资产评估答案

项目一、二一•单项l.C2.B3.B4.B5.C6.B7.C8.A9.D10.A11.A12.B13.C14.B15.C16.B17.A18.A19.C20.C二•多项1.CD2DE3.ABD4.ABCD5.ABDE6.ABCE7.ACD8.ACDE9.CE10.CD11.BC12.AC13.AD14.BD15.BCD16.BDE17.ABCE三.判断l.T2.T3.F4.F5.F6.T7.T8.T9.F10.Tll.F12.F13.F14.T15.F16.F四.计算题.解：20/(1+10%)+22/(1+10%)2+24/(1+10%)3+25/(1+10%)4+26/(1+10%)5+27/10%X(1+10%)5+120/(1+10%严=568.72(万元).解：重置成本为150X(l+10%)3=199.65(万元)实体性贬值率采用使用年限法测算3/(6+3)=1/3功能性贬值为12X0.065X3X(l-33%)/10%X(1-(1+10%)-6)=6.83(万元)经济性贬值为20X(l-33%)/10%X(l-(l+10%)-6)=58.36(万元)评估值为199.65X(1-1/3)-6.83-58.36=67.91(万元).解：重置成本为480万元设备实际使用年限需考虑生产负荷：生产负荷率为50400/57600=87.5%实际使用年限为10义87.5%二8.75年则设备年限法计算实体性贬值为480X10X87.5%/(8+10X87.5%)=250.75(万元)运营成本为其功能性贬值，即3X(l-33%)/10%X(1-(1+10%)-8)=10.72(万元)则评估值为480-250.75-10.72=218.53(万元)企业收益的预测方法一般有两类：一类属于主观预测法，即根据经营者和专家们的经验、知识来进行预测，如综合调整法、产品周期法等；另一类属于客观预测法，如利用时间顺序排列的一组数据来预测未来收益趋势的时间序列法等。企业未来收益的预测方法的选择需根据企业的特点、产品特征、收益的特点和发展趋势，选择恰当的预测方法。在实际工作中，也可以将几种方法结合起来使用，或分别使用、互相印证。3.企业价值评估时，确定折现率和资本化率的原则是什么？企业价值评估时，确定折现率和资本化率的原则包括：.折现率和资本化率不应低于安全利率；.折现率和资本化率应与收益口径保持一致；.折现率和资本化率本质上差异不大，只是在运用条件下有所差别；.折现率和资本化率可参考同期同行业平均收益率。.简述商誉的概念、特点以及评估商誉的目的？商誉通常是指企业在同等条件下，能获得高于正常投资报酬率所形成的价值。这是由于企业所处地理位置的优势、或是由于经营效率高、历史悠久、人员素质高等多种原因，与同行企业比较，可以获得超额利润。商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力(如社会平均投资回报率)的资本化价值。商誉的特点包括以下几点：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。五、计算题.企业的权益报酬率为15%+1.4X(20%-15%)=22%加权平均资本成本为(13300-3000)/13300X22%+3000/13300X17%=21.2%.收益法测算企业价值为100/(1+10%)+120/(1+10%)^2+150/(1+10%)^3+160/(1+10%)^4+200/(1+10%)^5+200/0.1/1.1-5=1778.09(万)资产加和法测算企业价值为80+120+660+15X12X(P/A,10%,5)=1542.34(万)甲企业的商誉价值为1778.09-1542.34=235.75(万).解：(1)计算A企业适用的折现率①风险报酬率二(8%-3%)X1.2=6%②所有者权益要求的回报率二6%+3%=9%③适用于企业价值评估的加权平均资本成本(折现率)为：50%X7%+50%X9%=8%(2)计算企业年金①计算年金现值系数100/(1+8%)1+no/(1+8%厂2+120/(1+8%)^3+150/(1+8%)^4160/(1+8%厂5=501・31(万元)②计算年金501.31X(A/P,8%,5)=125.56(万元)(3)计算评估值125.56/8%=1569.45(万元)4.解：(1)计算企业2001年的正常净利润：正常净利润二971500+(250000-200000)(1-33%)=1005000(元)(2)计算2002—2005年各年净利润①2002年净利润：1005000X(1+1%)=1015050(元)②2003年净利润：1015050X(1+1%)=1025201(元)③2004年净利润：1025201X(1+1%)=1035453(元)④2005年净利润：1035453X(1+1%)=1045807(元)(3)计算2006—2021年的年金收益(4)计算企业价值P-1029160X(P/A,10%,20)+1500000X=1029160X8.514+1500000X0.149=8985768(元)项目三一.单项1.D2,B3.D二.多项三.判断四.简答题.什么是流动资产，流动资产的特点主要表现在哪些方面？答：流动资产是企业生产经营过程中短期置存的资产，是企业资产的重要组成部分。流动资产在一个生产周期中就能完成一次循环，并随着再生产过程周而复始地进行周转：（一）流动资产占用形态具有变动性；（二）流动资产占用数量具有波动性；（三）流动资产循环与生产经营周期具有一致性。.简述对应收账款进行评估的基本程序？答：见教材.如何判断预付费用是否是评估对象？答：分析预付费用的内容，判断其受益对象，若预付费用在受益对象的评估值中已经有体现则预付费用评估值为零，若没有体现则考虑采用分摊的方式进行评估。项目四一.单项l.C2.A3.A4.C5.B6.B7.D8.A9.D10.A11.B12.D13.C14.B15.B二.多项1.ABD2.CD3.ADE4.ABD5.AD6.BCD7.AD8.ABC9.ACD10.AD三.判断l.F2.T3.T4.F5.F6.T7.F8.F9.T10.T四.计算题.解•：⑴计算被评估设备的更新重置QF价格30/1.5X8X90%X(l+5%+0.5%)=151.92(万元)⑵计算被评估进口设备的重置成本从属费用：银行手续费为151.92XO.8%=1.22(万元)国内运杂费为151.92X(1+0.8%)X3%=4.59(万元)则进口设备重置成本为151.92+1.22+4.59=157.73(万元)⑶计算被评估进口设备的评估值实体性贬值为已经使用5年，尚可使用年限为5年，实体性贬值率为5/(5+5)=50%功能性贬值为2X(P/A」0%,5)=7.58(万元)则评估值为157.73X(1-50%)-7.58=71.285(万元).解：(1)经济型贬值率为1-(6000/10000)08=33.55%(2)经济性贬值额为(10000・6000)义100X(P/A,10%,3)=99.47(万元).解⑴机器设备的重置成本为80X(1+50%)+18X(1+30%)+3=146.4(万元)实体性贬值率为3/(5+3)=37.5%功能性贬值为0.1X12X(P/A,10%,5)X(1-33%)=3.05(万元)经济型贬值为-60%=40%(2)评估值为99.47X(1-37.5%)X(1-40%)-3.05=34.25(万元)项目五一•单项l.C2.A3.A4.C5.B6.B7.D8.A9.D10.A11.B12.D13.C14.B15.B二•多项ABD2.ABC3.ABCDE4.ABCD5.ACDE6.AB7.ABCDE8.ADE9.ACD10.BDE三.判断l.T2.F3.T4.F5.F6.T7.T8.F9.F10.T四.计算.解：假设该宗地地价为X,则年出租毛收入为2X1000X5X360/10000=360（万）管理费用为360X2%=7.2（万）维修费用为3500X1000X5/10000X1.5%=26.25（万）保险费用为3500X1000X5/10000X0.2%=3.5（万）税金为2X1000X5X360/10000X17.5%=63（万）待开发物业价值为（360-7.2-26.25-3.5-63）X（P/A,7%,48）=3570.61（万）XX（1+6%）2+3500X5X1000X（1+10%）X（1+6%）1+（X+3500X5X1000X（1+10%））X20%=3570.61反算义=2582（万）.某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为Oo评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为6肌建筑物资本化率8虬试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。解：年出租毛收入为1800X50X12X（1-10%）/10000=97.2（万）管理费用为97.2X3%=2.916（万）维修费用为2500X1800X1.5%/10000=6.75（万）土地税等费用为1800X25/10000=4.5（万）保险费用为2500X1800X0.2%/10000=0.9（万）房地合一纯收益为97.2-2.916-6.75-4.5-0.9=82.134（万）依题意,该土地剩余使用年限（50-2-1=47年）小于建筑经济寿命（60-1二59年）,剩余残值为3则该建筑物现值为2500X1800/10000X(1-1/48)=440.625(万)

建筑物纯收益440.625X(A/P,8%,47)=36.22(万)则土地纯收益为82.134-36.22=45.914(万)则土地使用权收益价格45.914X(P/A,6%,47)=715.75(万).解:L建立容积率地价指数表。容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125=100+100*5%](1.5-1)/0.1]128=125+100*3机(1.6-1.5)/0.1]2.案例修正计算。评估价值=参照物价格X交易日期修正系数义交易情况修正系数X容积率修正系数X土地状况修正系数.112100105100八“一，A.6SOxxxx=620(兀/平方米)110101115101D.6SOx112100108E.750X—x100100D.6SOx112100108E.750X—x100100■x10799F.700x111x1^105100xx10099105100xx12S102105100xx=748（元/平方米）=63S（元/平方米）112100115101=633（元/平方米）以上数值结果单位均为（元/平方米）3.评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为:(620+627+623+638+633)4-5=628(元/平方米)项目六.单项l.B2.D3.C4.D5.C6.D7.C8.C9.C10.C.多项1.AC2.BCD3.BCDE4.ABD5.CDE6.BC三.判断四.计算分析题.解：未开发出新产品未来两年收益率为8%,6%第一年收益额为100义8%二8万元第二年收益额为100X6%=6万元第三年提高至15%,则收益额为15万元第三年后至无限期则需考虑增长率，增长率为gg二再投资的比率(即税后利润的留存比率)X净资产利润率=25%X20%=5%P=8/(l+15%)1+6/(l+15%)2+15/(l+15%)3+15/(15%-5%).解：到期带息票据为120X(l+8%/2)=a5月10日到8月5日还有85天到期，则根据贴现率可以算出贴现息:aX(9%/360*85)=b则该商业汇票评估值为a-b.该股票评估值为：R=200000X12%=24000(元)r=4%+4%=8%G=再投资的比率(即税后利润的留存比率)X净资产利润率=40%X16%=6.4%P=R/(r-g)=24000/(8%-6.4%)=1500000(元)项目七一•单项l.D2.A3.B4.C5.B6.C7.A8.B9.A10.Cll.B12.C二多项1.BC2.AB3.ABC4.ACD5.ABC6.ABC7.ABC8.ACD9.AD三.判断四.计算分析题.解：商标许可约定的收取的超额收益为100X100000/10000X10%X30%=30(万)商标使用权的价格为30X(P/A,10%,3)=74.61(万).解：第一到三年(180・150)X(1-15%)X2=51(万)第四至五年(170-150)X(1-15%)X2=34(万)第六至八年(160-150)X(1-15%)*2=17(万)该新产品设计和工艺技术评估值为51X(P/A,12%,3)+34X(P/A」2%,2)X(P/F,12%,3)+17X(P/A,12%,3)X(P/F,12%,5)=186.56(万).解：3年来通货膨胀率累计为10%,对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率确定净值，由此可得到该制药生产全套技术的重置成本净值为：9400X(1+10%)义帝=330(万元)⑵因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为900万箱和600万箱，确定重置成本净值分摊率为：600无形资产为10X10X(p/Az6%,5)=421.24(万)判断是否存在商誉：1470.68-250-421.24=799.44(万)则商誉为799.44万元7懈：重置成本净值=100X(1+15%)X6/(4+6)=69(万元)重置成本净值分摊率=50/(150+50)X100%=25%机会成本=50+10=60(万元)该专利许可使用的最低收费额=69*25%+60=77.25(万元)8.解：考虑扣除所得税影响第一年超额收益为(350-310)XIX(1-33%)=26.8(万元)第二、三年超额收益为(330-310)XIX"33%)=13.4(万元)第四、五年超额收益为(320-310)X1义(1.33%)=6.7(万元)该技术评估值为26.8/(1+10%)+13.4/(1+10%)2+13.4/(1+10%)3+6.7/(1+10%)4+6.7/(1+10%)5=54.24(7?)【项目练习】一、单项选择题l.B2,A3.B4.D5.D6.D7.B8.A9.B10.C二、多项选择题1.ABC2.ABC3.BCD4.AB5.ABD6.AB7.ABC8.ABD9.ABC10.BCD三、判断题TFFTFTTTFT四、简答题.如何界定企业价值评估的范围。企业价值评估的一般范围即企业的资产范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分。企业价值评估的具体范围。在对企业价值评估的一般范围进行界定之后，并不能将所界定的企业资产范围直接作为企业价值评估中进行评估的具体资产范围。因为企业价值基于企业整体盈利能力。所以判断企业价值，就是要正确分析和判断企业的盈利能力。企业是由各类单项资产组合而成的资产综合体，这些单项资产对企业盈利能力的形成具有不同的贡献。其中，对企业盈利能力的形成做出贡献、发挥作用的资产就是企业的有效资产，而对企业盈利能力的形成没有做出贡献，甚至削弱了企业的盈利能力的资产就是企业的无效资产。企业的盈利能力是企业的有效资产共同作用的结果，要正确揭示企业价值，就要将企业资产范围内的有效资产和无效资产进行正确的界定与区分，将企业的有效资产作为评估企业价值的具体资产范围。这种区分，是进行企业价值评估的重要前提。.运用收益法评估企业价值时，对企业未来收