房地产投资潜力城市的分析

房地产投资潜力都市分析(浙江省杭州市)目录

都市概况

第一部分：宏观经济与政策环境分析

2004上半年都市差不多情况的快速一览（表格）

一、区域宏观经济运行情况

1、GDP

2、固定资产投资

3、人均可支配收入

4、都市化程度

5、恩格尔系数

二、政策环境

1、土地政策

2、房地产金融政策

3、房产政策

4、政策阻碍和展望

第二部分土地市场分析

一、历年土地供应状况

二、2004年1-9月土地出让分析

三、土地成交情况分析

1、土地出让金

2、未成交情况

3、现场竞标分析

四、土地出让价格分析

1、用途分析

2、区域分析

3、都市之间对比

4、地价指数

5、地价占房价的比例

五、土地市场展望

第三部分房地产市场分析

一、房地产投资状况

二、房地产供应分析

1、房地产供应总量

2、房地产供应结构特征

三、商品房销售分析

1、销售情况

2、供销平衡度

3、空置率与空关率

四、市场需求分析

1、人均居住面积

2、现状及中意程度

五、房价收入比

六、商品房价格

七、房地产展望

附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）

附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)

附录三：杭州市区土地级不划分范围

附录四：2004年杭州要紧楼盘介绍房地产投资潜力都市分析（浙江省杭州市）都市概况：杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。都市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游都市和历史文化名城。杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量2000万吨左右，公路总里程近5000公里。航空线22条，与50个都市和地区通航。水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。第一部分：宏观经济与政策环境分析都市快速一览：市区人口393万人人口自然增长率2.01‰商品房竣工面积82.6万㎡GDP（2003）2092亿元户均居住面积57㎡新开工面积314.6万㎡人均GDP（2003）3.27万元户均人口3.3人商品房销售面积75.7万㎡人均居住面积（2003）17.2㎡房价收入比8.74空置率〈5%市区居民可支配收入（2003）12898元房地产投资额110亿元市区商品房平均价格7640元/㎡市区居民消费性支出（2003）9950元房地产投资增长率41.3%商品房价格增长率11.8%注：市区包含萧山、余杭区；除特不注明外，以上公布的数据为2004上半年数据。一、域宏观经济运行情况：1、GDP自上世纪90年代初开始，连续13年内，杭州经济一直保持两位数的增长速度，其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分不达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的贡献度分不达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。

2、固定资产投资2004上半年，全市固定资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下降2.7个百分点。其中，国家重点调控行业投资增速大幅回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业，上半年投资增速分不比一季度回落77.6和93.6个百分点。从投资主体看，当前杭州市固定资产投资增长要紧依靠非国有经济单位投资的推动。上半年，全社会固定资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%，比重比上年同期上升13.1个百分点，而国有及国有控股单位投资完成148.47亿元，同比下降7.3%。

3、人均可支配收入

长三角地区包括上海市、浙江7市和江苏的8个都市，是中国经济最活跃的地区之一。以下是今年上半年公布的有关该地区都市居民人均可支配收入的排名情况：2004年1-6月份长三角都市要紧经济指标（人均可支配收入）名次按实际数值排序按增长率排序

都市具体数值（元）都市增长率（%）1台州市8983苏州市18.12上海市8513湖州市17.93绍兴市8439无锡市17.24宁波市8380台州市17.15杭州市7796宁波市16.86苏州市7677绍兴市15.87舟山市7572南通市15.68嘉兴市7375上海市14.99湖州市7234杭州市14.110无锡市7096南京市13.711常州市6799镇江市13.512南京市5839泰州市13.113南通市5810常州市1314镇江市5494扬州市1315扬州市5112舟山市12.716泰州市4930嘉兴市12.7从上表能够看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的绝对值在16个都市中位居第五，增长幅度位居第九。

4、都市化程度目前杭州都市化率为55%左右，2020年将达70%。2003年末全市人口是640万，由此推算都市化提高15%，即市区净增100万人口，以后16年每年增加6、7万左右。再加新出生人口，假如按照小康水准人均30平方米来计算，每年新增人口对房地产的需求就达200万平方米。

5、恩格尔系数数据：近几年来，杭州市的恩格尔系数持续下降。至2003年末，市区居民为38.7%，同比下降1.5个百分点；农村居民为36.3%，同比下降2.3个百分点。二、政策环境在这短短的大半年时刻里，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。

1、土地政策土地——关乎房地产业生存与进展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，接着加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。我国上半年陆续出台的土地市场政策法规如下：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地治理的通知》国务院《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》国土资源部《国土资源部关于下达<2004年全国土地利用打算>的通知》国土资源部《关于深入开展土地市场治理整顿土地治理的紧急通知》国务院办公厅（详情请见中国地产投资网“政策法规”栏目）

2、房地产金融政策房地产，那个迅速进展的行业，其进展速度与热度差不多引起了国家的关注。为给杭州经济进展过热实现“降温”，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的进展。中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来操纵银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。2004年4月11日央行宣布，从4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款预备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款预备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。随着中央对房地产开发信贷规模的操纵，五一前后各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结要紧是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档不墅，旨在操纵炒房投机，平抑房价。2月26日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险治理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比操纵在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比操纵在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。

3、房产政策为了平抑飞扬的房价、打击房地产投机炒房者，切实爱护消费者和投资者的利益，确保房地产市场持续、稳定、健康进展。2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房治理方法》正式施行。《方法》明确规定，经济适用住房的面积将严格操纵以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让宽敞中低收入群众受益。同时，国务院办公厅近日发出关于操纵城镇房屋拆迁规模严格拆迁治理的通知，要求各地合理操纵城镇房屋拆迁规模、严格拆迁治理。减少拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目。专门多都市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模能够降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。

4、政策阻碍和展望今年相继出台的一系列政策让房地产企业的资金链接着拉紧，实力不强的开发商将面临重大的抉择。融资难度的加大不仅意味着房地产开发商开发成本的提高，更将加速房地产公司优胜劣汰的过程。再加上各项金融调控措施陆续出台，个人房贷审查日趋严格使得放贷速度大幅放缓，而部分中小房产企业开发项目因受调控阻碍将专门难得到贷款。而典当作为新型的融资方式，以其快速、短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。面对着近几年杭州房价一路攀升。杭州市政府相应采取了一系列政策，如：年初恢复征收二手房转让20％的个人所得税；近期一些商业银行推出新措施，对1990年往常的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成等。此外，浙江省亦在酝酿期房限转政策。上述政策的阻碍下，今年上半年买方更趋于理性，观望较多；卖方亦不肯轻易降价，处于僵持状态，商品房销售速度和二手房成交量均有所下降。2004年是“政策年”，上半年出台的一系列政策，这些调控措施的效应将在下半年进一步显现。下半年一些上半年讨论的沸沸扬扬的如物业税政策、加息政策将进一步明朗化。在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格趋于合理化。展望以后，杭州市房地产市场将更加理性而健康的进展。

第二部分土地市场分析

一、历年土地供应状况年份199819992000200120022003供应总量（亩）58375642814210544036012商品房用地14624921819186820783567经济适用房用地43757299523723752445

二、2004年1-8月土地出让分析依照中国地产投资网最新统计，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，杭州市国土资源局共出让土地63宗（含推出后因故取消地块），供应面积3183.76亩左右，同比增长107.6%。其中，成功出让土地51宗，总成交面积2327.52亩，占出让土地总面积的73.26%，比去年同期增长52.11%。（出让土地性质）成功出让的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，合计面积约1036.98亩；单纯作为商业及办公用地的为27宗，合计面积约654.68亩；商住用地3宗，合计面积约259.64亩；综合用地为4宗，合计面积约288.86亩；其它如加油站、体育悠闲及公共设施用地为3宗，合计面积约87.36亩。（土地供应区域分布）从土地供应区域来看，今年1-8月份出让地块要紧集中在滨江、江干、拱墅以及杭州经济技术开发干区，共推出54宗地块，成交面积达1917.82亩，约占成交土地总面积的82.39%。同时，西湖区、上城区和下城区也推出9宗地块，面积为684.4亩。1）滨江区据本网统计结果表明，2004年1-8月份滨江区共推出土地11宗，其中成交7宗，成交面积为450.16亩，占1-8月份成交总面积的19.34%，成交金额约183264万元。土地性质以住宅用地和商住用地为主，成交面积分不为123.96亩和232.85亩，占滨江区成交总面积的27.53%和51.72%。从成交土地的规模来看，滨江区50亩以下的地块有3宗，而50亩—100亩之间的地块有3宗。面积最大的一宗地块，是位于滨江浦沿镇占地约150亩的商住用地，于7月19日至7月30日通过挂牌方式成功推出，由杭州网讯科技有限公司、通和投资股份有限公司以356.3万元/亩的单价摘得。值得关注的是，去年由大元房产摘得的原杭政储出2003（22）号、（23）号地块，因为资金等各方面的缘故，该地块被国土局收回重新出让，但经屡次推出后，尚未有开发企业敢勇于出手，目前信息仍在公示中，谁是第一个吃螃蟹的人尚留有悬念。滨江区土地出让情况成交面积（亩）成交幅数（宗）金额（万元）未成交面积（亩）未成交幅数（宗）住宅123.96260506371.33商住232.8524899800商业39.8411202000体育休闲48.281592048.311加油站5.231230000合计450.167183264419.614

2）钞票江新城钞票江新城继去年成交了880余亩的土地后，今年1-8月份又陆续推出了14宗地块，其中除了第34号地块未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交面积约512.175亩，成交额达373452万元。土地性质以商业办公用地为主，成交面积为304.56亩，占成交总面积的59%。江干区[钞票江新城]成交面积（亩）成交幅数（宗）金额（万元）住宅121.511119768商业304.5610222353综合86.105231331合计512成交土地的规模来看，50亩以下的地块有10宗外，差不多上以商办金融用地为主，唯一一宗住宅用地在5月19日的出让会上也出尽了风头：绝版江景地段、面积为121.51亩、良好的进展前景，吸引了如绿城、美达等9家房企前来投标，滨江、金都、南都等老牌企业现场观摩，最后由杭州星辰房地产开发有限公司以119768万元的总价竞得，成为杭州市实行公开出让以来总价最高的地块。据中标单位表示，他们意欲将此地块打造成钞票江新城内的标志性住宅小区

3）拱墅区拱墅区今年1-8月份共推出地块22宗，其中成交21宗，成交面积约767.87亩，占上半年成交总面积的32.99%，成交金额达236471万元。土地性质以住宅用地和商业用地为主，成交面积分不为252.48亩和301.21亩，分不占拱墅区成交总面积的32%和39%。从成交土地的规模来看，拱墅区成交地块大多在50亩以下，共有17宗。成交面积最大为180.33亩的综合用地，是1-8月份成交地块中面积最大的，为会展中心用地。拱墅区作为老城区的重要组成部分，所推土地特不是住宅用地颇受开发企业的欢迎，该区域中今年推出的地块中商业、综合用地占据绝对主导地位，政府着重改造拱墅区居住环境的决心略见一斑。拱墅区土地出让情况成交面积（亩）成交幅数（宗）金额（万元）住宅252.484125373商业301.211557812综合180.33149183公共设施33.8514103合计767.8721236471

4）下沙区块下沙区块在今年1-8月比较低调，总共才推出4宗土地，面积约为255.47亩。其中成交3宗，成交面积约144.35亩，占成交总面积的8%，成交额达44838万元。尤其值得关注的是，由于下沙前两年供地规模比较集中，已有相当可观的供应量，在一级市场上，开发企业下沙拿地的热情有所减弱，特不是规模较大的地块比较受冷遇甚至遭遇流标。只是下沙一直是杭州市各区域中的供地大户，接下来将迎来供地高峰，目前正在公示的、位于下沙东部沿江区块的就达687余亩。缘故分析现象一：土地出让成交率高，竞争激烈2004年上半年，宏观调控措施相继出台，随着4月份央行货币政策公布，要求严格操纵房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资金将提高到35%，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情开始减退，观望情绪波及土地市场，全国各地开始出现了流拍频繁、地价短期波动等“普遍”现象。但杭州公开推出的土地中除滨江、下沙各一宗地因位置、规模不理想等各方面的缘故而流标外，其余地块均顺利成交，同时绝大部分地块竞争相当激烈。像杭政储出2004（28）号地块（钞票江新城地块）、（46）号地块（拱墅区块湖墅北路地块）、（49）号地块（学院区商学院分院地块）等现场竞价会上，均有多家投资商参与竞投，现场叫价此起彼伏，场面异常火爆，有些地块现场竞价多达70多轮，充分显示了杭州市强劲的购买力和开发企业对市场的信心。

现象二：商业、公建用地比重加大，都市建设协调进展都市商贸、公建建设用地显著增加，这是杭州土地市场的又一明显特征。近两年来，“沿江开发”改造带动了大量公建项目建设，对杭州市新区配套建设起了较大推动作用，并有效地提高了各新区的经济功能和环境品位，这一点在滨江、下沙、拱墅区等地显得尤为明显。钞票江新城作为以后杭州城东核心区块，该区块商业用地供应量加大，写字楼项目用地上市量更是方兴未艾。今年1-8月份成交的14宗地块中，有12宗为办公商业综合用地。尽管目前尚未见到多少写字楼耸立，但从供地情况看，钞票江新城已然成为杭州继武林、黄龙、庆春、湖滨四大区块之后又一新兴写字楼区块。此外，随着住宅项目综合品质的日益提高，小区的配套公建以及社区商业用地也有增长趋势。

现象三：梯度供地兼顾中小企业自去年下半年以来，国家对房地产业的宏观调控措施往常所未有的密度紧急出台，霎那间整个房地产业充满着山雨欲来风满楼的态势。尤其是那些中小企业，将面临生存的严峻考验。针对这一实际情况，杭州市国土资源局地块出让采纳了总体规模、零星结合的方式供地，从6.48亩至180余亩之间，大中小地块各占一定比例，保证满足不同开发商的需要，实现了土地的梯度供应。其中20亩以下适合中小企业开发的地块就有30多宗，占到1-8月份供地总宗数的一半，这一举措既满足了大型开发企业大面积用地的需求，又给予中小型企业一定的生存空间，让他们有机会并有能力拿得到地。从竞标单位能够得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。

现象四：土地成交价格略有小幅下调、开发重心向外扩散2004年杭州1-8月份住宅的平均成交单价为每亩479万元，较2003年的每亩497万元，下跌了3.62%。究其缘故，要紧是今年所供地块明显往都市边缘区域拓展，老城区地块差不多上屈指可数，加上城区边缘商业类综合用地占了相当大的比重，因此成交单价相关于以往来讲有点下浮。事实上，从长期来看，由于杭州市加大了一般商品房土地的供应力度，重点推出都市外围周边地块，增大了一般商品房的土地供应量，因此，地价象以往那样长期大幅上涨的可能性不大。

三、土地成交情况分析

1、土地出让金杭州市收取的土地出让金从1997年的6亿多增加到2001年的40.64亿元，年均递增61.3%。据统计，2003年杭州市收取的土地出让金首次突破100亿大关，达到109.29亿元，比上年翻了一番。截止今年6月31日，共收取土地出让金69亿，是去年全年的63.1%。而从上半年成交土地面积仅占全年打算三分之一不到的情况来看，可能今年土地出让的总金额又会上一个新台阶。

2、未成交情况随着2004年4月份央行货币政策的公布，要严格操纵房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资本金将提高到35%，对政策极其敏感的土地市场便立即作出了回应。5月份杭州市未成交地块面积约587.95亩，远远超过了前4个月的总和，占当月总出让面积的53.43%。而6月份虽只有243.68亩未成交，但未成交面积已达到了当月总出让面积的51%。（包括因故取消的地块）。

3、现场竞标分析截止2004年6月31日，杭城土地公开出让共推出47宗地块，其中8宗流标。前4个月的公开出让现场尽管没了前几年一哄而上的局面，然而现场气氛依旧比较活跃的，但5、6月份的成交情况却是波澜迭起。5月份房交会冷淡收场后，专门多人认为5月19日的土地拍卖也将难逃此运。结果当天推出4宗土地，共引来了33家投标单位，场面上依旧保持原来红火的氛围。从现场竞价来看，各开发企业对价格的把握都比较统一，大多是底价的150%左右。实际成交价格与上年的同区块相比，都保持在原有水平或有所提升。6月份的土地招标会则比较清淡，4宗土地有两宗因投标企业不足3家而流标。成交的两宗总共也只有7家企业竞标，成交价格分不比底价高出了5.12%和12.28%。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出挂牌价的几家企业竞价，平淡成交，溢价幅度专门小。土地市场的这种遭遇，要紧是因为近段时刻，金融政策的收紧使得专门多项目进展受到不同程度的阻碍，项目寻求合作日渐增多。想要置地的企业选择增多，同时出于对后势的把握不定，置地步伐较为慎重。

四、土地出让价格分析由于不同容积率的地价水平相差专门大，假如同一性质内按照不同的容积率分析，会使计算的地价偏离实际的地价水平。为幸免这种情况，以下地价分析都采取了同一性质用地内先进行容积率的平均，然后以该值进行修正。如此得出的结果就会更接近实际的地价水平。

1、用途分析

从上半年杭州市国土资源局公布的出让结果来看：今年上半年各种用途的土地价格都有不同程度的上扬。从楼面地价来看：其中综合用途为2151元/平方米，平均容积率为3.29；纯住宅为3028元/平方米，平均容积率为2.46；商业为1213元/平方米，平均容积率为3.39；办公用地为2080元/平方米，平均容积率为5.05。由于上半年纯商业的用地都集中在城北祥符桥一带，要紧是汽车销售、服务用地，而纯写字楼，商业、写字楼一体的综合性用地都集中在钞票江新城，从而造成上半年纯商业地价比商办综合地价低一大截。

2、区域分析

对比不同区域的用地价格能够看出：老城区3级以内的土地价格高的惊人，今年上半年只在城东新开河附近推出了一宗22亩的综合性用地，楼面地价6975元/平方米；出地大户的下沙、滨江区域楼面地价水平相比同期也有大幅的上升，分不达到1259元/平方米、1802元/平方米，平均容积率分不为3.7、3.6；三墩为2894元/平方米，平均容积率为1.8；城北区域为2221元/平方米，平均容积率为1.88；钞票江新城为2601元/平方米，平均容积率为4.36。

3、都市之间对比2003年全国要紧都市地价总体水平为1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商业地价水平值为1919元／平方米，住宅地价水平值为1103元／平方米，工业地价水平值为494元／平方米。长江三角洲平均地价高于珠江三角洲平均地价。杭州市去年全年经营性用地收取的出让金为163亿元，平均地价为357万元/亩，即5355元/平方米，是全国平均水平的4.6倍。在长三角16个都市中仅次于上海，位居第二。而全国排名是第三，排在杭州之前的分不是北京和上海。

4、地价指数依照国土资源部“中国都市地价动态监测系统”公布的数据表明：过去4年里，杭州市区的经营性用地价格一直呈现持续上升的状态。2003年杭州市综合地价指数为134，商业地价指数为151，住宅地价指数为152。与2002年相比，2003年杭州的地价指数有所上升。其中，综合地价指数上升点数为9，商业地价指数上升点数为13，住宅地价指数上升点数为12。

2003年杭州都市地价指数变化状况综合地价指数商业地价指数住宅地价指数2002年1251381402003年134151152变化点数91312变化方向↑↑↑

历年杭州市地价水平

2000年2001年2002年2003年商业地价指数100119138151住宅地价指数100121140152

5、地价占房价的比例全国要紧都市各年份地价占房价的比例(％)

都市2001年2002年2003年三年平均北京55.0055.0029.2046.40上海45.2148.4755.0049.56广州31.6032.7033.7032.67深圳22.9022.0022.0022.30杭州35.8235.5539.0036.79苏州35.6234.2046.0038.61常州24.4825.1740.0029.88中山21.3023.5027.1023.97缘故分析：长期以来，杭州市国土资源局一直实行“非饱和土地供应”政策。该政策让市场始终处于饥渴的状态之中，其要紧手段是通过限制土地供应量，来造成房地产市场的供不应求。据有关数据显示：1999年杭州经营性土地出让仅500亩，其后3年的供应量也只是2000-3000亩左右，直到2003年，才上升为4500亩。该政策有利之处十分明显，确实是能够促进房地产市场迅速发育。政府方面认为：“假如没有这种土地供应政策指引，杭州市房地产市场就不可能保持连续7年的高速增长。”但不可否认，这同样也是把双刃剑。正所谓水涨船高，在这把双刃剑推动下地价不断向上攀升，同时另一方面也在一定程度上带动房价快速上涨。杭州市早在1997年下半年就组建了土地储备中心，对土地统购统销，实行招标拍卖挂牌。土地的日趋市场化，使招拍挂成了开发企业拿地的唯一渠道。杭州市房地产的流金岁月也使各开发企业在土地出让会上不知疲乏的竞争，“天价”、“宇宙价”相继而出。另一方面，“三外”企业的积极加入，客观上使争粥的和尚越来越多。去年下半年就有某集团进军杭州市房地产领域，一口气拿下了4宗土地，总价款达到了25亿。其中一宗与第二名的报价差距竟达1个亿，难怪业内人士字直呼看不明白。市场上房价火箭式上升，使得老百姓的怨声载道。为此，从2003年开始国家加大了房地产宏观方面的调控，采取了一系列的有效措施。同时，杭州市政府也打破了以往“非饱和土地供应”的惯例，去年一年总共推出了4500亩的经营性用地，其中商品住宅为3500亩，供地量几乎是前2年的总和。笔者从杭州市国土资源局获悉，今年打算推出量为6000亩，以2003年平均容积率为2.8计算，2004年商品房供应量约为1120万平方米，这将极大的缓解目前市场上商品房的供求矛盾。五、土地市场展望2003年，针对供需严峻不平衡的情况，杭州市放出3500亩住宅用地。今年，杭州宣布将再供应4500亩左右的住宅用地。但现在，杭州市房地产市场的“水库”—土地储备中心，却除了正在征地拆迁的1000亩土地外，再无地可供。事实上，杭州的土地资源并不丰富。西边是西湖，东边是钞票塘江。杭州市以及新并入的两个区——余杭、萧山的土地资源享受独立治理权限，再除去一些开发区的土地，杭州市国土局手中仅握有560平方公里的土地。这几年，杭州老城区迁移的空间几乎没有了。1999年，杭州的土地供应要紧以旧城改造和居民拆迁用地为主。2001年和2002年，工厂开始撤离城区。2003年，大专院校从老城区里迁出来，如杭州商业干部学校、中国计量学院、工程学院等。杭州市的两个老城区——上城区和下城区差不多无地可供，单单依靠杭州市老城区的土地供应，并不足以缓解供需严峻不平衡的局面，要完成8000亩土地收购任务，并提供住宅用地净地3600亩的指标，势必要向丁桥、下沙、三墩、转塘、九堡和三墩等区域进展。据悉丁桥大型居住区将征地5700亩，还有下沙大型居住区也将征地2650亩等，如此看来杭州市日后的供地点向将会集中在都市周边地区。第三部分房地产市场分析一、房地产投资状况2004年上半年，杭州市房地产投资接着保持高速增长，但增速明显回落。上半年，杭州市房地产开发投资完成110.3亿元，同比增长41.3%。市区房地产开发投资完成89.62亿元，与去年同比增长44.5%。商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分不增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分不增长30.4%和20.9%。商品房竣工面积为82.58万平方米，其中住宅47.19万平方米，与去年同比分不下降33.2%和54.8%。从上图能够看出近几年来杭州市房地产投资的绝对值和增长率一直专门高。过去三年里房地产投资年均增长率为36%，是同期GDP增长率的2.7倍。房地产年投资增幅从2003年开始回落，今年上半年的增幅尽管达到41.3%，但随着宏观调控阻碍的进一步显现，可能下半年增幅将开始放慢。二、房地产供应分析1、房地产供应总量杭州市楼市一级市场的典型特征是严峻的供不应求。依照本网调查发觉，近年来许多楼盘尚未开盘，即被订购一空，同时出现多人轮候一套房子的现象。如下图所示，2004年上半年拟开盘的部分楼盘，除“浪漫和山”以外，其他楼盘的求供比均达到3:1以上，其中有三个求供比竟达到5:1以上。旺盛的市场需求与相对不足的供给量呈现出鲜亮的对比，卖方市场特征相当的明显。楼盘名开盘时刻可预售套数求购人数求购:可供水印康庭04.436018005:1钞票塘沁园04.420010005:1彩虹城04.5800多套25003:1文景苑04.644624005.4:1采荷人家二期04.45822000多3.4:1浪漫和山04.97001000多1.4:1

2、房地产供应结构特征目前杭州市房地产市场显现出：低价商品房与经济适用房供应比例过低的现象。依照杭州市房产局提供的数据，至2002年年底，杭州住宅市场上中高档住宅楼盘在住宅供给总量中的比重达到79.82%，其中，高价商品房有10%待销售，处于供略大于求的状态，面向低收入家庭的低档住宅仅占21.18%，且差不多没有房源。另外，经济适用房供给严峻不足，准购—摇号比例高达8:1。另据杭州市房产局对2003年预售备案的12964套住房成交统计，单价在6000元/平方米以上的住宅比重达36.4%。价格市区预售房市区期房专现房（元/平方米）（套）比重（套）比重<30009037.0473628.63000—4500344326.6818649.44500—6000390430.1286517.3>6000471436.47984.8合计1296410016585100

三、商品房销售分析

1、销售情况2004上半年杭州市除了房地产投资的增长速度回落之外，房地产交易量也有所下降。商品房销售面积为75.73万平方米，其中住宅55.74万平方米，与去年同比分不下降10.3%和22.0%。

2、供销平衡度

杭州市国土资源局早在90年代初便推行土地出让的市场化。通过10多年的进展和消化，目前杭州市土地市场化专门高，除经济适用房和专门少量的公益、基础设施用地外，绝大多数的商品房差不多上通过招拍挂的形式出让出去的。2001、2002、2003年商品住宅土地供应量分不为1800亩、2300亩，3500亩，2004年可能为4500亩。按照商品住宅开发周期一般为2-4年的前提，能够推断以后4年杭州市商品住宅用地的总供应约为12100亩左右。以容积率为2.0计算，即1600万方左右，平均每年为400万方。近2-3年杭州市房地产供求比例依旧维持供略小于求的态势，排除重大的政策调整外，按照目前住宅用地和经济适用房的供应量和和高容积率趋势，可能在以后几年内，这种供小于求的局面将逐渐改观，从而慢慢步入买方市场。

3、空置率与空关率依照杭州市统计局提供资料，2003年市区商品房空置面积仅为1.34万平方米，由于房地产市场依旧处于卖方市场，该段时期的商品房空置率接近0%的水平。与增量市场低空置率形成鲜亮对比的是存量房市场空关率较高。2003年11月，依照浙江工业大学房地产研究所对杭州市区24个楼盘的调查表明，在全部11841套住宅中，空关房1626套，空关率为13.73%。交付年限1998年前1999到20002001到20022003合计楼盘数696324空关率1.692.9717.544.6613.73%

四、市场需求分析

1、人均居住面积杭州市居民人均居住面积从2000年的10.7平方米上升到2003年的17.2平方米，增长了62.2%。能够讲居住条件有了专门大的改观。但相比全国同期水平却要低7个百分比，比小康水准要低13个百分比。目前杭州市居民的居住环境依旧特不紧张，假如要达到比较舒适的小康水平，大概还需要5000万平方米左右的住房。

A：全国平均居住面积；B：小康水平居住面积

2、现状及中意程度1）、私有化率调查结果显示，目前杭州居民住房私有化率已达78．2％，其中居民购买的房改房和商品房分不占37．3％和32．8％；租住私房者占12．4％；租住公房者占8．5％；租住廉租房者占0．8％。目前杭州市已有45．1％的家庭曾经购买商品房，从已购房居民家庭的购房进程看，居民购房呈逐年上升趋势。随着购房家庭比例的增加，居民住房产权中公有住房比例下降，私有住房比例上升。2）、户型及房屋结构住房面积、住宅户型是衡量居民居住水平的重要指标。住房面积大小、户型是否配套，直接关系到居民居住环境的好坏。调查表明，2003年杭州市居民家庭住房面积多数在50—90平方米之间，占55．2％，具体详见下表：面积（㎡）50以下50-7070-9090-110110-130130-150150以上百分比18.1%30.1%25.1%12.0%8.5%2.9%3.2%

目前杭州市居民住房成套率已达97．9％。其中以两室一厅的家庭所占比重最多，达38．4％；其次为三室一厅，所占比重为22．9％；二室二厅11．4％；一室一厅9．9％；三室二厅8．9％；四室一厅5．8％，非成套住宅2．1％，其他0．6％。从住宅建成年份来看，目前杭州市居民的住宅半数建于20世纪90年代，大部分为房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于1990年前，多为面积较小、结构不甚合理的旧房子。从拥有住宅数目来看，被调查者中大多数人（58．2％）有1处住宅，拥有2处以上住宅的17．2％，拥有3处或3处以上住宅的仅有1．6％和1．0％，尚有22．0％还没有住房。从上述对住房面积、户型、建成年份、拥有住宅数的分析来看，杭州居民居住状况已有较大改善。近八成的居民已拥有住宅，但仍存在许多不中意之处，如住宅面积偏小，户型结构不合理，居住环境不理想等。增加住房面积、改善居住环境已成为当前杭州居民家庭的迫切需要。被调查者中有41．5％打算另购更好的房子，24．8％打算换购更好的房子，18．4％则希望通过购买经济适用房来改善目前的住房状况。尤其是对现在住房不中意的被调查者，购买意愿特不强烈。其中23．7％打算换购更好的房子，36．3％打算另购更好的房子，23．7％打算购买经济适用房。对被调查者的住房打算和其家庭收入进行分析，结果表明：打算换购或另购更好的房子以改善目前住房状况的主体为家庭年收入在10万元以下的家庭，占80％以上。可见今后购房的主体为家庭年收入在10万以下的中低收入阶层。

3）、中意程度从调查结果来看，被调查者中有52．4％对目前住房是比较中意的，34．6％对目前住房有些不中意，13．0％特不不中意。对居住现状不中意的方面包括：建筑面积、户型结构、小区氛围和档次、物业治理、生活服务设施、小区环境、小区规划、交通区位等等。依照调查结果，其中最不中意的5个缘故依次为：建筑面积小，占55．6％；户型结构差，占48．0％；小区氛围和档次不高，占26．1％；小区缺乏物业治理和生活服务设施，分不占24．3％和22．6％；小区绿化环境差，占22．9％。而交通条件差、距市中心商业区太远等缘故，则排在最后面，所占比例较小。

由此可见，杭州市居民在满足差不多的生活需求后，越来越重视居住的质量，如居住面积要大，户型结构要好等，同时对物业周围环境状况、物业治理和配套服务也更为关注。而随着杭州都市交通系统的完善，交通问题已非是阻碍居民居住的要紧因素。

五、房价收入比2003年末杭州市与苏州市房价收入比对比状况：项目计量单位苏州市区杭州市区人均可支配收入元1236212898家庭平均人口数人2.843.3户均收入元3510842563人均面积平方米27.017.2商品房上市主力户型（中值）平方米110110商品房平均价格元／平方米31445841平均总房价元345840642510房价收入比——9.8515.10评述：在长三角的16个都市当中，苏州市与杭州市在各个方面差不多上比较接近的。杭州市的商品房价格差不多连续6年大幅上涨，同样苏州市近几年的房地产市场也是一片红火，房价连续攀升，在江苏省各大都市中仅次于南京。苏州市目前居民的可支配收入差不多接近杭州的水平，截止2003年末，人均可支配收入只比杭州低536元。杭州市市区的房价却比苏州高了1.8倍，房价收入比高了5个百分点。房价上如此大的悬殊，削弱了杭州市对人才的吸引力。

六、商品房价格杭州商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8%。2003年末的平均价格为5841元/平方米，同比2002年又上涨了23%。依照2004年上半年各新楼盘的销售价格统计，市区商品房平均价格达7500元/平方米。杭州市已连续5年成为全国房价上涨幅度最大的都市之一。

2004上半年（截止7月31日）杭州市区各区域住宅销售价格城东区域：（环城东路、绍兴路以东）住宅的平均售价在7500-9000元/平方米之间目前在售的楼盘要紧有“南肖埠·文景苑”，房屋类型为多层、小高层，均价9000元/平方米；“钞票塘·沁园”，为小高层住宅，均价7500元/平方米；“三华·天运”，均价8000元/平方米。钞票江新城区域：住宅的平均售价为8000-12000元/平方米目前在售的要紧楼盘有：“绿城·春江花月”一般公寓10000元左右/平方米，江景房11000元/平方米；“赞成·海月金棕榈”为多层、小高层住宅附带部分排屋，小高层均价8000元/平方米；城西区域：（教工路以西、紫荆花路以东）住宅的平均售价在8500-9500元/平方米目前在售的楼盘要紧有：“中兴·景城花园”，均价8500元/平方米左右；“华都兰庭国际”为高层、小高层住宅，预售均价8500元/平方米；“崇文公寓”，多层为主，均价10000元/平方米；城北区域：（德胜路以北、石祥路以南）住宅的平均售价为5500-7500元/平方米目前在售的楼盘要紧有：“名城·左岸花园”为多层、小高层住宅，均价7000元/平方米；“锦昌·文华”为多层、小高层住宅，均价7500元/平方米；“金都·清宸公寓”为小高层住宅，均价6500元/平方米；“利兹·水印康庭”为小高层、高层住宅，均价7000元/平方米；“通和·都市枫林”为多层、小高层住宅，均价5500元/平方米。城中区域：（除湖滨区域外，北至德胜路、南至秋涛路和复兴大道、东至环城东路、西至教工路）住宅的平均售价为9000-12000元/平方米目前在售的要紧楼盘有：“西房·平凡里都市公寓”，均价9000元/平方米；“凤起·都市花园”，均价12000元/平方米；“现代名苑”均价9500元/平方米；“世贸丽晶城”为酒店式公寓，均价11000元/平方米；“云龙公寓二期”，均价9000元/平方米；湖滨区域：（西湖沿线，中山中路、南路以西）住宅的平均售价为15000-25000元/平方米目前在售的要紧楼盘有：“广厦西湖·时代广场”，均价23000元/平方米；“东方金座”一般住宅15000元/平方米，湖景房27000元/平方米。三墩区域：（三墩镇周边）住宅的平均售价为4500-6500元/平方米目前在售的要紧楼盘有：“天阳·棕榈湾”，均价4500元/平方米；“亲亲家园二期”为多层、小高层住宅，均价5200元/平方米。下沙区域：（杭州经济技术开发区）住宅的平均售价为5500元/平方米目前在售的要紧楼盘有：“四季风景一期”，均价5500元/平方米；“香榭里花园”为高层、小高层住宅，均价5300元/平方米；滨江区域：（钞票塘江南岸，杭州滨江区）住宅的平均售价为6500-8000元/平方米目前在售的要紧楼盘有：“同方·超级星期天”均价6500元/平方米；“银色港湾”均价6700元/平方米；“之江公寓·景江苑”均价6500元/平方米；“华龙·碧水豪园”，均价为8000元/平方米。价格分析：早期持续供地不足的情况，引起了住宅有效投放的严峻不足。在需求迅速扩张的同时，因土地投放量没有及时跟进，以至造成现在住宅供给与需求形成较大的缺口。在这种市场条件下，由于住宅短期供给几乎是零弹性。房价差不多不是按照住宅的实际成本来确定，而是按照开发商的利润趋向和市场承受力来确定。七、房地产展望杭州：2004年下半年房价走势分析由于房价受到多方面因素阻碍，既包括土地、金融政策，同时也包括市场需求产品结构和消费心理等，正是所有因素的合力决定了房价走势。从目前的情况看，今年下半年杭城房价走低的可能性专门小。供给：现时期供应减少从年初到现在，有关房地产的土地、金融政策频繁出台，操纵高档房建设、提高个人贷款门槛等等，对开发企业的经营活动乃至房价都会造成一定阻碍。土地政策对房价的阻碍要紧表现在土地规划和土地储备两方面。从我国土地资源的差不多国情来看，对建设用地的增量操纵将是长期的，建设用地不可能大幅增加。因此从总的大趋势看，土地价格势必要涨。土地市场“招、拍、挂”的全面实施，也将在一定程度上使土地价格增长。有业内人士认为，一系列土地政策将使房地产市场潜在供应量在一段时刻内减少。而国家在金融方面的调控，又会使有土地但资金并不充裕的企业不敢轻易开发新项目。另外，由于不清晰一连串新政策对市场的后续阻碍，一些开发商在现在选择了作壁上观。因此，以后一段时刻内楼盘供应速度可能会减缓。这将使房价有了一个强力的支撑。需求：多种因素支持楼市房地产市场的供给量受到土地、金融政策阻碍的同时，市场需求情况也正在悄然发生变化。我省，特不是杭州居民住房消费正在升级换代、外来人员购房加速增长，这决定了以后一段时刻房价可不能走低。总体上讲，尽管这些年来杭州人均住房面积有了迅速增长，但仍需接着改善。随着杭州市居民收入水平的不断提高，经济的迅速进展，以及都市基础设施建设等因素的综合阻碍，今后一段时期住房的供给与需求都处于比较旺盛的时期。从杭州市近年的需求量看，每年供应量达到800万平方米左右，才能满足需求，而目前年上市量只有四五百万平方米，缺口专门大，供需仍不平衡。阶梯消费：带动升级置业从杭州市的情况看，“以旧换新”、“以小换大”和拥有两套、三套住房，正成为杭州房地产消费的新趋势。业内人士认为，杭州的住宅消费在经历了长时刻的高速进展之后，相当一部分市民早已解决了最原始的“住”的问题。随着经济实力增加，这部分人开始追求居住的舒适性，采取以旧换新、先小后大、地段上先远后近、品质上先低后高、先有用后舒适的模式来改善居住条件。住房消费是一种阶梯消费。改善居住条件不是一步就能到位的，而是依照经济能力的逐步增长，一步一个台阶逐级完成的。升级置业是实现住房阶梯消费的一种方式，升级置业群体的购买需求是杭州房地产市场一个长期、稳定的支撑力量。外地人购房：数量逐渐增加杭州作为一个获得联合国“人居奖”的都市，作为一个“最适宜居住的都市”，对外地购房者有着其他许多都市不可比拟的吸引力。不管是在杭创业者、在杭求学的大学生，依旧工作、生活在外地的专门多人，都把在杭购房居住作为一项重要生活目标。这些人，甚至包括了我国港澳台和国外人士。大量的外地人购房，有力地拉动了房价。附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）竞投时刻地块名称亩数土地用途出让方式容积率（≤）均价（万元/亩）成交价（万元）中标单位7月1日至7月15日江干区，东、南至新开河9.07办公挂牌4.05612.465555浙江西子联合控股有限公司江干区（规划钞票江新城内，A-03-6地块）东、北至曹娥江路11.85办公商业金融5668.197918中天建设集团有限公司江干区（规划钞票江新城内）东至曹娥江路44.01办公商业金融8789.4334743温州中城建设集团有限公司江干区（规划钞票江新城内）东至之江路72.1办公商业金融6547.5739480浙江华联三鑫石化有限公司江干区（规划钞票江新城内，B-06-2地块）东至B-07地块9.72办公商业金融7702.476828浙江圣奥家具制造有限公司江干区（规划钞票江新城内）东至之江路43.11办公商业金融6.5787.5733952浙江金基制业有限公司杭州经济技术开发区，东至5号大街39.24住宅商业金融4.89因故取消下城区石桥镇华丰村122.65住宅商业金融2.4因故取消6月2日至6月15日西湖区文新路439号科技新村11幢2.82综合挂牌未成交下城区新市街109-2号、111号0.13商业未成交6月15日杭州经济技术开发区111.12住宅招标1.5未成交西湖区，东至通济路110.3住宅1.8325.5935912.58杭州佳苑房地产开发有限公司拱墅区，东至规划化工路117.6住宅2.4367.9143266杭州滨江房产集团有限公司滨江区，东至春晓路129.61住宅2.8未成交5月11日至5月25日杭州经济技术开发区R6—15—726.79住宅商业办公挂牌4.62436510杭州万源房地产开发有限公司杭州经济技术开发区R4—5—910.07住宅3.4469.514728杭州大北房地产开发有限公司

自然人（叶福林）滨江区，东至江虹路82.64住宅商业办公5.5592.9148998浙江海威控股有限公司5月19日杭州经济技术开发区107.49住宅招标3.5312.5933600杭州华元房地产开发有限公司杭州经济技术开发区111.12住宅

3.5因故推迟江干区(规划钞票江新城内)121.51住宅

2.8985.66119768杭州星辰房地产开发有限公司西湖区，东至通济路117.54住宅

1.8因故推迟西湖区，东至通济路，南至董家路101.98住宅

1.8370.6637800杭州三盛房地产有限公司拱墅区，东至规划道路61.96住宅

2.4630.6839077杭州市房地产联合开发总公司拱墅区，东至规划化工路117.6住宅

2.4因故推迟滨江区，东至江陵路112.08住宅

2.8因故推迟滨江区，东至春晓路129.61住宅

2.8因故推迟4月19日至4月30日拱墅区，东至规划道路12.29商业挂牌1.2未成交拱墅区，东至市土地储备中心地块10.35商业1.2131.981366浙江申通汽车有限公司拱墅区，东至杭行路10.25商业1.21321353浙江申浙汽车股份有限公司江干区(规划钞票江新城内A－02－01、02地块)26.39办公商业金融业5.5870.6722977良精集团阀门有限公司

上海康麦斯保健品有限公司

红黄蓝集团有限公司浙江东泰投资有限公司江干区(规划钞票江新城内A-03-4地块)7.85办公商业7.5789.816200荣安集团股份有限公司江干区(规划钞票江新城内D－02－4地块)12.73办公商业金融业5.5868.6611058浙江三狮集团有限公司

浙江金钉子投资有限公司

浙江福田建筑装饰工程有限公司拱墅区，东至新昌新村15.67商业6.5433.956800浙江宏鼎工贸集团讲明：要想了解更详细的土地成交信息，请点击“历史数据”栏目附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)土地用途1级2级3级4级5级6级7级8级商业620051604170342018401120740480综合573049304020322017501060700460住宅502045003690266015501010680190讲明

1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分不为45%、20%、35%。计量单位为：人民币元/平方米。

2、本地价标准适用于容积率小于2.0时标定地价测算，当容积率大于2.0时，按附件2的标准执行。

3、本表中的土地级不按土地级不划分范围确定。

4、当地块临市区要紧街道时，还应按标准另行加价。附录三：杭州市区土地级不划分范围(一)市区土地的四至界线：1、一级土地的四至界线：东至中河路，南至河坊街、西湖风景名胜区界线，西至南山路、湖滨路、保亻叔路，北至体育场路、环城西路、密渡桥路、京杭运河、中河路高架桥。2、二级土地的四至界线：一级土地以外，东至绍兴路、环城东路(贴沙河)、铁路，南至望江路、西湖风景名胜区界线，西至曙光路、西湖风景区界线、玉古路、天目山路、教一路，北至文三路、文晖路、上塘路、松艮路。3、三级土地的四至界线：二级土地以外，东至绍兴路、文晖路延伸段、机场路、艮山西路、秋涛北路、秋涛路、铁路，南至铁路、贴沙河、中河、西湖风景名胜区界线，西至玉古路、西湖风景名胜区界线(西溪路)、古翠路、文三路、学院路，北至文一路、德胜路。4、四级土地的四至界线：三级土地以外，东至石桥路、秋涛北路、京杭运河、新塘路、景芳路、京杭运河，南至钞票塘江、西湖风景名胜区界线，西至西溪路、丰潭路、文新路、古翠路，北至余杭塘河、京杭运河、湖州路、绍兴路、香积寺路、东新路、德胜路、铁呼、规划潮王路延伸段与石桥路交汇处。5、五级土地的四至界线：(1)北区片：四级土地以外，东至铁路，南至钞票塘江，西至西溪路、紫荆花路、余杭塘河、丰潭路、轻纺路、就杭运河、石祥路，北至石祥路、东新路、重工路、石桥路与铁路交汇处。(2)钞票塘江南岸区片：东至萧山区界线，南至中兴路、之江一号路、东信路，西至钞票塘江，北至钞票塘江。6、六级土地的四至界线：(1)北区片：五级北区片以外，东至笕丁路、机场路、明石路、白石村、沪杭高速公路、彭埠镇、石公庙、五堡村一张，南至钞票塘江，西至西湖风景名胜区界线、龙门山、金鱼井、西溪文化旅游区界线、紫金港、余杭塘河北侧干流、宦塘河、红旗河、石祥路、京杭运河，北至谢村横路、金昌路、铁路(杭钢集团公司)、杭钢集团公司与半山路交汇处、半山山脚、广济路、石桥路、华丰路、丁石路、石祥路、与笕丁路交汇。(2)钞票塘江南岸区片：五级钞票塘江南岸区片以外，东至萧山区界线、西兴镇，南至03省道、杭州高新区之江科技工业园至萧山区的规划主干道、红旗路、南环路、之江三号路、东冠路、杭闻公司、之江大桥至湘湖的规划道路、之江大桥，西至钞票塘江，北至五级钞票塘江南岸区片界线。(3)之江国家旅游度假区片：东至杭州之江国家旅游度假区东界线，南至之江国家旅游度假区南界线、转塘镇，西至之江国家旅游度假区西界线，北至之江国家旅游度假区北界线、西湖风景名胜区南界线。(4)龙坞风景区小和山森林公园区片：东至龙坞风景区小和山森林公园东界线，南至龙坞风景区小和山森林公园南界线，西至龙坞风景区小和山森林公园西界线，北至龙坞风景区小和山森林公园北界线。(5)龙坞风景区南区片：东至龙坞风景区南区的不界线，南至龙坞风景区南区的南界线，西至龙坞风景区南区的西界线，北至龙坞风景区南区的北界线。7、七级土地的四至界线(1)北区片：六级北区片土地以外，东至下沙开发区、钞票塘江，南至钞票塘江，西至规划之江大桥、凌家桥、中村、小和山、留下镇、余术区界线、绕城公路、铁路，北至余杭区界线。(2)钞票塘江南岸区片：六级钞票塘江南岸区片以外，东至萧山区界线，南至之江大桥至湘湖的规划道路、萧闻公路、杭闻公路、萧山区界线，西至钞票塘江，北至六级钞票塘江南岸区片界线。8、八级土地七级土地以外的所有土地。(二)西湖风景名胜区土地级不划分范围1、一级土地的四至界线：东至湖滨路、南山路，南至南山路，西至西山路，北至北山路。2、二级土地的四至界线：一级土地以外，东至保亻叔路、万松岭路和吴山风景区的东界，南至凤凰山、南山公墓、虎跑，西至上满觉陇、五老峰、茅家埠、灵隐寺、折乐桥、植物园西界，北至玉泉路、浙大路、曙光路。3、三级土地的四至界线：东至二级土地的西界、南界和西湖风景名胜区的东界，南至钞票塘江，西至上天竺、龙井、九溪、十八涧、屏峰山疗养院，北至二级土地南界。4、四级土地的四至界线。东至二级地的西界、三级地的西界，南至之江路，西至七佛寺、外大桥、梅家坞、柴窑里、美人峰、西湖风景名胜区西界，北至老和山、浙大南围墙。5、五级土地的四至界线：除上述一至四级土地以外的所有西湖风景名胜区内的土地。杭州市市区土地级不图

附录四：2004年杭州要紧楼盘介绍市中心要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程绿城春江花月滨江区复兴19号地块小高层、高层一二期少量余房,三期8月初开盘清水公寓德胜西路北侧，运河畔排屋已开盘国都枫华府第文二路与学院路交叉口（原计量学院）公寓年底开盘华都兰庭国际文二路原浙江经贸职业技术学院高层年底开盘西湖时代广场庆春路225号高层已开盘湖墅嘉园拱墅区湖墅北路70号高层10月底开盘浅水湾都市花园潮王路以北、莫干山路以东公寓8月开盘中兴景城花园文三路东信大厦后高层已开盘，2006年6月交付运河东苑上塘路与登云路交叉口高层2005年6月交付新青年广场假山弄高层未定中豪晴园西湖区耀江文萃苑以东，靠文一路单身公寓未定丁香公寓天目山路高层已开盘中央花苑湖墅南路与潮五路交叉口高层明年底交房崇文公寓东靠学军小学，西依马塍路高层差不多开盘世贸丽晶城东邻浙大西溪校区，西接教工路，南靠天目山路高层、小高层二期已开盘，三期未开盘滨江新都市广场秋涛路高层已开盘绿城深蓝广场杭州西湖文化广场东侧高层已开盘采荷人家江干区杭海路酒店式公寓、写字楼高层、小高层已开盘旅游绿洲之星绿洲园区内高层已开盘杭州要紧楼盘介绍：闲林五常要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积江南春城白云深处西溪风景区闲林镇不墅、排屋

余量比较大共300套，300平方米西溪山庄西郊闲林铺排屋、不墅排屋8月开盘不墅开盘时刻未定排屋200套，不墅160套270-280平方米华立爵士风情闲林镇东北面多层一期7月开盘，8月还会接着推出5、6套512亩，共200多套，110-180平方米江南春城闲林山水闲林区块五常乡02省道南侧多层

余量专门大共2000多套，120平方米华鸿怡景花城留下五常经济技术开发区排屋、不墅年底开盘

200多套，主力220平方米盛世嘉园闲林区块五常乡02省道南侧多层一期近期开盘，二期可能明年年初开盘

70-130平方米，300多套金都雅苑余杭闲林公寓七月刚开盘，下期明年推出，共5万平方米

3幢100多套，100多平方米集美岸上蓝山留下西3公里02省道南侧多层、小高层、排屋10多套90-120平方米杭州要紧楼盘介绍：三墩城西要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积天阳棕榈湾莫干山路北端近勾庄多层、小高层、高层一期5月13日推出，二期八九月推出有300余户

名都西雅图城

明年上半年开盘

南北天城三墩环镇东路以西未知未知

亲亲家园三墩镇北多层、小高层、高层、排屋二期8月份开盘二期量

天阳20号地块拱墅祥符镇，东临规划中的丰庆路高层、小高层未知

桂花城三期B区块古墩路和文二西路交界处高层、写字楼

紫金庭园文苑路以南，紫荆花路以西公寓排屋差不多开盘

110-150、排屋200平方米以上广宇西城年华申花路以北、丰潭路以西高层、单身公寓、商铺明年10月份开盘

山水人家天目山路以北，丰潭路以西公寓已开盘余量不大130-150平方米耀江文鼎苑西临浙大紫金港校区，东靠古墩路，南抵余杭塘路小高层、高层明年上半年开盘

50-250平方米西鉴枫景天目山路炮台路交界高层、小高层年底开盘

100-180平方米，共500多套杭州要紧楼盘介绍：银湖要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积大有清竹蓝庭富阳银湖开发区不墅一期开盘在今年10月，二期有三百多套300套220-260清源上林湖富阳银湖开发区不墅一期下半年开盘10套260-300金都富春山居富阳银湖开发区不墅今年1月开盘60多套270-540绿城七里香溪富阳银湖开发区不墅明年8月交付10多套300华庭云顶空中花园富阳银湖开发区公寓/单身公寓今年5月份开盘20多套

三江鸣翠蓝湾富阳银湖开发区排屋下半年开盘总计1000户

三盛颐景山庄富阳银湖开发区排屋不墅9月份再推出10多幢,总盘400亩1幢296平方米美达五月香山富阳银湖开发区写字楼8月底开盘

西湖山度假村富阳银湖开发区排屋、公寓年底开盘300多套总量70多亩，排屋180-330平方米杭州要紧楼盘介绍：小和山要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积中能浪漫和山小和山高教园区不墅、小高层不墅差不多卖完，下期明年开盘，小高层8月底开盘不墅几十套，小高层800套不墅300，小高层55-300平方米没达九月森林西湖区留下小和山公寓二期余下两套公寓，三期未开盘2套155方、228方绿野春天小和山高教园区不墅11月开盘100多套250-350平方米水木清华小和山高教园区独立不墅下半年开盘

总量300多亩杭州要紧楼盘介绍：城东部分楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积钞票塘沁园杭州机场路101号小高层SOHO公寓已开盘

40平方米左右三华天运江干区京杭大运河秋涛北路交界高层、小高层

600多套110-160平方米金海二期江干区杭海路878号高层、小高层明年年初开盘

90-200平方米春江绿岛九堡南片区高层、小高层明年年初开盘

120平方米左右杭州要紧楼盘介绍：临平要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积美亚·胡姬花园临平南苑商贸城多层、小高层二期200余套已售完，三期98套将推出

以140平方米为主都市丽景三期临平南大街排屋、少量公寓明年开盘三期9万多方，公寓60套145-200绿城临平桂花城临平南苑商住区低层为主,少量景观小高层二期1000多套下半年开盘一期尚有几套余房160平方米红枫苑临平东湖路东侧多层公寓三期400余户二期有1楼现房,150平方米,三期未定华宇家园临平星光街多层二期130套售完,三期1万余平方米尚未开盘

主力户型90广厦天都城天河苑余杭星桥单身公寓7月份开盘

22-100华立·东方俊园临平镇南苑街道多层/小高层一期已交付,二期9月以后开盘

60-220新月花园临平星光街以北多层

尚有余房10套100-140华鼎豪园临平世纪大道以南多层/小高层排屋为主下半年开盘一期总共270户,尚余10套余140平方米户型东海水漾人家二期临平城东多层二期下半年开盘,有300余户一期尚余数套

东海水景城临平世纪大道以南排层/多层、高层、小高层明年上半年开盘

总量有300余亩、2000余户都市港湾临平开发区小高层、多层精装修今年5月已交付10余套20-60都市知音余杭区临平红丰路多层明年5月30日交付尚有4套余房

中都广场临平北大街高层公寓年底交付2套200-300世纪嘉园晴彩巴厘临平世纪大道南侧高层、多层单身公寓已开盘

30-50E世纪都市花园临平东湖路与星光街交界处小高层、多层

100-170四维碧云阁东湖路邱山大街交界口小高层、多层一期少量余房，二期单身公寓10月开盘，200户

华清山庄临平藕花洲大街北侧不墅尚未开盘

长岛绿园临平北沙东路排屋今年8月交付尚余数套300杭州要紧楼盘介绍：城北部分楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积名城左岸花园拱墅区永庆路丽水路交界多层、小高层、高层明年8月交付尚有数十套80-240利兹水印康庭三塘小区以北小高层、高层二期2幢小高层下半年开盘尚余10余套80-140通和都市枫林沈半路石祥路口东北端小高层、多层6月开盘，二期明年年底推出一期余数十套106-180华府祥和人家东新路延伸段小高层田园河畔居半山镇半山中学西侧多层、小高层

杭州要紧楼盘介绍：之江旅游度假区要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积钞票塘云栖蝶谷杭州之江旅游度价区不墅一期二期差不多推出目前余三套290-400润和山庄之江度假区以后世界东北角不墅去年7月共推出33套余下1套300南都西湖高尔夫不墅之江国家旅游度假区之江路200号不墅上个月开盘，现在差不多预定完，二期预备在一年后开盘81栋320-600西湖阳明谷西湖之江国家度假不墅不墅、排屋未开盘，开盘时刻待定未知300-700（不墅），190-230（排屋）

杭州要紧楼盘介绍：滨江要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积景江苑滨江区之江度假区旁高层5月中旬已开盘10多套总量200套，150-170平方米银色港湾滨江区之江度假区旁公寓已开盘余量不大150套40-70平方米太阳国际公寓钞票塘江南岸之江2号路以东单身公寓年底开盘

300多套60平方米左右彩虹城二期浪琴轩钞票江一桥南岸东侧多层、小高层、高层下期明年年初推出800套20-30套140平方米六合天寓东信大道北环路交界彩虹城对面高层9月开盘

500套130-165平方米主打贺田尚城钞票江南岸，六和塔正对面多层、小高层一期售完，二期7月底8月初开盘

共100套，100-130平方米临江花园一桥以南之江度假村正对面多层、小高层、高层二期少量余房三期未开盘120平方米1套150平方米几套120、150、160、180平方米均有盛元慧谷滨江区滨盛路以北,火炬大道以西高层还未动工,可能明年年初开盘

22.5万平方米华龙碧水豪园钞票江南岸之江度假村对面不墅

220平方米以上通策广场滨江区江南大道钞票江一桥以东高层、小高层

7、8套160平方米温馨风情苑位于西兴镇多层高层二期未开盘12-17层90—270同方燕语林森滨江区西兴镇多层、小高层10月开盘800多套300多套，100多平方米钞票江湾花园钞票江南岸高层、小高层一期二期已售完、三四期可能在下半年未知120-160平方米同方超级星期天濒临钞票江，东信大道西侧单身公寓已开盘尚有166套主力38平方米华业南岸晶都钞票江南岸，临滨康路小高层、高层未知

总共28万平方米威尼斯水城湘湖旅游度假区杭州乐园西侧公寓未开盘，大约在今年11月开盘，体量200多亩，1000户80—200平方米通和南岸花城萧山区闻堰镇三江口排屋不墅公寓排屋9月份开盘，不墅明年9月开盘公寓几十套公寓100-150杭州要紧楼盘介绍：良渚瓶窑塘栖要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积兴龙·兴泰花苑余杭瓶窑多层公寓去年6月开盘，今年8月交付40多套109-150兴龙·兴和苑余杭瓶窑多层公寓今年9月交付20多套

窑山花园住宅余杭瓶窑多层公寓一期今年7月交付，二期2万平方米十月推出，均价3500数套100-160星海云庭余杭崇贤镇多层公寓一期去年卖完，二期14万平方米尚未开盘

第一批130平方米以上新湖香格里拉不墅良渚大观山果园农场不墅、排屋、公寓一期年底开盘，二期1000余亩明年开建

良渚文化村白鹭郡一期良渚镇低层公寓、不墅、排屋今年10月份开盘，一期推出一半，300余户

良渚玉都佳苑良渚镇中心多层

余房数套110以上水榭花都塘栖镇政府附近公寓第一期十月初开盘，第二期也推出，现工程已开工500套，总盘子有800亩90-141塘栖嘉园余杭塘栖镇里仁路公寓此期6月28日开盘现在差不多不多了150-210杭州要紧楼盘介绍：下沙一带要紧楼盘一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量面积星星港湾花园海宁对外综合开发区小高层、多层一期去年10月开盘，二期8月开盘

之江铭楼下沙经济开发区管委会旁纯写字楼10月初开盘

50-1000平方米野风海天城下沙6号路以南25号路以东高层、小高层、多层可能明年5月开盘

主力120-130平方米香榭里花园下沙中心区域4号路以南顶楼越层年底交付10套以下220、247平方米理想伊萨卡下沙经济开发区12号路高层、小高层明年开盘

共321亩浙水·金沙国际寓所下沙11号路和14号路北侧一房一厅的小户型公寓10万平方米左右大都文苑风情下沙经济开发区2号路3号路交叉口单身公寓下半年开盘100多套40-60平方米大都文苑风情下沙经济开发区2号路3号路交叉口高层、小高层已开盘高层顶楼2套，小高层几十套高层142平方米华元十六街区下沙16号地块

下半年开盘

杭州要紧楼盘介绍：部分写字楼一览楼盘名称楼盘位置建筑类型开发进程余量备注中豪凤起广场凤起动路延伸段与秋涛北路交叉口写字楼、单身公寓

南北商务港温州路、市二医院后写字楼去年底开盘尚余2层比六月份涨了300-500广利大厦庆春路与中河路交汇点西北部纯商务写字楼已开盘尚余少量

星汇商务大厦下城区建国北路与朝晖交界处写字楼已开盘尚余顶楼二层

云天财宝中心环城北路写字楼、酒店式公寓、商铺已开盘尚余2套

海华广场建国北路环城北路交叉口写字楼、商场已开盘尚余少量

润和进展大厦朝晖路中河路交叉口东北侧酒店式写字