物业服务收费管理办法(管理费催缴)

物业管理理的概念念物业管理理，是指指业主通通过选聘聘物业管管理企业业，由业业主和物业管理理企业按照照物业服服务合同同约定，，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、、养护、、管理，，维护相相关区域域的环境境卫生和和秩序的的活动。。概括一一句话，，即物业管理理是：立足于服服务、崇崇尚于管管理、起起源于市市场、生生存系于于收费。《物业服务务收费管管理办法法》规定物业业服务成成本或者者物业服服务支出出由以下下板块构构成：1、服务人人员的工工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；；2、物业共用用部位、共共用设施设设备的日常常运行、维维护费用；；3、物业管理区域清洁卫卫生费用；；4、物业管理区域绿化养养护费用；；5、物业管理区域秩序维维护费用；；6、办公费用用；7、物业管理企业固定资资产折旧；；8、物业共用用部位、共共用设施设设备及公众众责任保险险费用；9、经业主同同意的其他他费用。物业管理作作为一种新新型的房屋屋管理模式式，以其专专业化、规规范化、市市场化的特特征。但是是由于物业管理在中国起步步晚，总体体上还处在在一个开创创、摸索的的阶段，在在实际发展展过程中出出现了许多多问题，其其中最大、、最难的问问题就是收收费难。物业管理公公司对管理理区域内的的业主提供供保安、保保洁、绿化化、维修、、公共设备备设施的日日常运行维维护和其他他业主所需需要的服务务，收取物物业服务费费是理所应应当的事，，但实际情情况却恰恰恰相反。赢利，是每每一个企业业生存和发发展的最基基本的条件件。而物业业管理企业业也是一个个企业，这这一点首先先要得到业主们的认认同。做为一个个微利的服服务性行业业，是否能能保证正常常运作，为为业主提供供高质量的的服务，主主要依赖于于向业主收收取物业服服务费。许许多物业管管理公司因因为收费困困难而处在在亏损状态态。收费难难问题已经经直接影响响到我国整整个物业管管理的发展展。收费难难，毋庸置置疑是当前前物业管理理亟待解决决的一个棘棘手问题。。那么为什什么有那么么多业主不不交费，物物业收费难难在何处？？怎样才能能提高物业管理收费率呢？？就以上问问题做出如如下分析。。一、是物业管理公司向业主主提供的服服务与向业业主收取的的管理费不不成正比。。由于于物物业业管管理理在在中中国国起起步步较较晚晚，，物物业业管管理理在在专专业业化化、、规规范范化化等等方方面面做做得得还还不不够够完完善善，，所所以以这这些些物物业业管管理理公公司司提提供供的的服服务务自自然然就就不不够够专专业业，，不不够够规规范范，，不不能能让让业业主主满满意意。。业业主主认认为为物物管管公公司司提提供供的的服服务务““物物无无所所值值””就就以以拒拒交交物物业业服服务务费费来来表表示示心心中中的的不不满满。。还还有有一一些些物业业管管理理公司司不不在在管管理理服服务务上上下下功功夫夫，，它它的的管管理理和和服服务务已已经经无无法法满满足足业业主主的的需需求求了了，，还还是是““不不思思进进取取””，，但但管管理理费费却却照照收收不不误误，，直直至至激激起起民民愤愤拒拒交交物物业业服服务务费费。。二、、是是业业主主对对物业业管管理理的认认识识不不够够。。由于于物业业管管理理服务务具具有有广广泛泛性性，，服服务务的的对对象象是是一一个个物物业业区区域域内内的的全全体体业业主主而而不不是是某某一一家家，，某某一一户户，，物物业业公公司司不不会会因因为为少少数数业业主主不不交交物物业业服服务务费费就就停停止止服服务务活活动动，，所所以以一一些些贪贪图图小小利利的的业业主主就就““逃逃费费””、、““躲躲费费””，，他他们们不不交交费费，，仍仍然然可可以以享享受受到到和和其其他他业业主主一一样样的的服服务务，，这这样样很很容容易易使使更更多多的的业业主主效效仿仿他他们们的的做做法法，，长长此此以以往往就就会会形形成成这这样样的的恶恶性性循循环环：：业业主主欠欠费费---物业公司亏损---服务质量下下降---业主长期拒拒交费。认识不够还还体现在一一些旧的公公房和房改改房小区，，很多人住住了一辈子子房都没交交过物业费，，现在搬进进新房要缴缴纳如此多多的费用，，很多人无无法接受，，无法接受受就不交。有有的回迁户户甚至出现现多年不交交物业费的的情况。业主对物业业管理服务务了解甚少少，不能从从全局理解解物业管理理是有偿服服务行为，，对物业管理理的熟悉只只是停留在在理论的层层面上。少少数业主甚甚至认为:物业管理企企业的工作作除了保洁洁、保安、、绿化外，，自己的房房屋（物业业）存在的的一切问题题，包括建建筑的质量量问题，也也全部应由由物业管理理企业负责责。所以，，一旦房屋屋出现建筑筑质量问题题，就将责责任全部推推到物业管管理企业身身上，并以以此作为有有力的“借借口”，进进而少交、、欠交物业业费。他们们不十分清清楚这些问问题是由开开发商、施施工单位或或因自己装装修不当等等各种原因因造成的;居住过程中中，出现类类似的问题题，其责任任的主体不不是物业管管理企业，，也不属于于物业管理企业实际工工作职责范范围。三、是开发发商越权承承诺，物业公司长期受苦。。开发商为了了将房屋尽尽快售完便便采取免、、减或打折折物业服务务费等一系系列优惠政政策吸引更更多的客户户，而从严严格意义上上讲开发商商的承诺已已经越权了了。业主入入住后发现现当初的承承诺无人兑兑现或者是是自己花了了一辈子积积蓄所买的的房子却没没有达到合合同要求，，由于业主主对物业管管理还不了了解，不知知道物业公公司和开发发商是“各各司其职””，所以把把一切怨气气都发到物物业管理公公司身上，，而他们表表达不满的的最通常和和最可能的的方式就是是拒交物业业服务费。。据有关调调查，由于于业主对开开发商不履履行售房时时的承诺而而对物业管管理公司不不满的小区区中，大约约有47%的业业主主在在入入住住后后，，采采用用拒拒交交物物业业服服务务费费和和水水、、电电费费等等方方式式表表达达自自己己的的不不满满。。当当前前，，许许多多物业业公公司司和开开发发商商之之间间存存在在着着纷纷繁繁复复杂杂的的关关系系，，一一些些物业业管管理理公司司本本身身便便是是开开发发商商的的下下属属公公司司，，或或者者二二者者同同属属于于一一家家企企业业集集团团。。一一旦旦开开发发商商销销售售时时的的承承诺诺没没有有兑兑现现，，或或房房屋屋质质量量存存在在某某些些问问题题，，业业主主得得不不到到满满意意答答复复，，物物业业便便很很可可能能受受到到牵牵连连。。四、是是物业管管理的相关关法律律、法法规不不完善善。物业管管理是是一个个涉及及到社社会各各个方方面的的服务务性行行业，，它的的综合合性就就决定定了在在其运运作的的过程程中会会出现现各种种各样样的问问题，，而且且大都都很复复杂。。在业业主和和物业业管理理公司司发生生的争争议中中，大大多数数都是是因为为没有有相关关的法法规依依据。。如果果有相相关的的法律律、法法规对对物业业管管理理公司司和和业业主主双双方方面面进进行行约约束束，，明明确确双双方方在在法法律律上上的的权权利利和和义义务务，，尽尽快快提提高高物物管管收收费费率率也也大大有有所所望望了了。。五是物业管理理企业服务务不到位位。因为物业业为了降降低人员员成本，，招聘的的人员素素质不高高，所以以就难以以保证提提供优质质的服务务，很多多业主拒拒交物业业服务费费的理由由是对服服务不满满意。例例如：某某小区业业主称：：“我家家里屋顶顶漏水，，让物业业来修理理，可是是物业始始终不来来修，这这样的服服务水平平交物业业费太冤冤枉了。。”类似似这种情情况的还还不在少少数。由由于物业业缺乏优优质的服服务，导导致业主主用拒付付费用来来对抗。。既然知道了收收费难的原因因，那么,下一步我们就就研究如何提提高物业管理收费率。针对对上述原因采采取相应的措措施：首先是加强物物业管理公司司的服务质量量，提高其专专业化、规范范化的水平；；其次加强物物业管理知识识的宣传，让让业主明白物物业管理的真真正含义，使使业主树立现现代的消费观观念和消费意意识；再次，，物管公司一一定要认真与与开发商进行行房屋交接，，严格按照接接管理验收程程序执行，把把问题要弄清清楚，并妥善善解决，以免免给日后的管管理服务工作作埋下隐患；；最后要呼吁吁有关部门尽尽快出台更合合理、更完善善、更切合实实际的物业管管理具体法规规、和办法，，规范物管公公司和业主的的行为。最重重要的是如何何解决物业管理企业与业主间间矛盾的相关关规定。其实实这些相应的的措施与办法法大家都很清清楚，关键是是如何实施，，具体怎么做做才能达到提提高物业服务务费收缴率，，这里我想举举一实例说明明。（一）实施人人性化管理物业管理企业业应对小区业业主的基本信信息做深入了了解，把小区区业主分成若若干等级，对对不同的等级级采用不同的的措施。物业业管理企业在在制定前期物业管理方案的时候，，应该更多地地从即将入住住的业主利益益出发，心里里的一杆秤应应该在他们身身上，要充分分考虑这些群群体的交费意意愿和承受能能力，确定一一个能让大多多数业主较为为愉快的接受受方案，才能能为入住后的的和谐管理打打下良好的基基础。（二）是培培养和造就就高素质的的服务团队队。物业管理属属于服务性性行业，所所提供的商商品是无形形的“服务务”。它的的各项管理理说到底是是为业主提提供各项满满意的服务务，而这一一切都要取取决于服务务者素质的的高低和能能力的发挥挥。物业管管理不同于于其他行业业，有时它它对员工道道德素质的的要求要高高于专业素素质。在对对员工进行行专业技能能培训的同同时更应该该注重个人人素质方面面的培训。。对每一位位新员工进进行“职业道德，，礼仪礼貌貌”培训，培养养员工们与与人沟通，协作作的能力。具具有良好的的亲和力是做好物业管理的一大优势势。物业的每一一个管理员员都能注重重和业主建立良良好的关系系，他们在日日常工作积积极热情地地为每一位位业主服务务，对一些些不太了解解甚至反感感物业管理的业主，他他们会主动动上门与其其沟通、交交流。不怕怕被业主指指出缺点，，反而会感感谢业主提提出意见，，给他们改改正和进步步的机会。。这让业主主们真正体体会到了物物业“以人为本””，“人性性化、亲情情化的微笑服务务”的服务务礼念以及及“细小入微、、四勤”企业精神神。（三）是实实行收费考考核，建立立内部激励励机制。物业管理费收收取工作之所所以能取得较较好的效果，，有一个很重重要的原因就就是实行收费费考核，建立立内部激励机制。具体做法法是以各管理理处为单位进进行收费率考考核。公司根根据每月的实实际情况制定定当月的物业管理费收费计划及及奖励处罚办办法，按收费费总额的一定定比例给予一一定的奖励给给员工；没有有达到规定的的收费标准则则有相应比例例的处罚。由由于物业服务务费的足额收收取，使公司司的能够正常常运作，“物物管费和服务务”两者形成成了良性循环环，极大地推推动了企业自自身的发展。。（四）是加强强物业管理相关知识的宣宣传。为了让业主明明白物业管理理服务是什么么，我们确实实下了一番工工夫。在每一一个国家或地地方的物业管管理相关法规规、条例颁布布以后，首先先组织员工及及时地学习和和了解，然后后将其扩大复复印张贴在布布告栏上，让让业主们及时时了解：业主主在物业管理理公司为其提提供服务的过过程中应享有有的权利和应应尽的义务。。对于有疑问问的业主，物物业的每一位位员工都可以以为其进行详详细的解释，，在这个物业业公公司司与业业主主共共同同学学习习物业业管管理理的过过程程中中，，也也逐逐渐渐建建立立起起了了物业业公公司司与业业主主之之间间的的友友好好关关系系。。（五五））是是诚诚信信服服务务，，透透明明收收费费。。经历历过过计计划划经经济济体体制制的的人人们们已已经经习习惯惯了了““只只享享受受，，不不(少)付费费””。。所所以以物物业业管管理理公公司司提提供供的的服服务务只只能能是是““物物有有所所值值””或或是是““物物超超所所值值”，，而而绝绝不不能能““物物低低所所值值””甚甚至至是是““物物无无所所值值””。。物物业业始始终终保保证证服服务务的的““质质价价相相附附””，，而而且且各各个个管管理理处处都都将将物物价价局局审审批批的的本本物物业业的的收收费费标标准准张张贴贴在在布布告告栏栏上上，，让让业业主主明明明明白白白白消消费费。。使使业业主主清清楚楚自自己己所所交交的的物物业业服服务务费费到到底底用用在在了了什什么么地地方方，，从从而而也也可可以以让让业业主主了了解解交交纳纳物物业业费费的的合合理理性性和和必必要要性性。。以以上上就就是是物物业业提提高高物物业业收收费费率率的的措措施施与与具具体体做做法法，，当当然然每每个个物物业业管管理理公公司司所所接接管管的的物物业业都都有有差差异异性性，，但但是是物物业业管管理理公公司司所所提提供供的的服服务务与与业业主主的的需需求求之之间间始始终终有有一一个个平平衡衡点点，，而而物业管理理公司只有有将这平平衡点靠靠近业主主才是最最好的解解决办法法。就像像睦邻物物业一样样，它所所提供的的服务永永远不会会少于业业主所付付的费用用，并且且睦邻物物业温馨馨的人性化、、亲情化化服务可以以让业主主心里始始终有一一种温暖暖的感觉觉，一种种家的感感觉！（六）物物业收费费必须依依据服务务合同。。物业管理理企业收收取的管管理服务务费，是是依据物物业管理理服务合合同的约约定，对对物业管管理区域域内的房屋及其其配套设设施、设设备、场场地进行行管理、、维修、、保养，，维护相相关区域域内的环环境卫生生和秩序序而向业业主收取取的费用用。这种费费用的收收取，关关系到业业主和使使用人的的切身利利益，关关系到相相关服务务的质量量和程度度。物业业管理企企业收取取的物业业费的主主要用途途:管理服务务人员的的工资、、社会保保险和按按规定提提取的福福利费等等;物业公共共部位、、共用设设施、设设备的日日常运行行和维护护费用;物业管理理区域内内清洁卫卫生费用用;物业管理理区域内内绿化养养护费用用;物业管理理区域内内秩序维维护费用用;办公费用用;物业管理理企业固定定资产折折旧;物业公共共部位、、共用设设施、设设备及公公众责任任保险费费用;经业主大大会同意意的其它它费用等等。（七）用用法律手手段维护护企业的的合法权权益。物业管理理企业可可根据国国家、省省、市有有关法律律规定，，对个别别业主少少交、欠欠交物业管管理费的行行为提提起法法律诉诉讼，，但此此项工工作要要有理理有据据。首首先，，要做做必要要的交交流、、沟通通;其次，，可以以发律师师函;再次，，还可可以通通过业主委委员会会做工工作。对经经过做做各方方面工工作仍仍无效效果的的业主主，只只能通通过法律诉诉讼程程序，用用法律律的武武器维维护广广大业业主的的权益益，维维护企企业自自身的的尊严严和合合法权权益。。下面是是本人人在物物业管管理上上使用用过的的方法法：1、把业业主的的事当当自己己的事事去做做。有时候候可能能业主主在小小区碰碰到你你，会会向你你反映映一些些在物物业服服务急急需改改近的的见意意，我我都会会拿个个小本本子把把业主主见意意逐一一记下下来，，不能能马上上解决决的耐耐心向向业主主解释释，能能解决决的马马上通通知各各部门门现场场解决决，让让业主主看到到我们们的服服务态态度和和对业业主的的重视视成度度。以以真情情感人人，有有时候候在人人手不不够的的情况况下，，我亲亲自帮帮忙。。2、加强强内部部人员员培训训，提提高服服务意意识。。①员工的的职业业道德德培训训，包包括职职业思思想(全心全全意为为业主主和使用人服务务的思思想)、行为为规范范和行行为准准则(仪容仪仪表、、日常常行为、来电来访访、上上门服服务等等)培训。②员工的礼貌貌服务(如文明用语语)、敬业精神神、团队精精神等培训训。③物业管理基基础知识培培训。通过以上内容容的培训，，使员工掌掌握物业管管理服务最最为基本的语言、行为规范范以及必备备的物业管管理、服务务知识。3、发红色催催缴通知单单由于我们小小区一开始始提倡服务务到家，于于是就形成成了上门收收费的习惯惯，很多业业主都等着物业业工作人员员上门收取取，极少数数业户会主主动到物业业管理处交交费，这种种做法并不不像现在大大部分小区区都是提倡倡业户自觉觉交费。尤尤其碰到业业户是上班班族的，我我们上班，，他们也在在上班；我我们下班，，他们也下下班，造成成了客服员员收费的困困扰，一到到收费期就就要加班加加点，挨家家挨户地上上门收。针针对这种情情况，我们们采用了发发红色催缴缴通知单并并张贴家门门口，以便便让他们安安排或预约约时间下来来交费，这这样就以开开门红的形形式给他们们提个醒该该到缴费时时间了，错开上班班时间，上上中班的管管理人员可可以等业主主下班再去去缴纳。4、发白色催催缴通知单单改为温馨的的粉色也许很多人人不知道，，广州这一地带的的人特别迷迷信，日常常生活中忌忌讳事情也也特多。我我们小区大大部分业户户也不例外外。他们最最忌讳的颜颜色就是白白色，感觉觉它是带着着丧礼的晦晦气、不吉吉利的预兆兆，这跟书书上记载的的白色是代代表纯洁、、天真的说说法，明显显有截然不不同之处。。因此，当当你发白色色催缴通知知单时，有有的业户会会很气恼，，特别是做做生意类的的，最终这这些延期故故意拖欠物物业管理费费的业户不不得不自己己下来交费费。通常，，我们还会会在贴白色色催缴通知知单的同时时额外添加加一个致命命之法，那那就是一大大早向业户户催缴费用用。这下可可把业户惹惹急了，情情急之下，，我们就一一边点头表表示理解他他们，一边边说明采取取此举之缘缘由。待平平息后，我改为温馨馨的粉色加加上诚肯的的语言，这些业户自自然就会每每月如期支支付，而不不再以碰不不到等各种种理由拖延延缴费的时时间。5、动之以理理每个拒交户户都有它的的理由拒交交物业管理理费，诸如如物业管理理服务不到到位、开发发商承诺的的事未兑现现等来转移移他们自己己缴交物业业管理费的的义务。首首先，我们们以客服主主管名义拟拟写了一份份《致×××业户户的的一一封封信信》。这这里里强强调调一一下下所所写写信信件件并并不不是是一一视视同同仁仁的的，，而而是是根根据据不不同同内内容容写写不不同同的的信信件件。。信信中中可可专专门门以以拒拒交交户户所所提提出出的的不不同同理理由由为为核核心心，，针针对对各各业业户户所所提提出出的的问问题题一一一一加加以以说说明明，，譬譬如如为为什什么么屋屋顶顶漏漏水水是是属属于于开开发发商商问问题题；；为为什什么邮局局的工工作噪噪声所所造成的的影响响与物物业管管理费费用是是两回回事；；为什什么物物业管管理企企业并并没有有执法法权等等等诸诸如此此类的的疑难难杂症症。总总之，，我们们的宗宗旨就就只有有一个个：让让拒交交户了了解物物业管管理企企业生生存的的艰辛辛，让让他们们知道道树立立维权权益识识并不不是通通过拒拒交物物业费费来体体现以以及物物业管管理真真正的的含义义、涵涵盖范范围、、服务务职能能。给ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ全体业业主的的一封封公开开信尊敬的ⅹⅹⅹⅹ业主：你们好！我我是新上任任丽园雅庭庭服务中心心经理李永永刚，到我我们小区工工作十多天天，非常感感谢你们对对我的信任任和工作的的支持，同同时也对我我们工作人人员服务不不能到位之之处表示深深深的歉意意。为了构构建和谐家家园，ⅹⅹⅹⅹ服务中心的的工作人员员更好的为为您服务，，敬请您为为服务中心心提出宝贵贵的建议，，近期服务务中心人员员将上门回回访，有问问题请及时时向我们反反映，也可可以拨打服服务中心电电话（ⅹⅹⅹⅹ）预约我上上门聆听您您的意见。。我们能做做到的一定定会在最快快的时间内内帮你解决决问题。有些方面我我们做的不不到位，清清洁卫生很很多业主提提出意见，，元月份开开始我们将将对小区的的清洁卫生生进行整治治，包括电电梯抛光打打蜡、小渔渔池的清洗洗等。人员员的服务意意识有待加加强，专业业水准还有有待提高，，服务方面面我自感现现在做的不不是很到位位，离你们们的要求有有一定的差差距，我们们会在最短短时间内改改善服务态态度。您的的支持是我我们工作最最大的动力力！此致敬礼年月月日日给您的一封封信（先生/小姐）：展函致敬！！在您百忙忙之中烦扰扰阁下，我我深感歉意意。我是新上任任ⅹⅹⅹⅹ服务中心经经理李永刚刚，非常感感谢您及家家人对我工工作的关心心和支持，，同时也对对我们工作作人员服务务不能到位位之处表示示深深的歉歉意。元旦旦将至，为为了构建和和谐家园，，在服务上上以崭新的的面貌，更更好的为您您服务，敬敬请您为服服务中心提提出宝贵的的建议，如如果是因我我们物业服服务方面工工作方法不不正确，影影响了您的的生活，请请您及时向向我反映，，我会第一一时间解决决问题，暂暂时做不到到的我会为为您解释，，也可以拨拨打服务中中心电话（（ⅹⅹⅹⅹ）预约我上门门聆听您的意意见。为保障障您的物业升升值与保值，，请您及时缴缴纳物业管理理费，我们的的服务中心所所有人员将不不胜感激。您您的支持是我我们工作最大大的动力！祝您和家人人幸福安康康，万事如如意，元旦旦快乐！此致敬礼年月月日日温馨提示尊敬的业主主：您好！首先先感谢您一一直以来对对我们工作作的支持，，同时也对对我们工作作人员服务务不能到位位之处表示示深深的歉歉意。我们们一直也在在不断完善善服务质量量，小区的的管理全体体业主和物物业的共同同管理，敬敬请您为服服务中心提提出宝贵的的建议，如如果因我们们工作方法法不正确，，影响了您您的生活，，请您及时时向我反映映，新年将将至，为了了小区的安安全，我们们在消防设设备上做了了添加，供供水管做了了维修，同同时也对大大家最关心心的电梯、、供水泵做做了检修，，希望业主主过一个愉愉快的新年年，构建我我们和谐的的家园，现现管理处各各项开支运运转困难，，各项设施施设备需要要维修保养养，公共区区域需要修修补，人员员也需要发发工资过年年，请您支支持我们的的工作，您您的支持是是我们工作作最大的动动力！愉祝您和家家人幸福安安康，万事事如意，新新年快乐！！广州ⅹⅹ物业管理有有限公司海海珠分公司司ⅹⅹⅹⅹ服务中心年月月日日6、动之以情情三字经有这么么一句话：：人之初，，性本善。。既然业主主是上帝，，那上帝肯肯定有心软软的一面。。因此，在在拥有充足足理由的前前提下，应应该派客服服员到拒交交户家中拜拜访（拜访访次数不低低于三次）），然后再再由客服主主管进行上上门劝说，，劝说过程程要注重业业户的一言言一行，面面带微笑，，适当地欢欢迎他到物物业处办公公室坐客等等。这就涉涉及到与业业主沟通的的技巧是因因人而异。。以上所讲讲的方法类类似于三国国演义中刘刘备“三顾顾茅芦”的的做法，对对于通情达达理并又无无特别理由由的业主是是行之有效效的。7、发催款函函这种催款函函是采用带带法律性质质的文件，，首先要让让业户感觉觉到我们物物业企业已已经是达到到惹耐的最最大限度了了，将要通通过法律途途径来解决决欠费纠纷纷问题。作作为业主其其实并不想想惹上官司司，那样做做既失去了了面子又浪浪费了时间间，相当于于赔了夫人人又折兵。。催款函中中可添加一一些法律上上的专业术术语，体现现如不缴费费将会造成成怎么样的的结果等。。举个例子子，我们小小区催款函函的主要内内容是表明明“业主拒拒交物业管管理费用的的行为是不不合理、不不合法的，也损害了了其他业主主的合法权权益。请业业主几日内内付清所欠欠的物业费费用，否则则将通过诉诉论方式主主张权利……”。这样一来来，业主不不担心也得得担心了。。缴费通知单房号：E1602月份：11月序号项目内容合计（元）110月欠费管理费、水费等112.8211月物业管理费面积（㎡）单价（元/㎡）188.8104.871.8312月物业管理费104.871.8188.84公摊电费计费周期：7.11—10.30路灯3.65水费（9.11-11.10）上期读数本期读数实用单价（元/ｍ³）／6982131.9525.46总计519.4注：1、水费暂由住户服务中心代收，请业主尽快与自来水公司签订委托划扣协议。2、缴费日期为每月25日前，逾期每日按欠费总额的3‰收取滞纳金，敬请业主配合。3、如有任何疑问，欢迎致电ⅹⅹ

ⅹⅹ查询。管理费缴费费通知单尊敬的房房业主/住户：贵户现已欠欠缴年年月月至至年年月月物业业管理费、、公摊水电电费、垃圾圾处理费共共计￥元元，为为了不给您您的生活带带来不便，，请您于本本月30号前携带现现金或各类类银联卡到到D幢首层ⅹⅹⅹⅹ客服服务中中心缴费，，逾期电脑脑将自动产产生滞纳金金，谢谢合合作！如有疑问请请致电ⅹⅹⅹⅹ客服服务中中心：020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ交费时间：：周一至周周日上午08：30至12：00∽下午14：00至17：30注：若您收收到此单时时已交费可可置之不理理！广州州ⅹⅹⅹ物业业管管理理有有限限公公司司ⅹⅹⅹⅹⅹⅹ住户户服服务务中中心心年月月日日催款款通通知知单单尊敬敬的的房业业主主/住户户：：贵户户自自年月日至至年月日以来来一一直直拖拖欠欠我我处处物物业业管管理理费费、、水水电电公公摊摊、、垃垃圾圾处处理理费费一一共共合合计计元。。贵贵户户的的行行为为严严重重影影响响我我司司正正常常工工作作的的开开展展；；现现我我司司再再次次以以书书面面的的形形式式通通知知贵贵户户将将所所拖拖欠欠的的费费用用给给予予清清缴缴。。逾逾期期未未交交，，我我处处将将采采取取相相应应的的催催办办措措施施进进行行催催交交。。届届时时，，产产生生的的一一切切责责任任由由贵贵户户自自行行承承担担。。如如有有疑疑问问请请致致电电ⅹⅹⅹⅹⅹ客服服务中中心。020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ客服服务中中心年月月日日对长期拒缴缴的用户在在诉讼期内内用邮寄的的方式发催催款单8、小恩小贿贿收买人心心我小区有一一位许阿姨姨，老师出出身，在小小区很有威威望。09年7月乘坐电梯梯坠梯，造造成身体不不适，出事事后物业服服务中心处处理问题不不当，没有有及时送业业主去医院院医治，只只是打电话话给电梯维维保公司来来处理，相相互推卸负负责，这下下惹怒了小小区的业主主，最后把把物业告上上了法庭，，物业公司司不但赔了了医疗和精精神损失，，还输掉了了名誉。过过后许阿姨姨对物业处处理问题的的方式相当当不满，发发动小区多多户业主拒拒交管理费费，我就职职后通过了了解知道业业主拒交管管理费的根根源，打听听到她老公公也是我的的老乡，经经我多次去去她家拜访访，诉诉家家常，看有有什么需要要帮忙，我我代表物业业公司向她她诚认以前前做法的有有些不对，，同时也诉诉说了物业业管理费收收不上来，，经营困难难，同时答答应可以适适当的免一一个月管理理费，功夫夫不负有心心人，经常常最后真情情也感动了了她，不但但把以前拒拒缴的管理理费补交，，也把减免免的交了上上来，现在在她又带头头把欠交管管理费业主主都带动起起来，现在在积极配合合物业的工工作。9、建立关爱爱机制，创创建良好的的口碑用心服务，，真诚沟通通，建立良好好的沟通机机制是管理理费收取的的保障。物物业无小事事，就怕未未能用心去去做，比如如每逢儿童童节、老人人节买些小小礼品，去去业主家拜拜访，多走走访一下小小区内儿女女不在身边边的老人，，下雨天，，可以在门门岗值班室室多放几把把爱心伞，，保安巡逻逻人员发现现有需在帮帮忙的业主主，主动去去帮助。春春节、元旦旦给小区业业主发祝福福语。10、利用工作作中要害关关系使业户户交费。我们小区就有有一户拒交交户，你停停她家的电电，她反而而跳你整幢幢楼梯的闸闸。碰到这这种拒交户户，我们也也只能自认认倒霉，另另想它法了了。地方的的局限性往往往形成了了七大姨八八大姑处处处可见，造造成我们物物业工作难难做的同时时还有不少少好处。就就拿前面所所提的拒交交户来说，，简直是个个蛮横无理理的女人，，每次上门门都以墙壁壁裂缝为由由拒交物业业管理费。。我们在做做这户工作作过程中都都用到了以以上方法，，软硬兼施施，还请工工程部经理理现场查看看并说明裂裂缝的原因因是正常的的，结果她她还是听不不进去，反反而跟人家家吵起来。。最后，当当我们绞尽尽脑汁时，，领导无意意中知巧这这个女人的的姐夫、哥哥哥都是我我们小区办办公楼的承承租方跟关关系户，交交情跟我们们领导还挺挺深的，这这下我们就就动员她的的那些亲朋朋好友以及及她老公的的哥们（其其它小区业业主委员会会主任），，终于皇天天不负有心心人，让我我们如愿以以偿了。11、施行暂停水、、电供应。由于目前大部分分小区的水电电是代收代付付型，这就足足以证明我们们有权暂停水水电供应，更更何况一旦跳跳闸业户将陷陷入无人送电电的困扰，除除非他自己可可以不厌其烦烦地到楼下送送电。我们小小区的拒交户户曾自己到自自来水、电力力公司缴交水水电费，但没想到对方方却不肯接收收还说了一大大堆原因。我我想就是因为为他们电脑记记录的固定征征收对象就只只有我们公司司，具体则是是由我们公司司与业户直接接产生关系的的。当然，以以上情况在一一户一表的小小区是不能采采用暂停水、、电供应的方方法。高水准物业管管理的九条原原则物业管理是一一项以服务为为本质，以管管理体现服务务的工作。作作为业主，谁谁都希望聘请请到高水平的的物业管理公公司，享受货货真价实的优优质服务。高高水平的物业业管理主要体体现在如下几几个方面：服服务态度热热情物业管理理属服务性行行业，管理公公司的员工应应以发自内心心的真诚笑容容为用户热情情服务，物业管理是一一项以服务为为本质，以管管理体现服务务的工作。作作为业主，谁谁都希望聘请请到高水平的的物业管理公公司，享受货货真价实的优优质服务。高高水平的物业业管理主要体体现在如下几几个方面：服务态度——热情物业管理属服服务性行业，，管理公司的的员工应以发发自内心的真真诚笑容为用用户热情服务务，尤其应做做到文明礼貌、语语言规范、谈谈吐文雅、遵遵时守约、衣衣冠整洁、举举止大方、动动作雅观、称称呼得当。服务设备——完好良好而完善的的硬件设施是是实现高水平平物业管理的的先决条件。。物业管理中中的服务设备备包括房屋建筑、机机器设备（如如空调、电梯梯）、卫生设设备、通讯设设备、交通工工具、电器设设备等等。对这些些设备要加强强管理、精心心养护，使之之始终处于完完好状态，降降低设备故障障率。服务技能——娴熟服务技能是物物业管理从业业人员在服务务管理中应该该掌握和具备备的基本功。。除了应具有有良好的服务务意识外，更更重要的是员员工应具备较较好的业务素素质，如工程程人员应具备备过硬的设备备维护技术，，财务人员应应具备丰富的的管理知识，，保安人员应应具备过硬的的治安消防本本领等。服务项目——齐全除了搞好物业业管理综合服服务收费所包包含的必要服服务项目外，，物业管理公公司还应努力力拓展服务的的深度和广度度，努力开展展各种能满足足用户需要的的特约服务和和便民服务，，使用户享受受到无微不至至的关怀和尽尽善尽美的服服务。服务方式——灵活物业管理除除了做到规规范管理、、依法管理理外，还应应设身处地地地为用户户着想，努努力为用户户提供各种种灵活的服服务方式，，切忌死板板僵硬的管管理，应尽尽可能在办办事手续、、营业时间间、服务范范围等方面面给用户提提供方便。。服务程序——规范服务程序是是指服务的的先后次序序和步骤，，它看起来来无关紧要要，实际上上却是衡量量物业管理理水平的重重要标准之之一。如电电话接听程程序、设备备操作程序序、装修审审批程序、、清洁程序序等都要严严格按次序序一项接一一项、一环环扣一环，，不可随心心所欲、杂杂乱无章。。服务收费——合理物业管理属属有偿的服服务行为，，用户不交交管理费而而享受服务务是不现实实的。但物物业管理公公司制定的的综合服务务收费标准准应不高于于政府规定定的收费标标准；物业业管理公司司开展的特特约服务和和便民服务务也应以满满足用户需需要为目的的，以“保保底微利，，以支定收收”为原则则，切不可可张开大口口向用户乱乱收费或收收费多服务务少等。服务制度——健全物业管理应应制定并健健全一整套套规范、系系统、科学学的服务制制度，以确确保为用户户提供稳定定的服务。。这些制度度应清晰有有序、易于于操作，切切忌随意化化、无章可可循和凭个个人意志的的管理。服务务效效率率———快速速服务务效效率率是是向向用用户户提提供供服服务务的的时时限限。。在在““时时间间就就是是金金钱钱，，效效率率就就是是生生命命””的的时时间间价价值值观观下下，，服服务务效效率率高高不不仅仅能能节节省省时时间间，，而而且且能能为为用用户户带带来来利利益益，，因因而而管管理理公公司司应应尽尽量量提提高高员员工工素素质质，，减减少少工工作作环环节节，，简简明明工工作作程程序序，，缩缩短短办办事事时时间间，，提提高高服服务务效效率率。。中华华人人民民共共和和国国物物权权法法（2007年3月16日第十十届全全国人人民代代表大大会第第五次次会议议通过过）第七章章相相邻关关系第八十十四条条不动动产的的相邻邻权利利人应应当按按照有有利生生产、、方便便生活活、团团结互互助、、公平平合理理的原原则，，正确确处理理相邻邻关系系。第八十十五条条法律律、法法规对对处理理相邻邻关系系有规规定的的，依依照其其规定定；法法律、、法规规没有有规定定的，，可以以按照照当地地习惯惯。第八十六条不不动产权利人人应当为相邻邻权利人用水水、排水提供供必要的便利利。对自然流水的的利用，应当当在不动产的的相邻权利人人之间合理分分配。对自然然流水的排放放，应当尊重重自然流向。。第八十七条不不动产权利人人对相邻权利利人因通行等等必须利用其其土地的，应应当提供必要要的便利。第八十八条不不动产权利人人因建造、修修缮建筑物以以及铺设电线线、电缆、水水管、暖气和和燃气管线等等必须利用相相邻土地、建建筑物的，该该土地、建筑筑物的权利人人应当提供必必要的便利。。第八十九条建建造建筑物，，不得违反国国家有关工程程建设标准，，妨碍相邻建建筑物的通风风、采光和日日照。第九十条不动动产权利人不不得违反国家家规定弃置固固体废物，排排放大气污染染物、水污染染物、噪声、、光、电磁波波辐射等有害害物质。第九十一条不不动产权利人人挖掘土地、、建造建筑物物、铺设管线线以及安装设设备等，不得得危及相邻不不动产的安全全。第九十十二条条不动动产权权利人人因用用水、、排水水、通通行、、铺设设管线线等利利用相相邻不不动产产的，，应当当尽量量避免免对相相邻的的不动动产权权利人人造成成损害害；造造成损损害的的，应应当给给予赔赔偿。。最高人人民法法院关关于审审理物物业服服务纠纠纷案案件具具体应应用法法律若若干问问题的的解释释（2009年4月20日最高高人民民法院院审判判委员员会第第1466次会议议通过过）法释[2009]8号中华人人民共共和国国最高高人民民法院院公告告《最高人人民法法院关关于审审理物物业服服务纠纠纷案案件具具体应应用法法律若若干问问题的的解释释》已于2009年4月20日由最最高人人民法法院审审判委委员会会第1466次会议议通过过，现现予公公布，，自2009年10月1日起施施行。。二○○○九年年五月月十五五日为正确确审理理物业业服务务纠纷纷案件件，依依法保保护当当事人人的合合法权权益，，根据据《中华人人民共共和国国民法法通则则》、《中华人人民共共和国国物权权法》、《中华人人民共共和国国合同同法》等法律律规定定，结结合民民事审审判实实践，，制定定本解解释。。第一条条建建设单单位依依法与与物业业服务务企业业签订订的前前期物物业服服务合合同，，以及及业主主委员员会与与业主主大会会依法法选聘聘的物物业服服务企企业签签订的的物业业服务务合同同，对对业主主具有有约束束力。。业主主以其其并非非合同同当事事人为为由提提出抗抗辩的的，人人民法法院不不予支支持。。第二条条符符合下下列情情形之之一，，业主主委员员会或或者业业主请请求确确认合合同或或者合合同相相关条条款无无效的的，人人民法法院应应予支支持：：（一）物物业服务务企业将将物业服服务区域域内的全全部物业业服务业业务一并并委托他他人而签签订的委委托合同同；（二）物物业服务务合同中中免除物物业服务务企业责责任、加加重业主主委员会会或者业业主责任任、排除除业主委委员会或或者业主主主要权权利的条条款。前款所称称物业服服务合同同包括前前期物业业服务合合同。第三条物物业服服务企业业不履行行或者不不完全履履行物业业服务合合同约定定的或者者法律、、法规规规定以及及相关行行业规范范确定的的维修、、养护、、管理和和维护义义务，业业主请求求物业服服务企业业承担继继续履行行、采取取补救措措施或者者赔偿损损失等违违约责任任的，人人民法院院应予支支持。物业服服务企企业公公开作作出的的服务务承诺诺及制制定的的服务务细则则，应应当认认定为为物业业服务务合同同的组组成部部分。。第四条条业业主违违反物物业服服务合合同或或者法法律、、法规规、管管理规规约，，实施施妨害害物业业服务务与管管理的的行为为，物物业服服务企企业请请求业业主承承担恢恢复原原状、、停止止侵害害、排排除妨妨害等等相应应民事事责任任的，，人民民法院院应予予支持持。第五条条物物业服服务企企业违违反物物业服服务合合同约约定或或者法法律、、法规规、部部门规规章规规定，，擅自自扩大大收费费范围围、提提高收收费标标准或或者重重复收收费，，业主主以违违规收收费为为由提提出抗抗辩的的，人人民法法院应应予支支持。。业主请请求物物业服服务企企业退退还其其已收收取的的违规规费用用的，，人民民法院院应予予支持持。第六条条经经书面面催交交，业业主无无正当当理由由拒绝绝交纳纳或者者在催催告的的合理理期限限内仍仍未交交纳物物业费费，物物业服服务企企业请请求业业主支支付物物业费费的，，人民民法院院应予予支持持。物物业服服务企企业已已经按按照合合同约约定以以及相相关规规定提提供服服务，，业主主仅以以未享享受或或者无无需接接受相相关物物业服服务为为抗辩辩理由由的，，人民民法院院不予予支持持。第七条条业业主与与物业业的承承租人人、借借用人人或者者其他他物业业使用用人约约定由由物业业使用用人交交纳物物业费费，物物业服服务企企业请请求业业主承承担连连带责责任的的，人人民法法院应应予支支持。。第八条条业业主大大会按按照物物权法法第七七十六六条规规定的的程序序作出出解聘聘物业业服务务企业业的决决定后后，业业主委委员会会请求求解除除物业业服务务合同同的，，人民民法院院应予予支持持。物业服服务企企业向向业主主委员员会提提出物物业费费主张张的，，人民民法院院应当当告知知其向向拖欠欠物业业费的的业主主另行行主张张权利利。第九条条物物业服服务合合同的的权利利义务务终止止后，，业主主请求求物业业服务务企业业退还还已经经预收收，但但尚未未提供供物业业服务务期间间的物物业费费的，，人民民法院院应予予支持持。物业服服务企企业请请求业业主支支付拖拖欠的的物业业费的的，按按照本本解释释第六六条规规定处处理。。第十条条物物业服服务合合同的的权利利义务务终止止后，，业主主委员员会请请求物物业服服务企企业退退出物物业服服务区区域、、移交交物业业服务务用房房和相相关设设施，，以及及物业业服务务所必必需的的相关关资料料和由由其代代管的的专项项维修修资金金的，，人民民法院院应予予支持持。物业服务企企业拒绝退退出、移交交，并以存存在事实上上的物业服服务关系为为由，请求求业主支付付物业服务务合同权利利义务终止止后的物业业费的，人人民法院不不予支持。。第十一条本本解释涉涉及物业服服务企业的的规定，适适用于物权权法第七十十六条、第第八十一条条、第八十十二条所称称其他管理理人。第十二条因因物业的的承租人、、借用人或或者其他物物业使用人人实施违反反物业服务务合同，以以及法律、、法规或者者管理规约约的行为引引起的物业业服务纠纷纷，人民法法院应当参参照本解释释关于业主主的规定处处理。第十三条本本解释自自2009年10月1日起施行。。本解释施行行前已经终终审，本解解释施行后后当事人申申请再审或或者按照审审判监督程程序决定再再审的案件件，不适用用本解释。。物业管理费费案例分析析灵活变通——商业大厦业业主周转不不灵暂时交交不上物业业费怎么办办？某大厦个别别业主由于于自己的资资金周转问问题到了交交费截止日日交不上物物业管理费费，其经办办人员到管管理处来说说明，想拖拖延几月。。管理处有有每月的收收费指标，，而且业主主拖欠了要要有滞纳金金的。因此此管理处只只能安慰夜夜户，并让让其出具一一书面说明明（没有书书面的到时时可能翻脸脸不认）说说明情况，，并明确表表示还款日日期，而且且管理处向向业主解释释说大厦的的物业费除除少数的管管理公司的的佣金外，，大多数费费用是用来来满足大厦厦的运作的的，你的拖拖延交费会会使其他业业主的权益益受到影响响，但物业业愿先替你你垫上这缺缺口，但你你一定要按按时还款。。等到还款款时再适当当减免业主主的滞纳金金，所以让让业主感到到不按时交交费不是给给物业带来来了损失，，而是给全全体业主和和整个大厦厦带来了损损失，而物物业为了大大家的利益益又暂时的的堵住这个个缺口，让让其不但感感激物业公公司还觉得得对不起大大伙，目的的就达到了了，该公司司不但补齐齐了所有费费用，而且且在后来从从来没有出出现过拖延延交费的现现象以退退为为进进———业主主拖拖欠欠巨巨额额管管理理费费催催交交困困难难怎怎么么办办由于于不不便便言言明明的的非非管管理理原原因因，，某某公公司司入入伙伙某某商商城城后后，，便便不不按按时时缴缴交交管管理理费费，，甚甚至至把把交交管管理理费费作作为为与与有有关关方方面面交交涉涉的的筹筹码码，，作作为为达达到到某某种种目目的的的的交交换换条条件件。。一一年年后后，，已已累累计计欠欠费费达达35万元之多。期期间，管理处处有关人员无无数次上门催催交未果。为为了了解决这一问问题，管理处处主要领导一一方面主动与与有关方面保保持联系，帮帮助全面反映映该公司的意意见和要求，，以取得其对对管理处工作作的信任和认认可；一方面面盯住平时难难得一见的该该公司老板，，频频征求意意见并反映管管理处的经济济困难（常言言道：会哭的的孩子有奶吃吃。没奶吃的的时候一定要要哭，而且要要哭得令人心心动。有泪全全往肚子里咽咽，是添不饱饱自己肚子的的），以求得得携手维护物物业正常运行行的共识。在在赢赢得了该公司司理解信任的的基础上，管管理处提出了了适当减免滞滞纳金、分期期付款等有利利于促成该公公司尽快缴清清拖欠管理费费的优惠条件件（退一步进进两步，不退退无以求进））。最后双方方达成了一致致，自约定之之日起分10期，每月3万余元，随当当月管理费一一同缴交拖欠欠的费用。10个月后，该公公司拖欠的管管理费已全部部缴清。点点评：：物业公司追追缴有意（而而非恶意）欠欠费，首先要要使自己的管管理服务无懈懈可击。管理理服务做到家家了，才能封封住对方拖欠欠费用的口