无锡商业地产项目产品诊断及建议报告

无锡XX大厦产品诊断及建议报告目录第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第三篇：产品诊断第四篇：产品、价格及客源定位建议第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析从4P、4C到4R4P特征

4P是站在企业的角度来看营销,其使市场营销理论有了体系感,又使复杂的现象和理论简单化。4P是由上而下的运行原则,重视产品导向而非消费者导向，它宣传的是“消费者请注意”。4C特征4R特征

4C是站在消费者的角度来看营销，其中的方便、成本、沟通、消费者直接影响了企业在终端的出货与未来。4C以“请注意消费者”为座右铭,强调以消费者为导向。4R是站在消费者的角度看营销同时注意与竞争对手争夺客户。4R也是以消费者为导向,“便利”与“节省”,“沟通”与“关联”紧密相关。4R较之4C更明确地立足于消费者。它宣传是“请注意消费者和竞争对手”。4P、4C与4R的对比及4V产生

培育、保持和提高核心竞争能力是企业经营管理活动的中心，也成为企业市场营销活动的着眼点。

差异化（Variation）、功能化（Versatility）、附加价值（Value）和共鸣（Vibration）的营销组合理论。4V的解析差异化Variation差异化营销所追求的“差异”是在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性。主要分为产品差异化、市场差异化和形象差异化三个方面。功能化Versatility功能化指以产品的核心功能为基础，提供不同功能组合的系列化产品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐。附加价值Value附加价值指除去产品本省，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值。共鸣Vibration共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产品和服务，使客户能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判一、酒店式公寓市场研判1、无锡酒店式公寓市场格局【主要项目列举】项目名称位置所属区位项目属性状态钱龙尊邸火车站副中心区烂尾楼改造售罄东方云顶县前街中心区烂尾楼改造售罄优族联盟人民路中心区烂尾楼改造售罄凯燕环球中心太湖广场副中心区新建尾盘润华国际大厦新体育中心西区新建在售紫金公馆南禅寺副中心区新建尾盘宝龙城市广场旺庄路新区新建一期售罄华美达公馆惠山北区新建在售雷迪森金城东路新区新建一期售罄金凤凰凤宾路副中心区烂尾楼改造售罄禾嘉国际解放西路中心区新建售罄长江金岸长江路新区新建售罄数据来源：普润异地市场数据研究中心无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群；从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。【未来供应情况分析】就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小批量多批次推出。同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定未来供给及供给量将带有很大的不确定性。

就目前所知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目：

华美达公馆：拥有500套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出50套，预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营造房源紧缺氛围；★

中住的新天地：城市副中心地段，总共3万多平方米，其酒店式公寓预计09年上市；★雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分，297套，约2万㎡；★恒隆隆人人民民中中路路与与健健康康路路地地块块：位位于于市市区区，，占占地地3.7万，，容容积积率率为为6.5。地地块块性性质质为为办办公公、、商商业业、、酒酒店店（（含含公公寓寓式式酒酒店店））。。该该项项目目主主体体建建筑筑高高度度不不低低于于150米。。★大连连万万达达的的河河埒埒核核心心商商务务区区地地块块：：位位于于西西区区，，其其占占地地53.8万㎡㎡，，用用地地性性质质为为办办公公、、商商业业、、居居住住。。★由以以上上可可以以看看出出，，未未来来可可能能推推出出的的酒酒店店式式公公寓寓供供应应量量将将急急剧剧上上升升，，而而市市场场是是否否有有足足够够的的需需求求将将成成为为此此类类产产品品得得以以生生存存的的根根本本，，但但不不可可否否认认的的是是未未来来市市场场的的竞竞争争压压力力明明显显。。2、去化化及经经营营情情况况分分析析项目名称区域价格（元/㎡）户型面积销售日期总套数已售套数月售套数凯燕环球中心副中心区1800060-802006-473465933润华国际大厦西区1500060-1802007-7299347紫金公馆副中心区1100040-902007-9-222156532宝龙城市广场新区800038-492007-10235商业217108市场场在在售售项项目目一一览览表表：：数据据来来源源：：普普润润异异地地市市场场数数据据研研究究中中心心宝龙龙城城市市广广场场虽虽然然地地段段相相对对其其他他项项目目差差，，而而且且是是40年商商业业产产权权，，但但通通过过价价格格和和挑挑高高的的户户型型，，致致使使去去化化速速度度较较快快；；润华华国国际际大大厦厦由由于于目目前前其其周周边边配配套套还还未未完完善善和和成成熟熟，，商商务务氛氛围围缺缺失失。。就就目目前前而而言言价价格格失失真真，，致致使使去去化化受受到到阻阻力力。。据据了了解解，，该该项项目目有有两两家家基基金金有有收收购购意意向向。。由由此此判判断断，，该该项项目目目目前前价价位位虚虚高高，，主主要要为为了了抬抬高高收收购购价价格格；；凯燕环球球中心目目前已近近尾盘，，已售房房源仅有有3套，且均均为大房房型，该该项目无无论从市市场形象象抑或是是经营管管理团队队而言，，均为无无锡目前前首屈一一指。虽虽目前价价格偏高高，但已已是市场场高端客客户群用用来彰显显身份地地位或接接待重要要宾客的的首选之之地；紫金公馆馆位于南南禅寺南南片，地地理位置置较有优优势，但但由于产产品并未未有太大大亮点，，去化速速度一般般。但从从价格来来看，该该项目存存在着较较大的升升值空间间。★★★★【销售速度度分析】【价格趋势势分析】酒店式公公寓产品品历经5年的发展展周期，，由烂尾尾楼的改改造到标标志性的的建筑出出现，其其市场价价格也从从03年的5000元/平方米到到现在最最高价的的18000元/平方米（（凯燕环环球中心心）。交房标准准多采用用精装修修标准，，部分以以赠送家家具家电电等形式式作为产产品宣传传亮点。。其对外外宣传的的装修标标准也越越来越高高，高端端、个性性的市场场形象促促成了价价格的不不断走高高。★★酒店式公公寓近年年来价格格不断走走高，但但是销售售状况出出现参差差不齐的的现象。。虽从目目前来看看销售总总体上未未有滞销销情况，，但不足足以说明明市场未未来需求求或潜在在需求依依旧旺盛盛的。10000元/平方米以以上项目目的月均均去化量量之低，，以及此此类产品品先天不不足的特特性将是是抑制酒酒店式公公寓未来来发展最最重要的的因素。。3、产品形形态特征征分析项目主力户型（㎡）销售价格(元/㎡)装修标准装修价格(元/㎡)物业服务凯燕环球中心60-8018000精装修（带家电）3300凯宾斯基酒店管理润华国际大厦60-18015000精装修（带家电）1500-2000戴德梁行紫金公馆40-9011000精装修（带家电）1500上海陆家嘴物业管理有限公司宝龙城市广场38-49层高3.8米7500精装修1000普通物业华美达公馆50-8080-1407000-8000精装修1500华美达作顾问雷迪森6012000精装修（带家电）1200瑞华物业管理有限公司数据来源源：普润润异地市市场数据据研究中中心过去酒店店式公寓寓多为过过渡性产产品，相相对居住住性质来来说，投投资性实实际更强强，故户户型设计计主要考考虑小面面积，低低总价。。而经过过四年发发展，目目前酒店店式公寓寓不在简简单的为为过渡性性产品，，而且成成为张显显个性和和生活态态度的产产品。其其房型设设计也更更为人性性化，功功能区被被划分出出来，面面积也有有增大的的趋势；；从产品面积看看，多为40-80㎡㎡区间内。得房房率均在55-65%之间；目前，无锡酒酒店式公寓的的户型、面积积参差不齐，，由30－100平方米不等。。从销售面看看，以（50－70平方米）的房房型更为走俏俏，由于市场场主流供应户户型销售看好好，且该类产产品凸现投资资价值，导致致市场供应的的户型面积相相对集中；新建酒店式公公寓建筑多为为部分经营、、部分出售的的经营模式，，以经营性的的酒店式公寓寓树立项目品品质和形象，，带动整个项项目的价值拔拔高；经营型酒店式式公寓装修多多包含家电。。在一定程度度上成为其附附加值；从目前无锡酒酒店式公寓产产品特征来看看主要有以下下特征：※※※※※产品普遍存在在的盲点：无锡目前主要要几个酒店式式公寓均利用用烂尾楼改造造开发建成，，普遍具有先先天或后天的的不足，主要要是：电梯数量不足足通道狭窄通风采光严重重缺乏户型设计不合合理，出现不不规则多边形形等怪异房型型装修质量粗糙糙会所设施不全全车位严重缺乏乏这些问题的存存在都将导致致目标客户的的流失或导致致客户失去对对该类物业的的信任。因此此，及时的补补救或改善是是提升产品市市场形象的主主要途径。※※※※※※※4、市场典型案案例罗列润华国际大厦厦由A座55层、B座45层和商业底座座6层组成，是集集商业中心、、五星级酒店店、创意商务务空间、酒店店式公寓、会会议休闲、体体育、观光、、娱乐为一体体的大型高档档超高层综合合性建筑。功能区间：1-6层：商业中心心（韩国农心心集团持有））A座7-30层五星级豪生生酒店A座31-54层酒店式公寓寓A座55层空中会所B座8-45层办公楼-1--3层地下车库库技术指标：：占地面积：：15144.3平方米；总建筑面积积：148795.48平方米；建筑高度：：258米1）润华国际际大厦装修标准外墙：以low—e低反射断桥桥铝合金双双层中空玻玻璃首层大堂：：超五星级级酒店豪华华大堂标准准盥洗室：墙墙面为高档档面砖地面为高档档防滑地砖砖天花板为优优质金属板板吊顶写字楼标准准间装修：：墙面为进进口涂料地板为架空空地板天花板为进进口石膏吊吊顶酒店式公寓寓装修：墙墙面为进进口墙纸地面为高级级实木地板板（主门入入口铺设进进口羊毛地地毯）天花板为艺艺术吊顶其他按五星星级标准精精装修2）凯燕环球球中心50层的凯燕环环球中心位位于太湖广广场西北侧侧，建筑高高度近200米，这座大大厦22层以下为无无锡凯宾斯斯基大酒店店，其中l-5层为酒店公公共设施，，6-21为标准间及及总统套房房等，23-48层为凯燕环环球商务公公寓，49-52层为凯宾斯斯基专属酒酒店公寓。。凯燕环球球商务公寓寓套型面积积为62-152平方米，主主力套型为为65-70平方米，可可用作自住住、办公、、投资等，，由凯宾斯斯基酒店统统一管理。。凯燕环球球商务公寓寓是目前全全世界唯一一的在凯宾宾斯基酒店店之上的商商务公寓。。技术指标：：占地面积：：1.5万平方米左左右；总建筑面积积：13.7万平方米左左右；建筑高度：：近200米功能区间：：1层：酒店大大堂、商务务中心、大大堂酒吧、、精品商店店街2层：中餐厅厅、包房、、风味餐厅厅3层：600人宴会大厅厅、前厅及及会见厅、、小会议厅厅4层：国际娱娱乐演绎中中心5层：室内游游泳池、健健身房、美美容等休闲闲健身设施施7-19层：酒店标标准客房20-22层：行政楼楼层及总统统套房25-55层：凯燕环环球商务行行宫标准层层39层：凯燕环环球商务行行宫空中豪豪景会馆-1~-2层：地下车车库装修标准客房装修：：配备高档品品牌整套卫卫浴、厨具具、家具、、豪华灯具具。配备中中央空调、、保安系统统、冷热水水供应系统统，上网电电视，多语语言语音信信箱，宽带带网络系统统，国际卫卫星电视，，客用保险险柜和迷你你吧。卫淋浴设备备：整套选用国国际知名的的中外合资资品牌。客梯：6部4.5米/秒瑞士迅达达进口高速速电梯，凭凭卡进入指指定楼层；；3）雷迪森产产权酒店将打造新区区首席五星星级酒店，，以地标身身份，傲视视群雄。黄黄金地段、、精装修、、超五星级级的酒店服服务，全面面打造了一一个匹配国国际顶级身身份人士社社交和财富富的场所。。据悉，雷雷迪森广场场酒店将公公开推出数数百套精装装修商馆，，每间面积积约60平米左右，，供有志之之士投资，，在1-4层还配备了了酒店相关关配套，如如宴会厅、、商务会议议中心、学学术报告同同声翻译多多功能厅、、国际SPA、健身中心心等。作为投资型型产品的无无锡雷迪森森广场五星星级酒店，，拥有70年产权，为为投资型客客户提供10年的投资回回报，同时时客户享有有每年免费费入住的待待遇。二、办公楼楼市场研判判1、去化情况况及价格分分析【办公楼区域域分布】项目档次总规模（万M2）租金/售价（￥）出租/销售率面积分割（M2）市中心区（解放环路内板块）财富大厦乙级偏上2.6售11000售100%76-330汇金广场甲级7租1.8-2.5租85%180-450佳福国际乙级偏上3.24租1.5-1.8租90％45－364摩天360甲级约3.7售12000租1.9售98%133-208兴盛大厦乙级偏上2.5租1.3-1.6租80%50-200金鼎大厦乙级0.8租1.2-1.5租50%180-350副中心区（太湖广场板块）太湖明珠数码大厦甲级2.7售9350租1.8-2.0售100%150－300盛世天下乙级偏下3.8租0.8-1.5租90％67.4－163新区（新区板块）新旺角丙级3.63售6800售30％30－80东方银座丙级0.8售7000租1.2-170－1000蠡园地区（蠡园开发区板块）太湖明珠发展大厦乙级偏上6.18租2.2租83％85－300星湖名都丙级偏下-售6900租0.5-0.8租63％91－429当前市场上上以解放环环路内板块块办公楼数数量最多，，其中包含含2个甲级写字字楼。市场场租金基本本在1.8元/㎡/天左右。最最高到2.5元/㎡/天。蠡园开发区区板块拥有有量其次，，但目前所所存办公楼楼档次较低低。租金在在1元/㎡/天以下，最最高为2.2元/㎡/天。作为新兴的的办公楼市市场太湖广广场板块其其拥有量不不多，但租租金直追市市中心板块块，从最低低的0.8元/㎡/天到2元/㎡/天。而且拥拥有甲级写写字楼。【办公楼市场场价格分析析】虽然无锡办办公市场交交易量少，，但交易价价格并没有有根据个别别楼盘的起起伏而大幅幅变动，其其市场价格格呈现平稳稳增长的趋趋势。但由由于于无无锡锡办办公公市市场场处处于于初初级级阶阶段段，，其其价价位位与与住住宅宅价价格格相相差差不不多多，，06年在在7500元/㎡㎡左右右，，增增长长幅幅度度也也没没有有太太大大差差别别。。【办公公楼楼市市场场去去化化分分析析】无锡锡办办公公市市场场交交易易同同其其投投资资类类似似，，在在商商品品房房交交易易中中所所占占比比重重较较小小，，07年市市场场交交易易占占有有量量仅仅为为2%左右右。。无锡锡市市场场办办公公楼楼去去化化整整体体水水平平较较低低，，且且起起伏伏不不大大，，平平均均月月交交易易量量在在20-35套之之间间。。其中中去去化化区区域域主主要要集集中中在在南南长长区区，，特特别别是是太太湖湖广广场场板板块块区区域域。。其其他他如如滨滨湖湖区区和和锡锡山山区区也也有有一一定定的的需需求求量量。。其中中南南长长区区和和锡锡山山区区距距离离市市中中心心较较近近，，为为城城市市扩扩张张后后办办公公市市场场外外扩扩的的首首选选之之地地。。同同时时南南长长区区的的副副中中心心建建设设以以及及锡锡山山工工业业区区的的建建设设促促进进了了区区域域办办公公市市场场氛氛围围的的营营造造。。而而湖湖滨滨区区办办公公楼楼主主要要依依托托蠡蠡湖湖新新城城的的建建设设及及周周围围的的工工业业区区，，由由于于刚刚刚刚发发展展，，目目前前主主要要办办公公项项目目仅仅为为润润华华国国际际大大厦厦。。【办公楼市市场客源源分析】A、购房群群体特征征2003年以前，，办公楼楼市场一一直以租租赁为主主，近年年逐步形形成了租租售并举举的格局局。各大大公司包包括有外外资背景景的企业业等对办办公楼的的需求开开始释放放，前几几年没有有多少起起色的办办公楼市市场出现现供不应应求，导导致租金金也水涨涨船高。。在这种种情况下下，投资资者对只只租不买买的“骑骑墙等购购”发生生动摇，，买楼比比例随之之大增。。作为办公公楼另一一购买主主体——广大发展展中小型型企业（（无锡本本地、外外地驻无无锡办事事处），，可能受受到这两两年住宅宅市场的的启发，，也主动动放弃了了租赁市市场进而而选择投投资买楼楼，这在在当前无无论对大大多数开开发商或或是购买买者都是是合理的的选择。。前几年由由于市场场投资活活跃，投投资办公公楼比例例大幅度度提升，，比如现现代之星星项目投投资者购购买比例例达到50％就是一一个最好好的例子子。未来来办公楼楼投资比比例会增增多。※※※B、办公楼楼租赁客客户特征征无锡现有有办公楼楼内租户户主要以以货运物物流、驻驻锡办事事处、电电子科技技企业、、机械为为主，约约占其租租户的60%，这明显显体现了了无锡目目前办公公楼市场场中的““前店后后厂”、、“驻锡锡办事处处”的两两大特征征，由于于租户内内服务业业所占比比例较少少，可以以预见随随着无锡锡经济的的高速发发展，纯纯办公楼楼物业将将有很大大的市场场空间。。通过市市场调查查，我司司发现，，无锡办办公楼客客户以中中小企业业为主，，办公面面积不大大，这与与无锡城城市功能能是相吻吻合的。。综上所述述，虽然然目前整整体无锡锡的办公公楼是市市场并不不十分强强势，租租售水平平均在一一个较低低的层面面。但就就上述的的成交量量与租售售价格来来看，该该类物业业未来升升值潜力力巨大。。第三篇：：产品诊诊断一、产品品现状项目本身身：目前楼体体结构已已经封顶顶，但立立面还未未完成，，大堂及及公共部部位也未未完成；；案场销售售：1〉目前整体体企划定定位较为为模糊，，产品特特点不够够鲜明；；2〉销售人员员整体素素质较低低，无法法打动客客户；3〉目前销售售现场所所能提供供的销售售道具较较少，销销售宣传传资料较较为简单单，无法法突出产产品档次次；4〉销售现场场企划包包装等没没有视觉觉冲击，，较为平平庸；二、产品品优劣势势分析优势：紧邻市政政府，与与市中心心仅“一一河之隔隔”劣势：1〉车位较少少（地上上+地下仅有有100多个车位位）；2〉立面整体体感觉较较为平庸庸；3〉户型存在在一定偏偏差，且且改动幅幅度较小小；4〉前阶段营营销出现现偏差，，又没有有及时修修正，导导致市场场整体口口碑不佳佳；5〉土地使用用年限不不足40年，且水水、电、、煤等使使用成本本较高；；6〉目前周边边情况较较差，街街区改造造有待时时日；综述市场角角度出出发，，以目目前该该产品品形象象继续续销售售，其其较为为现实实的去去化均均价在在10000~10500元/平方米米，但但可以以采用用以时间间换空空间的策略略，顺顺应市市场行行情，，适当当放慢慢销售售节奏奏，期期望房房地产产市场场的整整体好好转带带动项项目销销售。。但在在目前前宏观观调控控愈演演愈烈烈的局局面下下，可可能面面临较较大的的风险险。因因此必必须寻寻求突突破与与创新新。如何破破题？？第四篇篇：产产品、、价格格及客客源定定位建建议根据以以上对对项目目所做做的一一系列列诊断断，我我司认认为必必须对对产品品重新新定位位，以以一个个崭新新的形形象再再次入入市，，才有有可能能实现现项目目的最最终去去化。。定位原原则：：扬长避避短；；走差异异化的的市场场路线线；坚持做做价格格或形形象在在市场场的领领导者者；方案一一核心定定位：中小企企业展展示基基地定位展展示：：我们们不为为卖产产品而而卖产产品，，我们们更多多的是是去产产品背背后的的东西西。如如此我我们便便要创创造出出更多多的产产品附附加值值。通过对对本项项目自自身条条件及及现状状的初初步了了解，，结合合各类类物业业形态态的特特性及及在售售酒店店式公公寓与与办公公楼市市场的的客观观情况况，在在现有有的产产品条条件下下，本本项目目可能能的产产品定定位方方案如如下：：附加值值展示示：办公辅辅助功功能展示交交流功功能咨询管管理功功能本项目目的特特色是是在一一栋楼楼内同同时具具备三三大功功能商务配配套功功能具有多多媒体体演示示功能能的会会议厅厅具有票票务预预订、、商务务接待待、贵贵宾接接送等等服务务的客客户服服务中中心。。入驻本本办公公楼注注册公公司可可享受受国家家各项项优惠惠政策策商务活活动策策划会展策策划服服务电子展展销平平台，，通过过社区区互联联网将将企业业宣传传信息息发送送至任任何小小区住住户；；有产品品展示示、发发布、、推介介功能能的小小型展展厅展示交交流功功能企业管管理、、政策策、法法律、、营销销咨询询服务务；融资、、担保保服务务；人员招招聘和和人员员培训训等服服务引进办办证公公司，，提供供工商商注册册、财财务代代理、、融资资代理理、人人事代代理等等代理理服务务；咨询管理理功能咖啡吧/酒吧；棋牌室/乒乓室康乐休闲闲桑拿会会所；其他配套套功能服服务：以上附加加的配套套服务均均可建设设在本项项目2-5楼，并在在满足入入住客户户日常所所需以外外，还可同时，我我们还需需采取““四个联联动”来来更有效效的提升升产品的的附加功功能1〉联动政府府：通过相相关政府府部门的的支持，，对进驻驻本项目目的企业业单位在在税收政政策上给给予更多多的扶持持优惠，，同时社社会上扩扩大项目目的影响响力；2〉联动企业业商会：通过各各个企业业商会的的组织，，将进驻驻本项目目内的各各中小企企业能更更有机会会接触到到更多的的合作伙伙伴及同同行，扩扩大企业业在行业业内的知知名度与与影响力力；3〉联动经济济园区：通过各各个经济济园区的的支持，，能更快快速、更更有效的的办理企企业各项项事务，，扶持企企业迅速速发展；；4〉联动社会会：通过进进驻本项项目的企企业的规规模与要要求，本本项目将将定期的的在项目目展示中中心内举举办各种种企业或或产品展展销会，，并通过过社会的的宣传，，扩大活活动的社社会知晓晓度与影影响力。。核心客户户：目标客群群◎无锡各各类金融融单位◎无锡各各类成长长型企业业或办事事处◎部分投投资客行业属性性◎保险、、基金、、信托、、期货、、财务公公司等））◎服务业业、窗口口型企业业等◎广告、、媒体等等企业置业特征征◎刚刚起起步的成成长型企企业，启启动成本本较低；；◎强调办办公地段段；◎看重物物业的增增值空间间价格定位位：此种方方案将完完全参考考目前市市场下同同类型的的办公项项目作为为产品定定价的依依据；（（运用市市场比较较法）比较因子权重类比A：财富大厦类比B：摩天360类比C：明珠数码大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置6%10.0610.0610.06项目周边环境6%0.90.05410.060.950.057交通状况6%1.10.06610.060.90.054商务氛围8%0.80.0640.80.0640.90.072周边商务配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108设备、材质档次12%0.90.10810.121.10.132房龄12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08内部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08户型结构8%10.0810.081.10.088车位配比6%10.0610.0610.06|各比较对象的比较系数|100%

0.936

0.988

1.019比准价格

10296

11856

9527.65通过类比比，本项项目用此此方案入入市，市市场可能能接受的的产品价价格为：：12500元/平方米此方案优优劣势分分析：优势：1〉用相对较较低的价价格入市市，以求求快速回回笼资金金，实现现更多的的机会成成本；2〉此方案将将于社会会各界形形成互动动，有效效的扩大大项目的的知名度度与美誉誉度；劣势：1〉无法实现现本项目目的利润润最大化化；2〉项目所存存在的房房型等一一系列缺缺陷将可可能流失失客户，，或不被被更多客客户所接接受；方案二核心定位位：全装修修、商住住两用个个性空间间定位展示示：以全装装修为项项目的交交房标准准，并同同时赠送送简单家家居、家家电等设设备，装装修标准准不低于于1500元/平方米；；核心客户户：目标客群群◎外地驻驻无锡办办事处◎单身或或未结婚婚的青年年白领阶阶层◎大型企企业购买买作为企企业外地地或海外外中高层层管理者者的公寓寓◎中小型型企业办办公场所所◎无法知知晓购买买动机但但却有购购买需求求的客户户◎部分投投资客置业特征征◎对物业业总价控控制较严严格◎强调物业地地段、物业品品质◎注重平日生生活的私密性性◎看重物业的的租金收益及及投资潜力产品提升内容容：此方案将给给消费者提供供更多的产品品配套等附加加值，同时有有依据的提升升产品未来的的市场售价；；健身房/韵律操房；乒乓房/壁球馆/桌球房；咖啡吧/酒吧；棋牌室/阅览室；小会议室：提提供简单的会会议设备，如如投影仪、写写字板等。演播厅、贵宾宾接待室等商商务空间。以上附加的配配套服务均可可建设在本项项目2-5楼，并在满足足入住客户日日常所需以外外，还可直接接对外经营，，以缓解各类类配套服务平平日的经营压压力。价格定位：此种方案将将参考目前市市场下同类型型的酒店式公公寓项目作为为产品定价的的依据；（运运用市场比较较法）比较因子权重类比A：润华国际大厦类比B：紫金公馆类比C：雷迪森拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置6%10.0610.0610.06项目周边环境6%0.90.05410.060.950.057交通状况6%1.10.06610.060.90.054商务氛围8%0.80.0640.80.0640.90.072周边商务配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108设备、材质档次12%0.90.10810.121.10.132房龄12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08内部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08户型结构8%10.0810.081.10.088车位配比6%10.0610.0610.06|各比较对象的比较系数|100%

0.936

0.988

1.019比准价格

14040

10868

12228通过类比，本本项目用此方方案入市，市市场可能接受受的产品价格格为：13000~13500元/平方米此方案优劣势势分析：优势：1〉此类型产品已已经被市场所所认可，项目目入市接受程程度较高；2〉该方案将有效效的扩大项目目的利润率；；3〉此方案在一定定程度上解决决了目前产品品定位上的缺缺陷；劣势：1〉项目所存在的的房型等产品品缺陷将可能能流失客户，，或不被更多多客户所接受受；2〉项目虽有市场场接受度，但但未来可能受受到的市场竞竞争压力较大大；方案三核心定位：具有城市标杆杆意义的5A级商务公馆定位诠释：1〉此标杆并非建建筑结构或产产品本身的标标杆，而是附附加价值亦或或是使用功能能上将成为无无锡市的标杆杆；2〉商务公馆指接接待重要宾客客或客户，同同时具有彰显显个人身份的的功能场所，，具有较强私私密性与高档档服务等特点点；3〉以精装修为项项目的交房标标准，并同时时赠送国际各各种知名品牌牌家居、家电电等设备，装装修标准不低低于3500元/平方米；3〉附以各种商务务、会议、会会客等配套设设施，并引入入国际品牌休休闲会所等，，提升产品形形象；4〉以高调、奢华华的公共空间间来展示本项项目的高端形形象，并配以以国内外知名名酒店管理公公司对其进行行管理经营。。对大堂的处理理，建议摒弃弃传统一味追追求面积与挑挑高的做法，，充分利用底底层空间格局局与变化，打打造出“多重重空间”组合合的概念，即即底层大堂由由门厅、公共共大厅、单元元大堂、电梯梯厅、过道五五部分相对独独立的空间组组成。人流动线分布布图：室外门厅

公共大厅

单元大堂

过道

电梯厅

通过人工布局局打造“双重大堂””，即“公共大大堂”与相对对私密的“单单元大堂”双双重大堂空间间。第一重“公共大堂””追求豪华、气气派，是主人人尊贵身份地地位的象征，，建议公共大大堂开间不低低于20m，挑高不低于8m，地面分层铺设设大理石花纹纹，墙面以24K金箔装饰，顶顶部中央挂大大型水晶装饰饰吊灯，充分分营造出富丽丽堂皇的豪华华氛围。（如下示意图图所示）1、产品升级大堂建议图一：大堂示示意图图二：金箔墙墙面示意图图三：大堂人人口示意图图四：大堂灯灯饰示意图图一图二图三图四第二重“单元大堂””是相对私密的的会客、休闲闲空间，内设设控台接待区区、休闲洽谈谈区以及通道道区域，单元元大堂整体装装修风格豪华华、温馨，内内部装饰结合合景观水景墙墙、喷泉假山山水池以及室室内绿化，使使主人在会客客的同时，可可以充分享受受室内室外双双重景观。图一：单元大大堂示意图图图二：：接待区示意意图图三：水景墙墙示意图图图四：休闲闲区示意图图一图二图三图四电梯厅地面以及墙壁壁建议用进口口大理石进行行包装，配以以暖色灯光，，使整个电梯梯厅呈现豪华华、气派，提提升整个社区区的品质与档档次。电梯建建议采用永大大日立或同档档次高速电梯梯。（如下示意图图）过道的装修风格是是大堂风格的的延续，在局局部点缀一些些室内花池、、矮柜以及装装饰小品等元元素（如下示意图图）。2、配套升级考虑到本项目目特殊性，产产品比较单一一。建议产品品作出亮点，，在现有的限限高条件下，，通过打通楼楼板，把上下下层连接在一一起，做出具具有产品特色色的复式型商商务公馆。【复式空间】健身房/韵律操房；乒乓房/壁球馆/桌球房；咖啡吧/酒吧；棋牌室/阅览室；中式及西式高高档餐厅；高级休闲会所所；高级康乐康体体中心；室内恒温游泳泳池；以上附加的配配套服务均可可建设在本项项目2-5楼，，并并在在满满足足入入住住客客户户日日常常所所需需以以外外，，还还可可直直接接对对外外经经营营，，以以缓缓解解各各类类配配套套服服务务平平日日的的经经营营压压力力。。【完善善配配套套】【空中中会会所所】充分分利利用用本本项项目目的的空空中中会会所所功功能能，，将将其其打打造造成成只只有有有有钱钱人人才才能能去去、、才才敢敢去去的的场场所所，，会会所所内内设设有有高级级红红酒酒品品味味馆馆以及及国际际奢奢侈侈品品展展示示中中心心等。。在在每每一一个个细细节节处处都都能能展展示示其其高高档档与与奢奢华华。。3、物物业业管管理理作为为项项目目本本身身高高端端形形象象的的建建立立抑抑或或是是增增强强产产品品的的宣宣传传亮亮点点，，本本项项目目必必须须引引进进原原汁汁原原味味的的英英国国式式管管理理和和服服务务，，通通过过与与消消费费者者一一对对一一的的服服务务来来体体现现项项目目的的尊尊贵贵与与档档次次。。这这也也对对提提升升整整个个项项目目的的软软环环境境具具有有重重要要意意义义。。【管理理公公司司必必须须达达到到的的增增值值服服务务内内容容标标准准】◎访访客客过过滤滤接接待待服服务务◎邮邮件件收收发发服服务务及及私私人人邮邮箱箱服服务务◎中中英英文文商商务务报报刊刊杂杂志志免免费费阅阅读读◎自自助助服服务务区区：：免免费费提提供供冷冷热热饮饮◎梯梯厅厅及及办办公公室室门门牌牌公公司司列列名名服服务务◎安安排排预预定定饭饭店店及及餐餐厅厅◎安安排排预预定定交交通通工工具具◎办办公公房房清清洁洁及及维维修修保保养养◎贵贵宾宾接接待待服服务务◎服服装装干干洗洗◎出出租租信信箱箱◎秘秘书书代代理理◎会会议议室室及及办办公公房房短短期期租租赁赁4、科科技技化化的的运运用用房屋屋““呼呼吸吸””系系统统———新风风系系统统在房房屋屋内内安安装装进进风风器器，，在在厨厨房房、、卫卫生生间间安安装装排排风风气气。。保保证证室室内内拥拥有有均均衡衡的的连连续续的的清清新新空空气气。。不用用开开窗窗即即可可获获得得新新鲜鲜空空气气，，减减少少室室内内热热损损失失，，节节省省能能源源。。驱除除室室内内装装饰饰造造成成的的可可能能长长时时间间存存在在的的有有害害气气体体。。房屋屋保保温温系系统统———外墙墙外外保保温温系系统统外墙墙外外保保温温可可严严密密阻阻止止冷冷热热辐辐射射和和传传导导；；干挂挂砖砖幕幕墙墙或或涂涂料料保保护护外外保保温温板板不不受受辐辐射射和和腐腐蚀蚀；；日本本的的节节能能实实践践表表明明，，外外保保温温方方式式可可在在现现有有基基础础上上节节能能50%~80%，每每使使用用1吨绝绝热热材材料料，，可可节节约约标标准准煤煤3吨/年，，其其节节能能效效益益是是材材料料生生产产成成本本的的10倍。。房屋屋保保温温系系统统———低温温地地板板采采暖暖系系统统地板板采采暖暖可可以以使使房房间间温温度度分分布布均均匀匀；；节节省省空空间间；；并并有有利利于于营营造造健健康康的的室室内内环环境境，，散散热热片片取取暖暖，，一一般般出出水水温温度度在在70℃℃以上；；地板采采暖供供水温温度一一般为为40~45ºC，回水水温度度为30~35ºC。传统统采暖暖方式式，要要求供供水90ººC，回水水温度度为70ººC，可节节能20%指纹门门锁系系统为了增增强每每户的的私密密性与与安全全性，，同时时在细细节上上体现现产品品的尊尊贵与与档次次，建建议将将指纹纹门锁锁系统统作为为交房房的标标准。。远程遥遥控系系统为了能能最大大限度度的提提升项项目的的尊贵贵形象象与档档次，，本项项目可可运用用远程程遥控控系统统，住住户可可以通通过远远程遥遥控实实现开开关家家电、、视频频监控控家居居安全全、自自主控控制电电视节节目等等住宅宅智能能化管管理。。也可通通过远远程遥遥控任任意操操控家家里的的各种种电器器、窗窗帘和和灯光光等；；可以以更安安全、、快捷捷地上上网订订购货货物，，或预预约各各种上上门服服务；；即使使在千千里之之外，，也可可以控控制家家里的的一切切情况况。5、体验验式营营销本项目目如要要实现现高端端的销销售价价格，，则必必须在在每个个细节节上充充分表表现其其高档档与尊尊贵，，并在在销售售过程程中就就将其其体现现出来来，让让消费费者在在进入入销售售现场场时就就能感感受到到其身身份的的尊贵贵与项项目的的档次次。1〉重新包包装售售楼现现场，，必须须通过过各种种高档档硬装装来凸凸显项项目档档次，，