批量住宅项目精装修施工管理思路

批量精装修施施工管理2016年1月2前言近年来，北京京公司开发的的公园1872和臻园项项目均为精装装修交付，在在项目的实施施过程中，北北京公司在精精装修管理方方面既积累了了宝贵的经验验，也有一些些惨痛的教训训。2014年度，北京京公司精装修修项目实测实实量成绩全年年平均90.11分，交交付评估综合合得分65.8分，均位位居控股前列列。进入2015年，如如何继续保持持并进一步提提升工程管理理能力，把精精装修质量做做得更好，以以提升客户满满意度、促进进销售，是北北京公司的工工程管理者一一直在思考的的问题。北京公司在控控股运营管理理中心推出《项目部标准化化管理手册》、《招商地产工程程技术标准》、《项目安全管理理标准动作》、《招商地产产品品质量实测实实量操作指引引》的基础上，根根据项目精装装修特点创新新了相应环节节的管理思路路，在精装修修交付项目的的工程管理上上做了一些有有益的尝试。。项目概况臻园项目：总用地面积:10.7万平方米建筑面积:28万平方米开工时间:2013-07-20竣工时间:2017-12-31物业管理附加加信息:5.58元/平方米·月开发商:北京广盈房地地产开发有限限公司投资商:香港九龙仓集集团,招商局集团,华侨城集团物业管理公司司:招商局物业管管理有限公司司工程进度:在建(2016-01)产权年年限:70年该该项项目为为70年产权权户数数:总户数数1046户，目目前已已经交交付494户，在在施382户，剩剩余170户装修标标准：：精装修修批量精精装修修施工工管理理思路路精装修修项目目质量量管理理思路路批量精精装修修管理理思路路精装修修项目目进度度管理理思路路精装修修项目目成本本管理理思路路精装修修项目目创新新管理理思路路精装修修项目目质量管理思思路（1））精装装修设设计管管理——严把施施工图图审图图关：：做到到建筑筑图、、精装装图、现场场相关关功能能空间间的一一致性性；（2））招投投标配配合阶阶段——配合封封样管管理；；符合合项目目情况况的技技术标标编写；合合同工工期管管理；；甲供供材招招标计计划；；（3））项目目实施施阶段段——实测实实量贯贯穿整整个项项目实实施管管理全全过程程；重点工工序质质量控控制交交底管管理；；批量精精装修修研讨讨——质量管管理思思路精装修修项目目质量量管理理案例例案例一一：设设计管管理●土建建施工工阶段段的精精装修修水、、电点点位及及隔墙墙定位位图纸纸下发发与过过程监监控根据精精装修修交付付的设设计要要求，，将电电气、、给排排水、、暖通通、空空调等等专业业的精精装修修末端端设计计图纸纸的设设计时时间前前置至至建筑筑初步步设计计阶段段，这这样可可以保保证在在土建建施工工图纸纸完成成后，，精装装修的的点位位及隔隔墙分分隔图图也一一并完完成，，大大大降低低了后后期因因水、、电、、结构构改造造带来来的工工期及及费用用方面面的损损失；；批量精装修研研讨——质量管理思路路精装修项目质质量管理案例例案例二：实测测实量案例：：通过北京公司司近年来对实实测实量经验验的积累，现现阶段在实测测实量方面已已逐步形成了了全过程应用用的管理制度度和企业文化：招投标阶段：：——通过技术术标的形式对对精装修单位位进行宣贯；；——通过招标标过程中的项项目经理推演演环节，针对对项目经理及及技术负责人人进行实测实量量的测试，对对不达标的单单位不允许参参加投标；合同签署阶段段：——以合同附附件的形式再再次对精装修修单位进行约约定；——合同中设设置了严格的的实测实量奖奖罚条款；批量精装修研研讨——质量管理案例例项目实施阶段段：——每周定期期组织监理单单位、总包单单位对精装修修完成面进行行实测实量检查；——建立分户户实测实量数数据档案制度度，发现问题题点，按照档档案数据过程中进行消消项，对重点、难点点工序进行分分析总结（例例如玻化砖墙面铺贴工工艺），形成成现场管理的的可视化；——严格落实实合同中约定定的实测实量量奖罚条款；；批量精装修研研讨——质量管理案例例精装修项目质质量管理案例例案例三：甲供供石材管理案案例针对以往甲供供石材观感质质量较难控制制的管理难点点，项目部提提出在精装修修招标阶段引引入“石材专专员”的概念念，即中标单单位应在甲方方石材供应加加工厂设置石石材驻场专员员，在确定甲甲供石材中标标单位后，甲甲方项目部、、采购部、设设计部在石材材指定加工厂厂中选取符合合设计封样要要求、观感质质量稳定的石石材大板并做做标记，后期期由精装修单单位的驻场石石材专员监督督厂家从甲方方指定的大板板中选材，进进行石材加工工，同时项目目部还通过以以下途径进行行过程控制：：——石材出厂厂前将预拼效效果拍照上传传、确认；——石材到场场后进行观感感质量抽检；；——对施工过过程中发现的的观感不合格格或断裂的石石材，现场采采取销毁或做做标记退场等措施施。批量精装修研研讨——质量管理案例例精装修项目进度管理思路（1）合同框架管管理——总工期（总包包工期）、里里程碑节点要要求；（2）三级进度管管理——构建总包、、精装修、、甲供材进进度计划管管理体系：：（3）穿插施工工体系的建建立——采取分段交交接、分批批进场计划划的策略；（4）垂直与水水平运输的的管理——室外电梯与与室内电梯梯的规划；；地上运输输与地下运输输的规划；；批量精装修修研讨——进度管理思思路精装修进度度管理案例例——穿插施工体体系的建立立臻园项目南南区共三栋栋楼前后封封顶相差一一个月，在在这一个月月中如何安安排总包与与精装修的的交接？成成为南区按按期交工的的关键。精装修施工工准备工作作前置、界界面问题处处理：——在总包包施工中分分别针对外外墙内保温温做法，电电梯井道吸吸音板做法法、厨房、、卫生间采采用加气混混凝土条板板墙做法以以及管井采采用轻钢龙龙骨水泥压压力板封包包等做法，，召开专题题协调会进进行作业面面处理方案案的确认，，在很大程程度上削弱弱了因作业业面与图纸纸不符进行行再处理对对精装修工工期的影响响；批量精装修修研讨——进度管理案案例批量精装修修研讨——进度管理案案例精装修进场场前的三栋栋楼进度情情况批量量精精装装修修研研讨讨———进度度管管理理案案例例精装装修修进进场场前前交交界界面面的的三三类类施施工工隐隐患患精装装修修进进度度管管理理案案例例———穿插插施施工工体体系系的的建建立立外装装、、初初装装、、精精装装穿穿插插工工序序示示意意：：批量量精精装装修修研研讨讨———进度度管管理理案案例例精装装修修进进度度管管理理案案例例———穿插插施施工工体体系系的的建建立立主要要移移交交工工作作面面体体系系：：批量量精精装装修修研研讨讨———进度度管管理理案案例例梳理理甲甲供供材材配配合合计计划划———臻臻园园项项目目的的甲甲供供材材单单位位多多达达20家，，如如何何合合理理安安排排各各自自的的进进场场计计划划？？如如何何安安排排精精装装修修的的配配合合计计划划，，尤尤其其是是供供货货+安安装装单单位位的的配配合合计计划划？？是是精精装装修修管管理理的的重点、、难点点：在项目目实施施期间间，每每确定定一家家甲供供材的的供货货及安安装单单位，，项目目部就就会安安排一一次专专项协协调会会，根根据现现场情情况确确认进进场时时间，，并由由甲供供材单单位明明确现现场需需要配配合完完成的的工作作内容容及交交接时时间，，后期期项目目部也也会针针对配配合作作业面面上的的完成成情况况进行行实时时监控控，最最终满满足甲甲供材材与精精装单单位的的无缝缝衔接接。批量精精装修修研讨讨——进度管管理案案例精装修修进度度管理理案例例——三级进进度管管理体体系的的建立立精装修修项目目成本管理思思路（1）精装装修设设计优优化管管理——样板间间先行行；（2）WBS分解管管理——实现管管理内内容精精细化化；（3）二级级成本本控制制管理理——a:投资估估算；；b:精装修修样板板间成成本优优化测测算（（指导导精装装修招投标标）；；批量精精装修修研讨讨——成本管管理思思路精装修修项目目成本本管理理案例例案例一一：精精装修修成本本优化化管理理案例例●在臻园园项目目售楼楼处样样板间间施工工完成成后，，通过过前期期设计计沟通通，针针对现现场施施工中中的实实际情情况，，提出出合理理的成成本优优化建建议，，为后后期成成本控控制及及成本本节约约奠定定基础础：——建建议取取消了了卫生生间窗窗帘盒盒内的的灯带带设计计，最最初的的设计思思路是是为样样板间间提高高照明明亮度度而设设计的的，在在大货中中是可可以取取消的的，此此项建建议实实现成成本节节约几几十万元元；批量精精装修修研讨讨——成本管管理案案例精装修修项目目创新管理思思路尝尝试（1）精装装修管管理创创新思思路——成立专专属部部门，，系统统负责责精装装修对对接工工作；；（2）建立立“以以终为为始””的专专业管管理思思路——使各专专业工工程师师在工工作的的配合合意识得得以统统一；；（3）低成成本运运作模模式下下的精精装修修项目目质量量控制制——寻求精精装修修管理理的平平衡点；；（4）精装装修精精细化化管理理体系系的建建立——设计先先行；；（5）在““互联联网+”的新形形势下下如何何引导导精装装修的的发展展趋势势。批量精装装修研讨讨——创新管理理思路随着各城城市公司司精装修修项目的的增多，，精装修修的物业业形态增增多，建建议结合合城市公公司自身身特点，，在总部部或城市市公司成成立精装装修的专专属部门门——从设计、、采购、、成本控控制及施施工管理理等维度度合力将将精装修修工作系系统化、、标准化化。通过过工作成成果输出出等内容容来划清清工作界界面，这这样可以以更有效效地避免免现场““越权管管理”、、“管理理不到位位”等现现象发生生。同时时部门堡堡垒、多多重管理理等管理理难点也也会得到到一定的的改善。。创新管理理思路之之——成立精装装修管理理专属部部门案例列举举：臻园项目目北区精精装修管管理难点点：——精装单位位中标价价格水平平较低；；——中标单位位未曾与与北京公公司有过过合作，，增加现现场管控控的不确确定性；；——施工期内内湿作业业跨冬施施、跨春春节，绝绝对工期期较短；；针对上述述难点，，实操中中进行进进行了如如下动作作：创新管理理思路之之——低成本模模式下质质量控制制招标文件件及合同同交底在精装修修单位进进场初期期，集中中安排施施工单位位现场项项目部的的全体管管理人员员及监理理单位工工程师，，以专题题会的形形式进行行招标文文件及合合同的交交底，针针对招标标文件及及合同中中关于工工期、质质量、与与总包的的界面划划分以及及实测实实量要求求，进行行系统的的梳理和和明确，，并最终终以会议议纪要形形式下发发至各施施工单位位及监理理单位，，避免现现场产生生不必要要的签证证纠纷及及窝工、、漏做等等现象；；创新管理思路路之——低成本模式下下质量控制实测实量专题题交底会针对实测实量量的关注内容容，召集监理理、总包对精精装修单位进进行宣贯，交交底直接到基基层劳务单位位，在强调实实测实量重要要性的同时，，对基础的各各类精装修基基层质量标准准做重点关注注，同时明确确合同中实测测实量的奖罚罚制度；创新管理思路路之——低成本模式下下质量控制通过管理节奏奏的变化考察察施工单位现现场管理能力力进场初期，项项目部通过一一系列的管理理动作对精装装修单位进行行交底，完成成上述管理动动作后，至少少利用两至三三个星期的考考察期让施工工单位自主安安排施工任务务，最后项目目部通过现场场巡查、巡视视发现问题并并汇总，尤其其针对存在重重大质量隐患患的部位（防防水基层、吊吊顶基层、石石材造型墙基基层等）进行行集中处理，，其中包括各各项交底中反反复强调的注注意事项，针针对这些问题题加大惩罚力力度，力争一一次性的规范范精装修单位位的管理能力力。创新管理思路路之——低成本模式下下质量控制通过采取以上上措施，臻园园北区精装修修从2014年10月份份进场至今，，先后经历了了两个季度的