房地产开发流程及各环节所涉及的文件课件

房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料1房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料1房地产开发程序可分为四个大阶段项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。2房地产开发程序可分为四个大阶段2房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取土地使用权详细可行性研究规划设计与方案报批签署合作协议及合同施工建设与竣工验收市场营销与物业管理3房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理4项目设想1.申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序：公司设立准备申请资质等级审批申请办理企业名称预先核准办理工商注册登记办理税务登记5房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立5房地产项目立项工作程序投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。可先进行项目设想，再寻找合适地块先找地块，再进行项目设想项目设想的具体化，包括：建设地点初步落实建设用地自然条件适宜性研究等6房地产项目立项工作程序6 土地信息获取途径（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）编制与报批项目建议书进行项目环境影响评价项目可行性研究及报批或备案落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）发改委立项项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析7 土地信息获取途径7立项审批阶段涉及主要文件材料1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。其他资料项目环境影响评价报告（若需要的话）8立项审批阶段涉及主要文件材料8项目建议书审批主管部门 发改委所需材料项目建议书项目建设投资概算银信部门出示的资金证明企业法人营业执照副本9项目建议书审批9可行性研究审批审批部门 发展与改革委员会 申报资料编制待批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目建议书批复副本等10可行性研究审批10项目立项主管部门 发改委所需资料项目立项申请报告书项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件）企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）有关职能部门的意见等11项目立项11在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面关于信息介绍）12在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评价报告、以及区域市场现状及其趋势判断宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率13区域市场现状及其趋势判断13货币政策利率房地产按揭政策固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数14货币政策14对于房地产开发经营中反映项目地块相关信息有：土地性质地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状15对于房地产开发经营中反映项目地块相关信息有：15土地周边环境相关信息地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况地块交通条件相关信息地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状16土地周边环境相关信息16周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响17周边市政配套设施调查17房地产开发前期准备阶段办理建设用地规划许可证购置土地相关后续工作申领项目选址意见书申请定点申请购置土地办理土地产权手续（获得土地使用权）申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证可进入拆迁环节18房地产开发前期准备阶段办理建设用地规划许可证181919办理建设工程规划许可证项目选址意见通知书—获得建设工程设计条件要求通知书委托规划设计部门进行规划设计并报批规划设计主案统制及报审初步设计及送审施工图设计及送审消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育报建、园林交通报建、签订公共配套协议书建筑外装饰、环境设计方案办理获取工程规划许可证20办理建设工程规划许可证20需要的相关文件资料建设项目地点征求意见函建设项目规划审批申报表建设单位用地申请及拟建项目情况说明拟建方案设想总平面图规划报建申请表选址意见书规划选址测绘成果图测绘部门划定规划控制线放界、测绘图21需要的相关文件资料21控制性详细规划报审图纸的电子文件竖向设计、管线综合专家评审的参审方案规划许可证申请表施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档土地证、用地批准书市建委初步设计批复消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见施工图设计文件审查意见书地勘报告其他资料见例子中所列，各地区可能不一样22控制性详细规划222323项目建设阶段市政配套工程各项目市政配套工程咨询电信、供电、供水、道路方案、热力方案等咨询市政项目综合设计与审定项目综合方案审定建设项目规划审批报表市政项目综合方案24项目建设阶段市政配套工程24审定方案总图及道路方案市政各专业项目咨询方案各单位报批雨污水方案初步设计市政设计综合方案会审市政专业施工图设计25审定方案总图及道路方案25办理施工许可证办理施工许可征求意见办理招投标（施工、监理)树木采伐手续地名办批复质量监督通知书安全监督通知书年度施工计划统计局登记通知施工图审查意见建筑工程施工许可证26办理施工许可证26办理工程报建施工现场检查及市政配套办理施工图设计审查落实监理单位落实招投标规费缴纳所在区建委审查获得《建设工程施工许可证》27办理工程报建施工现场检查及施工图设计审查落实监理单位落实招投涉及到的文件与资料（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；3、国土部门核发的《国有土地使用证》；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；28涉及到的文件与资料（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；11、法律、法规规定的其他资料。296、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；29（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。30（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、其他申请邀请招标理由证明。31（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。32（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。1、《规划许可证》；2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4、施工合同及其单位资质证书复印件；5、监理合同及其单位资质证书复印件；6、施工图设计文件审查批准书；7、建设工程质量监督申请表；8、法律、法规规定的其他资料。33（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；34（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手2、施工单位提供的资料：（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；（５）安全生产、文明施工教育制度；（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。352、施工单位提供的资料：35（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；2、工程监理中标通知书和工程监理合同；3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；5、质量监督申请安排表；6、安全监督申请安排表；7、建设工程质量监督书；8、建设工程施工安全受监证；9、施工许可申请表；36（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补四、建设工程竣工验收（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；2、工程竣工验收申请表；3、工程质量评估报告；4、勘察、设计文件质量检查报告；5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；37四、建设工程竣工验收（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；8、建设单位已按合同约定支付工程款；9、施工单位签署的《工程质量保修书》；10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；11、规划部门出具的规划验收合格证；12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；13、质监站责令整改的问题已全部整改好；14、造价站出具的工程竣工结算书。386、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。1、工程竣工验收报告；2、《施工许可证》；3、竣工验收备案表；4、工程质量监督报告；39（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工5、工程竣工验收申请表；6、工程质量评估报告；7、工程施工安全评价书；8、工程质量保修书；9、工程竣工结算书；10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；11、法律、法规规定的其他资料。405、工程竣工验收申请表；40（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；41（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。42（10）工程子目换算和抽料（筋）表；42五、办理预售许可证l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。4、计划部门签发的《项目投资许可证》。5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。6、已签房屋施工合同。43五、办理预售许可证l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。13、物业管理方案已经落实。447、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品销售前准备批文及销售资料批文：公司营业执照商品房销售许可证楼宇说明书：项目统一说词户型图与会所平面图会所内容交楼标准选用建筑材料物管内容45销售前准备批文及销售资料45价格体系：价目表付款方式按揭办理办法利率表办理产权证有关程序及费用入住流程入住收费明细表物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）46价格体系：46合同文本：预定书（内部认购书）销售合同标准文本个人住房抵押合同个人住房公积金借款合同个人住房商业性借款合同保险合同公证书47合同文本：47

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。

19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。

20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。

1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。

2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。

3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。

4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。

6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。

7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。

8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。

9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。

10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。

11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。

13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。

14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。

15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。

16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。

17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。

18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。

19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。

20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，48房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料49房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料1房地产开发程序可分为四个大阶段项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。50房地产开发程序可分为四个大阶段2房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取土地使用权详细可行性研究规划设计与方案报批签署合作协议及合同施工建设与竣工验收市场营销与物业管理51房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理52项目设想1.申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序：公司设立准备申请资质等级审批申请办理企业名称预先核准办理工商注册登记办理税务登记53房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立5房地产项目立项工作程序投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。可先进行项目设想，再寻找合适地块先找地块，再进行项目设想项目设想的具体化，包括：建设地点初步落实建设用地自然条件适宜性研究等54房地产项目立项工作程序6 土地信息获取途径（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）编制与报批项目建议书进行项目环境影响评价项目可行性研究及报批或备案落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）发改委立项项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析55 土地信息获取途径7立项审批阶段涉及主要文件材料1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。其他资料项目环境影响评价报告（若需要的话）56立项审批阶段涉及主要文件材料8项目建议书审批主管部门 发改委所需材料项目建议书项目建设投资概算银信部门出示的资金证明企业法人营业执照副本57项目建议书审批9可行性研究审批审批部门 发展与改革委员会 申报资料编制待批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目建议书批复副本等58可行性研究审批10项目立项主管部门 发改委所需资料项目立项申请报告书项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件）企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）有关职能部门的意见等59项目立项11在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面关于信息介绍）60在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评价报告、以及区域市场现状及其趋势判断宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率61区域市场现状及其趋势判断13货币政策利率房地产按揭政策固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数62货币政策14对于房地产开发经营中反映项目地块相关信息有：土地性质地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状63对于房地产开发经营中反映项目地块相关信息有：15土地周边环境相关信息地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况地块交通条件相关信息地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状64土地周边环境相关信息16周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响65周边市政配套设施调查17房地产开发前期准备阶段办理建设用地规划许可证购置土地相关后续工作申领项目选址意见书申请定点申请购置土地办理土地产权手续（获得土地使用权）申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证可进入拆迁环节66房地产开发前期准备阶段办理建设用地规划许可证186719办理建设工程规划许可证项目选址意见通知书—获得建设工程设计条件要求通知书委托规划设计部门进行规划设计并报批规划设计主案统制及报审初步设计及送审施工图设计及送审消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育报建、园林交通报建、签订公共配套协议书建筑外装饰、环境设计方案办理获取工程规划许可证68办理建设工程规划许可证20需要的相关文件资料建设项目地点征求意见函建设项目规划审批申报表建设单位用地申请及拟建项目情况说明拟建方案设想总平面图规划报建申请表选址意见书规划选址测绘成果图测绘部门划定规划控制线放界、测绘图69需要的相关文件资料21控制性详细规划报审图纸的电子文件竖向设计、管线综合专家评审的参审方案规划许可证申请表施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档土地证、用地批准书市建委初步设计批复消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见施工图设计文件审查意见书地勘报告其他资料见例子中所列，各地区可能不一样70控制性详细规划227123项目建设阶段市政配套工程各项目市政配套工程咨询电信、供电、供水、道路方案、热力方案等咨询市政项目综合设计与审定项目综合方案审定建设项目规划审批报表市政项目综合方案72项目建设阶段市政配套工程24审定方案总图及道路方案市政各专业项目咨询方案各单位报批雨污水方案初步设计市政设计综合方案会审市政专业施工图设计73审定方案总图及道路方案25办理施工许可证办理施工许可征求意见办理招投标（施工、监理)树木采伐手续地名办批复质量监督通知书安全监督通知书年度施工计划统计局登记通知施工图审查意见建筑工程施工许可证74办理施工许可证26办理工程报建施工现场检查及市政配套办理施工图设计审查落实监理单位落实招投标规费缴纳所在区建委审查获得《建设工程施工许可证》75办理工程报建施工现场检查及施工图设计审查落实监理单位落实招投涉及到的文件与资料（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；3、国土部门核发的《国有土地使用证》；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；76涉及到的文件与资料（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；11、法律、法规规定的其他资料。776、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；29（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。78（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、其他申请邀请招标理由证明。79（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。80（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。1、《规划许可证》；2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4、施工合同及其单位资质证书复印件；5、监理合同及其单位资质证书复印件；6、施工图设计文件审查批准书；7、建设工程质量监督申请表；8、法律、法规规定的其他资料。81（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；82（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手2、施工单位提供的资料：（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；（５）安全生产、文明施工教育制度；（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。832、施工单位提供的资料：35（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；2、工程监理中标通知书和工程监理合同；3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；5、质量监督申请安排表；6、安全监督申请安排表；7、建设工程质量监督书；8、建设工程施工安全受监证；9、施工许可申请表；84（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补四、建设工程竣工验收（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；2、工程竣工验收申请表；3、工程质量评估报告；4、勘察、设计文件质量检查报告；5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；85四、建设工程竣工验收（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；8、建设单位已按合同约定支付工程款；9、施工单位签署的《工程质量保修书》；10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；11、规划部门出具的规划验收合格证；12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；13、质监站责令整改的问题已全部整改好；14、造价站出具的工程竣工结算书。866、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。1、工程竣工验收报告；2、《施工许可证》；3、竣工验收备案表；4、工程质量监督报告；87（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工5、工程竣工验收申请表；6、工程质量评估报告；7、工程施工安全评价书；8、工程质量保修书；9、工程竣工结算书；10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；11、法律、法规规定的其他资料。885、工程竣工验收申请表；40（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；89（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。90（10）工程子目换算和抽料（筋）表；42五、办理预售许可证l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。4、计划部门签发的《项目投资许可证》。5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。6、已签房屋施工合同。91五、办理预售许可证l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。13、物业管理方案已经落实。927、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品销售前准备批文及销售资料批文：公司营业执照商品房销售许可证楼宇说明书：项目统一说词户型图与会所平面图会所内容交楼标准选用建筑材料物管内容93销售前准备批文及销售资料45价格体系：价目表付款方式按揭办理办法利率表办理产权证有关程序及费用入住流程入住收费明细表物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）94价格体系：46合同文本：预定书（内部认购书）销售合同标准文本个人住房抵押合同个人住房公积金借款合同个人住房商业性借款合同保险合同公证书95合同文本：47

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你