土地开发成本

第六章成本法第六章成成本法§6-1成本法的概述述一、成本法的的概念积算价格=重新购建成本本—折旧房地产价格二、理论依据据生产费用价值值论第六章成成本法=土地取得成本本+建筑物建造成成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润§6-1成本法的概述述1、无交易、无无收益的房地地产估价2、特殊目的房房地产估价3、特殊建造的的房地产4、狭小市场上上的房地产5、市场比较法法中的修正计计算多交易、有收收益的房地产产能否用成本本法估价？第六章成成本法三、成本法的的适用范围§6-1成本法的概述述市场供大于求求以正常成本评评估的价格往往往偏高——价格应向下调调整市场供小于求求以正常成本评评估的价格往往往偏低——价格应向上调调整2、要结合市场场供求分析来来确定评估价价格1、要注意区分分实际成本和和客观成本房地产的价格格大多取决于于其效用，而而不是花费的的成本投入成本多，，并不一定其其价值就高第六章成成本法四、注意事项项§6-1成本法的概述述搜集资料估算重新购建建价格估算折旧求取积算价格格第六章成成本法五、成本法估估价的步骤§6-2新开发土地的的成本法估价价一、计算公式式新开发土地价价格=取得待开发土土地的成本+土地开发成本本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益益第六章成成本法：从投入到开发发期结束二、新开发土土地价格的构构成土地取得成本本、开发成本本和管理费用用，无论它们们的来源是借借贷资金，还还是自有资金金，都应计算算利息I=P[(1+i)n－1]I——利息额P——资金额i——利率n——计息期第六章成成本法（一）取得待待开发土地的的成本（二）土地开开发成本（三）管理费费用（四）投资利利息（四）投资利利息基数为土地取取得费用计息期通常为为整个开发期期2、土地开发费费用和管理费费用的利息基数为土地开开发费用和管管理费通常视为均匀匀投入第六章成成本法1、土地取得费费用的利息计计息例6-1总投资为550万元，开发期期为1年，投资在1年内均匀投入入，同期银行行贷款年利率率为8%，求求利利息息。。I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元元）010.5第六六章章成成本本法法例6-2总投投资资为为400万元元，，开开发发期期2年，，第第一一年年均均匀匀投投入入总总投投资资的的65%，第第二二年年均均匀匀投投入入35%，同同期期银银行行贷贷款款年年利利率率8%，求求利利息息。。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元元）00.511.5265%35%第六六章章成成本本法法例6-3总投投资资为为600万元元，，开开发发期期3年，，在在第第一一年年年年初初投投入入总总投投资资的的50%，第第二二年年年年初初投投入入30%，第第三三年年年年初初投投入入剩剩余余的的20%，同同期期银银行行贷贷款款年年利利率率为为8%,求利利息息。。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第六六章章成成本本法法（五五））销销售售税税费费1、销销售售费费用用广告告宣宣传传、、销销售售代代理理费费2、销销售售税税金金及及附附加加营业业税税、、城城市市维维护护建建设设税税和和教教育育附附加加3、其其他他销销售售税税费费应由由卖卖方方负负担担的的交交易易手手续续费费等等第六六章章成成本本法法（六六））开开发发利利润润1、开开发发利利润润=销售售收收入入-土地地取取得得成成本本-开发发成成本本-管理理费费用用-投资资利利息息-销售售税税费费2、开开发发利利润润是是正正常常条条件件下下的的平平均均利利润润3、计计算算开开发发利利润润应应以以对对应应的的利利润润率率乘乘以以对对应应的的基基数数开发发利利润润=（土地取取得成本本+开发成本本）×直接成本本利润率率开发利润润=（土地取取得成本本+开发成本本+管理费用用）×投资利润润率开发利润润=（土地取取得成本本+开发成本本+管理费用用+投资利息息+销售费用用）×成本利润润率开发利润润=开发完成成后的房房地产价价值×销售利润润率第六章成成本法（七）土土地增值值收益土地增值值收益=（土地取取得成本本+开发成本本+管理费用用+投资利息息+利润）×土地增值值收益率率第六章成成本法某土地征征地、安安置、拆拆迁及青青苗补偿偿等费用用为每亩亩10万元，土土地开发发成本为为每平方方公里2.5亿元。土土地开发发周期为为2年，土地地征用等等费用10万元/亩，在开开发期初初投入；；土地开开发费用用第1年均匀投投入30%，其余在在第2年内均匀匀投入。。年贷款款利率为为6%，按半年年计息。。当地土土地开发发投资的的回报率率一般为为征地等等费用及及开发成成本之和和的10%，转让税税费约为为土地转转让价的的6.5%，土地增增值收益益为10%。试评估估该土地地的单价价。例6-4第六章成成本法土地价格格V=土地征用用等费用用A+土地开发发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值值收益F三、新开开发区宗宗地价格格评估可转让土土地面积积=开发区土土地总面面积×开发完成成后可转转让土地地面积的的比率新开发区区某宗土土地单价价=新开发区区土地平平均单价价×区位、用用途等修修正系数数第六章成成本法例6-5某成片荒荒地面积积为2平方公里里，取得得该荒地地的价格格为1.2亿元。将将其开发发成可转转让形态态熟地的的开发成成本和管管理费用用为2.5亿元。开开发期为为3年，贷款款年利率率为6%，取得该该荒地的的价格在在开发期期初一次次性投入入；开发发成本和和管理费费用在开开发期内内均匀投投入。销销售税费费为可转转让熟地地价格的的5.5%；开发利利润为土土地取得得价格、、土地开开发成本本和管理理费之和和的15%。开发完完成后可可转让土土地面积积的比率率为60%。试求该该荒地开开发完成成后可转转让熟地地的平均均单价。。第六章成成本法法新开发土地地总价V总=取得该荒地地的价格A+土地开发成成本和管理理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润EA=1.2亿元B=2.5亿元C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元D=V总×5.5%=0.055V总E=（A+B）×15%=0.56亿元V总=1.2+2.5+0.46+0.055V总+0.56V总=4.99亿元§6-3新建房地产产的成本法法估价一、计算公公式新建房地价价格=土地取得成成本+土地开发成成本+建筑物建造造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润新建建筑物物价格=建筑物建造造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润二、新建房房地产价格格的构成第六章成成本法法例6-6某新建房地地产，土地地面积20000平方米，建建筑面积50000平方米。现现时土地重重新取得价价格为3000元/㎡。建筑物建建造的建安安成本为1800元/㎡，管理费用用为建安成成本的3%。该房地产产开发周期期为2.5年，其中半半年准备期期，2年建设期，，土地费用用在准备期期内均匀投投入；建安安成本及管管理费用在在建设期内内第一年均均匀投入40%，第二年均均匀投入60%，年利率为为6%。销售税费费为房地产产价格的7%，开发利润润为房地产产价值的20%。试评估该该房地产的的总价与单单价。第六章成成本法法房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F§6-4旧房地产的的成本法估估价一、计算公公式旧房地价格格=房地重新购购建价格-建筑物折旧旧=土地重新取取得价格+建筑物重新新购建价格格-建筑物折旧旧旧建筑物价价格=建筑物重新新购建价格格-建筑物折旧旧第六章成成本法法二、重新购购建价格（一）概念念重新购建价价格是假设设在估价时时点重新取取得或重新新开发、重重新建造全全新状况的的估价对象象所需的一一切合理、、必要的费费用、税金金和正常开开发利润之之和。建筑物：建筑物重重新建造成成本之和房地：土地重新新取得价格格或重新开开发成本与与建筑物重重新建造成成本之和第六章成成本法法认识：1、重新购建建价格是估估价时点的；2、重新购建建价格是客观的；3、建筑物的的重新购建建价格是全新状况下的价价格；4、土地的重重新购建价价格是在时时点状况下下的价格。。1、重置价格又称重置成本，是采用估估价时点的建筑材料、建筑构配配件、设备备和建筑技技术等，按按照估价时时点时的价格水平，重新建造造与估价对对象建筑物物具有同等效用的新建筑物的正正常价格。。2、重建价格又称重建成本，是采用与与估价对象象建筑物相同的建筑材料料、建筑构构配件、设设备和建筑筑技术等，，按照估价价时点时的价价格水平，重新建造造与估价对对象建筑物物完全相同的建筑物的的正常价格格。这种重重新建造方方式可形象象地称为““复制”。第六章成成本法法（二）建筑筑物重新购购建价格的的分类二、重新购购建价格重置价格一般建筑物物和因年代代久远、已已缺乏与旧旧建筑物相相同的建筑筑材料、建建筑构配件件和设备，，或因建筑筑技术和建建筑标准改改变等，使使旧建筑物物复原建造造有困难的的建筑物重建价格有特殊保护护价值的建建筑物的估估价，如人人们看重的的有特殊建建筑风格的的建筑物等等★有特殊价值值的文物古古迹的整体体估价不能能应用成本本法第六章成成本法法3、适用对象二、重新购购建价格二、重新购购建价格1、土地重新新购建价格格的求取比较法、收收益法、基基准地价修修正法、成成本法2、建筑物重重新购建价价格的求取取（1）单位比较较法单位面积法法单位体积法法第六章成成本法法（三）重新新购建价格格的求取例例6-7某建筑物的的建筑面积积为500平方米，该该类建筑结结构和用途途的建筑物物的单位建建筑面积造造价为1200元/平方米，则则评估该建建筑物的重重新购建价价格为：1200××500=60（万元）第六章成成本法法例6-8某建筑物的的体积为1000立方米，该该类建筑结结构和用途途的建筑物物的单位体体积造价为为1000元/立方米，则则评估该建建筑物的重重新购建价价格为：1000××1000=100万元（3）工料测量法法（4）指数调整整法例6-9：某建筑物物于1999年7月底建成，，当时建造造该类建筑筑物一般成成本为880元/㎡，此后的建建筑物建造造成本的变变动状况为为：1999年内平均每每月比上月月递增1％；2000年与2001年基本保持持不变；2002年与2003年内平均每每月比上月月递增0.5％；2004年内平均每每月比上月月递增2％。试利用用上述资料料求取2004年8月初的该类类建筑物的的重新建造造成本。第六章成成本法法（2）分部分项法法2、建建筑筑物物重重新新购购建建价价格格的的求求取取三、、建建筑筑物物折折旧旧（一一））概概念念估价价上上的的折折旧旧是是指指有有各各种种原原因因所所造造成成的的建建筑筑物物价价值值的的损损失失折旧旧＝＝建建筑筑物物在在估估价价时时点点时时的的市市场场价价值值－－重重新新购购建建价价格格（二二））建建筑筑物物的的折折旧旧因因素素有形形折折旧旧无形形折折旧旧物质质折折旧旧功能能折折旧旧经济济折折旧旧第六六章章成成本本法法（二二））建建筑筑物物的的折折旧旧因因素素建筑筑物物在在物物质质实实体体方方面面的的磨磨损损所所造造成成的的建建筑筑物物价价值值损损失失——有形损耗引起物质折旧旧的原因有：：自然经过的老老朽与建筑物的实实际经过年数数正相关——自然力力的作作用引引起的的正常使使用的的磨损损——由人工工使用用引起起的与使用用性质质、使使用强强度和和使用用年数数正相相关意外的的破坏坏损毁毁——因突发发性的的天灾灾人祸祸引起起的延迟维维修的的损坏坏第六章章成成本法法1、物质质折旧旧（二））建筑筑物的的折旧旧因素素由于消消费观观念变变更、、规划划设计计更新新、技技术进进步等等原因因导致致建筑筑物在在功能能方面面的相相对残残缺、、落后后和不不适用用所造造成的的其价价值损损失3、经济济折旧旧——外部性性折旧旧供给过过量、、需求求不足足、自自然环环境恶恶化、、噪音音、空气污污染、、交通通拥挤挤、城城市规规划改改变、、政府府政策策变化化第六六章章成成本本法法2、功功能能折折旧旧（三三））求求取取建建筑筑物物折折旧旧的的方方法法耐用用年年限限法法实际际观观察察成新新折折扣扣法法混合合法法直线线法法余额额递递减减法法年数数合合计计法法偿债债基基金金法法综合合法法第六六章章成成本本法法1、直直线线折折旧旧法法Di———第i年的的年年折折旧旧费费Di=DC————建筑筑物物重重新新购购建建价价格格L————残值值N————耐用用年年数数R————残值值率率计算算公公式式：：第六六章章成成本本法法建筑筑物物的的现现值值年折折旧旧率率第六六章章成成本本法法累计计折折旧旧额额例6-10某建建筑筑物物，，总总建建筑筑面面积积为为200平方方米米，，于于8年前前建建成成，，重重置置价价格格为为1000元/㎡㎡，耐耐用用年年限限40年，，残残值值率率为为2%，试试用用直直线线法法计计算算该该建建筑筑物物的的年年折折旧旧额额、、折折旧旧总总额额和和现现值值。。已知知：：C=1000××200=200000元，，R=2%，N=40，t=8第六六章章成成本本法法2、余余额额递递减减法法以残残余余价价值值，，乘乘上上一一定定的的比比率率，，来来计计算算每每年年的的折折旧旧额额———加速速折折旧旧Di=C（1-d）i-1d=C-C（1-d）t=C[1-（1-d）t]VB=C-Xt=C（1-d）第六六章章成成本本法法例6-11某建建筑筑物物，，总总建建筑筑面面积积为为200平方方米米，，于于5年前前建建成成，，重重置置价价格格为为1000元/㎡㎡，耐耐用用年年限限40年，，残残值值率率为为2%，试试用用余余额额递递减减法法计计算算该该建建筑筑物物的的年年折折旧旧额额、、折折旧旧总总额额和和现现值值。。已知知：：C=1000××200=200000元，，R=2%，N=40，t=5第六六章章成成本本法法新建筑物常取

旧建筑物常取

双倍倍余余额额递递减减法法———假设设折折旧旧率率在在数数值值上上等等于于直直线线法法折折旧旧率率的的2倍第六章成成本法在实际估价运运用中，d也可凭经验取取值第六章成成本法残值率＝03、实际观察法法4、成新折扣法法q——成新率VB=C×q直线法观察法R=0：5、混合法第六章成成本法（四）求取建建筑物折旧的的注意事项1、注意估价上上的折旧与会会计上的折旧旧的区别估价上的折旧旧应注意的是是市场价值的的真实减损；；会计上的折旧旧注重的是原原始价值的分分摊、补偿或或回收在估价上，C为重新购建价价格，而且是是估价时点时时的；在会计上，C为资产原值，，不随时间的的变化而变化化。第六章成成本法2、使用经济耐耐用年限与有有效经过年数数为估价依据据维修保养属于于正常：有有效经过年数数=实际经过年数数维修保养好或或经过更新改改造：有效经经过年数<实际经过年数数维修保养差：：有有效效经过年数>实际经过年数数N≠n+tABCD第六章成成本法3、注意土地使使用年限对建建筑物经济寿寿命的影响（1）建筑物的的建设期不不计入耐用用年限，即即建筑物的的耐用年限限应从建筑筑物竣工验验收合格之之日起计（2）建筑物的的耐用年限限短于土地地使用权年年限时，应应按建筑物物耐用年限限计算折旧旧建3年经济寿命50年17年土地期限70年第六章成成本法法（3）建筑物的的耐用年限限长于土地地使用权年年限时，应应按土地使使用年限计计算折旧。。即按建筑筑物的实际际经过年数数加上土地地使用权的的剩余年限限计算折旧旧建2年经济寿命50年土地期限40年12年3、注意土地地使用年限限对建筑物物经济寿命命的影响（5）建筑物出出现于补办办土地使用用权出让手手续之前，，其耐用年年限晚于土土地使用权权年限而结结束，应按按建筑物已已使用年限限加上土地地使用权剩剩余年限计计算折旧经济寿命50年10年

10年土地期限50年经济寿命50年5年土地期限50年5年第六章成成本法法（4）建筑物出出现于补办办土地使用用权出让手手续之前，，其耐用年年限早于土土地使用权权年限而结结束，应按按建筑物耐耐用年限计计算折旧4、注意分类类折旧例6－12：某建筑物物的重置价价格为300万元，经济济寿命为50年，有效经经过年数为为15年。其中，，门窗等损损坏的修复复费用为5万元；装修修的重置价价格为65万元，平均均寿命为5年，已使用用2年；设备的的重置价格格为100万元，平均均寿命为15年，已使用用12年，残值率率假设均为为零。其折折旧总额计计算如下：：门窗等损坏坏的折旧额额=5万元装修的折旧旧额==26万元设备的折旧旧额==80万元长寿命项目目的折旧额额==39万元该建筑物的的折旧总额额=5+26+80+39=150万元第六章成成本法法项目单位成本数量单项成本合计基础工程元/立方米立方米

墙体工程元/平方米平方米

楼地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

门窗工程元/平方米平方米

给排水面积元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

电气工程元/平方米平方米

合计

税费利息管理费

重新购建价格

第六章成成本法法项目单价数量单项成本合计现场准备

水泥

沙石

砖块

木材

瓦面

铁钉

人工

税费

其他

重新购建价格

第六章成成本法法习题1、取得某3平方公里成成片荒地的的价格为500元/平方米，将将其开发成成熟地的费费用为500元/平方米，税税利为可转转让熟地价价格的15%，其可转让让土地面积积为2平方公里，，则该荒地地开发完成成后可转让让熟地的平平均单价为为多少？2、某建筑筑物建筑总总面积为200平方方米，重置置价格为2000元元/㎡，现现值为284，800元。该该建筑物已已使用15年，耐用用年限为50年，建建筑物价值值损耗是均均匀的。试试用直线法法求建筑物物的重新建建造成本、、已使用折折旧总额、、年折旧额额和残值率率。第六六章章成成本本法法3、某某建建筑筑物物，，总总建建筑筑面面积积为为200平方方米米，，于于8年前前建建成成，，重重置置价价格格为为1000元/㎡㎡，耐耐用用年年限限40年，，残残值值率率为为0，试试用用双倍倍余余额额递递减减折折旧旧法法计算算该该建建筑筑物物第5年年的的折折旧旧额额、、折折旧旧总总额额及及建建筑筑物物现现值值。。4、一一厂厂房房建建成成后后8年被被改改造造为为超超级级市市场场，，并并补补办办了了土土地地使使用用权权出出让让手手续续，，土土地地使使用用权权出出让让年年限限为为40年，，建建筑筑物物的的设设计计寿寿命命为为50年，，则则计计算算该该建建筑筑物物折折旧旧的的耐耐用用年年限限应应为为多多少少年年？？5、某某建建筑筑物物设设计计寿寿命命50年，，已已使使用用8年，，经经实实地地勘勘察察，，估估计计尚尚可可使使用用32年，，残残值值率率为为5%，则则用用直直线线折折旧旧法法计计算算的的该该建建筑筑物物的的成成新新率率？？第六六章章成成本本法法习题题6、、有有一一房房地地产产，，土土地地总总面面积积1000平平方方米米，，为为10年年前前通通过过征征用用农农地地取取得得，，当当时时每每亩亩花花费费16万万元元，，现现时时重重新新取取得得该该类类土土地地每每平平方方米米需需要要600元元；；地地上上建建筑筑物物总总建建筑筑面面积积2000平平方方米米，，于于8年年前前建建成成交交付付使使用用，，当当时时建建筑筑造造价价每每平平方方米米500元元，，现现时时建建造造同同类类建建筑筑物物每每平平方方米米需需1000元元，，估估计计该该建建筑筑物物尚尚可可使使用用32年年，，残残值值率率为为5%。。试试选选用用所所给给资资料料估估计计该该房房地地产产的的现现时时总总价价和和单单价价。。第六六章章成成本本法法习题题习题题答答案案2、、某某建建筑筑物物建建筑筑总总面面积积为为200平平方方米米，，重重置置价价格格为为2000元元/㎡㎡，，现现值值为为284，，800元元。。该该建建筑筑物物已已使使用用15年年，，耐耐用用年年限限为为50年年，，建建筑筑物物价价值值损损耗耗是