知名房企房地产开发项目工程进度质量控制要点

xx项目工程度、质量控制要点

进度、成本控制是项目管理的重要内容，很感谢集团给这个机会给我总结和发表意见,这段时间在项目李总的关心支持和大力指导下，将个人的一点工作体会与韶关项目过去两年工作的经验教训进行结合，谈谈对进度质量控制的一点认识和体会，供其它项目的同事批评、指正与参考，并提出更好的意见和建议，以达到抛砖引玉的效果。

二、质量控制

一、进度控制一、进度控制

进度控制是项目管理的重要内容之一，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本，决定了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要工作。进度控制的内容很多，这里仅站在项目部的角度，从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的认识和体会：（一）事前控制

xx项目的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市。因此，作为项目部，在项目启动前，必须站在项目整体开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度控制的关键。1、做好整体小区的规划工作2、合理确定项目的标高3、做好土方平衡计划工作4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划。5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型。6、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。7、做好内外的沟通协调工作8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。10、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，，作为进度控制的依据。1、做好整体小区的规划工作

首先应根据项目各方面实际情况，与公司的有关部门一起制订整个项目的分段开发计划和顺序，统一意见后据此制定项目外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和计划，做到统一规划、有条不絮、避免重复投资，以利于加快进度，节省投资。其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工，对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。另外，xx的项目多数处于山区，还必须考虑防洪措施，做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作。2、合理确定项目的标高

对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定项目的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度。从而达到加快进度，节省造价的目的，标高的确定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须与设计院共同进行。3、做好土方平衡计划工作

接收场地后必须对场地标高进行的精确测量，按初步确定的标高准确计算挖方量的填方量。如果不能满足平衡要求，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适当调整标高。土方平衡衡运转中中，应注注意以下下几个问问题：⑴、对开开挖出来来的石方方应充分分利用，，可用于于场地的的道路回回填、换换土和挡挡土墙的的原材料料，以达达到节省省造价的的目的。。⑵、对于于含水量量很大的的土，如如淤泥等等，必须须坚决运运走，不不能用于于建筑物物的回填填，否则则不但不不能节省省造价，，还会大大大提高高基础处处理的成成本和时时间。⑶、含有有大石块块的土或或者石块块不能回回填在准准备进行行桩基础础施工的的场地上上，否则则会大大大增加桩桩基础施施工的难难度，增增加成本本和延缓缓施工的的进度。。⑷、鱼塘塘、水池池应该抽抽干水，，适当处处理后再再回填。。4、做好市市政管线线规划设设计和综综合管线线平衡工工作，并并根据项项目总体体计划制制定好市市政报建建，施工工计划。。小区内的的涉及的的市政管管线比较较多，主主要有市市政排水水、排污污、强电电、弱电电、自来来水、煤煤气等。。这些管管线又分分属于不不同施工工单位进进行施工工，为了了避免管管线漏设设、位置置冲突、、埋深过过深或过过浅等问问题，保保证与外外部市政政管线的的顺畅连连接，并并及时做做好报建建和施工工工作，，确保顺顺利验收收。必须须在开工工前做好好小区市市政管线线的规划划设计和和综合平平衡工作作。并根根据小区区的开发发计划合合理设计计方案。。制定报报建计划划和施工工计划，，配合施施工和验验收交楼楼工作的的进行。。5、对地质质进行详详细的勘勘察。选选择合理理的基础础类型和和桩型。。xx的产品类类型按系系列定型型的，因因此对±0.00以上部分分的成本本和工期期可以说说是基本本固定的的，影响响产品的的成本和和工期的的主要是是基础部部分。根根据不同同的地质质情况，，设计不不同的基基础，例例如天然然基础、、夯扩桩桩基础，，预应力力管桩基基础，人人工控孔孔桩基础础，钻（（冲）孔孔桩基础础等，上上述基础础的成本本和工期期的差别别是非常常大的。。地质钻探探工作，，其成本本占建筑筑施工总总成本的的比例是是非常小小的，但但它是基基础设计计的依据据。因此此对成本本和工期期的影响响又是非非常大的的。因此，必须认认真、细致做做好地质钻探探工作，选择择合理的基础础类型和桩型型。这是需要要注意的是，，一般房地产产大公司经过过签订的都是是框架协议，，价格比较低低。因此有时时难以避免会会出现偷工减减料和做假资资料的情况，，导致地质报报告与实际地地质情况不符符，以致设计计错误，造成成难以挽回的的损失。以前前富力等房地地产公司都曾曾出现过这种种情况。因此此，要求项目目部必须派有有能力，责任任心强专业工工程师全程跟跟进，确保钻钻探工作的准准确性和可靠靠性。6、制订项目开开发，施工计计划，做好各各项工作的穿穿插，尽可能能缩短时间。。项目的进度，，并不是单指指施工进度。。它包括方案案、开发报建建、专业审查查、招投标和和各种证件（（规划、施工工许可证和预预售证等）的的取得、各种种验收（规划划和各专业验验收等）和备备案等工作，，而这些工作作反过来又不不同程度地影影响施工进度度。再加上xx工程是各工程程公司负责进进行的：土建建是由腾越负负责施工的，，机电是由机机电公司负责责施工的，精精装修是由雅雅俊公司施工工的，园艺、、绿化也有专专业公司，土土方是土方队队施工的，而而自来水是由由自来水公司司施工的，煤煤气是煤气公公司施工的。。再加上白蚁蚁、防雷等队队伍。参建单单位很多，协协调管理的工工作量很大，，项目部在某某种意义上起起到了总包的的作用。因此此必须以片为为单位，制订订整个片区的的整体开发建建设计划，并并做各项工作作的穿插和组组织。7、做好内外的的沟通协调工工作包括：对外做做好与政府有有关和周边村村民等利益相相关者的沟通通协调，保证证施工的顺利利进行。对内内做好与集团团各有关部门门的沟通协调调工作，保证证图纸、施工工单位和资金金等各种资源源的及时到位位。8、做好设计变变更图纸会审审和技术交底底工作施工前应组织织项目部、监监理和施工单单位对施工图图纸进行严格格细致的审查查，发现其中中存在问题并并由设计进行行修改，保证证施工的顺利利进行，避免免因图纸错误误或对图纸理理解错误造成成返工，影响响施工进度。。同时，还应由由项目监理公公司对施工进进行技术交底底，针对产品品特点，明确确有关要求，，对可能出现现的通病及预预防措施对施施工单位进行行技术交底，，尽可能避免免因质量问题题造成返工，，延误工期。。9、督促施工单单位及时进场场，做好“三三通一平”和和场地交接。。10、督促施工单单位按合同约约定的时间，，编制详细的的施工计划，，，作为进度度控制的依据据。（二）事中控控制施工过程中的的进度是进度度控制的一项项重要工作，，室外重要在在于及时发现现存在的问题题，找到根本本原因或主要要矛盾，要及及时进行处理理和化解。1、加强检查和和督促主要是检查施施工单位的计计划落实情况况和人、材、、机情况，发发现异常应及及时查找主要要原因，采取取相应措施进进行处理。2、加强组织、、管理xx的施工队伍很很多，有土方方、土建、机机电、铝窗、、园艺、装修修、绿化等。。其中土建下下面还有很多多队，水平参参差不齐。各各施工单位只只对自己施工工单位范围负负责，因此作作为项目部的的管理责任和和协调工作量量很大，必须须全面、细致致地做好整个个项目的施工工组织，保证证各专业施工工及时进场和和穿插。同时时还必须加强强管理，抓好好施工的质量量和安全，确确保施工顺利利进行，才能能保证施工进进度。3、加强协调和和沟通主要包括：加强与当地政政府及主管部部门的沟通，，争取他们的的最大支持和和帮助加强与工地周周边村民及有有关利益团队队，个人的沟沟通、协调，，为施工创造造一个良好的的外部环境，，保证施工的的顺利进行。。做好与集团各各有关部门的的沟通协调工工作，在工作作上得到他们们的理解和帮帮助，保证图图纸各项安排排和各种资源源的及时到位位。做好与项目内内部各参建单单位，如监理理、施工单位位的沟通，了了解他们存在在的问题和困困难，尽力协协助、支持他他们进行解决决。同时针对对xx参建单位多、、各单位仅对对自己的自己己施工范围负负责的特点。。全力做好协协调工作，可可采用现场会会，定期（如如期）召开各各参建参加协协调会议等方方式，及时发发现施工中出出现的各种问问题并加以协协调处理，保保证施工的顺顺利进行。5、及时、果断断地处理各类类突发事件，，保护公司的的利益和声誉誉，确保项目目的进度。xx的项目具有处处于市郊，或或二、三线城城市，与村庄庄交接，且具具有开工面积积大、参建单单位多、工人人素质参差不不齐等特点，，因此难以避避免会出现各各种突发事件件。作为项目目部，应尽早早发现事件的的苗头，及时时、果断地进进行处理，对对通过努力处处理不了的问问题，需迅速速向集团上报报，争取集团团的支持。（三）、事后后控制主要是事后需需组织项目部部、监理和参参建单位进行行认真总结，，找出不足的的，需要提高高的地方，加加以完善，避避免类似的情情况再次发生生，不断提高高项目部的进进度控制能力力。从韶关xx的情况来看，，影响项目进进度主要原因因事前主要是是：（1）、没有提前前施工小区的的市政道路作作为施工通道道，影响了整整个小区的交交通运输。（2）、没有做好好小区的土方方平衡，导致致土方反复运运进和运出，，对西片的进进度造成了严严重影响。韶关项目北片片吸取了西片片的经验教训训，提前施工工市政道路、、认真做好土土方平衡，取取得了比较理理想的效果。。事中影响项目目进度的主要要有以下几个个因素：（1）、施工单位位的资金实力力和自身管理理水平以东片的几家家外判单位为为例，目前造造成进度滞后后的最主要原原因是这几家家单位存在资资金实力不足足，无力购买买装修铺贴材材料，水电等等材料。再加加上存在不同同程度的分包包情况，导致致管理水平难难以达到要求求，解决问题题不及时造成成的。（2）、其他单位位的影响如西片，由于于前序施工单单位的进度达达不到要求，，使后续施工工单位不能及及时进场。（3）、材料价格格上涨的影响响如东片几家外外判单位因材材料价格上涨涨而停工。从事中控制情情况看，影响响项目进度的的主要因素还还是施工单位位的资金实力力和管理能力力。因此，建建议集团重视视招标工作，，选择真正有有实力的施工工单位，以保保证项目进度度目标的实现现。二、质量控制制质量控制是项项目管理的重重点，作为项项目部，必须须认真做好质质量控制、确确保产品的质质量，维护公公司的声誉和和利益。这里里主要站在项项目部的角度度，从施工前前、施工中、、施工后三个个过程谈谈对对质量控制的的认识和体会会。（一）、施工工前控制施工前控制是是质量控制的的重点，应事事先对影响质质量的各种因因素加以控制制。而不能消消极被动地等等待出现质量量问题再进行行处理，造成成不必要的损损失。作为项项目部，事前前建议抓好以以下几个环节节：确立质量管理理目标，并加加以贯彻落实实，并建立有有效的整体质质量管理体系系。选择水平高、、责任心强的的项目部工程程管理人员，，建立质量制制度，责任到到人选择好的监理理单位，并检检查督促他们们根据项目的的实际情况和和可能出现的的问题制订符符合实际情况况、切实可行行的监理细则则，落实安排排质量和数量量满足要求的的监理人员进进行监理工作作。选择资金好，，管理能力强强的施工队伍伍，并督促他他们建立和落落实有针对性性的、有效的的，可实施的的施工方案和和质量控制措措施。施工单位是施施工实施者，，也是质量控控制的关键。。选择好的施施工队伍，根根据项目部各各方面的实际际情况，制定定有针对性的的施工方案和和质量控制措措施是做好质质量控制的一一项很重要的的工作。5、做好图纸会会审和设计交交底工作，使使施工单位能能理解设计图图，避免因设设计错误或对对图纸理解错错误造成质量量问题。做对施工技术术交底工作，，并参与监督督、施工单位位做好对施工工组技术交底底。做好对施工方方案的审核（二）、施工工中质量控制制施工中质量控控制主要是要要加强检查和和管理，及时时发现和处理理存在的问题题。1、采用样板引引路，对于各各项工程，尽尽可能先做一一个样板。2、认真、监督督各级质量管管理人员的工工作到位，包包括施工员、、质委员、监监理工程师，，工程部人员员等。加强检查和抽抽查，及时发发现存的质量量问题，严格格执行验收程程序，保证质质量控制体系系的效运行。。对于有代表表性或者比较较重林的质量量问题，一定定要做到以下下三点：（1）必须查明质量量问题的根本本原因。（2）必须明确责任任，对引起较较大损失的单单位和个人必必须给予相应应处罚和处理理，以示警戒戒。（3）必须落实对各各参建单位的的教育工作，，避免类似问问题的再次发发生。4、认真落实做做好各专业工工程验收和交交接工作5、认真落实好好产品保护工工作6、对进场材料料必须严格把把关，保证施施工单位按合合同保证材料料的质量个人认为，施施工过程的质质量控制要注注意以下三个个问题：1、坚持按质量标标准、施工规规范和施工图图纸进行施工工和验收质量量标准是质量量管理控制和和验收的依据据，xx集团目前已经经是国内名列列前茅的房地地产集团，质质量是企业的的生命。因此此，完全有必必要执行国家家质量标准，，施工规范，，严格按施工工图纸进行施施工，这样才才有可能真正正地保证质量量目标的实现现。2、管理要坚持以以人为核心的的原则人是工程实施施的管理者和和实施者，各各级施工和管管理人员是否否称职，直接接决定了质量量控制的效果果。因此，施施工过程管理理必须严抓人人的因素，坚坚持以人为核核心，加强对对各级人员的的管理，保证证他们能称职职和到位。首先，施工班班组是施工的的实际操作者者，其能力素素质、责任和和配合程度直直接决定了施施工质量水平平。因此，对对施工班组，，一方面要加加强教育和技技术交底，严严格要求，另另一方面对水水平、素质不不符合要求的的班组要坚决决撤换，才能能保证施工质质量控制的实实施。另外对对施工员、质质安员、监理理工程师、总总监工程部人人员也需严格格要求，督促促他们工作到到位，对不称称职人没要予予以更换。3、坚持公平、公公正和科学的的处理原则对施工过程中中出现的问题题，要尊重事事实，尊重合合同，以数据据为依据，客客观公道处理理，以保证施施工的质量。。（三）施工工后质量控控制主要是组织织施工，监监理和工程程部进行认认真总结，，避免类似似问题再次次发生，并并研究如何何进一步提提高施工质质量水平。。韶关项目西西片目前在在住宅，市市政存在的的问题较多多。这主要要是施工前前、施工中中和施工后后的控制工工作没有完完全到位造造成的，同同时特别在在市政施工工上，施工工单位没有有严格按照照施工规范范和质量标标准进行施施工，也是是造成市政政质量不理理想的重要要原因。综上所述，，个人对质质量、项目目进度管理理有以下认认识和体会会：一、项目的的质量、进进度和成本本控制不是是绝对矛盾盾和相互制制约的。质质量是企业业的生命，，牺牲质量量是追求进进度和成本本的产品是是难以被客客户认可和和接受的。。因此，只只有认真做做好质量管管理，把质质量控制在在一个合理理的水平（（并非完美美）避免返返工造成工工期延误和和成本增加加，才能保保证项目的的进度和成成本控制目目标的实现现。因此，，从这个意意义上来说说，质量、、进度和成成本控制的的利益目标标是一致的的，只有做做好项目的的质量管理理工作，才才能保证进进度、成本本控制目标标的实现。。二、无论是是质量、进进度和成本本控制，事事前控制是是关键。因因此在项目目启动前、、动工前必必须从全局局出发认真真、周密、、细致地做做好规划、、统筹和各各项准备工工作，才能能达到理想想的效果。。三、项目管管理就象一一台大机器器一样，是是由无数的的零件（细细节）组成成的，一个个零件出了了问题，就就会减慢甚甚至终止机机器的运作作。因此，，在做好全全盘计划、、统筹的基基础上，还还必须加强强管理，确确保各人员员工作到位位，处理好好每一个细细节，才能能保证项目目管理目标标的实现。。四、目前项项目部