房地产项目策划报告上实香江路项目案例

前言本报告基于我我公司已提交交贵公司的《上实黄岛项目目市场研究报报告》完成，相关内内容不再重复复详述，只做做简单概括。。一、青岛的经经济地位环渤海经济圈圈的中心城市市中国东部的重重要港口城市市位于山东省城城市圈领头羊羊的位置二、大青岛战战略青岛政府适时时地推出了西西海岸经济发发展规划包括黄岛在内内的西海岸将将会建成一个个集中居住、、旅游、航运运、制造业与与一体的第二二个青岛市区区通过落户大型型产业项目、、健全配套设设施等多种方方式吸引大量量新增人口。。到二零零二二年，西部海海岸人口将达达到160余万人。三、黄岛发展展过程及定位位阶段时间政策标志典型事件探索起步阶段1985年至1992年以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马国家级青岛新技术试验区在开发区成立，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段1992年至2001年小平同志南巡讲话青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一第三阶段2001年3月至今挺进西海岸、构建青岛经济发展重心黄岛的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展1、黄岛GDP的发展自92年以来，黄岛岛的GDP上涨迅速反映了黄岛经经历的三个发发展阶段2、人口发展（（1989———2003）2003年人口增长率率6.5%，自然增长率率仅为千分之之5.45，可见黄岛的的人口主要以以外来人口的的增加量为主主；这充分说说明了其移民民城城市市的特特色色，，人口口低低龄龄化化是黄黄岛岛另另一一个个特特点点黄岛岛未未来来有有深深圳圳移移民民城城市市的的特特性性3、黄黄岛岛未未来来发发展展及及定定位位胶州州湾湾西西海海岸岸经经济济发发展展战战略略的的核核心心黄岛岛将将成成为为青青岛岛市市新新的的重重要要经经济济区区4、人人口口发发展展趋趋势势预预测测对比比上上海海浦浦东东的的人人口口密密度度，，黄黄岛岛人人口口仍仍有有发发展展空空间间影响响因因素素：：大大学学城城、、大大炼炼油油等等项项目目浦东黄岛人口（人）176.6923.8面积（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黄黄岛岛房房地地产产市市场场现现状状开发发项项目目区区域域集集中中购买买者者投投资资目目的的性性强强价格格涨涨幅幅大大、、速速度度快快物业业带带内内装装修修整体体市市场场目目前前进进入入调调整整期期6、黄黄岛岛房房地地产产发发展展趋趋势势在2008年奥奥运运会会的的契契机机下下，，会会有有新新一一轮轮的的市市场场竞竞争争产业业等等项项目目的的上上马马，，使使黄黄岛岛进进入入高高速速发发展展期期各类类型型的的物物业业产产品品纷纷纷纷登登陆陆黄黄岛岛，，加加剧剧竞竞争争与青青岛岛市市区区的的差差距距逐逐渐渐减减小小拆迁迁改改造造项项目目陆陆续续展展开开新一一轮轮的的投投资资热热潮潮在在2年后后产产生生项目目所所处处的的环环境境项目目地地块块一、、长长江江路路街街道道办办事事处处1、长长江江路路办办事事处处区区域域状状况况该区区域域规规划划定定位位为为黄黄岛岛的的行政政商商务务中中心心黄岛岛城城区区的的发发展展主主要要集集中中在在本本区区域域是黄黄岛岛主主要要的的商商业业区区域域囊括括了了香香江江路路商商圈圈和和长长江江路路商商圈圈商业业和和住住宅宅房房地地产产开开发发项项目目主主要要集集中中在在本本区区域域2、人人口口密密度度分分布布黄岛岛现现在在的的人人口口虽虽少少，，但但是是37%集中中在在长长江江路路街街道道办办事事处处，，有有近近15万人人口口，，人人口口密密度度约约3409人人/km2,超过过浦浦东东的的平平均均人人口口密密度度，，具具有有良良好好的的商商业业基基础础。。3、长长江江路路街街道道办办事事处处土土地地供供给给长江江路路街街道道办办事事处处目目前前农农村村已已经经基基本本上上被被城城市市替替代代，，行行政政村村的的数数量量只只有有18个；；未来来土土地地供供给给主主要要集集中中在在江江山山路路以以西西和和昆昆仑仑山山路路以以东东的的区区域域。。此此区区域域主主要要为为农农村村的的旧旧村村改改造造和和农农田田的的征征用用等等。。二、、香香江江路路片片区区状状况况ABCDEFG1、香香江江路路片片区区是是黄黄岛岛行行政政商商务务中中心心的的成成熟熟商商圈圈和和金金融融中中心心2、香香江江路路的的商商圈圈现现状状以中中低低档档的的大大众众化化消消费费为为主主南北北的的人人气气反反差差较较大大人流流集集中中，，消消费费能能力力较较强强，，已已初初步步形形成成了了一一定定的的商商业业格格局局；；整体商业业布局比比较传统统，经营营缺乏特特色，形形态相对对老化；；购物空间间狭窄，，商业观观赏性及及休闲性性较差；；业态分布布相对单单调，文文化餐饮饮服务类类发展不不足；停车位严严重不足足；整个商圈圈向更大大规模及及更高档档次发展展有一定定的障碍碍；项目以西西“云海海天城””中低档档消费市市场，非非常繁荣荣。3、香江路路商圈分分析结论论香江路属属于黄岛岛的商业业中心，，片区发发展的提提升空间间较大周边配套套、设施施齐全，，商业较较多，雷雷同性强强，没有有亮点项项目整个商业业形态落落后，不不具备改改造升级级条件三、项目目地块分分析1、项目技技术参数数总用地面积23051㎡建筑容积率

≤4.0

建筑覆盖率47%地面建筑面积≤92200㎡其中：商业37200㎡住宅55000㎡地下建筑面积35500㎡建筑层数多高层机动车位810个后退用地红线其他要求2、四至道道路及建建筑黄岛四中工业区电子第四十一研究所工业区高科技创业中心中达化纤轻骑大厦香江花园长江商厦吉韩商厦吴家庄云海商城黄岛成人中专青岛昌隆文具有限公司百盛金融一条街鲁泽大厦双鑫园大酒店消防大队公安宿舍供电大楼世家花园世家花园世家花园世家花园道路和交交通分析析项目地块块南侧是是香江路路，双向向四车道道，西连连江山路路。江山山路是连连接胶州州湾高速速公路的的主干道道。项目地块块东侧是是太行山山路，双双向四车车道，南南连长途途汽车站站，北连连江山路路直达环环胶州湾湾高速公公路驱车5分钟可到到达黄岛岛长途汽汽车站驱车10分钟可到到达薛家家岛轮渡渡码头驱车15分钟即可可到达环环胶州湾湾高速公公路到达青岛岛国际机机场的距距离与青青岛市区区相同，，驱车约约45分钟公交线路路分析公交车始终站点发车间隔时间客流量比1路轮渡——金沙滩3分47%2路唐岛湾——安子码头8分9%6路柳花泊——唐岛湾20分7%15路唐岛湾——福瀛装饰城4分28%21路王家港——台子沟25分4%22路金沙滩——后岔湾12分5%途经项目目地块周周边的公公交车如如下：3、地块块分析结结论周边市政政配套成成熟，但但商业氛氛围较淡淡人流量较较大，但但是驻足足人员很很少周边现有居居住小区较较多周边部分工工业厂区未未来规划为为住宅小区区项目地块交交通便捷，，但没有公公交车在地地块停靠现有城市绿绿化带对项项目未来的的经营有影影响建议1建议2地块南侧的的城市绿化化用地对本本项目的商商业气氛营营造形成不不利的影响响。建议发发展商向政府相关关部门申请请把该地快快作为项目目的组成部部分统一考考虑，使之与项目目自成一体体。四、项目SWOT分析S.优势W.劣势O.机会T.威胁1、Strength优势分析S１：区域缺乏高高档综合物物业项目，，项目占据据领先空位位S２：邻近临近黄黄岛商业圈圈香江路，，占尽地利利S３：地块周边居居住小区众众多，人流流集中，消消费能力较较强S４：投资客看好好黄岛的未未来，具有有强烈的投投资热情，，购买力强强劲S５：产权式酒店店、公寓具具有很强的的投资价值值S６：上实、中原原强强联合合S１：区域缺乏高高档综合物物业项目，，项目占据据领先空位位香江路的市市场价值已已经迅速提提升香江路商业业规模较小小、没有特特色、传统统性强高档商业物物业市场仍仍属于空白白高档商业物物业在该区区域还存在在较大的提提升空间，，本项目的的建立将会会占据领先先的空位，，从而取得得竞争中的的领先优势势。S２：邻近临近黄黄岛商业圈圈香江路，，占尽地利利香江路金融融商业密集集，辐射整整个黄岛开开发区。未来香江路路的发展同同样不可限限量。本项目是近期香江路路沿线开发发的唯一大大型综合类类类项目，独有卖点点无可比拟拟S３：地块周边居居住小区众众多，人流流集中，消消费能力较较强香江路的人人流是黄岛岛最大的周边存在着着很多的机机关单位和和住宅宿舍舍大量的机关关单位和住住宅宿舍所所带来的人人群为本项项目提供了了商业所必必需的客户户基础。S４：投资客看好好黄岛的未未来，具有有强烈的投投资热情，，购买力强劲黄岛房地产产物业的购购买客户以以投资为主主约占60%。黄岛是未来来青岛西海海岸城市的的中心。S５：产权式酒店店、公寓具具有很强的的投资价值值产权式物业业具有独特特的投资价价值产权式物业业正在被越越来越多的的业内人士士和普通消消费者所认认可。产权式物业业高额利润润回报、较较少的资金金投入S６：上实、中原原强强联合合上海上实城城市发展投投资有限公公司，实力力雄厚，在在业界拥有有良好的声声誉。中原原集团是在在地产界打打拼25年的著名专专业代理公公司，拥有有一批专业业、精干的的人才。二二者强强联联合，前景景广阔。2、Weakness劣势分析W１：项目地块属属于香江路路的断层地地带W２：地块的容积积率高W３：上实品牌目目前在黄岛岛缺乏号召召力W４：周边业态分分布缺乏整整体布局W５：政府的盲目目规划、招招商W１：项目地块属属于香江路路的断层地地带项目东是香香江路商业业的中心地地段。项目目西是低档档次集贸市市场的聚集集地。东西西两侧各自自聚集了大大量的人气气。本项目位于于香江路两两大商业板板块的中部部。周边人人流量小，，商业氛围围非常冷清清W２：地块的容积积率高本项目的总总占地面积积在2万平方米左左右，而规规划建筑面面积接近10万平方米必须压缩广广场面积，，从而使项项目难以形形成具有特特色的文化化广场W３：上实品牌目目前在黄岛岛缺乏号召召力上实的品牌牌号召力偏偏弱该项目在策策划、推广广和宣传的的过程中缺缺少发展商商品牌力的的有效支撑撑。W４：周边业态分分布缺乏整整体布局周边物业缺缺乏经营特特色缺乏创新意意识和创新新策略W５：政府的盲目目规划、招招商政府规划的的前瞻性较较低大量招商导导致商业供供应过剩3、Opportunity机会分析O１：青岛西部城城市的规划划建设O２：2008年奥运会，，青岛将成成为世界瞩瞩目的焦点点O３：未来的青黄黄跨海大桥桥连接青岛岛与黄岛O４：产业资源、、自然资源源、学院资资源的挖掘掘和完善O５：百盛即将入入驻，带动动香江路北北侧商业气气氛O１：青岛西部城城市的规划划建设青岛的西部部城市将是是以黄岛开开发区为中中心，整合合胶州和胶胶南部分区区域西海岸城市市将成为第第二个青岛岛市区O２：2008年奥运会，，青岛将成成为世界瞩瞩目的焦点点2008年青岛将成成为世界瞩瞩目的焦点点适时利用奥奥运会的契契机，为本本项目增加加机会点O３：未来的青黄黄跨海大桥桥连接青岛岛与黄岛青岛海湾大大桥规划已已经出台缩小两岸的的距离，缩缩小两地的的经济实力力黄岛成为中中国的第二二个浦东O４：产业资源、、自然资源源、学院资资源的挖掘掘和完善黄岛产业发发达，多家家世界知名名企业进入入黄岛薛家岛旅游游风景区，，每年吸引引大量的游游客石油大学等等多所知名名院校进驻驻黄岛O５：百盛即将入入驻，带动动香江路北北侧商业气气氛带动香江路路北侧的商商业气氛的的提升百盛为旧房房改造，发发展受限4、Threat威胁分析T１：潜在竞争对对手较多T２：香江路详细细规划尚未未出台T３：长江路日益益攀升的人人气会对香香江路形成成客群分流流T１：潜在竞争对对手较多多个大型的的商业市场场意向进入入黄岛形成巨大的的商业体量量与本项目在在目标客群群方面有较较大的重合合T２：香江路详细细规划尚未未出台商圈成型较较早，物业业分布不均均，商业模模式较为传传统未来的商业业分布，以以及人流的的导向都会会对本项目目造成极大大的影响T３：长江路日益益攀升的人人气会对香香江路形成成客群分流流长江路作为为一条新崛崛起的商圈圈，其商业业正处于发发展阶段，，商业潜力力巨大长江路的定定位是黄岛岛未来的行行政商务中中心区长江路的这这种日益发发展的商业业将会对本本项目构成成极大的威威胁我们要做成成什么样的的物业项目总体定定位具有片区地地标性的大大型综合性性商业项目目项目定位与与片区定位位的关系香江路作为为行政商务务中心的重重要商圈，，需要一个个具有标志志性建筑物物长江路街道道办事处是是黄岛的行行政商务中中心，应该该有高档的的餐饮娱乐乐消费项目目与之相配配套黄岛的人口口低龄化特特点，决定定了目前主主流消费以以大众化为为主长江路办事事处作为黄黄岛未来的的居住核心心区，为项项目提供充充足的客源源项目定位原原则香江路地标标项目休闲的鲜明明主题高品位、高高性能重装饰、重重配置以小见大降低项目经经营风险物业类型功能分布面积（m2）合计（m2）租/售建议备注综合商业内街商铺1000026600出售

综合超市15000以租代售家乐福美食广场1600

酒店餐饮麦当劳5004200以租代售

上岛咖啡500

韩国料理400自留产权15个包厢日本料理40015个包厢中式餐饮240050个包厢娱乐酒吧6006100自留产权

歌舞+音乐厅1200

KTV包厢160030个包厢洗浴中心1800

多功能厅900

客房行政套房6008100标准间7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住楼单体附楼2400024000

本项目功能能定位总体分布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心、东南亚小吃等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等10000餐饮异国餐饮麦当劳、上岛咖啡、韩国料理、日本料理1800中式餐饮海鲜类、四川菜系2400娱乐酒吧、歌舞+音乐厅组合、KTV包厢、电游网吧、电影院、多功能厅6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2标准间150套8100酒店式服务公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住楼80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物业功能面面积分配比比例功能区域划划分原则大众消费与与高档消费费划分餐饮/娱乐/客房超市/内街/美食广场动/静功能区划划分商住/公寓综合商业特种人群的的私密消费费划分高级官员普通官员人流客源利利用最大化化客户/业主的消费费划分游泳馆物业功能划划分商业裙楼大大众消费区区——超市、内街街、美食广广场商业裙楼高高档消费区区——餐饮、娱乐乐主塔楼楼——酒店客房、、酒店式服服务公寓副塔楼楼——商住楼项目形象定定位香江路上的的地标物业业——提升黄岛消消费观念——改善黄岛购购物环境项目的社会会责任感和和使命感1、外立面外立面建议采用后现代主义外立面风格，简洁、稳重，现代感强。简化三段式建筑立面；外墙以涂料为主，底部裙楼采用大理石、花岗岩等石材；直线条简洁、流畅，强调窗、阳台、遮阳板等功能性构件的细部处理；以银灰、米白色为主，点缀明黄、红色线条；视觉观感档次高，凸显本项目片区路段物业地标性。顶部凸现挺拔、凌空，如日中天之浩气。底部外墙镶嵌优质石材。阳台通透、轻巧，通过体量和曲线变化展示，每个单位设一个阳台。窗凸窗、银灰色塑钢窗、蓝玻。2、大堂项目内容装修风格简约的现代风格，讲求精致感、品质感，有特色装修档次高档装修材质地面、墙身铺砌优质石材装饰品及设施豪华艺术吊灯、墙体挂件、沙发、茶几、花艺、服务接待台色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合背景音乐轻音乐、钢琴曲功能区大堂公共区、休闲休息区、服务接待区3、电梯及及电梯间项目内容电梯电梯品牌知名品牌，如三菱、奥的斯等电梯数量每栋塔楼2-3部内部设施闭路监控摄像头、背景音乐电梯间装修风格简约的现代风格，品质感强装修档次高档装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面装饰品及设施精致吊灯或壁灯，垃圾箱色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合背景音乐轻音乐、钢琴曲4、公共走走廊项目内容装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面；吊顶装饰品及设施壁灯、花艺、垃圾箱光线明亮，灯光与自然光结合5、配套会会所项目地点面积（m2）内容经营方式会所转换层平台5500空中花园免费会所+商业会所休闲区、运动区、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡厅、酒吧、茶吧500美容美发、纤体中心转换层空中花园综合商业定定位购物一站式式休闲广场场休闲元素立体绿化区域艺术水水景鹅卵石青石板/条石板路休闲元素艺术街灯吊牌雕塑休闲椅射灯艺术花坛特色VI·······1、商业面积积分配比例例2、业态分布布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场东南亚小吃、川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等100003、商业定位位依据目前所有超超市的形态态、管理、、货品严重重滞后所有超市人人潮涌动营营业额不菲菲所有超市的的改造空间间非常小，，发生根本本性变化的的可能性不不大香江路商圈圈已被人们们认可，有有黄岛最大大的购物人人流量百盛所选厂厂房改造商商业项目，，停车位和和规模有限限易初莲花所所选的意向向地块目前前是经营粗粗放低档化化的云海商商城，项目目周期较长长根据科学的的的预测和和规避项目目风险4、香江路商商业市场分分析香江路商圈圈的商业物物业，主要要以百货商商店为主超市聚集了了过多的人人流，百货货商店里的的人流相反反比较稀少少香江路的商商业主要以以经营服装装服饰为主主，其次为为各种专业业店超市的规模模只占总量量的十分之之一餐饮的规模模更小。香江路商业业业态分析析香江路的服服装远超过过了业态标标准香江路的超超市和餐饮饮严重不足足业态所占比例服装服饰25%餐饮20%超市30%其它（通讯、家具等）25%5、长江路商商业市场分分析长江路商圈圈的商业物物业，主要要以百货商商店和超市市为主各种专业店店等进入较较少香江路其业业态相对单单一商业氛围尚尚不成熟难以吸引大大量的人流流长江路商业业业态分析析长江路的服服装服饰类类已经严重重超标餐饮只有利利群的特色色小吃和肯肯德基超市有家佳佳源和利群群瑞泰业态所占比例服装服饰72%餐饮2%超市12%其它（通讯、家具等）14%大众型超市市建议选择““家乐福”个性化的内内街商铺集各地精华华的风味美美食街公寓定位酒店定位商住楼定位位居住物业定定位黄岛住宅市市场概述项目名称天泰.阳光海岸千禧龙家园（二期）星杰座（敖海星城）澳龙花园东方花园位置长江路以北，太行山路以东武夷山路与珠江路交汇处长江路与珠江路交汇处香江路以北，利群商厦对过阿里山路与长江路交汇处均价43005600400038004500户型范围（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力户型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力户型总价30-40万50-60万50-55万45-55万75-85万热销户型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）销售率60%40%80%80%95%装修标准全装修厨卫精装厨卫精装厨卫装修——开盘时间04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底销售时间8个月4个月1年4个月1年零10个月黄岛市的居居民2020年发展到160万，需求市市场强劲目前购房入入住率40%，黄岛的楼楼盘投资商商购买较多多，投资强强劲大面积的高高档住宅，，因总价过过高，投资资谨慎，销销售受阻黄岛地区中中高档楼盘盘均价4500/平米，而主主力户型总总价集中在在40—60万元截至今年9月上旬，黄黄岛新开楼楼盘的销售售率大部分分都在60%以上，而销销售周期大大部分为10个月左右80~120m2的小户型极极受投资者者追捧，130m2以上的户型型出现滞销销在售的热销户型户型面积代表项目二室88m292m2天泰阳光海岸三室118m2121m2澳龙花园黄岛住宅市市场结论公寓形象定定位优雅的，浪浪漫的，富富于想象的的，风情万万种的…1、公寓面积积分配比例例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面积总计5000m216000m21560m222560m2公寓套数比比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套数总计100套200套6套306套2、酒店式公公寓定位依依据很多成功人人士、外籍籍人士等投投资客看好好黄岛的发发展前景黄岛在售的的酒店式公公寓只有概概念，没有有酒店式服服务的内涵涵极具独特风风格和酒店店式服务的的公寓胜过过高档豪宅宅黄岛经济的的突飞猛进进，势必有有大量的实实力企业进进入黄岛，，他们需要要服务便捷捷周全的居居住环境公寓与酒店店客房可以以相互转化化，规避经经营风险产权式酒店店客房、酒酒店服务式式公寓目前前尚属空白白温馨舒适的的酒店式公公寓酒店形象定定位黄岛高品味味永远的榜榜样1、酒店客房房面积分配配50m2标准间120m2行政套房面积总计7500m2600m28100m2酒店客房套数数比例50m2标准间120m2行政套房套数总计150套5套155套2、酒店客房定定位依据黄岛的旅游业业获得了极大大的发展，现现有酒店经营营状况非常好好目前酒店的形态、配置严严重滞后黄岛没有风格格独特的客房房可以成为经营营公寓的对外外窗口酒店客房与公公寓可以相互互转化降低客房和公公寓的经营管管理成本3、现有酒店配配套状况酒店名称星级位置经营娱乐配套太平洋大酒店三星井冈山路以餐饮为主——鲁海丰大酒店准三星阿里山路128号以餐饮为主，开业不到一年洗浴、小型歌舞厅海丰大酒店准三星长江中路459号商务型酒店，开业不到一年健身房、美容美发、娱乐室、洗浴、KTV等海都大酒店三星长江中路218号99年开业，设置陈旧，商务型酒店，准备升四星健身房、美容美发、棋牌室、洗浴、KTV等客房市场情况况酒店名称客房总数标准间单间或套房太平洋大酒店512922鲁海丰大酒店5950单间5；套房4海丰大酒店22090单间70；套房60海都大酒店203100103合计533269264比例100%50.5%49.5%4、酒店客房市市场分析黄岛的旅游业业潜力巨大，，酒店经营前前景看好黄岛现有酒店店，配置较低低，体量较小小酒店客房客户户以商务客户户为主客房达到65%——70%，淡季出租率率都在50%左右较少高档娱乐乐场所，导致致大量客户流流向青岛消费费缺乏大众型综综合餐饮场所所高档典雅的行行政套房舒适精致的标标准套房5、餐饮娱乐定定位依据黄岛的政府机机关单位，约约有近40个部局级机关关，下设200多个科处。其其中约有50%的部门经常进进行会议餐饮饮活动黄岛形成规模模的大型企业业约有220多家大量的政府机机关和企业为为本项目的餐餐饮提供坚实实的支撑黄岛日韩企业业的状况项目单位日本投资企业韩国投资企业企业个数个4040从业人员人136786612其中外籍职工人120112职工劳动报酬万元14916.97854.9其中外籍职工报酬万元1813.42243.5餐饮市场情况况店名位置规模包间数量餐饮菜系太平洋大酒店井冈山路大厅约200平米，可同时容纳100人就餐；23个单间海鲜、鲁菜+西餐、咖啡鲁海丰大酒店阿里山路128号2个宴会厅30余个风调各异的单间除大众菜之外，还有一件小型的日式料理海丰大酒店长江路大型宴会厅200人；大厅可接待200人；20余个单间自助餐厅、咖啡、茶吧海都大酒店长江中路218号可容纳300—500人同时就餐；大堂茶厅；60人的日式餐厅一间；容纳60人的西餐厅一间；商务酒店，包含中餐、西餐、日式料理娱乐市场情况况名称位置消费额度规模经营状况备注太平洋娱乐城薛家岛金沙滩金沙新村包房费100元—————KTV香江21会所香江路西段包房费200-600元不等4-6层约500平米良好2-3层演艺酒吧，4-6层娱乐中心宝岛会不夜城井冈山路与香江路交汇处酒水10—30元，人均消费50—150元约300平米火爆KTV为主，整体消费偏向中低档世纪海丰大酒店长江路与井冈山路交汇处——3500——加州红俱乐部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐饮娱乐市市场分析黄岛缺少高档档娱乐场所，，导致大量客客户流向青岛岛消费黄岛缺乏大众众型综合餐饮饮场所黄岛主要的大大酒店集中在在长江路，香香江路高档的的餐饮娱乐场场所十分匮乏乏麦当劳上岛咖啡北方风情的韩韩国料理淡雅精致的日日本料理集饮食精华的的中式餐饮异国情调的酒酒吧自然悠扬的歌歌舞音乐厅KTV包厢商住楼形象定定位有梦就有一切切1、商住楼面积积分配比例80m2户型95m2户型100m2户型面积总计6400m25700m211900m224000m2商住楼套数比比例80m2户型95m2户型100m2户型套数总计80套60套119套259套2、商住楼定位位依据香江路作为黄黄岛的金融中中心，需要配配置先进的办办公场所可以吸引办公公和居家两种种客群商住楼对高层层的抵触程度度较差3、商住楼市场场情况案名轻骑大厦伟业花园怡海世家汇商国际位置香江路香江路长江路长江路具体情况商住两用，偏住均价2900无底商商住两用，偏住均价3400商住两用，偏住底商3层，面积13000平方米，计划做超市高层商住两用，起价4000，最高价5200商住两用，偏商裙楼6层，1层银行，2—6层为工商局；7层以上为商住两用。最高价6250；均价47004、商住市场分分析黄岛现有商住住两用楼盘数数量较少，以以住为主黄岛已完成高高层住宅实际际上已经成为为商住两用的的楼盘黄岛商住楼在在功能上与住住宅差别不大大购买商住楼的的投资客较多多5、商住楼户型型设计原则小户型多功能能投资者可以接接受的投资总总价宜商宜住商住两宜的商商住办公我们如何实现现它们的价值值价格策略目标标物业价值最化大一、定价策略略低总价、高单单价策略1、小面积定价价策略2、按套定价策策略客户心理——物有所值策略略1、给投资商预预留一定升值值空间2、关注市场反反馈，低开高高走，适时调调价1、定价原则高性价比原则则以高品位全配配置提高物业业价值以休闲主题的的商业运作，，挖掘物业附附加值酒店式服务，，提升物业附附加值2、充分挖掘项项目的有利因因素黄岛的发展有有浦东的趋势势香江路片区商商业中心地位位目前得到认认可和巩固物业周边有高高密度的居住住小区地段的物业地地标性本项目休闲主主题的形态成功引入品牌牌商家发展商先进的的经营管理理理念3、项目的不利利因素黄岛目前的50万人口黄岛产业计划划发展不清晰晰，加大项目目风险因素4、市场价格分分析物业类型黄岛市场（元/m2）香江路片区市场（元/m2）备注最高最低平均最高最低平均商业外铺22000————22000————无主题内街————7000——————无主题酒店式公寓————————————产权式酒店客房————————————商住楼625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市场没有可比比物业和价格格参照黄岛目前前的房地产市市场态势投资客所能够够接受的物业业总价项目本身的高高品质预计实收均价价商业裙楼14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住楼4800-5000单价：元/m2二、租/售策略争取政府最大大支持强强联合策略略有效的销控策策略分步营销策略略市场信息反馈馈策略（客户户调查）预警调整策略略道具营销策略略产品组合策略略1、租/售比例面积（平方米）百分比面积合计（平方米）百分比租赁娱乐设施61007%930010%日韩料理8001%中式餐饮24003%以租代售综合超市1500016%2760030%内街商铺1000011%美食广场16002%休闲快餐10001%销售酒店式公寓81009%5460060%产权式酒店2256025%商住楼2400026%类型租/售方案招商建议备注商业品牌超市以租代售家乐福由专业招商公司进行招商发展商统一管理美食广场以租代售品牌餐饮公司内街商铺以租代售品牌专柜餐饮异国餐饮出租品牌餐饮娱乐公司中式餐饮娱乐出租2、招商建议3、销售建议酒店客房、酒酒店式公寓、、商住楼及综综合商业分两两个阶段出让让产权。第一阶段销售第二阶段销售物业名称内街商铺酒店式公寓产权式酒店商住楼超市美食广场麦当劳上岛咖啡面积（平方米）1000022560810024000150001600500500本销售阶段面积比15%35%13%37%85%9%3%3%总销售面积比12%27%10%29%18%2%1%1%合计6466017600可售面积82260第一阶段销售售非商业物业面面积比例产权式酒店酒店式公寓商住楼面积合计8100m222560m224000m254660m2非商业物业套套数比例产权式酒店酒店式公寓商住楼面积合计155套306套259套720套第二阶段销售售三、推广策略略推广三大阶段段物业形象推广广企业形象推广广树立品牌商业推广理念念推广理念创造商业空间休闲机能内部商业街铺化推动商圈人群文化交流提升社区生活品味引进品牌商业提供黄岛最受追捧的街铺建立独特商业管理体系推广阶段分期期预热期强销期持续期尾盘期产品形象企业形象+产品形象树立综合品牌牌巩固综合品牌牌预热期（第一一阶段）推广主题——浦东的今天就就是黄岛的明明天通过大众所周周知的浦东城城市面貌，诠诠释黄岛的发发展潜力通过举世瞩目目的浦东发展展轨迹演绎黄黄岛的价值通过展示本案案的形象提高高本案的知名名度今日黄岛，十十年前的浦东东今日浦东，明明日黄岛的未未来强销期（第二二阶段）推广主题——上海实业打造造浦东第二通过展示上海海实业在上海海的项目给与与投资者信心心通过全方位的的展示本案，，挖掘项目价价值和卖点昨日上海浦东东的建设者今今日“第二二浦东”的开开发者持续期（第三三阶段）延续第二阶段段的推广主题题通过项目品质质形成物业和和发展商的黄黄岛品牌进一步诠释项项目的品质和和先进的经营营管理理念尾盘期（第四四阶段）通过信息发布布实现自然销销售，以承接接下一个项目目，不断强化化品牌形象推广核心思路路本案品牌的核核心DNA——““新上海缩影””区域——“第二浦东”塑造的产品——“新上海缩影”餐饮、商业、、娱乐、文化化聚集地黄岛的新天地黄岛的徐家汇商圈城市中心、市市级商业中心心、商务中心心和公共活动动中心黄岛第一家面面向个人经营营的时权酒店店黄岛的“美丽园大酒酒店”发起“第二浦浦东运动”推推广活动，吹吹响进军黄岛岛的号角！推广——“第二浦东运动动”广告风格1.开工典礼暨建建筑与”浦东东第二”发展展论坛2.“黄岛VS浦东”投资论论坛暨开盘仪仪式3.系列上海及其其它城市的招招商活动公关活动四、目标客户户定位1、黄岛本地客客群分析黄岛消费客群群特点客群低龄化喜爱逛街逛街有相对固固定的时间购物以日用品品和各类食品品为主消费客群年龄龄年龄15-20岁21-35岁35-40岁其他年龄段百分比10%60%20%10%消费客群职业业职业学生打工一族政府职员外籍人士产业工人百分比30%30%20%10%10%2、黄岛购房客客群分析客户分类投资客户自用客户百分比60%40%投资客户来源源客户来源外籍人士山东以外地区青岛以外的山东地区青岛市百分比10%30%20%40%投资客户职业业职业政府官员小业主白领阶层成功人士产业工人百分比30%30%20%10%10%投资客户年龄龄年龄30-40岁40-45岁45-50岁其他年龄段百分比25%60%10%5%3、目标客户群群定位投资客户终极客户投资客群定位位产业企业外国企业品牌公司政府官员（灰灰色收入）小业主产业工人企业高管终极客户分析析综合商业——社会各阶层人人士餐饮娱乐——政府官员、成成功人士、社社会精英公寓部分——产业企业、外外企的高管人人员和高级白领商住楼客户群群——需要过渡办公公场所的产业业企业或外企企中小型公司企企业（会计事事务所、律师师事务所、中介公司、广广告公司、咨咨询公司等））与金融有密切切联系的企业业喜欢香江路商商业氛围的居居家客群目标客群特征征分析需求特征居住区域分布于黄岛开发区、青岛市区购房目的购房客户大多以投资为主，小部分客户购买动机大多是为了自用；大多数客户看到香江路区域升值潜力和便捷的出行条件。交通方面商业对交通的要求较高，力求方便快捷。房价所能承受公寓总房价款集中在30万到60万之间楼体类型受传投资和价格的影响，比较倾向于对高层物业喜好的户型住宅要求面积集中于70~120平方米之间写字楼面积在80~100平方米之间。住宅求户型设计功能齐全、通透采光性好，方正实用。朝向按照北方人的居住习惯，均对房子的朝向比较关注，偏好主卧和客厅朝南，或至少主卧室朝南。写字楼、酒店对朝向的要求较低配套设施高档的休闲娱乐的设施，舒适的物业管理装修标准住宅客户由于工作紧张、繁忙，比较喜欢开发商提供精装修的服务。车位配置商业对车位要求较高，要有大型的停车场黄岛本地特殊殊客户的收入入情况人员分类收入情况（万元/人/年）人数（人）备注公务员103000保税区职工81000成功企业家500500500家企业亿万富翁——10-20外企人员生活补助10万元/人/年1000职工生活补助300-400元/天/人项目投资客户户辐射区域五、财务分析析1、项目经济指指标土地面积22670m2裙楼面积36900m2容积率3.97

高层公寓22560m2建筑面积91560m2高层酒店8100m2地下室30000m2高层商住24000m2架空层4534m2绿化率40%2、项目销售预预测销售收入面积（平方米）售价（元/平方米）总额（万元）一层商业7380130009594二层商业738090006642三层商业738070005166四层商业738050003690五层商业738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下车位96100销售总额55522.83、项目成本测测算成本费用项目成本费用总额（万元）备注A、土地费用2121.91土地出让费及税费B、直接成本32270.73建安费及配套费C、间接成本7718.29行政费用及审核费用D、不可预见费1199.67

E、管理费1999.45管理费、广告费F、财务费用——贷款利息（复利利息）6%开发成本合计45310.064、项目利润测测算费用项目金额备注收入支出销售总额55522.80项目产品的销售总额开发成本45310.06项目的开发成本之和销售费用3608.98销售税金及土地房产税税前利润6603.765、经济测算前前提裙楼部分：定定位做商业，，装修由业主主负责，此处处仅计算建安安费用，不包包括装修费高层部分：公公寓和酒店精精装修，并配配置家电、家家具，费用单单算；商住两两用楼不装修修，仅计算建建安费用；建建安费用以高高层住宅计算算其他：：费用用取自自青岛岛市市市场价价格六、智智能化化设施施建议议七、社社区服服务与与物业业管理理建议议项目的的竞争争除了了区位位地段段、配配套功功能之之外，，形成成核心心竞争争的是是服务和和品质质，而最最能反反映物物业服服务和和品质质的因因素是是物业业管理理工作作，建建议在在本项项目的的物业业管理理引入入五星星级酒酒店概概念，，凸显显服务务品质质。本项目目采取取公共共服务务和专专项经经营服服务相相结合合的方方式1、公共共服务务内容容（物物业管管理））设立完完善的的保安安防盗盗系统统，社社区边边缘设设红外外线报报警系系统，，闭路路电视视全天天候监监控小小区入入口、、住宅宅大堂堂、电电梯，，住户户家中中设可可视对对讲系系统，，并可可与保保安联联系。。公共秩秩序的的维护护；二十四四小时时保安安巡视视；车辆行行驶及及停泊泊；公共设设施的的养护护、维维修和和管理理；重视楼楼宇保保养工工作，，定期期检查查维修修等。。2、专项项服务务内容容（酒酒店式式服务务）除一般般酒店店客房房的服服务项项目外外，增增加——代租商商务用用车商务翻翻译DIY厨房、、送餐餐植物保保养专项清清洁、、洗衣衣等等等3、利用用社区区局域域网为为业主主提供供服务务视频点点播商情、、咨询询发布布事务通通知即时联联络，，安全全求助助4、公寓寓、写写字楼楼物管管建议议【方案一一】直接聘聘请香香港或或国外外的物物业管管理公公司（（如：：香港港第一一太平平）。。优点：：直接接引进进先进进的物物业管管理模模式，，明显显区别别周边边项目目的本本土物物业管管理公公司，，通过过物业业管理理建立立差异异化优优势。。缺点：：成本本较高高【方案二二】自己组组建物物业管管理公公司，，聘请请国外外（如如：新新加坡坡或荷荷兰））物业业管理理专家家进行行顾问问。优点：：成本本相对对低，，并可可借机机建立立公司司物管管品牌牌。缺点：：物业业管理理服务务质量量不稳稳定5、收费费标准准由于该该项目目是商商住混混合，，比较较特殊殊，建建议采采用方方案一一，聘聘请有有一定定知名名度的的物业业管理理公司司来管管理本本物业业，增增强客客户的的信心心，提提升物物业的的价值值。收收费标标准结结合当当地物物业管管理收收费标标准，，不宜宜超过过3.8元/㎡··月。专专项服服务另另行收收费。