境日益窘迫的问题，亏损率居高不下，可持续发展能管理行业自身的独立发展十分有限。进入“十二五”期间，物业管理行业的激烈竞争逼迫人们不得不加紧考虑开发新的物业资源市场，全行业都在思考如何能够尽快实现在逆境中突围，其中有关建筑节能的市场资源就被业界首先看好。2、导入合同能源管理业务，转身节能服务关联企业大部分专业节能服务公司做不到这一点。三、物业能源管理（PEM）的服务对象客体。1、十大物业业主体系就是十大建筑节能服务行业物业管理的业态大体上可以划分为十大物业，这也是建筑节能的分类，即：商场物业（商场、超市、商亭、步行街、商业街、批发卖场）商业物业（餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧）住宅物业（居民小区、公寓群、别墅区、街道、广场、花园）工厂物业（厂区、车间、办公区、宿舍区、广场、景观）公建物业（物馆、展览馆、电视台、公厕）办公物业（办公区、办公楼、写字楼）宾馆物业（星级酒店、快捷酒店、招待所）医院物业（医院、医务所、养老院、疗养院、殡仪馆）校园物业（大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、培训基地）园区物业（工业区、开发区、主题园区）物业能源管理（PEM）内容表物业能源管理（PEM）内容表业主行业节能服务范围节能工程项目领域1商场物业商场、超市、商亭、步行街、商业街、暖通、电梯、照明、建筑、用水、监测、安防、批发卖场、库房、停车场、广场、广景观、声像、垃圾、网络告媒体2商业物业餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、用水、身、影剧院、网吧、库房、停车场、暖通、照明、安防、声像、监测、网络、垃圾广告媒体3住宅物业居民小区、公寓群、别墅区、主题社家用电器、电梯、空调、燃气、用水、门禁、网区（使馆区）、街道、广场、花园、络、景观、网络、垃圾广告媒体4工厂物业厂区、车间、库房、停车场、专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、办公区、宿舍区、广场、景观用水、照明、安防、监测、网络、垃圾5公建物业机场、车站、码头、口岸、公园、图专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、书馆、体育馆（场）、博物馆、展览馆、电视台、广场、库房、停车场、用水、照明、安防、监测、声像、网络、建材、通用电器、垃圾广告6办公物业办公区、办公楼、写字楼、库房、停专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、车场、广场、街道、景观、广告媒体用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾7宾馆物业星级酒店、快捷酒店、招待所、附属专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、设施、广场、街道、库房、停车场、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾广告媒体8医院物业医院、医务所、养老院、疗养院、殡专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、仪馆、广场、街道、库房、停车场、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾附属设施9校园物业大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、培训基地、景观、广场、街道、库房、停车场用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾10园区物业工业区、开发区、主题园区、专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、库房、景观、广场、街道、停车场、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾广告媒体10类物业平均10类节能主体（场所）平均10类节能项目2、各业主体系的十大附属设施即十大节能服务项目厕所一样，这些都是建筑节能的业务所必须涵盖的内容。停车场广场库房景观街道水务机房油料地下室广告媒体。四、物业能源管理（PEM）的内容物联网体系的应用。1、既有建筑“运行节能”十大系统暖通空调系统：冷热源、风系统、输送系统照明系统：室内灯、户外灯、景观灯、路灯拖动系统：电梯（平梯、直梯、滚梯）、提升机家用电器：家用空调、电冰箱、电视机、餐厨电器、卫浴电器用水系统（水泵）：冷水、热水、饮用水，水处理、循环水燃气系统：天然气管道、控制系统、安全系统安防系统：门禁、声像、监测、报警、控制系统保洁系统：楼宇保洁、垃圾处理、循环利用绿化系统：庭院绿化、社区景观、屋顶绿化2、既有建筑“节能改造”十大趋势电机变频化：风机、水泵LED用水循环化：中水回用控制自动化：电、热、气、水、油围护节能化：外墙、屋顶、门窗建材节能化：墙体材料、玻璃、地热材料部件节能化：配电柜、弱电系统、管线、水管、阀门新能源应用：太阳能、地热能、自然光、生物质能、风能智能仪表应用：能源管网、计量、分配、自动控制3、建筑节能服务管理的发展方向20051027智能化：可采用综合性智能采光控制、地热与协同控制、外遮阳自动利用综合控制等技术。智能建筑的“智能化结构”通常指的是楼宇自动化系统(BAS)、办公自动化系统(OAS)、通信自动化系统(CAS)的“三化”，在节能领域需要加上第四化“节能自动化”，即把“三化”应用在节能方面。自动化：借助楼宇自动化系统(BAS)数字化：随着我国大力推进电力需求侧管理节能模式，智能抄表系统（公用事业能源计量信息化管理平台控制路径等方面，实现对建筑业主电表、水表、气表、热表的智能化和网络化管理。五、物业能源管理（PEM）的方式合同能源管理（EPC）模式由三种方式组成：效益分享型、目标保证型、运还要另想办法。1、合同能源管理的集成运营商方式物业能源管理首选的节能服务模式应该是“集成运营商”，这是因为物业管理公司都是资源性平台，有条件综合运营节能技术、设备、管理的落地。从另一个角度看，物业管理公司实际上在节能方面一无所有，没有节能的资本、技术、设备、运行机制、管理人才等，所以无法成为节能服务的专业公司，在他们面前只有一个选择：做平台（即“二房东”），成为合同能源管理模式的节能服务公司进入建筑节能市场的“接入商”，就像城市燃气公司一样，没有气源、没有设备、没有技术，只管接入，实际上是靠卖平台资源赚钱。的门票，而且是一张多年限的“套票”。2、合同能源管理的节能目标保证型方式在不需要垫资投入的合同能源管理模式中，可以采取第二种“节能目标保证型”方式，即：向业主保证一定的节能量业绩，由业主进行投资采购，而物业管理公司出面组织供应商和安装工程。既然是保证方式，风险控制就是关键了，物业能源管理公司可以从这一个（可协商保证金机制3、合同能源管理的节能运行托管型方式要加强业务指导和监测而已。的增值收益。六