成都大型居住区项目营销策划及推广报告

城中央公园里国学之城华彩绽放——XXXX后期地块项目定位研究——缘起隐忧Foreword在5-8年内完成剩余三块土地（共计约5500套住宅）的销售。销售目标高于市场均价，实收4500元/㎡以上。价格目标规划目标暂定商业规划为6万㎡集中商业+社区底商。难点：以都江堰现有市场最高月均去化40-60套的销售速度，本案5500套住宅销售需至少10年。难点：都江堰房地产市场中政府安置类住宅实收均价3000-4000元/㎡，商品房实收均价4200-4700元/㎡。难点：现阶段街边空铺较多，快铁站周边商铺月租金仅为30-40元/㎡·月，一楼商铺售价为12000元/㎡左右。开发目标本体分析Chapter.1目录成灌高速、317国道、西源大道和成灌快铁及货运铁路直通成都，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的交通枢纽。同时，都江堰将规划成“国际旅游目的地城市”、成都后花园。城市区位都江堰市位于成都西北方向，距成都市仅39公里，时间距离1小时内。处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，誉为“成都后花园”。目录项目位置本案地处蒲阳路片区，是都江堰未来规划的居住片区。周边紧邻都江堰政务/商务区域，临近市中心，是都江堰的中端住宅开发区域。区域东西两侧紧邻已经投入使用的政务中心和未来的商务中心。北侧是著名的虹口景区、紫芳沟生态园和规划的都江堰工业园区，东侧是包含都江堰政府、都江堰外国语实验学校等配套的居住区。区域内以二环路彩虹大道、蒲阳路及学府路贯穿，以及13路、2路等多条公交线路，可直达市中心与车站。现有钱江美域、国际名都等项目在售，属于都江堰市区内的中端住宅开发片区。蒲阳路片区项目四至紧邻二环路彩虹大道内侧，周边土地开发已基本呈现。项目距离市中心约10分钟车程，但周边可用生活配套相对匮乏，尚处于发展阶段中。地块四至——北侧：堰山和畔四期、国际名都项目，向外延伸至都江堰货运站、虹口景区

东侧：紧邻二环路彩虹大道，对面是“壹街区”社区、都江堰政务服务中心南侧：堰山和畔二期小区，向南至都江堰市政府，沿二环路直达成灌快铁都江堰站西侧：蒲阳河，沿蒲阳路可至市中心及都江堰景区已开发土地待开发土地12345配套市政公园（国学公园）交通东侧紧邻二环路景观地块内蒲阳河贯穿而过前期开发项目项目二期、四期，已经呈现。地块现状前期开发项目地块总平前期开发项目地块基础数据地块大小：533亩容积率：1.8地块资源分析蒲阳河贯穿而过，三至五期地块可享受河景资源，但并非稀缺资源。在地块东侧为50多亩市政公园。已呈现的二期项目在都江堰具有较好的口碑。项目现状

前期市场认知较好，地段相对偏，配套尚不足。整体认知：当地居民普遍认为本案属于该区域、甚至整个都江堰市的高品质楼盘，但也是当地价格较高者，；交通认知：调研客户大多认为该区域属于城市边缘地带，虽交通比较便捷，但区位较生，安全保障稍差；商业认知：调研客户认知该区域商业还未形成气候，后期仍待观望；生活配套认知：调研客户中普遍知晓该区域周边，学校、医院等配套较少，如果在此处购房担心子女未来教育问题，以及医疗问题等。项目情况截至2012年11月，堰山和畔商品住宅去化明显呈“U”字形状，月均去化25套，成交波动较大核心问题核心问题一：本项目在市场中已已形成一定的品牌牌和影响力，如何何通过价值再造，，提升项目形象和和综合竞争力，以以提升项目销售速速度，实现5-8年清盘的速度？核心问题二二：如何在价值值再造的核核心之一：：产品创新新上发力，，以扩大客客户基数，，达到快销销目的？核心问题三：区域相对不成成熟，本案商商业如何定位位、规划，以以提升项目价价值，达到配配套提升的目目的？城市与区域Chapter.2都江堰——拥有优异的旅旅游资源、自自然资源，在在成青快铁、、成灌高速开开通后，进一一步拉近了与与成都的距离离。是成都的的次中心、卫卫星城、后花花园。城市GDP都江堰GDP近期增速微降降，2011年增幅维持在在16%固定资产投资资:近年来固定资资产投资增速速回落。2008年地震，都江江堰经济持续续陷入低迷，，2009年飞速增长，，涨幅增至52.61%,2010至今，GDP增幅维持在20%左右。2008年地震后，至至2009年固定资产投投资以162%速度增长，09年末固定资产产投资额明显显下滑，至11年固定资产投投资额为161.7亿元，增速为为-18%，灾后重建工工作完成后，，经济呈现回回落属于正常常现象。社会消费品零零售总额:消费需求稍弱弱，今年一直直维持在18%左右居民可支配收收入：居民收收入保持平稳稳增长2008年由于地震影影响，为近年年来最低水平平，总额为30.17亿元，09年城市建设大大幅上升至50.95亿元，涨幅为为68.88%；10-11涨幅维持在18-19%水平。除2008年-2009年可支配收入入迅猛增长达达11793元后，2010年-2011年较2009年下降明显，，但呈现平稳稳发展态势，，11年收入增至16193元，涨幅达到到18%。城市人口：基基本维持在61万人左右，增增长基本停滞滞房地产开发投投资：房地产产投资09年高速增长，，2010年后涨幅回落落人口维持在60万人水平线。。2008年地震后大量量建筑被毁，，导致2009年房地产开发发大增，增幅幅185.02%，增至40.9亿元。10年后房地产产市场限贷贷政策，是是导致房地地产开发投投资走势减减缓的主要要原因。金融机构各各项存款总总额：存款款余额增幅幅减少，11年为负增长长；2009年后都江堰堰金融机构构存款余额额明显减少少，11年减少至376亿元，涨幅幅为-7.2%。地震后居居民消费观观念发生较较大变化，，是导致居居民存款下下降主要原原因。一环路外，，在城铁都都江堰站及及周边布局局各项交通通设施，形形成城市交交通枢纽中中心；二环路外，，布局行政政、办公、、文化功能能，将形成成行政文化化中心。市区以都江江堰为核心心，依托杨杨柳河、蒲蒲阳河、柏柏条河、走走马河和江江安河发展展。在沿河两岸岸打造吃住住行、游购购娱的旅游游产业带，，形成“一一心五轴、、五河十岸岸、显山露露水、融绿绿秀城”的的格局。一环路外，，在城铁都都江堰站及及周边布局局各项交通通设施，形形成城市交交通枢纽中中心；二环环路外，布布局行政、、办公、文文化功能，，将形成行行政文化中中心。规划城市格格局：一心五轴、、五河十岸岸显山露水、、融绿秀城城城市格局城市总结与与对本案启启示城市与区域域总结5·12地震后，都都江堰市场场客群构成成大变革，，趋向相对对封闭市场场。快铁通通车并未如如期给都江江堰市场带带来大量购购房需求，，相反，将将市场内的的需求引向向外部。作为旅游城城市，与成成都太过方方便的交通通，过夜消消费情况呈呈下降趋势势。都江堰市GDP近期增速微微降，2011年增幅维持持在16%。固定资产投投资:近年来固定定资产投资资增速回落落。消费需求稍稍弱，今年年一直维持持在18%左右人口增长基基本停滞；；金融机构各各项存款总总额：存款款余额增幅幅减少，11年为负增长长；房地产开发发投资：房房地产投资资09年高速增长长，2010年后增幅回回落对本案的启启示1、交通的便便捷导致客客户流向成成都近郊，，客户成为为本案核心心问题；2、都江堰人人口总数停停滞徘徊，，消费力有有所下降，，极大影响响到本案商商业定位。。市场与竞争争Chapter.3经济增速下下滑，市场场持续定向向宽松，保保持市场稳稳定成重点点,整体市场呈呈现稳中缓缓慢上升趋趋势经济现状十八大前后后政策以维维稳为主，，中央房产产调控总基基调不变，，地方微调调频繁；信信贷保首置置，降准降降息有利楼楼市；政策策环境稳中中有松政策趋势政策维稳为为主，市场场稳中缓慢慢上升宏观环境宏观市场土地市场：：土地市场回回暖，开发发商拿地意意愿增强，，土地溢价价率上升房产市场：：景气指数触触底小幅反反弹；销售售增长较快快，同比降降幅收窄；；一二线城城市楼市成成交量同比比增幅较大大全国市场成都市场土地市场：：2012年以来持续续大幅放量量，成交增增长，土地地市场回暖暖明显房产市场：：成都商品住住宅市场筑筑底反弹后后，持续稳稳步上行；；供销相对对平衡，去去库存化特特征明显；；首置、首改改产品是市市场主流供供销，且主主力面积呈呈现继续下下降的趋势势，赠送功功能空间的的户型畅销销土地市场回回暖，住宅宅销售增长长宏观市场总总结经济增速下下滑，市场场定向宽松松持续，保保持市场稳稳定成重点点；商品房市场场回暖，开开发商拿地地意愿增强强，土地溢溢价率上升升；全国房地产产景气指数数触底小幅幅反弹；销销售增长较较快，同比比降幅收窄窄；成都市场：：6月以来持续续大幅放量量，成交增增长，土地地市场回暖暖明显；成都市场：：去库存化化特征明显显，2012年商品住宅宅市场供销销相对平衡衡；成都市场首首置、首改改产品是市市场主流供供销，高性性价比产品品热销，主主力面积呈呈现面积继继续下降的的趋势。宏观市场对对本项目启启示1、充分利用用目前相对对宽松的政政策环境；；2、刚性需求求主导市场场需求，改改善性需求求呈现释放放的趋势；；宏观环境总总结与启示示2011年，都江堰堰市政府统统规统建的的18058套安居住房房已完成分分配，但还还有多余的的安居房，，官方口径径千余套，，但实估近近万套。都江堰无房房家庭（未未享受过政政策补贴））可以申请请按照都江江堰政府公公布的价格格购买建筑筑面积不超超过100㎡米的安居居住房，其其中70㎡米以内的的部分按成成本价每㎡㎡米2800元购买，超超出70㎡米的部分分按市场价价每㎡米3390元购买，每每户限购一一套。安居房原则则上5年内不允许许买卖，故故也将遏制制一定的换换房需求。。都江堰市场场已建成超260万㎡灾后保保障性住房房，严重分分流商品房房市场——造成有购买买力的，短短期内或将将无需求；；——保障房存量量房源，后后续商品房房化低价销销售，扰乱乱需求。安居房赔付付、分配——分化需求，，且都江堰堰地方限购购限贷政策策影响客户户后期购买买行为。安居房“商商品房”化化——低价销售，，分流市场场，扰乱价价格体系。。都江堰主城城区土地市市场并不活活跃，2010年供应12宗土地，全全部成交，，面积约679.5亩，可建面面积约105.2万方；2011年土地市场场受到冲击击，陷入低低谷，仅供供应5宗地，成交交4宗，面积约约为40亩，可建面面积约为7.7万方；2012年土地市场场有所好转转，截至11月初，供应应16宗土地，成成交8宗，面积约约507.4亩，可建面面积约为123.7万方。都江堰土地地市场新增土地将将对未来3年，预计超超过350万㎡米新增增商品住宅及及商业物业业，后续市市场压力进进一步增加加。年份纯住宅面积（亩）可建面积（㎡）商业面积（亩）可建面积（㎡）商业兼住宅面积（亩）可建面积（㎡）住宅兼商业面积（亩）可建面积（㎡）2010387.11133825241.55021300004351.04368052011321.83400200.00000118.2425122012.1-1112.72846387.32184653391.3954834126.261061总计7111.51502308328.87205943391.39548346395.35403782010年至今，都都江堰主城城区共成交交纯住宅用用地7宗，面积约约111.5亩，可建面面积共计约约150230㎡；成交商商业用地8宗，面积约约328.8亩，可建面面积共计约约720594㎡；成交商商业兼容住住宅用地3宗，面积约约391.3亩，可建面面积共计约约954834㎡；成交住宅兼兼容商业用地6宗，面积约为395.3亩，可建面积共共计约540378㎡；截至11月初，2012年都江堰主城区区成交纯住宅用用地1宗，面积约2.7亩，可建面积约约2846㎡；成交商业用用地3宗，面积约87.3亩，可建面积约约218465㎡；成交商业兼兼容住宅用地3宗，面积约391.3亩，可建面积约约954834㎡；成交住宅兼兼容商业用地1宗，面积约26.2亩，可建面积约约61061㎡。2010年以来，整体来来看，都江堰市市场年度供应量、成成交量均呈现减减少的趋势，2011年供应仅为58.3万方，成交约50万方；2012年1-9月，供应约为20.8万方，成交23.2万方；2012年1-9月整体成交均价价约为4642元/㎡；2012年整体去化水平平同比去年有所下降，9月成交3.5万方，为近半年年成交高峰月。。据统计，截至2012年11月14日，都江堰商品品住宅存量为9148套，面积约100.4万方，以目前月均去去化3.6万方的速度推算算，还需约28个月的销售周期。都江堰商品房市市场2010年后，都江堰商商品房市场呈现现下降趋势，且2012年表现尤为明显显。未来存量较较大，已推未售售存量去化周期期在2年左右。2011年-2012年5月都江堰市场供供应集中在80-140㎡，其中以80-120㎡居多；多层主力户型集集中在81-120㎡，共计999套；小高层主力户型型集中在80-140㎡，共计2625套；高层主力户型主主要集中在81-90、101-120㎡，共计788套。形态<5051-6061-7071-8081-9091-100101-120121-140141-160161-180181-200>200总计独栋别墅///////////1515双拼别墅//////////189联排别墅/1////////132034叠拼别墅//////层11890160123324294381204932721211856小高层3172517662281159359957101122926高层15317718835715243113911//1392合计1361392624871303125714059601714146956302都江堰商品房市市场市场以小高层、、多层产品为主主。主力供应/成交面积集中在在80-120㎡都江堰房地产开开发格局主要分布在老城城区、聚源新城城、蒲阳路三大大板块。本案隶隶属蒲阳路区域域。本案重点在售项目周边在售项目尾盘本案枫尚领域幸福世家紫荆城钱江美域都江华府山水天成宁江大院青城半岛北郡御景豪庭安澜骏景都江明珠都江之春青城1号礼里国际别墅社区堰山和畔国际名都聚源新城板块老城区板块蒲阳路板块主要在售项目情况项目名称开发商占地面积（亩）总建面（万方）容积率物业形态备注总户数月均去化套数存量主力户型（㎡）成交均价（元/㎡）园林风格外立面风格钱江美域钱江银通置业106.919.41.6小高层在售9362310586-1245000————紫荆城成都建工地产800902小高层在售80003057084-99高层：4600小高层：4500欧洲风情景观新古典主义御景豪庭上海张江高置业300502高层在售29602549洋房（初）80-160高层109-1244500走马河数千米河堤景观带和柏条渠为背景海派风格国际名都正国地产118171.73小高层在售当期94380110-1504800

——ART-DECO安澜骏景安居工程房地产7511.231.93小高层尾盘856174870-1304500法式新古典逸水青城兰卡威成都皇朝地产500752.07多层/小高层/高层在售2009729670-130多层（售罄）小高层：4700高层：4500东南亚风情中式玉林都江成都龙泉金山地产55.671.86多层/小高层在售7591822390-110多层：4500小高层：4100——简欧风格中冶堰景成都中冶堰景地产176201.58多层/小高层尾1103600（6+1跃层，尾盘）——现代简约宁江大院都江堰桥都地产162.620.71.6别墅/多层/小高层在售150019当期5876-130多层：5900小高层、别墅未售古朴原生态自然景观简欧风格滨江丽景四川华炜投资有限公司7010.22多层、小高层在售718020690-110多层：5300小高层：4500——欧式风格青城半岛成都隆旺地产8010.672多层、小高层2011/9/138181647170-110多层：5300小高层：4400-4600——ART-DECO以多层+小高层为主；销销售较好项目月月均30套左右；70-110㎡为供销主力面面积；小高层成成交均价4500-4600元/㎡；多层成交均均价约5300左右，多层溢价价能力比高层/小高层高约20%；基础信息堰山和畔宁江大院钱江美域御景豪庭紫荆城项目定位原河·原滩·国学文化养生大宅一环纯居核心价值大盘纯板式·精工华宅连接世界的国际住区都江堰城市门户，首席人文地标城市综合体开发商国瑞置业都江堰桥都地产钱江银通置业上海张江置业建工地产物管公司宏明物业——钱江银通物业上海张江物业建工物业成交价格约4600元/㎡约5400元/㎡约5200元/㎡约4500元/㎡约4300元/㎡价格区间4400-48005200-55004900-55004300-47004100-5000价格高点在区域分布上以以蒲阳路片区为为价格高区，位位于2.5环外新客站旁的的紫荆城价格最最低；高品质产品可实实现较高的售价价，而对于人文文主题的定位则则对溢价作用微微弱；成都本地开发商商集中，开发商商品牌知名度相相近，对项目价价值提升能力普普通。典型竞品对比经济指标堰山和畔宁江大院钱江美域御景豪庭紫荆城总占地（亩）981171107300800总建筑面积（㎡）整体：102万20万19万50万90万容积率1.601.601.992.00

1.98绿化率35%30%35%43.20%30%居住户数(户)四期：1160150093629609600停车位（个）12001200112225384000车位比1:11:0.81:1.21:0.851:0.5“都江堰城区第第一千亩大盘””规模是本案核核心价值，本案案相对“低密””；项目绿化多在30-35%之间，较为常规规；车位配比差异较较大，多数项目目未车位数量规规划不足。典型竞品对比产品信息堰山和畔宁江大院钱江美域御景豪庭紫荆城物业形态11-18F小高层6-7F电梯多层11F小高层洋房24F高层15-18F中高层梯户比1梯4户板式板式2梯4户2梯2/6户主力区间90-15076-13086-124洋房（初）80-160高层109-12484-99去化速度25套/月19套/月23套/月2套/月30套/月产品附加值无面积赠送赠送可变空间无面积赠送无面积赠送赠送可变空间销售影响因素前期呈现品质感高价格合适价格高项目地段好交通便捷现场呈现较弱户型面积过大、设计差功能性空间赠送面积大、价格适合产品以小高层、、高层电梯公寓寓为主；以板式和两梯4户的点式结构为为主；主力面积段集中中于80-110㎡之间，赠送面面积相对少见；；赠送可变空间项项目走量相对较较快，其中紫荆荆城月均去化均均在30套左右。典型竞品对比区域配套堰山和畔宁江大院钱江美域御景豪庭紫荆城地段（距离城市中心距离）二环路北段一环路与蒲阳路交汇处二环与蒲阳路交汇处翔凤路与永安大道南段交汇处成灌快铁都江堰站站旁交通公交12路多路公交、成灌高速、成青快速通道多路公交、成灌高速成灌快铁、成灌高速成灌快铁、成灌快铁总站教育配套育才中学北街小学中学、灌口中学、景堰中学、宁江幼儿园北街小学、高桥小学、光亚学校太平街小学，塔子坝中学社区学校、塔子坝中学生活配套医疗：人民医院购物：多家购物商场医疗：宁江医院、都江堰中医院医疗：人民医院医疗：社区医院金融：中国银行医疗：宁江医院饮食：美食一条街生活：超市（翔凤路）生活：社区超市饮食：二环路美食街金融：多家银行金融：多家银行金融：多家银行

生活：社区超市

景观资源灵岩山、蒲阳河、多处市政公园灵岩山灵岩山、蒲阳河走马河万亩市政公园均享高速与快铁铁的便利性；蒲阳路片区配套套设施相对完善善，而1.5环以外项目普遍遍缺乏基础生活活配套；景观资源稀缺性性优势不明显，，多依山傍水。。典型竞品对比别墅市场情况别墅产品去化较较慢，月均成交交约1700㎡，销售最好的的项目翡丽岛2012年去化仅15套成交均价约7500元/㎡典型项目去化联排别墅主力面面积在300-400㎡，独幢别墅主力面面积400-500㎡，面积较大，，总价较高都江堰市区别墅墅产品由于受青青城山镇、玉堂堂镇等别墅项目目分流客户，导导致其月均去化化差。水郡泓坊河畔翡丽岛星月尚溪苑别墅岭秀都江项目总户数主力面积区间（㎡）主力均价（元/㎡）主力总价区间（万元）今年销售情况存量水郡20独栋400-5009900396-49520泓坊河畔195双拼200-250//已售罄11联排200-250//已售罄叠拼200-2505700114-1433翡丽岛104联排300-4009800294-392219叠拼150-2008100122-16213星月尚溪苑31联排250-3008000200-240211岭秀都江32联排300-4009200270-36024开盘时间相对靠靠后，2011年入住，成交多多集中在今年上上半年，并且资资源优势开盘时间相比翡翡丽岛较晚，但但其项目本身资资源等产品单一一是成交下降的的原因之一市场表现：去年年第三季度多层层产品供应过大大，今年以消耗库存存为主，并且去去化量小。去化速度较慢以去化库存为主主多层市场情况整体观察近两年年来，都江堰市市多层产品去化化呈明显下降趋趋势；相比去年同期供供应明显大量减减少，以去化存存量为主；集中供应5.16万方多层总体去化量量较低多，月均均成交4800㎡成交均价约5100元/㎡36多层宁江大院玉林都江中冶堰景滨江丽景青城半岛项目总户数主力面积区间（㎡）主力均价（元/㎡）主力总价区间（万元）今年销售情况存量玉林都江8574,101450032，501426中冶堰景77670-903600(尾盘)25-3242194宁江大院108130-150570074-86299滨江丽景9690-110530048-584155青城半岛64130-150530069-802737典型项目去化（注：多层包含含花园洋房）其项目本身河景景资源优势，主主力产品面积适适中，兼容部分分大户型，项目目处于尾盘价格格相对很低多层主力面积集集中在70-150㎡，70-110㎡去化较快，主主力50-60万竞争市场——典典型竞品分析紫荆城钱江美域成功案例备注：价格采用用备案价格；供供销存采用认购购数据。成功案例总结与与启示项目皆处于交通通通达性较好区区域，交通辐射射范围广；项目皆拥有自身身优势的资源条条件；项目规模大，低低密社区；项目主流产品皆皆与市场主流需需求相吻合，得得以实现销售上上的保证；产品上高赠送率率；销售现场销售人人员对客户引导导性较强，能够够快速抓住客户户心理并有效的的放大项目自身身优势，规避劣劣势；成功热销原因充分利用项目资资源条件；产品符合市场需需求，高赠送成成为主要卖点；；通过配套提升项项目价值与区域域价值；对本案启示竞争市场——竞竞品分析备注：价格采用用备案价格；供供销存采用认购购数据。国际名都御景豪庭失败案例失败案例总结超过18层的高层产品在在都江堰市场具具有较大抗性；；户型面积过大，，总价过高，导导致客户基数有有限；户型强调舒适性性赠送，无法满满足客户接受度度较高的功能性性赠送；现场销售管理体体系存在较大问问题（不热情，，不主动，销售售服务意识差））；项目销售中心与与展示区呈现品品质低，对客户户视觉冲击力弱弱。失败原因项目竞争市场总总结与启示18F以下高层、小高高层、洋房是成成交主力，高层层抗性大，中小小户型多层去化化快，别墅面积和总价价较高，去化较较慢竞争市场总结与与启示已建成超260万㎡灾后保障性性住房，严重分分流商品房市场场；新增土地将对未未来3年，预计超过350万㎡米新增商品品住宅及商业物物业，后续市场场压力进一步增增加；2010年后，商品房市市场呈现下降趋趋势，今年表现现尤为明显。未未来存量较大，，已推未售存量量去化周期约2年；都江堰主城区房房地产开发主要要分布在老城区区、滨江街、蒲蒲阳路三大板块块；市场以小高层、、多层产品为主主，主力供应/成交面积集中在在80-120㎡；赠送率较高的项项目，去化速度度较快洋房多层产品相相对高层溢价能能力20%，但大面积高总总价产品去化缓缓慢，中小户型型的多层产品去去化较为理想；；客户对18层以上高层抗性性大；面积大，，总价高的项目目，去化速度极极慢；目前各竞品的营营销中心、示范范区的展示和包包装效果不足。。对本案启示：大量保障性用房房，以及未来350余万的潜在供应应量，将使整个个市场呈现需求求不足、供应巨巨大的状况，本本项目应加快去去化进度，避免免市场更激烈的的竞争；本案产品宜以不不超过18F的小高层为主，，以80-110㎡的主力需求面面积为主，别墅墅和多层产品如如能通过控制面面积来降低总价价，也存在一定定的市场机会；；产品通过较高的的赠送率，控制制面积、控制总总价，提升产品品的竞争能力；；打造富有冲击力力的营销示范区区，以及最佳的的销售体系。对都江堰房地产产市场研究之后后，我们看看当地客客户呈现什么样样的特征，有怎怎样的需求？思源对此进行了了调研深访等专专题研究！客户研究Chapter.4样本说明：调研时间：2012年11月调研地点：都江江堰主城区调研形式：问卷卷调研方式：主干干道商家拜访；；个别项目售楼楼部客户拦截。。实际样本量：120份有有效样本量量：103份客户需求对项目目的启示：1、通过配套提升升项目生活的便便捷性和舒适性性，提升项目品品质；2、主力面积控制制在70-110㎡，在保证功能能性的前提下，，注重尺度舒适适性；客户总结与对本本案启示客户总结：购房意向：意向购房面积集集中在80-110㎡，可接受总价价集中在40-50万，更倾向于3房双卫的产品设计；购房因素：较看重地段、交交通便捷性以及及小区绿化等因因素产品需求：近7成追求功能空间间尺寸的舒适性性；配套需求：对社区要求有社区商业、开放式健身场所所及幼儿园等配套。都江堰的商业市市场发展状况如如何？都江堰商业市场场研究Chapter.5都江堰人口口分布及基基数变化都江堰市主城区部分镇人口分布情况地区面积（k㎡）人口数（人）人口密度（人/k㎡）都江堰市1208657996545灌口镇16.7662863969幸福镇24.831396205623其中滨江街道办28554——蒲阳镇28.5435391528聚源镇34.2405211185玉堂镇5024872497青城山镇96.132970343——数据来来源：都江江堰统计信信息网从2010年都江堰堰第六次全全市人口普普查数据来来看，都江堰市主主城区灌口镇、幸幸福镇、滨滨江街道办办共有常住人口205906人，分别为66286人、111066人、28554人人，占全市市常住人口口的31.29%。。全市近三三分之一的的常住人口口集中在这这三个乡镇镇（街道））行政区域域内。都江堰近年年来全市人人口数一直直保持在61万人左右，，其中主城城区常住人人口约21万人，人口口增减变化化不明显，，人口基数数稳定。聚源商业中心综合商业街成灌高铁天府大道站商业街玉堂美食一条街宝瓶商业广场都江堰市数字化生活体验中心荷花池精品服饰商业街中山路服装服饰商业街莲花南路休闲茶饮商业街上海风情街区中国水街蒲阳河电子产品商业街岷江国际街区华夏广场都市休闲带都江堰水文化城市休闲广场蒲阳河时尚走廊杨柳河街步行商业街“新堰坎”夜啤酒长廊川西古驿商业街天府第一街文庙+井福儒文化商业街宝瓶口商业街幸福路综合商业步行街“一核”即古城区旅游商业中心“一轴”即都江堰大道“三心”即以水文化广场、中山路、幸福家园三个商业中心；以壹街区、成灌高铁天府大道站、聚源新区为三个城市副商业中心城市级商圈圈旅游特色商商业街“一核一轴轴三心”重点区域9条特色商商业街古城区7条特色商商业街“五河十岸岸”6条特色商商业街都江堰商业业规划根据2010年政府府公布的《《都江堰市市城乡商业业发展规划划》与《都都江堰市城城乡网点规规划》，未未来将形成成“一核（（古城区））一轴（都都江堰大道道）三心（（城中商业业聚集发展展区、中山山路商业聚聚集发展区区和幸福商商业聚集发发展区）三三副（壹街街区商业副副中心、经经开区快铁铁站商业副副中心和聚聚源商业副副中心）””的发展格格局。都江堰市商商业规划“一核一轴轴三心”以古城区旅旅游商业中中心为核心心，以都江江堰大道为为轴，以水水文化广场场、中山路路、幸福家家园为三个个商业中心心，以壹街街区、快铁铁站、聚源源新城为““三副心””一核：在古城旅旅游商业中中心，特色色商业、旅旅游商业类类项目，锦锦江之星、、宜必思酒酒店，以及及老字号餐餐饮等项目目。三心：（1）水文文化广场商商业中心：：岷江国际际、都之都都商业广场场、中国水水街等项目目，以游客客和市民并并重的商业业聚集发展展区；（2）中山山路商业中中心：百伦伦广场、都都江明珠、、荷花池批批发市场等等项目，新新的市民集集中购物片片区；（3）幸福福家园商业业中心：商商务办公、、购物、商商务休闲类类项目，以以行政、商商务、金融融为主的新新型商业中中心。三副：聚源新新区、壹街街区、成灌灌高铁天府府大道站商商业副中心心以古城旅游商业为核水文化广场中山路幸福家园快铁站聚源新城壹街区以都江堰大道为轴本案都江堰商业业规划之““城市级商商圈”杨柳河街步行商业街“新堰坎”夜啤酒长廊川西古驿商业街天府第一街文庙+井福儒文化商业街宝瓶口商业街幸福路综合商业步行街中国水街蒲阳河电子产品商业街岷江国际街区华夏广场都市休闲带都江堰水文化城市休闲广场蒲阳河时尚走廊聚源商业中心综合商业街成灌高铁天府大道站商业街玉堂美食一条街宝瓶商业广场都江堰市数字化生活体验中心荷花池精品服饰商业街中山路服装服饰商业街莲花南路休闲茶饮商业街上海风情街区重点区域9条特色商业街古城区7条特色商业街“五河十岸”6条特色商业街都江堰商业业规划之““特色商业业街”7条古城区区特色商业业街、6条条“五河十十岸”特色色商业街、、9条重点点区域特色色商业街都江堰商业业现状古城区是都都江堰主城城区的核心心商业中心心，同时，，幸福大道道已初步形形成商业副副中心的商商业格局。。嘉诚购物中心都之都成都百货大楼岷江国际街区百伦广场大润发天和盛世都江堰市政府古城区商圈幸福大道商圈商圈典型代表档次入驻商家特点古城区商圈天和盛世中档沃尔玛超市、爵士牛排、嘉年华KTV、良木缘等。主力店较多，类似成都春熙路成都百货大楼中档精品流行百货卖场，并拥有精品小超市杨柳河商业街、南街、宝瓶口商业街中低档街区古色古香，主要业态为服饰零售、餐饮、美容美发、副食品零售等商业物业为主岷江国际中档苏宁、人人乐以百货、超市、家电为主的大型综合类商业幸福大道商圈百伦广场中高档横店影视、肯德基、大蓉和、澳门豆捞；碎碟音乐咖啡、七匹狼旗舰店、劲霸男装、柒牌男装目前都江堰最高端的购物中心大润发中高档大型台资品牌连锁综合超市都江堰商业业项目概况况大型商业项目位置商业体量（㎡）建筑形态类型特点都之都商业广场天乙街与公园路的交接处3.6万七层综合休闲四栋单体多层建筑，其中一栋为临河四层纯商业银杏广场幸福大道与新马路交界处约1.2万商业楼+休闲广场超市、餐饮、娱乐、服饰、住宿、档次较低，但业态丰富天和盛世老城中心5.56万五层商业街服装、休闲、百货主力店较多，类似成都春熙路。主力店：好又多超市、爵士牛排、嘉年华KTV、良木缘等。水街市区快铁站口10万三层商业街餐饮、休闲、娱乐、旅游、购物2010年5月开街，目前商家入驻较少，档次不高岷江国际都江堰大道2号6.3万高层酒店、超市、百货、家电大型综合型商业，已经入住苏宁、人人乐等主力店。嘉诚购物中心都江堰大道6号2万——集服装、百货、珠宝、日化、特色餐饮、娱乐中高档。主力店有：声雨竹品牌服饰、宝岛眼镜、、屈臣氏等。华夏广场都江堰水文化广场对面———一条商业街+临河休闲长廊商业街：服装、家居用品、专卖店、中型餐饮休闲长廊：KTV、酒吧、茶楼、咖啡吧大润发都江堰市莲花南路约3-4万四层+负一层台湾大型连锁综合超市规模大，属于中高档型超市百伦广场四川省都江堰市都江堰大道211号11万————城市综合体，由主力商场、五星级标准国际酒店、商业广场三部分组成主力店：横店影视、肯德基、大蓉和、澳门豆捞；碎碟音乐咖啡、魔指天堂、沙宣；七匹狼旗舰店、劲霸男装、柒牌男装成都百货大楼都江堰市都江堰大道新时代广场0.9万三层精品流行百货卖场，并拥有精品小超市中等偏下品牌都江堰现有有商业物业业可大致分分为集中型型商业与步步行商业街街两大类型型。古城区商圈圈现有商业业物业以中中低档次为为主，幸福福大道商圈圈以百货、、大型超市市以中档及及中档偏上上为主；估算都江堰堰市现有大大型商业项项目总体量达45万方，按主城区区21万常住人口口计算，人均商业面面积超过2㎡，近乎饱饱和；都江堰商圈圈分布——古城区商圈圈档次入驻商家特点天和盛世中档沃尔玛超市、爵士牛排、嘉年华KTV、良木缘等。主力店较多，类似成都春熙路成都百货大楼中档精品流行百货卖场，并拥有精品小超市岷江国际中档苏宁、人人乐以百货、超市、家电为主的大型综合类商业步行商业街嘉诚购物中心都之都成都百货大楼岷江国际街区天和盛世古城区商圈古城区商圈圈现有商业业物业多为为中低档次次，以沿街街商铺、中中型百货商商场、超市市（沃尔玛玛）、餐饮饮街（夜啤啤酒长廊、、杨柳街））等业态为为主。大部分街区区经营情况况较好，仍仍存在部分分较为冷清清的街区。。古城区商圈圈有多条古古色古香步步行商业街街，主要业业态为服饰饰零售、餐餐饮、美容容美发、副副食品零售售等，主要要满足市民民日常生活活需求；满满足游客需需求的旅游游产品专卖卖、休闲、、居住等商商铺数量较较少。服饰类餐饮+水吧美容副食品鞋店化妆品超市旅游产品药店其他合计井福街+文庙街101654644691杨柳河街4253421948南街29265432776宝瓶口商业街757121065106新堰坎23161242合计11897412184915779363新堰坎（啤啤酒长廊））杨柳河街南街都江堰商圈圈分布——古城区商圈圈档次入驻商家特点天和盛世中档沃尔玛超市、爵士牛排、嘉年华KTV、良木缘等。主力店较多，类似成都春熙路成都百货大楼（百伦新宸百货）中档精品流行百货卖场，并拥有精品小超市岷江国际中档苏宁、人人乐以百货、超市、家电为主的大型综合类商业嘉诚购物中中心成都百货大楼（百伦新宸百货）天和盛世沃尔玛古城区商圈圈内的集中中式商业，，以百货、、超市、购购物中心等等综合物业业形态为主主。代表性性物业有天天和盛世、、百伦新宸宸百货（原原名：成都都百货大楼楼）。都江堰商圈圈分布——古城区商圈圈幸福大道（（都江堰大大道）商圈圈商圈典型代表档次入驻商家特点幸福大道商圈百伦广场中高档横店影视、肯德基、大蓉和、澳门豆捞；碎碟音乐咖啡、七匹狼旗舰店、劲霸男装、柒牌男装目前都江堰最高端的购物中心大润发中高档大型台资品牌连锁综合超市百伦广场大润发都江堰市政府幸福大道商圈幸福大道商商圈，是都都江堰市的的金融商务务中心，该该区域内各各大银行总总部、电力力部门等大大型企业云云集，商业业类型以百百伦商场、、大润发为为代表的中中高端百货货、大型超超市为主，，整体经营情况较较好。幸福大道商商圈——百百伦广场百伦广场：：紧邻城市市主干道都都江堰大道道（幸福大大道），距距离古城区区商业中心心仅3分钟车程，，目前是都都江堰最高高端的购物物中心，包包含商场、、电影院、、超市和独独栋餐饮等等业态，经经营情况较较好。星级级酒店尚未未开业基本信息占地：39亩建筑面积：：11万㎡；业态构成：：主力商场场、五星级级酒店、商商业广场；；开盘时间：：2011.4；开业时间：：2011.12；租金：一层层300-400元/㎡·月，二层70-80元/㎡·月，三层60元元/㎡·月；物管费：6元/㎡·月。百伦广场作为shoppingmall形态购物中心，，具有现代的业业态规划，类似似于万达广场，，在都江堰本地地属于新开较高高端商业场所；；业态涵盖精品百百货、大型超市市、五星级酒店店、商业步行街街、特色美食广广场、浙江横店店影视城、数码码电玩城等。包包含10余个主力店（肯肯德基、大蓉和和、澳门豆捞；；碎碟音乐咖啡啡、魔指天堂、、沙宣；七匹狼狼旗舰店、劲霸霸男装、柒牌男男装）幸福大道商圈———百伦广场都江堰商业街道道租金分布概述：整体上，都江堰堰市主要商业街街道租金分三个个范围：20-50元，占整个市场场的主流；50-80元，邻近商业中中心；80-200元，为该市的商商业中心。市场特点：核心区域辐射能能力有限；租金处于较低水水平；相邻商圈租金差差异较大。同环域在售商业业项目分布集中中于都江堰大道道沿线东南向分分布，而本案所所在蒲阳片区商商业以沿蒲阳路路分布，远离未未来商业主要发发展方向。项目周边商业概概况古城区商圈国际名都本案都江华府都江逸家青城半岛紫荆城御景豪庭钱江美域幸福大道商圈项目名称都江逸家钱江美域都江华府御景豪庭青城半岛国际名都项目地址都江堰市二环路胥家镇桂花村（气象局旁）都江堰市内二环与蒲阳路交汇处都江堰市彩红大道柏条河畔都江堰市翔凤路与永安大道南段交汇处都江堰市幸福镇二环路民主村走马河东路二环路与蒲阳路交汇处商业体量3000㎡3万方，已推1万方5000㎡10000㎡（一期）2.5万方（在售5000㎡）共14000㎡（商业）商业位置临桂花路、莲花堰路临蒲阳河商业临文荟路商业临二环路底商临柏条河独栋商业临二环路独栋商业临翔凤路底商临走马河商业沿街独立商业沿二环路和蒲阳路产品形态底层商业独栋商业底商、独栋商业底商、独栋商业底商（在售）独立商业（未推）二层底商层数底商一层3层底商一层独栋三层底商一层独栋四层1-2F40-70㎡（一层）12000㎡（二层）面积区间9-60㎡40-800㎡12-756㎡47-190㎡（底商）40-457㎡（在售）出售租售情况全售全售（反租政策）全售全售全售独立商业体价格13000-15000元/㎡6000-16000元/㎡12000-19000元/㎡12000-16000元/㎡15000元/㎡19000元/㎡项目周边商业概概况同环域在售商业业项目基本信息息项目周边商业概概况15-150㎡中小面积段商商铺易实现走量量，根据不同位位置价格在15000-20000元之间，而在销销售上少见返租租约、自持类的的模式。都江逸家钱江美域都江华府御景豪庭青城半岛9-22㎡24-44㎡46-60㎡25-60㎡61-150㎡151-500㎡800-1000㎡12-60㎡60-120㎡120-756㎡47-49㎡81-97㎡128-163㎡40-70㎡70-100㎡100㎡以上供应量2334241617194163019241144312均价15000140001300016000150001300011000-22000210001600014000120001550015000-销量8801390091102472210销售率35%24%081%53%0056%37%0100%100%64%50%3%0存量152624381947191900422302总价区间13.5-33万34-70万60-78万40-96万91.5-225万196-750万880-1100万——132-264万252-1588万75-78万113-136万154-196万62-108万105-150万——商业市场分析商业形态以临街街或临河独栋+社区底商为主，，销售方式以““全售”较为常常见，少见应用用自持或反租等等销售模式；15-60㎡小面积段产品品比较紧俏，亦亦是市场主力供供应产品；60-150㎡中面积段产品品走量相对较好好，而150㎡以上面积段商商铺普遍滞销。。个案分析紫荆城壹街区中国水街区域典型案例项目名称紫荆城电位都江堰市天府大道南端开发商成都建工地产开发有限责任公司总户数8000户占地面积800亩建筑面积90万㎡容积率1.98绿化率30﹪快铁站城市商业副中心紫荆城区位：位于都江堰市天天府大道南段，，紧邻成灌高铁铁天府大道站（（都江堰快铁站站），属于新规划下的的“快铁站商业业副中心”商圈圈，整体区位处于于“天府大道城城市门户”板块块。项目商业配套情情况：①一期一层底商商；②二期两层裙楼楼商业——“紫紫荆·上街”；；③在建的10#楼为“四层集集中商业+公寓寓”。个案分析——紫荆城紫荆城：2011年起一期的底商商（只有一层））开始销售，均均价11000-12000元/㎡，目前经营情情况比较惨淡，，仅有少部分餐餐饮、便利店和和五金建材店正正常营业，大部部分商铺属于空空置。个案分析——紫荆城紫荆城：二期的两层裙楼楼商业为“紫荆荆·上街”，目前蓄蓄客情况很不理理想，开盘时间间一直推后。个案分析——紫荆城紫荆城：在建的10号楼（四层集中中商业+公寓）紫荆中心心定位于城市综综合体，现已由由建工集团自持持，具体发展方方向尚不明确。。个案分析——紫荆城个案分析——紫荆城紫荆城壹街区中国水街区域典型案例个案分析项目名称壹街区区位都江堰市东北面商圈都江堰市未来城市副中心总户数10200户占地面积1.5㎡公里建筑面积94.7万㎡商用面积7.5万㎡绿化率40﹪壹街区：位于都江堰新城城核心区，大量量的已建成的安安置房小区，市市政配套较为完完善，幼儿园+小学+图书馆+妇幼保健院+工人文化宫等；；商业氛围较差差，仅有100米长的商业街经经营情况较好，，大量底铺空置置，有一个中型型超市——百扬超市，经营营情况一般。政政府主导的文化化创意产业基本本上陷入停滞状状态。个案分析——壹街区配建市政服务中中心、图书馆、、文化馆、工人人文化活动中心心、妇女儿童活活动中心、青少少年活动中心、、妇幼保健医院院、北街小学壹壹街区分校、百百扬超市等6.5万㎡的公共共设施和560亩城市公园。。壹街区小学妇幼保健医院活动中心工人文化宫市文化馆图书馆个案分析——壹街区商业氛围较差，，大量底铺空置置，仅有100米长的商业街经经营情况较好。。有一个中型超市市——百扬超市，经营营情况一般。个案分析——壹街区政府主导的文化化创意产业基本本上陷入停滞状状态。个案分析——壹街区紫荆城壹街区中国水街区域典型案例个案分析总建面：10万㎡占地：43.8亩（一期），建筑面积：3.8万㎡（一期）定位：旅游综合合街区、快铁经经济街区、沿河河滨水街区、国国粹特色街区、、公园广场街区区、城市中心街街区6大商业价值于一一身商业街个案——中国水街个案分析——中国水街建筑形式：1-4层总户数：473户容积率：1.3车位数：249个经营类型：餐餐饮/文化,娱乐/休闲装修状况：仿仿古外装面积区间：30㎡-365㎡物管费：3元/㎡售价：6000-3.6万元/㎡临江1层：3.6万元/㎡内街1层：2.6万元/㎡内街2层：1.2-1.6万/㎡租金水平：沿河一层200-300元/㎡，二层100-200元/㎡，三层80-90元/㎡；内街一层100-200元/㎡，二层80-90元/㎡租赁优惠：免免租三个月租赁年限：5年起租，第3年开始调整租租金基本信息个案分析——中国水街口岸优越，快快铁出口，临临江面长。但但对自然环境境的利用手段段比较落后。。车位明显太少少，对项目后后期运营影响响较大，难以以成为高端餐餐饮或精品店店的聚集区；；大部分店面开开间小进深长长，经营业态态比较受限。。2011年5月开街，就就现在已营业业的商家来看看，档次偏低低；但其租金金却非常昂贵贵，造成招商商和经营比较较困难。销售情况好，，招商情况差差。经营管理理水平低。点评个案分析——中国水街文化主题商业规划划落地有偏差：作为占据良好区区位、享受优质资资源的商业项目，，其在包装上充分分体现了文化主题题。但在实际经营营中，缺乏相应的的业态规划落地支支撑，最终形成业业态档次偏低；但但其租金却非常昂昂贵的尴尬，造成成招商和经营比较较困难。纵深与垂直商业的的拉动力不足：因水街依走马河河而建，一侧临青青城路。纵深较长长，且有较多的三三层商业。但实际际无论是纵深还是是垂直都缺乏拉动动力，难以吸引客客户深入或向上；；文化主题式商业街街的稀缺性价值弱弱化：都江堰已存在诸诸多古色古香的商商业街，“中国水水街”的仿古街形形态与已有众多商商业街雷同，同质质化竞争大大弱化化文化主题式商业业街的价值。作为都江堰市政府府重点打造的旅游游商业项目，“中中国水街”租金水水品相对较高，但但实际空置较高、、经营情况不尽如如人意。其商业失败，主要要有以下几点核心心因素：个案分析——中国水街都江堰人口基数稳稳定，近年来全市市人口一直保持在在60万人左右，，主城区人口规模约约20万人，近几几年将基本保持不不变。都江堰属于单中心城市发展格格局，政府规划的商业业副中心：壹街区区、经开区快铁站站商业副中心（紫紫荆城）招商经营营状况较差。在新的商业规划格格局之下出现的大体量商业项目，由于区域配套不不足、商业氛围弱弱等因素，目前招商、经营营状况不理理想。都江堰商业业市场小结结都江堰属于于单中心城城市发展格格局，较难难形成多个个核心商圈圈共赢的局局面，加之之主城区人人口规模较较小，所能能支撑的商商业体量有有限。因此本案开开发应控制好商商业总体量量，商业面面积不宜过过大，进行行差异化定定位，突破破现有竞争争红海！对本案启示示：人群消费心心理，影响响着客户的的购物习惯惯、购物偏偏好、购物物场所；研究市场上上客户的消消费特征，，可给项目目带来更多多的商业设设计启示；；针对都江堰堰主要消费费者购物习习惯为研究究对象，说明都江堰堰市客户群群体购物特特征。消费者调研研与商家访访谈总结及及启示众多商家关关注的首要要问题是区区域成熟度度的问题：大型超市进进驻城市发发展区域的的积极性高高于百货、、中高端休休闲餐饮等等业态。特色主题商商业+人气气是进驻区区域前提消费欲望强强烈，好面面子，舍得得花钱；好好奇心强烈烈，品牌忠忠诚度不高高；经济实实惠是都江江堰市民消消费杀手锏锏；喜欢““家庭亲子子消费”；；重视服务务，喜欢““顾客至上上的上帝感感受”消费者调研研小结通过研究，，本项目建建议以主题化、体体验式商业业吸引目标标商户，同时需要要提升区域的的人气与商商气。商家深访小小结对本案启示示住宅市场需需求不旺、、商业趋于于饱和的市市场之下，，作为一个千千亩大盘，，本案如何何构建核心心驱动力是是获得市场场持续关注注的关键，，首先我们研研究大盘的的开发模式式，分析值值得借鉴的的项目！都江堰旅游游市场研究究Chapter.6概况：“拜拜水都江堰堰，问道青青城山”中国古代灿灿烂文明的的集大成者者，自然文文化双世界界遗产2011年1至11月，全市共共接待游客客1437万人次，比比去年同期期增长28.3%。2011年青都景区区共接待售售票游客327.4万人次，与与去年同期期相比增长长26%（其中境外外游客11.6万人次），，领先九寨寨沟和峨眉眉山；实现门票收收入2.406亿元，同比比增长39%；景区旅游游综合收入入3.2亿元，同比比增长50%，低于九寨寨沟和峨眉眉山，旅游游经济潜力力亟待进一一步挖掘。。2011年接待游客客1437万人次，其其中青城山山与都江堰堰景区327万人；旅游游人数基数数大，旅游游经济潜力力亟待进一一步挖掘旅游市场现现状数据来源：：都江堰市市国际旅游游城市建设设管理委员员会2011国内各区域游客数据序号客源地人次（万人）1四川省104.192重庆23.233北京22.944广东22.925陕西12.606上海15.287江苏12.368浙江8.629湖北8.2410河南7.952011年四川省内二级城市游客数据序号客源地人次（万人）1成都56.122德阳7.513阿坝6.474绵阳4.945眉山3.196南充3.017资阳2.678内江2.229雅安2.1810遂宁2.05省内城市旅旅客以成都都占比最大大，约56.12万人次，远远超过第二二（德阳））、第三（（阿坝）总总和；外来旅客以以台湾入境境旅游占比比最大，约约2.04万人次，香香港位居第第二，约1.26万人次；都江堰近年年来旅游接接待人数逐逐年增加，，其中旅客客以四川省省内最多，，位居第一一，超排名名第二位的的重庆市约约4倍，省内游客客以成都、、德阳、阿阿坝居多。。旅游市场现现状省内成都客客户成为旅旅游主力客客群，阿坝坝州的客户户也占有较较大比例数据来源：：都江堰市市国际旅游游城市建设设管理委员员会2011年，青都景景区共接待待境外游客客11.6万人次；入境旅客以以台湾入境境旅游占比比最大，约约2.04万人次，香香港位居第第二，约1.26万人次。入境游客人人次逐年快快速增长，，台湾、香香港客户为为主力旅游市场现现状都江堰在售售项目分布布图玉堂镇青城山镇翠月湖镇星级酒店情情况主城区2011年全市星级级饭店接待待过夜游客客170.6万人次，同比增长长31.3%，客房出租率率达56.2%，提高6.4%。根据政府规规划，2015前的都江堰堰市将会有有10家以上五星星级酒店投投入运营，，主要集中中在主城区区、玉堂镇镇、翠月湖湖镇、青城城山镇四大大区域都江堰的星星级酒店数数量快速增增长，出租租率提高较较快作为重要的的旅游配套套设施，都都江堰的星星级酒店数数量快速增增长，出租租率提高较较快酒店名称区域目前状态张江高科（御景豪庭）主城区在建国际名都酒店主城区在建香格里拉酒店（壹街区）主城区待建龙湖蒲阳酒店项目主城区在建百伦酒店主城区在建明宇都江堰酒店主城区待建金融中心酒店主城区待建玉华酒店主城区重建升级国宴宾馆主城区重建升级攀煤酒店主城区重建升级青城豪生国际酒店青城山镇运营锦江国际酒店青城山镇在建第六感EVASON度假酒店青城山镇在建龙腾青城国际酒店青城山镇待建都江堰市高高星级酒店店（在建及及潜在）数数量众多，，酒店市场场竞争激烈烈酒店名称区域目前状态明宇青城山酒店青城山镇待建洲际酒店青城山镇待建新加坡悦榕庄青城山镇待建皇冠假日酒店玉堂镇在建万豪酒店玉堂镇在建都江堰国际大酒店原金叶宾馆玉堂镇在建柏乐（悦）酒店玉堂镇在建红树林度