商业市场调研报告分析doc 课件

滁州(招商)市场调研报告一九一二集团商务资源部2012年8月一九一二集团1目录第一部分-城市商业分析第二部分-商业项目分析第三部分-项目辐射范围消费者分析第四部分-商业经营客户分析目录第一部分-城市商业分析2前言-市场调研分析目的

通过对项目所在城市的商圈，商业项目，项目辐射范围消费者分析、商业经营客户分析，为项目定位、业态定位、客群定位、辐射区域、功能分区、业态规划、以及销售提供参考依据。前言-市场调研分析目的通过对项目3第一部分城市商圈分析

通过对城市商圈调研分析，了解商圈目前落位的企业和经营现况、判断未来商圈的发展方向、发展中心、发展趋势，同时通过政府对商业企业落位布局获悉政府商业规划（政府规划的导向性非常重要），结合1912项目所处商圈分析利弊，便于我们在项目运作的过程怎样扬长避短，以及如何实现项目经济效益、品牌效益、社会效益。第一部分城市商圈分析通过对城市商圈调研分析，了解商4城市功能规划承接产业转移的重要阵地2008年以前的滁州主要市域国家级AAAA级风景旅游区2008年以后大力发展的区域依托京沪高铁发展，尚未成型城市功能规划承接产业转移的重要阵地2008年以前的5老城核心商圈城南新区商圈工业园区商圈高铁站前商圈本案滁州1912城市商圈规划老城核心商圈城南新区商圈工业园区商圈高铁站前商圈本案滁州16老城核心商圈的范围界定天长路与南谯北路交叉口为老城市中心，商业分布于四周，以水石广场为龙头形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围滁州1912老城核心商圈的范围界定7老城核心商圈内商业构成-已经开业运营的

正在经营中的中大型商业项目基本是以超市为主力店而延生的百货业态为主，经营面积约为30万平米。老城核心商圈内商业构成-已经开业运营的正在经营8老城核心商圈已开业主要商业明细老城核心商圈已开业主要商业明细9在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业.面积约为30万平方米，规模较大，引进的品牌及业态组合更加丰富合理，同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大，开业后将改变老城商圈内传统的商业形态。老城核心商圈内商业构成-正在建设的在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业.10老城核心商圈在建商业明细老城核心商圈在建商业明细11老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结

目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中环国际广场、泰鑫·现代城、泰鑫·城市星座、第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3万/平。老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结目前老城12城南新区商圈的范围界定以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。城南新区城南新区商圈的范围界定以新13城南新区商圈内商业构成-正在建设的

滁州城南新区商业主要以城市综合体+综合商业街+社区配套商业的模式，形成区域性商圈，辐射整个城南新区。城南新区商圈内商业构成-正在建设的滁州城南新区14城南核心商圈在建商业明细城南核心商圈在建商业明细15城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结

目前城南核心商圈主要在建商业有一家：金鹏99城市广场；规划中未动工商业有四家：世贸广场、中普城市广场、世贸中心、港汇中心。其中进度最快的金鹏99城市广场目前售价还未完全确定，预计售价均价3万/平。城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结目前城南16工业园区

商圈的范围界定琅琊区工业园区分南北两个区域，南区为扬子路、南京南路和上海南路所包围的中间区域；北区为扬子路、上海北路和世纪大道所包围的中间区域；工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中。工业园区北区工业园区南区工业园区商圈的范围界定琅琊17工业园区

商圈商业构成-滁州国际商城琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。项目位置：滁州市上海北路611号开发商：滁州中州置业有限公司总建筑面积：约68万㎡项目简介：位于城东工业园区，位置较偏远，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、五金、装饰专业市场。项目由ABC三区构成，A区已开业、B区招商中，预计2014年开业、C区规划中。在售B区28-38栋两层，26㎡/间商铺，1F层高5.6米，2F层高5.4米。1F临街约7000-9000元/㎡。2F3000-6000元/㎡。滁州19125.2公里滁州国际商城工业园区商圈商业构成-滁州国际商城18工业园区

商圈商业构成-仪邦广场

琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。滁州19124.9公里项目位置：上海北路585号开发商：滁州仪邦置业有限公司占地面积：186亩总建筑面积：182000㎡商业建筑面积：74000㎡项目信息：项目包含住宅7万平米（均价3000-4000元），酒店式公寓3.6万平米，公建配套0.2万平米，商业7.4万平米，打造集休闲、娱乐、办公、购物、于一体的品牌广场。商业为2层底商，打造大滁城奥莱城。销售和商业招商状况不理想，目前已是二次招商，预计开业时间2014年左右。仪邦广场工业园区商圈商业构成-仪邦广场19城东工业园区商业明细城东工业园区商业明细20城东工业园区主要商业在售商铺价格小结

目前城东工业园区主要在建商业只有两家：滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家：红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售，售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000元/平-6000元/平。城东工业园区主要商业在售商铺价格小结目前城东21高铁站前商圈的范围界定高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷。高铁站前商圈的范围界定高铁站前区22高铁站前商圈内商业构成-正在规划中的滁州市高铁站前区总规划，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。其中核心区为依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心，规划中的商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷，预计2016年左右完成商业落定开业时间可能要到2018年。

高铁站前商圈内商业构成-正在规划中的23城市商圈分析小结城市商圈分析小结24随着建设大滁城的步伐进一步加快未来滁州将实现南接全椒、北连来安和天长，整个滁州市的商业格局也将发生变化，城南商圈对老城商圈的影响不可小视。一、老城核心商圈以天长路和南桥北路交汇处的成熟商圈为中心，周边三公里范围为半径的辐射范围，构成了目前滁州最为繁华的核心商业中心，经营中成熟商业体量预计达30万方，在建新型商业体量达23.万方。二、城南新区商圈随着新市政府的南迁，城南新区吸引了一批较为有实力的商业地产投资开发者，集中在以新市政府为中心，龙蟠大道为主轴的周围区域，如世贸中心、喜来登中心城、中普城市广场、金鹏99城市广场等，未来将成为城南新区的商业、行政、商务中心，逐步形成城南核心商圈，辐射整个城南新区及全椒。三、工业园商圈城东工业园区的打造也是大滁城建设的一个重要组成部分，其中配套的工业园商业中心，主要是以专业批发零售市场为主，如五金建材批发市场、红星美凯龙家居等。四、高铁站前商圈：目前处于规划阶段城市商圈分析小结城市商圈分析小结25第二部分滁州市商业项目分析

通过对城市商业项目的调研分析，了解目前商业项目的经营面积、经营定位、业态定位、客群定位、招商情况、销售情况、连锁品牌入驻情况、经营情况。

根据商业项目调研分析的结论，结合项目所处区位、目前及未来的消费客群数量和结构、有针对性规划具有市场竞争的商业业态，以准确的商业定位实现项目成功招商、以成功的招商和良性的项目运营带动项目的销售、最终实现开发商、运营商、投资客户、经营客户共赢的目的。第二部分滁州市商业项目分析通过对城市商业项目的调研26传统百货零售商业分析商之都商厦安徽商之都滁州商厦，位于天长东路；主要经营范围：服装鞋帽,日用百货,针纺织品,皮革制品,烟酒,副食,钟表,照相器材,文体用品,玩具等；商之都立足当地市场，提供高、中、低各档商品。经营模式为合作抽成，无保底或反保底，扣点数17%-25%滁州1912传统百货零售商业分析商之都商厦安徽27传统百货零售商业分析金光大道购物广场金光大道购物广场：位于天长东路。主力店为嘉美时尚街区、苏果超市经营档次较低，为分割式商铺，售后返租，主营服饰，租金内铺5-8元/㎡/天（小面积铺位），临街商铺12元/㎡/天（小面积铺位），生意一般，商家更换率较高。金光大道购物广场的嘉美时尚街区面向的顾客是滁州16-24岁的年轻人。滁州1912传统百货零售商业分析金光大道购物28传统百货零售商业分析滁州白云商厦白云商厦是目前滁州装修最新、档次最高的百货商场，位于滁州市南谯北路，是中环国际广场主力店为自持物业。经营范围：服装、鞋帽、化妆品、珠宝首饰、儿童百货等传统百货零售。经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-25%主要的消费群体：面向的主要是具有一定购买力、追求品位和个性的消费群体。滁州1912传统百货零售商业分析滁州白云商厦29传统百货零售商业分析北大荒商都北大荒商都目前是滁州核心商圈中档次比较低的一家百货商店，经营面积1200平左右，主要面对28-45岁之间的成年男女消费者。经营范围：男女正装、男女商务休闲服饰。经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-22%北大荒商都现有四家分店：北大荒商都（位于南谯北路）——小型服装商场，女人世界（位于滁州市南谯北路）——专业女装商场，北大荒新天地（位于滁州市琅琊东路）——中高档专业服饰商场，来安北大荒服饰广场——专业服饰商场。滁州1912传统百货零售商业分析北大荒商都北大301912同类型商业分析宋城美食街1912同类型商业分析宋城美食街311912同类型商业分析第五大道商业街名称：第五大道项目位置：丰乐大道与天长西路交汇处开发商：滁州市嘉宇房地产开发有限公司总占地面积：118.83亩总建筑面积：270000㎡商业建筑面积：40000㎡项目简介：4万平米商业（名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街），机动车位1208辆。外商业街长约600M,为10栋独立2或3层，平均2000㎡/栋建筑。目前尚未开盘，2013年10月交付。第五大道滁州19121912同类型商业分析第五大道商业街名称321912同类商业分析同乐坊区位：琅琊山风景区入口，琅琊古道旁体量：共三期，一期1万㎡，二期、三期将近7万㎡建筑风格：徽派复古项目简介：以欧阳修《醉翁亭记》“与民同乐”理念，打造一个古典与现代相结合的高档餐饮休闲街区项目定位：类1912餐饮休闲娱乐街区。一期以高档餐饮、 休闲为主，二期以时尚娱乐为主招商情况：目前一期已开业商家有粤鸿禾、喜福会、玄水SPA、鼎阁夜总会、港汇豆捞，目前仍属于培育期租金为0.8-1.3元/㎡/天开街日期：2011年10月开街同乐坊滁州19121912同类商业分析同乐坊同乐坊滁州1912331912同类商业分析同乐坊优势地处琅琊古道，紧邻琅琊山，环境幽静，山清水秀，具有绝佳的风景和文化氛围远离城区，营造私密空间，对高档消费起到促进作用项目目前一期已开业4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效应劣势项目定位过于高端，还需要较长一段时期的培育期滁州当地缺乏足够的消费支撑，可能会导致商家“养不活”项目位置过于偏远，属于明显的目的性消费，但因体量较小，开业商家较少，聚客效应不明显项目所属铜矿企业在周边的商铺并不成功，租金在0.5—1元/㎡/天，且经营情况较差，项目获利空间比较有限1912同类商业分析同乐坊优势34商业项目分析

小结从目前的商业项目来看，正在经营的零售项目还停留传统的百货商场和以超市为主力店而延生的传统购物商场为主，正在建设的商业项目正在向购物中心和商业综合体过度且有向南延伸的势头，未来对1912项目零售业态的销售、招商、运营的影响不可小视。同类项目勉强来说目前只有“同乐坊”、“宋城美食街”两个项目。“同乐坊”因开业项目地理位置较偏，且商业体量较小业态单一聚客能力弱，目前整体经营情况不好对1912项目不构成威胁。商务餐饮生意较好但客单价不高基本在100-250元之间。“宋城美食街”项目在1912项目西侧，因部分物业已经售后自营，无法实现统一的业态规划、宣传推广和运营管理造成项目经营品质较差未能吸引城市高端消费客群，经营客户经营利润有限，对1912项目也不会形成威胁。商业项目分析小结从目前的商业项目35第三部分项目辐射范围消费者分析通过对目标消费客群的调研，了解项目所处区域的消费客户的结构和层次，便于寻找市场供需关系，便于项目经营定位，同于也利于项目进入运营阶段的吸引消费者的推广途径。第三部分项目辐射范围消费者分析通过36项目辐射范围消费者分析政府机关客群A.滁州市公证处B.滁州市农业委员会C.滁州市产权交易所D.滁州市审计局E.滁州市水利局F.江淮船舶检验局滁州办事处G.滁州市农学会H.滁州市民委I.滁州市残联滁州1912项目辐射范围消费者分析政府机关客37项目辐射范围消费者分析政府机关客群A.滁州市劳动和社会保障局B.滁州市南谯区劳动和社会保障局C.滁州市司法局D.滁州市畜牧兽医局E.滁州市审计局F.滁州老市政府G.滁州市总工会H.滁州市农机局I.滁州市琅琊区文化教育局J.滁州市公路运输管理处滁州1912项目辐射范围消费者分析政府机关客38项目辐射范围消费者分析企事业单位客群A.滁州市琅琊区中小企业服务中心B.滁州市防汛抗旱指挥部C.滁州市琅琊区城管四大队D.中共恒泰公司E.滁州市南谯区防汛抗旱指挥部F.建设工程管理处滁州1912项目辐射范围消费者分析企事业单位39项目辐射范围消费者分析周边住宅客群A.丰乐花园B.新兴花园C.龙兴花园D.荷花居E.南湖花园F.南湖山庄G.北湖小区H.绿源新村I.家园小区J.汽运小区滁州1912项目辐射范围消费者分析周边住宅客40项目辐射范围消费者分析周边住宅客群A.南湖新村B.兴隆小区C.兴隆花园D.清水湾E.城中花园F.怡景源小区G.肉厂小区H.维也纳春天I.天龙花园小区J.水泥厂小区滁州1912项目辐射范围消费者分析周边住宅客41项目辐射范围消费者分析周边住宅客群A.古胜小区B.机关南苑小区C.亚龙名城D.水石嘉园E.鼓楼花园F.水石嘉园东区G.金光大道小区H.交通花苑I.市直机关花苑小区J.机关北苑小区滁州1912项目辐射范围消费者分析周边住宅客42项目辐射范围消费者分析周边住宅客群A.安邦花园小区B.静心花园C.丰乐园小区D.家园公寓E.滁州市公安住宅区F.东苑小区G.瑞景熙园H.宝塔花园I.振兴小区J.顺风小区滁州1912项目辐射范围消费者分析周边住宅客43城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关44城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关45城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关46城市目标消费客群调研-工业园区城市目标消费客群调研-工业园区47项目周边消费者小结

政府机关客群：项目三公里内有政府、机关单位23个；工业企业客群：城东工业园区知名企业单位18个；居民客群：项目周边三公里内有40个小区，总人口15万左右；通过调研可以看出，目前项目周边消费客群已政府机关单位和居民为主，开业后的1-2年内项目主要的消费客群为，项目周边的居民的家庭消费和政府政务消费为主企业的商务宴请为辅。项目周边消费者小结政府机关客群48第四部分商业经营客户分析

通过对城市商业经营客户调研分析，了目前经营经营模式、经营业态、经营面积、经营菜系、消费客群的结构、消费客群的来源、经营状况以及拓展需求。

根据商业经营企业调研分析的结论，为项目业态规划、业态组合、物业面积切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依据。第四部分商业经营客户分析通过对城市商业经营客户调研49商业经营企业调研表一：餐饮商业经营企业调研表一：餐饮50

商业经营企业调研表二：酒吧商业经营企业调研表二：酒吧51商业经营企业调研表三：夜总会商业经营企业调研表三：夜总会52

商业经营企业调研表四：影院表五：超市商业经营企业调研表四：影院表五：超市53商业经营企业调研表六：商务酒店表七：快捷酒店商业经营企业调研表六：商务酒店表七：快捷酒店54商业经营企业调研表八：零售（白云商厦）商业经营企业调研表八：零售（白云商厦）55商业经营企业调研表九：零售（商之都）商业经营企业调研表九：零售（商之都）56商业经营企业调研表十：零售（中都百货）表十一：零售（北大荒）商业经营企业调研表十：零售（中都百货）表十一：零售（北大荒）57商业经营客户调研小结

目前滁州百货零售类业态多为扣点，物业多为自持物业，经营客户主要集中在琅琊区及经济开发区，餐饮、休闲、娱乐业态多基本为租金，物业为租赁和购买，经营客户也主要集中在琅琊区及经济开发区。目前经营业态比例约为零售50%、餐饮30%、娱乐8%、洗浴5%、其他2%。目前的消费客群为：政府30%、居民50%、工业企业20%。

商业经营客户调研小结目前滁州百货零售类业态多为58滁州项目（招商）调研总结

本次调研共用5天，主要针对滁州城市商圈、滁州市商业项目、项目辐射客群以及商业经营客户进行市场调研。一、政府的商业格局：

1、市级核心商业以琅琊区天长路与南桥北路交汇处为中心向周边三公里延伸，目前以形成规模（可以等同于南京的新街口）。

2、市级副商圈以新市政府核心，向东侧市级经济开发区延伸，目前周边高端住宅、星级酒店正在积极开发中，新市级政务中心正在建设中（可以等同于南京的河西）。3、市级专业批发零售市场，依附城东工业园区政府正在积极打造中。（可以等同于南京卡子门家居建材商圈）二、滁州的人口至2010年末滁州市户籍总人口450万，下辖2个市辖区、4个县、2个县级市即琅琊区、南谯区、来安县、全椒县、定远县、凤阳县、天长市和明光市。滁州项目（招商）调研总结本次调研共用5天，主要59滁州项目（招商）调研总结三、滁州的消费：中端餐饮、夜总会、量贩式KTV、足疗、洗浴总体经营较好；中低端酒吧娱乐数量较少且经营状况一般，属于消费引导期；中低端百货零售经营较好；四、消费客群目前项目周边消费客群以一般居民及政府机关单位为主，未来我们要通过商业业态、商业品质以及宣传推广将非项目所处区域的目标客群吸引至项目消费或购买投资。五、租赁情况

餐饮、娱乐、休闲类租金范围0.8-1.5元、租期基本在5-15年、新项目免租期都在1年以上、租金递增多为前2年不递增、后1-3年递增一次，递增比例多为3%-5%。百货零售业态多为扣点，租期在1-3年为主，引进的品牌多为国内2-3线品牌。

滁州项目（招商）调研总结三、滁州的消费：60滁州项目重点关注事项的建议

滁州项目为集团重资产项目，项目正真的收益点在自持物业的升值而非短期的销售收入和租金收益，自持物业的升值收益的实现核心点项目持续健康运营而非短期的销售收入和租金收益滁州项目餐饮、休闲业态的招商、运营难度不大但优势品牌客户要给予较好的招商政策；酒吧业态招商难度较大,运营难度不大因滁州的酒吧还处于消费引导和发展阶段，建议在招商阶段对于品牌酒吧合作模式需要多元化。百货零售招商、运营难度较大，所以在建筑规划阶段要多考虑经营、在业态规划阶段要多做分析和思考体现特色化、差异化、品味化、品牌化，在招商阶段的合作模式要多元化，在运营阶段宣传推广方式要多样化、宣传推广的频率要高频率。以独特建筑形态，合理的业态规划，多元化招商合作模式，灵活多样、高频率的宣传推广和专业化运营管理服务的支撑才能促使百货零售业态多赢。滁州项目重点关注事项的建议滁州项目为集团重资产61

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。

19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。

20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。

1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。

2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。

3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。

4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。

6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。

7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。

8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。

9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。

10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。

11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。

13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。

14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。

15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。

16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。

17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。

18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。

19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。

20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，62

滁州(招商)市场调研报告一九一二集团商务资源部2012年8月一九一二集团63目录第一部分-城市商业分析第二部分-商业项目分析第三部分-项目辐射范围消费者分析第四部分-商业经营客户分析目录第一部分-城市商业分析64前言-市场调研分析目的

通过对项目所在城市的商圈，商业项目，项目辐射范围消费者分析、商业经营客户分析，为项目定位、业态定位、客群定位、辐射区域、功能分区、业态规划、以及销售提供参考依据。前言-市场调研分析目的通过对项目65第一部分城市商圈分析

通过对城市商圈调研分析，了解商圈目前落位的企业和经营现况、判断未来商圈的发展方向、发展中心、发展趋势，同时通过政府对商业企业落位布局获悉政府商业规划（政府规划的导向性非常重要），结合1912项目所处商圈分析利弊，便于我们在项目运作的过程怎样扬长避短，以及如何实现项目经济效益、品牌效益、社会效益。第一部分城市商圈分析通过对城市商圈调研分析，了解商66城市功能规划承接产业转移的重要阵地2008年以前的滁州主要市域国家级AAAA级风景旅游区2008年以后大力发展的区域依托京沪高铁发展，尚未成型城市功能规划承接产业转移的重要阵地2008年以前的67老城核心商圈城南新区商圈工业园区商圈高铁站前商圈本案滁州1912城市商圈规划老城核心商圈城南新区商圈工业园区商圈高铁站前商圈本案滁州168老城核心商圈的范围界定天长路与南谯北路交叉口为老城市中心，商业分布于四周，以水石广场为龙头形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围滁州1912老城核心商圈的范围界定69老城核心商圈内商业构成-已经开业运营的

正在经营中的中大型商业项目基本是以超市为主力店而延生的百货业态为主，经营面积约为30万平米。老城核心商圈内商业构成-已经开业运营的正在经营70老城核心商圈已开业主要商业明细老城核心商圈已开业主要商业明细71在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业.面积约为30万平方米，规模较大，引进的品牌及业态组合更加丰富合理，同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大，开业后将改变老城商圈内传统的商业形态。老城核心商圈内商业构成-正在建设的在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业.72老城核心商圈在建商业明细老城核心商圈在建商业明细73老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结

目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中环国际广场、泰鑫·现代城、泰鑫·城市星座、第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3万/平。老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结目前老城74城南新区商圈的范围界定以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。城南新区城南新区商圈的范围界定以新75城南新区商圈内商业构成-正在建设的

滁州城南新区商业主要以城市综合体+综合商业街+社区配套商业的模式，形成区域性商圈，辐射整个城南新区。城南新区商圈内商业构成-正在建设的滁州城南新区76城南核心商圈在建商业明细城南核心商圈在建商业明细77城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结

目前城南核心商圈主要在建商业有一家：金鹏99城市广场；规划中未动工商业有四家：世贸广场、中普城市广场、世贸中心、港汇中心。其中进度最快的金鹏99城市广场目前售价还未完全确定，预计售价均价3万/平。城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结目前城南78工业园区

商圈的范围界定琅琊区工业园区分南北两个区域，南区为扬子路、南京南路和上海南路所包围的中间区域；北区为扬子路、上海北路和世纪大道所包围的中间区域；工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中。工业园区北区工业园区南区工业园区商圈的范围界定琅琊79工业园区

商圈商业构成-滁州国际商城琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。项目位置：滁州市上海北路611号开发商：滁州中州置业有限公司总建筑面积：约68万㎡项目简介：位于城东工业园区，位置较偏远，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、五金、装饰专业市场。项目由ABC三区构成，A区已开业、B区招商中，预计2014年开业、C区规划中。在售B区28-38栋两层，26㎡/间商铺，1F层高5.6米，2F层高5.4米。1F临街约7000-9000元/㎡。2F3000-6000元/㎡。滁州19125.2公里滁州国际商城工业园区商圈商业构成-滁州国际商城80工业园区

商圈商业构成-仪邦广场

琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。滁州19124.9公里项目位置：上海北路585号开发商：滁州仪邦置业有限公司占地面积：186亩总建筑面积：182000㎡商业建筑面积：74000㎡项目信息：项目包含住宅7万平米（均价3000-4000元），酒店式公寓3.6万平米，公建配套0.2万平米，商业7.4万平米，打造集休闲、娱乐、办公、购物、于一体的品牌广场。商业为2层底商，打造大滁城奥莱城。销售和商业招商状况不理想，目前已是二次招商，预计开业时间2014年左右。仪邦广场工业园区商圈商业构成-仪邦广场81城东工业园区商业明细城东工业园区商业明细82城东工业园区主要商业在售商铺价格小结

目前城东工业园区主要在建商业只有两家：滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家：红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售，售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000元/平-6000元/平。城东工业园区主要商业在售商铺价格小结目前城东83高铁站前商圈的范围界定高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷。高铁站前商圈的范围界定高铁站前区84高铁站前商圈内商业构成-正在规划中的滁州市高铁站前区总规划，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。其中核心区为依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心，规划中的商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷，预计2016年左右完成商业落定开业时间可能要到2018年。

高铁站前商圈内商业构成-正在规划中的85城市商圈分析小结城市商圈分析小结86随着建设大滁城的步伐进一步加快未来滁州将实现南接全椒、北连来安和天长，整个滁州市的商业格局也将发生变化，城南商圈对老城商圈的影响不可小视。一、老城核心商圈以天长路和南桥北路交汇处的成熟商圈为中心，周边三公里范围为半径的辐射范围，构成了目前滁州最为繁华的核心商业中心，经营中成熟商业体量预计达30万方，在建新型商业体量达23.万方。二、城南新区商圈随着新市政府的南迁，城南新区吸引了一批较为有实力的商业地产投资开发者，集中在以新市政府为中心，龙蟠大道为主轴的周围区域，如世贸中心、喜来登中心城、中普城市广场、金鹏99城市广场等，未来将成为城南新区的商业、行政、商务中心，逐步形成城南核心商圈，辐射整个城南新区及全椒。三、工业园商圈城东工业园区的打造也是大滁城建设的一个重要组成部分，其中配套的工业园商业中心，主要是以专业批发零售市场为主，如五金建材批发市场、红星美凯龙家居等。四、高铁站前商圈：目前处于规划阶段城市商圈分析小结城市商圈分析小结87第二部分滁州市商业项目分析

通过对城市商业项目的调研分析，了解目前商业项目的经营面积、经营定位、业态定位、客群定位、招商情况、销售情况、连锁品牌入驻情况、经营情况。

根据商业项目调研分析的结论，结合项目所处区位、目前及未来的消费客群数量和结构、有针对性规划具有市场竞争的商业业态，以准确的商业定位实现项目成功招商、以成功的招商和良性的项目运营带动项目的销售、最终实现开发商、运营商、投资客户、经营客户共赢的目的。第二部分滁州市商业项目分析通过对城市商业项目的调研88传统百货零售商业分析商之都商厦安徽商之都滁州商厦，位于天长东路；主要经营范围：服装鞋帽,日用百货,针纺织品,皮革制品,烟酒,副食,钟表,照相器材,文体用品,玩具等；商之都立足当地市场，提供高、中、低各档商品。经营模式为合作抽成，无保底或反保底，扣点数17%-25%滁州1912传统百货零售商业分析商之都商厦安徽89传统百货零售商业分析金光大道购物广场金光大道购物广场：位于天长东路。主力店为嘉美时尚街区、苏果超市经营档次较低，为分割式商铺，售后返租，主营服饰，租金内铺5-8元/㎡/天（小面积铺位），临街商铺12元/㎡/天（小面积铺位），生意一般，商家更换率较高。金光大道购物广场的嘉美时尚街区面向的顾客是滁州16-24岁的年轻人。滁州1912传统百货零售商业分析金光大道购物90传统百货零售商业分析滁州白云商厦白云商厦是目前滁州装修最新、档次最高的百货商场，位于滁州市南谯北路，是中环国际广场主力店为自持物业。经营范围：服装、鞋帽、化妆品、珠宝首饰、儿童百货等传统百货零售。经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-25%主要的消费群体：面向的主要是具有一定购买力、追求品位和个性的消费群体。滁州1912传统百货零售商业分析滁州白云商厦91传统百货零售商业分析北大荒商都北大荒商都目前是滁州核心商圈中档次比较低的一家百货商店，经营面积1200平左右，主要面对28-45岁之间的成年男女消费者。经营范围：男女正装、男女商务休闲服饰。经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-22%北大荒商都现有四家分店：北大荒商都（位于南谯北路）——小型服装商场，女人世界（位于滁州市南谯北路）——专业女装商场，北大荒新天地（位于滁州市琅琊东路）——中高档专业服饰商场，来安北大荒服饰广场——专业服饰商场。滁州1912传统百货零售商业分析北大荒商都北大921912同类型商业分析宋城美食街1912同类型商业分析宋城美食街931912同类型商业分析第五大道商业街名称：第五大道项目位置：丰乐大道与天长西路交汇处开发商：滁州市嘉宇房地产开发有限公司总占地面积：118.83亩总建筑面积：270000㎡商业建筑面积：40000㎡项目简介：4万平米商业（名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街），机动车位1208辆。外商业街长约600M,为10栋独立2或3层，平均2000㎡/栋建筑。目前尚未开盘，2013年10月交付。第五大道滁州19121912同类型商业分析第五大道商业街名称941912同类商业分析同乐坊区位：琅琊山风景区入口，琅琊古道旁体量：共三期，一期1万㎡，二期、三期将近7万㎡建筑风格：徽派复古项目简介：以欧阳修《醉翁亭记》“与民同乐”理念，打造一个古典与现代相结合的高档餐饮休闲街区项目定位：类1912餐饮休闲娱乐街区。一期以高档餐饮、 休闲为主，二期以时尚娱乐为主招商情况：目前一期已开业商家有粤鸿禾、喜福会、玄水SPA、鼎阁夜总会、港汇豆捞，目前仍属于培育期租金为0.8-1.3元/㎡/天开街日期：2011年10月开街同乐坊滁州19121912同类商业分析同乐坊同乐坊滁州1912951912同类商业分析同乐坊优势地处琅琊古道，紧邻琅琊山，环境幽静，山清水秀，具有绝佳的风景和文化氛围远离城区，营造私密空间，对高档消费起到促进作用项目目前一期已开业4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效应劣势项目定位过于高端，还需要较长一段时期的培育期滁州当地缺乏足够的消费支撑，可能会导致商家“养不活”项目位置过于偏远，属于明显的目的性消费，但因体量较小，开业商家较少，聚客效应不明显项目所属铜矿企业在周边的商铺并不成功，租金在0.5—1元/㎡/天，且经营情况较差，项目获利空间比较有限1912同类商业分析同乐坊优势96商业项目分析

小结从目前的商业项目来看，正在经营的零售项目还停留传统的百货商场和以超市为主力店而延生的传统购物商场为主，正在建设的商业项目正在向购物中心和商业综合体过度且有向南延伸的势头，未来对1912项目零售业态的销售、招商、运营的影响不可小视。同类项目勉强来说目前只有“同乐坊”、“宋城美食街”两个项目。“同乐坊”因开业项目地理位置较偏，且商业体量较小业态单一聚客能力弱，目前整体经营情况不好对1912项目不构成威胁。商务餐饮生意较好但客单价不高基本在100-250元之间。“宋城美食街”项目在1912项目西侧，因部分物业已经售后自营，无法实现统一的业态规划、宣传推广和运营管理造成项目经营品质较差未能吸引城市高端消费客群，经营客户经营利润有限，对1912项目也不会形成威胁。商业项目分析小结从目前的商业项目97第三部分项目辐射范围消费者分析通过对目标消费客群的调研，了解项目所处区域的消费客户的结构和层次，便于寻找市场供需关系，便于项目经营定位，同于也利于项目进入运营阶段的吸引消费者的推广途径。第三部分项目辐射范围消费者分析通过98项目辐射范围消费者分析政府机关客群A.滁州市公证处B.滁州市农业委员会C.滁州市产权交易所D.滁州市审计局E.滁州市水利局F.江淮船舶检验局滁州办事处G.滁州市农学会H.滁州市民委I.滁州市残联滁州1912项目辐射范围消费者分析政府机关客99项目辐射范围消费者分析政府机关客群A.滁州市劳动和社会保障局B.滁州市南谯区劳动和社会保障局C.滁州市司法局D.滁州市畜牧兽医局E.滁州市审计局F.滁州老市政府G.滁州市总工会H.滁州市农机局I.滁州市琅琊区文化教育局J.滁州市公路运输管理处滁州1912项目辐射范围消费者分析政府机关客100项目辐射范围消费者分析企事业单位客群A.滁州市琅琊区中小企业服务中心B.滁州市防汛抗旱指挥部C.滁州市琅琊区城管四大队D.中共恒泰公司E.滁州市南谯区防汛抗旱指挥部F.建设工程管理处滁州1912项目辐射范围消费者分析企事业单位101项目辐射范围消费者分析周边住宅客群A.丰乐花园B.新兴花园C.龙兴花园D.荷花居E.南湖花园F.南湖山庄G.北湖小区H.绿源新村I.家园小区J.汽运小区滁州1912项目辐射范围消费者分析周边住宅客102项目辐射范围消费者分析周边住宅客群A.南湖新村B.兴隆小区C.兴隆花园D.清水湾E.城中花园F.怡景源小区G.肉厂小区H.维也纳春天I.天龙花园小区J.水泥厂小区滁州1912项目辐射范围消费者分析周边住宅客103项目辐射范围消费者分析周边住宅客群A.古胜小区B.机关南苑小区C.亚龙名城D.水石嘉园E.鼓楼花园F.水石嘉园东区G.金光大道小区H.交通花苑I.市直机关花苑小区J.机关北苑小区滁州1912项目辐射范围消费者分析周边住宅客104项目辐射范围消费者分析周边住宅客群A.安邦花园小区B.静心花园C.丰乐园小区D.家园公寓E.滁州市公安住宅区F.东苑小区G.瑞景熙园H.宝塔花园I.振兴小区J.顺风小区滁州1912项目辐射范围消费者分析周边住宅客105城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关106城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关107城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关城市目标消费客群调研-琅琊区表一：政府、机关108城市目标消费客群调研-工业园区城市目标消费客群调研-工业园区109项目周边消费者小结

政府机关客群：项目三公里内有政府、机关单位23个；工业企业客群：城东工业园区知名企业单位18个；居民客群：项目周边三公里内有40个小区，总人口15万左右；通过调研可以看出，目前项目周边消费客群已政府机关单位和居民为主，开业后的1-2年内项目主要的消费客群为，项目周边的居民的家庭消费和政府政务消费为主企业的商务宴请为辅。项目周边消费者小结政府机关客群110第四部分商业经营客户分析

通过对城市商业经营客户调研分析，了目前经营经营模式、经营业态、经营面积、经营菜系、消费客群的结构、消费客群的来源、经营状况以及拓展需求。

根据商业经营企业调研分析的结论，为项目业态规划、业态组合、物业面积切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依据。第四部分商业经营客户分析通过对城市商业经营客户调研111商业经营企业调研表一：餐饮商业经营企业调研表一：餐饮112

商业经营企业调研表二：酒吧商业经营企业调研表二：酒吧113商业经营企业调研表三：夜总会商业经营企业调研表三：夜总会114

商业经营企业调研表四：影院表五：超市商业经营企业调研表四：影院表五：超市115商业经营企业调研表六：商务酒店表七：快捷酒店商业经营企业调研表六：商务酒店表七：快捷酒店116商业经营企业调研表八：零售（白云商厦）商业经营企业调研表八：零售（白云商厦）117商业经营企业调研表九：零售（商之都）商业经营企业调研表九：零售（商之都）118商业经营企业调研表十：零售（中都百货）表十一：零售（北大荒）商业经营企业调研表十：零售（中都百货）表十一：零售（北大荒）119商业经营客户调研小结

目前滁州百货零售类业态多为扣点，物业多为自持物业，经营客户主要集中在琅琊区及经济开发区，餐饮、休闲、娱乐业态多基本为租金，物业为租赁和购买，经营客户也主要集中在琅琊区及经济开发区。目前经营业态比例约为零售50%、餐饮30%、娱乐8%、洗浴5%、其他2%。目前的消费客群为：政府30%、居民50%、工业企业20%。

商业经营客户调研小结目前滁州百货零售类业态多为120滁州项目（招商）调研总结

本次调研共用5天，主要针对滁州城市商圈、滁州市商业项目、项目辐射客群以及商业经营客户进行市场调研。一、政府的商业格局：

1、市级核心商业以琅琊区天长路与南桥北路交汇处为中心向周边三公里延伸，目前以形成规模（可以等同于南京的新街口）。

2、市级副商圈以新市政府核心，向东侧市级经济开发区延伸，目前周边高端住宅、星级酒店正在积极开发中，新市级政务中心正在建设中（可以等同于南京的河西）。3、市级专业批发零售市场，依附城东工业园区政府正在积极打造中。（可以等同于南京卡子门家居建材商圈）二、滁州的人口至2010年末滁州市户籍总人口450万，下辖2个市辖区、4个县、2个县级市即琅琊区、南谯区、来安县、全椒县、定远县、凤阳县、天长市和明光市。滁州项目（招商）调研总结本次调研共用5天，主要121滁州项目（招商）调研总结三、滁州的消费：中端餐饮、夜总会、量贩式KTV、足疗、洗浴总体经营较好；中低端酒吧娱乐数量较少且经营状况一般，属于消费引导期；中低端百货零售经营较好；四、消费客群目前项目周边消费客群以一般居民及政府机关单位为主，未来我们要通过商业业态、商业品质以及宣传推广将非项目所处区域的目标客群吸引至项目消费或购买投资。五、租赁情况

餐饮、娱乐、休闲类租金范围0.8-1.5元、租期基本在5-15年、新项目免租期都在1年以上、租金递增多为前2年不递增、后1-3年递增一次，递增比例多为3%-5%。