房地产企业会计核算中税收风险管理及纳税筹划课件

房地产企业会计核算中

税收风险管理及纳税筹划主讲人王丽萍北京德高远会计师事务所房地产企业会计核算中

税收风险管理及纳税筹划主讲人王丽12主要内容一、现金和银行存款核算的控制二、应收应付款项核算的控制三、开发产品核算的控制四、固定（无形）资产核算的控制五、长期股权投资核算的控制六、所有者权益核算的控制七、收入核算的控制八、费用核算的控制2主要内容一、现金和银行存款核算的控制23一、现金和银行存款核算的控制（一）货币资金增加的分析和控制1、接受投资接受投资时，该类业务一般发生在企业筹建期内，这与流转税和企业所得税基本无关，主要考虑个人所得税和印花税。账务处理：借：银行存款（现金）贷：实收资本—股东名称

3一、现金和银行存款核算的控制（一）货币资金增34

《公司法》第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

第二十九条股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

4《公司法》第二十八条股东应当按期足额缴纳公司452、举借债务一般情况为金融企业、非金融企业、个人借款或发行企业债券。该类业务在税收方面主要涉及金融机构借款合同的印花税以及后续利息费用的涉税问题。52、举借债务56如涉及关联方借款和国外借款，是税务后续检查重点。如涉及企业股东及其亲属或财务人员，对应账户为“其他应付款”、“应付账款”等，税务一般要查实核对，很多企业将账外收入挂记该账户。

分析：企业融资的税收思考？利息费用的税收效用？6如涉及关联方借款和国外借款，是税务后续检查67

3、出售资产涉及流转税、所得税、土地增值税和印花税。出售动产缴纳增值税；出售无形资产和不动产交纳营业税、土地增值税；资产收入涉及企业所得税。出售开发产品对应为收入；固定资产对应科目为“固定资产清理”；出售无形资产对应科目为“营业外收支”.73、出售资产78国税发［1993］149号转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。

本税目的征收范围包括：转让土地使用权、……。销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。8国税发［1993］149号89财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税[2003]16号）（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。9财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题910

国税函[2010]220号七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

财税[2006]21号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。10国税函[2010]220号1011

4、出租资产一般情况需交纳营业税、房产税、印花税和企业所得税。但出租职工宿舍给员工居住不需要缴纳营业税、房产税。

政策解析1.doc

政策解析2.doc

无租金出租房产的，由产权所有人按原值缴纳房产税。政策解析3.doc

114、出租资产1112国税发〔2009〕31号第二十四条

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。财税字［1995］048号七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政和税务具体规定。12国税发〔2009〕31号1213

5、接受捐赠（政府补助）接受货币性资产捐赠一般不与流转税相关，但往来单位的可能视为价外费用。在企业所得税上，企业接受捐赠时计入当期损益，计算应纳所得税额。会计处理上，①与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为“递延收益”，在确认相关费用的期间计入当期损益“营业外收入”；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益“营业外收入”。135、接受捐赠（政府补助）1314②与资产相关的政府补助，不直接确认为当期损益，应当确认为“递延收益”，自相关资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益“营业外收入”。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损益“营业外收入”。

政府补助会计处理.doc

有关政策1.doc

有关政策2.doc14②与资产相关的政府补助，不直接确认为当期1415政府补助收入土地增值税处理？计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。15政府补助收入土地增值税处理？15166、代理业服务费收入手续费收入主要涉及营业税和企业所得税。

国税发［1993］149号

代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务（如：代扣代缴税款）。166、代理业服务费收入1617《实施细则》第十三条称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。17《实施细则》第十三条称价外费用，包括收取的手续费1718国税发[1995]076号

代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。

财税[2003]16号从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。18国税发[1995]076号1819

国税发［1998］217号

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

思考：企业如何利用？19国税发［1998］217号

1920关于销售代理公司代收代交费用的（如：可视对讲、网络光纤等）税收问题分析《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》([94]财税字第026号)代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税；不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。

(一)受托方不垫付资金；

(二)销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；

(三)受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。20关于销售代理公司代收代交费用的（如：可视2021

7、债权收回如属于真实性的债权收回，一般不涉及税收问题。股东个人借款跨年度收回的，一般也不追缴个人所得税。有其他机构借款，发生利息费用，同时有收回借款没有收取利息费用的，涉及企业所得税问题。关联方还涉及营业税问题。217、债权收回2122（二）货币资金减少的分析和控制

1、购买物资及接受劳务主要涉及企业所得税。重点关注票据的真实性合法性，核实入账成本。

—注意付款对象与开具发票单位一致。

—对于大额现金交易和欠款的，税务机关怀疑其真实性。一般通过银行、往来单位查证其资金流，是否存在虚开发票套取现金等。

案例分析.doc22（二）货币资金减少的分析和控制2223（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的的确认证明；（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证23（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位2324如：无形资产不动产投资行为不开具发票？财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税[2002]191号）一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

二、对股权转让不征收营业税。

本通知自2003年1月1日起执行。24如：无形资产不动产投资行为不开具发票？2425

国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函发［1997］087号）一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产--其他土地附着物”税目征收营业税。二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入,暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入,应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。25国家税务总局关于征用土地过程中征地单位2526

国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复（国税函〔2007〕969号）国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发[1993]149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。

26国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用2627国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函〔2008〕277号)纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。27国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归2728

营业税纳税地点：

（1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

（2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

（3）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

28营业税纳税地点：

（1）纳税人提供应28292、日常管理支出主要企业所得税和个人所得税扣缴。重点关注大额现金支出和经常性支出的合理性。涉及个人的支出如劳务费用支出等，需要取得合法票据及扣缴个税。

分析：支付给个人的款项哪些要扣缴个税？代个人缴纳的税款如何列支？

292、日常管理支出2930

中华人民共和国税收征收管理法

第六十九条扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。

国税发[2003]47号：扣缴义务人违反征管法及其实施细则规定应扣未扣、应收未收税款的，税务机关除按征管法及其实施细则的有关规定对其给予处罚外，应当责成扣缴义务人限期将应扣未扣、应收未收的税款补扣或补收。30中华人民共和国税收征收管理法

3031

3、工资、福利支出影响企业所得税、个人所得税。了解职工工资和福利费税前列支范围，个人所得税征税项目和免税项目。（1）职工的范围：与企业订立劳动合同的人员（含全职、兼职和临时人员）、未订立劳动合同但由企业正式任命的人员（如董事会成员、监事会成员）、其他提供与职工类似服务的人员。

313、工资、福利支出3132（2）职工薪酬范围：工资、奖金、津贴和补贴；职工福利费；基本保险和补充保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；非货币性福利；辞退福利、股权支付等。

相关政策解析.doc

新个人所得税税率表.doc

思考：新税法实施后，策划思路？32（2）职工薪酬范围：工资、奖金、津贴和补贴；3233

个人所得税法实施条例第十条个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。33个人所得税法实施条例3334

个人从单位取得的哪些所得不征税（1）根据国家有关规定，从提留的福利费或工会经费中支付的个人生活补助费；民政部门支付给个人的救济金以及抚恤金；从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助。（2）安家费、离退休费用。按规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费；（3）手续费。个人办理代扣代缴税款手续费，按规定取得的扣缴手续费；34个人从单位取得的哪些所得不征税3435（5）下列不属于工薪性质的补贴、津贴或不属于本人工薪项目的收入，不征收个人所得税：

①

独生子女补贴；

②

托儿补助费；

③

差旅费津贴、误餐补助；（6）企业和个人按规定比例提取并缴付的住房公积金、基本医疗保险金、基本养老保险金、失业保险金、工伤保险和生育保险，免征个人所得税。35（5）下列不属于工薪性质的补贴、津贴或3536（7）职工与企业解除劳动合同，取得的一次性补偿收入，在当地上年企业职工年平均工资3倍数额内的，免征个人所得税。（8）具备《失业保险条例》规定条件的失业人员，领取的失业保险金，免征个人所得税。

（9）捐赠额未超过应纳税所得额30%的部分，可以从应纳税所得额中扣除。36（7）职工与企业解除劳动合同，取得的一次性补偿收入，3637（10）财税[2007]l3号单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。37（10）财税[2007]l3号3738

应付职工薪酬本科目按照工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、解除职工劳动关系一次性补偿等应付职工薪酬项目进行明细核算。涉及企业所得税税前扣除和个人所得税扣缴问题。结余部分也涉及企业所得税。

38应付职工薪酬3839

4、偿还债务一般对纳税无影响。但债务重组时，债务人以现金清偿债务如有少清偿部分属重组收入，则在计算所得税时，需将重组收入计入当期应纳税所得额。债务重组又称债务重整，是指债权人在债务人发生财务困难情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。394、偿还债务3940

以现金清偿债务以现金清偿债务的，债务人应当在满足负债终止确认条件时，终止确认重组债务，并将重组债务的账面价值上与实际支付现金之间的差额，计入当期损益。以现金清偿债务的，债权人应当将重组债权的账面余额与收到的现金之间的差额，计入当期损益（营业外支出）。

40以现金清偿债务4041

5、对外捐赠及支付返利对外直接捐赠不得扣除；通过有关部门捐赠需按限额税前扣除；直接支付的返利不得扣除。

思考：捐赠需要注意事项？

6、利润分配。主要涉及扣缴企业所得税和个人税款。在作出分配决定并账务处理或支付时扣缴。415、对外捐赠及支付返利4142企业股息征免税情况表42企业股息征免税情况表4243

国税发〔2009〕31号第三十六条

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。43国税发〔2009〕31号4344（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。44（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润4445二、应收应付款项核算的控制

（一）应收款项核算的控制

1、实现收入实现收入涉及大部分税收，除流转税、所得税外，还涉及土地增值税、印花税等。税收上重点关注的是对应科目是否属于收入类。如对应开发产品、资产类科目，则一般判断未及时确认收入，应根据纳税义务发生时间确定各项税收是否缴纳。45二、应收应付款项核算的控制（一）应收款项核4546

2、借款给他人企业将自己款项借与他人，特别是金额较大的，主要涉及股东个人所得税、应计算利息收入营业税、企业所得税。

—关联方借款的，涉及营业税和企业所得税纳税调整。

—投资者个人借款，纳税年度终了不归还的，涉及个人所得税。

—借款转贷的，涉及利息费用税前列支相关性合理性问题。462、借款给他人4647

国税函发［1995］156号十、问：非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，行政机关或企业主管部门将资金提供给所属单位或企业而收取资金占用费等，应如何征收营业税？

答：贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。47国税函发［1995］156号4748《企业所得税法》第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《特别纳税调整实施办法》（国税发[2009]2号）第三十条实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

48《企业所得税法》第四十一条企业与其关联方4849《税收征收管理法》第三十六条企业与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。49《税收征收管理法》4950《营业税暂行条例实施细则》第三条条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

50《营业税暂行条例实施细则》第三条条50513、预付款项一般不涉及税收问题。但预付时间较长、预付关联方款项，会关注其真实性和资金占用的纳税调整问题。

4、应收股利企业从被投资单位分配的股息、红利所得只涉及企业所得税。

5、其他应收款项保险公司赔款、收取价外费用、职工赔偿款、押金等涉及税收问题。513、预付款项51526、应收款项的减少一般不涉及税收问题。但：

—收回时间较长、金额较大的，存在资金占用利息费用调整的风险。

—冲销坏账、债务重组减少应收账款，涉及企业所得税坏账损失报批问题。

《企业资产损失税前扣除管理办法》.doc526、应收款项的减少5253（二）应付款项核算的风险控制1、购进物资与接受劳务应付账款、应付票据科目，其对应业务主要是购进的物资商品或接受的劳务，主要审核凭证的真实性、合法性。虚假的购进，开具发票后不需要全额付款，影响企业所得税成本费用的税前扣除。53（二）应付款项核算的风险控制5354

2、借款除金融企业的借款涉及印花税外，一般不涉及税收问题。但非金融企业借款涉及支付利息费用，则考虑是否关联企业，以及利息费用是否按税法的规定进行了纳税调整。

3、预收账款涉及收入问题。税务机关重点关注是否签订合同，结算方式，是否长期挂账调节收入。

542、借款5455营业税纳税义务发生时间第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天55营业税纳税义务发生时间5556特殊规定第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。56特殊规定5657

国税函发［1995］156号十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？

答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。57国税函发［1995］156号57586403营业税金及附加一、本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、土地增值税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。二、企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”科目。三、期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。586403营业税金及附加5859会计准则——基本准则第九条企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。第三十三条费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。第三十四条费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加、且经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认。59会计准则——基本准则5960

4、其他应付款项其他应付款主要核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产的租金，存入保证金、职工未按期领取的工资，应付、暂收所属单位、个人的款项等。如该类款项涉及金额较多且频繁，如果对应借方科目为现金、银行存款等科目，税务机关会重点关注其真实性，该账户隐匿现金销售收入比较普遍。

604、其他应付款项6061

5.应付未付款超过一定时间如3年未付款项，且对方已经作为资产损失处理的，涉及企业所得税调整问题。实际执行中，企业应对超过三年的应付未付款项作出合理解释，并提供能够偿付的相关证据（如证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的证据），经税务机关确认后，可以不并入应纳税所得额。无法提供有效证明或不能作出合理解释的，应并入应纳税所得额征税。615.应付未付款61626、应付款项减少企业一般的偿还债务行为，基本不涉及税收问题。但：

—大额的现金支付，以及付款对象与发票单位不一致的，税务机关会重点关注其是否存在虚开发票问题。

—对应贷方为资本公积的，应为应付未付或债务重组所得，涉及企业所得税。626、应付款项减少6263三、开发产品核算的控制房地产开发企业开发的产品包括商品性土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程以及开发完成后尚未投入使用的自用土地。税法：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

63三、开发产品核算的控制房地产开发企业开发6364（一）开发成本项目1.土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。64（一）开发成本项目64652.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。652.前期工程费。指项目开发前期发生的水文65664.基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5.公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。664.基础设施建设费。指开发项目在开发过程66676.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

土地增值税扣除项目.doc676.开发间接费。指企业为直接组织和管理6768

转让项目的性质扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本

新建房产转让3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.其他扣除项目（加计20%扣除）

1.房屋及建筑物的评估价格或购买价每年加计5%后的金额

旧房转让评估价格=重置成本价×成新折扣率2.土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

3.转让环节缴纳的税金68转让项目的性质扣除项目6869

转让项目性质扣除项目

土地价款

未经开发土地交纳的有关费用

缴纳税金

土地价款交纳的有关费用

已经开发土地开发的成本缴纳税金

开发成本的20%69转让项目性质扣除项目6970（二）房屋开发成本对象的核算企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素确定。1.按独立编制设计概算（预算）或施工图预算所列单项开发工程。2.同一开发地点，结构类型相同的群体项目，开竣工时间相同，同一队伍施工的，可以合并对象。3.规模大、工期长开发项目，可以按开发项目的部位划分。70（二）房屋开发成本对象的核算7071

税法开发产品成本对象的确定

（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。71税法开发产品成本对象的确定

（1）7172（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。72（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独7273（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。73（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能7374

土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。74土地增值税的清算单位

土地增值税以国7475

各成本项目会计核算1.土地征用及拆迁补偿费（1）能分清成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，计入“开发成本—A房屋开发成本”科目借方和“银行存款”等科目贷方。（2）如分不清核算对象的，应先将其支出通过“开发成本—土地开发成本”科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入“开发成本—A房屋开发成本”科目借方和“开发成本—土地开发成本”科目贷方。75各成本项目会计核算7576

2.前期工程费（1）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本—A房屋开发成本”，贷记“银行存款”等科目。（2）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，应按规定的方法分配计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本—A/B房屋开发成本”，贷记“银行存款”等科目。762.前期工程费7677

3.基础设施费一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”项目，借记“开发成本—A房屋开发成本”科目，贷记“银行存款”科目。

4.建筑安装工程费根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”项目，借记“开发成本—A房屋开发成本”科目，贷记“应付账款—应付工程款”科目。如要分配的，可以按工程预算造价比例计算。773.基础设施费7778甲供材税收处理及筹划

营业税暂行条例实施细则.doc第十六条

除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

分析：房地产开发企业经常存在甲供材问题，如何纳税和取得合法票据扣除。78甲供材税收处理及筹划7879（1）计税依据包含甲供材，不包括设备（2）纳税人是施工方，不能转嫁甲方（3）甲供材发票会计处理？（4）甲供材中包工包料合同与包工不包料合同的区别（5）甲、乙双方的正确处理（6）装饰业务如何处理？79（1）计税依据包含甲供材，不包括设备7980

5.公共配套设施费（1）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本—A房屋开发成本”科目归集其发生的支出。（2）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在“开发成本—配套设施开发成本”科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入房屋开发成本.805.公共配套设施费8081（3）对能有偿转让的配套设施支出，应在“开发成本—配套设施开发成本”科目进行归集，完工后转入“开发产品—配套设施”中。（4）先开发房屋，后开发配套设施的，可以采取预提的办法，完工时调整。

6.开发间接费先计入“开发间接费用”科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各项开发产品成本。81（3）对能有偿转让的配套设施支出，应在“8182国家税务总局关于下发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第十五条

企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。82国家税务总局关于下发《房地产开发经营业务8283第十八条

企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。83第十八条

企业在开发区内建造的邮电8384第十七条

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。84第十七条

企业在开发区内建造的会所、8485第三十三条

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第三十二条

除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

85第三十三条

企业单独建造的停车场所，应8586（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。86（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可8687实际支出待摊费用预提费用开发成本土地征用费前期工程费建筑安装费基础设施费配套设施费开发间接费成本核算程序期间费用87实际支出待摊费用预提费用开发成本土地前期建筑基础配套开发8788六项费用直接共同间接在建完工未建产品资产未销已销销售成本88六直共间在完未产资未已销售成本8889共同成本和间接成本分配方法

（1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。89共同成本和间接成本分配方法

（1）占8990

举例：某房地产企业开发一小区，占地60000㎡，分三期开发，分别20000㎡，30000㎡，10000㎡，土地出让金50000万，一期开发住宅3幢和一个会所，分别占地5000㎡，5000㎡，5000㎡，2000㎡。ABDC90举例：某房地产企业开发一小区，占地6009091计算：

一期内全部成本对象应分摊土地成本=（20000÷60000）×50000＝16667

会所应分摊土地成本＝（2000÷20000）×16667＝1666.7

3幢住宅应分摊土地成本＝16667-1666.7=15000.391计算：9192（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。92（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建9293（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。93（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直9394成本分配规定

（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。94成本分配规定

（1）土地成本，一般按9495（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。95（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共9596

土地增值税分摊方法（1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（2）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。96土地增值税分摊方法9697举例：某房开公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？①占地面积法：1000×(6000÷10000)＝600②建筑面积法：1000×［15000÷（15000＋5000)＝75097举例：某房开公司在10000平米土地上开9798

（三）开发产品开发完成的核算

1、开发产品增加企业开发的产品，在完成全部开发过程，并经验收合格、符合设计标准，就应进行成本的结转，将开发产品的成本由“开发成本”科目转入到“开发产品”科目。下设“商品性土地”、“商品房”、“出租产品”、“周转房”、“配套设施”、“代建工程”等二级科目。98（三）开发产品开发完成的核算9899

国税发[2009]31号第三十五条

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。99国税发[2009]31号99100

2.开发产品减少

（1）销售对外销售的商品房应在移交房屋并将发票账单提交买主时，将其销售收入计入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入—商品销售收入”科目的贷方。已经预收账款的，借方为“预收账款”。月份终了，应借记“主营业务成本—商品房销售成本”，贷记“开发产品—商品房”。1002.开发产品减少100101

国税发[2009]31号第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本101国税发[2009]31号101102

（2）本单位使用会计上计入相关资产。

（3）分配、投资、交换物资、偿债等会计上新准则一般按销售处理，与税务相同。如不按销售处理，则涉及营业税、土地增值税、印花税、企业所得税和个人所得税。相关政策1.doc

相关政策2.doc

相关政策3.doc

相关政策4.doc

相关政策5.doc102（2）本单位使用102103拆迁补偿如何缴纳营业税？国税函发[1995]549号）

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。103拆迁补偿如何缴纳营业税？103104举例：某房地产企业用开发产品安置拆迁户5000平米，市场售价6000元，土地成本1.5亿元，建筑施工等其他开发成本1.5亿元，总可售面积80000平米。则:1.实际所得=6000×(80000-5000)-30000=150002.税收处理：①视同销售收入=5000×0.6=3000②增加视同拆迁补偿支出3000万元,总成本：30000+3000=33000税收所得=6000×80000-33000=15000104举例：某房地产企业用开发产品安置拆迁户104105（四）损失会计处理计入待处理财产损溢，经过审批后计入相关科目。第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

第二十三条

企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。105（四）损失105106企业所得税和土地增值税差异比较（1）年度企业所得税汇算清缴与项目清算（2）开发间接费用中营销设施建造费（3）配套设施中的地下车位成本承担（4）专项借款利息费用分摊计算（5）共同成本间接成本计算分摊方法（6）清算项目与成本核算对象（7）开发费用与期间费用（8）预提费用与实际发生成本106企业所得税和土地增值税差异比较106107五大筹划思路（1）开发成本的重要性筹划（2）间接费用与管理费用的筹划（3）计税成本结转时间的筹划（4）利息费用的税收筹划（5）装饰费用、物品的税收筹划

107五大筹划思路107108瞰都卖楼避税内情北京北四环东风桥北有一个项目叫瞰都·领仕馆，目前在售的房源精装修并有全套家具家电，均价22000-24000元/平方米。售楼员直言不讳地告诉记者：“我们在订立买房合同时把房款和装修款分开来算，装修款按照3000元/平方米价格计算。”108瞰都卖楼避税内情108109

瞰都·领仕馆项目生动地说明了房地产开发商避税的巧妙操作手法。不过，这种做法只是“毛毛细雨”，更多的房地产公司，采取了开具假发票、设立上下游公司等操作手法。设立上下游公司是大公司常用的做法，由于这些上下游公司都不需要缴纳土地增值税，因此可以将利润外移至上下游公司以便避税。以富力为例，集团旗下设有住宅建筑设计院、工程监理公司、物业公司、担保公司、创业投资公司、园林绿化公司、市政公司、广告公司、门窗制造公司、会所公司等众多下属公司。

109瞰都·领仕馆项目生动地说明了房地产开发商避109110分解收入举例某房地产公司开发一幢写字楼销售给某商业银行，建筑成本10000万元，装修成本8000万元，销售价格30000万元（各1.5亿元）。按照正常销售纳税情况如下：营业税金及附加＝30000×5.5％＝1650土地增值额＝30000－（10000＋8000）－（10000＋8000）×30％－1650＝4950增值率＝4950/25050×100％＝19.8％，税率为30％；土地增值税＝4950×30％＝1485合计应缴纳税收3135万元。110分解收入举例110111筹划思路：将装修分开计价，分别签订房屋销售合同与装修合同（装修公司签订）。筹划结果：营业税=（15000×5.5％＋15000×3.3％）=1320销售房屋增值额＝15000－10000－3000－825＝1175，1175×30%=352.5。合计纳税1672.5，与3135万元比较，节约税收1462.5万元。分析：策划主要风险点在哪里？111筹划思路：111112四、固定（无形）资产核算的控制（一）固定资产企业所得税法所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。112四、固定（无形）资产核算的控制（一）固定112113

1、购置、建造及其他增加固定资产主要涉及土地增值税、企业所得税、印花税.（1）取得符合规定的发票。（2）付款对象与开具发票及合同单位一致。（3）区分好固定资产与低值易耗品。（4）福利部门的固定资产税收政策不同。（5）注意资产的计税基础、折旧范围、折旧时间和加速折旧的税收规定。（6）改变资产用途的可能涉及土地增值税。1131、购置、建造及其他增加固定资产113114下列固定资产不得计算折旧扣除：

（1）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；

（2）以经营租赁方式租入的固定资产；

（3）以融资租赁方式租出的固定资产；

（4）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；

（5）与经营活动无关的固定资产；

（6）单独估价作为固定资产入账的土地；

（7）其他不得计算折旧扣除的固定资产。114下列固定资产不得计算折旧扣除：

114115固定资产计算折旧的最低年限如下：

（1）房屋、建筑物，为20年；

（2）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；

（3）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；

（4）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；

（5）电子设备，为3年。

（6）软件，2年。

115固定资产计算折旧的最低年限如下：

115116

2.后续支出固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。主要涉及增值税和企业所得税。增值税主要考虑后续支出是否可以抵扣；所得税考虑资本化和费用化划分问题。1162.后续支出116117（1）资本化与费用化会计处理固定资产投入使用后，为了适应新技术发展的需要，或者为维护或提高固定资产的使用效能，往往需要对现有固定资产进行维护、改建、扩建或者改良。如果这项支出①增强了固定资产获取未来经济利益的能力，②提高了固定资产的性能，如延长了固定资产的使用寿命、使产品质量实质性提高或使产品成本实质性降低，则应将该支出计入固定资产的账面价值；否则，应将这些后续支出予以费用化，计入发生当期的损益。117（1）资本化与费用化会计处理117118费用化的处理固定资产投入使用之后，由于固定资产磨损、各组成部分耐用程度不同，可能导致固定资产的局部损坏，为了维护固定资产的正常运转和使用，充分发挥其使用效能，企业将对固定资产进行必要的维护。日常修理费用、大修理费用等支出只是确保固定资产的正常工作状况，它并不导致固定资产性能的改变或固定资产未来经济利益的增加。因此，应在发生时一次性直接计入当期费用。118费用化的处理118119（2）税务处理《企业所得税法》第十三条在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

（二）租入固定资产的改建支出；

（三）固定资产的大修理支出；

（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。119（2）税务处理119120固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：

（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；

（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。120固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建120121

3、处置固定资产（1）销售处置。转入固定资产清理核算，回收的残料与销售旧资产涉及增值税。（2）对外投资、对外捐赠、换取其他资产的固定资产。属于视同销售，需要缴纳增值税。（3）盘亏。转入待处理财产损溢。营业外支出的资产损失应向税务机关的申报扣除。1213、处置固定资产121122

4.企业资产评估增值、减值税收风险点

实施条例第56条企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。

历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。

企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。1224.企业资产评估增值、减值税收风险点122123

（2）财税[2008]152号对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（3）资产评估增值涉及印花税。（4）房地产纳税评估

123（2）财税[2008]152号123124国税发［1997］198号

一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。

二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的