标杆房企2014年商业项目初步定位与规划建议报告(项目SWOT分析)

商业大片建议名：1街区主演：商业街区、临街店铺、景观豪宅、酒店式公寓特别主演：内街、联廊、观光电梯、核心导入平台、大开口引流楼梯特色亮点：BLOCK街区、广场景观、休闲娱乐、通而不畅的开放街区导演：江西xx房地产开发有限公司以实业为基础的新晋地产开发企业，年轻、进取、快速发展，看好广丰地产市场，致力于推动城市发展、繁荣城市商业、优化核心街区商业格局及街区功能，斥巨资投资环月兔广场商圈“旗舰商业大片”，并以此引导市场、打造品牌……编剧：三角洲投资剧情简介：公元2007，广丰地理圆心，城市未来商业核心区，即将上演实现广丰商业创富梦想的传奇大片，领秀赣东北的首席BLOCK街区和景观公园住宅从此开始……一、广丰地产市场概况：1、经济、产业、人口情况(1)地理位置：广丰县位于江西省东北部，上饶市东南部并地处浙、赣、闽三省交汇处，上广公路、广二公路、广玉公路、广管公路经过该县城，距离南昌市276公里，距上饶市24.7公里。（2）人口：据有关数据统计，广丰县总人口为76.3万人，县城常住人口13.6万人，城区总人口为18.8万人，外出工作者近20万人；预测2020年县城常住人口25万人，全县总人口88.41万人。（3）经济：2005年，全县实现国内生产总值72.92亿元，同比增长31.98%，财政总收入7.01亿元，增长26.3%，其中一般预算收入4.12亿元，增长42.5%；全县固定资产投资完成18.24亿，增长47.84%，累计完成全县消费品零售总额11.91亿，增长14.74%，全县城镇新增就业6120人，城镇职工平均工资达14353，增长16.08%，农民人均纯收入4034，净增391元。广丰经济建设以第二产业为主，据县政府招商办公室透露，今年1至4月，全县引进工业项目30个，合同资金14.67亿元，实际进资6.2亿元，较去年同比增长126%和80%，大大的提升了广丰工也的综合竞争力，促进第二产业产值持续上涨，加快广丰县经济发展速度。2、房地产开发情况广丰县多年来以小型土地拍卖，私人自建的初级模式发展房地产业，从2002年开始，随着大宗土地出让，专业开发商的出现，商品房开发模式才真正成为广丰房地产乃至第三产业的主导，至今日益成为广丰人置业安家的主要选择产品。根据房管局报表资料统计显示：2006年上半年，广丰县累计完成房地产开发投资2.4379亿元。上半年建筑施工总面积16.73万㎡，新开工面积6.62万㎡；批准预售面积为86972.27㎡，累计759套，预售金额达2.4886亿元；另据房产交易所统计，上半年完成存量房交易143宗，其中住宅111宗，交易面积1.64万㎡，成交金额1535.08万元；商品房交易233宗，其中住宅190宗，交易面积2.33万㎡，成交金额2313.11万元。银行方面，个人商品房抵押贷款468宗，其中住宅贷款387宗，面积12.62万㎡，贷款金额8477.62万元；上半年广丰商品房市场开发、交易活跃。随着广丰城市化进程加速、旧城改建和新区拓展力度加大，广丰房地产还将不断得到发展。3、在开发、在销售物业综述目前广丰县境内在开发、在销售楼盘，及可开发地块共有12个，楼盘包括金都广场、创美·丽景佳苑、公主楼（已建成，可售面积不完整）、卧龙城、芦南苑、创和家园（仅剩最后一栋多层及4幢别墅）、新天地（住宅售空，少量商铺）、华丽世家、天和文化广场（住宅六栋）、新东街国际城、上广商贸城以及本案等项目。根据上述项目规模保守估计，广丰县开发总面积超过125万平方米，其中住宅面积近100万平方米、商业面积超过20万平方米，即便是扣除新天地、公主楼、天和文化广场、芦南苑、创和家园、金都广场等住宅售空或存量少的项目面积，同期开发销售的大盘面积也将超过100万平方米，住宅面积至少超过90万平方米。如下表所示：广丰县各开发地块主要经济技术指标一览表项目名称土地面积总建面积住宅面积商业面积万盛商城0.05万㎡0.2万㎡0.16万㎡0.04万㎡金都广场0.37万㎡1.73万㎡0.75万㎡0.63万㎡创美·丽景佳苑13万㎡15万㎡13万㎡2万㎡公主楼0.46万㎡2.1万㎡0.62万㎡0.6万㎡卧龙城21万㎡40万㎡31.97万㎡7万㎡芦南苑0.8万㎡2万㎡1.7万㎡0.3万㎡新天地1.27万㎡5.4万㎡1.54万㎡2.71万㎡创和家园0.8671万㎡2.58万㎡1.821万㎡无天和文化广场约0.5万㎡约1.3万㎡约0.114万㎡约1.2万㎡雅园山庄17.3万㎡33万㎡32万㎡1万㎡新东街约4.7万㎡约15万㎡约10万㎡约5万㎡广场北区地块（本案）1.42万㎡约7万㎡约5万㎡约2万㎡合计61.7371万㎡125.31万㎡98.675万㎡22.48万㎡由于县城人口及广丰县对周遍的辐射有限，楼盘销售更多依赖本地市场消化，开发企业面临目标客户群重叠的窘境。从以往的市场调查情况看，广丰房地产的主要购买力，多为常年在外经商的个体老板，但大多已自建或已购买商品房，二次置业（指住宅）需求不明显。4、房地产开发市场分析(1)当地人购房消费习惯广丰县城居民亲睐于自购土地、自建商住楼。现主要商业街房屋建筑绝大多数为自建房，受一铺养三代理念的熏陶，底商用于出租或自营，极少出售，住宅多数用于自住。但近年受政府加强土地管理及外界信息刺激影响，多数人购房观念开始有所转变，尤其都市年青人、成功人士逐渐对商品房有了更成熟的认识，购房观念发生了重大的转变。据调查广丰外出创业的富裕人士有绝大多数已在县城自建或购买商品房。购买商品房的多数人是为了改善生活环境，但也有部分人主要目的为了投资。随着广丰经济的不断发展，住房观念的进一步改善，商品房将成为广丰房地产业的主流趋势。我们也有理由相信，随着经济的发展、生活水平提高，县城居民对住房的要求会更高，产品需求多样化。迫使广丰房地产业，在设计理念、产品研发方面加强创新，以满足日益多样化的市场需求，但有一点值得我们正视，在调查中还发现，虽然购房观念在不断改变，但是相比其他房地产成熟地区而言，居民的购房区域观念显得更加严重，致使买卖双方对非传统居住区内物业的价值认识有较大偏差，需求短时间内难以激发，而位于传统居住区优越地段的物业则需求旺盛。依据对市场供应的产品情况，以及广丰人购房消费习惯的研究，三角洲认为，以下四类产品较符合广丰人的够房消费习惯与需求，并有可能以较快的速度去化。A、城市中心区1层沿街商铺或中高档商品房；便利的交通、完善的配套、物质生活的享受以及对城市中心地产价值的高度认可，使得城市中心区历来都是需求最为集中的区块，各地均是，广丰也不例外，以月兔广场周边、西关鸟林两街组成的城市中心区内的，沿街商铺、中高档商品房有着强大的号召力，通常成为二次置业及投资者争相购买的抢手货。符合广丰人消费习惯的产品仍有一定市场空间，顶天立地的情节支撑部分购买需求。类似上广商贸城这样以沿街落地房为主的项目，更多的对投资需求具有吸引力。B、城市边缘区顶天立地式自建房；任何一个市市场都必须须经过：萌萌芽、成长长、成熟、、衰落、更更新。广丰丰房地产开开发处于成成长、并向向成熟转变变的阶段，，在这个过过程中，一一直是中低低档的居住住类项目为为主导，高高档项目的的市场供应应很少、排排屋、别墅墅的市场保保有量非常常少，据不不完全统计计，现阶段段市场供应应量约200套左右，且且大部分以以创美供应应的排屋为为主，单体体和连体别别墅仅30套左右。从市场规律律角度出发发，当初级级市场发展展到一定阶阶段，随着着生活水平平的提高，，单一需求求开始演变变多样化。。初级产品品在功能、、档次、品品位上难以以满足更高高的消费需需求。需求求决定产品品，广丰房房地产正站站在风口浪浪尖上，准准备迎来一一次需求的的转变，市市场在呼唤唤一种功能能更齐全、、更贴合广广丰人购房房习惯的产产品出现。。从目前购买买习惯的转转变情况来来看，广丰丰购房消费费者对社区区环境、治治安、管理理、配套等等方面已日日益看重，，注重生活活品质、品品位的提升升。高品质质社区、高高端产品受受到普遍关关注，并将将受到众多多消费者青青睐。C、中高端市场场的别墅、、排屋等高高品质社区区；在城市建设设向前推进进的过程中中，伴随着着每一次土土地开发总总会激发一一定的被动动需求，就就目前的收收入水平和和购买力水水平而言，，大部分的的被动需求求处于金字字塔底端，，需要依靠靠政府的拆拆迁政策解解决住房问问题，类似似经济适用用房的低端端住宅产品品也占据这这部分需求求市场。D、低端线路的的多层经济济型住宅；；(2)价格成长及及走势分析析创美及卧龙龙城是广丰丰主要的两两大商品房房开发项目目，其价格格成长和走走势受到普普遍关注，，并影响整整体市场价价格走向（（良性竞争争则价格持持续走高，，反之则有有可能造成成价格徘徊徊疲软），，在广丰有有一定的代代表性，和和参考价值值。多层价价格以创美美及卧龙城城为例，05年初至06年中旬期间间，销售均均价分别上上涨至1850元左右和1750元左右；小小高层均价价卧龙城则则卖至1950元左右。由由于两家公公司成本及及价格策略略关系，在在价格上一一直保持着着相对距离离的追赶关关系。由此此可见广丰丰房地产价价格目前仍仍呈上升趋趋势。但比比较其他发发达省份，，商品房价价格偏低，，由于销售售淡季及部部分调控新新政的影响响，现阶段段价格成长长相对缓慢慢。如下图图所示：xx商品房价格成长图138814501550185005年初05年中05年底06年中卧龙城商品房价格成长图12801400175005年初05年中05年底06年中据房地产相关关部门透露，，广丰商品房房市场整体成成交均价在1480元/㎡左右，略高于于周边县城。。根据近其房房地产投资情情况分析，随随着后续楼盘盘相继推出，，预计年底市市场价格还将将刷新，部分分地段、位置置、楼层、结结构较好的物物业，销售价价格势必突破破2000元/㎡（多层商品房房），提升广广丰房地产市市场均价。更更大的价格突突破口，会在在一些规模、、档次和物业业类型创新的的楼盘身上得得以体现。(3)地产开发热潮潮促商品房集集中放量根据以上对价价格的市场调调查数据反映映可以看出，，近两年来广广丰房价随着着不断涌入市市场的地产项项目的增加而而水涨船高，，与此同时也也正因为房价价、地价的看看涨，更加吸吸引众多个人人或开发企业业购地开发，，火热程度丝丝毫不亚于大大上饶的建设设，华丽世家家、天和文化化广场、新东东街国际城以以及广场北区区地块（本案案）的相继推推出，便可窥窥一斑。目前广丰房地地产市场处于于上升阶段，，登记的13家房开企业，，在房价看涨涨的利诱下，，若想追逐资资本扩张，就就必然要运作作项目。未来来一两年内，，除在建项目目外，仍有大大量土地等待待开发。这意意味这，随着着广丰县城市市化进程的不不断扩大，房房地产项目的的不断增加，，集中放量的的可能性也随随之加大，等等待市场消化化的房源不断断增加、沉淀淀，定将拉长长项目的开发发、销售周期期，对增加开开发企业运营营成本造成直直接影响。除了供需关系系存在的潜在在矛盾外，解解读广丰上半半年各楼盘的的销售业绩，，我们还应看看到新天地、、公主楼、金金都火暴销售售的背后，伴伴随着卧龙城城、创美等大大盘的缓慢去去化，凸显购购买力的大量量释放，导致致市场消化““后继无力””的现实情况况。面对“强强劲背后的虚虚弱”这一现现实存在的市市场现象，我我们不禁担忧忧，虚弱的购购买力如何能能够满足日益益增加的销售售压力！(4)产品线的丰富富令民众购房房观日趋理性性“黄金时代代”向“产品品时代”过度度势在必行至2002第一个商品房房开发项目落落户广丰之时时起，商品房房市场由认知知到接受，再再到如今成为为县城主流产产品，并受到到广大购房消消费者的追捧捧，作为见证证者之一的三三角洲，曾不不止一次的感感受到买方市市场的浓烈气气息。然而，，我们有理由由相信，随着着地产项目不不断推出开发发、产品理念念继续创新，，消费需求必必将经历由非非理性到理性性的重大转变变，促使产品品路线更加多多样化，以满满足日益成熟熟、日趋理性性的消费需求求，由“黄金金时代”向““产品时代””过度势在必必行。(5)开发总量预测测及人均住宅宅商业面积测测算在一定时间、、一定区域内内，市场对房房地产需求是是恒定的，由由该地区宏观观经济、总人人口、消费观观念、市场保保有量等综合合因素制约和和决定，房地地产开发一定定要注意“时时”与“量””两大关键因因素的控制。。据不完全统计计，广丰现阶阶段5万平方米以上上规模的开发发地块主要有有5个，是广丰住住宅市场的主主要供应源，，约计开发总总体量100万多平方米，，其中住宅约约90万多平方米、、商业约15万多平方米。。如下表所示示（仅计算在在开发面积））：人均面积测算算表总面积（㎡）住宅面积（㎡）商业面积（㎡）县城人口（人）100万/13万90万/13万15万/13万人均面积7.7㎡/人6.9㎡/人1.2㎡/人从现有城镇人人口居住情况况来看，广丰丰人自有住房房率极高，供供大于求是一一定存在的事事实。(6)对未来地产市市场发展的担担忧基于市场环境境、未来市场场放量、价格格成长等诸多多因素的考虑虑，对未来广广丰房地产市市场的健康发发展，较为担担忧。主要集集中在以下几几个方面：产品同类化、、目标客户群群体重叠，导导致开发企业业之间，为了了抢夺有限的的市场份额，，展开激烈的的竞争，甚至至演变成残酷酷的价格战。。A、竞争激烈导致致价格战；商业的成型往往往需要消耗耗大量的资源源，和较长的的市场培育期期。大量的商商业面积涌入入市场，必定定造成重复建建设、商业面面积过剩等，，不利于促进进县城商业发发展、培育中中心商业的市市场环境，B、商业面积过剩剩不利商业格格局成型，影影响城市化进进程；高空置率意味味着供需关系系的失衡，直直接原因是开开发过量和投投资需求的无无限放大，当当市场缺少自自住需求的支支撑时，对于于投资需求来来说，将是一一严重的打击击，开发商从从此面临销售售困境，难以以维系开发资资金链，导致致大量的烂尾尾楼出现。C、高空置率或开开发过量出现现烂尾；广丰丰经经济济仍仍处处于于上上升升阶阶段段，，如如果果因因开开发发过过量量或或盲盲目目开开放放，，导导致致城城区区内内出出现现烂烂尾尾楼楼，，不不仅仅项项目目本本身身铅铅华华尽尽失失、、丑丑态态凸凸显显，，建建筑筑结结构构备备受受影影响响；；一一旦旦发发生生上上述述情情况况，，则则银银行行就就将将面面临临房房地地产产开开发发建建设设风风险险，，无无可可避避免免的的出出现现坏坏帐帐、、死死帐帐，，给给本本已已脆脆弱弱的的金金融融体体系系以以承承重重的的打打击击。。而而且且有有关关问问题题的的久久拖拖不不决决也也会会严严重重地地妨妨碍碍着着广广丰丰房房地地产产市市场场的的稳稳健健持持续续发发展展，，更更重重要要的的是是，，其其严严重重地地丑丑化化了了广广丰丰现现代代城城市市建建设设的的美美好好形形象象。。D、烂尾、坏坏帐影响响经济持持续发展展；5、项目个个案分析析以下4个楼盘是是现阶段段广丰市市场上商商业比重重较大，，且正处处于项目目强销期期的典型型代表，，借此可可窥视广广丰现有有商业的的产品规规划及销销售情况况：项目名称xx广场商业规模商业建筑面积4000平方米物业形态商场形式（内商场）业态规划一楼业主自租，不做返租。规划经营品牌服装、精品百货、化妆品及特色餐饮二楼返租两年回报16%，规划经营男女鞋服、品牌女装、箱包、床上及儿童用品三楼返租三年回报24%，规划经营淑女服饰、休闲服装、饰品、电玩、数码、文体用品四楼规划为休闲娱乐区商铺结构一楼开间4.2米左右，进深12.3米，层高4.5米，面积50㎡左右，店面基本上不规则二楼客户根据自身需求自选面积售价一楼21000—25000元∕㎡二楼6000-8000元∕㎡促销手段开盘前客户可享受预交定金1000元送1000元优惠，并在认购时一次性从首付当中扣除回报租金。开盘当天定金为2万，定购客户可参加当天抽奖活动。奖项分为三个等级，共10个名额。去化率一层30%二层50%开盘人气该项目当天有文艺表演，售楼部门口观看节目的群众较多。因开盘上午规定客户只可凭小定单才可进售楼处选房，所以售楼现场仅有10余组客户，下午也才5组左右客户市场反映根据现场了解，当天定购客户大概在10来组，且集中在2楼。因该项目公摊较大,2层公摊达到40%,有客户当场要求退定。从项目图纸看，2层规划的参考使用面积一般在30平米以内，按项目得房率推算，其销售建筑面积应该在50平米内，总价在40万左右。因项目的返租回报16%在首付中一次性扣除，那么客户投资一般控制在15万以内。项目名称xx广场商业规模商业建筑面积17000平方米，该项目4F商业店面共计83间，其中一层26间，2层25间，3层22间，4层10间。物业形态内街区型业态规划1F、2F品牌旗舰店：经营珠宝首饰、品牌时装、饰品专卖、名牌鞋帽、高档箱包等3F生活运动城：经营体育健身用品、床上精品、儿童用品、时尚手机等4F美食城、影视厅：经营中外简餐、大型影院、西式面包房、四季鲜果屋等商铺结构1F开间4米左右，进深9-10米，层高4.6米2F、3F开间4米左右，进深9-10米，层高4米售价一楼11000—27900元∕㎡，均价18000元∕㎡二楼均价6500元∕㎡三楼均价4500元∕㎡促销手段开盘当日认购客户可参加抽奖，奖项20名。据调查得知，认购客户前20名均可获得不同等级的奖品，开盘当天奖品送完。去化率一层15%二层5%开盘人气该项目于11月5日上午正式开盘，开盘当日现场客户十组不到。市场反映项目销售情况一般，一楼沿街店铺6间已销售，加上内街估计销售10来间，2楼销售5间左右。同时了解到，一楼物业以开发商内部关系户去化为主。项目名称xx国际城商业规模商业建筑面积46680平方米，铺位数量228间物业形态街区型业态规划A区商业建筑面积15841平米，由超市、街区商业、休闲餐厅组合B区商业建筑面积14477平米，1-2层以品牌服饰为主，3层为商务休闲区C区商业建筑面积10399平米，1-2层以小商品批发批发为主的商品批发中心D区商业建筑面积5963平米，为休闲街区，规划有酒吧、网吧、美容美发等商铺结构1F开间4米左右，进深8米左右，层高5米2F、3F开间4米左右，进深8米，层高4米面积30-40平米左右售价一楼13000—28000元∕㎡，沿街商铺价格为25000-28000元∕㎡，一层内街为15000元∕㎡二楼均价7000元∕㎡左右促销手段认筹时商铺交5000元送5000元，住宅交3000元送3000元，办VIP卡，一次性九八折去化率暂未开盘，登记有300组左右开盘人气新东街国际城于11月12日举行一期VIP优先认购权接受申请。活动开始前据说有客户排队已有20多个小时。由于活动的流程太复杂，虽然当天排号客户为190多组，但上午进场交钱客户为40组左右。因客户进场选房时间太长，中途有客户带着情绪离场市场反映从认筹活动开始截止13日下午，部分消息反映认购商铺客户有300组左右，住宅有84组左右（此数据有待确认，但可信度有80%）项目名称xx广场商业规模商业建筑面积6339.33平方米，1F面积3025.49平方米，2F面积3313.39平方米物业形态商场型业态规划一楼规划做品牌店（五金）类二楼规划为商场，做统一招商，返租销售。业态设置较为模糊，同时二楼的招商没有实质行动，市场口碑不佳。商铺结构1F开间3.6—3.7米左右，进深13米左右，公摊5%2F面积根据客户需求定，公摊23%售价一楼13000—15000元∕㎡二楼最高价5000—7000元∕㎡左右促销手段返租8年，回报56%去化率1F大概40%，2F大慨10%开盘人气二期（2F）于11月17日开盘，开盘人气冷清，现场仅有5组客户。市场反映仅1F沿街店铺销售较好，所剩不多，内商场及2F的销售情况不乐观，虽然有优惠的反租条件刺激，但具体招商工作还未开展，商家实体没有落实，以至于消费者对其信心不足，目前2F的销售率仅为10%从上述市市场调查查内容分分析及近近两年来来对广丰丰市场的的把握三三角洲得得出下述述结论：：广丰原有有的商业业形态基基本为沿沿街店铺铺，从一一贯的购购买情感感及购买买传统的的角度来来看，广广丰人更更热衷于于购买街街铺，这这从几个个项目的的去化情情况就可可见一斑斑，新天天地为街街区型商商业，天天和文化化广场和和金都广广场为内内商场型型商业，，新天地地的1F、2F已基本售售空，而而天和和和金都则则只完成成了15%和40%，2F则更不容容乐观，，分别只只有5%和10%，两者反反差强烈烈，现实实情况说说明，街街区型街街铺更受受广丰市市场青睐睐，同时时，街区区型项目目相较于于内商场场型，其其独立式式商业街街铺更有有自身独独到的优优势：独独立产权权，自主主性强。。相较于于内商场场也更容容易出租租，经营营和回报报也最为为独立和和稳定，，经营时时间和经经营范围围也较灵灵活，而而且受整整体的影影响会比比较小，，不会出出现像内内商场一一样的一一荣俱荣荣，一损损俱损。。（1）、街区区及街铺铺优势（2）、店面面合理长长宽比项目商铺结构去化率钻石广场开间4.2米左右，进深12.3米，层高4.5米一层30%二层50%天合广场开间4米左右，进深9-10米左右，层高4.6米（2F高4米）一层15%二层5%新东街开间4米左右，进深8米左右，层高5米（2F高4米）认筹客户300组京都开间3.6-3.7米左右，进深8米左右，层高5米1F大概40%，2F大慨10%广丰老商商业街都都为自建建房的底底层商铺铺，如西西广街、、鸟林街街，受自自建房的的结构影影响，其其店铺基基本上都都是长进进深的，，这对经经营户来来说早就就深有感感触，因因此，对对店铺的的面宽和和进深都都会比较较在意和和挑剔。。所以，，设置店店铺的合合理长宽宽比显的的至关重重要。不仅如此此，合理理长宽比比也能有有效的控控制面积积，这对对销售十十分重要要，在新新天地的的销售过过程中已已经碰到到这个问问题，1F的大面面积店店铺（（开间间4.2m，进深10m）由于总总价过过高，，购房房者虽虽然对对项目目很看看好，，但仍仍是迟迟迟不不肯出出手，，其中中也包包括部部分经经济实实力不不是很很雄厚厚的客客户，，无奈奈心有有余而而力不不足，，因此此，2F的销售售去化化速度度反而而比1F更快速速。而而从近近期刚刚开过过盘的的钻石石广场场也可可看出出端倪倪：据据开盘盘现场场了解解，当当天定定购客客户大大概在在10来组，且集集中在2楼。从项目目图纸看，，2层规划的参参考使用面面积一般在在30平米以内，，按项目得得房率推算算，其销售售建筑面积积应该在50平米内，总总价在40万左右。因因16%返租回报在在首付中一一次性扣除除，那么客客户投资一一般控制在在15万以内；而而其一层店店铺的面宽宽4.2米，进深12.3米，过长的的进深不仅仅增大了面面积，又不不利使用，，直接影响响到了1F的销售。另另据了解，，很多金都都意向客户户也正是因因为其店铺铺进深过长长而放弃了了购买意向向，也是该该项目至今今销售情况况不乐观的的因素之一一，这些对对本案合理理的设置各各层商铺的的合理长宽宽比具有借借鉴意义。。广丰的商业业地产正处处于蓬勃发发展阶段，，据统计，，现有商业业面积已经经达到22万平方米，，商业空间间逐渐成熟熟，弥补了了原来城区区缺乏承载载大型、特特色餐饮及及休闲娱乐乐的载体，，为休闲娱娱乐产业的的发展提供供了可能，，加之广丰丰现有休闲闲娱乐档次次偏低、规规模偏小、、分布偏散散、形象偏偏差，而各各商业项目目虽已上马马，但都还还处于建设设阶段，因因此，现阶阶段广丰人人休闲娱乐乐还需要去去上饶，再再者，休闲闲娱乐产业业本身就更更容易集聚聚人气，市市场培育期期短，从总总体上来说说本案做休休闲娱乐尚尚有空间。。（3）、休闲娱娱乐产业体体系的商业业空间及成成熟推动本案同时也也具备做休休闲娱乐的的先天自身身条件。首首先，与本本案为邻的的新天地就就是一个一一站式的商商业综合体体，几乎已已经函盖了了各类业态态，有新天天地的前期期商业拓展展，对本案案的横空出出世奠定了了基础，再再加上环月月兔广场商商圈的逐渐渐成型，商商圈的力量量将是单个个项目无法法抗衡的，，使本案商商业有了更更有力的支支撑。其次次，本案前前临广场，，不仅具有有休闲娱乐乐所需要的的无人能敌敌的景观优优势，而且且交通畅达达；除此之之外，还有有一个做休休闲娱乐最最关键的因因素——停车位，本本案地下室室只限于做做车库，停停车位将足足够充裕，，这是老城城区内其他他商业项目目所无法比比拟的，也也是现有休休闲娱乐场场所致命的的缺陷，这这将在未来来的运营过过程中得到到体现。可可以说，不不论是从大大环境还是是自身条件件来说，休休闲娱乐业业都是本案案可做尝试试的选择。。垂直交通的的畅达及平平面人流环环回的通畅畅是高层商商业物业最最重要的竞竞争力，它它直接影响响投资者的的信心，作作为二层以以上商业更更要解决好好交通引流流及商业集集聚等问题题，合理解解决垂直及及平面交通通问题，使使商业流““快速畅达达”，在在垂直交通通上如在面面对街面及及广场可考考虑设置大大开口引流流楼梯、扶扶梯及观光光电梯，而而水平交通通可考虑设设置联廊，，使整个街街区相衔接接，加强商商业达到度度，与本案案相临的新新天地正是是因为很好好的解决了了垂直交通通流的问题题，深得消消费者认可可，2层商铺销售售形势相当当火暴，开开盘即售空空，创造了了广丰二层层商业的历历史。本案案作为高层层商业要想想使二层以以上商业热热销，必须须要有有经经的起考验验的垂直及及水平交通通流组织。。（4）、二层以以上商业热热销考验垂垂直及水平平交通的重重要性主力品牌店店是提升投投资者信心心及解决后后续招商问问题的强心心剂，结合合项目大体体量的商业业情况，必必须在各区区段较好位位置作预留留，作为吸吸引大的品品牌商或经经营户及控控制商业业业态成型的的关键武器器。该部分分物业对外外可称已被被某品牌店店购买，准准备在此开开设旗舰店店，提升投投资吸引力力；这在新新天地有前前车经验可可鉴，新天天地在地下下室部分引引入超市作作为整个项项目吸引人人流的主力力店，提升升了投资者者的信心，，很快引爆爆了商铺的的旺销，起起到了“锦锦上添花””的作用；；另外，钻钻石广场和和金都广场场也是一个个典型的对对比例子：：钻石广场场对外放风风已经谈下下一家主力力店，使投投资者兴趣趣陡增，相相反的是金金都广场虽虽然有非常常优越的回回租条件（（8年回租，56%回报），但但其没有相相应的招商商举动，更更没有谈下下主力店的的经营实体体，只是承承诺给回报报，让投资资者对其持持不信任态态度，削弱弱了投资者者的投资信信心，直接接造成销售售形势的看看紧。在消消费者越趋趋理性的情情况下，招招商先行，，主力店打打头阵，虚虚实结合，，是本案商商业操作所所要具备的的心理准备备。（5）、主力店店提升投资资信心6、住宅市场场的两极分分化项目主力户型面积区间户型配比新天地三房

130多㎡

48套

三房复式150—160多㎡

9套

四房180多㎡

20套

四房复式180多㎡

24套

新东街三房100㎡—143㎡左右126套创美四室二厅约155.82㎡/五室三厅约222.45㎡/复式246.13㎡/创和二室二厅80㎡左右50套三室二厅145.59—153㎡120套复式200多㎡16套卧龙城二房二厅87.18㎡120套三房二厅125.59㎡—132.75㎡240套复式142.03㎡—220.89㎡14套华丽世家二室二厅84.26㎡/三室二厅124.92㎡—138.4㎡/四室二厅139.2㎡/在政策的限限制下，90平米以下小小面积套型型数量将会会稳步增加加，而以144平米为界限限的中等面面积则会成成为市场的的主流套型型，大面积积套型将会会成为稀缺缺产品，当当前广丰住住宅市场已已经显现出出这种发展展趋势。从从现有市场场来看，中中等户型的的放量最为为庞大，占占总体供应应量的53%，如果本案案继续走中中等面积套套型路子的的话势必会会迎来大量量同等产品品的激烈竞竞争。受国家宏观观调控政策策的影响，，本案有受受限于90平米以下的的小户型住住宅30%的硬性政策策规定，虽虽然已经是是倒37的一个比较较宽松的规规定，但小小户型要以以小博大，，快速去化化也仍必将将走创新之之路，广丰丰目前火暴暴的酒店开开房率以及及20万在外经商商的创业人人士，不论论是过年过过节回乡的的居住需要要还是商务务交流活动动的需求，，小户型都都有它存在在的刚性需需求，小户户型和酒店店相结合必必让人联想想到酒店式式公寓这个个让开发商商忽视的产产品，本案案可尝试拿拿小户型来来做酒店式式公寓，或或自住或投投资，以特特性产品来来增大客户户群体。综综合市场考考虑，建议议本案的户户型应该着着力于大、、小两头，，走市场差差异赢取市市场空间。。二、、项项目目立立地地条条件件分分析析1、项项目目概概况况江西西绿绿城城房房地地产产开开发发有有限限公公司司于于2006年11月以以近近500万/亩的的高高地地价价获获得得本本项项目目的的开开发发经经营营权权，，项项目目位位于于博博山山路路以以西西、、新新天天地地以以东东、、南南临临月月兔兔广广场场、、北北沿沿西西关关街街，，处处于于广广丰丰城城市市发发展展的的咽咽喉喉地地段段，，拥拥有有得得天天独独厚厚的的地地理理资资源源优优势势。。项项目目占占地地面面积积14200㎡㎡，用用地地性性质质为为商商住住楼楼。。政政府府规规划划设设计计要要求求项项目目容容积积率率≤≤5.0；规划划建筑筑密度度≤48%（争取取突破破60%），建建筑高高度≤≤61米，建建筑层层数为为多层层、高高层。。项目位位于““环月月兔广广场商商圈””，其其周围围地块块的开开发规规划以以商业业为主主，有有大型型购物物中心心、商商业街街区、、大卖卖场、、休闲闲娱乐乐场所所、超超市、、百货货及品品牌店店、专专卖店店等商商业形形态。。项目目东南南面为为早期期开发发的金金豪大大厦，，其中中汇集集了超超市、、家电电城、、家具具馆、、号称称上饶饶地区区最大大的KTV及众多多小型型休闲闲娱乐乐场所所；项项目正正西面面为上上海建建桥集集团投投资1.8亿开发发建设设的““新天天地””商业业街区区，总总建筑筑面积积5万多平平方米米，汇汇聚步步行街街、女女人街街、大大型超超市、、娱乐乐餐饮饮中心心、电电影院院、主主题商商场及及儿童童游乐乐场等等各种种商业业类型型，集集逛街街购物物、娱娱乐休休闲、、观光光游览览、美美食小小吃于于一体体的““一站站式””商业业“巨巨无霸霸”，，该项项目工工程已已开工工，预预计2007年全面面开业业；与与本项项目共共同成成为““环月月兔广广场商商圈””的县县城两两大主主力商商业街街区；；另外外，据据县委委相关关人士士介绍绍，月月兔广广场东东面的的月兔兔卷烟烟厂厂厂房亦亦有可可能作作为商商业地地块来来开发发，今今后，，又将将成为为“环环月兔兔广场场商圈圈”的的另一一个主主力商商业项项目。。未来来围绕绕月兔兔广场场将逐逐渐形形成广广丰县县城的的行政政、文文化、、商业业、金金融中中心。。2、项目目周边边环境境分析析3、项目目SWOT分析S（优势））1、四面面临街街繁华华，尽尽享商商气、、人气气便利利；2、毗邻邻月兔兔广场场，广广场经经济效效应明明显；；3、广丰丰新一一代标标王，，市场场认同同度及及商业业价值值凸显显；4、同地地段项项目新新天地地的市市场追追捧提提升项项目价价值预预期；；5、“环环月兔兔广场场商圈圈”渐渐入人人心，，商圈圈提升升附加加值；；W（劣势））1、项目目容积积率高高、建建筑密密度低低且建建筑限限高，，规划划设计计难度度大2、规模模与价价值令令项目目难平平衡动动静及及商住住的分分区；；3、商业业均好好性与与居住住适宜宜性对对建筑筑格局局的考考验；；4、狭狭长长地地块块、、广广场场景景观观面面小小对对住住宅宅附附加加值值的的影影响响；；5、标标王王地地块块成成就就市市场场认认同同度度亦亦提提升升开开发发成成本本；；0（机机会会））1、广广场场商商圈圈初初具具雏雏形形，，具具备备热热炒炒空空间间；；2、市市场场验验证证街街区区式式临临街街铺铺易易于于销销售售去去化化；；3、市市场场把把握握为为建建筑筑规规划划创创新新预预留留了了升升值值空空间间；；4、新新天天地地的的操操盘盘实实践践，，促促项项目目快快速速切切入入市市场场；；5、广广场场景景观观与与地地段段优优势势创创造造住住宅宅价价值值突突破破空空间间；；T（风险险））1、广广丰丰商商业业开开发发严严重重过过量量，，后后市市竞竞争争无无可可避避免免；；2、开开发发过过剩剩、、同同质质化化严严重重、、客客群群重重叠叠引引发发价价格格战战；；3、市场购购买力后后继无力力，物业业叫好不不叫座；；4、宏调房房控政策策的不确确定性及及银行房房贷的缩缩紧；5、二层以以上商业业去化影影响开发发节奏与与资金回回笼；项目立地地条件综综合结论论：项目最大大的优势势是备受受市场认认同的区区域地段段、丰富富的临项目最大的机会是城市核心商圈的政府及民众认同度，新天地的前期热炒与广场经济的客观存在为“环月兔广场商圈”和“城市核心商圈旗舰项目”概念推波助澜，成就商业前景与升值题材；项目最大的风险是开发体量与市场消化力，政策的不确定性及房贷政策同样威胁项目的有序开发及资金回笼计划；所以，把握政策动态、重视房贷公关、依托地段优势、合理规划、热炒商圈、引领市场，本项目价值最大化并实现成功销售应该不成问题。三、主角角显性及及隐性大大价值深深度挖掘掘房地产的的核心价价值是地地段价值值，一个个项目的的区位价价值，体体现的是是它对于于所处区区域乃至至城市整整体资源源的占有有程度。。它是将将项目个个体价值值建立在在片区和和城市整整体价值值基础之之上。这这种价值值不是任任何项目目都可以以拥有的的，它仅仅属于极极个别的的、先天天已经赋赋有的项项目，是是一种天天生的优优越。本本项目就就是这样样一个地地王项目目，500万/亩的天价价是广丰丰有史以以来的地地价之巅巅，在业业界引发发一场不不小的““地震””，天价价“封王王”本身身就已经经象征了了地块的的绝版身身份，其其价值不不言而喻喻。1、地王项项目，价价值不言言而喻核心商圈与否否最大的差别别在于商业氛氛围的浓厚，，商业中心是是繁华城市的的鲜活表现，，是人口集中中、人欲膨胀胀的地方。城城市中心的商商业可以更好好的促进产品品和服务的流流通，支撑经经济的发展。。商业的变革革与城市的形形态变化之间间存在着一种种客观的和内内在的联系，，商业的发展展促使了城市市的发展，城城市的发展又又导致了商业业的变革，这这种关系在城城市中央价值值区表现得更更为明显，也也是城市中心心区的价值体体现所在。项项目地处城市市中央价值区区，又是核心心商圈的主力力成员，理所所当然受惠于于由商圈聚变变为消费力所所带来的商圈圈经济效应。。2、核心商圈经经济3、广场经济广场促进经济济发展的能力力，归根到底底来源于“人人气”。集商商纳客、广聚聚人气的城市市客厅效果的的高效发挥，，使得广场周周边房产都成成为了“既得得利益者”。。中心广场，，作为城市的的心脏，是现现代城市人流流、商流、物物流、现金流流的集散地。。广场和商业业形成一种相相辅相成、互互动内在的联联系：广场的的休闲、娱乐乐吸引人气，，满足了人们们心理、生活活需要，引来来商家“扎堆堆”，抢滩设设点，商场再再聚人气，使使其在短时间间内形成较浓浓厚的商业氛氛围，进而引引发休闲、娱娱乐、购物、、消费“一站站式”逛街模模式……商圈-广场互为依存存，积极互动动、共同发展展形成良性循循环，不仅大大幅拉动了周周边经济增长长，还可以保保持着长盛不不衰的吸引力力，在广丰县县城，以月兔兔广场为中心心的核心商圈圈正已日渐红红火。BLOCK街区即Block,B—Business(商业),L-Liefallw（休闲）,O-Open（开放）,C—Cowd（人群）,K—Kind（亲和）,这个概念来源源于美国，是是商业和居住住的集中融合合。它与其说说是具备商业业特征的商业业街区，不如如说是应有尽尽有的生活城城，街区以便便捷、休闲、、开放和亲和和为特征，以以享受生活在在中心街区的的24小时购物便利利为前提，并并融合在人们们的居住中，，这是广丰人人品位都市生生活、享受购购物乐趣的消消费特区，这这是品牌云集集、商贾荟萃萃的都市时尚尚消费王国，，活力四射的的商业特区，，未来广丰的的商业龙头。。4、BLOCK街区广丰商商业龙头街铺有四大优优势：低风险险，高增值、、经营灵活、、产权独立，，是现今各大大、中城市最最受投资者欢欢迎的投资物物业类型之一一。BLOCK街区拥有合理理的布局，便便利的交通，，多样化的经经营形式，街街铺的优势更更使得BLOCK街区成为MALL（商场）时代的的终结者，它它集商业、居居住、酒店、、休闲娱乐于于一身，各种种业态相为依依托，各区域域之间通过联联廊、街道连连为一体，各各种功能之间间既相互联系系又彼此独立立，完全迎合合现代人的生生活需要。街街铺历来是广广丰人的青睐睐之物，也深深信街铺是商商业价值的保保证，BLOCK街区登陆广丰丰，街区时代代宣告来临。。5、街铺，街区区时代的商业业价值保证城市中的豪宅宅必定要享有有城市稀缺的的，甚至是绝绝版的景观资资源，犹如中中国第一豪宅宅“汤臣一品品”其最大的的卖点即是拥拥有无敌的黄黄浦江最佳视视野，有人笑笑言，11万的单价中有有8万买的是全上上海仅有的黄黄浦江最佳视视觉景观。可可想而知，稀稀缺的景观是是豪宅的必备备要素。月兔兔广场是广丰丰城市的象征征性景观，5万平米的超大大面积，雄踞踞广场第一排排，俯瞰整个个广场，风景景尽收眼底，，这是每一个个广丰人都所所奢望的。而而景观之于商商业，又如同同景观之于住住宅同等重要要，月兔广场场不仅带来了了广场经济，，还为休闲娱娱乐产业带来来了无可复制制的广场景观观，在广丰，，就只有一个个月兔广场，，绝版地段+绝版景观双重重组合的先天天优势条件，，注定本项目目有别人所无无法比拟的立立豪宅，兴娱娱乐的资本。。6、景观，豪宅宅与休闲娱乐乐产业的要素素依据对市场供供应的产品情情况分析，目目前广丰市场场上已经有大大量中等户型型，同质化产产品的集中放放量，使得消消费者有更多多对比的余地地，可以预见见未来竞争形形势将会越发发激烈。不走走同质化，弱弱水三千舀两两头，是项目目当前可思考考的方向。大大户型在政策策下越限越紧紧俏，特别是是城市中心区区的大户型更更是一房难求求，并非没有有道理，高价价地段成就高高价豪宅本是是绝配，而豪豪宅的最基本本要素就是大大面积，有地地段价值支撑撑，将环境、、配套、创新新、管理发挥挥极致，大户户型完全可以以使本项目摆摆脱与竞争对对手在中户型型常规层面上上的竞争，地地王豪宅脱颖颖而出，确立立项目竞争中中的领袖地位位。同时，大户型型也符合广丰丰人的够房消消费习惯与需需求，并有可可能以较快的的速度去化。。7、不走同质化化，弱水三千千舀两头酒店式公寓既既可为住户提提供家庭住房房的格局和家家居式的服务务，也可作为为完善的办公公环境，是房房地产业的一一种新模式，，它不仅单位位小、好管理理、易出租，，还拥有更多多、更全的服服务功能，对对投资置业的的人士来讲是是一种新的具具有更高回报报率的选择。。然而不是每每一个地段区区域都可以做做这样的产品品，酒店式公公寓最重要的的是要有它赖赖以生存的环环境，最好在在市中心地区区，才有广阔阔的发展空间间，和更高的的投资回报，，带有很强的的区域特性。。因此，它也也往往被地产产开发商所忽忽视。而本项项目地处广丰丰核心商圈，，城市中央价价值区，应该该重新拾起对对酒店式公寓寓的认识。酒酒店式公寓可可自住可投资资，作为投资资性置业尤其其是异地置业业的上选，因因此此类物业业投资对于广广丰数量庞大大的在外创业业人士而言，，也具有不小小的吸引力。。8、酒酒店店式式公公寓寓，，被被地地产产商商忽忽视视的的区区域域特特性性产产品品四、、商商业业大大片片定定位位1、找找出出项项目目的的市市场场机机会会点点—需要什么么样的物物业？2、制造城城市繁荣荣热点，，联动政政府、开开发商、、商家热热炒商圈圈。3、商业业定位位可否否支撑撑物业业总量量去化化？4、如何何通过过营销销手段段实现现二层层以上上商业业的快快速去去化？？5、把关关规划划设计计，以以差异异化、、市场场化、、需求求化树树立龙龙头街街区形形象。。6、如何何化广广场经经济及及商圈圈经济济为市市场认认同度度及投投资购购买力力？7、怎样样迅速速有效效的占占领市市场并并完成成销售售目标标？8、怎样样创造造广丰丰市场场的领领导品品牌和和创新新地产产概念念？（一））、定定位前前的思思考（（编剧—三角洲洲的挑挑战：：）（二））、营营销操操作的的方向向（编编剧—三角洲洲的观观点：：）1、市场场推广广先商商后住住，广广场经经济、、商圈圈经济济提升升附加加值；；2、重视视前期期战略略招商商，合合理安安排租租售比比、注注重战战略预预留与与区块块集中中；3、项目目商业业核心心竞争争力与与BLOCK街区概概念、、“环环月兔兔广场场商圈圈”与与“城城市中中央价价值区区”的的包装装挖掘掘力度度成正正比；；4、户型型创新新、广广场景景观、、身份份象征征及地地段优优势是是住宅宅的主主力卖卖点；；5、商业业定位位方向向，必必须以以可预预期的的成交量量和成交速速度为考量量；6、商业业创新新之路路在于于能否否引导导和改改变消消费者者的生生活观观念和和价值值观。。（三））、项目核核心操操作思思路（（“七七寸””在哪哪里？？）开街·小铺·秀BLOCK阵容·炒商圈圈·借广场场·立豪宅宅·出酒店店牌专攻““七寸寸”的的“七七板斧斧”：：广丰首个新新型BLOCK商业街区，，其繁华街街区汇聚了了大型酒店店、主力店店、品牌店店、专卖店店、及各类类休闲娱乐乐场所如餐餐馆、咖啡啡吧、酒吧吧、影院等等各种商业业类型，集集合吃喝玩玩乐购于一一体的生活活之城、娱娱乐之都。。在1街区，逛街街购物、娱娱乐休闲、、观光游览览、美食小小吃一站消消费，这是是广丰人品品味都市生生活、享受受购物乐趣趣的消费天天堂，这是是品牌云集集、商贾荟荟萃的都市市时尚消费费特区，活活力四射的的商业王国国，魅力之之城。（四）、项项目总体定定位（行销销推广定位位）“广丰第一一街区”Fristblockofguangfeng1街区——1、“1”代表第一（（NO1）、唯一，，象征地王王的领袖身身份，稀世世的绝版资资源，也代代表广丰第第一商业街街区的象征征；2、街区：简简扼、直白白的说明本本项目的商商业形态是是BLOCK街区；3、1街区：整体体寓意在所所有广丰商商业街区中中处于领头头羊地位；；（五）、项项目名称定定位1街区国际公公寓体现项目高高层住宅的的品位及档档次，为广广丰少数成成功人士、、社会名流流量身定做做的高尚府府邸，设计计、规划、、配套国际际化，智能能、安保系系统人性化化，在广丰丰也能享受受住在大都都士的舒适适与尊崇。。（六）、住住宅名称定定位城市市正正中中心心广广场场第第一一排排1街区区国国际际公公寓寓，，雄雄踞踞城城市市正正中中心心，，仅仅为为广广丰丰少少数数名名流流、、社社会会精精英英阶阶层层量量身身打打造造，，不不一一样样的的品品质质，，不不一一样样的的高高度度，，在在叱叱咤咤风风云云之之后后，，用用国国际际公公寓寓犒犒赏赏自自己己，，在在月月兔兔广广场场第第一一排排俯俯览览广广丰丰全全城城，，有有风风景景、、有有气气势势、、还还有有高高度度。。把把家家按按在在1街区区国国际际公公寓寓，，品品味味““万万人人之之上上””是是那那么么的的简简单单！！（七七））、、住住宅宅行行销销推推广广定定位位广丰丰城城市市商商业业体体系系要要想想健健康康、、合合理理、、高高速速发发展展，，离离不不开开城城市市核核心心商商圈圈的的推推动动，，““环环月月兔兔广广场场商商圈圈””的的概概念念提提出出将将是是围围绕绕核核心心商商圈圈合合理理规规划划布布局局主主力力商商业业地地产产项项目目，，引引入入具具有有强强势势品品牌牌号号召召力力的的主主力力店店，，明明晰晰商商圈圈定定位位及及功功能能，，增增强强商商圈圈商商业业配配套套，，以以集集聚聚化化、、规规模模化化的的商商业业模模式式凸凸显显城城市市““商商圈圈效效应应””取取代代广广丰丰传传统统的的线线性性商商业业发发展展形形式式。。作为城城市未未来商商业中中心，，广丰丰1街区处处广丰丰地理理圆心心，月月兔广广场独独具人人流集集聚优优势；；城市市交通通主入入口，，交通通畅达达；与与商业业老街街西关关街-西广路唇齿齿相依，共共享城市商商脉传承；；博山路、、新天地商商业氛围浓浓郁；作为为城市中央央核心价值值区的地理理优势不言言而喻。（八）、商商业地位定定位城市中央央价值区区商业领领袖广丰1街区秉承承国际上上最流行行、最先先进的BLOCK街区理念念，营造造一处真真正实现现体验式式消费的的休闲购购物大都都汇，它它首先为为广大广广丰消费费者提供供了一个个休闲娱娱乐的完完美空间间，通过过强力吸吸引大量量人流的的驻足，，从而拉拉动整个个街区的的连动消消费，使使消费和和休闲娱娱乐融为为一体，，相互支支持、相相互补充充，达到到共同集集聚人流流、刺激激消费之之目的，，最终使使1街区成为为月兔广广场商圈圈的钻石石级街区区。同时，商商业中心心与城市市核心价价值进一一步形成成良性互互动循环环发展：：广丰1街区通过过围绕和和贯穿核核心商圈圈的商业业街区，，使城市市“商圈圈效应””呈太阳阳辐射状状扩散，，推动城城市商业业繁荣、、优化商商业格局局，在购购物人流流及商业业氛围的的互动共共享上起起到纽带带作用，，通过核核心商圈圈及辐射射的商业业街区点点线联动动，带动动城市整整体商业业面的发发展，将将商圈亮亮点有效效放大，，推动城城市商业业的整体体发展及及优势互互补，提提升城市市商业综综合竞争争力。一一个城市市只有一一个中央央价值区区，纽约约的曼哈哈顿、上上海的南南京路、、上饶的的步行街街，你能能想像没没有广场场商圈的的广丰吗吗？就像像鸡蛋不不能没有有蛋黄一一样，1街区势必必成为广广丰城市市最核心心的化身身和象征征，拥有有最繁华华的商业业、最发发达的休休闲娱乐乐产业，，带动着着整个城城市的发发展。八大商业业功能定定位1、集商纳纳客功能能街区商业业专业化化强化了了项目商商业辐射射网络功功能及目目标性消消费吸引引力，各各主题商商业街满满足城市市及其周周边居民民的消费费需求。。2、辐射带带动功能能环月兔广广场商圈圈的商业业聚集带带来了商商圈繁荣荣以及项项目自身身街区的的辐射、、扩散带带动商业业发展，，提升城城市商业业价值。。3、购物消消费功能能以主题商商场、生生活超市市、旗舰舰品牌店店、专业业街个性性商铺等等业态组组合满足足不同层层次人们们零售购购物之欲欲望。（九）、、商业功功能定位位4、休闲娱娱乐功能能项目2层以上的的特色酒酒吧、咖咖啡吧、、KTV、迪吧、茶茶楼、健健身房；；美容美美发、康康体按摩摩中心、、各类休休闲小站站等组成成人们购购物之余余的“生生活加油油站”。。5、商务展展示功能能商业街区区中众多多旗舰店店、品牌牌店在销销售的同同时更是是展示商商品以及及企业的的形象，，演绎广广场的商商品展示示秀也为为经营户户与消费费者提供供了充分分沟通展展示的商商务舞台台。6、观光游游览功能能强势商业业组合本本身形成成一道亮亮丽的风风景，与与项目相相邻的月月兔广场场、即将将建设完完工的新新天地，，融合时时尚主题题街区共共同形成成商业人人文特色色景观，，成为未未来城市市观光游游览的最最亮点。。7、文化演绎功功能商业本身就是是一种文化，，月兔广场结结合项目主题题广场、个性性商业街、动动感街区雕塑塑小品、时尚尚演绎舞台，，使项目成为为城市商业活活动中心，成成为大众文化