广州某集团房地产市场调研简报

1月房地产市场调研简报市场研究部2011年02月23日报告摘要总体经济增长态势基本平稳，通胀压力较大，政策将依然从紧,加息预期强烈,未来仍将保持高压调控态势地产运行2010年地产投资增长强劲,2011年1月土地市场仍较活跃,未来供应量较大；目前销售呈现“量跌价升”，预计未来楼市成交量不容乐观政策调控新国八条、各地限购细则纷纷出台、房产税试点、加息上调准备金率，2011年楼市调控全面升级,整体市场将进入速冻期广州区域广州1月新建商品住宅成交环比猛增五成，而房价环比下降5.8%，现“量升价跌”新国八条政策、广州限购细则预计在2、3月份对广州区域市场带来的较大影响未来将保持高压调控态势，房价可能是高位盘整走势

随着中央政府于1月份再度出台“新国十条”调控重拳，新政不仅要求提高二套房首付比例至60%、调整营业税征收，同时还要求地方政府设定房价控制目标、限购令在全国范围全面铺开，加上货币政策收缩趋势明显，业内预计接下来成交量或将逐步回落；但与此同时，在通胀预期下，房价短期内出现松动的可能性不大，维持高位盘整或许是最有可能的走势目录Part1宏观经济分析Part2全国地产运行Part3政策要点分析Part4区域市场分析CPI创新高，通货膨胀压力日益加大1月份居民消费价格同比上涨4.9%,未破五，经济数据低于市场预期生产者物价指数同比上涨6.6%,环比上涨0.9%CPI&PPI趋势图数据来源：国家统计局PMI连跌2月，增速回落幅度大于预期2011年1月，中国物流与采购联合会(CFLP)中国制造业采购经理指数(PMI)为52.9%，比上月回落1.0个百分点，显示生产厂家对于国家对房地产进一步调控政策抑制需求忧虑整体呈现有所回落态势，但仍高于多年平均水平，说明当前经济增长态势基本平稳PMI指数趋势图数据来源：国家统计局20082009201020111月新增信贷1.04万亿低于预期监管层强力调控见效，1月新增人民币贷款1.04万亿元。同比（较上年同期）少增3182亿元，略低于市场预期但仍处历史高位且较去年12月明显增加5593亿元预计未来两月仍将维持高压调控态势新增贷款趋势图亿元数据来源：国家统计局3180亿元2010年12月国房景气指数持续回落2010年12月，“国房景气指数”为101.79，环比回落1.41点，同比回落1.87点房地产开发投资放缓，但土地开发仍然活跃房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点国房指数趋势图数据来源：国家统计局200820092010本章小结政策将依然从紧,加息预期强烈未来仍将保持高压调控态势CPICPI未破五但难改通胀压力虽然CPI数据低于市场预期，但是通胀压力并不会受此影响，相应的调控政策也不会因此而减缓出台PMI经济态势平稳,通胀压力有所反弹新增贷款1月新增信贷破万亿,调控压力不减国房景气指数国房景气景气指数持续回落，地产开发投资放缓，但土地开发仍然活跃目录Part1宏观经济分析Part2全国地产运行Part3政策要点分析Part4区域市场分析开发投资强劲增长2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点虽2010年以来经历了三轮房地产调控，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好，房地产开发投资热情依然高涨全国房地产开发投资月累计额200820092010全国房地产开发投资月累计额同比增长率增长势头强劲亿元土地地购购置置面面积积较较快快增增加加2010年年，，房房地地产产开开发发企企业业购购置置土土地地面面积积4.1亿亿平平方方米米，，比比上上年年增增长长28.4%，，增增幅幅高高于于2009年年47.3个个百百分分点点全国国土土地地购购置置面面积积累累计计额额200820092010全国国土土地地购购面面积积额额及及同同比比增增长长率率（（单月）亿㎡亿㎡数据来源：国国家统计局土地市场仍较较为活跃十大典型城市市中仅三城市市土地成交量量同比下跌，，五成城市成成交量环比下下跌，1月历来是土地地市场成交的的冷淡期，半半数城市土地地成交量环比比下降也在情情理之中成交金额与去去年同期比，，仅北京、重重庆2城市同比下跌跌，与去年同同期比，土地地市场成交依依然十分活跃跃数据来源：CRIC2011年1月全国典型型城市经营性性土地成交汇汇总表1月整体量跌价价升2011年1月，调控政策策更趋严厉，，限购令相继继蔓延至二、、三线城市，，“国八条””重拳出击，，加之即将到到来的春节淡淡季，预计未未来楼市成交量不容乐观而广州则是成交量稳定，，成交价有所所下降2011年1月主要城市楼楼市成交面积积环比变化图图红色字体表示示成交面积环环比上涨绿色色字体表示下下跌注：带*城市市的成交价格格通过报价计计算，仅供参参考；本月月北京住宅均均价暂未公布布；本月数数据统计截止止2011年1月27日数据来源：CREIS中指数据、搜搜房网1月70大中中城市中68个房价上涨涨新建商品住宅宅价格变动情情况与上月相比，，70个大中城市涨涨幅超过2.0%的城市有3个，下降的城城市有3个与去年同月相相比，70个大中城市同同比价格上涨涨的有68个城市，下降降的有2个城市。其中中，涨幅超过过10.0%的城市有10个全国70大中中城市房价涨幅趋势图注：平均数有有局限性，统统计局决定自自2011年1月开始，70个大中城市房房价涨幅平均均数不再发布布数据来源：国国家统计局本章小结2010年，地产投资资增长强劲全年房地产开开发投资同比比增长33.2%，地产开发投投资热情依然然高涨全年土地购置置面积同比增增长28.4%，增长较快2011年1月土地市场仍较较为活跃十大典型城市市中仅三城市市土地成交量量同比下跌成交金额与去去年同期比，，仅北京、重重庆2城市同比下跌跌销售呈现“量量跌价升”2011年1月份，春节临临近，多数开开发商放缓供供应节奏，受受供应回落的的影响，多数数城市的成交交走势放缓，，北京、天津津、上海等六六大城市成交交明显下滑，，而南京、武武汉、成都、、广州则保持持上涨趋势。。但相比历史史水平来看，，多数城市成成交仍保持在在较高位臵，，说明市场火火热势头仍在在持续70城市中68市1月房价同同比上涨涨预计未来来楼市成交量不容乐观观目录Part1宏观经济济分析Part2全国地产产运行Part3政策要点点分析Part4区域市场场分析“新国八八条”严严控楼市市2011年1月26日，国务院院总理温温家宝主主持召开开国务院院常务会会议，部部署了新新一轮房房地产市市场调控控工作。。此次会会议一共共确定了了八项政政策措施施（下称称“新国国八条””），涉涉及政府府监管、、金融政政策、交交易税费费、土地地交易、、房源供供应等。。其中，，要求地地方政府府合理确确定本地地区年度度新建住房房价格控控制目标标、二套套住房首首付比例例提高至至六成、、全国大大范围的的住房限限购成为政策新新亮点。会会议虽未提提及市场关关注的房产产税，但要要求各地加加快建立和和完善个人人住房信息息系统，为为依法征税税提供基础础的说法，，或为房产产税铺路1、二套房房贷贷首付比例例提高至60%2、对个人购购买住房不不足5年转手交易易，统一按按销售收入入全额征税税3、本地2套房和外地地1套房家庭将将停购4、商业银行行暂停发放放居民家庭庭购买第三三套及以上上住房贷款款5、囤地捂盘盘房企将停停发股票债债券停贷6、落实住房房保障和稳稳定房价工工作的约谈谈问责机制制7、在一定时时期内，要要从严制定定和执行住住房限购措措施8、坚持和强强化舆论引引导政策要点三轮调控对对比首套房首付付3成以上，二二套手付6成以上，非非本居民停停购二套，，限购政策策不断升级级数据来源：：东方财富富网广州市限购购细则广州限购细细则属原汁汁原味型，，北京、上上海最严，，中西部城城市偏松严厉型比新国八条条要求更高高，与原来来的限购政政策相比严严上加严新国八条细细则楼市限购政政策存差异异温和型对限购的时时间、范围围等有所调调整原汁原味型型基本拷贝了了“新国八八条”限购购要求北京“京十五条条”出台外地人在北北京购房必必须连续缴缴税5年上海“沪九条””两套房以上上家庭禁买买房购房需查验验户籍和婚婚姻证明贵阳阳对已已拥拥有有2套及及以以上上住住房房的的本本地地人人或或拥拥有有1套及及以以上上住住房房的的外外地地人人、、无无法法提提供供一一年年以以上上(含一一年年)纳税税证证明明或或社社保保证证明明的的外外地地人人，，不不能能买买市市中中心心城城区区人人口口密密集集、、房房价价过过高高一一环环内内的的住住房房宁波波本地地居居民民限限购购第第三三套套房房，，外外地地居居民民在在本本市市两两年年内内累累计计纳纳税税1年限限购购1套广州州十十区区二二市市全全部部行行政政区区域域范范围围都都将将执执行行限限购购政政策策，，对对广广州州市市的的增增城城和和从从化化地地区区实实施施限限购购政政策策明确户籍籍家庭限限购第三三套房，，非户籍籍家庭限限购第二二套房外地户籍籍购房者者要提供供2年内在本本市累计计缴纳1年以上个个人所得得税缴纳纳证明或或社会保保险缴纳纳证明个人将购购买不足足5年的住房房转手交交易的，，全额征征收营业业税“认房不认认贷”卖掉一套套后仍可可再买一一套，有有利于改改善型需需求买家家置业广州将在在一定时时期内，，暂定对对在本市市(含市辖十十区和从从化、增增城市)已拥有1套住房的的本市户户籍居民民家庭、、能提供供自购房房之日起起算的前前2年内内在在本本市市累累计计缴缴纳纳1年以以上上个个人人所所得得税税缴缴纳纳证证明明或或社社会会保保险险缴缴纳纳证证明明的的非非本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭，，限限购购1套住住房房(含新新建建商商品品住住房房和和二二手手住住房房)。对在在本本市市已已拥拥有有2套以以及及以以上上住住房房的的本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭、、拥拥有有1套及及以以上上住住房房非非本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭、、不不能能提提供供2年内内在在本本市市缴缴纳纳1年以以上上个个人人所所得得税税缴缴纳纳证证明明或或社社会会保保险险缴缴纳纳证证明明的的非非本本市市户户籍籍居居民民家家庭庭，，暂暂停停在在本本市市向向其其售售房房。。境境外外机机构构和和个个人人购购买买商商品品住住房房的的，，严严格格按按照照国国家家有有关关政政策策执执行行，，违违反反规规定定购购房房的的，，不不予予办办理理房房地地产产登登记记各地限购细细则对比房产税试点点落定上海海和重庆上海从1月28日起对上海海居民家庭庭新购第二二套及以上上住房和非非上海居民民家庭的新新购住房征征收房产税税，税率因因房价高低低分别暂定定为0.6％和0.4％办法明确对对上海居民民家庭给予予人均６００平方米的的免税住房房面积（住住房建筑面面积）扣除除。即：对对居民家庭庭新购且属属于第二套套及以上住住房的，合合并计算的的家庭全部部住房面积积人均不超超过６０平平方米（含含６０平方方米）的，，其新购的的住房暂免免征收房产产税；人均均超过６００平方米的的，对属新新购住房超超出部分的的面积，按按规定计算算征收房产产税重庆1月28日正式启动动改革试点点工作，收收对象是独独栋别墅高高档公寓，，以及无工工作户口无无投资人员员所购第二二套房，税税率为0.5%-1.2%重庆房产税税的征税对对象包括：：对于独栋栋别墅，不不管存量房房还是增量量房，均要要征税；对对于房价达达到当地均均价两倍以以上的高档档公寓也将将征税；此此外，对于于在重庆无无户口、无无工作、无无投资的三三无人员在在重庆所购购房产，购购买两套以以上住房的的从第二套套开始要征征收房产税税对于房价达达到当地均均价2倍至3倍的房产，，将按房产产价值的0.5%征税；对于于房价达到到当地均价价3倍至4倍的房产，，将按房产产价值的1%征税；4倍以上，按按1.2%的税率征税税2月2次加息3调准备金率率2011年2月9日起上调金金融机构人人民币存贷款基准准利率。金融机构构一年期存存贷款基准准利率分别别上调0.25个百分点，，其他各档档次存贷款款基准利率率相应调整整存款基准利利率从5.81%上调至6.06%；贷款利率率从2.75%上调至3.00%而5年以上商业业贷款基准准利率则从从6.4%上调至6.6%从2011年2月24日起央行行再度上调调存款准备金金率0.5个百分点央央行将将交替使用用加息和上上调存款准准备金率两两种政策工工具本章小结新“国八条条”推行，，再显政府府调控楼市市决心在责任、、限购、、税收、、信贷、、土地、、住房保保障、问问责等方方面，新新“国八八条”在在原有有基础上上将政策策进行宽宽度扩展展和深度度拉大，，再次展展现了政政府抑制制房价泡泡沫的坚坚定信心心和强硬硬态限购令全全面升级级，短期期抑制投投机性需需求11个城市出出台住房房限购细细则，多多数与户户籍挂钩钩北京和上上海限购购出台““最严””打击投资资需求，，短期内内看能起起到一定定的效果果，楼市市或再度度遭遇速速冻期，，但长期期还要看看宏观经经济走势势以及中中央政府府与地方方政府在在“土地地经济””上的利利益搏弈弈房产税试试点落地地上海和和重庆，，短期内内对楼市市影响有有限保障障大大部部分分自自住住需需求求税税费费，，负负担担比比预预想想中中的的要要低低，，从从目目前前政政策策看看，，试试点点纳纳入入征征收收范范围围内内的的房房源源不不是是很很多多，，但但很很明明显显，，两两地地政政策策都都给给房房产产税税征征收收房房源源范范围围的的扩扩大大预预留留了了政政策策空空间间，，预计计未未来来房房产产税税要要在在全全国国推推进进2月2次加加息息3调准准备备金金率率央行行将将交交替替使使用用加加息息和和上上调调存存款款准准备备金金率率两两种种政政策策工工具具2011年楼楼市市调控控全全面面升升级级整体体市市场场将将进进入入速冻冻期期目录录Part1宏观观经经济济分分析析Part2全国国地地产产运运行行Part3政策策要要点点分分析析Part4区域域市市场场分分析析1月新新建建商商品品住住宅宅成成交交环环比比猛猛增增五五成成1月份份广广州州全全市市10区新新建建商商品品住住宅宅网网上上签签约约面面积积73.25万平平方方米米，，同同比比增增加加12.3%，环环比比增增加加52.3%；签签约约量量在在10··15限购购令令出出台台后后连连续续两两月月在在40多万平方米低低位运行后，，本月出现了了一定幅度的的回升1月，全市10区批准预售的的商品房项目目共29个，批准预售售商品房8059套，面积85.89万平方米。其其中批准预售售商品住宅7133套，同比增加加27.85%，环比增加117.40%；面积77.93万平方米，同同比增加21.87%，环比增加59.32%万㎡广州市新建商商品住宅成交交情况1月房价环比下下降5.8%1月全市10区新建商品品住宅均价13572元元/平方米，，同比上升3.2%，环比下降5.8%；签约价格格在之前几个个月连续出现现结构性上涨涨后，本月出出现回落新建商品住宅宅网签均价走走势一手住宅网签签亦现量升价价跌的态势新增预售商品品住宅情况2011年1月广州市十十区二县住宅宅供应增加5084套，，比上月的8802套下下降42.24%；新增增加面积69.00万平平方米，比上上月的87.19万平方方米下降20.86%广州市一手房房网签情况对对比时间/网签数据套数面积(万平方米)金额(亿)均价(元/平方米)2010年12月664075.68102.62135842011年01月8628100.60122.2812184环比增减29.94%32.93%19.16%-10.31%1月1日至1月30日，广州十区区二县一手住住宅成交面积积为100.6万平方米，成成交套数为8628套，均价为12184元/平方米广州市一手商商品住宅供应应情况、网签签情况区域新建商品品住宅网签情情网签成交数据统计区域已售套数已售面积成交金额均价未售套数未售面积全市862810060081222825116412184639758465094花都191422185415575091937020145922003616增城14251650801343406792823583111188951番禺1059110572137317414012448137561681048从化93410776471624373066463020487972海珠840807721697656197210174617518115白云618925201647968459178123407506156南沙5336500348908885575241553231562天河4956040216151963872674087331110801荔湾34738970840753816215742380295023萝岗24240706457963104113131076176424越秀16817282418995102242441788199697黄埔535083702953891382974265729中心六区2521

295029

6290865350

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新四区二县6107

710979

5937385814

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5769573

十区5780

676390

9954498241

14717

46363

5973506

网签套数最多多的是花都区区，达到1914套，网签面积积达到221854平方米，网签签金额超过15.58亿元，其次是是增城；而越越秀区、黄埔埔区成交套数数均少于200套新四区二县是是指：萝岗区、番禺禺区、南沙区区、花都区和和增城市、从从化市中心六区指：：天河区、海珠珠区、荔湾区区、越秀区、、黄埔区、白白云区1月花都有多个个大盘热销，，包括鼎信四四季花园、富富力金港城、、雅宝新城另外郊区不限限购政策也促促成了增城、、从化的高签签约量天河网签均价价最高，花都都网签面积最最多2011年1月各区商品住住宅网签均价价对比2011年1月各区商品住住宅网签面积积对比元/㎡㎡全市网签均价价：12184元/㎡全市网签总面面积：100.6万㎡天河网签均价价最高，达26740元/㎡，其次是越秀秀和荔湾，从从花均价最低低，仅6646元/㎡而花都网签面面积最高，达达22万多㎡，占全全市网签总面面积的22%；其次是增城城和番禺全市网签成交交套数鼎信四季花园园最多鼎信四季花园园（2011年元旦开盘，，预计2012年入住）主推户型为113㎡的三房单位，，180㎡的四房单位鹿鹿鼎记，起价价4500元/㎡，均价在5650元/㎡项目优势：项项目位于花都都区府板块内内，为大型社社区，周边生生活配套设施施较为完善，，未来升值潜潜力看好。价价格较低，性性价比较高全市网签成交交套数TOP10楼盘花都增城番禺花都增城萝岗海珠花都从化南沙面积金额均价45370260394420573938676269723272697321234274010317130072254814944499566271666112907175877463117532622499510464121112154345961778817241114183745662214131687988624868170451346723047900套全市网签成交交均价凯旋新世界最高全市网签成交交均价TOP10楼盘天河越秀天河天河天河海珠天河天河荔湾越秀套数面积金额19393019996024613341556072614311930942126702654279213951485382524961801828821465296753165231526914041335081232467780100元/㎡凯旋新世界（预计2011年下半年入住住）凯旋新世界位位居天河中心心区中轴线上上，是珠江新新城的首席中中央居住区，，共二期临江江单位共有12栋建筑，层高高从12层-26层不等。产品品全部为大户户型单位，面面积170-500㎡，总货量516套。现售价45000-80000元/㎡项目优势：位位于天河中中心区、地段段优越；社区区环境优美，，小区拥有一一线珠江江景景，且紧邻珠珠江公园；小小区自身配套套完善，拥有有15000㎡㎡的香榭丽舍商商圈和2所国际幼儿园园等，颇有生生活氛围销售金额TOP10房地地产企业（广州）万元1月销售情况应对策略万科（全国）万科在1月实现销售面面积165.4万平方米，实实现销售金额额201.0亿元，较上年年同期分别增增长了216.1%和220.8%；在此前的2010年8月，四个月之之后，万科单单月销售又超超200亿元大关1月万科销售中中144平方米以下普普通住宅占比比继续高达88%万科将继续主主流产品定位位和快速周转转的经营策略略，有望在2011年继续跑赢大大市1月碧桂园领跑跑广州市场碧桂园1月销售额最高高，达8.22亿元，其次是是城建和保利利本章小结广州销售现““量升价跌””广州1月新建商品住住宅成交环比猛增增五成，而房房价环比下降降5.8%花都、增城、、番禺、从化化网签排在前前四，其中1月花都有包括括鼎信四季花花园、富力金金港城、雅宝宝新城在内的的多个大盘热热销形成高签签约量，另外外郊区不限购购政策也促成成了增城、从从化的高签约约量在前几个月连连续出现结构构性上涨后，，本月出现回回落，主因郊郊区楼盘成交交量大带动成成交均价呈结结构性下降市场领跑者碧碧桂园、万科科1月碧桂园领跑跑广州市场万科领跑全国国市场，并将将继续主流产产品定位和快快速周转的经经营策略，有有望在2011年继续跑赢大大市新国八八条政政策、、广州州限购购细则则预计计在2、3月份对对区域域市场场带来来的较较大影影响附件典型案案例广州亚亚运城城爱群荟荟景湾湾碧桂园园凤凰凰城2011年1月重点点企业业新增增土地地储备备表附件1附件2典型案案例-广州亚亚运城城广州亚亚运城城总建建筑面面积达达147.8万平方米米，其其中供供居住住的面面积达达110多万平平方米米。其其“三三大村村”一一共包包含96栋住宅宅楼，，共8078套单位位。“三大村村”将将分别别主攻攻小、、中、、大户户型，，其建建筑装装修风风格多多样，，分别别采用用现代代、古古典、、异域域风情情等不不同风风格位置：番禺区石石楼镇清河河东路以南南地段主力户型洋房单位分分别位于媒媒体村、运运动员村和和技术官员员村媒体村大部部分为90㎡以下的两房房单位运动员村是是90-120㎡的两房和三三房单位技技术官员村村为134-186㎡大户型单位位物业类型：：洋房别墅墅价格：均价13007元/平米亚运城目前前维持9折的折扣优