房地产项目成本运营全景图梳理PPT

运营全景景图梳理理2017年5月16日24个成本相相关的运运营节点点分析1引言：了了解运营营全景图图的意义义2运营全景景图梳理理324个成本相相关运营营节点分分析4总结CONTENTS目录引言：了了解运营营全景图图的意义义是否经常遇到项目突如其来的各种需求而疲于应付？1234是否经常扮演消防员的角色到处救火？是否因自己工作滞后导致项目进度延误而受到批评？为什么明明已经尽了全力，却依然没有把工作做好？为什么会会这样！！引言：了了解运营营全景图图的意义义工作没有计划性没有从全局角度去考虑自己的工作，只是被动性的接受领导安排，或者坐等项目提出需求，才开始开展相关工作。上游部门跟踪把控意识不强在关门节点确定的情况下，导致自己工作时间被一再压缩，进而引发种种问题。工作没有形成系统性没有能够清楚了解自己所做的工作，在房地产开发系统中的位置，作用，意义那么，我们该怎么应对？引言：了了解运营营全景图图的意义义交付可研深耕专业显性成本真实成本基准成本隐性成本项目管理项目运营设计产品力结算总结采购招标营销定位计划管理成本适配竞品分析提炼经验成本服务务运营运运营营服务经经营运营全景景图梳理理243569781011112131415161718192021222324第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析节点1：项目定定位完成成OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：营销部提供：市场分析、物业组成、目标客户、设计部提供：产品意象、产品类型、设施建议、建筑景观装修风格建议；运营部提供：运营计划；成本部提供：成本标准等。工作开展时间：项目定位会前5天编制完成，土地获取前30天确定节点定义：通过集团运营决策委员会产品策划小组评审，并举办项目定位会完成可研研测算输出成果：《城市市场调研报告》、《可研报告》、《项目定位报告》、《目标成本（可研版）》关键词：毛利润、内部收益率、预估售价、产品定位、基准地价、启动资金获利倍数、资金峰值出现时间、资金成本率、地价房价比、权益划分、股权债券划分责任部门：投资管理部（主导）营销部+成本部（参与）第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析节点2：概念设设计方案案完成节点作业定义开展时间产品适配配模型确确定隐性成本本控制关关注点+矩阵分析析表+立面测算算表输入条件输出成果通过公司司概念方方案决策策会设计部提提供：项目概念念后规划划方案评评审，包包含规划划总图、、项目分分期、住住宅与商商业产品品分布及及户型选选型、建建筑意象象、景观观意象、、精装标标准等。产品适配配模型通通过公司司概念方方案决策策会《项目隐性性成本控控制细则则书》《成本优化化矩阵分分析表》定位会决决策后30天内责任部门：设计管理部关键词：土地、产品、客户、适配体系+精装标准第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析节点3：取得人人防设计计意见OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：营销提供：楼市分布图及市场调研报告，锁定当地同等产品定位楼盘及同类产品区域销售前三名工作开展时间：获取土地证后15天责任部门：项目开发运营部项目营销部节点定义：取得结建防空地下室设计意见书竞品楼盘盘调研输出成果：《街对面竞争对手成本报告》关键词：结合区域调研修订配置标准及建造标准第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析责任部门：区域公司关键词：示范区成本节点4：示范区区实施计计划确定定（如有有）节点作业定义：示范区实施计划（包含设计、营销、施工、报批、采购、物业等方面）通过区域公司审批，报备运营决策委员会输出成果：《示范区目标成本》输入条件：设计部提供：示范区建筑、景观、室内概念方案，客户到访动线，时间计划，各阶段展示效果策划，示范区管理方案；成本部：拿地目标成本；确定示范区成本控制第一责任人和团队成员开展时间：示范区计划确定后7个工作日内完成01OPTION02OPTION示范区目目标成本本、确定定分摊形形式03OPTION04OPTION第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析节点5：规划设设计方案案报建完完成输入条件件：开展时间间：输出成果果：节点作业业定义：：010203建造标准04通过公司司规划方方案决策策会，提提供政府府主管部部门认可可的完整整的设计计成果，，并与项项目开发发运营部部沟通至至具有决决定权的的政府评评审会上上通过，，取得规规划方案案批复（（同意））。设计部提提供：项目详细细规划设设计方案案，包含含总图深深化、建建筑概念念方案、、竖向设设计、管管网方案案、停车车系统、、消防设设计、景景观系统统规划；；成本部提提供：竞竞品成本本报告等等。规划方案案在概念念方案后后30天确定，，规划设设计方案案确定后后15天上会决决策《建造标准准》+《限额指标标》+《规划方案案优化建建议书》责任部门：项目事务（开发）部、设计管理部关键词：限额设计、方案优化建议第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析责任部门：项目运营部、成本部关键词：报批报建、配套、税务费节点6：取得《土地证》输入条件：开发部提供：当地报批报建收费标准，政府配套收费文件节点作业定义：用地证、土地证办理完成输出成果报批报建及税费分析表报批报建建费+配套费+税务费（（契税））梳理开展时间：取得土地证后30天完成第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析节点7：取得《建设工程程规划许许可证》节点作业定义开展时间目标成本本（方案案版）确确定输入条件输出成果提供政府府主管部部门认可可的完整整的设计计成果，，并与项项目开发发运营部部沟通至至政府主主管部门门在图纸纸上盖章章，以《建设工程程规划许许可证》上的签发发时间为为考核依依据。设计部提提供：总规划方方案报批批完成+项目分期期建议书书+建造标准准决策会会完成；；成本部提提供：调研报告告+示范区成成本+费用《目标成本本审批表表》总规方案案报批后后15个工作日日内完成成责任部门：项目开发运营部、设计管理部（主导）关键词：产品单方成本、项目总成本、6类成本划分第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析节点8：全套施施工图完完成输入条件件：开展时间间：输出成果果：节点作业业定义：：010203设计限额对标指标分析04取得施工工图审查查意见合合格书、、人防工工程施工工图设计计文件审审查合格格书，盖盖章施工工蓝图（（含人防防施工图图）签发发到项目目（含装装修点位位图）。。设计部：：全套施工工图完成成全套施工工图完成成30天内标准层钢钢筋含量量、混凝凝土含量量、窗地地比、地地库层高高、停车车效率、、体型系系数、立立面系数数责任部门：设计管理部关键词：对标开工审批第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析责任部门：区域公司运营部、工程部、成本部关键词：清单、目标成本、合约规划节点9：总承包包施工单单位确定定节点作业定义：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输出成果通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书《目标成本执行版》采购计划、优化计划、结算计划、付款计划、项目全过程控制台账、月报体系输入条件：设计部：全套施工图提供，或地库开挖图提供；工程规划许可证获取、施工组织设计评审合格时间垫层施工前30天确定总包单位全套施工图评审后35个工作日完成《目标成本执行版》01OPTION02OPTION确定总包包单位目标成本本（执行行版）全过程监监控机制制、月报报体系的的建立03OPTION04OPTION第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析责任部门：项目开发运营部关键词：总量包干节点10：土方开开工02输入条件项目工程部：1、详勘报告2、地库开挖图3、现状地形方格网4、土方自平衡方案5、实施技术方案04输出结果中标通知书01节点定义土方开挖03开展时间土地获取，修订详细规划通过，地库选型完成，提供地库开挖图后15天内确定土方方单位第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析节点11：示范区区开放OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：示范区通过公司验收工作开展时间：示范区对外开放180天内完成示范区所有结算责任部门：项目开发运营部节点定义：示范区通过公司验收，并整改完成时间示范区结结算输出成果：示范区通过公司验收，结算完成、示范区数据库分析关键词：示范区结算、示范区成本复盘第二部分分：24个成本相相关运营营节点分分析节点12：主体结结构达到到预售条条件节点作业定义开展时间总包预算算定案输入条件输出成果主体结结构进进度达达到取取得预预售许许可证证的要要求主体结结构达达到预预售条条件总包包包干补补充协协议全套施施工图图出具具90天内完完成总总包预预算定定案责任部门：项目开发运营部关键词：总包包干补充协议第二部部分：：24个成本本相关关运营营节点点分析析责任部门：设计管理部关键词：测算+清单节点13：全套套装修修施工工图完完成输入条件：全套装修施工图完成开展时间：装修方案决策会5天内确定点位，公共部位方案及室内方案评审通过前10天完成方案测算，满足目标成本，精装全套施工图出具60天，完成施工清单编制，精装部品定样后10天编制部品招标清单，如为战略直委签订合同节点作业定义：销售样板完成及交房标准审批完成后2个月,或实楼样板实施前2个月完成精装施工图，时间以先到为准输出成果点位评审、交房标准、精装方案测算、精装对标、部品订单、精装总包清单精装测测算分分析+精装部部品定定样单单+精装招招标清清单第二部部分：：24个成本本相关关运营营节点点分析析责任部门：设计管理部关键词：测算+清单节点14：景观观施工工图完完成02输入条件设计部：景观施工图完成04输出成果景观方案测算+景观部品定样单+景观招标清单+定标报告01节点定义可用于施工及招标的施工图。03开展时间景观方案决策10天结合扩出图完成测算，景观施工图15天确定部品定样，景观图纸60天完成招标清单，如战略直委签订合同景观方方案测测算+景观部部品定定样单单+景观招招标清清单第二部部分：：24个成本本相关关运营营节点点分析析节点15：主体体结构构封顶顶OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：主体结构封顶工作开展时间：保温在主体封顶后15天确定责任部门：项目开发运营部节点定义：从正负零结构施工开始，到结构封顶，经工程管理部现场验证确定立立面施施工单单位输出成果：确定保温、外墙单位关键词：保温清单第二部部分：：24个成本本相关关运营营节点点分析析节点16：装修修房实实楼样样板间间节点作业定义开展时间部品定定样计计划+实楼样样板间间+实景体体验区区输入条件输出成果由所有有拟招招标入入围企企业完完成全全部主主力户户型装装修房房实楼楼样板板间施施工，，经工工程管管理部部验收收完成成装修房房实楼楼样板板间计计划。实楼展展示区区资源源启动动、实实楼展展示区区样板板定样样、实实楼展展示区区资源源确定定预售许许可证证获取取30天以后后，主主体达达到10层以上上责任部门：项目开发运营部（主责）区域工程部、设计部（协助）关键词：部品定样计划+实楼展示区资源入围第二部部分：：24个成本本相关关运营营节点点分析析节点17：外脚脚手架架拆除除输入条条件：：开展时时间：：输出成成果：：节点作作业定定义：：010203涂料+门窗+栏杆+管网单位确定04由各项项目提提出申申请，，经工工程管管理部部现场场验证证，完完成脚脚手架架拆除除，塔塔吊、、井架架拆除除完成成，达达到室室外配配套进进场要要求外脚手手架拆拆除外墙脚脚手架架拆除除后10天内确确定涂涂料+门窗单单位，，20天内确确定栏栏杆+管网单单位+30天内立立面部部品及及所有有室外外工程程全部部确定定，40天内设设备安安装主主材全全部确确定建筑立立面、、安装装部品品/施工单单位确确定责任部门：项目事务（开发）部、设计管理部关键词：中标清单+合同第二部部分：：24个成本本相关关运营营节点点分析析责任部门：区域工程部关键词：精装招标节点18：精装装修施施工单单位确确定节点作业定义：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输出成果：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输入条件：外墙落架完成，室内砌体抹灰地面完成后，实楼样板验收合格、全套施工图完成具备总价包干条件开展时间：墙面抹灰完成地面完成01OPTION02OPTION精装修单位位确定03OPTION04OPTION第二部分：：24个成本相关关运营节点点分析责任部门：项目开发运营部、成本部关键词：订单+合同均完成节点19：精装修单单位进场输入条件：精装修单位进场。开展时间：施工单位进场10天后完成精装部品+分包节点作业定义：精装修、总包单位书面签署土建精装移交记录，经工程管理部验证输出成果精装部品订单+精装分包合同精装部品+分包确定第二部分：：24个成本相关关运营节点点分析责任部门：客服部、项目开发运营部关键词：中标清单+合同节点20：第一次工工地开放日日+雨污水管网网施工完毕毕02输入条件雨污水单位施工完成04输出成果景观合同01节点定义工艺工法样板间客户开放时间完成日（取消入户参观）03开展时间雨污水单位施工完毕30前确定景观资源景观+道路单位进进场第二部分：：24个成本相关关运营节点点分析节点21：室外配套套、园建完完成节点作业定义开展时间梳理动态成成本、确定定结算计划划，建筑安安装部品类类结算完成成输入条件输出成果室外配套管管网及景观观完成，以以绿化工程程完成室外配套、、园建完成成梳理动态成成本判断待待发生，明明确结算成成本及算计计划、建筑筑按照部品品结算完成成室外配套、、园建完成成确定结算算计划责任部门：项目开发运营部关键词：精装修结算第二部分：：24个成本相关关运营节点点分析责任部门：项目开发运营部关键词：建筑安装部品结算节点22：装修房施施工完成节点作业定义：