房地产项目投资策划营销

项目投资策划营销大成策划项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

大成策划1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状大成策划一、项目用地周边环境分析2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况大成策划3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状大成策划4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响大成策划1、宏观经济运行状况

.国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及项目所在地其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用大成策划二、区域市场现状及其趋势判断2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划大成策划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析大成策划1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点大成策划三、土地SWOT（深层次）分析1、类类比竞竞争楼楼盘调调研.类类比竞竞争楼楼盘基基本资资料.项项目户户型结结构详详析.项项目规规划设设计及及销售售资料料.综合合评判判大成策策划四、项项目市市场定定位2、项项目定定位.市市场定定位：：区区域定定位主主力力客户户群定定位.功功能定定位.建建筑风风格定定位大成策策划1、商商品住住宅项项目价价值分分析的的基本本方法法和概概念.商商品住住宅价价值分分析法法（类类比可可实现现价值值分析析法））：选选择择可类类比项项目确确定定该类类楼盘盘价值值实现现的各各要素素及其其价值值实现现中的的权重重分分析可可类比比项目目价值值实现现的各各要素素之特特征对对比比并量量化本本项目目同各各类比比项目目诸价价值实实现要要素的的对比比值根根据据价值值要素素对比比值判判断本本项目目可实实现的的均价价.类比比可实实现价价值决决定因因素：：类比比土地地价值值A市政交交通及及直入入交通通的便便利性性的差差异B项目周周边环环境的的差异异：自自然和和绿化化景观观的差差异教教育育和人人文景景观的的差异异各各种污污染程程度的的差异异社社区素素质的的差异异C周边市市政配配套便便利性性的差差异大成策策划五、项项目价价值分分析项目可可提升升价值值判断断A建筑风风格和和立面面的设设计、、材质质B单体户户型设设计C建筑空空间布布局和和环艺艺设计计D小区配配套和和物业业管理理E形象包包装和和营销销策划划F发展商商品牌牌和实实力价价值实现的的经济济因素素A经济因因素B政策因因素大成策策划2、项项目可可实现现价值值分析析.类比比楼盘盘分析析与评评价.项项目价价值类类比分分析：：价价值提提升和和实现现要素素对比比分析析项项目类类比价价值计计算大成策策划1、均均价的的确定定.住宅宅项目目均价价确定定的主主要方方法：：类比比价值值算术术平均均法有有效效需求求成本本加价价法A分析有效效市场价价格范围围B确保合理理利润率率，追加加有效需需求价格格运运用以以上两种种方法综综合分析析确定均均价大成策划划六、项目目定价模模拟2、项目目中具体体单位的的定价模模拟.商商品住宅宅定价法法：差差异异性价格格系数定定价法（（日照采采光系数数、景观观朝向系系数、户户型系数数、楼层层系数、、随机系系数）.各种差差异性价价格系数数的确定定：确确定定基础均均价确确定定系数确确定幅度度.具体体单位定定价模拟拟大成策划划1、项目目经济技技术指标标模拟.项目总总体经济济技术指指标.首首期经济济技术指指标2、项目目首期成成本模拟拟.成本本模拟表表及其说说明大成策划划七、项目目投入产产出分析析3、项目目收益部部分模拟拟.销售售收入模模拟：销销售均价价假设销销售收入入模拟表表.利润润模拟及及说明：：模模拟说说明利利润润模拟表表.敏感感性分析析：可可变变成本变变动时对对利润的的影响销销售价格格变动时时对利润润的影响响大成策划划1、项目目风险性性评价.价值提提升及其其实现的的风险性性：项项目目的规划划和设计计是否足足以提升升项目同同周边边项项目的类类比价值值项项目形形象包装装和营销销推广是是否成功功大成策划划八、投资资风险分分析及其其规避方方式提示示2、资金金运作风风险性.减少资资金占用用比例，，加速资资金周转转速度，，降低财财务成本本.对销销售节奏奏和开发发节奏进进行良好好的把握握，以尽尽量少的的资金占占用启动动项目，，并在最最短的时时间内实实现资金金回笼大成策划划3、经济济政策风风险.国国际国内内宏观经经过形势势的变化化.国家家地方相相关地产产政策的的出台及及相关市市政配套套设施的的建设大成策划划1、影响响项目开开发节奏奏的基本本因素.政策法法规因素素.地块块状况因因素.发发展商操操作水